第一篇：房地產企業納稅自查輔導提綱

房地產企業納稅自查輔導提綱

一、營業稅

營業稅自查應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業務收入（自查重點）

1．銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。

（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否未按規定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規定入賬；

（6）拆遷補償支出是否未按規定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅；（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入。）（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規定確認收入；（9）向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質的價外收費，是否未按規定確認收入。

2.開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發產品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規定計稅；是否將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產確認收入。對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售開發產品確認收入。7.發生視同銷售行為，是否未按規定申報納稅

（1）以開發產品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理；

（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規定計稅；

（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規定申報納稅。

（4）自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，是否未按規定申報納稅。

（二）其他業務收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入。（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入。

（3）以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。2.商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入是否未按規定申報納稅。

（三）其他營業稅涉稅問題

1.利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，是否未申報繳納建筑環節的營業稅。

2.中途轉讓在建項目，是否未按規定繳納營業稅。

3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規定代扣營業稅。

4.合作建房是否按稅法規定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

二、企業所得稅

企業所得稅的自查應全面檢查各項應稅收入的真實性、完整性及稅前扣除項目的真實性、合法性。

（一）收入項目

1、自查有無已辦妥移交手續，按合同協議應全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入的行為。

2、自查有無將已完工的產品進行出租，不按規定確認收入，并將實際取得的租金或營業收入在帳外循環或記入關聯企業的行為。

3、自查有無按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬，或將收到的按揭款項記入“短期借款的行為。

4、自查有無銷售收入確認不及時，長期掛在“預收款"賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業所得稅的行為。

5、自查有無整體轉讓“樓花”不作收入，即將部分樓的開發權整體轉讓給其他具有開發資質的企業，按照約定收取轉讓費，卻不按規定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬的行為。

6、自查有無先租后售的收取的租金不記收入的行為。

7、自查有無以房屋抵頂地價款賠償給原住戶的房屋不作收入處理的行為。

8、自查有無合作建造開發產品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發產品不作收入處理的行為。

9、自查有無將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未視同銷售的行為。

10、自查有無代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料、按合同留歸開發企業所有的，不作收入處理的行為。

11、自查有無將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不結轉營業收入的行為。

12、自查有無將其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優質獎等不入“營業外收入’的行為。

13、自查開發企業有無將更名費、拖交房款押金、罰息收入、沒收的違約保證金、定金等收入記入往來賬戶的行為。

14、自查有無為減少產權過戶時雙方應繳納的各項稅費，采取虛報成交金額，協議少開或不開發票的手段，實現“雙偷稅”的行為。

15、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

16、自查有無提供虛假或不完整的銷售面積，隱匿銷售面積，隱瞞收入的行為。

17、自查有無以商品房抵付施工單位工程款，在賬務處理上，將售房收入直接記入“應付賬款”等往來科目，抵減應付工程款，從而達到少計收入的行為。

18、自查有無以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款的行為不視銷售的行為

19、自查有無以商品房抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產的行為。

20、自查有無以完工房地產抵付職工獎勵支出不視銷售的行為。

21、自查有無購買房地產的企業或個人為房地產開發企業提供了貨物或勞務，房地產完工以后，房地產開發企業就按“優惠價”向其出售房地產，用市場價與“優惠價”之間的差價來抵付應付款項的行為。

22、自查有無收取價外費用不計收入，在售房后，為客戶提供的額外服務，如防盜門、封閉陽臺等相關收入委托物管部門結算且長期掛帳，企業就合同房款作收入，價外費用形成帳外資金的行為。

23、自查有無采取委托銷售方式銷售開發產品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業隱匿收入的行為。

24、自查有無利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價實際上轉入了企業賬外收入的行為。

25、自查有無將開發的會所等產權轉給物業，不按開發產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入的行為。

