第一篇：房地產企業稅務處理常見逃稅違規現象總結

房地產企業稅務處理常見逃稅違規現象總結

1．外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。

2．采取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額并入所得額計算繳納企業所得稅。

3．開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。

4．成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：

（1）利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“前期共同費用”賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用“前期共同費用”賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。

（2）股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。

（3）業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。

（4）企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。

（5）外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。

（6）以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。

（7）代收款項、價外費用不合并納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。

第二篇：房地產企業所得稅預征的稅務處理

房地產企業所得稅預征的稅務處理

一、.未完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額,待開發產品結算計稅成本后再行調整。

預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%;非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于20%;位于地及地級市城區及郊區的,不得低于15%。;位于其他地區的,不得低于10%。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用;營業利潤率=營業利潤/營業收入;計稅毛利=營業收入-計稅成本;計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。

采用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少;而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發生的和之相關的期間費用、稅金及附加(按預售收入計征繳納的稅金及附加)。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工后還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩;計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已于發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工后只需考慮產品的計稅成本新問題。

當期未完工開發產品的稅務處理如下摘要：

當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

二、完工開發產品的稅務處理

國稅發[200631號文規定摘要：開發產品完工后,開發企業應根據收入的性質和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規定結轉其對應的計稅成本,計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額,計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據此進行納稅調整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

國稅發[200631號文和[200383號文規定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發產品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業按規定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉其對應的計稅成本。對此，納稅人應高度重視，避免由于開發產品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。

完工開發產品的稅務處理如下摘要：

實際銷售收入毛利額

=預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本(預售收入相對應的成本)

預售收入毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率

完工應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額

當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%

三、所得稅預征操作案例及注重的事項

【案例摘要：某房地產開發有限公司2005年初開發“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。當年發生經濟業務如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元;

二季度發生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元;

三季度發生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元;

該項目共發生房屋開發成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為10 000平米，售價0.18萬元/平米。至三季度末累計預售6 000平米。四季度發生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。

該公司適應的稅率摘要：營業稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、土地增值稅預征率0.5%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無其他調整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要：

一季度發生期間費用15萬元，營業稅金及附加10.8(200×5.4%)萬元，土地增值稅1(200×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

應納稅所得額=200×10%-15-10.8-1=-6.8(萬元)，應納所得稅0。

二季度發生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。累計交納營業稅金及附加32.4(600×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅3(600×0.5%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=600×10%-23-32.4-3=1.60(萬元)

應納的所得稅=1.6×33%=0.528(萬元)

三季度發生期間費用17萬元，累計期間費用40萬元。累計交納營業稅金

及附加58.32(1080×5.4%)萬元，累計交納土地增值稅5.4(1080×0.5%)萬元，當季應納所得稅計算如下摘要：

累計預征應納稅所得額=1080×10%-40-58.32-5.4=4.28(萬元)

當季應納所得稅=4.28×33%-0.528=1.412-0.582=0.884(萬元)

四季度摘要：10月份開發產品完工，按國稅發[200631號文規定，計算預售收入確認為實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額的差額，計入四季度的應納稅所得額。計算如下摘要：

預售收入相對應的計稅成本=1080/0.18×0.105=630(萬元)

實際銷售收入毛利額=1080-630=450(萬元)

預售收入計稅毛利額=1080×10%=108(萬元)

四季度剩余4000平米全部銷售，實現銷售720萬元，發生期間費用30萬元，結轉銷售成本420(4000×0.105)萬元，營業稅金及附加38.88萬元(720×5.4%)。應補交的土地增值稅摘要：

(1)計算答應扣除項目金額=200+830+20+(200+830)×5%+97.2+(200+830)×20%=1404.7(萬元)

(2)增值額=1800-1404.7=395.3(萬元)

(3)增值率=395.3÷1404.7×100%=28.14%(普通住宅超過增值稅率20%)

(4)應交納土地增值稅=395.3×30%=118.59(萬元)

(5)應補交土地增值稅=118.59-5.4=113.19(萬元)

應納稅所得額=(450-108)+(720-420-38.88-113.19-30)=459.93(萬元)

應交納的所得稅=459.93×33%=151.78(萬元)

應補交的所得稅=151.78-1.412=150.368(萬元)

采用上述方法計算所得稅應注重的是，房地產企業必須按照規定結轉預售收入，對于沒有完工的開發產品提前結轉的預售收入，稅務機關在計算征收所得稅時，還是應該作為預售款處理，否則，由于產品未完工，無法計算成本而不能正確計算當期應納稅所得額，從而影響稅款計算征收。企業在預繳所得稅時，還要分項目做好備查登記，以免完工項目和未完工項目之間混淆不清，無法正確計算企業所得稅。

