第一篇：房地產行業企業所得稅自查提綱

房地產行業企業所得稅自查提綱

一、收入方面

應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業務收入（自查重點）

1、銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況；（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否未按規定入賬；

（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規定入賬；

（6）拆遷補償收入是否未按規定確認收入；

（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據；

（8）收取的定金、違約金、誠意金等是否按規定確認收入；

（9）向對方收取的手續費、基金、集資款、代收款項及其他各種價外費用，是否按規定確認收入。

2、開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

3、按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時報納稅。

4、采取委托銷售方式銷售開發產品，是否及時收取售房款，或者部分售房款由中介機構收取開具發票或收據，開發企業未計入收入。

5、以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭款到賬后，是否按規定計入收入，是否將收到的銀行按揭款按銀行貸款的名義計入“短期借款”等科目，不做收入。

6、對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否確認收入，出售時是否確認收入。

7、發生視同銷售行為，是否確認收入。

（1）以開發產品換取土地、股權，是否未按非貨幣資產的準則進行稅務處理；（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否按規定計稅；

（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規定申報納稅；

（4）將開發產品低價銷售給本單位職工或有經濟利益往來的單位或個人，是否按市場價足額申報納稅；

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公共事業單位以外其他單位的，是否按規定申報納稅。

（二）其他收入

1、房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、銀行貸款利息，未確認收入；

（2）出租收入（如將未出售的房屋、商鋪、車庫或車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入；

（3）以明顯低于市場價格出租給關聯方，未按規定計稅。

2、商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資金出租收入等是否按規定申報納稅。

（三）其他

1、未完工開發產品的預售收入是否按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額；

2、產品完工后是否及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業所得稅。對于跨年度開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。

3、取得政府的經濟補償、獎勵收入是否繳納企業所得稅。

4、客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的違約金等是否足額計取收入。

二、成本費用方面（自查重點）

1、取得的土地資產是否按規定計價。是否擅自擴大或減少土地資產的價值，是否存在將土地三通一平后，進行評估，虛增土地成本。

2、是否虛增拆遷補償費，虛增成本。

（1）是否存在虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費；

（2）征地、拆遷支出，是否按規定進行歸集分攤，涉及分期分片開發的，未在各個項目進行合理分攤；

3、是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費；

（2）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤；

（3）采用包工不包料方式發包工程，在開發企業提供材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否有讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔多開部分的稅款，重復列支開發成本；

（4）是否虛列工程設計、監理等費用。

4、是否取得不合規定的發票入賬，多列成本費用。

取得作廢發票入賬，涂改、偽造、自行填開發票入賬，取得第三方開具的發票入賬，取得開具內容不實的發票入賬等。

5、是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。

（1）未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本；（2）企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）；

（4）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本；

（5）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤其建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。

（6）發生售房退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。

6、是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額。

（1）將辦公用的電子設備、汽車及音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品科目中核算，進行稅前扣除；

（2）由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理；

（3）在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場所等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理；

（4）臨時出租的待售開發產品，對其已提取折舊是否正確。

7、是否擴大期間費用列支范圍與標準，減少應納稅所得額。

（1）“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍及標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分直接計入開發成本的情況，預售收入是否作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計提基數，多列管理費用；

（2）開發產品完工前的借款利息，是否一次性列入當期損益，虛增財務費用；高于同期同類商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確；從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本的50%，超過部分利息支出，是否已作納稅調整；

（3）工資及“三費”扣除是否正確，是否將未繳納個人所得稅或社保等五項基金的工資性支出直接列入營業費用，未作納稅調整；

（4）計提以前年度的應計未計、應提未提的折舊或費用是否已作納稅調整；（5）有否在稅前扣除與收入無關的支出，如違規列支行政性罰款。

8、其他問題

（1）計提的各項準備金是否已作納稅調整；

（2）政策性減免稅是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅；

（3）以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整；

（4）接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額；接受非貨幣性資產是否存在低價入賬現象，少計所得額；

