第一篇：房地產企業審計方案

房地產企業審計方案

（一）審計重點、難點及應對策略

1.收入的確認。房地產開發產品在滿足竣工備案、交付業主使用、辦理產權證時即需確認收入，但由于稅務機關對房地產企業實行預售時按較低毛利率計算預繳所得稅，待結轉收入時進行匯算清繳，故導致一些房地產企業為緩交稅款而故意延遲結轉收入。此時，審計時應重點檢查銷售合同確定房屋交付時間且登錄政府房產部門網站查看小區公示情況，必要時需進入現場實地查看是否有業主實際人住等，確保被審計單位確認收入時間正確。另外，由于目前部分房地產開發企業開發的車位不具有辦理產權條件，故開發企業在車位完工后銷售車位使用權，而這部分業務實際上屬于出租收入，但很多企業長期掛賬其他應付款，導致少結轉收入并漏繳稅款，對此部分業務，審計時應重點審計規劃批復上車位情況并結合賬上其他應付款展開審計，以確認企業是否有租金未確認收入問題。

2.成本的結轉。房產開發企業開發產品周期較長，成本歸集對象較為復雜，完工產品確定及結轉與其他企業截然不同，正確的審計房產企業成本在不同核算之間分攤是否正確、完工產品與未完工產品之間分攤是否正確、已銷產品與未銷產品之間分攤是否正確，不僅牽涉到企業結轉成本的正確性，而且也直接影響到存貨余額的正確性。第一，應根據企業開發產品、開發成本、預付賬款、預收賬款等賬簿反映的成本歸集對象與企業提供的國有土地出讓合同、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售證、開發產品竣工備案材料等進行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據企業提供資料，通過詢問財務人員、現場檢查等方式確認企業已結轉成本是否真實完工；第三，要求企業提供銷售臺賬、銷售合同及已完工產品未售情況，核查企業所有已銷及未銷產品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發產品及開發成本科目，根據企業所提供資料，檢查企業成本在不同歸集對象之間分攤是否正確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分攤方法并是否一直沿用：第五，檢查主營業務成本及存貨科目，重點關注企業是否區分已銷產品及未銷產品，結轉成本是否正確。

3.資金的往來情況。由于房地產企業開發周期較長，房屋預售后產生大量的現金流，而此時房屋建設尚處于施工前期階段，后續尚需大量的資金投入，但開發商此時由于擁有大量的現金余額，常常會以股東借款的形式將此部分資金借出用于其他項目。為項目的后續建設留下一定的資金隱患。審計時應重點檢查企業的現金流情況，對大額的股東借款進行跟蹤審計，檢查其手續是否健全、合法，是否有同意借款的股東會決議，借款的期限、利率等是否有規定，如會計年度末未歸還，企業是否向稅務部門申報利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源，以確保企業資金安全以及后續工程順利完工。

4.預收賬款的審計。房地產企業由于其開發的特殊性，銷售與結轉收入的間隔時間較長，很多企業為調節利潤，往往在會計年度末將不具備結轉收入的預收賬款轉入主營業務收入，虛增當年利潤，在下一個會計年度轉回，隨意的調節企業各年度的利潤。審計時應重點關注預收賬款科目的發生額及余額，對結轉收入的預收賬款重點檢查其是對應的房屋竣工備案情況、交付使命情況，確保其結轉收入的正確性。

5.應收賬款審計。企業房屋交付后，未交清購房款會記入應收賬款科目，如企業存有大量應收賬款余額，應進行重點審計。重點審計應賬賬款清單中所列購房合同，必要時可對購房業主進行詢證，以證明是否為真實有效的客戶以及客戶產生違約的可能性。

6.代建及配套工程的審計。企業在與政府簽訂土地出讓合同時，合同中一般會要求企業進行一些配套設施或代建工程建設等。稅法要求此類工程產權如未明確表示無償轉讓政府或為業主使用，應按公允價值視同銷售確認收入，結轉成本，而大多企業只是將此類工程直接進行成本，逃避稅收，應進行重點審計。