第三篇：企業清算稅務處理淺析

企業清算稅務處理淺析

一是增值稅。對處理公司生產的產品或外購貨物取得的收入，仍按正常經營方式進行增值稅處理：按處理公司生產的產品或外購貨物取得的收入法計提銷項稅，根據銷項稅減進項稅的余額繳納增值稅。對處置為已使用過的且已經依法抵扣了進項稅的固定資產，以及處置使用過除固定資產以外的其他物品，應當按照適用稅率計提銷項稅；處置使用過的屬于不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按簡易辦法4%征收率減半征收增值稅。需要說明的是：企業注銷清算時，對期初存貨中尚未抵扣的已征稅款，以及征稅后出現的進項稅額大于銷項稅額后不足抵扣部分，稅務機關不再退稅，也不得抵減清算過程中應按簡易辦法征收的增值稅。二是營業稅。對公司處置不動產，包括房屋、建筑物、構筑物以及以及地面附著物，應當按“銷售不動產”項目繳納營業稅。轉讓土地使用權、商標權、專利權、著作權、商譽的行為，應當按“轉讓無形資產”項目繳納營業稅。

三是土地增值稅。對公司處置房屋、建筑物、構筑物以及地面附著物及轉讓土地使用權取得的收入，應當依法繳納土地增值稅。土地增值稅就收入扣除準予扣除項目后的增值部分按規定的稅率計算征收。對轉讓舊房準予扣除項目的確定：轉讓舊房能提供評估價格的，根據財稅字[1995]48號文件的規定，轉讓舊房可扣除的項目金額包括三項，即舊房及建筑物的評估價格，取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，在轉讓環節繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。轉讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發票的，根據財稅[2006]號文件的規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。即轉讓舊房不能提供評估價格，但能提供購房發票的扣除項目金額包括三項：購房發票所載金額（實際上包含了《條例》中六條的“取得土地使用權所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）：加計扣除金額（加計扣除金額=購房發票所載金額×5%×購買起至轉讓止的年數）：與轉讓房地產有關的稅金（包括轉讓舊房時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應的完稅憑證）。轉讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發票的，根據財稅[2006]號文件的規定，對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》三十五條的規定，實行核定征收。

四是印花稅。對產權轉移證書，按所載金額萬分之五繳納印花稅。

五是企業所得稅。企業清算的核心是對企業財產（資產）的清理處置。稅法規定，企業將剩余財產分配給股東前要清算所得依法繳納企業所得稅。所以，企業清算期間的資產無論是否實際處置，一律視同變現，確認增值或者損失。確認清算環節企業資產的增值或者損失應按其可變現價值或者公允價值進行計算。清算期間，企業實際處置資產時按照正常交易價格取得的收入可作為其公允價值。對于清算企業沒有實際處置的資產，應按照其可變現價值來確認隱性的資產變現損益。計算清算所得，主要就是計算全部資產處置過程中產生的所得以及了結一切債權、債務所產生的所得或損失。此外，企業進行清算，即表明已終止持續經營，是企業存在的最后一個過程。因此在計算清算所得時，還要考慮清算前企業尚未確認的遞延收益、尚未在稅前扣除的待攤費用、已在稅前扣除而不再實際支付的預提性質的費用、商譽的扣除以及尚未超過彌補期限的虧損等問題。清算所得可用下面計算公式表示：清算所得=全部資產處置所得一清算費用+確實無法償還的債務一無法收回的債權損失+尚未確認的遞延收益一尚未扣除的稅前允許扣除的待攤支出+已在稅前扣除而不再實際支付的預提性質的支出一商譽一以前發生的虧損。其中，全部資產處置所得=資產交易價格或可變現價值一資產計稅基礎一稅前允許的稅金及附加。稅前允許的稅金及附加，是指處置資產過程中繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅等，不包括可以抵扣的增值稅和企業所得稅，也不包含企業以前欠稅。清算所得稅的計算清算所得稅等于清算所得額乘以25%稅率。由于清算期間不屬于正常的生產經營期間，在計算清算所得稅時不能享受有關企業所得稅優惠政策。

六是個人所得稅。可供分配剩余財產，是指企業全部資產的可變現價值或交易價格減除清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金，結清清算所得稅、以前欠稅等稅款并清償企業債務后的余額。企業清算后，清算凈所得加上未分配利潤、公益金和公積金等，按一定比例分配給投資者，投資者分得剩余資產的金額，相當于被清算企業累計未分配利潤和累計盈余公積中按該股東所占股份比例計算的部分，應確認為股息所得，應當按“利息、股息、紅利”所得項目扣繳個人所得稅；剩余資產減除股息所得后的余額，超過股東投資成本的部分，應確認為股東的投資轉讓所得，應當按“財產轉讓”所得項目扣繳個人所得稅。

