第一篇：房地產企業稅務檢查方法

房地產企業稅務檢查方法

房地產企業稅務稽查技巧：檢查方法

一、檢查項目有關情況

對房地產企業開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。

二、檢查財務會計資料

對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。

三、實地檢查與詢問調查相結合

在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。

四、營業成本的檢查

房地產企業的成本結轉方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時應注意以下幾個問題：

1.審查成本計算是否正確

審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。

成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）

預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。

審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。

有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。

重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。

2.配套設施成本結轉是否正確

通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。

3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確

檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。

4.檢查有無白條入賬現象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。

五、財務費用的檢查

房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。

向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。

六、管理費用的檢查

1.人工費用的檢查

管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。

2.印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。

（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。

房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。

3.其他方面的檢查

檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。

檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。

七、銷售費用的檢查

1.銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。

2.虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。

3.廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在后期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發［2001］89號文件，其廣告費支出只能在每一納稅年度銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以后年度結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。

八、開發間接費用的檢查

審查費用的發生原始憑證是否真實合法。

周轉房作為此科目中的重點一項，要注意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時注意收入的結轉、流轉稅的繳納。

在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。

九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議

1.房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的一項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。

2.由于房地產項目開發周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。

3.為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。

十、房地產行業主要涉稅違法問題(關于《進一步做好房地產行業稅收專項檢查工作》的通知(稽便函[2008]42號))

根據近年來房地產行業稅收專項檢查和大要案件查處情況，現將檢查發現的房地產企業主要涉稅問題歸納匯總如下，供各地工作參考：

一、偷逃/隱匿應稅收入類

1、將銷售收入(包括預收收入)掛在往來賬上，或隱匿收入，或不作/不及時作賬務處理，或直接沖減開發成本。

2、分解售房款收入，將部分款項開具收款收據，隱匿收入。

3、在境外銷售境內房產，隱匿銷售收入。

4、私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入。

5、價外收費等按合同約定應計入房產總值的未按規定合并收入。有的企業以代收費用的形式掛往來賬戶；有的企業在代建工程、提供勞務過程中節約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業所有，不確認實現收入。

6、無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人。

7、產品已完工或者已經投入使用，預收款不及時結轉銷售，不按完工產品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅。

8、將開發產品轉作自用固定資產，或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入、以房抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。在開發產品所有權或使用權轉移時，未按視同銷售申報納稅。

9、開發的會所等產權不明確，就轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入。

10、整體轉讓“樓花”不作收入。即開發商將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬。

11、按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉帳后不及時入賬，形成賬外收入，或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目。

12、售后返租業務，以沖減租金后實際收取的款項計收入。

13、舊城改造中，房地產企業拆除居民住房后，補償給搬遷戶的新房，對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入沒有合并收入計算繳納所得稅。

14、以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業務，不記收入。

15、以房換地、以地換房業務未按非貨幣交易準則進行處理。

16、與部隊、村委會聯建商品房，隱匿收入。

7、采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。檢查發現，一些開發企業與包銷商簽定包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其余房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發企業和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。

18、簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據建筑業發票，少繳營業稅。

二、虛列/多列成本費用類

19、發生銷售退回業務，只沖記收入，不沖回已結轉成本。

20、從外地虛開材料采購發票，或到稅負較低的地區申請代開發票，或者使用假發票入賬。

21、多預提施工費用，虛列開發成本。

22、在結轉經營成本時，無依據低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經營成本。

23、滾動開發項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出。如有的企業將正在開發的未完工項目應負擔的成本費用記入已經決算或即將結算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤。

24、向關聯企業支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯企業支付借款金額超過其注冊資金50％部分的利息費用，未按規定調增應納稅所得額。

25、將開發期間財務費用列入期間費用，多轉當期經營成本。

26、有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。

27、巧立名目虛列成本。如利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費；虛構施工合同，騙開建安發票；白條列支成本現象比較嚴重。

三、其他情形

28、故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。檢查中發現，由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算時間，躲避土地增值稅結算。

29、少計商業網點、公建收入，或錯用預征率，少繳、不繳土地增值稅。

30、虛列勞務用工人數，偷逃個人所得稅。

31、未按規定繳納開發期間土地使用稅。

32、將未出售的商品房轉為自用、出租、出借，未繳納房產稅。

33、未按規定申報繳納契稅。

34、聯建、集資建房、委托建房業務，不按相應政策規定繳納營業稅。

房地產企業稅務稽查技巧：成本的核算及成本、費用的扣出

一、確定成本核算對象和成本項目

房地產業成本以項目作為核算對象，一般以獨立編制的設計概預算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個項目；同一地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同一施工隊伍施工，也可合并為一個成本核算對象；規模大、工期長的，可按一定的區域或部位劃分。房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。

二、成本核算項目

房地產業的成本核算項目包括：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

企業計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

(四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

三、房屋開發成本的核算方法

1.土地征用及拆遷補償費

（1）如能分清項目則直接計入開發成本

借：開發成本——房屋開發成本

貸：銀行存款（應付賬款）

（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨后在各項目之間按一定標準分配（一般按建筑面積）

借：開發成本——土地開發成本

貸：銀行存款等科目

借：開發成本——房屋開發成本

貸：開發成本——土地開發成本

2.前期工程費

能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然后計入開發成本。

借：開發成本——房屋開發成本

貸：銀行存款等科目

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本

借：開發成本——房屋開發成本

貸：庫存材料（應付賬款等）

工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算

借：工程施工

貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）

然后，根據下列順序和方法進行分配：

①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：

借：開發成本——房屋開發成本

貸：工程施工

（2）發包工程及價款結算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結算。

5.配套設施費

（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。賬務處理為：

借：開發成本——房屋開發成本

貸：銀行存款、庫存材料等科目

（2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然后按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：

借：開發成本——配套設施成本

貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）

借：開發成本——房屋開發成本

貸：開發成本——配套設施成本

6.開發間接費用

（1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為：

借：開發成本——房屋開發成本

貸：應付職工薪酬（累計折舊、銀行存款等）

（2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤

借：開發間接費用

貸：應付職工薪酬、周轉房攤銷等

（3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最后將間接費用分攤入房屋開發成本。

四、開發成本轉入開發產品

待開發產品完工之后，將開發成本結轉入開發產品：

借：開發產品

貸：開發成本

五、將開發產品轉入經營成本（或銷售成本）

根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：

可售面積單位工程成本－項目預計總成本/總可售面積

經營成本－已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本

借：經營成本

貸：開發產品

房地產企業稅務稽查技巧：收入的確定

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

一、收入核算范圍

房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。

二、房地產業收入確認原則

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房，以及其他建筑物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：

