第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 發(fā)布時間 ：2006-7-26 16:22:17來源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：添加到我的收藏開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟(jì)適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時，必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

1、開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

2、開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

3、開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率如何確定？

答：

一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第八條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（二）開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。”

第三篇：【財稅解析】房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品財稅差異處理實務(wù)解析

【財稅解析】房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品財稅差異處理實務(wù)解析

2014-05

由于《企業(yè)會計準(zhǔn)則》與稅法規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品時，會出現(xiàn)很多財稅差異，主要包括收入的確認(rèn)、成本的確認(rèn)與結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅等稅金的確認(rèn)與繳納等等。正是因為其操作復(fù)雜，所以理論界才涌現(xiàn)出很多優(yōu)秀的文章來介紹各種各樣的處理方法。本文主要從實務(wù)出發(fā)，站在注冊稅務(wù)師的角度，通過貼近企業(yè)實際情況的例子，來說明這些財稅差異究竟如何處理才能更好的體現(xiàn)合規(guī)、簡便的原則。

一、需要明確的幾個問題

1、財稅處理的時間性差異

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》第四條規(guī)定：“銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)己將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對己售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的己發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。”

所以，實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常是在實際交付開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)會計收入、結(jié)轉(zhuǎn)會計成本的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）（以下簡稱31號文件）第六條規(guī)定：“ 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)”。31號文件第三十五條規(guī)定：“開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。”31號文件第三條則規(guī)定滿足以下三個條件中的一個條件，就可以確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。所以理論上講，交付使用是在竣工驗收后出現(xiàn)的。但實際情況是，有很多房地產(chǎn)開發(fā)項目未經(jīng)驗收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上通常要做兩次收入與成本的計算。先按照稅法規(guī)定，在開發(fā)項目完工時點計算出計稅收入與計稅成本，并對已售開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)計毛利與實際毛利差異進(jìn)行調(diào)整；而后在實際交付使用時點，按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)營業(yè)收入，結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本，對前期已經(jīng)作出納稅調(diào)整的項目予以轉(zhuǎn)回。

2、實際毛利額與預(yù)計毛利額差異需要調(diào)整

31號文件第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。” 我們這里需要提醒納稅人的是，計稅收入與計稅成本必須配比，配比原則不僅是會計準(zhǔn)則的一般性原則，而且是所得稅法明確規(guī)定的處理原則。

計算實際毛利額時，如果企業(yè)結(jié)算的計稅成本是開發(fā)項目全部的計稅成本，對應(yīng)的計稅收入也應(yīng)該是全部的銷售收入，如果企業(yè)是按照預(yù)收賬款中實際收到的預(yù)售款確認(rèn)計稅收入，則對應(yīng)的計稅成本也應(yīng)該按照預(yù)售款占全部銷售收入的比例來計算。否則，部分銷售收入對應(yīng)全部的計稅成本，會出現(xiàn)實際毛利小于預(yù)計毛利的情況。

3、預(yù)售階段營業(yè)稅金及附加的確認(rèn)

《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。從這條規(guī)定來看，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段繳納的營業(yè)稅已經(jīng)不再是預(yù)繳性質(zhì)了，所以應(yīng)該可以確認(rèn)營業(yè)稅金及附加，但由于沒有營業(yè)收入與其對應(yīng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)生的流轉(zhuǎn)稅等稅金，也可以不確認(rèn)營業(yè)稅金及附加，而是通過記入應(yīng)交稅費(fèi)的借方來核算。同理，企業(yè)預(yù)繳所得稅時，也不確認(rèn)所得稅費(fèi)用。

實務(wù)中，企業(yè)可能有的確認(rèn)營業(yè)稅金及附加，有的不確認(rèn)，有的是通過待攤費(fèi)用（長期待攤費(fèi)用）等科目歸集的。我們認(rèn)為，不管企業(yè)如何處理，都要保證對損益最終不產(chǎn)生錯誤的影響，但對于上市公司、國有企業(yè)等對利潤比較關(guān)注的企業(yè)，還是應(yīng)謹(jǐn)慎處理的。本文例子則按照不確認(rèn)營業(yè)稅金及附加來處理。