此外，需要說明的是：我國現行《破產法》第37條和《民事訴訟法》第204條均規定，破產財產在優先撥付清算費用后，按下列順序清償：職工工資和勞動保險費用；所欠稅款；清償債務。對處于第二清償順序的“所欠稅款”是指企業清算前的欠稅，而并非是處置資產過程中的新發生的稅收。對清算處置資產時產生的稅收是為債權人的共同利益而于清算程序中必須支付的各種費用，是屬于清算費用，應當優先受償。另據《稅收征管法》（第45條）：處于第二清償順序的欠稅發生在設立擔保債權之前的，稅收債權優先；欠稅發生在設立擔保債權之后的，擔保債權優先。

為什么稅務局不能申請企業破產清算

稅務局不能成為破產申請人，理由如下：

第一，說到破產債權，就必須要說到我國稅收債權理論的由來，我國稅收債權論實質上算是引進的西方國家的稅收債權說，然而，西方很多國家在采用稅收債權說時，現今認為：既然稅收債權能夠享有一般債權所有的權利，那自然其在受償時，也應按一般債權處理。

例如德國最新破產法里與舊破產法相比，就不再將稅收債權列為優先破產債權，而將其作為一般債權對待，而奧地利、澳大利亞等國，也將稅收債權改為一般破產債權。

在中國，立法上雖然采用了稅收債權說，然而卻僅僅是部分性采用，例如在我國，稅收債權被認為具有優先性，而不是一般債權。

此時，如果稅收債權享有一般債權所有的權利，然而在承擔義務時（即清算償還時），卻不能對等的承擔義務，反而優先受償，很明顯顯失公平。

第二，稅務機關并非通常意義上破產法的債權人。稅務機關由于其本身是公權力的代表，且稅務債權本身也是通過公權力的立法所形成，因此與一般的債權人相比，有其天然的局限性，此時，把稅務機關等同于一般債權人，享有一般債權人權利，并不適格。

例如：在破產清算時，有和解與重整，而和解與重整中，相關債權人為了長遠維護自身債權的清償，有時會進行債務豁免與債轉股，然而作為稅務機關，卻不可能進行債務豁免與債轉股，在和解與重整中，除非償還欠稅，否則稅務機關只會投反對票，而本身根本沒有權力投贊成票。

說的直白點，就是稅務機關在企業破產和解與重整中，雖然表面上可以進行豁免企業債務或者債轉股，然而實際上，完全是不可能的事，說白了，稅務機關就是一個表決時永遠只可能搖頭反對的角色。

既然稅務機關作為債權人，本身無法真正參與到企業和解與重整當中，此時，卻讓一個受限的債權人（稅務局）完全享有一般債權人的權利，未免不切合實際，更是對企業的不利。

即便是民法上，對于限制行為能力人的權利，也是限制的，然而在稅收債權破產清算時，卻不加任何的限制，這與破產法第一條所說的公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益的原則，明顯是相違背的。

第三，從法律規定來說，稅務機關也無權進行破產申請。

有觀點認為，破產法規定了債權人可以申請企業破產清算，而稅務機關屬于債權人，所以有權利進行破產清算。

那么事實上是不是這樣呢？稅收債權在民法上的權利，是不是直接按照民法規定施行就可以，而不需要法律授權呢？

首先，稅收債權雖然屬名字有債權，然而其實質不過是形成的欠稅，與稅收強制、稅務檢查一樣，都是行政法規定下產生。這與一般意義上，行政主體的民事行為是截然不同的，例如，稅務局買一臺電腦，在電腦買賣中形成的債權與稅收債權，毫無疑問是不同的。既然這不屬于民事上的債權，自然，其權力的行使、處分就是需法律的授權。

其次，我們可以看下征管法第五十條，專門規定了，稅務機關可以依照合同法第七十三條、第七十四條的規定行使代位權、撤銷權。

而合同法第七十三條規定：“因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的除外。代位權的行使范圍以債權人的債權為限。債權人行使代位權的必要費用，由債務人負擔。”

如果說，稅務機關的在稅收債權中是債權人，可以當然的享有民法上債權人的權利，那么完全沒必要在征管法中專門授權稅務機關行使代位權與撤銷權。

因為合同法中已經明確規定，債權人如何行使代位權與撤銷權的情況下，征管法再授權，豈不是多此一舉？

再次，征管法實施細則第五十條規定：納稅人有解散、撤銷、破產情形的，在清算前應當向其主管稅務機關報告；未結清稅款的，由其主管稅務機關參加清算。

對于第二款的規定，實施細則釋義中是這么解釋的：“賦予稅務機關參加清算的權利。納稅人有解散、撤銷、破產情形且未結清稅款的，稅務機關可以參加清算以保證國家稅款優先權。”

