第一篇：2016年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱

2016年度房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)稅收專項檢查指南

建筑安裝和房地產(chǎn)兩個行業(yè)的稅收專項檢查，涉及的稅（費）種主要有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅、教育費附加等。

（一）建筑業(yè)

1、營業(yè)稅

(1)審核應稅收入是否全額納稅。查看建設工程承包合同、納稅申報表，結合“主營業(yè)務收入”賬戶，核查納稅人“工程價款結算賬單”中確認的價款是否全額申報納稅。

(2)審核甲供材是否足額納稅。查看合同、材料交接單，核實甲供材是否計入營業(yè)額,扣除的設備款是否由甲方提供，設備的劃分是否準確。(3)審核分包工程差額征稅是否準確。查看分包合同、分包發(fā)票及“工程價款結算賬單”，核實“應付賬款”等賬戶核算內(nèi)容，核查其營業(yè)額是否為工程的全部承包額減去付給分包人的價款后的余額。

(4)審核外出施工項目是否完稅。查看工程承包合同、外經(jīng)證和完稅憑證，核查外出施工項目是否超出6個月仍未繳納營業(yè)稅。

(5)審核是否存在延遲納稅現(xiàn)象。查看建設工程承包合同、銀行往來記錄，審核納稅人是否按稅法規(guī)定的時點確認納稅義務發(fā)生時間。

2、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

核查納稅人是否申報繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，土地價值是否計入房產(chǎn)原值。對長期掛賬“在建工程”未轉(zhuǎn)“固定資產(chǎn)”項目，核查是否已辦理竣工驗收手續(xù)或已實際使用。承租使用的房產(chǎn)，是否存在無租使用但未代為繳納房產(chǎn)稅的情況。

3、企業(yè)所得(轉(zhuǎn)載于:2016年房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱)稅

(1)是否少報工程進度，漏報工程項目，按規(guī)定結轉(zhuǎn)工程價款以外的各項收入，是否將工程項目的收入轉(zhuǎn)讓往來賬戶，是否瞞報境外、異地施工項目，是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協(xié)議價款確定勞務收入總額。

(2)是否混淆成本歸屬期、提前結轉(zhuǎn)或多結轉(zhuǎn)工程成本費用，是否虛列材料費用、機械使用費、其他直接費,是否虛報人工，是否未按權責發(fā)生制原則和配比原則扣除費用，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。

(3)期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支范圍及標準。

4、個人所得稅

(1)未通過“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

(2)以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。

(3)為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。

(4)是否以發(fā)票報銷的方式套取現(xiàn)金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得稅。

(5)支付給無用工手續(xù)的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得稅。

(6)發(fā)生自然人股東變動的，是否存在平價低價轉(zhuǎn)讓，是否足額繳納個人所得稅。(7)支付給個人的利息是否代扣個人所得稅。

（二）房地產(chǎn)業(yè)

1、營業(yè)稅

(1)查看其他應付款、應收賬款、應付賬款等賬戶，核查納稅人是否將預收款項進行串戶記賬，少計收入少繳營業(yè)稅；統(tǒng)計分年度的預收賬款凈增額與主營業(yè)務收入之和，核查納稅人營業(yè)稅申報計稅依據(jù)是否準確。

(2)查看企業(yè)《房產(chǎn)銷售分戶明細表》（銷控表），對照從第三方獲取的《商品房合同備案信息》，核查商品房銷售面積是否準確、銷售單價是否明顯低于最近時期同類房屋；統(tǒng)計分年度商品房銷售收入，核查納稅人年度營業(yè)稅申報計稅依據(jù)是否準確。

(3)查看房屋銷售合同、房屋裝修合同，實地了解成品房的實物狀態(tài)，核查納稅人是否有房屋銷售兼裝修行為，是否將精裝房銷售收入分解為房屋銷售收入與裝修收入兩項收入。(4)查看商品房銷售模式，對實行委托銷售方式的，核查納稅人是否利用銷售代理商（售房營銷策劃公司）不計或少計收入，將營業(yè)費用支出直接從售樓款收入中抵減。(5)查看施工合同(協(xié)議)、工程預算、工程價款結算單和“開發(fā)產(chǎn)品”、“應付賬款”等會計科目，核查納稅人有無將商品房抵頂工程價款情況。(6)查看“固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出” “開發(fā)產(chǎn)品”、“應付股利”、“利潤分配”等會計科目，核查納稅人是否有商品房對外捐贈、股利分配等視同銷售行為。(7)查看商品房銷售合同、《拆遷還建房補償情況表》，核查納稅人拆遷還建房銷售（“拆一還一”）是否繳納營業(yè)額。

(8)查看商品房銷售合同，對非住宅類商品房延伸檢查商品房統(tǒng)一托管（代管）合同和開發(fā)公司對外公開的銷售廣告，核查納稅人是否利用“還本銷售”、“售后返租”等形式不申報或少申報營業(yè)稅。

(9)查看往來科目、開發(fā)成本等會計科目，核查納稅人有無將車庫、停車位銷售收入掛往來科目或直接沖減開發(fā)成本，對車庫、停車位銷售收入（租賃收入），不申報繳納營業(yè)稅。(10)查看工程施工合同，結合“開發(fā)成本”會計科目，核查樓盤施工進度和施工企業(yè)的建筑業(yè)稅收，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時取得發(fā)票。

2、土地增值稅

(1)查看土地增值稅預征申報記錄，對比同一稅款所屬期營業(yè)稅應稅營業(yè)額和各個時間段的預征率，核查納稅人是否存在不申報或少申報土地增值稅預征稅款的情況。對部分保障房未進行預征申報的，對照省局政策規(guī)定，核查是否符合資格條件，是否辦理報備手續(xù)。(2)查看房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售基本情況，對照從第三方獲取的《房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售情況明細信息》，核查是否存在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合應清算條件但納稅人未申報清算，或者符合可清算條件主管稅務機關未通知清算的理由是否正當。(3)查看歷年來土地增值稅清算項目明細，核查是否存在項目已清算審核結束并出具報告但稅款未入庫或未足額入庫的情況。

(4)查看歷年來土地增值稅清算項目明細，對截止清算基準日未100%銷售的，核查其剩余房源銷售（尾盤銷售）是否申報繳納土地增值稅，計算方式是否準確，申報稅款是否準確。

3、房產(chǎn)稅

(1)查看“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”等會計科目，對照從第三方獲取的房屋權證信息，重點核查辦公房屋、售樓部以及開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)等房屋，核查納稅人是否申報繳納房產(chǎn)稅，土地價值是否計入房產(chǎn)原值。