26、自查有無售后返租業務，以沖減租金后實際收取的款項計收入的行為。

27、自查有無將商品房低價銷售給關聯企業及關系戶，少確認銷售收入的行為。

28、自查有無讓廣告公司在開發地塊上做一些廣告牌取得廣告費收入的情況，有的還蓋一些臨時用房進行出租取得租賃收入，未計入企業所得稅應稅收入的行為。

29、自查對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的行為。30、自查有無違約金收入不入賬的行為。

31、借款給關聯企業長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業往來結算應收利息。

32、自查有無將收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規定入賬的行為。

（二）預售收入項目

1、自查有無將預售房款記入“應付賬款”等往來科目歸集，不通過“預收賬款’’科目核算，長期掛賬不結轉收入的行為。

2、自查有無把預收購房款變為購房訂金，或者墊付款項，不確認預售收入的行為。

3、自查有無混淆預售收入與銷售收入的概念，選擇預售收入轉銷售收入的時機，達到拖延納稅的目的的行為。

4、采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳的行為。

5、自查有無以收抵支，巧立門目，通過“其他應收或應付款”科目直接撥付工程款的行為。

6、自查有無分開開票，一部分開預收款發票交財務，將另一部分開具收據貨款入銷售部，不入企業財務賬的行為。

（三）開發成本項目

1、自查有無將將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本的行為。

2、自查有無虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費的行為。

3、自查有無跨時間、跨地域滾動開發房地產項目，人為將應由以后開發項目負擔的成本、費用記入已完工的開發項目的行為。

4、自查有無簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費用的行為。

5、自查有無在簽訂建筑安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重復進入開發成本的行為。

6、自查有無將開發項目全部發包給建筑施工企業，且合同中明確規定建筑材料由承包企業負擔，但仍將為施工企業購買的建筑材料的票據在開發成本中列支的行為。

7、自查有無虛訂虛假合同，取得虛開發票，虛列工程監理費的行為。

8、自查有無利用虛開、代開發票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得的行為。

9、利用成本核算特點，通過加大早期單位預算造價達到少繳企業所得稅的目的的行為。

10、自查有無向關聯企業借款或者通過其他企業或個人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在開發成本中列支的行為。

11、自查有無虛列預提費用，多記成本支出的行為。如完工的開發產品房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。實際工作中存在開發產品完工后，工程的結算成本仍然無法最終確定的情況，開發企業可以按照國稅發[2006]31號第三十二條規定預提成本費用計入完工產品的計稅成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。

例如，A公司出包給B建筑公司的高層住宅樓，雙方簽訂的合同價款為3000萬元，截至2009年12月31日，該住宅樓已經開始交付使用，但雙方因故仍未最終辦理結算，A公司只取得了B建筑公司出具的2000萬元的建筑業發票。在這種情況下，A公司2009年必須計算完工開發產品計稅成本，盡管該企業會計核算中預提了1000萬元的B公司建安成本且有充分的相關證明資料，但是在計算已完工高層住宅樓計稅成本時，只能按照2000+300（3000×10%）=2300萬元計算，完工開發成本700萬元是不能計入當年度企業所得稅匯算清繳計稅成本中的。