4、所得稅會計處理

按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，賬面價值與計稅基礎(chǔ)的差異（暫時性差異）需要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售款記入預(yù)收賬款，按規(guī)定計稅毛利率確認(rèn)預(yù)計毛利并預(yù)繳所得稅，形成的暫時性差異應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，企業(yè)通過應(yīng)交稅費(fèi)借方確認(rèn)的具有預(yù)繳性質(zhì)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加，地方教育費(fèi)及附加，土地增值稅等，由于是按稅法規(guī)定先行扣除的，即未來準(zhǔn)予稅前扣除的金額與賬面價值相等，所以計稅基礎(chǔ)為零，所以我們認(rèn)為應(yīng)該將其確認(rèn)為遞延所得稅負(fù)債，而不是像有的文章所論述的，以負(fù)數(shù)形式確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

5、計稅成本的預(yù)提及與實際差異的確認(rèn)

在開發(fā)產(chǎn)品完工時點計算計稅成本時，可能會發(fā)生一些尚無法準(zhǔn)確確認(rèn)成本或尚存在未建造完畢的公共配套設(shè)施等情況。按照31號文件第三十二條規(guī)定，尚未取得全額發(fā)票的，可按照最高不超過合同總金額的10％預(yù)提；公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。

按照我們對該規(guī)定的理解，需要說明的是，文件中規(guī)定的“合同總金額”是指全部未完工結(jié)算的合同總金額，對于已經(jīng)完工結(jié)算的合同金額，由于應(yīng)該取得合法票據(jù)，所以也不應(yīng)存在預(yù)提的情況；對于預(yù)提的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，如果實際確認(rèn)金額與預(yù)提金額有差異，則首先應(yīng)保證調(diào)整的是該項目的計稅成本，其次，按照金額大小或主管稅局的要求確認(rèn)調(diào)整預(yù)提或?qū)嶋H結(jié)算的計稅成本，如果影響不大，主管稅局也未明確反對，可以調(diào)整結(jié)算的計稅成本。

6、預(yù)售收入的分類

對于預(yù)售收入的分類，主管稅局可能會有自己的規(guī)定，企業(yè)的實際情況也千差萬別。

理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)未取得預(yù)售許可證以前，是不能收款售房的，訂金或誠意金也不應(yīng)確認(rèn)為計稅收入的一部分，但定金、首付款（尤其是銀行按揭的首付款）則應(yīng)確認(rèn)為計稅收入的一部分。

實務(wù)中，可能某些房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證以前就已經(jīng)通過簽訂意向書的形式取得一部分銷售款，在取得預(yù)售許可證以后，房地產(chǎn)企業(yè)仍可能會通過這種形式取得一部分銷售款，這些收入不應(yīng)該確認(rèn)為計稅收入，只有通過簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，才是計稅收入。這也是符合《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定的。

實務(wù)中，與意向書之類的合同做比較簡單的區(qū)分，就是預(yù)售合同有確定的銷售面積與銷售金額。

房地產(chǎn)企業(yè)可以采用分期收款形式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》。理論上講，具有分期收款性質(zhì)的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》并不屬于分期收款銷售開發(fā)產(chǎn)品行為，因為會計的分期收款銷售通常是開發(fā)產(chǎn)品先行交付，受讓人分期付款，但實務(wù)中，只要《房地產(chǎn)預(yù)售合同》明確規(guī)定分期收款形式以及還款日期，并且還款日大部分在交付開發(fā)產(chǎn)品同時或以后，主管稅局也無特別規(guī)定，也可以將其視同分期收款銷售。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，對在項目全部竣工結(jié)算前取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，可以預(yù)征土地增值稅。從這條規(guī)定來說，上述內(nèi)容也適用于土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定。

7、計稅成本的歸集、分配與匯總

計稅成本的歸集、分配與匯總，主要是按照31號文件規(guī)定的方法操作，如果房地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)其開發(fā)特點，而涉及到特殊的方法或者混合使用規(guī)定的方法，則應(yīng)征得主管稅局的同意。計稅成本具體分配原則和方法不是本文論述重點。

8、招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)計算基數(shù)

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的計稅收入，可以作為招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的計算基數(shù)。

9、所得稅匯算清繳納稅申報表填表模式

由于目前尚未出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)專門設(shè)計的所得稅納稅申報表，所以在實務(wù)中，涉及本文所論述的問題，在所得稅納稅申報表中有不同的填報方式，主要有北京模式、沈陽模式，大連模式，青島模式等等，雖然填報方法各異，但殊途同歸，最終對所得稅的影響都是一樣的，本文采用北京模式。

二、舉例說明

綜合類： 收入類：

成本類

費(fèi)用類1、2011年該公司有關(guān)會計處理：

2、2011年應(yīng)納稅所得額確定及納稅申報表填報3、2012年該公司有關(guān)會計處理：

⑴、完工前會計處理：

⑵、開發(fā)產(chǎn)品交付后會計處理4、2012年實際毛利額與預(yù)計毛利額差異確認(rèn)5、2012年應(yīng)納稅所得額確定及納稅申報表填報