(2)對賬面上未作開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)處理、但長期未售“閑置”的開發(fā)產(chǎn)品，查看其實際使用狀態(tài)，核查納稅人是否存在對已實際自用或出租的房屋未申報繳納房產(chǎn)稅及其他稅收的情況。

4、城鎮(zhèn)土地使用稅

(1)對非房地產(chǎn)開發(fā)項目用地(如自用或出租房屋占地)，查看“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等會計科目，對照從第三方獲取的土地權證信息，核查納稅人是否申報或少申報城鎮(zhèn)土地使用稅。

(2)對房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，查看發(fā)改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納稅義務起始時間是否準確，應稅土地面積是否少報，適用稅率是否準確；查看商品房銷售合同約定的房屋交付時間和房屋集中交付通知規(guī)定的實際時間，核查納稅義務終止時間是否準確。

5、契稅和耕地占用稅

(1)查看發(fā)改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納稅人是否繳納或足額繳納土地契稅，納稅義務發(fā)生時間是否準確，計稅依據(jù)是否準確，是否存在將土地返還款沖抵土地價款的情況，適用稅率是否準確。(2)對占用耕地建設開發(fā)的項目，查看農(nóng)用地專用審批文件等資料，核查納稅人是否繳納或足額繳納耕地占用稅。

6、企業(yè)所得稅

(1)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認是否及時，價外費用核算是否完整，未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，已售開發(fā)產(chǎn)品完工后是否及時結算計稅成本并計算實際利潤額，視同銷售行為核算是否完整，財政返還、政府獎勵等收入核算是否完整。

(2)土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等是否真實、準確，是否準確區(qū)分期間費用和開發(fā)成本，是否混淆成本對象，是否按配比原則結轉(zhuǎn)成本，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。

(3)期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支范圍及標準，稅前扣除營業(yè)稅、土地增值稅是否實際繳納，預提費用計提是否超出范圍。

7、個人所得稅

(1)支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。(2)房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

(3)為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。(4)各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。(5)其他參見上述建筑業(yè)部分的內(nèi)容。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱

房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱

為持續(xù)深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點行業(yè)、重點地區(qū)存在的稅收違法行為，國家稅務總局今年確定稅收專項檢查指令性行業(yè)一是房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)；二是煙草行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱。煙草行業(yè)已于3月份自查完畢，查補稅款上億元，自查效果比較好，現(xiàn)在進入稽查階段，同時國家稅務總局要求房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的方式是自查與重點檢查相結合，要在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查，官渡區(qū)地方稅務局根據(jù)省局統(tǒng)一部署，本著為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務，構建公平和諧的稅收環(huán)境，由我局張勵紀檢組長親自組織召開房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查自查見面會，我主要是講兩方面內(nèi)容：

一是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查自查的方向與大家進行探討；

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項檢查自查的方向：

從近幾年我們對房地產(chǎn)行業(yè)檢查的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業(yè)主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風險越來越大，這部分企業(yè)還是需要轉(zhuǎn)變觀念，依法納稅；另外一種是企業(yè)財務人員對稅收政策理解有誤，那么就應該和主管稅收機關、稅收管理員多進行溝通，交流，稅收管理員有義務對稅收政策進行解釋。下面我就對歷年來在檢查過程中容易出現(xiàn)的問題進行慨述：

取得土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：

（12個稅種）

營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。

下面就檢查中容易出現(xiàn)問題的稅種逐個說明

（一）房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅

1、檢查應稅營業(yè)額的合理性、完整性。

一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

二是營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否按規(guī)定計入應稅收入，整改報告《房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項自查提綱》。

三是是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當理由的情況，關聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

四是動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。

五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。

九是企業(yè)自用（包括經(jīng)營性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納稅。

十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。

十一是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅。

2、檢查應稅營業(yè)額的及時性。一是銷售房產(chǎn)預收款（預收定金）是否及時申報納稅。二是按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅

1、檢查應稅收入的真實性、完整性。一是確定收入的完整性，重點是各種主營收入、副營收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為；有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨xx房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務的收入確認以及成本和費用的扣除，是否符合《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔XX〕31號）等有關規(guī)定。三是確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。

第三篇：石化行業(yè)稅收自查提綱

一、油氣田企業(yè)

（一）營業(yè)稅

1.增值稅生產(chǎn)性勞務征收范圍之外的應稅勞務未足額納稅。

2.使用自備管道運輸原油、天然氣等并收取相應費用，且不屬于《財政部國家稅務總局關于明確<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則>第十一條有關問題的通知》（財稅〔XX〕160號）所明確免稅范圍，應征營業(yè)稅項目繳稅情況。

3．企業(yè)在國內(nèi)異地工程施工，在施工地的納稅情況。

4．以房屋、無形資產(chǎn)對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權時納稅情況。

5．以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他補償收入是否已按“租賃業(yè)”申報營業(yè)稅。

6．將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否已視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。

7．企業(yè)以所擁有的土地、房屋以及其他有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)對外出租所取得的收入是否已足額申報納稅。

8．石化企業(yè)所屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況。

（二）企業(yè)所得稅

1．設置賬外賬，隱匿或少報經(jīng)營收入、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租金收入、對外投資收益及其他收入。