1.采取一次性全額收款方式銷售的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。

2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。

3.采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。

4.采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：

（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。

（4）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認收入。

5.待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。

6.以非貨幣性資產分成形式取得收入，應于分得開發產品時確認收入。

三、開發產品預售收入的確認

開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，并入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。

預計營業利潤=預售收入×利潤率

待預售開發產品完工后，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額并入當期應納稅所得額。

四、開發產品視同銷售收入的確認

1.下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。

2.收入確認時限

在開發產品所有權或使用權轉移或于實際取得利益時確認。

3.收入確認方法和順序

（1）按本企業最近或本年度最近月份同類開發產品價格；

（2）同類開發產品公允價值；

（3）按成本利潤率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務收入確定

1.一個納稅年度的按合同約定結算日或合同完工日確認；

2.不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認；

3.節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，于實際取得時按市場價確認。

六、營業稅的納稅義務發生時間

納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。

第二篇：出口企業稅務檢查技巧、方法

出口貨物退(免)稅范圍的檢查

根據《出口貨物退(免)稅管理辦法》的規定，下列企業的貨物特準退還或免征增值稅和消費稅：第一，對外承包工程公司運出境外用于對外承包項目的貨物；第二，對外承接修理修配業務的企業用于對外修理修配的貨物；第三，外輪供應公司、遠洋運輸供應公司銷售給外輪、遠洋油輪而收取外匯的貨物；第四，利用國際金融組織或外國政府貸款采取國際招標方式由國內企業中標銷售的機電產品、建筑材料；第五，企業在國內采購并運往境外作為在國外投資的貨物。

下列出口貨物免征增值稅、消費稅： 1．來料加工復出口的貨物； 2．避孕藥品和用具、古舊圖書； 3．卷煙；

4．軍品以及軍隊系統企業出口軍需工廠生產或軍需部門調撥的貨物。國家規定免稅的貨物不辦理退稅。

外商投資企業出口貨物的免(退)稅按規定辦理。

除經國家批準屬于進料加工復出口貿易外，下列出口貨物不予退還或免征增值稅、消費稅： 1．原油； 2．援外出口貨物；

3．國家禁止出口的貨物，包括天然牛黃、麝香、銅及銅基合金、白金等； 4．糖。

出口企業從小規模納稅人購進并持普通發票的貨物后，不論是內銷或出口均不能做扣除或退稅。但對下列出口貨物由于其占出口比重較大及其生產、采購的特殊因素，可以扣除或退稅： 抽紗、工藝品、香料油、山貨、草柳竹藤制品、魚網魚具、松香、五倍子、生漆、山羊板皮、紙制品。

從1999年起，國家對具有進出口經營權的生產企業自營出口和委托代理出口的貨物，一律實行免、抵、退稅政策。

對出口退稅范圍的檢查，主要是以下三個環節的檢查：一是對出口貨物免稅的檢查；二是對出口貨物抵稅的檢查；三是對出口貨物退稅的檢查。檢查人員應重點進行下列內容的檢查： 1．對出口貨物免稅的檢查方法。檢查時，應對出口貨物的出口原始憑證逐一實行檢查，并與出口產品銷售明細賬逐一核對，檢查出口貨物報關離境日期，出口貨物以離岸價計算的外幣銷售額，出口貨物的貿易類型，出口貨物的退稅率是否正確。2．對出口貨物抵稅的檢查方法。

對生產兩種以上貨物且適用退稅率不同的出口企業，其進項稅額的計算與賬務處理應按出口貨物的種類區分，凡是無法直接劃分各自應負擔的進項稅額的，應按出口產品銷售額的比例進行分攤。檢查中注意檢查企業有無人為調整出口貨物應分攤的進項稅額的問題。

對生產的貨物既有出口又有內銷的出口企業，其進項稅額首先按出口貨物離岸價與征稅率、退稅率之差計算不予抵扣的進項稅額，然后再用于抵減內銷產品的銷項稅額。檢查中注意檢查企業有無少計出口貨物的進項稅額多抵銷項稅額的問題。

對出口貨物不予抵扣的進項稅額大于本期進項稅額(含上期留抵進項稅額)的情況，出口企業應將負數結轉下期或掛賬沖減下期進項稅額。3．對出口貨物退稅的檢查方法。

檢查出口銷售額的比例是否為出口企業當期全部銷售額的50％以上： 檢查出口退稅率的確認是否正確；

檢查出口貿易類型的確認是否正確，有無混淆來料加工和進料加工貿易，有無免稅產品按退稅處理的問題。

出口貨物退稅計算的稅務稽查

一、出口貨物退稅率的稅務稽查

出口貨物退稅率是指應退稅款與計算退稅的出口貨物價格比例。計算出口貨物應退增值稅稅率的退稅率，應按增值稅法規規定的退稅率和經國務院批準調整后的退稅率執行。計算出口貨物應退消費稅稅額的退稅率或單位稅額，應按《消費稅暫行條例》和有關稅務法規規定的稅率執行。

出口貨物退稅率與征稅產品適用稅率的稅務稽查方法基本相同。稅務稽查應注意三個方面的問題：一是企業應將不同稅率的貨物分開核算和申報，劃分不清的，應當從低確定退稅率；二是對于申報的出口貨物名稱不完整，與確定退稅率相關的情況又未標注，也應從低確定退稅率；三是當貨物的適用稅率發生變動時，退稅率也應隨之發生變動。

二、應退增值稅稅額計算的稅務稽查

（一）生產企業免、抵、退增值稅稅額計算的稅務稽查

出口貨物應免、抵、退的增值稅稅額，應根據生產企業于每季度末申報的出口及內銷貨物，區別不同情況進行計算，并按照“先內后外”順序進行審查。1．當期應納稅額計算的稅務稽查

當期應納稅額是指生產企業當期內銷貨物的銷項稅額扣除當期全部進項稅額與當期出口貨物不予免征、抵扣和退稅稅額之差額后的余額。計算公式為：

當期應納稅額=當期內銷貨物的銷項稅額－（當期全部進項稅額－當期出口貨物不予免征、抵扣和退稅的稅額）

稅務稽查時，首先應審查當期內銷貨物銷項稅額的計稅依據和當期全部進項稅額，進而確定當期內銷貨物的銷項稅額和當期可抵扣的進項稅額。

然后審查當期出口貨物不予免征、抵扣及退稅的稅額。稅務稽查時，可將前述審定的出口貨物銷項金額、退稅率及《增值稅暫行條例》規定的17%或13%的稅率代入下述公式，然后復算生產企業計算的當期出口貨物不予免征、抵扣和退稅的稅額，看是否正確。計算公式如下：