12、自查有無未取得合法憑證，以白條或收據列支成本的行為。

13、自查有無代收代付性質收費的相關支出列支成本的行為。

14、自查有無在開發成本中列支被征用土地的所在鄉鎮或單位向該企業額外攤派的費用的行為（收取這些費用大多使用收據，并多以公益發展基金、各種補償費名目開具）。

15、自查有無在舊城改造時，上繳土地出讓金時記入開發成本，在取得返還款項時并不沖減開發成本，造成企業虛增開發成本的行為。

16、自查有無政府各部門已經清理不再收取的費用，虛開開票據，虛列開發成本的行為。

17、自查有無利用虛假境外工程設計合同、發票等方式，虛列設計費，增大開發成本的行為。

18、自查有無設立關聯的施工單位，簽訂虛假的施工合同，并開具虛假的建安發票，虛構資金流向，虛增開發成本的行為。

19、自查有無將資本性支出在開發成本中支出的行為。20、自查有無其他虛增開發成本的行為。

（四）期間費用稅前扣除項目

1、自查有無將開發費用列入期間費用的行為。

2、自查有無向“資本弱化”現象，向關聯企業借款利息全額在稅前扣除的行為

3、自查有無向關聯企業借款或者通過其他企業或個人拆借資金，超過同期銀行利率部分利息支出，在財務費用中列支的行為。

4、自查有無將與本單位無關的通訊費、車輛過路過橋燃油費等在企業管理費列支的行為

5、自查有無將用于辦公的電子設備及汽車、用于宣傳音像設備等記入銷售費用或低值易耗品，在稅前扣除的行為。

6、自查有無將應有個人消費支出的費用作為企業費用在稅前列支的行為。

7、自查有無將應由用戶承擔的各項支出作為費用在稅前扣除的行為。

8、自查有無虛開、代開假發票，虛列費用的行為。

9、自查有無將代收代繳的維修基金或預提的維修基金作為費用在稅前扣除的行為

10、自查有無采取銀行按揭方式銷售開發產品的，將開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的保證金作為費用在當期稅前扣除的行為。

11、自查有無不按規定計算期間費用和開發產品成本，擅自擴大期間費用的行為。

12、自查企業為其他納稅人提供與本企業納稅收入無關的貸款擔保，被擔保方不能還貸而由擔保方承擔的本息，是否稅前扣除。

13、自查有無將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支的行為。

14、自查與預提費用，是否按照權責發生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，是否還預提其它費用并稅前列支。