（二）、具體科目審計方案 一）、收入、成本審計 詳見本參選文件“

（一）計策略。

審計重點、難點及應對策略”有關收入及成本審二）債權審計

1、檢查、分析被審計單位期末往來款項的形成原因、款項性質；

2、結合被審計單位與債權債務單位的對賬單據、結算資料、合同檢查被審計單位往來款項的真實性和完整性；

3、對長期掛賬的往來款項進行分析，明確掛賬原因，結合訴訟時效、債務單位經營情況、過去還款情況分析債權可收回性，對于收回的可能性較小的款項進行提示，并考慮減值準備計提的恰當性；

4、對員工借款結合被審計單位員工借款管理相關辦法、備用金管理相關辦法、費用報銷管理相關辦法，檢查并分析掛賬的合理性；

5、必要時對主要債權進行函證，取得債權單位確認資料。二)、實物資產審計

1、檢查固定資產確認標準是否規定；檢查資產折舊政策是否符合規定；檢查固定資產后續支出的會計處理是否符合規定；檢查固定資產分類是否正確。

2、檢查相關資產是否辦理產權證，產權證權屬關系是否清晰；檢查固定資產是否用于抵押或為他人作抵押擔保。

3、對重要資產進行清點，確保公司賬面資產與實物、卡片賬一致；

4、在清點過程中關注資產使用狀態，檢查是否有已損毀未及報損資產、是否存在已無法使用但未作處理資產，是否存在已損壞但未申報的資產；

5、對被審計單位尚未出售或者自持的開發產品，結合物業開發過程中的各項成本、費用的真實性進行檢查，重點檢查物業開發過程中各項成本、費用歸集情況，各項成本、費用在各物業之間的分配是否理，重點檢查各項成本、費用在商業物業和配套設施、公共建設間的分配情況，地上建筑與地下車位間的成本、費用分配情況，可售物業與不可售部分分攤分配情況；

6、檢查尚未出售的開發產品使用情況，用于對外出租的開發產品結合租賃合同了解租賃收入的收取情況；

三)、貨幣資金、有價證券的審計

1、檢查被審計單位銀行對賬單、開銷戶清單、有價證券買賣臺賬，檢查是否與被審計單位賬務記錄一致；

2、對公司庫存現金、有價證券進行現場盤點，對無法實施盤點的進行包括函證等在內的替代程序；

四)、稅費審計

1、檢查物業開發過程中土地增值稅的清算繳納情況，檢查開發項目是否滿足土地增值稅匯算清繳條件，檢查被審計單位是否辦理土地增值稅匯算清繳，對于尚未辦理匯算清繳的結合物業銷售情況、物業開發過程中成本、費用情況測算計提土地增值稅；

2、檢查物業銷售、持有過程中流轉稅的申報繳納情況，檢查被審計單位是否按照稅收法規按歸預繳相關增值稅、營業稅，是否及時匯算清繳項目增值稅、營業稅以及相應的附加稅；

3、檢查物業開發過程中、物業自持過程中土地使用稅、房產稅的申報繳納情況；

4、檢查被審計單位企業所得稅匯算清繳情況； 五)、員工薪酬審計

1、結合被審計單位員工安置方案、人員情況以及原有人員分流情況對被審計單位吸收合并前員工費用計提的完整性、恰當性進行檢查；

2、根據被審計單位提供員工安置方案、員工對方案的意見情況統計表，檢查員工安置費用的計提情況；

3、檢查員工正常工資、社保、公積金的計提發放情況； 六）、其他債務審計

1、結合被審計單位與債務單位的對賬單據、結算資料、合同檢查被審計單位對外負債的真實性和完整性；

2、結合被審計單位物業開發過程中土地增值稅的清理情況，特別是項目開發成本、費用的結算情況，結合與主要施工單位工程決算、送審、驗收資料，檢查公司項目開發過程中負債的完整性；