當期出口貨物不予免、抵、退的稅額=銷項金額×（增值稅條例規定的稅率－出口貨物退稅率）

上述所說當期均指一個自然季度。

最后，將審定的當期內銷貨物的銷項稅額、可抵扣的進項稅額及出口貨物不予免征、抵扣和退稅的稅額代入當期應納稅額的計算公式、驗證生產企業申報當期應納稅額是否正確，并核對“應交稅金－應交增值稅（已交稅金）”的明細賬借方發生額，看是否相符。2．出口貨物應退稅額的稅務稽查

按照規定，當生產企業本季度出口或貨物銷售額占本企業同期全部貨物銷售額50%及其以上的，在一個季度內，若因抵頂的稅額大于應納稅額而未抵頂完時，經主管出口退稅的稅務機關批準，對未抵頂完的稅額部分予以退稅。稅務稽查時，應先在審定應納稅額的基礎上進行比較判定。當應納稅額為負數且絕對值≥銷項金額×退稅率時 應退稅額=銷項金額×退稅率

當應納稅額為負數且絕對值＜銷項金額×退稅率時 應退稅額=應納稅額的絕對值

然后，將審定的應退稅額核對“應交稅金－應交增值稅（出口退稅）”明細賬貸方發生額，看是否相符。值科注意的是，當生產企業出口貨物占當期出口貨物銷售額50%以下的，當期未抵扣的進項稅額必須結轉下期繼續抵扣，不得辦理退稅，計算公式為： 結轉下期抵扣的進項稅額=當期未抵扣完的進項稅額－應退稅額

（二）外貿企業應退稅額計算的稅務稽查

外貿企業出口貨物必須單獨設賬核算購進金額和進項稅額。稅務稽查時，應將經審定的出口貨物數量、原始進價、適用稅率代入下述公式復算退稅申請人申請的應退稅額是否正確。計算公式如下：

應退稅額=購進貨物進項金額×退稅率

對出口貨物庫存賬和銷售賬采用加權平均價核算的企業，可按照適用不同退稅率的貨物，分別依下列公式進行復算。

應退稅額=出口貨物數量×加權平均進價×退稅率

對于出口企業從小規模納稅人購進特準退（免）稅出口的貨物，應將含稅銷售換算成不含稅銷售額，進行復算應退稅額。

應退稅額= 普通發票所列含稅銷售額÷（1＋征收率）×退稅率

（三）進料加工貿易方式退稅計算的稅務稽查 “進料加工”是指進口原材料、零部件用于加工或轉銷給其他企業生產外銷貨物的一種貿易方式，稅務稽查時，首先應注意劃清界限。1．劃清“進料加工”與“來料加工”的界限

“進料加工”和“來料加工”，盡管二者在形式上相似，如勞動對象均由國外進口，制成的產品一般都報關出口等等；但二者也有明顯區別，主要是結算方式不同，“來料加工”不支付外匯，而“進料加工”在進料進攻性支付外匯。2．劃清“進料加工”與一般出口經營方式的界限

由于“進料加工”的進口料件在進口時，按海關核定的加工復出口貨物比例免征了部分進口環節的增值稅，而國內使用進口料件加工的貨物，凡屬應征增值稅范圍的，進口料件按完稅貨物全額抵扣了稅款。因此，對進料加工復出口貨物計算退稅，和一般出口貨物截然不同。稅務稽查時，應區別不同情況計算應退稅額。⑴對外貿企業的稅務稽查

應退稅額=經審定的出口貨物應退稅額－銷售進口料件應交稅金

銷售進口料件應交稅金=銷售進口料件金額×稅率－海關實征進口料件增值稅稅額 上式中的“銷售進口料件金額”，用于自營加工的，應按組成價計算，轉售給其他企業的，應按實際轉售價格計算。稅務稽查時，應通過“材料物資”、“其他業務收入”等賬戶及會計憑證核實和計算用于自營加工和轉售的進口料件金額。“海關實征進口料件增值稅稅額”應依據海關開具的完稅憑證確定。⑵對生產企業的稅務稽查

對實行“免、抵、退”辦法計算退稅的生產企業，按下列公式審定：

當期不予抵扣或退稅的稅額=銷項金額×（征稅稅率－退稅率）－當期海關核銷免稅進口料件組成計稅價格×（征稅稅率－退稅率）

稅務稽查時，應對公式中各要素逐一予以核實，其進口料件組成計稅價格，可根據海關核準的“進料加工登記手冊”填具的“進料加工貿易申請表”核對進口料件組成計稅價格是否正確。其應退稅額的稅務稽查，仍按前述具體步驟及有關計算公式進行審定核實。

（四）特準企業出口貨物退稅計算的稅務稽查 對于特準企業出口貨物應退增值稅額計算的稅務稽查，應區分兩種情況：一是出口退稅業務在時間上具有連續性，能夠提供準確的賬簿資料的，可比照出口企業稅務稽查程序辦理；二是其他特準企業，如對外承包公司，在國內采購貨物并運往境外進行投資的企業等，應當檢查“表”、“票”、“單”等資料的完整性、真實性、合法性以及在申報退稅貨物數量的正確性的基礎上，核對增值稅專用發票所列進項稅額與申報表“退稅金額”欄數據是否相符，進而確定應退增值稅稅額。

三、應退消費稅稅額計算的稅務稽查

有出口經營權的生產企業自營出口的消費稅應稅貨物，應按照實際出口數量免征消費稅，所以應退消費稅稅額計算的檢查范圍，一般僅指出口企業中的外貿企業和特準企業。

（一）外貿企業的稅務稽查

外貿企業無論是自營出口還是代理出口應稅消費品，均應按下述公式計算應退消費稅稅額： 應退消費稅稅額=出口貨物的工廠銷售額（或出口數量）×消費稅稅率（或單位稅額）稅務稽查時，應對表、賬、票、單、證等為根據并以賬為主，核實應退消費稅稅額。公式中的出口貨物工廠銷售為外貿企業出口貨物的工廠購進原價，其他各項如“出口數量”、“稅率”以及“單位稅額”的稅務稽查，已在前面作了說明。無論是從價定率還是從量征收消費稅的出口貨物，只要將核實的數據代入上述公式，即可求出應退消費稅稅額，然后與申報表“退稅金額”欄所列消費稅相核對，看申報數是否正確。