15、自查有無將產權屬于本企業的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用的行為。

16、自查有無將應作資本化的固定資產大修理費用，作期間費用支出的行為

17、自查有無將假按揭的利息支出在財務費用中列支稅前扣除的行為。

18、自查有無將罰款支出未作所得稅納稅調整，稅前扣除的行為

19、自查有無白條列支費用的行為

20、自查有無列支業務招待費支出超過法定扣除標準，未作所得稅納稅調整的行為。

21、自查有無廣告宣傳費支出超過法定扣除標準，未作所得稅納稅調整的行為。

22、自查有無職工薪酬及工資福利費、工會經費、職工教育經費超過法定比例或標準列支的行為。

23、自查有無沒有工會專用收據稅前扣除工會經費的行為。

24、自查有無財產損失稅前扣除是否經稅務機關審批，有無虛報、多列損失的行為。

25、自查有無為調劑利潤，所屬年度財產損失不及時報批扣除，是否跨年度申報的行為。

26、自查有無補提以往年度折舊費、管理費及各項費用稅前扣除的行為。

27、自查有無將應計入“應付福利費”的費用計入企業期間費用的行為。

28、自查企業稅前彌補虧損是否報稅務機關審批，彌補年度和計算方法是否正確

29、自查實行工效掛鉤的企業工資薪金稅前扣除是否按提取發放數進行扣除。

30、自查有無未通過工資基金核算，在期間費用中列支的各項補助，未列入全部計入工資總額，確定計稅工作和掛鉤工資的行為。

31、自查有無將企業雇傭的臨時工和返聘人員工資，未納入計稅工資考核，確定計稅工作和掛鉤工資的行為。

32、自查企業與生產經營有關的業務招待費，不能提供確實記錄和有效合法單據，在稅前扣除的行為。

33、自查企業有無與生產經營無關的業務招待費在稅前扣除的行為。

34、自查企業是否將不符合扣除條件的廣告費進行稅前扣除。

35、自查企業繳納的“五險一金”，是否超標準在稅前列支。

36、自查企業繳納的補充養老保險合補充醫療保險，是否超標準在稅前列支。

37、自查企業公益性、救濟性捐贈，是否通過非贏利性中介機構，是否超過扣除標準在稅前進行扣除。

38、自查企業自然災害這意外事故損失有賠償的部分，是否稅前扣除。

39、自查企業發生的傭金支出，是否符合下列標準：

1、有真實合法憑證稅前扣除；

2、支付對象是有權從事中介服務的單位和人；

3、支付給個人傭金，不超過5%。

40、自查企業發生的與經營活動有關的差旅費、會議費、董事會費，不能提供相應證明資料和證明其真實性合法憑證，是否稅前扣除。

41、自查企業固定資產折舊是否按規定的年限和類別計算提取、。

42、企業采用加速折舊方式或改變計提折舊方式，是否報經稅務機關審批。

43、自查企業無形資產攤銷是否按規定年限和方法計算，有無多攤問題。

44、自查企業購買計算機所附帶的軟件，單獨計價的，是否未作無形資產管理，計入管理費用稅前扣除。

45、自查企業因違反法律、法規而交付的罰款、罰金、滯納金，是否稅前扣除。

46、自查企業各種稅收的滯納金、罰金和罰款，是否稅前扣除。

（五）銷售成本項目

1、自查有無自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房屋承擔，多結轉銷售成本的行為。

2、自查有無自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接多結轉銷售成本的行為。

3、自查有無物業用房等成本，記入可售成本費用的行為。

4、自查有無將未竣工驗收產品成本并入產品銷售成本的行為。

5、自查有無擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉銷售成本的行為。

6、自查有無在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預計建筑成本轉為銷售成本的行為

7、自查有無混淆分清成本負擔的對象，年終把當年度成本、費用全部列入已完工產品成本的行為。

8、自查有無立項作為經營資產的項目不及時結轉，或并入可售面積計算銷售成本的行為。

9、自查有無不配比結轉銷售成本，調節利潤的行為。

10、自查有無人為調節成本費用歸集對象，在企業自用房屋和可售房屋之間，加大可售房屋成本費用，減少自用房屋成本費用的行為。

11、發生自查有無發生銷售退回業務，只沖記收入，不沖減已結轉銷售成本的行。

（六）收益項目

1、自查有無利用“預提費用”、“待攤費用”賬戶調整當期利潤的行為。

2、自查有無接受捐贈，未按規定確認收入，申報所得稅的行為。

3、自查有無非貨幣性資產交換，直接調整非貨幣性資產的賬面價值，不確認收益申報納稅的行為。

4、自查有無整體資產置換重組業務，未按規定確認收益申報納稅的行為。

5、自查有無利用虛假債務重組，調節利潤，少申報納稅的行為。

6、自查有無將債務重組所得計入資本公積，未作納稅調整的行為。

7、自查關聯企業之間有無利用關聯方交易，進行轉移利潤，逃避繳納所得稅的行為。

8、自查有無隱匿、截留投資期應有收益，少申報納稅的行為。

9、自查有無企業合并業務，不安稅法規定確認所得的行為。

10、自查有無不計少計投資轉讓所得的行為。

11、自查有無在股權轉讓業務中，多計股息，少計紅利，少計股權投資轉讓所得的行為。

12、自查有無提前彌補股權轉讓投資損失的行為。

13、自查有無“應付賬款”和“其他應付款”長期掛賬，不按稅法規定結轉收益的行為。

三、個人所得稅

（一）未通過“應付工資”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。

（二）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。

（三）以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（四）以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，是否未代扣代繳個人所得稅。

（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（六）房地產銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

四、房產稅

房地產開發企業自查自用房產是否繳納房產稅。房產稅的計稅依據是否正確，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，均應計入房產原值，計征房產稅。

五、城鎮土地使用稅

1、已征用未開發的土地是否未按規定申報繳納土地使用稅。

2、開發用地在開發期間是否未按規定計征土地使用稅。

六、印花稅

1、自查各類應稅憑證、賬簿是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

2、企業簽訂的商品房銷售合同和取得土地時簽訂的土地使用權出讓、轉讓合同是否按產權轉移書據稅目繳納印花稅。

二○○六年十一月二十七日財政部 國家稅務總局發布《關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）其中第三條規定對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。第四條規定對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。