⑴、預(yù)繳毛利額及差異調(diào)整額的填報

⑵、應(yīng)交稅費(fèi)的填報

⑶、收入的填報

第四篇：新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理

新準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工前后的處理

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前即已開始，完工后還會繼續(xù)下去，直至開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。開發(fā)產(chǎn)品完工前不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，完工后根據(jù)配比原則對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已售部分的開發(fā)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的損益表在項目完工前不能體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成果。

在稅務(wù)處理上，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)并沒有完工與否的條件，與會計核算相關(guān)規(guī)定截然不同。與之相對應(yīng)，企業(yè)所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質(zhì)的區(qū)別。本文試對開發(fā)產(chǎn)品完工前后成本的處理方式進(jìn)行分析。

開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)

開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”項目與國稅發(fā)[2009]31號文件計稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下內(nèi)容：

一、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

二、前期工程費(fèi)。

指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

三、建筑安裝工程費(fèi)。

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等。

四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

五、公共配套設(shè)施費(fèi)。

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

六、開發(fā)間接費(fèi)。

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

會計處理上，對于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費(fèi)用的實際投入。

稅務(wù)處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這說明稅法上要確認(rèn)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，但不直接計算對應(yīng)的計稅成本，而是間接地以計稅毛利率來確定銷售毛利額。

開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)

開發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會計上要確認(rèn)收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

會計處理上，無論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財務(wù)報告報出日，成本項目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會計損益真實、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。所以，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會計報表上能夠反映開發(fā)項目的實際經(jīng)營情況。

稅務(wù)處理上，國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。

上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下：

1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)完工必須結(jié)算計稅成本。

2.根據(jù)結(jié)算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

3.計稅成本核算終止日，即完工企業(yè)所得稅匯算清繳前。

由此產(chǎn)生的會計成本與計稅成本差異表現(xiàn)在：

1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結(jié)轉(zhuǎn)成本。

2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。

3.會計成本對未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

4.12月31日～5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入當(dāng)計稅成本。

【例】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

（1）.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；

（2）.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；

（3）.不超過合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當(dāng)為6800萬元，差額為1200萬元。

開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)

開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計稅成本的前提，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品如果沒有竣工驗收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)計稅成本就會小于實際成本，從而對當(dāng)企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品的賬務(wù)處理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自行開發(fā)的產(chǎn)品用于經(jīng)營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算，二是將自行開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對會計利潤產(chǎn)生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對應(yīng)納稅所得額卻有不同的影響。

【例】甲公司為一家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2006年1月1日，其開發(fā)完成的一幢房產(chǎn)賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產(chǎn)出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當(dāng)時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業(yè)以3 000萬元的價格出售該房產(chǎn)。假定房產(chǎn)折舊年限為20年，企業(yè)所得稅稅率為25％(不考慮房產(chǎn)殘值、營業(yè)稅金及附加)。

（1）轉(zhuǎn)為出租開發(fā)產(chǎn)品核算。

①出租期間會計利潤。

租金收入：360萬元；

攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；

會計利潤：360-225=135（萬元）。

②出租期間應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)稅法規(guī)定，用于出租的開發(fā)產(chǎn)品未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，即應(yīng)納稅所得額為360萬元，應(yīng)交所得稅為90萬元(360×25％)。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)出售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。因此，應(yīng)納稅所得額為1 500萬元，應(yīng)交所得稅為375萬元。從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計為465萬元(90+375)。

（2）轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)核算。

①出租期間會計利潤。

賬務(wù)處理方法同上。

②出租期間應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入實現(xiàn)，繳納企業(yè)所得稅；開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)后可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。

開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時的公允價值應(yīng)以當(dāng)時的市場價值計算，因此出租期間應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發(fā)品已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，按稅法規(guī)定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費(fèi)用150萬元(1 000÷20×3)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

應(yīng)納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；

應(yīng)交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。

③租期屆滿時出售。

甲企業(yè)銷售該房產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入3 000萬元，賬面固定資產(chǎn)凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應(yīng)調(diào)減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

因此，應(yīng)納稅所得額為1 725-850=875（萬元），應(yīng)交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。

從上可看出，開發(fā)企業(yè)從出租至出售應(yīng)交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應(yīng)交所得稅總額也是相同的；但是，從現(xiàn)金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業(yè)前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

法規(guī)鏈接：

國稅發(fā)［2006］31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)；開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用，未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。