3、必要時對主要債務進行函證，取得債務單位確認資料；

4、結合被審計單位征信報告、借款合同、檢查被審計單位金融負債的完整性；

七）、對外投資審計

1、檢查對外投資的真實性、合法合規性；

2、檢查被投資資產的狀態，檢查被投資單位經營狀況，是否存在有潛在虧損、減值情況；

八）、其他事項

1、結合國有資產相關管理辦法，對于審計過程中發現的違法、違規現象向委托方進行提示，必要時形成管理建議書；

2、結合被審計單位具體情況以及相關稅收法律、法規，對吸收合并過程中的涉及的稅收處理提供建議和方案；

3、對于審計過程中關注到的重大事項及后續進行提示和必要的建議。

第二篇：房地產公司內部審計方案

審 計 方 案

根據集團公司領導安排，擬對**有限公司進行審計，審計方案如下：

一、審計目標：對****房地產開發有限公司資產、負債及經營情況進行審計檢查，做出客觀評價，揭示公司經營風險，總結管理經驗，對公司經營和管理提出合理意見及建議。

二、審計范圍 ：2011公司經營情況，有必要時可追溯或延伸審計。

三、審計方式：現場審計

四、審計內容：

（一）收入

1、檢查公司收入規模、利潤完成情況，收入、利潤增長及貢獻情況，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地產銷售收入、提供勞務的安裝收入、讓渡資產使用全收入（利息收入、場地使用費收入等）。評價公司客戶欠費、壞賬率變化情況，評價公司收入質量；

2、檢查公司收入確認和核算是否真實、完整，是否符合國家及公司有關財務會計制度規定，收入形成過程是否規范、有效，有無虛列、多列、少列或不列收入等問題，有無坐收坐支，資金賬外循環等問題;

（二）成本費用

1、檢查公司產品成本支出的范圍和標準是否符合國家及公司有關財務會計制度規定，支出是否真實、完整，有無虛列、多列、少列或不列等及違反權責發生制原則問題，以及公司人工成本來源、發放、結余等各項管理情況。包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價等，核實公司商品的成本造價。

2、檢查公司各項費用列支情況，包括公司的管理費用、銷售費用、財務費用。

3、公司各項稅金。包括：

（1）營業稅及其附加

（2）土地使用稅（每平方米每年稅費為：大城市1.5—30元，中等城市1.2—24元，小城市0.9—18元，縣城、鎮0.6—12元）。

（3）房產稅（稅率為房產余值的1.2%，或者按房產租金的12%按年征收）

（4）土地增值稅實行四級超率累進稅率；增值額未超過扣除金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%的部分，未超過扣除金額100%的部分稅率為40%，速算扣除系數為5%；增值額超過扣除金額100%的部分，未超過扣除金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除系數為15%；增值額超過扣除金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為35%；

（5）企業所得稅。自2008年起，新企業所得稅稅率為25%。

（三）工程造價

檢查建筑、安裝施工等工程造價的真實性、準確性。

（四）內控制度的健全性

1、公司經營活動和重大經營決策的相關內部控制制度是否健全，潛在風險是否得到了有效控制；

2、公司經營活動和重大經營決策是否履行決策程序，重要事項是否履行審批程序，是否符合國家有關法律法規規定及公司內部控制程序；

3、公司經營活動和重大經營決策的落實執行，是否明確了責任執行部門并落實了相關責任，執行過程的內部控制是否有效；

4、公司經營活動和重大經營決策是否達到預期的效果及對公司財務狀況的影響，有無造成公司損失。

5、檢查公司規章制度建設情況，有無以權謀私，貪污、挪用、私分公款，轉移公司資產，行賄受賄和揮霍浪費等行為，以及弄虛作假等重大違紀違規行為。

五、審計程序及具體分工：

（一）審計程序按照**審計工作底稿執行。

（二）具體分工

六、審計步驟1、2012年4月10日下發審計通知書；

2、4月11日現場審計、相關部門指定專人配合并提供資料；

3、5月15日提出審計報告，與被審單位交換意見；

4、出具正式審計意見書；

七、審計組成員

第三篇：淺談房地產企業工程跟蹤審計

淺談房地產企業工程跟蹤審計

城投置業 馬小峰

工程跟蹤審計目前已廣泛被建設方和施工方所接受，但是跟蹤審計到底審什么、職責是什么、與監理有什么本質區別等問題一直困擾著跟蹤審計的具體實施。筆者認為，只有明確界定工程跟蹤審計的定義、職能，才能切實提高其在項目過程中的實施效果。