從該條規定我們可以看到，實施細則通過法條形式賦予了稅務機關參加清算的權利，而并沒有賦予稅務機關申請企業破產的權利。

也就是說，從法律上來說，由于稅收債權是一種行政性的權力結果，所以其行使都需要行政法律的授權，而征管法在對稅收債權如何享有民事一般債權權利也確實進行了明確授權（例如行使民事上的代位權、撤銷權以及參加破產清算權），但是，并沒有授權稅務機關進行破產清算申請。

對于行政機關來說，法無授權即禁止，因此，毫無疑問，稅務機關沒有權利對企業進行破產清算的申請。

上面說的都是理論與法理上，下面筆者再來說下實務上的問題：

第一，稅務機關進行破產申請不能為國家帶來任何好處。

由于稅務機關擁有稅款優先權與稅收強制權，因此，在企業欠稅時，完全可以通過采用稅收強制權，來征繳稅款，而沒任何必要去進行破產申請。畢竟，比起破產申請清算，稅收強制毫無疑問是相對來說見效快的措施。而且，稅務機關進行破產申請與稅收強制相比并不能為國家多帶來一分錢的稅款，而只會增加更多繁雜的手續。

在明明有更有效的手段下，卻舍近求遠，進行破產申請，這很明顯與行政效率原則相違背。

第二，稅務機關進行破產申請會給企業造成巨大損害。

稅務機關由于其天然的地位，說白了就是屁股決定腦袋，因此，如果其在企業欠稅時，進行破產申請時，不可能會去考慮企業未來經營前景，也不可能想著如何才能利于企業，而是由于自身有著在破產中稅款優先權，因此，只會考慮如何快速收繳稅款，從而在不顧企業可能的未來經營良好前景下，直接進行破產申請。

而在現在這種經濟下行情況下，很多企業資金鏈都處于隨時斷裂狀態，可以說，有許多老板，完全是靠著信譽才能借貸維持企業的生存。而這時候，一但稅務機關進行破產申請，無論法院最終是否受理，都將會給企業信譽造成巨大損害，從而可能成為壓倒企業的致命稻草，讓企業因此，資金鏈斷裂，最終真正破產！

第三，稅務機關進行破產申請不能降低執法人員風險。

有觀點認為，稅務機關進行破產申請，可以核銷長期欠稅，從而降低稅務執法人員的執法風險。

那么，事實上是不是這樣呢？我們知道，作為行政機關，不能為了保全自己，而至百姓于不顧，因為政府的職責，就是服務百姓。然而如果稅務機關，為了降低自己的執法風險，而采用破產申請給企業造成巨大損害的手段，這明顯與我們政府的服務宗旨相違背。

即便退一萬步說，采用了破產申請，是不是就一定會降低我們稅務人員的執法風險呢？

我們知道，如果不想讓稅務機關人員肆意行使這種破產申請，那必然會造成巨大損害，因此，作為稅務機關，為了規范防止稅務人員肆意行使，必須會出臺一些內部文件規定。

而現在，很多檢察院經常會以稅務部門自己出臺的文件規定來定稅務執法人員的罪責。而如果稅務部門出臺一些破產申請的規定，且不說其可操作性有多強，僅憑著多數稅務執法人員根本不了解破產法，這時候，必須會讓許多執法人員遇到更加未知的執法風險。

當然，這里可能會有人說，那稅務機關完全可以不出臺相關規定嘛，但是如果不出臺具體操作規定，以現階段基層執法人員的水平，試問有幾個敢說能精通破產法，能依法操作？

因此，認為稅務機關進行破產申請能降低執法風險，不過是笑談而已。

第四，“清理僵尸企業”不是稅務機關進行破產申請的理由。

首先，清理僵尸企業有很多方法，為什么一定要通過破產申請呢？工商有吊銷營業執照，稅務有非正常戶處理，為什么就非要采用破產申請的形式呢？

其次，即便是清理僵尸企業，那么誰能保證稅務機關破產申請權僅針對的是清理僵尸企業，而不是其他企業？要知道，只要是欠稅就能破產申請，而不是非要是達到僵尸企業的指標才規定允許破產申請。

第四篇：供熱企業常見稅務問題

最近幾個月經常接到客戶電話，咨詢有關供熱企業稅收問題，像一次性收取的供熱管網建設費，在流轉稅上應繳納增值稅還是營業稅？在企業所得稅上是一次性確認收入還是分期確認收入？熱電聯產企業是享受還是放棄向居民供熱免征增值稅的優惠？自產暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題？熱電聯產企業能否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅優惠？這些問題都是供熱企業財務人員比較關心的問題，部分問題稅收政策規定尚不明確，讓人感覺無所適從，針對上述問題，筆者結合現行稅收政策對供熱企業的涉稅問題做一下梳理。