（二）特準企業的稅務稽查

特準企業出口貨物應退消費稅的檢查程序與應退增值稅的稅務稽查相似。即以表、票、單、賬為主要根據，核實應退消費稅的特準企業，應在核實退稅申請人呈送資料的完整性、真實性、合法性以及出口貨物數量正確性的基礎上，核對“出口貨物消費稅專用稅票”所列已納消費稅稅額與申報表中申報退還的消費稅稅額是否相符，進而作出結論。其他特準企業的稅務稽查，可比照上述外貿企業的稅務稽查程序辦理。

四、退回稅款處理的稅務稽查

經審定的增值稅出口退稅額，與其“應交增值稅（出口退稅）明細賬”貸方發生額相核對，看是否一致；審定的消費稅出口退稅額，對自營出口的外貿企業，與其“主營業務成本”明細賬貸方發生額，“應收出口退稅”賬戶借方發生額相核對，確定申請退稅企業的退稅收入是否正確；生產企業委托外貿企業代理出口的，應與其“應收賬款”賬戶貸方發生額術核對，看是否相符。

此外，應特別注意企業出口貨物收到的退回增值稅或消費稅，有無不記入出口退稅專欄或不沖抵主營業務成本，而誤記“應付福利費”、“盈余公積”等賬戶，造成虛增進項稅額或虛減利潤。

對出口貨物辦理退稅后，如發生退關，國外退貨轉為內銷的，企業是否向所在地主管出口退稅的稅務機關及時辦理申報手續，補繳了已退的增值稅或消費稅。

第三篇：稅務檢查如何應對房地產企業常用偷稅手法

稅務檢查如何應對房地產企業常用偷稅手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 來源： 瀏覽次數：345 網友評論 0 條

隨著房地產開發企業經營規模的迅速膨脹和經營方式的靈活多變，企業偷逃稅費的現象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業競爭環境，危害巨大而深遠。因此，加強房地產開發企業的審計監督已是勢在必行、刻不容緩。

隨著房地產開發企業經營規模的迅速膨脹和經營方式的靈活多變，企業偷逃稅費的現象比較普遍，且偷稅手法五花八門，錯綜復雜，造成國家財政收入的大量流失，嚴重擾亂了正常的稅收征管秩序和公平的企業競爭環境，危害巨大而深遠。因此，加強房地產開發企業的審計監督已是勢在必行、刻不容緩。房地產企業主要偷稅“伎倆”

一是在預售樓盤時故意延遲繳納稅款。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖延繳納企業所得稅。

二是有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在內隨意調整稅款申報數額。甚至少報稅款或逃避納稅。

三是個別企業采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定向購房人開具發票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅。還有企業將預收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅。

四是部分開發商將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入營業外收入或往來賬戶，未記入應稅營業額一并申報納稅。有的將包銷代銷商品房手續費支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計稅營業額，以此少繳營業稅。

其它還有，以假發票虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅；隨意調整稅款申報數額；從售樓款中抵減代理手續費，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

房地產開發企業常見的幾種假帳制造方法

房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞收入上。

１．利用房地產銷售專用發票管理上的不完善隱瞞銷售收入。

房地產銷售發票是房地產開發企業銷售產品的原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但在實際工作中，絕大多數房地產企業不按發票管理規定管理發票，在發票的使用和管理過程中存在著許多的問題，主要表面在開“大頭小尾”票，甚至不開具發票，這樣便給企業偷稅漏稅留有余地。

２．通過調整預收款入賬時間，延期繳納稅款。

房地產開發企業在收取預收款或定金后，不按時入賬和申報稅款，從而達到延期繳納稅款的目的。

３．將銷售收入長期掛應收帳款，延遲納稅義務時間。

根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：（１）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（２）企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品進行控制。（３）與交易相關的經濟利益能夠流入企業。（４）相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在房產移送使用后，確認銷售收入。但實際上，有一些房地產開發企業將實現的銷售收入長期掛應收賬款，從而延遲納稅義務時間。４．在捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房中，有的房地產開發企業不視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》及國家稅務總局《房地產開發企業所得稅征收管理辦法》規定，房地產開發企業捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品視同銷售不動產。有一些房地產開發企業，將捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房直接在“營業外支出”科目列支，從而少計稅款。

房地產開發企業銷售收入作假的稅收稽查策略與方法

針對房地產開發企業上述種種作假進行偷漏稅的方法和手段，我們在實施稅收稽查工作時，可以選擇高效的稅收稽查方法和策略。

１．對利用房地產銷售專用發票管理上不完善隱瞞銷售收入的稅收稽查策略與方法。

針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入為手段。我們在實施稅收稽查時，首先可以通過分析性復核程序來進行測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行業類似規模的指標進行對比分析，若存在較大差異，稅收稽查可將其列入重

點稽查范圍進行重點稽查；其次，稅收稽查可以通過房地產開發發票存根與相應的購房合同進行核對；最后，稅收稽查可以根據發票存根記載的價款與同地段的市場價款進行對比，可以從中查出房地產開發企業是否誠信納稅。

２．對房地產開發企業通過調整預收款入賬時間，延期繳納稅款的稅收稽查策略與方法。

針對房地產開發企業通過延遲工程決算、延遲開具房地產銷售發票從而達到隱瞞收入的行為手段。稅收稽查在外勤稽查中，可以通過長期掛賬的往來賬款實施稽查，核查其在房管部門辦理的房產合同，親臨房地產開發地點進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理產權的移接交手續，是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，稅收稽查可以根據會計核算實質重于形式的基本原則確認此項售房銷售收入已經實現，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收入。

３．對捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房中，有的房地產開發企業不視同銷售收入入賬的稅收稽查策略與方法。

針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、對外投資、自用開發產品及以地換房、合作建房不作視同銷售收入入賬達到少計當期計稅依據，從而達到少計繳稅金行為。稅收稽查在實施稅收稽查時，首先可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目稅收稽查，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產中土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，稅收稽查還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點稽查以發現問題。若稅收稽查中發現問題，稅收稽查可以要求房地產開發企業進行相應賬務進行調整，計提相應的房地產涉稅稅金。４．從房地產開發企業的誠信度及能力分析。

稅收稽查可以通過對房地產開發企業的誠信進行綜合分析，檢查是否存在做假賬的可能性，對存在做假賬的，在實施稅收稽查時，可以重點稽查其相關信息。如何對房地產企業進行稅務檢查

由于房地產企業開發項目周期長、不及時結轉收入、經常出現退房、按揭的特點，特別是涉及到多個開發項目時，成本核算不規范。在稅務檢查時，稅務人員有事會感到很麻煩，筆者在對房地產企業檢查過程中，總結了一點經驗，感覺很實用，下面結合實際工作介紹給大家。