（5）固定資產盤盈收入是否入賬或低價入賬，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調整；

（6）無法支付的應付賬款長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳所得稅；預提費用的貸方余額長期掛賬，是否作納稅調整。（7）其他。

第二篇：自查提綱--企業所得稅

自 查 提 綱

——企業所得稅

自查各項應稅收入是否全部按稅法規定繳稅，各項成本費用是否按照所得稅稅前扣除辦法的規定稅前列支。具體自查項目應至少涵蓋以下問題：

一、收入方面

（一）企業資產評估增值是否并入應納稅所得額。

（二）企業從境外被投資企業取得的所得是否未并入當期應納稅所得稅計稅。

（三）持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否未計入應納稅所得額。

（四）企業取得的各種收入是否存在未按所得稅權責發生制原則確認計稅的問題。

（五）是否存在利用往來賬戶延遲實現應稅收入或調整企業利潤。

（六）取得非貨幣性資產收入或權益是否計入應納稅所得額。

（七）是否存在視同銷售行為未作納稅調整。

（八）是否存在各種減免流轉稅及各項補貼、收到政府獎勵，未按規定計入應納稅所得額。

（九）是否存在接受捐贈的貨幣及非貨幣資產，未計入應納稅所得額。

（十）是否存在企業分回的投資收益，未按地區差補繳企業所得稅。

二、成本費用方面

（一）是否存在利用虛開發票或虛列人工費等虛增成本。

（二）是否存在使用不符合稅法規定的發票及憑證，列支成本費用。

（三）是否存在將資本性支出一次計入成本費用：在成本費用中一次性列支達到固定資產標準的物品未作納稅調整；達到無形資產標準的管理系統軟件，在營業費用中一次性列支，未進行納稅調整。

（四）內資企業的工資費用是否按計稅工資的標準計算扣除；是否存在工效掛鉤的工資基數不報稅務機關備案確認，提取數大于實發數。

（五）是否存在計提的職工福利費、工會經費和職工教育經費超過計稅標準，未進行納稅調整。

（六）是否存在計提的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險和職工住房公積金超過計稅標準，未進行納稅調整。

是否存在計提的補充養老保險、補充醫療保險、年金等超過計稅標準，未進行納稅調整。

（七）是否存在擅自改變成本計價方法，調節利潤。

（八）是否存在超標準計提固定資產折舊和無形資產攤銷：計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規定的殘值率或電子類設備折舊年限與稅收規定有差異的，未進行納稅調整；計提固定資產折舊和無形資產攤銷年限與稅收規定有差異的部分，是否進行了納稅調整。

（九）是否存在超標準列支業務宣傳費、業務招待費和廣告費。

（十）是否存在擅自擴大技術開發費用的列支范圍，享受稅收優惠。

（十一）專項基金是否按照規定提取和使用。

（十二）是否存在企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費進行稅前扣除。

（十三）是否存在擴大計提范圍，多計提不符合規定的準備金，未進行納稅調整。

（十四）是否存在從非金融機構借款利息支出超過按照金融機構同期貸款利率計算的數額，未進行納稅調整。

（十五）企業從關聯方借款金額超過注冊資金50%的，超過部分的利息支出是否在稅前扣除。

（十六）是否存在已作損失處理的資產，部分或全部收回的，未作納稅調整；是否存在自然災害或意外事故損失有補償的部分，未作納稅調整。

（十七）是否存在開辦費攤銷期限與稅法不一致的，未進行納稅調整。

（十八）是否存在不符合條件或超過標準的公益救濟性捐贈，未進行納稅調整。

（十九）是否存在支付給總機構的管理費無批復文件，或不按批準的比例和數額扣除，或提取后不上交的，未進行納稅調整。

（二十）是否以融資租賃方式租入固定資產，視同經營性租賃，多攤費用，未作納稅調整。

三、關聯交易方面

是否存在與其關聯企業之間的業務往來，不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用而減少應納稅所得額的，未作納稅調整。