2．未經(jīng)稅務機關批準自行彌補以前虧損。

3．利用往來賬戶延遲實現(xiàn)應稅收入或調(diào)整企業(yè)利潤。

4．將應稅收入作為非應稅收入申報。

5．需經(jīng)批準方可稅前扣除的項目，企業(yè)未經(jīng)批準自行稅前扣除且未作納稅調(diào)整。

6．將行政罰款、集資、非公益捐贈、攤派等不合理開支稅前扣除未作納稅調(diào)整。

7．工效掛鉤的工資基數(shù)不報稅務機關備案確認，提取數(shù)大于實發(fā)數(shù)。

8．多計提固定資產(chǎn)折舊。

9．壞賬準備金、研發(fā)費用等不按規(guī)定提取、列支。

10．白條等不符合規(guī)定的憑證作報銷單據(jù)，列支成本費用。

11．將應屬資本性支出、對外投資支出等列入成本費用。

12．將用于職工公寓、食堂的水電費、熱水費、天然氣費等各項支出在稅前扣除。

13．因鉆探的油井報廢而損失的原材料作正常損失處理。

（三）資源稅

1．企業(yè)開采或生產(chǎn)應稅礦產(chǎn)品納稅情況。

2．企業(yè)收購未稅礦產(chǎn)品扣繳資源稅情況。

3．企業(yè)超出規(guī)定免稅范圍自用的原油、天然氣納稅情況。

（四）個人所得稅

企業(yè)高層管理人員薪金、向境外派遣勞務人員工資薪金、向股東派發(fā)的股息紅利、代職工購買保險、向職工發(fā)放的各類補貼等代扣代繳個人所得稅情況。

（五）其他各稅

二、石油加工企業(yè)（石油煉制、石油化工）

（一）增值稅

1．進項稅額檢查

（1）申報抵扣稅款的增值稅專用發(fā)票及其他抵扣稅款憑證是否真票，取得是否合法，業(yè)務是否真實。如從其關聯(lián)企業(yè)（專門成立供應落地油等的廢舊物資企業(yè)）取得虛開廢舊物資銷售發(fā)票抵扣稅款；購進原料油未取得增值稅專用發(fā)票而取得廢舊物資發(fā)票抵扣稅款。

（2）固定資產(chǎn)抵扣進項稅額。

（3）購進貨物或者應稅勞務用于非應稅項目、集體福利或者個人消費未作進項稅額轉(zhuǎn)出。

（4）發(fā)生非正常損失未作進項稅額轉(zhuǎn)出。

（5）進貨退出或折讓貨物不沖減或延期沖減進項稅額。

（6）領用已抵扣稅款原材料未作進項稅額轉(zhuǎn)出。

2．銷項稅額檢查

（1）取得銷售收入不計提增值稅銷項稅額。

（2）隨同貨物銷售而收取的價外費用未按規(guī)定作收入。

（3）未按規(guī)定時限計算銷售收入。

（4）銷售應稅貨物錯用適用稅率。

（5）將取得的應繳納增值稅的收入申報繳納營業(yè)稅。

（6）用于本企業(yè)服務、娛樂、運輸、集體福利等方面的自產(chǎn)油品不按規(guī)定計提銷項稅額。

（7）將自產(chǎn)的半成品油、成品油等用于贊助、捐贈、無償贈送等，未按規(guī)定計提銷項稅額。

（8）將購進貨物贈送其他單位，未計提銷項稅額。

（9）采用“以物易物”、“以貨抵債”方式銷售貨物未計提銷項稅額。

（10）以明顯不合理的低價銷售成品油。如低價銷售給關聯(lián)企業(yè)和關系單位等的成品油。

（二）消費稅

1．采取變換油品名稱的手段不交或少交消費稅。

2.自用應稅油品未按規(guī)定計提消費稅。

3.受托加工應稅油品未按規(guī)定代收代繳消費稅，混淆油品名稱少計消費稅。

（三）企業(yè)所得稅（參考油氣田企業(yè)檢查內(nèi)容）

（四）營業(yè)稅（參考油氣田企業(yè)檢查內(nèi)容）

（五）個人所得稅（參考油氣田企業(yè)檢查內(nèi)容）

（六）其他各稅

三、成品油經(jīng)銷企業(yè)

經(jīng)銷企業(yè)采取通過稅控加油機、直接送貨、帶客戶直接購銷等多種方式經(jīng)營油品，檢查時要注意從購、銷、存、運各個相關聯(lián)的環(huán)節(jié)入手，結合資金流向進行關聯(lián)性、符合性分析，從中查找疑點，確定檢查重點和突破口。

（一）增值稅

1．進項稅額檢查

（1）無購進油品取得并滯留增值稅專用發(fā)票，不認證不抵扣，所購貨物不計庫存。

（2）購進的油品與增值稅專用發(fā)票上注明的貨物名稱、數(shù)量與金額不一致。

（3）油庫（罐）庫存為他人代存油品。

（4）油品發(fā)生非正常損失未按規(guī)定轉(zhuǎn)出進項稅額。

（5）購進油品所支付款項的單位與開具增值稅抵扣憑證的單位不一致。

（6）以現(xiàn)金支出、背書轉(zhuǎn)讓等付款方式進行虛假貨物交易。

（7）取得虛開、代開增值稅專用發(fā)票。

2．銷項稅額檢查

（1）虛開、代開增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票。

（2）未按規(guī)定安裝、使用稅控加油機。

（3）賬外銷售經(jīng)營，不計、少計收入。

（4）收取的價外費用未按規(guī)定計提銷項稅額。

（5）發(fā)生的視同銷售行為未計提銷項稅額。

（6）以物易物、以物抵債未計提銷項稅額。

（7）銷貨退回、銷售折扣與折讓未按規(guī)定開具紅字發(fā)票。

（8）購貨方將滯留票退回，違規(guī)為其重開增值稅專用發(fā)票。

（二）企業(yè)所得稅

1．應稅收入真實性、完整性檢查

（1）直銷經(jīng)營、摻兌燃料油銷售等賬外經(jīng)營收入不入賬。

（2）現(xiàn)金銷售收入不入賬，減少應稅收入。

（3）收取價外費用、視同銷售等行為，未正確計算應納稅所得額。

（4）關聯(lián)企業(yè)間進行關聯(lián)交易，減少應納稅所得額。

（5）將應稅收入掛賬不及時結轉(zhuǎn)，影響當期損益。

2.稅前扣除項目真實性、合法性檢查

（1）成本費用不真實，未按規(guī)定進行納稅調(diào)整。

（2）固定資產(chǎn)未按規(guī)定計提折舊。

（3）混淆收益性支出與資本性支出，將固定資產(chǎn)改擴建及裝修支出記入當期費用。

（4）自關聯(lián)方取得借款金額超過其注冊資本50%部分的利息支出稅前扣除。

（5）列支與其經(jīng)營無關的支出。

（6）白條等不符合規(guī)定憑證作報銷單據(jù)，列支成本費用。

（三）營業(yè)稅（參考油氣田企業(yè)檢查內(nèi)容）

（四）個人所得稅（參考油氣田企業(yè)檢查內(nèi)容）

（五）其他各稅

第四篇：材料2：房地產(chǎn)行業(yè)自查提綱

材料2：

房地產(chǎn)行業(yè)自查提綱

一、營業(yè)稅

應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業(yè)務收入（自查重點）

1．銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。

（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機構有無將分支機構的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計入；

（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；

（6）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅；

（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。）

（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入；

（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。

2.開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉(zhuǎn)收入。

3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。對將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入。7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準則進行稅務處理；

（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規(guī)定計稅；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。