一、繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策

為保障居民供熱采暖，2011年11月24日，經國務院批準，財政部和國家稅務總局下發《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅[2011]118號），就“三北”地區供熱企業（以下稱供熱企業）繼續免征增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅做出明確：自2011年供暖期至2015年12月31日，對供熱企業向居民個人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費收入繼續免征增值稅；自2011年7月1日至2015年12月31日，對向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。

財稅[2011]118號基本上延續了《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅房產稅城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（財稅[2009]11號）的有關規定，部分供熱企業在執行財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件時出現了一些迫切需要解決的問題： 1.享受還是放棄增值稅免稅政策

財政部和國家稅務總局下發《財政部、國家稅務總局關于金屬礦非金屬礦采選產品增值稅稅率的通知》（財稅[2008]171號），明確自2009年1月1日開始，供熱企業所需主要原料煤炭，增值稅稅率由13%調高至17%，而銷售暖氣的增值稅稅率為13%。按照財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件的規定，供熱企業向居民供熱而取得的采暖費收入免征增值稅，但是企業的銷項稅和進項稅稅率的不同，加之銷售熱價一般執行政府定價，向居民供熱的售價偏低，部分供熱企業享受免稅反而使進項稅轉出大于免繳的銷項稅，導致多繳納稅款。為了避免這種情況，供熱企業，尤其是熱電聯產的企業，享受還是放棄增值稅免稅政策，需要根據不同的情況進行詳細的測算。

就熱電聯產企業是享受還是放棄增值稅免稅政策做出判斷時，需要比較向居民供熱的銷項稅額和免稅項目的進項稅額的大小。首先，需確定向居民供熱的銷售額，按照財稅[2011]118號文件的規定，通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，計算當月免征增值稅的采暖費收入時，應當根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定免稅收入比例，熱力產品生產企業當月全部采暖費收入×熱力產品經營企業免稅收入比例，計算出向居民供熱的采暖費收入。

其次，確定向居民供熱發生的進項稅額，對于熱電聯產企業，一般無法判斷所購進的煤炭哪些用于發電，哪些用于供熱，根據《增值稅暫行條例實施細則》的規定：一般納稅人兼營免稅項目或者非增值稅應稅勞務而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當月無法劃分的全部進項稅額×當月免稅項目銷售額、非增值稅應稅勞務營業額合計÷當月全部銷售額、營業額合計。對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，還有另外一種計算向居民供熱所發生的進項稅額的方法，由于熱力產品生產企業可以將不同熱值的煤炭換算成標煤，也可以計算出一單位的熱力，耗用多少標煤，利用熱力產品經營企業提供的向居民供熱量，計算出耗用多少標煤，進而計算出向居民供熱發生的進項稅額。至于采用哪種計算方法更準確，企業可以根據自身情況和稅務機關的要求來確定。

通過上述計算得出的熱力產品生產企業向居民供熱的增值稅銷項稅額和進項稅額，對其進行比較，如果供熱銷項稅額>進項稅額，則爭取免稅較劃算；反過來，放棄免稅權合適，做出上述判斷還需要考慮未來幾年企業經營及稅金上可能的變化。需要提醒的是，按照稅收政策的規定，放棄免稅權要進行申請，并且一經放棄36個月不得重新申請。目前有些地方的掌握是，如果是新辦企業，一直沒有享受此免稅政策，則可以從開業后不申請享受優惠政策，也就不需要去申請放棄免稅權了。2.如何享受增值稅免稅政策

對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，如經過測算，決定享受向居民供熱的增值稅免稅政策，還存在著如何享受增值稅免稅政策的問題，根據政策規定，生產企業免稅收入的比例應根據熱力產品經營企業實際從居民取得的采暖費收入占該經營企業采暖費總收入的比例確定。但是，這個免稅收入比例的確定，部分地區還需要稅務機關先行認可，才可以進行免稅，這就存在著時間差異，生產企業不能在當期進行直接享受免稅。于是，有的地方執行的是供熱企業當期居民供暖可以按照免稅進行，但生產企業要先進行納稅，并開具增值稅專用發票，在整個供暖期結束以后，再核定經營企業的居民供暖比例，反饋到生產企業，再進行退稅。