一、跟蹤審計與內部審計、監理的關系

審計發展至今，內容上已從過去單純的財務審計發展到經濟生活的方方面面。跟蹤審計作為審計業務的一門分支，具有審計學的共性，同時也有自己鮮明的特性。

（一）跟蹤審計是內部審計的補充和完善

建設項目內部審計是內部審計機構和人員對建設項目實施全過程的真實、合法、效益性所進行的獨立監督和評價活動，內容涉及建設項目的投資立項、設計（勘查）管理、招投標、合同管理、設備采購、工程管理、工程造價、竣工驗收、財務管理、后期評價等過程的審查和評價。其目的是為了促進建設項目實現質量、速度、效益相統一。工程跟蹤審計是內部審計的重要部分，主要對工程建造過程中的工藝、造價進行事中控制。但由于建設方自身內部審計技術、人員等力量的欠缺，無法完全履行建設項目涉及的內部審計職責，因而需要借助外部力量完善內部審計的實施。為了克服內部審計部門實施力量不足，滿足實際需要，從而產生了以內部審計機構牽頭，對工程中控制事項委托于社會審計機構這一委托代理關系。社會審計機構利用自身力量彌補內部審計機構不足，跟蹤審計由此產生。

（二）跟蹤審計和監理的著重點不同

工程建設監理是指監理單位受項目法人的委托，根據國家批準的工程項目建設文件、工程建設相關的法律、法規和工程建設監理合同及其它工程建設合同，對工程建設實施的監督管理。建設工程監理涉及到三大控制，即質量控制、進度控制、投資控制。同時監理機構應圍繞“三管一協調”（合同管理、信息管理、安全文明施工管理和配合協調）開展工作。具體內容有審查材料、構配件和設備的計劃及其進場的質量與數量，并采用巡視、平行檢驗的方式對工程隱蔽項目進行驗收等。

通過比較，可以發現，監理的職責與其存在相互重疊的現象。例如，監理對于工程質量和投資的把握、控制，同樣在工程內部審計中有所涉及。而工程內部審計的職能的履行，則依靠跟蹤審計方去實施。因此，監理和跟蹤審計在兩層不同的委托代理關系下（監理由建設方委托，跟蹤審計由內部審計方委托），存在著職責重復、不易于分清的問題，也造成了監理、跟蹤審計在工作過程中容易產生互相推諉的情況。

簡單的從隸屬關系上區別兩者的工作范圍，對于實際工作控制意義不大。只有從本質上界定他們之間的區別、聯系，才能真正明確各自職能與設置目的。筆者認為，監理與跟蹤審計雖然存在職責上的重復，但是，應著重強調他們之間的印證和協助關系。跟蹤審計與監理同樣要對隱蔽項目與變更項目進行驗收、審核。跟蹤審計應重點對于工程量和造價予以控制，監理則要把工程質量作為控制重點。監理和跟蹤審計的結果可以相互參照，以便更好地為建設方服務。

二、工程跟蹤審計定義、職能的界定

跟蹤審計始于工程內部審計。因此，跟蹤審計的定義應是受項目法人委托，隸屬于內部審計部門，重點對工程事前、事中涉及變更、隱蔽項目、撥付款等要點進行控制，最終將工程實際狀況給予確切反映，為工程最終決算審計作鋪墊的一種審計。跟蹤審計職能應重點以服務決算審計為目的，圍繞工程造價開展審計工作。具體包括：

（一）監督、控制職能

工程在施工過程中，雖然監理在工程質量控制上負主要責任，但是，僅由監理監督，難于全面實施。因此，跟蹤審計組應將監理控制效果作為監督控制的一項內容，目的是印證監理工作是否能滿足建設方要求。同時，將其結果及時報送內部審計機構，從而形成相互制約的紐帶關系。