第三篇：材料2：房地產行業自查提綱

材料2：

房地產行業自查提綱

一、營業稅

應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業務收入（自查重點）

1．銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。

（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；

（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否未按規定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規定入賬；

（6）拆遷補償收入是否未按規定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅；

（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入。）

（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規定確認收入；

（9）向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規定確認收入。

2.開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。7.發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅（1）以開發產品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理；

（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規定計稅；

（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規定申報納稅。

（4）自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，是否未按規定申報納稅。

（二）其他業務收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。

（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。

（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。

2.商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規定申報納稅。

（三）其他營業稅涉稅問題 1.利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的營業稅。

2.中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規定代扣營業稅。

4.合作建房是否按稅法規定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

6.其他

（注：上述若干問題也會涉及到企業所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）

二、企業所得稅

應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。

（一）收入方面（自查重點）

除前述營業稅部分的相關問題外，還應檢查： 1.未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業所得稅。

2.產品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業所得稅。對于跨房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。3.取得政府的經濟補償或獎勵收入是否未申報繳納企業所得稅和土地增值稅。

4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規定確認收入或直接沖減了成本。

（二）成本費用方面（自查重點）1.取得的土地資產是否不按規定計價。

是否擅自擴大或減少土地資產的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本。

2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。

（1）是否虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。

（2）征地、拆遷支出，是否未按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，未在各個項目進行合理分攤。

3.是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。

（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費。

（2）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤。

（3）采取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否有讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本。

（4）是否虛列工程監理費。

4.是否取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發票入賬；涂改、偽造、自行填開發票入賬；取得第三方開具的發票入賬；取得開具內容不實的發票入賬等

5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。

（1）未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本。

（2）企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。

（4）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本。

（5）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。

（6）發生銷售退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。

6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額（1）將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。

（2）由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理。

（3）在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理。

（6）臨時出租的待售開發產品，對其已計提折舊處理是否正確。

7.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。

（1）“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。預售收入是否作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，多列管理費用。

（2）開發產品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調整。

（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整。執行新會計準則前，在營業費用中是否重復列支應在“三費”中列支的費用。

（4）計提的以前應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調整。

（5）有否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規列支行政性罰款,少申報繳納企業所得稅和土地增值稅。

8.其他問題。

（1）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅和土地增值稅。

（3）以前損益調整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整。

（4）接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額，少繳企業所得稅；接受捐贈非貨幣性資產是否低價入帳，少繳所得稅；

（5）固定資產盤盈收入是否未入帳或者低價入帳，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調增，少繳企業所得稅；

（6）無法支付的應付款項長期掛帳不并入應納稅所得額，少繳企業所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調整。

（7）其他

三、外商投資企業和外國企業所得稅

（一）應稅收入（收益）方面

1.是否有應計未計產品銷售（經營）收入、視同銷售是否計入收入。

2.財產轉讓收入、租賃收入、利息收入、特許權使用費、股息收入等是否存在少計收入的情況；國庫券利息收入是否多計收入。

3.其他收入（包括固定資產盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付且兩年以上的應付款項、物資和現金的溢余收入、應稅補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優待、手續費收入等）是否存在少計收入的情況。

4.接受捐贈收入是否計入當年應稅所得額。

5.非貨幣資產投資收益、對外投資的股權收益及其成本費用的核算是否屬實。

（二）準予稅前扣除項目方面

1.是否多列支制造費用、生產成本、產品銷售成本，有無多計其他業務成本。

2.交際應酬費、工資福利費、工會經費、職工教育經費、借款利息費用等是否超過法定比例或標準列支；跨行業經營的，是否按適用比例分別計算列支限額。

3.總機構管理費、與生產經營有關的借款利息、工資福利費、財產損失、壞賬準備金及其它減值準備等須經稅務機關審批后列支的項目。一是有無未經稅務機關批準而擅自列支的問題。二是計提金額是否超過規定的列支比例。三是有無應在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調節應納所得稅額的問題。四是實際發生壞賬損失時是否沖減壞賬準備；對于超過上一計提的壞賬準備部分，是否作為當期損失列支；少于上一計提的壞賬準備部分，是否計入本應納稅所得額；已經作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應收賬款，在以后收回時是否計入當期應納稅所得額。五是存貨跌價減值準備、短期投資跌價減值準備、長期投資減值準備、固定資產減值準備、無形資產減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備等七項預提準備金是否已經進行納稅調整。