一、營業稅計稅營業額的確定

《營業稅暫行條例》規定，納稅人銷售不動產應當根據營業額和規定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。而《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。而企

業收到購房款時可能有兩種帳務處理方式。第一種處理方式：借：現金（或者銀行存款）科目，貸：預收賬款科目；另外一種處理方式是：借： 現金（或者銀行存款）科目，貸：主營業務收入科目。因此，企業當期應納稅營業額是“預收賬款”賬戶本期貸方發生額與“主營業務收入”賬戶貸方發生額之和。但由于“主營業務收入”賬戶貸方發生額有兩個來源，一是從“預收賬款”賬戶借方轉入的；另外一部分就是直接計入“主營業務收入”賬戶的購房款，為了避免重復征稅，所以要減去“預收賬款”賬戶本期借方發生額。這樣就可以推算出應納稅營業額計算公式如下：

應納稅營業額＝“預收賬款”賬戶本期貸方發生額＋主營業務收入－“預收賬款”賬戶本期借方發生額 公式①

根據會計賬戶原理又可得下列公式：

期初余額＋本期貸方發生額＝本期借方發生額＋期末余額 公式②公式②移項后，可得下列公式：

本期貸方發生額－本期借方發生額＝期末余額－期初余額 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

應納稅營業額＝主營業務收入＋期末余額－期初余額

這樣，稅務人員在檢查時，可以直接根據總賬“預收賬款”科目期末數、期初數和“主營業務收入”科目貸方累計數三個數字計算出應納營業稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細帳中一筆筆合計當期發生數但在使用上述公式時應注意下列事項：

（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業務收入；如果出現企業調賬事項，如，借：預收賬款科目，貸：其他應付款科目等，則不得從借方發生額中扣除。

（二）適當抽取幾個月份，把“預收賬款”賬戶總賬數字和明細帳數字核對，以防止企業故意調整會計科目做假賬。

（三）檢查“營業外收入”科目，審核企業在銷售不動產過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業稅。

（四）“預收賬款”賬戶期初如果有余額，應當是已經繳納過營業稅的。

（五）國稅發［２００３］８３號文規定，房地產企業企業所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入×利潤率＋本期預售開發產品收入×利潤率，此公式計算取數麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額＋（預收帳款年末余額－預收帳款年初余額）×利潤率

二、自行設計房源表

在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。內容如下：

（一）填寫此表的數據來源：

１、面積欄目可根據當地房產管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產企業或者房產管理部門得到；

２、購房人、單價和金額欄目可根據房地產企業已經開具的發票或者收據填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

３、發現房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況備在在備注欄注明。

（二）此房源表的用途

１、通過此表能夠掌握房地產企業整個工程項目的開發情況，如總共開發多少套房屋、已經銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是計算房屋單位面積成本和主營業務成本的依據。單位面積成本＝開發產品÷總面積（指可出售的面積）；主營業務成本＝已銷售面積×單位面積成本。３、能發現價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據同一單元、同一樓層的價格確定調整價。

４、可以查出收入不入帳的情況。把金額欄合計數與企業 “預收賬款” 帳上余額和已經結轉“主營業務收入”總數之和對比，如發現二者不一致，則說明企業存在收入不入帳的情況。

５、合同金額欄合計數是房地產企業繳納印花稅的依據。根據此合計數乘以萬分之五可以得出企業應繳納的“購銷合同”稅目印花稅。

三、房地產常見的偷稅手法

（一）少結轉收入。常見的有下列情況：收取采光費、宣傳費、上房費等價外費用不計入收入；購房人辦理的按揭貸款計入“短期借款”科目，沒有計入“預收賬款”科目：“預收賬款”總帳和明細賬數字不符；筆者在檢查時曾經遇到過這種情況，某房地產企業“預收賬款”明細帳三級賬記載８月份收到購房款為８００萬元，計入總賬時卻只有４５０萬元，其余的３５０萬元計入了“其他應付款”科目。因為帳簿和報表仍然是平的，所以，檢查時如果不注意是很難發現的。

（二）收入不入帳。常見的情況是使用收據收取售房款不入帳，使用資金時，以向某人借款的名義轉入賬內。

（三）多計成本費用。其

一、是虛列開發成本；常見的手法是通過虛開建筑業發票加大“開發成本”科目，一些企業為了少繳３３％的企業所得稅而虛開建筑業發票，雖然發票是真的，但工程價款是假的，合同也是假的。經常見到的情況還有：虛列開發成本掛賬在“其他應付款”科目，也有可能是虛提的土地款，對于不是通過拍賣取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期結算項目成本，暫估多轉銷售成本。企業收到預收賬款時就結轉收入，但成本還無法準確核算，就暫估多轉銷售成本。

（四）利用關聯關系轉移利潤

筆者曾在檢查時發現過這種情況，某房地產開發企業為了少繳納企業所得稅，就新成立了一家軟件信息公司（企業所得稅在國稅局繳納，免征企業所得稅一年），軟件公司以向房地產企業提供信息服務為名，收取信息費４００萬元。

四、如何檢查

（一）注意多從政府部門調查取證，包括房屋的立項、規劃、質量檢驗、竣工交付、房屋面積測繪、辦理產權證、土地使用證等一系列問題，涉及到政府的多個部門。加強和上述部門的合作，有時可以得到意想不到的效果。通過上述部門取證，筆者曾查出過虛提土地款、收入不入帳但已經辦好房產證、房屋贈與等情況。

（二）注意到建筑施工企業調查取證，其中建筑施工合同非常關鍵。因為工程成本占房地產開發的很大比重。有的房地產企業為了加大成本或者少計收入，而編造假合同。

（三）測算房屋的開發成本。開發成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費用三大快組成。其中土地成本和政府費用時相對規定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個地區來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業結轉的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應當注意深入檢查。

（四）注意檢查“現金”和“銀行存款”科目，特別是大額的現金增、減變化。這些業務如果是虛假的，一般會涉及少計收入或者多列成本。此時要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數字是否奇異、是否違背常理。

第四篇：房地產企業檢查

房地產企業檢查模板

一、收入類問題

（一）、預售收入未及時結轉

1、疑點描述：部分企業將收取的房款在“預收帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，推遲納稅義務發生時間。

2、疑點位置：

查看企業報表預收賬款期末余額及主營銷售收入結轉

3、疑點檢查：

1、對照檢查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規定申報納稅。

2、實地察看各期樓盤開發銷售進展情況，根據《工程竣工驗收備案表》確定開發產品完工項目，根據已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與“主營業務收入”和“預收賬款”明細賬進行比對，核實預收賬款是否按規定結轉收入。