3、房地產企業自查以出租方式經營的地下停車位，是否按照財產租賃合同繳納印花稅。

4、自查實收資本（股本）和資本公積增加，是否按規定貼花。

附：《國家稅務總局關于2009年度稅收自查有關政策問題的函》（企便函[2009]33號）

第四條：企業職工報銷私家車燃油費的企業所得稅問題。

1.2008年1月1日（不含）以前，根據《國家稅務總局關于企事業單位公務用車制度改革后相關費用稅前扣除問題的批復》（國稅函[2007]305號）規定，企事業單位公務用車制度改革后，在規定的標準內，為員工報銷的燃油費，均屬于企事業單位的工資薪金支出，應一律計入企事業單位的工資總額，按照計稅工資或工效掛鉤工資標準進行稅前扣除。

2.2008年1月1日（含）以后，根據《國家稅務總局關于企業工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號）規定，企業為員工報銷的燃油費，應作為職工交通補貼在職工福利費中扣除。第五條：利用長期借款對外投資，利息資本化問題；用以后年度的借款償還以前年度的投資款，以后年度的借款利息的資本化問題。根據《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號）第三十七條及新企業所得稅法實施條例第二十八條規定，納稅人為對外投資而借入的資金發生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經營性費用在稅前扣除。用以后年度的借款償還以前年度的投資款，以后年度的借款利息按上述規定也應資本化。

第十條：企業向退休人員發放的補助的稅前扣除問題。

根據新企業所得稅法實施條例第三十四條、《國家稅務總局關于印發〈企業所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國稅發[2000]84號）第十八條規定，企業向退休人員發放的補助不得稅前扣除。退休人員取得的上述補助應按規定扣繳個人所得稅。

第二篇：2011年納稅自查提綱

2011年納稅自查提綱

（自查提綱按通用提綱和行業提綱列示）

材料1：通用自查提綱

自查期間，企業應嚴格按照稅法規定對全部生產經營活動進行全面自查。自查工作應涵蓋企業生產經營涉及的全部稅種。其中，地方主要稅種的自查提綱如下：

一、營業稅

重點檢查是否存在以下問題：

（一）營業收入是否完整及時入賬

1．不給客戶開具發票，相應的收入不按規定入賬。2．收入長期掛帳不轉收入。

3．向客戶收取的價外收費未依法納稅。4．資產抵債未并入收入記稅。

5．不按《營業稅暫行條例》規定的時間確認收入，遞延納稅義務。

（二）關聯企業間提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產價格明顯偏低又無正當理由，申報納稅時不做調整。

（三）按稅法規定負有營業稅扣繳義務而未依法履行扣繳稅款。

（四）兼營不同稅率的業務時，高稅率業務適用低稅率。

二、企業所得稅

自查各項應稅收入是否全部按稅法規定繳稅，各項成本費用是否按照所得稅稅前扣除辦法的規定稅前列支。具體自查項目應至少涵蓋以下問題：

（一）收入方面

1．企業資產評估增值是否并入應納稅所得額。

2．企業從境外被投資企業取得的所得是否未并入當期應納稅所得稅計稅。

3.持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否未計入應納稅所得額。

4．企業取得的各種收入是否存在未按所得稅權責發生制原則確認計稅的問題。

5．是否存在利用往來賬戶延遲實現應稅收入或調整企業利潤。6．取得非貨幣性資產收入或權益是否計入應納稅所得額。7．是否存在視同銷售行為未作納稅調整。

8．是否存在各種減免流轉稅及各項補貼、收到政府獎勵，未按規定計入應納稅所得額。

9．是否存在接受捐贈的貨幣及非貨幣資產，未計入應納稅所得額。

10．是否存在企業分回的投資收益，未按地區差補繳企業所得稅。

（二）成本費用方面

1．是否存在利用虛開發票或虛列人工費等虛增成本。

2．是否存在使用不符合稅法規定的發票及憑證，列支成本費用。3．是否存在將資本性支出一次計入成本費用：在成本費用中一次性列支達到固定資產標準的物品未作納稅調整；達到無形資產標準的管理系統軟件，在營業費用中一次性列支，未進行納稅調整。