（二）鑒證、評價職能

跟蹤審計要從工程源頭抓起，對工程進行全過程監督。它是提高審計質量，控制工程造價，提高投資效益的重要措施。特別是隨著市場經濟的發展，很多材料和設備都通過招標、競價的方式進行采購，一些相同的材料和設備在不同項目中的報價不同。跟蹤審計方作為工程全過程管理的參與者，應及時掌握第一手資料，對其進行鑒證、評價。只有通過跟蹤審計在事前、事中嚴格把關，才能揭露和防止問題的發生，從而防止工程前期出現問題，加強工程實施過程中的管理。

（三）初審職能

工程結束后，跟蹤審計組有責任對施工方提供決算資料的真實性、完整性從造價的角度進行初審。重點審核其報送材料是否嚴密、客觀、真實；資料是否包括開工令、設計變更圖紙、設計變更簽證單、竣工驗收報告、驗收結論材料、竣工圖隱蔽工程資料、驗收紀錄、會議紀要、施工日記、決算等必備資料。同時，對于施工方提供的決算資料進行審計，確定結算選用的定額是否正確，清單量和計價量是否合理，有無利用缺項子目套取投資的情況，最大限度保護建設方利益。

三、跟蹤審計實施過程控制要點

（一）開工前期跟蹤審計

實施要點工程開工前，跟蹤審計組首先要對建設項目可行性研究報告的真實性、完整性和科學性進行審查與評價，對工程項目投資估算、資金籌措、施工設計、招投標及合同簽署等內容進行審核，重點評價工程項目開工前期準備工作的內部流程設計、職責分工、內部控制等。

（1）對工程建設資金的審計。重點是審查建設資金是否落實到位、是否合理、是否專戶存儲，能否滿足項目建設當年應完成工作量的需要。

（2）對建設項目審批文件的審計。包括項目建議書、可行性研究報告、環境影響評估報告、概算批復、建設用地批準、建設規劃及施工許可、環保及消防批準、項目設計及設計圖審核等文件是否齊全。

（3）對工程設計、圖紙會審進行全面性、準確性審計。力求不漏項，不留缺口，并要考慮到足夠的不可預見因素，使其能真正起到控制作用，避免“三超”（即概算超計劃、預算超概算、決算超預算）現象。

（4）對施工招投標的投標文件和標底的嚴密性、合規性、準確性進行審計。審查招投標程序及其結果是否合法、有效，簽定的施工合同是否嚴密等。

（二）施工過程中跟蹤審計控制要點

跟蹤審計的工作重點是對工程施工過程中的隱蔽工程量、材料價款、工程進度款撥付及其現場變更簽證單等內容進行監督控制。

（1）對于隱蔽工程量的現場確定。工程施工中會涉及到大量的隱蔽項目，隱蔽工程量的確定是否屬實會對決算審計效果及最終工程造價產生直接影響。同時，施工工藝所選用方式的不同，也會對工程造價產生影響。因此，跟蹤審計方需要對隱蔽項目的工程量、施工工藝進行現場確定，必要時可通過拍照錄像，與監理、內部審計部門及建設單位工程部門相互配合、印證的方式確定工程量，從而取得較好效果。

（2）進場材料價格確定。材料價格確定要根據合同條款進行區分。如果合同為統包價，跟蹤審計主要以材料選擇是否與合同承諾一致予以確定；如果合同以最終決算審計作為基礎，則要對進場材料的產地、規格等內容進行復核。同時，要對市場進行必要詢價，避免因市場行情的變動，造成不必要損失；材料若為建設方自行購買，則要對材料購買各環節內部控制的嚴密性進行監督。

