第一篇：房地產企業所得稅預征的稅務處理

房地產企業所得稅預征的稅務處理

一、.未完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額,待開發產品結算計稅成本后再行調整。

預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%;非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于20%;位于地及地級市城區及郊區的,不得低于15%。;位于其他地區的,不得低于10%。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用;營業利潤率=營業利潤/營業收入;計稅毛利=營業收入-計稅成本;計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。

采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少;而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發生的和之相關的期間費用、稅金及附加(按預售收入計征繳納的稅金及附加)。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩;計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本新問題。

當期未完工開發產品的稅務處理如下摘要：

當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

二、完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發產品完工后,開發企業應根據收入的性質和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規定結轉其對應的計稅成本,計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額,計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。對此，納稅人應高度重視，避免由于開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。

完工開發產品的稅務處理如下摘要：

實際銷售收入毛利額

=預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本(預售收入相對應的成本)

預售收入毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

完工年度應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

三、所得稅預征操作案例及注重的事項

【案例摘要：某房地產開發有限公司2005年初開發“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。當年發生經濟業務如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元;

二季度發生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元;

三季度發生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元;

該項目共發生房屋開發成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計預售6 000平米。四季度發生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。

該公司適應的稅率摘要：營業稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、土地增值稅預征率0.5%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無其他調整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，營業稅金及附加10.8(200×5.4%)萬元，土地增值稅1(200×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

應納稅所得額=200×10%-15-10.8-1=-6.8(萬元)，應納所得稅0。

二季度發生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。累計交納營業稅金及附加32.4(600×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅3(600×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=600×10%-23-32.4-3=1.60(萬元)

應納的所得稅=1.6×33%=0.528(萬元)

三季度發生期間費用17萬元，累計期間費用40萬元。累計交納營業稅金

及附加58.32(1080×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅5.4(1080×0.5%)萬元，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(萬元)

當季應納所得稅=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(萬元)

四季度摘要：10月份開發產品完工，按國稅發[200631號文規定，計算預售收入確認為實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額的差額，計入四季度的應納稅所得額。計算如下摘要：

預售收入相對應的計稅成本=1080/0.18×0.105=630(萬元)

實際銷售收入毛利額=1080-630=450(萬元)

預售收入計稅毛利額=1080×10%=108(萬元)

四季度剩余4000平米全部銷售，實現銷售720萬元，發生期間費用30萬元，結轉銷售成本420(4000×0.105)萬元，營業稅金及附加38.88萬元(720×5.4%)。應補交的土地增值稅摘要：

(1)計算答應扣除項目金額=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(萬元)

(2)增值額=1800-1404.7=395.3(萬元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超過增值稅率20%)

(4)應交納土地增值稅=395.3×30%=118.59(萬元)

(5)應補交土地增值稅=118.59-5.4=113.19(萬元)

應納稅所得額=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(萬元)

應交納的所得稅=459.93×33%=151.78(萬元)

應補交的所得稅=151.78-1.412=150.368(萬元)

采用上述方法計算所得稅應注重的是，房地產企業必須按照規定結轉預售收入，對于沒有完工的開發產品提前結轉的預售收入，稅務機關在計算征收所得稅時，還是應該作為預售款處理，否則，由于產品未完工，無法計算成本而不能正確計算當期應納稅所得額，從而影響稅款計算征收。企業在預繳所得稅時，還要分項目做好備查登記，以免完工項目和未完工項目之間混淆不清，無法正確計算企業所得稅。

第二篇：企業所得稅的稅務處理

—、固定資產沒有單位價值標準的限制《企業所得稅法實施條例》第五十七條規定：“固定資產，是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。”其間并沒有對固定資產的單位價值標準作出的限制，因而對納稅人來說，應當根據自身的情況，合理確定資產的歸屬。從納稅籌劃的角度考慮，可以適當提高固定資產的標準，以便在更短的時間內將固定資產攤入成本、費用。

二、應當正確理解固定資產計提折舊的范圍企業所得稅法并沒有從正面列舉可計提折舊的固定資產的范圍，而是從反面對不可計提折舊的固定資產的范圍進行了列舉。按照《企業所得稅法》下列固定資產不得計算折舊扣除：

1、房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產；

2、以經營租賃方式租入的固定資產；

3、以融資租賃方式租出的固定資產；

4、已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產；

5、與經營活動無關的固定資產；

6、單獨估價作為固定資產入賬的土地；

7、其他不得計算折舊扣除的固定資產。

在對折舊范圍的理解上，需要注意幾個問題：

（一）稅法只是強調房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產不得計提折舊，那么房屋、建筑物以外的已經投入使用，但是由于某些方面的原因，而暫時停止使用的固定資產是可以計提折舊的。