此種操作雖然是按照當地稅務機關的要求進行的，但存在著一定風險，因為根據國家稅務總局《國家稅務總局關于加強免征增值稅貨物專用發票管理的通知》（國稅函[2005]780號）的規定，增值稅一般納稅人銷售免稅貨物，一律不得開具增值稅專用發票（國有糧食購銷企業銷售免稅糧食除外）。如違反規定開具專用發票的，則對其開具的銷售額依照增值稅適用稅率全額征收增值稅，不得抵扣進項稅額，并按照《發票管理辦法》及其實施細則的有關規定予以處罰。另外，對于享受增值稅免稅優惠的，相對應的城建稅及附加費也不需要計算繳納，由于增值稅歸國稅管，城建稅及附加費歸地稅管，熱力產品生產企業根據當地稅務機關要求，采取增值稅先征后退的，相對應繳納的城建稅及附加費能否退還，還需要積極與當地主管地稅局溝通。

二、熱力產品生產企業能否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅優惠

對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，不直接向居民供熱，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅的優惠政策，國家級政策規定的不是很明確，各地稅務機關對此也有著不同的理解。

根據《財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業相關稅收優惠政策的通知》（財稅[2006]117號），免征房產稅、城鎮土地使用稅的供熱企業包括專業供熱企業、兼營供熱企業、單位自供熱及為小區居民供熱的物業公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業。

財稅[2009]11號和財稅[2011]118號文件則是這樣規定的，向居民供熱而收取采暖費的供熱企業，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅。對既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營其他生產經營活動的供熱企業，按其向居民供熱而取得的采暖費收入占企業總收入的比例免征房產稅、城鎮土地使用稅。所稱供熱企業，是指熱力產品生產企業和熱力產品經營企業。

財政部和國家稅務總局發布的上述文件，對于通過熱力產品經營企業向居民供熱的熱力產品生產企業，為居民供熱所使用的廠房及土地是否享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策，在措辭上比較模糊，各地執行時有著不同的理解，部分地區的稅務機關要求不直接向居民供熱的熱力產品生產企業不能享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策。部分地區的稅務機關則認為可以享受免征房產稅、城鎮土地使用稅的政策。有的地方下發了具體政策，比如北京市，《北京市財政局、北京市地方稅務局轉發財政部、國家稅務總局關于繼續執行供熱企業增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅優惠政策的通知》（京財稅[2009]682號）第三條規定：對不直接向居民供熱的熱力生產企業，應由熱力產品的經營企業為其出具書面材料確認向居民供熱取得的采暖費收入。第四條規定：供熱企業在本房產稅、城鎮土地使用稅的征期內可按上一免稅比例自行計算本免繳房產稅和城鎮土地使用稅稅款。也可先暫按上一免稅比例計算本免繳稅款，于本終了后30日內，按本免稅比例重新計算免繳稅款，向主管稅務機關提出書面申請，對已繳稅款多退少補。不直接向居民供熱的熱力產品生產企業，是否享受為居民供熱所使用的廠房及土地繼續免征房產稅、城鎮土地使用稅的優惠政策，在國家級政策尚不明確，各地稅務機關存在不同理解的情形下，建議相關企業與主管稅務機關做好溝通，積極爭取。

三、供熱企業收取的供熱管網建設費處理問題

供熱企業向用熱單位收取的供熱管網建設費，又稱入網費，流轉稅應繳納增值稅還是繳納營業稅？應開具何種發票？因一次性收取金額較大，且與此相對應的成本主要是固定資產（入網工程轉資后形成）計提的折舊，在企業所得稅上，一次性收取的入網費是否可以分期確認收入？下面我們針對這些疑問來進行討論。

1.收取的供熱管網建設費涉及的流轉稅及發票開具問題

大多供熱企業對于收取的供熱管網建設費是繳納增值稅還是繳納營業稅存在疑問：早在2002年，國家稅務總局針對燃氣企業收取的管道煤氣初裝費，發布了《國家稅務總局關于管道煤氣集資費（初裝費）征收營業稅問題的批復》（國稅函[2002]105號），文件規定：管道煤氣集資費(初裝費)，是用于管道煤氣工程建設和技術改造，在報裝環節一次性向用戶收取的費用。根據現行營業稅政策規定，對管道煤氣集資費(初裝費)，應按“建筑業”稅目征收營業稅。按該政策理解，收取的初裝費應按照應按“建筑業”稅目征收營業稅并開具發票。

而在2003年1月15日，財政部、國家稅務總局發布《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號），第一條規定：關于征收范圍問題

（一）燃氣公司和生產、銷售貨物或提供增值稅應稅勞務的單位，在銷售貨物或提供增值稅應稅勞務時，代有關部門向購買方收取的集資費（包括管道煤氣集資款〈初裝費〉）、手續費、代收款等，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅，不征收營業稅。按該政策理解，代有關部門向購買方收取的初裝費，屬于增值稅價外收費，應征收增值稅并開具增值稅發票，不征收營業稅。