4．內資企業的工資費用是否按計稅工資的標準計算扣除；是否存在工效掛鉤的工資基數不報稅務機關備案確認，提取數大于實發數

5．是否存在計提的職工福利費、工會經費和職工教育經費超過計稅標準，未進行納稅調整。

6．是否存在計提的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險和職工住房公積金超過計稅標準，未進行納稅調整。是否存在計提的補充養老保險、補充醫療保險、年金等超過計稅標準，未進行納稅調整。

7．是否存在擅自改變成本計價方法，調節利潤。

8．是否存在超標準計提固定資產折舊和無形資產攤銷：計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規定的殘值率或電子類設備折舊年限與稅收規定有差異的，未進行納稅調整；計提固定資產折舊和無形資產攤銷年限與稅收規定有差異的部分，是否進行了納稅調整。

9．是否存在超標準列支業務宣傳費、業務招待費和廣告費。10．是否存在擅自擴大技術開發費用的列支范圍，享受稅收優惠。11．專項基金是否按照規定提取和使用。

12．是否存在企業之間支付的管理費、企業內營業機構之間支付的租金和特許權使用費進行稅前扣除。

13．是否存在擴大計提范圍，多計提不符合規定的準備金，未進行納稅調整。

14．是否存在從非金融機構借款利息支出超過按照金融機構同期貸款利率計算的數額，未進行納稅調整。15．企業從關聯方借款金額超過注冊資金50%的，超過部分的利息支出是否在稅前扣除。

16．是否存在已作損失處理的資產，部分或全部收回的，未作納稅調整；是否存在自然災害或意外事故損失有補償的部分，未作納稅調整。

17．是否存在開辦費攤銷期限與稅法不一致的，未進行納稅調整 18．是否存在不符合條件或超過標準的公益救濟性捐贈，未進行納稅調整。

19．是否存在支付給總機構的管理費無批復文件，或不按批準的比例和數額扣除，或提取后不上交的，未進行納稅調整。

20．是否以融資租賃方式租入固定資產，視同經營性租賃，多攤費用，未作納稅調整。

（三）關聯交易方面

是否存在與其關聯企業之間的業務往來，不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用而減少應納稅所得額的，未作納稅調整。

自查企業以各種形式向職工發放的工薪收入是否依法扣繳個人所得稅，重點自查項目如下：

1．為職工建立的年金； 2．為職工購買的各種商業保險；

3．超標準為職工支付的養老、失業和醫療保險； 4．超標準為職工繳存的住房公積金； 5．以報銷發票形式向職工支付的各種個人收入；

6．車改補貼、通信補貼。如果所在省制定了免稅補貼標準（稅前扣除標準）的，在標準限額內的部分可免予征收個人所得稅，在標準外以發票方式為職工報銷費用的，計入當月個人收入征稅；未明確稅前扣除標準的，應合理確定補貼中因私用形成的個人收入部分，扣繳個人所得稅；

7．為職工所有的房產支付的暖氣費、物業費；

8．股票期權收入。實行員工股票期權計劃的，員工在行權時獲得的差價收益，是否按工薪所得繳納個人所得稅；

9．以非貨幣形式發放的個人收入是否扣繳個人所得稅。

三、房產稅

（一）自行建造的自用房產交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

（二）是否將房屋租金直接沖減費用或掛在其他應付款上未做收入。

（三）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出是否未增加計稅房產原值。

（四）新建和購置的房產是否未從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。

（五）資產評估增值是否按照評估后房屋原值繳納房產稅。

（六）自用、出租、出借本企業建造的商品房，是否未按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規定申報繳納房產稅。