3、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額。查看物業公司入住通知單及《鑰匙發放保管登記簿》，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金 額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

4、疑點取證：

1、復印預收賬款和主營業務收入帳薄及對應憑證 4-

2、復印納稅申報表及相關臺帳合同。

（二）、收到購房款掛往來賬

1、疑點描述：房地產企業銷售房屋收款方式一般為全款和分期付款等形式，房地產企業將收取的房款在“預收帳款”或“其他應付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預收帳款”結轉“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現，影響納稅義務發生時間，造成企業所得稅申報納稅滯后。

2、疑點位置：房屋銷售合同，預收賬款余額及其他應付款

3、疑點檢查：

1、采取全款方式銷售開發產品的，對照商品房認購書，買賣合同，區分那些事預售收入，哪些是銷售收入，對照預收賬款和銷售收入明細賬，看預售收入是否及時結轉銷售收入。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統計。

2、采取分期收款方式銷售開發產品的，對照商品房買賣合同和預收賬款，銷售收入明細賬，檢查收款日未實際 收到款項時，是否及時確認收入，收款日之前收到款項的，是否及時確認收入。

3、采用銀行按揭方式銷售開發產品的，參閱商品房買賣合同，確認付款方式，檢查首付款是否及時確認收入，是否記入其他應付款等往來科目隱瞞收入，收到銀行按揭款是否記入短期借款，往來等科目隱瞞收入。

4、核查企業應付款及其他應付款等往來賬目。是否有大額資金長期掛賬。詢問財務人員資金來龍去脈。

4、疑點取證：

1、復印預收賬款和主營業務收入帳薄及對應憑證 4-

2、復印往來帳薄及對應憑證。4-

3、詢問相關人員筆錄。

（三）、以物易物，以房抵賬少計收入

1、疑點描述：

1、在大額費用支付中常用其開發的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利，抵償債務等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

2、以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理。

3、開發產品轉入資產，未視同銷售。

4、核查累計折舊賬戶，是否將未視同銷售的“先租后 售”的開發產品提取折舊。

2、疑點位置：其他應付款、營業費用、管理費用、銷售費用、開發成本，累計折舊等。

3、疑點檢查：

1、比對房源銷控臺賬登記的開發產品銷售數量、財務賬簿登記的已確認相關收入的開發產品銷售數量，查找兩者之間的差異，進行實地調查，核實未售房產的真實性。3-

2、審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發生。

3、審查合作建房協議，檢查以房屋所有權換取土地使用權、股權等是否按規定核算收入。

4、調查、詢問部分債權人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。

4、疑點取證：復制其他應付款、管理費用、銷售費用、開發成本帳薄及相關憑證。

（四）、銷售價格明顯偏低，少計收入

1、疑點描述：房地產開發企業一個項目的開發涉及的行業、部門較多，在銷售開發產品中難免有一些人情世故。以較低的價格出售開發產品。

2、疑點位置：開發產品銷售明細賬、銷控臺賬、銷售合同、銷售發票。

3、疑點檢查： 3-

1、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票等。根據銷售合同與銷售發票相核對，有無價格明顯偏低。

2、根據價格明顯偏低的開發產品，走訪相同條件的客戶并對相關銷售人員進行詢問。

4、疑點取證：復制銷控臺賬、銷售合同、銷售發票及相關憑證和對有關人員的學問筆錄。

（五）、銷售附屬物（車庫等）未如實記賬

1、疑點描述：銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入未按規定入賬。

2、疑點位置： 2-

1、實地察看。

2、到售樓處的查看銷售平面圖、銷售明細清單、銷售合同、發票、收款記錄、收據。

3、到財務部查看預收賬款、主營業務收入賬戶、納稅申報表等

3、疑點檢查：

1、實地察看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。3-

2、調取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房 款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。

3、調查部分業主，核實開具發票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。

4、到金融機構調取企業開戶信息和企業主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。

4、疑點取證：復制有關銷售平面圖、銷售明細清單、銷售合同、發票、收款記錄、收據。預收賬款及相關憑證等。

（六）、代收款項是否有應計收入未及收入

1、疑點描述：房地產企業在開發產品中，代有關部門收取的各種資金、費用和附加等企業自行開具收據，在其他應付款等往來長期掛賬，未記收入。

2、疑點位置：其他應付款等往來帳薄，自制收據。

3、疑點檢查：

1、查閱企業收款收據與其他業務收入相核對。3-

2、收款收據與其他應付款核對。3-

3、走訪入住客戶，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否掛記往來未及收入

1、疑點描述：開發產品簽訂銷售合同后，按照合同約定收款日期，客戶未交全款，企業長期在應收賬款中掛賬，未按合同約定的收款日期確認收入。

2、疑點位置：應收賬款、銷售合同等

3、疑點檢查：

1、查閱銷售合同確認收款日期與應收賬款逐筆核對。是否有收到貨款未及時計入收入現象。

2、通過應收賬款與銷售收入相核對，有無少計或不計收入現象。

4、疑點取證：復印銷售合同，應收賬款賬簿、銷售收入明細賬及相關憑證。

二、成本六類檢查

（一）、土地成本

1、疑點描述：土地成本就是為取得土地而發生的費用，一般包括：取得土地的價格，購買土地的契稅，支付的補償費等。在對土地成本檢查中一些開發商常常將后期開放商品房的成本計入前期商品房的成本，也就是說如開發兩期商品房，開發商可能在開發第一期商品房時將所有土地成本全部計入，待開發第二期商品房再將后期開發項目的土地成本計入其中，已達到始終有一塊成本重復列支。遠期支付出讓金的滯納金違約金計入成 本。將未動工的開發借款利息未達到資本化的借款費用計入土地成本。將亂攤派和超標準的規費計入土地成本。

2、疑點位置：土地購買合同、房屋拆遷安置補償協議等。

3、疑點檢查：

1、核查成本購置的合法性，是否把土地使用稅計入土地成本，3-

2、土地成本核算的準確性，是否把土地評估費調增到賬面價值虛增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照國稅發【2009）】31號文件規定，用占地面積法分配土地成本，3-4，核查取得發票的真實性、合法性，有無白條及虛假票據入賬，虛增成本。

4、疑點取證：復印開發成本明細賬，及土地成本分配表，土地評估費及相關憑證。

（二）、前期工程費

1、疑點描述：前期工程費是在房屋開發過程中發生的規劃設計可行性研究及水文地質、勘查、測繪、政府代收的各項臨時工程費用及七通一平等。開發企業在取得設計勞務費等中存在是否有虛假發票進行列支。有無未發生前期工程費和基礎設施費進行虛列，是否合理分攤多期項目共同發生的前期工程費，及基礎設施費等，超標準列支綠化費、人防費、墻改基金等。