（二）以經營租賃方式租入的固定資產由于不符合企業固定資產的條件，即不屬于企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有，自然不應該計提固定資產折舊。但是對于出租者而言，對方仍然可以計提折舊。這實際上體現了一種費用不重復扣除的原則，即既然出租者計提了折舊并進行了稅前扣除，那么了對承租者來說也就不能重復計提折舊并在稅前扣除。

（三）與經營無關的固定資產實際上可以作更為寬泛的理解，即凡是與企業的生產經營不相關，或者企業生產經營根本就不需要的固定資產，都不應該計提折舊，即便計提了折舊也不能在稅前進行扣除，因為這些費用與企業的生產經營不相關，不符合稅法所要求的稅前扣除相關性原則的要求。

（四）單獨估價作為固定資產入賬的土地，雖然在形式是是作為固定資產入賬的，但是就其本質而言，仍然是無形資產，按照實質重于形式的原則，它仍然必須作為無形資產處理，其成本與價值也是通過攤銷的形式進行轉移的。

其五，固定資產在更新改造期間，是不可能計提折舊的，因為在此期間，相關的固定資產已經從固定資產賬戶轉入到在建工程科目，不存在可以作為計提折舊的依據了。

三、未結算未取得發票的固定資產仍可有條件折舊企業應當自固定資產投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的固定資產，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。但是，按照《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)的規定，企業固定資產投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發票的，可暫按合同規定的金額計入固定資產計稅基礎計提折舊，待發票取得后進行調整。但該項調整應在固定資產投入使用后12個月內進行。

四、固定資產折舊年限必須符合稅法規定除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：

1、房屋、建筑物，為20年；

2、飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產設備，為10年；

3、與生產經營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；

4、飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；

5、電子設備，為3年。

6、企事業單位購進軟件，凡符合固定資產確認條件的，可以按照固定資產進行核算，經主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。

7、集成電路生產企業的生產性設備，經主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為3年。

8、改建的固定資產延長使用年

限的，除已經足額提取折舊的固定資產以及租入的固定資產外，應當適當延長折舊年限。

五、生產性生物資產折舊年限不能發生差錯生產性生物資產計算折舊的最低年限如下：

1、林木類生產性生物資產，為10年；

2、畜類生產性生物資產，為3年。

六、商譽不得攤銷和扣除企業自創的商譽不得計算攤銷并在稅前扣除，而企業外購商譽的支出，在企業整體轉讓或者清算時，準予扣除。因而盡管在企業所得稅上，商譽是作為無形資產的，但不管是外購的還是自創的，都不得攤銷扣除。

七、確認資產損失必須減除相關款項企業的資產發生損失時，企業不能將全部資產或者費用都確認為資產損失，必須減除責任人賠償、保險賠款、殘值收入等。

八、資產損失稅前扣除需要注意履行審批手續企業實際發生的資產損失按稅務管理方式可分為自行計算扣除的資產損失和須經稅務機關審批后才能扣除的資產損失。凡屬于需經稅務機關審批后才能扣除的資產損失必須在履行報批手續后才可進行稅前扣除。下列資產損失，屬于由企業自行計算扣除的資產損失：

1、企業在正常經營管理活動中因銷售、轉讓、變賣固定資產、生產性生物資產、存貨發生的資產損失；

2、企業各項存貨發生的正常損耗；

3、企業固定資產達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；

4、企業生產性生物資產達到或超過使用年限而正常死亡發生的資產損失；

5、企業按照有關規定通過證券交易場所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生產品等發生的損失；

6、其他經國家稅務總局確認不需經稅務機關審批的其他資產損失。

九、資產損失只能在損失發生當年抵扣根據《國家稅務總局關于企業以前未扣除資產損失企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]772號）規定，企業發生的上述資產損失，應在按稅收規定實際確認或者實際發生的當年申報扣除，不得提前或延后扣除。在當年因為各種原因未能扣除的，不能結轉在以后扣除；可以按照《中華人民共和國企業所得稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定，追補確認在該項資產損失發生的扣除，而不能改變該項資產損失發生的所屬。

第三篇：2011企業所得稅資產損失稅務處理

尊敬的納稅人：

為做好2011企業所得稅資產損失稅務處理工作，根據《國家稅務總局關于發布<企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告【2011】第25號）和省局《關于執行國家稅務總局第25號公告有關問題的通知》等文件要求，現將2011資產損失稅務處理若干問題通知如下：