（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。

（二）其他業(yè)務收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。

（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費收入等是否不按稅法規(guī)定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。

（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯(lián)方，未按規(guī)定計稅。

2.商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。

（三）其他營業(yè)稅涉稅問題 1.利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

2.中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。

4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

6.其他

（注：上述若干問題也會涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計算、繳納。）

二、企業(yè)所得稅

應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。

（一）收入方面（自查重點）

除前述營業(yè)稅部分的相關問題外，還應檢查： 1.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預計毛利額，計入當前應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

2.產(chǎn)品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對于跨房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否未申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認收入或直接沖減了成本。

（二）成本費用方面（自查重點）1.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。

是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本。

（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費。

（2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進行歸集分攤，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個項目進行合理分攤。

3.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用。

（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。

（2）是否從有關聯(lián)關系的貿(mào)易公司購進材料，向關聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。

（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。

（4）是否虛列工程監(jiān)理費。

4.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等

5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。

（1）未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發(fā)成本。

（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本。（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）。

（4）未單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本。

（5）雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。

（6）發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖減收入，不沖回已結轉(zhuǎn)成本。

6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額（1）將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產(chǎn)計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除。

（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學校、醫(yī)療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進行賬務處理。

（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進行賬務處理。

（6）臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。

7.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。

（1）“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況。預售收入是否作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。

（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會計準則前，在營業(yè)費用中是否重復列支應在“三費”中列支的費用。

（4）計提的以前應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。

（5）有否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規(guī)列支行政性罰款,少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

8.其他問題。

（1）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

（3）以前損益調(diào)整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。

（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入帳，少繳所得稅；

（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入帳或者低價入帳，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；

（6）無法支付的應付款項長期掛帳不并入應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

（7）其他

三、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

（一）應稅收入（收益）方面

1.是否有應計未計產(chǎn)品銷售（經(jīng)營）收入、視同銷售是否計入收入。

2.財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權使用費、股息收入等是否存在少計收入的情況；國庫券利息收入是否多計收入。

3.其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付且兩年以上的應付款項、物資和現(xiàn)金的溢余收入、應稅補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優(yōu)待、手續(xù)費收入等）是否存在少計收入的情況。

4.接受捐贈收入是否計入當年應稅所得額。

5.非貨幣資產(chǎn)投資收益、對外投資的股權收益及其成本費用的核算是否屬實。

（二）準予稅前扣除項目方面

1.是否多列支制造費用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，有無多計其他業(yè)務成本。

2.交際應酬費、工資福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、借款利息費用等是否超過法定比例或標準列支；跨行業(yè)經(jīng)營的，是否按適用比例分別計算列支限額。

3.總機構管理費、與生產(chǎn)經(jīng)營有關的借款利息、工資福利費、財產(chǎn)損失、壞賬準備金及其它減值準備等須經(jīng)稅務機關審批后列支的項目。一是有無未經(jīng)稅務機關批準而擅自列支的問題。二是計提金額是否超過規(guī)定的列支比例。三是有無應在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應納所得稅額的問題。四是實際發(fā)生壞賬損失時是否沖減壞賬準備；對于超過上一計提的壞賬準備部分，是否作為當期損失列支；少于上一計提的壞賬準備部分，是否計入本應納稅所得額；已經(jīng)作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應收賬款，在以后收回時是否計入當期應納稅所得額。五是存貨跌價減值準備、短期投資跌價減值準備、長期投資減值準備、固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備等七項預提準備金是否已經(jīng)進行納稅調(diào)整。

4．銷售提成方面，有無重復列支供銷人員的工資、獎金、差旅費和交際應酬費問題；是否沖減銷售收入；是否以“白條”列支。

5.技術開發(fā)費的列支是否有技術開發(fā)計劃和費用預算方案，是否提供政策資料；當年發(fā)生的技術開發(fā)費是否超過上年實際發(fā)生額的10％；有無超范圍歸集技術開發(fā)費套取加成扣除的情況；有無把以前未扣除完或不允許扣除的開發(fā)費在本扣除。

6.用于中國境內(nèi)的對外捐贈，是否屬于公益救濟性捐贈；是否直接支付給受贈人；有無將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支的問題。

7.預提費用，是否按照權責發(fā)生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，是否還預提其它費用并稅前列支。

8.支付給主管部門的管理費，有關主管部門是否提供了相關服務、是否有規(guī)定的收費標準或者是否符合市場同類服務的收費標準；支付給關聯(lián)企業(yè)的管理費是否在稅前列支。

9.開業(yè)前發(fā)生的職工培訓費，是否未計入企業(yè)的開辦費；企業(yè)為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出，是否直接作為職工培訓費進行列支。

（三）不予稅前列支項目方面

資本性支出和無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出是否在稅前列支；是否有違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失、各項稅收的罰款、滯納金在稅前列支；自然災害或意外事故損失有賠償?shù)牟糠质欠裨诙惽傲兄В环枪婢葷跃栀浐透鞣N贊助支出是否在稅前列支；與生產(chǎn)經(jīng)營無關的支出（如無關擔保支出、攤派支出等）、回扣支出是否在稅前列支；支付給總機構的特許權使用費是否在稅前列支。

（四）資產(chǎn)方面

1.固定資產(chǎn)折舊、改良。一是確認折舊政策和方法是否與稅法規(guī)定一致。二是折舊年限是否準確；采用加速折舊法的，是否經(jīng)過有權稅務機關批準；取得已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)，其尚可使用年限比稅法規(guī)定短的，如按尚可使用年限計提折舊，是否經(jīng)過有權稅務機關批準。三是計提的起止時間是否正確，有無已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)仍然提取折舊；新增固定資產(chǎn)計提折舊起始時間是否準確；有無多提或少提折舊；四是對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，是否已暫估入賬并按規(guī)定計提折舊；正式竣工后，是否及時調(diào)整。五是否按規(guī)定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產(chǎn)其原因是否成立。六是固定資產(chǎn)的改良支出，是否一次性稅前列支。

2.無形資產(chǎn)攤銷。一是無形資產(chǎn)原值計算是否準確；作為投資或購入的無形資產(chǎn)，其價值是否與合同、協(xié)議、驗資報告及資產(chǎn)評估結果確認書等證明文件一致。二是攤銷年限是否準確；改變攤銷政策是否有依據(jù)或經(jīng)稅務機關批準。