（3）變更簽證的確定。現場簽證對于工程造價的控制起著重要作用。現場簽證的內容涉及工程設計變更、建設方對施工方提出的工程要求以及隱蔽工程驗收等內容。同時，現場簽證涉及到建設方、施工方、監理、跟蹤審計等多方會簽。筆者認為，要根據簽證的內容，明確現場簽證流程。首先，根據現場簽證單確定涉及設計變更的提出者是建設方還是施工方。如果是建設方提出變更（不涉及結構等問題）則由監理確定其變更的合理性、可行性，再由跟蹤審計確定工程造價，最后傳達給施工方。同時，要求監理、跟蹤審計做好對工程現場監督和工程量的核實工作。如果變更是由施工方提出，則由建設方判斷其可行性，再由監理和跟蹤審計提出變更初始評估，最后傳達給施工方。建設方可以根據工程規模，確定現場簽證單涉及的造價額度，從而防止超支現象發生。因此，變更簽證單的內容決定了簽證流程的不同。只有發揮監理、跟蹤審計監督、鑒證職能才能從源頭上控制工程造價。

（三）工程竣工后跟蹤審計實施要點

工程竣工驗收后，跟蹤審計組要及時對施工單位下發提請竣工結算要求，對施工方提請竣工結算資料的完整性、真實性進行驗收、審核。同時，對施工方提供的決算資料中涉及變更、隱蔽項目內容的工程量的真實性進行復核，確保施工方提供資料能真實反映工程實際情況。

（1）嚴把工程量計算關。如審核工程量計算規則與方法是否與定額要求一致；核實圖紙與有關現場簽證的施工是否真實；分析施工方案的效益性等。

（2）嚴把定額套用關。如結算選用的定額是否正確；相關的定額子目套用是否合理，有無高套定額現象；定額缺項的相關造價確定是否合理，有無利用缺項子目套取投資的情況；結算單價是否與中標時的報價相一致等。

（3）嚴把工程取費關。重點審計結算中各項費用的計取比例、計算基礎是否符合規定等。

（4）嚴把材料價差關。如材料質量是否合格；材料價差調整依據的市場指導價和預算價是否正確；施工企業自行采購的材料、相關手續是否齊全；施工單位多領的材料是否按當時的市場指導價扣回等。

第四篇：房地產企業審計需資料

房地產企業審計所需資料

1、的財務會計報表（資產負債表、損益表、現金流量表）（單位蓋章）；

2、總賬、明細賬、銀行日記賬、現金日記賬、會計憑證； 3、12月31日銀行對賬單；（銀行蓋章）（單位蓋章）

4、驗資報告、上審計報告（復印件）；（單位蓋章）

5、固定資產、開發成本明細表；（單位蓋章）

6、庫存現金盤點表、存貨盤點表、固定資產盤點表；在建工程盤點表；無形資產盤點表（單位蓋章）

7、營業執照副本復印件；（單位蓋章）

8、往來帳明細清單（包括：用途、賬齡）（單位蓋章）

9、若有固定資產車輛提供行車證；無形資產提供相關資料；與施工單位簽定的合同、工程進度表；借款提供相關合同；

第五篇：房地產企業審計應關注事項

房地產企業審計應關注的事項

一、存貨：

1、收集與項目有關的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》等文件，如棚戶區改造等還應取得地方政府用地批復、有政策減免的收集政策減免等相關的批復文件。

2、收集公司所開發項目情況匯總表（該表是項目的總體概況、如企業提供了其他類似的資料可以替代）。

3、收集項目施工、設計、市政配套費、土地使用權出讓協議等文件資料；

4、現場觀察記錄稿，對項目總體進度情況、樓盤交付情況進行觀察；抽查記錄稿與收集的資料補索引號；

5、對大額的工程施工、土地支出、征地補償等一定要收集相關資料。

二、預收賬款：

1、收集項目預售許可證

2、收集預收房款明細表，并抽查售房合同，收款憑證。

三、應交稅費：

測算土地增值稅

四、收入：

1、收入項目明細表

2、收集竣工備案證、企業發放交房通知的郵戳復印件附在底稿里面、交房確認書

3、與物業管理公司簽訂的物業管理合同

4、確認收入的合同與預收賬款的合同不要混放

5、編制毛利率分析表，對毛利率較大、異常的項目應關注

五、營業成本：

1、項目單位成本計算表（企業提供）

2、將預算成本單位成本與實際成本單位成本進行比較，關注異常情況

3、將確認收入的面積與結轉成本的面積核對復核

4、測算本期應結轉的成本