4．銷售提成方面，有無重復列支供銷人員的工資、獎金、差旅費和交際應酬費問題；是否沖減銷售收入；是否以“白條”列支。

5.技術開發費的列支是否有技術開發計劃和費用預算方案，是否提供政策資料；當年發生的技術開發費是否超過上年實際發生額的10％；有無超范圍歸集技術開發費套取加成扣除的情況；有無把以前未扣除完或不允許扣除的開發費在本扣除。

6.用于中國境內的對外捐贈，是否屬于公益救濟性捐贈；是否直接支付給受贈人；有無將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支的問題。

7.預提費用，是否按照權責發生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，是否還預提其它費用并稅前列支。

8.支付給主管部門的管理費，有關主管部門是否提供了相關服務、是否有規定的收費標準或者是否符合市場同類服務的收費標準；支付給關聯企業的管理費是否在稅前列支。

9.開業前發生的職工培訓費，是否未計入企業的開辦費；企業為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出，是否直接作為職工培訓費進行列支。

（三）不予稅前列支項目方面

資本性支出和無形資產受讓、開發支出是否在稅前列支；是否有違法經營的罰款和被沒收財物的損失、各項稅收的罰款、滯納金在稅前列支；自然災害或意外事故損失有賠償的部分是否在稅前列支；非公益救濟性捐贈和各種贊助支出是否在稅前列支；與生產經營無關的支出（如無關擔保支出、攤派支出等）、回扣支出是否在稅前列支；支付給總機構的特許權使用費是否在稅前列支。

（四）資產方面

1.固定資產折舊、改良。一是確認折舊政策和方法是否與稅法規定一致。二是折舊年限是否準確；采用加速折舊法的，是否經過有權稅務機關批準；取得已經使用過的固定資產，其尚可使用年限比稅法規定短的，如按尚可使用年限計提折舊，是否經過有權稅務機關批準。三是計提的起止時間是否正確，有無已經提足折舊繼續使用的固定資產仍然提取折舊；新增固定資產計提折舊起始時間是否準確；有無多提或少提折舊；四是對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產，是否已暫估入賬并按規定計提折舊；正式竣工后，是否及時調整。五是否按規定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產其原因是否成立。六是固定資產的改良支出，是否一次性稅前列支。

2.無形資產攤銷。一是無形資產原值計算是否準確；作為投資或購入的無形資產，其價值是否與合同、協議、驗資報告及資產評估結果確認書等證明文件一致。二是攤銷年限是否準確；改變攤銷政策是否有依據或經稅務機關批準。

3.開辦費攤銷。一是是否有將不屬于開辦費的費用計入開辦費。二是攤銷期限是否低于5年；經營期不滿5年按照實際經營期攤銷開辦費的，是否經主管稅務機關批準。三是開辦費的攤銷是否從投產經營之日起計算。

4.房屋裝修費。一是有無將產權屬于本企業的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用；二是核查裝修費用的真實性；三是攤銷期限的確定、攤銷額的計算是否準確。

（五）稅收優惠方面

1.區域性稅率優惠和定期減免稅優惠的檢查。一是企業是否屬法定的生產性外商投資企業；二是企業是否位于法定優惠區域；三是享受再減半征收企業所得稅待遇的產品出口企業和先進技術企業，是否取得有關部門頒發的證書；先進技術企業再減半征收企業所得稅的，其按照稅法第八條第一款規定的定期減免稅期的最后一年及其次年是否均屬于先進技術企業。