3.開辦費攤銷。一是是否有將不屬于開辦費的費用計入開辦費。二是攤銷期限是否低于5年；經(jīng)營期不滿5年按照實際經(jīng)營期攤銷開辦費的，是否經(jīng)主管稅務機關批準。三是開辦費的攤銷是否從投產(chǎn)經(jīng)營之日起計算。

4.房屋裝修費。一是有無將產(chǎn)權屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用；二是核查裝修費用的真實性；三是攤銷期限的確定、攤銷額的計算是否準確。

（五）稅收優(yōu)惠方面

1.區(qū)域性稅率優(yōu)惠和定期減免稅優(yōu)惠的檢查。一是企業(yè)是否屬法定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)；二是企業(yè)是否位于法定優(yōu)惠區(qū)域；三是享受再減半征收企業(yè)所得稅待遇的產(chǎn)品出口企業(yè)和先進技術企業(yè)，是否取得有關部門頒發(fā)的證書；先進技術企業(yè)再減半征收企業(yè)所得稅的，其按照稅法第八條第一款規(guī)定的定期減免稅期的最后一年及其次年是否均屬于先進技術企業(yè)。

2.生產(chǎn)性外商投資企業(yè)兼營非生產(chǎn)性業(yè)務的檢查。若兼營性外商投資企業(yè)投產(chǎn)第一年的生產(chǎn)性業(yè)務收入占全部業(yè)務收入的比例未超過50％，是否已經(jīng)享受區(qū)域性減低稅率優(yōu)惠；在定期減免稅期限（包括先進技術企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)的再減半征收企業(yè)所得稅期限）內(nèi)，如果企業(yè)生產(chǎn)性業(yè)務收入占全部業(yè)務收入的比例低于50％，則該是否超政策享受減免稅待遇。

3.分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限的檢查。一是由于分期建設分期投產(chǎn)經(jīng)營、合并、追加投資等原因，導致分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限的，其各期的收入、成本費用等核算是否清楚、準確；二是分別適用的定期減免稅期限是否準確；三是不同稅收待遇虧損的彌補是否準確。

4.有分支機構的企業(yè)適用所得稅稅率的檢查。一是分支機構適用的所得稅稅率是否準確；二是總機構或者負責匯總納稅的機構本身不從事生產(chǎn)業(yè)務的，其所適用的企業(yè)所得稅稅率是否與其生產(chǎn)機構的適用稅率一致；三是處在沿海經(jīng)濟開放區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高新技術開發(fā)區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，是否有“區(qū)內(nèi)注冊，區(qū)外經(jīng)營”的問題。

5.定期減免稅期間轉(zhuǎn)換的檢查。重點檢查由免稅期進入減半期或由減半期進入全額征稅期的企業(yè)，期間計算是否準確。

6.其他稅收優(yōu)惠的檢查。所享受的基礎項目投資、特定項目投資、再投資退稅、購買國產(chǎn)設備投資抵免企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠是否符合規(guī)定。

（六）其他

1.與關聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務是否按獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來作價的。是否存在通過原材料高進和產(chǎn)品低出，向境外關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況。是否存在以管理費、特許權使用費、商標使用費等名目向境外控股公司支付巨額費用的情況。是否在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務和費用等情況。

2.獲利與虧損彌補是否合法，有無人為調(diào)節(jié)利潤而在之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，特別對第一年獲利情況進行審查，有無人為地推遲獲利。一是彌補數(shù)額是否準確；二是彌補期限是否準確；三是有無經(jīng)過稅務審計、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報彌補。

3.預提所得稅。是否發(fā)生預提所得稅的相關業(yè)務以及已申報的預提所得稅是否符合規(guī)定。

四、個人所得稅

（一）未通過“應付工資”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

（二）為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。

（三）以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否未代扣代繳個人所得稅。（交通補貼、通信補貼如果所在省制定了稅前扣除標準的，在標準限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）

（四）以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

（八）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否未代扣代繳個人所得稅。

（九）其他

五、土地增值稅

除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：

（一）對普通標準住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（二）是否以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。

（三）是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

（四）是否不按規(guī)定進行成本費用分攤。

（五）是否不按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（六）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進行納稅申報。

六、土地使用稅

（一）已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報繳納土地使用稅。

（二）土地等級和使用稅額變更后是否未及時調(diào)整納稅申報。

（三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計征土地使用稅。

（四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。

七、契稅

（一）出讓方式取得國有土地使用權，是否未按照取得該土地使用權支付的全部經(jīng)濟利益計繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設配套費及各種補償費。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得使用權的，是否補繳契稅。

（三）以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否未按規(guī)定繳納契稅。

（四）土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權，是否已參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。

（五）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權，是否未按規(guī)定繳納契稅。

（六）分期支付方式取得的土地使用權，是否未按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

（七）競價土地使用權尚未辦理產(chǎn)權，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報繳納契稅。

八、房產(chǎn)稅

（一）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

（二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費”或掛在其他應付款上未做收入。

（三）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產(chǎn)改良支出是否未增加計稅房產(chǎn)原值。

（四）新建和購置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權的次月申報繳納房產(chǎn)稅。

（五）國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資過程中房屋價值重估后的新增價值，是否未按照有關規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

（六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否未按照有關規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

九、印花稅

（一）各類應稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書立或領受時不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

（二）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。

（三）2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，是否未按規(guī)定申報繳納印花稅。

附：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關稅收政策

1．《國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號文）

2．《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號文）

3.《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文）

4．《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號文）

5.《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）

6.國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)?2009?31號)

第五篇：2014年稅收專項檢查自查提綱

一、營業(yè)稅

1、交通運輸業(yè)

（1）是否按規(guī)定結算應稅收入，計稅營業(yè)額的計算是否準確。

（2）有合作運輸業(yè)務的抵減應稅收入，票據(jù)是否合法（票據(jù)應為運輸發(fā)票）。

（3）混淆應稅行為，是否將代理業(yè)的應稅行為混淆為運輸業(yè)，少納營業(yè)稅。

2、建筑業(yè)

（1）以工程勞務收入抵減設備價款，抵減的設備是否為設備本體價值，是否為從生產(chǎn)廠家直接購入，是否將有關材料及附件原值進行抵減，抵減的設備票據(jù)是否合法（票據(jù)應為增值稅發(fā)票）。

(2)是否按工程完工進度申報繳納營業(yè)稅，有無以未實際收到款項為由，未申報繳納稅款。

（3）甲方提供材料、動力等的價款和以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)相關的收入是否進行納稅申報。（甲供材情況）

（4）總分包工程，總包方抵減應稅收入，是否符合總分包的條件，票據(jù)是否合法。

3、服務業(yè)