2、疑點位置：工程合同，取得發票、銀行、現金賬簿

3、疑點檢查：

3-1：根據合同內容，取得的合法票據及對應的款項審核期是否正式發生，是否有虛列情形，同事要注意實際發生的費用是否與其開發的項目相對應，如不對應予以刪除。前期工程費一般發生在立項開工前，應嚴格對號入賬，防止期間費用計入本項目

3-2：對七通一平的支出審核。應注意是否實際發生。是否多列虛增成本。

3-3：審核人員還應計算出前期工程費占全部開發成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發現有嚴重偏差，則應進一步核實

4、疑點取證：復印銷售合同、前期工程費、開發成本及相關憑證。

（三）、建筑安裝費

1、疑點描述：建安成本包括建筑工程費和安裝工程費兩部分，是指建造房地產商開發產品發生的建造工程費用，設備采購費用和安裝工程費用，在工作中，鑒于房地產行業工期較長的特點，建造安裝工程費存在成本不實，核算混亂，出現以商品房抵償工程款，工程結算以假發票入賬，進行陳本虛列，工程項目決算不及時，無 法核實其真實成本，已達到偷誰的目的。

2、疑點位置：建造安裝合同發票工程進度驗收報告決算報告，監理報告等入賬憑證。

3、疑點檢查：

3-1：調查了解同類開發產品的平均建筑安裝成本與企業賬面數據進行比較，如有價格過高的建筑成本，進行審查，并有企業說明理由，3-2審查施工合同和與決算書，核對工程內容，對決算超出預算價格過高的項目進行審查，并有企業說明理由，調取監理施工建設單位的像場見證。并審查單項合同，補充協議，以確定其真實性，3-3,、審核工程施工合同發票，工程進度驗收報告，決算報告監理報告，等入賬憑證，對已入賬的票據是否有資金的實際支付，查實是否存在，虛開發票和資金空轉的行為，已達到虛增建安費的情況。

3-4，調取工程監理部門的監理記錄，及材料物資進場實驗報告，核實有關材料的真實性，3-5，對取得大額成本發票審查其發票的真是性對照有關合同協議及開票單位進行查證。

4、疑點取證：復印建安成本明細賬、施工合同與決算書及相關發票。銀行存款及現金明細賬，工程監理記錄，材料物資實驗報告等。

（四）、基礎設施費

1、疑點描述：

包括小區內的道路供水供電供氣通訊照明門禁系統環衛綠化擋土墻等。開發企業在基礎設施費中列支花草樹木所占比例的金額較大，存在不實行為，把房地產開發費用計入基礎設施費已達到虛列當期管理費用，對水電氣等工程不能取得發票或虛假發票進行列支。

2、疑點位置：基礎設施配套工程合同開發產品明細帳成本分配表，重大設備和采購合同及付款憑證。

3、疑點檢查：

3-1，檢查企業開發產品明細賬，審查是否將基礎設施配套費在已售房屋中進行分攤，3-2調取設計勘察施工合同，按合同規定的標準進行測算，并抽查大額支付款項，審查其是否取得的發票的真實性，3-3根據重大設備和材料采購合同查看其付款合同付款金額和內容與合同是否一致。

3-4由于綠化草木大多來自農民自產自銷享受國家稅收優惠，開發企業往往虛開自購苗木發票，虛增綠化成本，轉移利潤，偷逃企業所得稅。

3-5對取得的建筑業統一發票，核查其真實性，特別是市政公用，園林綠化基礎土石方等工程，所取得的發票進行重點檢查。

4、疑點取證：復印開發產品明細賬、設計勘察施工及相關合同，相關的建筑業統一發票

（五）、公共配套設施費

1、疑點描述：

公共配套設施是指城市建設規劃的要求為滿足居民的需求與開發項目配套建設的各種服務性設施。開發企業往往對對其配套設施開發成本計入開發房屋陳本之中，成本分配不夠準確。對公共配套設施工程取得的建筑也發票有不實行為。

2、疑點位置：公共配套設施施工合同配套設施材料采購合同等。

3、疑點檢查：

3-1核查企業開發產品明細賬，審查是否將有償轉讓或自用的配套設施開發成本計入可售開發成本，3-2成本分配計算表內容是否完整，分配比率是否準確，存在有之分攤安裝工程費，而將公共配套設施費等在已售房屋中分攤

3-3調取設計勘察施工合同，按合同規定的邊準進行測算，抽查大額付款憑證，審查其支付金額，是否超過合同規定標準。

3-4抽查較大的材料采購合同，及付款憑證與取得的發票進行核對，查看其金額是否相符及發票的真假性。

4、疑點取證：復印開發產品明細賬、成本分配計算表、設計勘察施工合同及相關憑證。

（六）、開發間接費

1、疑點描述：

開發間接費核算的是與項目開發直接相關，但不能明確屬于開發環節的成本費用性支出，以及項目的營銷設施建造費。開發企業在售樓部樣板房內的資產，不作為固定資產管理，而直接在銷售費用中列支。把與保安公司簽訂的保安服務費直接計入開發間接費，或報銷的私車加油費直接在開發間接費中列支。為銷售而制作的模型制作費直接計入開發費。

2、疑點位置：固定資產明細賬、銷售費用、管理費用明細賬、應付工資、銀行存款明細賬等，3、疑點檢查：

3—1檢查房地產開發項目的借款費用，資本化在地產完工前是否計入開發成本，所開發的房地產竣工驗收合格，是否停止借款費用資本化，3-2核查公司利息收支匯兌損益，銀行手續費等，在利息支出是屬于可資本化的利息，是否先在財務費用中核實，月底是否轉入開發間接費。

3-3審查開發間接費發生的原始憑證是否真實合法，3-4核查周轉房的攤銷是否準確。

3-5核查開發間接費各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓 配套項目和大配套項目之間是否已分攤。

3-6核查其借款合同，看其借款金額與注冊資本金相比，其借款金額是否超過注冊資本金200%，4、疑點取證：復印開發成本、財務費用、開發間接費、注冊資本金等相關賬簿憑證。三、期間費用的檢查