2.生產性外商投資企業兼營非生產性業務的檢查。若兼營性外商投資企業投產第一年的生產性業務收入占全部業務收入的比例未超過50％，是否已經享受區域性減低稅率優惠；在定期減免稅期限（包括先進技術企業和產品出口企業的再減半征收企業所得稅期限）內，如果企業生產性業務收入占全部業務收入的比例低于50％，則該是否超政策享受減免稅待遇。

3.分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限的檢查。一是由于分期建設分期投產經營、合并、追加投資等原因，導致分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限的，其各期的收入、成本費用等核算是否清楚、準確；二是分別適用的定期減免稅期限是否準確；三是不同稅收待遇虧損的彌補是否準確。

4.有分支機構的企業適用所得稅稅率的檢查。一是分支機構適用的所得稅稅率是否準確；二是總機構或者負責匯總納稅的機構本身不從事生產業務的，其所適用的企業所得稅稅率是否與其生產機構的適用稅率一致；三是處在沿海經濟開放區、經濟技術開發區和高新技術開發區等特定區域內的企業，是否有“區內注冊，區外經營”的問題。

5.定期減免稅期間轉換的檢查。重點檢查由免稅期進入減半期或由減半期進入全額征稅期的企業，期間計算是否準確。

6.其他稅收優惠的檢查。所享受的基礎項目投資、特定項目投資、再投資退稅、購買國產設備投資抵免企業所得稅等稅收優惠是否符合規定。

（六）其他

1.與關聯企業之間的購銷業務是否按獨立企業之間的業務往來作價的。是否存在通過原材料高進和產品低出，向境外關聯企業轉移利潤的情況。是否存在以管理費、特許權使用費、商標使用費等名目向境外控股公司支付巨額費用的情況。是否在所得稅優惠期滿后，與享受優惠的其他境內關聯企業之間存在轉移產品銷售、勞務和費用等情況。

2.獲利與虧損彌補是否合法，有無人為調節利潤而在之間多轉少轉成本，特別對第一年獲利情況進行審查，有無人為地推遲獲利。一是彌補數額是否準確；二是彌補期限是否準確；三是有無經過稅務審計、檢查已經調整過的虧損額仍然按原先的虧損數額申報彌補。

3.預提所得稅。是否發生預提所得稅的相關業務以及已申報的預提所得稅是否符合規定。

四、個人所得稅

（一）未通過“應付工資”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

（二）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。

（三）以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否未代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內的部分可免征個人所得稅）

（四）以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（六）房地產銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

（八）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否未代扣代繳個人所得稅。

（九）其他

五、土地增值稅

除上述營業稅、企業所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：

（一）對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（二）是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。

（三）是否不按規定確定土地增值稅的清算單位。

（四）是否不按規定進行成本費用分攤。

（五）是否不按規定從開發成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（六）清算后又銷售或有償轉讓的房地產，是否未按規定進行納稅申報。

六、土地使用稅

（一）已征用未開發的土地是否未按規定申報繳納土地使用稅。

（二）土地等級和使用稅額變更后是否未及時調整納稅申報。

（三）開發用地在開發期間是否未按規定計征土地使用稅。

（四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規定繳納土地使用稅。

七、契稅

（一）出讓方式取得國有土地使用權，是否未按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅。以協議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為出讓方式取得使用權的，是否補繳契稅。

（三）以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，是否未按規定繳納契稅。

（四）土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發生時當地的市場價格，繳納契稅。

（五）承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，是否未按規定繳納契稅。

（六）分期支付方式取得的土地使用權，是否未按合同規定的總價繳納契稅。

（七）競價土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，是否未按規定申報繳納契稅。

八、房產稅

（一）自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

（二）是否將房屋租金直接沖減“企業管理費”或掛在其他應付款上未做收入。

（三）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否未增加計稅房產原值。

（四）新建和購置的房產是否未從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。

（五）國有企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否未按照有關規定申報繳納房產稅。

（六）自用、出租、出借本企業建造的商品房，是否未按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。

九、印花稅

（一）各類應稅憑證是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書立或領受時不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