（1）餐飲業(yè)是否存在不計或少計營業(yè)收入。

（2）混淆經(jīng)營行為，經(jīng)營范圍有娛樂業(yè)行為的是否將娛樂業(yè)的應稅收入按服務業(yè)申報。

（3）代理業(yè)抵減代墊費用，抵減的費用是否存在任意抵扣擴大扣除項目范圍，是否存在長期掛在往來賬項未及時結轉(zhuǎn)的行為。

（4）技術開發(fā)、技術轉(zhuǎn)讓收入免征營業(yè)稅，是否履行了備案程序。

4、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)

（1）取得拆遷補償收入，符合不征稅行為的是否辦理了不征稅認定，不符合不征稅行為的是否繳納了營業(yè)稅。

（2）銷售不動產(chǎn)預收賬款是否繳納營業(yè)稅。

（3）轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn)是否繳納自建環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

（4）單位將不動產(chǎn)贈與他人，是否繳納營業(yè)稅。

（5）單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，營業(yè)額減除項目的票據(jù)是否合法。

5、境外的非貿(mào)易項下境外付匯是否代扣代繳營業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

1、按照我局XX匯算清繳通知的扣除項目進行自查。

2、新企業(yè)所得稅法實施以后企業(yè)所得稅應納稅所得額的計算，以權責發(fā)生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當期收付，也不作為當期的收入和費用。

一、工資薪金支出

（一）納稅人支付給與本企業(yè)依法簽訂勞動合同，并在本企業(yè)任職或受雇的員工合理的工資薪金支出，準予扣除。

（二）納稅人當年應發(fā)并實際發(fā)放的工資薪金支出，準予稅前扣除。對實行“后發(fā)薪”制度的納稅人，提取但未發(fā)放的12月份工資，允許12月末工資余額保留一個月（下1月份）。

（三）對實行工效掛鉤企業(yè)，提取而未實際支付，未發(fā)放的部分，當年要調(diào)整納稅，以后發(fā)放時允許作納稅調(diào)減處理。

（四）《實施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關管理機構制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。對工資薪金進行合理性確認時，可按以下原則掌握：

1、企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；

2、企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；

3、企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；

4、企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務。

5、有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。

二、職工福利費

（一）企業(yè)在XX所得稅匯算清繳中，職工福利費按以下方式進行稅務處理：XX年發(fā)生的職工福利費支出，應沖減其XX年底以前累計計提但尚未實際使用的職工福利費余額，不足部分按新企業(yè)所得稅法規(guī)定進行扣除。

（二）根據(jù)國家稅務總局下發(fā)的國稅函【XX】3號文件精神，職工福利費包括以下內(nèi)容：

1、尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用。

2、為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利。

3、按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。

三、職工教育經(jīng)費

企業(yè)XX年發(fā)生的職工教育經(jīng)費應沖減其歷年職工教育經(jīng)費余額，不足部分按新稅法規(guī)定的比例進行扣除，不超過工資薪金的2.5%，超過部分準予在以后結轉(zhuǎn)扣除。

四、工會經(jīng)費

企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，不超過工資薪金總額2%的部分，準予扣除。工會經(jīng)費的稅前扣除，應當在實際向工會撥繳后，憑工會組織開據(jù)的專用收據(jù)扣除。（收據(jù)為《工會經(jīng)費撥繳款專用收據(jù)》是由財政部、全國總工會統(tǒng)一監(jiān)制和印制）

五、防暑降溫費、冬季取暖費標準

XX年企業(yè)發(fā)放的防暑降溫費、冬季取暖費按原渠道列支，并按下列標準扣除，超過部分并入工資薪金。

1、防暑降溫費自XX年起調(diào)整發(fā)放標準，由每人每月45元調(diào)至67元，發(fā)放時間為6、7、8、9四個月。

2、冬季取暖費520元。

六、企業(yè)支付給職工一次性補償金

XX企業(yè)與受雇人員解除勞動關系，按照《中華人民共和國勞動合同法》規(guī)定的標準支付的一次性補償金，準予稅前扣除。

七、住房公積金、補充公積金

上半年：按天津市公積金管理委員會的規(guī)定，為職工繳納的住房公積金，在不超過XX職工月平均工資3倍（7110元）的基數(shù)和不超過15%比例的繳存金額，稅前扣除。為職工繳納的補充住房公積金，在不超過XX職工月平均工資3倍（7110元）的基數(shù)和不超過30%比例的繳存金額，稅前扣除。

下半年：按天津市公積金管理委員會的規(guī)定，為職工繳納的住房公積金，在不超過XX職工月平均工資3倍（8469元）的基數(shù)和不超過15%比例的繳存金額，稅前扣除。為職工繳納的補充住房公積金，在不超過XX職工月平均工資3倍（8469元）的基數(shù)和不超過30%比例的繳存金額，稅前扣除。

八、關于勞動保護支出

納稅人發(fā)生的合理的勞動保護支出，準予扣除。勞動保護支出是指確因工作需要，為雇員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等安全保護方面所發(fā)生的支出。

九、業(yè)務招待費、廣告費及業(yè)務宣傳費

納稅人發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。

納稅人發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅結轉(zhuǎn)扣除。對于納稅人在新稅法以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費，可按照原政策規(guī)定結轉(zhuǎn)到XX，并與新法實施后符合條件的廣告費按新法規(guī)定合并扣除。

十、公益性捐贈支出

1、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的會計利潤。

2、企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，應憑公益性社會團體等組織開具的捐贈專用收據(jù)稅前扣除。

3、根據(jù)財政部、海關總署、國家稅務總局《關于支持汶川地震災后恢復重建有關稅收政策問題的通知》（財稅[XX]104號）規(guī)定，自XX年5月12日起至XX年12月31日止，對企業(yè)通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門向受災地區(qū)的捐贈，允許在當年企業(yè)所得稅前全額扣除。

十一、非金融企業(yè)之間發(fā)生的利息支出

非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予扣除。此項支出應憑借款合同或協(xié)議、發(fā)票等相關憑證作為稅前扣除的依據(jù)，沒有發(fā)票可到稅務機關開具。相關合同或協(xié)議應包括借款金額、利率、利息所屬時間、利息金額等內(nèi)容，并雙方加蓋財務（合同）專用章。

十二、準備金支出

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定未經(jīng)核定的準備金支出，在計算應納稅所得額時不得扣除，因此，在總局尚未做出明確規(guī)定之前，企業(yè)提取的準備金支出不得在稅前扣除。