根據上述政策，部分供熱企業感到無所適從，收取的供熱管網建設費到底是應開具增值稅發票還是應營業稅發票，無法做出判斷。鑒于此，財政部、國家稅務總局下發了《財政部、國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知》（財稅[2005]165號），第八條規定：對從事公用事業的納稅人收取的一次性費用是否征收增值稅問題

對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。

根據財稅[2005]165號文件，我們可以做出判斷：供熱企業向購買方收取的供熱管網建設費，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。一般供熱企業與客戶要簽訂供熱合同，如合同約定收取的供熱管網建設費與供熱期內供熱量有直接關系的，應計算繳納增值稅，并開具增值稅發票；與供熱期內供熱量無直接關系的，應按“建筑業”稅目征收營業稅并開具發票。供熱企業當地物價局會規定供熱單價，一般居民采暖熱價采取政府定價，其他熱價采取政府指導價，取暖費可以按建筑面積、使用面積、供暖時間、供暖量等因素計算，對供熱企業來講，較難判斷所收取的供熱管網建設費是否與銷售數量有關，對于新區開發，由開發建設單位投資配套建設供熱設施，其外管網建設費一般是向開發建設單位收取；對于舊區住宅補建供熱設施的，室內設施初裝費全部由受益住戶負擔，其外管網建設費一般也是由收益住戶承擔。多數供熱企業簽訂的供熱合同所規定的供熱量往往與收取的供熱管網建設費無直接的關聯，應按“建筑業”稅目計算繳納營業稅。2.一次性收到的供熱管網建設費應該一次性確認收入還是分期確認

國家稅務總局發布的現行稅收法規文件，沒有明確對供熱企業一次性收取的供熱管網建設費進行定性，一般認為供熱管網建設費屬于向客戶收取的供熱管道的安裝費，根據《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第二條規定：安裝費，應根據安裝完工進度確認收入的實現并繳納企業所得稅。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費在確認商品銷售實現時確認收入。供熱企業收取供熱管網建設費時，相應入網工程一般已經完工，據此判斷，收取的入網費收入應全額確認為應納稅收入。

上述判斷的依據為：《企業所得稅法實施條例》第二十三條規定：企業的下列生產經營業務可以分期確認收入的實現：

（二）企業受托加工制造大型機械設備、船舶、飛機，以及從事建筑、安裝、裝配工程業務或者提供其他勞務等，持續時間超過12個月的，按照納稅內完工進度或者完成的工作量確認收入的實現。

又根據國稅函[2008]875號文件第二條規定：安裝費。應根據安裝完工進度確認收入。安裝工作是商品銷售附帶條件的，安裝費在確認商品銷售實現時確認收入。

供熱企業收取供熱管網建設費，但所建設的供熱管網屬于供熱企業的資產，又與普通意義上的收取安裝費有不同之處。因此，各地就收取的供熱管網建設費如何納稅問題在理解上有所不同。比如吉林省國家稅務局、吉林省地方稅務局認為供熱企業收取的該收入屬于特許權使用費收入，應當在合同約定的收款日期確認收入，提前收取或者未約定日期的在實際收款日確認收入，其政策摘錄如下：《吉林省地方稅務局吉林省國家稅務局關于供熱企業收取的一次性入網費征收企業所得稅問題的通知》（地稅發[2008]137號）規定：根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十條規定，供熱企業取得的一次性入網費收入，按照合同約定的使用人應付一次性入網費的日期確認收入的實現；使用人提前付款或者未約定付款日期的，以實際收到一次性入網費的日期確認收入的實現；河北省地稅局的要求則是供熱企業可以在取得收入的3年內均勻計入當年應納稅所得額計算繳納企業所得稅。政策摘錄如下：《河北省地方稅務局關于企業所得稅若干業務問題的通知》（冀地稅發[2009]48號）第三條規定：關于電力增容費、供熱管網建設費、集中供熱初裝費的稅務處理問題 對企業因生產經營需要而向相關單位繳納的電力增容費、供熱管網建設費、集中供熱初裝費，應作為其他長期待攤費用，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷期限不得低于3年。相關單位收取的上述費用，應計入收入總額，在3年內均勻計入其當年應納稅所得額計征企業所得稅。

綜上所述，由于國家稅務局沒有對收取的供熱管網建設費如何進行稅務處理做出明確規定，將供熱企業收取的供熱管網建設費理解為安裝費，按安裝進度確認收入，僅是依據現行政策的一般性理解。當地主管稅務局對供熱企業收取的供熱管網建設費出臺針對性政策的，相關企業可以依其規定進行稅務處理；當地主管稅務局沒有出臺針對性政策的，建議相關企業就上述理解與主管稅務機關加強溝通，以期獲得操作指導。