（二）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。

（三）2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否未按規定申報繳納印花稅。

附：房地產開發業相關稅收政策

1．《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號文）

2．《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號文）

3.《 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號文）

4．《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號文）

5.《國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）

6.國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發?2009?31號)

第四篇：房地產行業稅收專項自查提綱

房地產行業稅收專項自查提綱

為持續深入開展整頓和規范稅收秩序工作，依法查處重點行業、重點地區存在的稅收違法行為，國家稅務總局今年確定稅收專項檢查指令性行業一是房地產及建筑安裝業；二是煙草行業，房地產行業稅收專項自查提綱。煙草行業已于3月份自查完畢，查補稅款上億元，自查效果比較好，現在進入稽查階段，同時國家稅務總局要求房地產行業稅收檢查的方式是自查與重點檢查相結合，要在房地產行業開展全面自查，官渡區地方稅務局根據省局統一部署，本著為納稅人提供優質服務，構建公平和諧的稅收環境，由我局張勵紀檢組長親自組織召開房地產企業稅收專項檢查自查見面會，我主要是講兩方面內容：

一是就房地產企業稅收專項檢查自查的方向與大家進行探討；

一、房地產企業稅收專項檢查自查的方向：

從近幾年我們對房地產行業檢查的情況來看，房地產行業存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風險越來越大，這部分企業還是需要轉變觀念，依法納稅；另外一種是企業財務人員對稅收政策理解有誤，那么就應該和主管稅收機關、稅收管理員多進行溝通，交流，稅收管理員有義務對稅收政策進行解釋。下面我就對歷年來在檢查過程中容易出現的問題進行慨述：

取得土地使用權，從事房地產開發、房地產交易（包括房地產轉讓、房屋租賃）所涉及：

（12個稅種）

營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮土地使用稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等稅種。

下面就檢查中容易出現問題的稅種逐個說明

（一）房地產業營業稅

1、檢查應稅營業額的合理性、完整性。

一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

二是營業收入是否包括了各種價外費用，各類手續費、管理費、獎勵返還收入是否按規定計入應稅收入，整改報告《房地產行業稅收專項自查提綱》。

三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯企業之間銷售價格是否合理。

四是動遷、拆遷補償等售房行為是否按規定足額申報納稅。

五是各種換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項目、提供土地或資金共同建造不動產、拆遷補償（安置）等行為是否按規定足額納稅。

六是以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規定申報繳納營業稅。

七是以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規定申報納稅。

八是房地產企業大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。

九是企業自用（包括經營性自用）、分配給股東（股東與企業是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納稅。

十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產照章申報納稅。

十一是各種房產出租收入（如開發商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規定申報納稅。

2、檢查應稅營業額的及時性。一是銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納稅。二是按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

（二）房地產業企業所得稅

1、檢查應稅收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性，重點是各種主營收入、副營收入、營業外收入（包括各種形式的財政返還在內）、投資收益等是否全部按規定入賬。有無故意壓低售價轉移收入的行為；有無將已實現的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨xx房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。二是確定收入確認的合法性，檢查其開發產品（包括完工產品、未完工產品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔XX〕31號）等有關規定。三是確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。

第五篇：企業稅收自查提綱——消費稅、增值稅、企業所得稅

企業稅收自查提綱

對照消費稅、增值稅、企業所得稅及稅務管理稅收法律法規及相關稅收政策，擬定自查提綱如下：

一、消費稅

（一）征稅范圍自查項目

1.征稅范圍是否全面、準確；是否混淆、隱瞞征稅項目。2.是否將應稅消費品作為非應稅消費品申報。

3.工業企業購進應稅消費品（除煙）后再銷售，凡未構成最終消費品直接進入消費品市場的，是否按規定征收消費稅。

4.不符合委托加工條件的，是否按自產應稅消費品繳納消費稅。

（二）計稅依據自查項目

1.銷售收入是否全部申報納稅，有無漏報、少報銷售收入的情況。

2.有無不按規定結轉銷售實現的情況。

3.有無將不符合稅法規定的銷售折扣、折讓擅自沖減銷售額。

4.有無將應稅銷售收入扣減傭金、手續費后申報納稅的情況。

5.應稅消費品用于生產非應稅消費品和在建工程、管理部門、非生產性機構、提供勞務、以及用于饋贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等非生產性項目，是否申報納稅。