十三、關于固定資產(chǎn)年限、殘值處理

1、新稅法對固定資產(chǎn)的最短折舊年限進行了調(diào)整，為保持政策的連續(xù)性，也避免實際工作中因企業(yè)調(diào)整折舊年限出現(xiàn)稅務機關不易監(jiān)控的問題。對XX年1月1日前已購置并使用的固定資產(chǎn)的折舊年限，仍按原規(guī)定執(zhí)行，在稅務處理上不再調(diào)整。對XX年1月1日以后購置并使用的固定資產(chǎn)的折舊年限，按照新稅法規(guī)定執(zhí)行。

2、新稅法對固定資產(chǎn)預計殘值率沒有作具體規(guī)定，由企業(yè)自行決定，因此，對XX年1月1日前已購置固定資產(chǎn)的預計殘值率，不再進行調(diào)整，仍按原規(guī)定執(zhí)行。對XX年1月1日以后購置的固定資產(chǎn)預計殘值率由企業(yè)根據(jù)固定資產(chǎn)情況自定，殘值率一經(jīng)確定，除另有規(guī)定外不得隨意改變。

十四、籌辦費（開辦費）的處理

新法不再將籌辦費（開辦費）列舉為長期待攤費用，與會計準則及會計制度處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當期一次性扣除。對于企業(yè)在新法實施以前發(fā)生的未攤銷完的開辦費,仍按原規(guī)定攤銷至5年期滿為止。

十五、企業(yè)股權投資轉(zhuǎn)讓損失

內(nèi)資企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權投資而發(fā)生的權益性投資轉(zhuǎn)讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅扣除的股權投資損失，不得超過當年實現(xiàn)的股權投資收益和股權投資轉(zhuǎn)讓所得，超過部分可向以后納稅結轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)股權投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結轉(zhuǎn)5年仍不能從股權投資收益和股權投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準予在該股權投資轉(zhuǎn)讓后第6年一次性扣除。

十六、基本養(yǎng)老保險費、補充養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費、補充醫(yī)療保險、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費

企業(yè)按照國務院有關主管部門或者省級人民政府規(guī)定的范圍和標準為職工繳納的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費，準予扣除。

（一）根據(jù)《天津市城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險條例》規(guī)定，企業(yè)按照全部職工個人繳費基數(shù)之和20％繳納的基本養(yǎng)老保險費，可在稅前扣除。

（二）新稅法規(guī)定“企業(yè)為投資者或者職工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的范圍和標準內(nèi)，準予扣除”。補充養(yǎng)老保險按天津市政府規(guī)定的范圍和標準執(zhí)行（即工資總額8％）。

（三）基本醫(yī)療保險：根據(jù)市政府《批轉(zhuǎn)市勞動和社會保障局擬定的天津市城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險規(guī)定的通知》（津政發(fā)[XX]80號）規(guī)定，用人單位按照職工個人繳費基數(shù)之和的9％向社會保險經(jīng)辦機構繳納的基本醫(yī)療保險費；以及實行門（急）診大額醫(yī)療費補助辦法，用人單位按照職工個人繳費基數(shù)之和的1％向社會保險經(jīng)辦機構繳納的門（急）診大額醫(yī)療保險費，可在稅前扣除。

（四）補充醫(yī)療保險：根據(jù)市政府批轉(zhuǎn)市勞動局、市財政局擬定的《天津市企業(yè)補充醫(yī)療保險暫行辦法》（津政發(fā)[XX]55號）規(guī)定，凡參加我市基本醫(yī)療保險并按時足額繳納基本醫(yī)療保險的企業(yè)（含企業(yè)化管理的事業(yè)單位），都應建立補充醫(yī)療保險。補充醫(yī)療保險用于對基本醫(yī)療保險支付以外由職工和退休人員個人負擔的醫(yī)藥費進行補助，減輕參保人員的醫(yī)藥費負擔。企業(yè)補充醫(yī)療保險、在工資總額4％以內(nèi)的部分，可直接從成本中列支，準予在繳納企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)補充醫(yī)療保險資金要單獨建帳，單獨管理，不得劃入基本醫(yī)療保險個人帳戶，也不得建立個人帳戶或變相用于職工其他方面的開支。

（五）失業(yè)保險：根據(jù)《中共中央國務院關于切實做好國有企業(yè)下崗職工基本生活保障和再就業(yè)工作的通知》以及市人民政府《關于調(diào)整失業(yè)保險基金繳費比例的通知》規(guī)定，企業(yè)按上全部職工工資總額的2％繳納的失業(yè)保險費，可在稅前扣除。

（六）工傷保險費：根據(jù)市政府《天津市工傷保險若干規(guī)定》（津政令第012號）規(guī)定，從XX年1月1日起，本市行政區(qū)域內(nèi)的各類企業(yè)應當依法參加工傷保險，為本單位全部職工繳納工傷保險費。對企業(yè)按照我市規(guī)定的行業(yè)基準費率繳納的工傷保險，準予稅前扣除。

行業(yè)基準費率：一類為風險較小的行業(yè)，如銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)、居民服務業(yè)、租賃業(yè)、餐飲業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、倉儲業(yè)、廣播電視電影音像業(yè)、城市公交業(yè)等；費率為用人單位工資總額的0.5％。二類為中等風險行業(yè)，如房地產(chǎn)業(yè)、體育、娛樂業(yè)、食品制造業(yè)、建筑安裝業(yè)等；費率為用人單位工資總額的1％。三類為風險較大行業(yè)，如石油加工、采礦業(yè)等，費率為用人單位工資總額的2％。

（七）生育保險：按照天津市政府規(guī)定，從XX年9月1日起，用人單位按照職工個人上月平均工資之和的0.8%按月繳納生育保險費，準予稅前扣除。職工個人不繳納生育保險費。

十七、企業(yè)研發(fā)費加計扣除

根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《企業(yè)研究開發(fā)費用稅前扣除管理辦法（試行）》的通知（國稅發(fā)〔XX〕116號）規(guī)定，企業(yè)對研究開發(fā)費用實行專賬管理，同時必須按照本辦法附表的規(guī)定項目，準確歸集填寫可加計扣除的各項研究開發(fā)費用實際發(fā)生金額。

十八、管理費

企業(yè)（獨立法人）之間支付的管理費不得扣除，對屬于不同獨立法人的母子公司之間,確實發(fā)生提供管理服務的管理費,必須按照企業(yè)之間公平交易原則確定管理服務的價格,作為正常的勞務費用進行稅務處理，開據(jù)勞務發(fā)票。