1、疑點描述：期間費用是指開發企業每一生產經營商品和提供勞務所發生的可扣除的經營費用管理費用財務費用。開發商對計入扣除項目期間費用的真實性與合法性有待落實。

2、疑點位置：經營費用、管理費用、財務費用財務賬薄。

3、疑點檢查：

3-1：開發企業按照按揭貸款為購買方擔保的，其向銀行提供的保證金是否在銷售收入中減除，也不得作為費用扣除，在實際發生時可扣除。

3-2：核查“三費”扣除是否超標。3-3：是否有非公益性捐贈稅前扣除

3-4：期間費用所取得的票據是否真實合法。

4、疑點取證：復印按揭貸款合同、財務費用、經營費用，其他營業外支出賬簿及相關憑證。

四、營業外收入及其他收支

1、疑點描述：開發企業收取更名費、出租收入、政 府返還資金等計入其他收入或營業外收入或在其他應付款中掛賬，一些罰款、滯納金計入營業外支出直接扣除。已達到偷逃企業所得稅的目的。

2、疑點位置：營業外收入、營業外支出、應收（付）賬款及相關憑證

3、疑點檢查：

3-1：通過營業外收入，其他業務收入賬簿與其納稅申報表相核對，是否計入銷售收入。

3-2：通過營業外支出賬簿與其納稅申報表相核對，是否稅前扣除。

4、疑點取證：納稅申報表、營業外收入，其他業務收入賬簿、營業外支出及相關憑證

第五篇：西安地稅局稽查局房地產企業稅務檢查方案

[中國工作標準研究院] 西安地稅局稽查局房地產企業稅務檢查方案

1概述

備注：為進一步規范房地產業和建筑安裝業稅收征管秩序，提高稅收管理的科學化、精細化水平，增加地方財政收入，促進房地產業和建筑安裝業健康發展，依照《市稽查局關于開展全市房地產開發和建筑安裝企業納稅檢查的通知》（〔2011〕126號）要求，確定對全市房地產開發企業和建筑安裝企業開展一次納稅情況檢查，為確保檢查活動順利實施和圓滿完成，特制訂本實施方案。

2檢查對象

備注：全市所有房地產開發企業（含開發、建設、轉讓、銷售及相關從事房地產 業務的企業，下同）、承攬城建項目等建筑安裝工程的企業2010和 2011年1—12月各項稅款繳納情況，以及稅收征管情況。檢查中發現重大 問題，可追溯到以前。

2.1附：房地產企業檢查名單 3檢查內容

備注：

（一）全市各房地產開發企業和承攬城建項目等建筑安裝工程企業應繳納 的各項稅費，包括土地增值稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、土地 使用稅、房產稅、契稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教 育附加等稅費的申報繳納情況。重點檢查以下方面: 1.不按稅收法律法規規定申報繳納，偷逃各種稅款的行為;2.取得的售房款及預收定金、以房抵債、轉讓開發項目等行為、不按財務 會計制度有關規定確認收入的行為；

3.成本核算不實，不按規定列支有關費用，偷逃所得稅的行為;4.不按《中華人民共和國發票管理辦法》等有關規定開具和索取發票的行 為；

5.違反《會計法》、《稅法》，編造假帳、假報表、假憑證、應建帳而未 建帳或帳簿、憑證混亂等行為;6.有欠稅行為的;7.借聯營、合資、注冊登記、連鎖經營等行為違法轉移利潤、稅收收入等行為； 8.房地產開發企業和承攬城建項目等工程的建設企業工作人員的個人所得 稅繳納情況;9.其他稅收收入的違法違紀行為。

（二）全市房地產開發和城建工程等項目稅收征管情況，重點檢查: 1.房地產稅收一體化執行情況；

2.按照有關規定履行“先稅后證”程序情況；

3.是否存在擅自越權減稅、免稅、退稅、改變稅率和稅種、稅款混庫繳納 等違法違紀行為。

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[中國工作標準研究院] 4檢查方式

備注：本次檢查由市稽查局統一部署，組織實施。各企業單位按照通知要求在規 定時間內搞好自查工作，稽查局組織檢查組對有關單位實施檢查。檢查中 要嚴格按規定程序，堅持依法行政、依法監督的原則。對于檢查中發現的 問題，檢查小組要認真督導企業和相關稅收征收機關將漏繳稅款及時足額 上繳入庫。

本次檢查共分三個階段：一是自查整改階段。有關單位自查階段所有查補 稅款按原級次入庫。二是實施檢查階段。縣政府成立檢查組，在自查的基 礎上，進行全面檢查，查處稅款一律作為縣級收入。三是總結驗收階段，全面檢查結束后，各檢查組形成檢查報告，上報領導小組辦公室，領導小 組對各組檢查情況進行抽查。

5時間安排

備注：

（一）自查整改階段：2012年2月1日至2月 29日。

（二）實施檢查階段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。

（三）總結驗收階段：2012年7月11日至8月30日。

6組織領導

備注：為切實加強對全市房地產開發企業和建筑安裝企業納稅檢查的組織領導，成立房地產開發企業和建筑安裝企業納稅檢查工作領導小組（人員名單見 附件），由各部門負責人為成員，領導小組辦公室設在辦公室，負責檢查 工作的組織、協調。并抽調各有關單位人員組成4個檢查組，檢查組組長分 別由各業務單位分管負責人擔任，對有關單位和企業進行檢查。

7檢查要求

備注：

（一）強化領導，通力協作。這次檢查工作涉及面廣、政策性強，各級各 有關部門要高度重視，切實加強領導，通力協作，積極組織好檢查工作，在檢查階段，各有關單位要搞好配合，做好檢查工作。

（二）嚴格執法，認真檢查。各檢查組在檢查過程中要嚴格執法，依法行 政。檢查時要認真收集證據，編寫工作底稿，提出處理處罰意見，及時報 縣領導小組辦公室。查出的問題要事實清楚，定性準確，程序合法，處理 得當。

（三）嚴于律己，嚴守紀律。各檢查組成員要嚴格遵守廉政紀律，不得接 受納稅人饋贈的禮品、現金、有價證券等，不得接受吃請，一經發現，要 嚴肅追究違規違紀人員責任。

（四）確保檢查質量和實效，及時報告檢查結果。各檢查組要遵循“誰檢查、誰負責”的原則，把檢查質量、檢查實效放在首要位置，查深查透，做到 檢查到位、處理到位、查補稅款入庫到位、整改到位。本次檢查要確保質 量，如確需延長時間的，經納稅檢查領導小組辦公室同意，可適當延長檢 查時間。各檢查組檢查結束后，要認真總結，填寫檢查表格，寫出有情況、有分析、有建議的檢查報告，于 2012年8月15 日前將檢查結果報送市局領導小組辦公室。

8房地產企業檢查工作

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[中國工作標準研究院]

處領導馮小康2012-9-10 13:20:48

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