需要提醒注意的是，針對收取的供熱管網建設費，總局政策尚不明確。在會計處理上，《財政部關于印發<關于企業收取的一次性入網費會計處理的規定>的通知》（財會字[2003]16號）對供熱企業一次性收取的供熱管網建設費如何處理有明確的規定，取得入網費收入時，應當計入遞延收益，與客戶簽訂合同的，在合同約定的服務期限內分攤確認收入；合同未約定服務期限，但能合理確定服務期的，按該期限分攤確認收入；合同未約定服務期限，也無法對服務期限做出合理估計的，則應按不低于10年的期限分攤。

相關具體規定如下：財會字[2003]16號規定：

（一）企業按照國家有關部門批準的收費標準和合同約定在取得入網費收入時，應借記“銀行存款”等科目，貸記“遞延收益”科目。

記入“遞延收益”科目的金額應按合理的期限平均攤銷，分期確認為收入。確認收入時，應借記“遞延收益”科目，貸記“主營業務收入”等科目。

如果企業在提供服務的期間內終止提供服務或是將該公共服務設施對外轉讓的，應將“遞延收益”科目的余額全部確認為終止服務或轉讓當期的收入，借記“遞延收益”科目，貸記“主營業務收入”等科目。

（二）企業應按以下原則確定對已記入“遞延收益”科目的入網費適用的分攤期限：

a、企業與客戶簽訂的服務合同中明確規定了未來提供服務的期限，應按合同中規定的期限分攤。

b、企業與客戶簽訂的服務合同中沒有明確規定未來提供服務的期限，但企業根據以往的經驗和客戶的實際情況，能夠合理確定服務期限的，應在該期限內分攤。

c、企業與客戶簽訂的服務合同中沒有明確規定未來應提供服務的期限，也無法對提供服務期限作出合理估計的，則應按不低于10年的期限分攤。

從稅收的角度，除有明確的針對性政策的地區外，供熱企業應就其收取的供熱管網建設費如何確認企業所得稅收入問題，加強與主管稅務局的溝通，尋求指導。從會計處理的角度，財會字[2003]16號文件是2003年發布的，之后財政部并未將該政策作廢，對于自2007年1月1日起執行《企業會計準則》的供熱企業，因收入準則所規定的是一些大的核算原則，對收取的供熱管網建設費如何確認收入，規定的沒有那么具體，企業可繼續參考財會字[2003]16號的規定進行會計處理。從另外一個角度考慮，根據《企業所得稅稅法》第二十一條的規定：在計算應納稅所得額時，企業財務、會計處理辦法與稅收法律、行政法規的規定不一致的，應當依照稅收法律、行政法規的規定計算。可以引申出，對一些經濟業務稅法未做規定的，可以參考現行有效的會計規定與稅務機關進行溝通，爭取不再進行調整。

四、自產暖氣或外購暖氣用于職工福利涉稅問題

一般的供熱企業所在區域比較偏遠，廠區和生活區大多建在一起，存在著向家屬區無償供暖的情況。該問題屬于熱電企業常見問題，而且基本上屬于稅務局稅務檢查時的必查問題。即涉及增值稅，又涉及企業所得稅，下面分別展開分析： 1.涉及增值稅 對于自產產品用于福利部門則是視同銷售，而外購貨物用于福利部門則需作進項稅額轉出處理。熱力產品生產企業將自產暖氣向本企業職工供暖，屬于《增值稅暫行條例實施細則》第四條第五款所規定的“將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費”，應當視同銷售，按其最近時期熱力產品平均銷售價格確定銷售額，繳納13%的增值稅。但在向居民供熱的免稅期間內，與之相應的購進貨物或勞務的增值稅進項稅額應作轉出處理。

熱力產品經營企業，因暖氣是外購的，將外購暖氣向本企業職工供暖，則屬于《增值稅暫行條例》第十條“進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”的第一款所規定的“用于集體福利或個人消費的購進貨物”，相應的進項稅額也就不得從銷項稅額中抵扣，需作進項稅額轉出處理。2.涉及企業所得稅

供熱企業將自產或外購的暖氣向本企業職工供暖，屬于國家稅務總局《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）文第二條規定的“因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。”，其中的第三款所規定的“用于職工獎勵或福利”，應作視同銷售處理。

以上是筆者結合供熱企業財務人員日常比較關心問題，根據現行稅收政策，對供熱企業部分涉稅問題做了一下梳理，希望對您的工作有所幫助。因個別問題政策規定尚不明確，相關分析僅供參考，我們和大家一起，期待著稅務機關下發針對性的文件。

第五篇：房地產企業未完工開發產品的稅務處理

房地產企業未完工開發產品的稅務處理 發布時間 ：2006-7-26 16:22:17來源：納稅服務網作者：添加到我的收藏開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房[2004]77號）等有關法規的規定，其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

1、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

2、開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

3、開發項目位于其他地區的，不得低于10％。