6.銷售殘次應稅消費品，是否按規定申報納稅。

4.對照消費稅政策調整及稅率變化，檢查納稅人的申報稅率是否符合政策規定

（四）自查重點

1.有無改變產品名稱偷逃消費稅問題；

2.有無將高稅率產品變更為低稅率產品銷售，少繳消費稅； 3.有無將計稅數量由高調低問題；

4.商貿企業有無在流通環節改變貨物名稱偷逃消費稅問題； 5.有無變更產品名稱騙取消費稅退稅問題。

二、增值稅

（一）銷項稅額

1、銷售收入是否完整及時入賬。是否存在銷售產品不開發票，取得的收入不按規定入賬的情況；是否存在銷售收入長期掛賬不轉收入的情況；

2、是否存在視同銷售行為，未按規定計提銷項稅額的情況。

3、是否存在開具不符合規定的紅字發票沖減應稅收入的情況；發生銷貨退回，銷售折扣或折讓，開具的紅字發票和賬務處理是否符合稅法規定。

4、是否存在購進的材料用于對外銷售、及無償贈送，不計或少計應稅收入的情況；將外購的材料改變用途，對外銷售、投資、分配及無償贈送等未按視同銷售的規定計稅。

5、向購貨方收取的各種價外費用（例如手續費、補貼、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、運輸裝卸費等等）是否按規定納稅。

⑶是否按照規定進行進項稅轉出。原材料、在產品、產成品發生的非正常損失，非生產部門、不動產項目領用材料物資是否及時作了進項轉出。

（三）稅額計算與繳納

1、增值稅適用稅率是否符合稅法規定。是否存在錯用低稅率的經營項目。

2、增值稅應納稅額的計算是否準確，有無計算錯誤少繳稅款情況。

三、企業所得稅

（一）自查各項應稅收入（收益）的真實性、完整性。

1、生產經營收入部分，是否有應計未計產品銷售（經營）收入、視同銷售是否計入收入。

2、財產轉讓收入、租賃收入、利息收入、特許權使用費、股息收入等是否存在少計收入的情況。

3、其他收入（包括固定資產盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付的應付款項、物資／現金的溢余收入、應稅的補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優待、手續費收入等）是否存在少計收入的情況。

4、接受捐贈收入是否計入當年應稅所得額。

5、非貨幣資產投資收益、對外投資的股權收益及其成本費用的核算是否屬實。

（二）自查稅前扣除項目的真實性、合法性、合理性

1、是否存在多列支成本、費用，有無多計其他業務成本。

⑷自然災害或意外事故損失有賠償的部分； ⑸非公益救濟性捐贈； ⑹各種贊助支出；

⑺與生產經營無關的支出，如無關擔保支出、攤派支出等；⑻

（三）資

1、固定資產折舊

⑴確認折舊政策和方法是否與稅法規定一致； ⑵折舊年限是否準確，折舊額計算是否符合規定； ⑶折舊計提的起止時間是否正確，有無已經提足折舊繼續使用的固定資產仍然提取折舊；新增固定資產計提折舊起始時間是否準確；有無多提或少提折舊；

⑷對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產，是否已暫估入賬并按規定計提折舊；正式竣工后，是否及時調整；

⑸是否按規定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產其原因是否成立，手續是否齊備；

⑹固定資產的改良支出，是否違規一次性稅前列支。

2、無形資產攤銷。

⑴無形資產原值計算是否準確；作為投資或購入的無形資產，其價值是否與合同、協議、驗資報告及資產評估結果確認書等證明文件一致。

⑵攤銷年限是否準確；改變攤銷政策是否有依據或經稅務機

3、開辦費攤銷