三、個人所得稅

1、在中國境內(nèi)連續(xù)或累計居住超過90天或有稅收協(xié)定的國家超過183天的外籍人員，其來源于中國境內(nèi)的所得（包括境外雇主支付部分）其境內(nèi)外的工資薪金所得是否合并申報個人所得稅。

2、在中國境內(nèi)居住滿五年，且第六年在中國境內(nèi)居住滿一年的外籍人員，除來源于中國境內(nèi)的所得在中國境內(nèi)納稅外，其來源于中國境外的其它所得是否按規(guī)定在中國境內(nèi)申報納稅。

3、在中國境外兼職的外籍人員，其境內(nèi)外工資薪金不能根據(jù)其任職情況明確劃分的是否按要求合并申報。

4、在中國境內(nèi)兼職的個人，其兼職收入應合并申報繳納個人所得稅。

5、以現(xiàn)金形式發(fā)放的住房補貼、伙食補貼、搬遷費、洗衣費、出差補貼、探親費、子女教育費、語言訓練費、人人有份的誤餐補助、其他形式的補貼、津貼等是否與工資薪金所得合并申報繳納個人所得稅。

6、以實物發(fā)放的福利是否折算價值后合并工資薪金所得納稅。

7、同一月份取得的數(shù)月獎金、半年獎、完成任務獎等是否合并申報納稅。

8、保險問題：

外籍人員按本國法律應由雇主代為扣繳的境外社會保險費，企業(yè)已作為費用列支的，是否已合并到個人工資薪金所得中申報繳納個人所得稅，未作為費用列支的是否能提供外籍人員居民身份證明、所在國社會保險規(guī)定（必須是雇主代為扣繳的社會保險部分、個人負擔部分不能稅前扣除）；商業(yè)保險是否合并計稅等。

中方人員：企業(yè)和中方個人自行繳納的商業(yè)保險費及超出國家規(guī)定比例繳納的社會保險，是否合并工資薪金所得申報繳納個人所得稅。

9、對履約的外籍人員是否按“勞務報酬”所得扣繳營業(yè)稅及個人所得稅。

10、董事會費是否按“勞務報酬”所得繳納個人所得稅。

11、不含稅收入額是否換算成含稅收入額繳納個人所得稅。

12、企業(yè)用盈余公積金派發(fā)紅股是否繳納個人所得稅。

13、企業(yè)對職工獎勵的股票期權行權后，是否繳納個人所得稅。

14、對企業(yè)發(fā)放的超出標準發(fā)放的住房補貼是否合并工資薪金所得報稅。

15、退職費收入超過標準的部分是否按規(guī)定計算繳稅。

16、年所得12萬以上納稅人是否已進行12萬申報。

四、房產(chǎn)稅、土地使用稅

1、自建房產(chǎn)：自建成驗收或投入使用次月起開始征稅；購入房產(chǎn)：自產(chǎn)權轉(zhuǎn)移次月起征稅—合同中未約定產(chǎn)權轉(zhuǎn)移日期的，自合同終止日次月起征稅。

2、地下建筑應征收房產(chǎn)稅。（津財稅政【XX】3號）

3、納稅人以房產(chǎn)租金收入為主營業(yè)務收入的，可按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。

4、房產(chǎn)租金偏低的，依據(jù)房屋租金指導價格（津國土房管〔XX〕353號）調(diào)整計稅價格-XX年經(jīng)濟下滑，計稅價格可適當下浮，原則上：從租計征的稅款不得低于從價計征的稅款。

5、納稅人無償借用或無租使用個人住房、免稅單位房產(chǎn)的由使用人按照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：應自取得《土地使用證》或《施工許可證》次月起征收土地使用稅，計稅截止時間：取得建委頒發(fā)的《天津市新建住宅商品房準許使用證》的次月。納稅地點：在其項目所在地申報繳納土地使用稅及開發(fā)單位用房的房產(chǎn)稅。

五、車船稅

1、自XX年車船稅條例修改后，國家機關、行政事業(yè)單位車船不再享受免稅。

2、自XX年車船稅條例修改后，車船稅征期由每年1-3月份改為全年征期，納稅申報截止期為行車證的發(fā)放日期，由保險公司和通達公司聯(lián)合代征。

3、目前部分小規(guī)模保險公司已自愿放棄代征資格（允許），最終由通達公司在驗車環(huán)節(jié)把關。

六、印花稅

1、自XX年4月1日起，納稅人均采取匯總申報或核定征收方式申報納稅印花稅，單筆合同印花稅金額500元以上的不得購買印花稅票。

2、為避免對我局稅收任務造成影響，暫對管理二、三所負責的重點稅源企業(yè)不實行核定征收。

3、房地產(chǎn)行業(yè)、建筑業(yè)納稅人印花稅實行源泉扣繳制度，即在項目所在地申報繳納印花稅。

4、自XX年1月1日起，商品房買賣合同稅率由萬分之三提高到萬分之五，同時對電子合同、土地出讓合同開征印花稅。

七、契稅

(一)土地權屬轉(zhuǎn)移的概念

土地權屬轉(zhuǎn)移是指國有土地使用權的出讓和土地使用權的轉(zhuǎn)讓行為。

國有土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金的行為，國有土地使用權出讓有競價和協(xié)議兩種方式。

土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，包括國有土地使用權和集體土地使用權，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移。

(二)土地權屬轉(zhuǎn)移契稅的計稅依據(jù)

1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。

2、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。

3、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，其契稅的計稅價格為雙方簽定的轉(zhuǎn)讓價格。

4、沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，稅務機關可依據(jù)政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構綜合評定價格或縣以上人民政府公示的土地基準地價作為土地契稅的計稅依據(jù)。

八、土地增值稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于注冊地申報繳納土地增值稅。

2、嚴格確定普通商品住宅標準：XX年10月1日-XX年6月30日 依據(jù)津地稅地【XX】11號文件執(zhí)行；XX年7月1日-XX年9月30日 依據(jù)津津地稅發(fā)【XX】3號文件執(zhí)行；XX年10月1日-今依據(jù)津地稅地【XX】46號文件執(zhí)行。

九、城建稅、教育費附加、防洪費

1、注意與營業(yè)稅、增值稅、消費稅納稅額的比對。

2、增值稅先征后返、先征后退的，不免除“城建稅、教育費附加、防洪費”納稅義務。