一、受理時間納稅人應于匯算清繳前提請資產損失申報。按照省局資產損失專業化審核要求，我局擬定于3月15日和4月20日分兩批次開展資產損失專業化審核。為了避免您因資產損失不符合規定而帶來的稅收風險，原則上請于上述日期前進行資產損失申報。

二、受理部門各縣（市、區）國稅局：各縣（市、區）局辦稅服務廳市區二分局、七分局：王陵路90號市局辦稅服務廳市區三分局、開發區國稅局：本單位辦稅服務廳市區四分局：明理街7號105室辦稅服務廳市區五分局：二環西路140號109室辦稅服務廳市區六分局：淮海食品城會展中心206室辦稅服務廳

三、申報程序

1、企業發生的資產損失，無論是正常損失還是非正常損失，均應按規定的程序和要求向主管稅務機關申報后才能在稅前扣除。未經申報的損失，不得在稅前扣除。

2、企業資產損失按其申報內容和要求的不同，分為清單申報和專項申報兩種申報形式。其中，屬于清單申報的資產損失，企業只要填報《企業資產損失稅前扣除清單申報受理表》（附件一）報送稅務機關即可，有關會計核算資料和納稅資料留存備查；屬于專項申報的資產損失，企業除了報送《企業資產損失稅前扣除專項申報受理表》（附件二）外，還應逐項（或逐筆）報送會計核算資料及其他相關的納稅資料（附件三：《企業所得稅資產損失專項申報稅前扣除報送資料一覽表》）。企業在申報資產損失稅前扣除過程中不符合上述要求的，稅務機關應當要求其改正，企業拒絕改正的，稅務機關有權不予受理。

3、企業發生的下列資產損失，應以清單申報的方式向稅務機關申報扣除：①企業在正常經營管理活動中，按照公允價格銷售、轉讓、變賣非貨幣資產的損失；②企業各項存貨發生的正常損耗；③企業固定資產達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；④企業生產性生物資產達到或超過使用年限而正常死亡發生的資產損失；⑤企業按照市場公平交易原則，通過各種交易場所、市場等買賣債券、股票、期貨、基金以及金融衍生產品等發生的損失。企業發生的其他資產損失，應以專項申報的方式向稅務機關申報扣除。如無法準確判別是否屬于清單申報扣除的資產損失，應采取專項申報的形式申報扣除。

四、其他

1、為方便您全面了解企業所得稅資產損失新的稅收政策，現將國家稅務總局公告【2011】第25號（附件四）供您學習。

2、我局根據資產損失最新規定，結合以往專業化審核過程中發現的問題，總結整理了《徐州市國家稅務局資產損失稅前扣除納稅遵從提示》（附件五），請您仔細閱讀。

3、資料形式要求：納稅人應使用A4紙報送資料，一式兩份，按附件所列順序逐頁編號并裝訂。凡報送的資料屬于復印件的，納稅人應加蓋公章并注明“經核對與原件一致”。資料形式不符合要求的，稅務機關應當要求其改正，企業拒絕改正的，稅務機關有權不予受理。不明之處，歡迎您撥打我局咨詢電話12366-1或通過徐州市國稅局網站“徐稅官信箱”與我們交流。感謝您的配合！附件一：企業資產損失稅前扣除清單申報受理表.doc附件二：企業資產損失稅前扣除專項申報受理表.doc附件三：資產損失專項申報報送資料一覽表.doc附件四：國家稅務總局關于發布《企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法》的公告 【2011】第025號.doc

附件五：徐州市國家稅務局資產損失稅前扣除納稅遵從提示.doc

徐州市國家稅務局二零一二年二月十三日

第四篇：泰州市房地產所得稅預征率通知

泰州市地方稅務局文件

泰地稅發〔2009〕98號

轉發《江蘇省地方稅務局轉發 〈國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營 業務企業所得稅處理辦法〉的通知〉的通知》的通知

各市地方稅務局，市局各分局（局）：

現將?江蘇省地方稅務局轉發〖國家稅務總局關于印發〖房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〗的通知〗的通知?（蘇地稅發〔2009〕53號）轉發給你們，并補充如下意見，請一并貫徹執行：

一、自2009年1月1日起，我市范圍內（不含四市）企業銷售未完工房地產開發產品的計稅毛利率按下列標準執行：

（一）經濟適用房、限價房和危改房（不包括經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等），其計

第五篇：房地產企業預繳所得稅會計處理

房地產企業預繳所得稅會計處理

《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發

[2006]31號），關于未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產負債表中資產類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費

——應交所得稅”。