（七）部分房產在購置、裝修等更新改造過程中，對房產價值有調整的未按調整后的金額重新計算，造成少繳納房產稅。

（八）將出租房產視同自用房產，少繳房產稅。

（九）直接購買的房地產或購買土地自建房屋，其土地價值已包含在購買價中或建造成本中，通過評估等方式將土地價值剝離出來，造成少繳房產稅。

四、土地使用稅

（一）已征用未開發的土地是否未按規定申報繳納土地使用稅。

（二）土地等級和使用稅額變更后是否未及時調整納稅申報。

（三）開發用地在開發期間是否未按規定計征土地使用稅。

（四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規定繳納土地使用稅。

（五）申報的計稅土地面積是否準確。

（六）同一企業處在不同地段的適用單位稅額是否準確。

五、印花稅

（一）各類應稅憑證是否按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應納稅憑證書立或領受時不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

（二）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。

（三）2006年11月27日之后簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，是否未按規定申報繳納印花稅。

（四）實收資本和資本公積增加，是否未按規定繳納印花稅。

（五）與關聯企業之間簽定購銷合同，是否足額繳納印花稅。

（六）計算租賃合同印花時，未按合同總金額申報納稅，而是按年租金的金額申報，少申報繳納印花稅。

（七）框架性合同未記載金額，未先按5元貼花，以后實際結算時再按實際發生數貼花，少申報繳納印花稅。

（八）財產保險發生退保及其他沖減保費收入的事項，只按保費收入凈額申報繳納了印花稅，沖減收入部分未申報繳納印花稅。

（九）簽訂財產保險再保合同，未按規定繳納印花稅。

（十）金融資產公允價值變動是否足額繳納印花稅。

六、車船稅

（一）當年新購入的車輛未繳納車船稅。

（二）保險公司未扣繳車船稅的，是否已申報繳納車船稅。

（三）有無未按實際車型、噸位，應適用稅率、申報時限申報繳納車船稅的情況。

七、契 稅

（一）受讓房產是否依法申報繳納契稅。

（二）受讓土地使用權是否依法申報繳納契稅。

八、耕地占用稅

（一）經批準占用耕地是否按實際占有面積繳納耕地占用稅。

（二）未經批準占用耕地是否按實際占有面積繳納耕地占用稅。

第三篇：房地產行業企業所得稅自查提綱

房地產行業企業所得稅自查提綱

一、收入方面

應全面自查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業務收入（自查重點）

1、銷售開發產品收取的價款和價外費用是否未按規定入賬，少計收入。（1）在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收帳款”進行申報繳納稅款；是否計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況；（3）總機構有無將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；（4）私改規劃，增加銷售面積的收入是否未按規定入賬；

（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入是否未按規定入賬；

（6）拆遷補償收入是否未按規定確認收入；

（7）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。（與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據；

（8）收取的定金、違約金、誠意金等是否按規定確認收入；

（9）向對方收取的手續費、基金、集資款、代收款項及其他各種價外費用，是否按規定確認收入。

2、開發項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉收入。

3、按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時報納稅。

4、采取委托銷售方式銷售開發產品，是否及時收取售房款，或者部分售房款由中介機構收取開具發票或收據，開發企業未計入收入。

5、以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭款到賬后，是否按規定計入收入，是否將收到的銀行按揭款按銀行貸款的名義計入“短期借款”等科目，不做收入。

6、對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否確認收入，出售時是否確認收入。

7、發生視同銷售行為，是否確認收入。

（1）以開發產品換取土地、股權，是否未按非貨幣資產的準則進行稅務處理；（2）以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否按規定計稅；

（3）將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否按規定申報納稅；

（4）將開發產品低價銷售給本單位職工或有經濟利益往來的單位或個人，是否按市場價足額申報納稅；

（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公共事業單位以外其他單位的，是否按規定申報納稅。

（二）其他收入

1、房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、銀行貸款利息，未確認收入；

（2）出租收入（如將未出售的房屋、商鋪、車庫或車位等出租）、周轉房手續費收入等是否不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入；

（3）以明顯低于市場價格出租給關聯方，未按規定計稅。

2、商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資金出租收入等是否按規定申報納稅。

（三）其他

1、未完工開發產品的預售收入是否按規定預計毛利額，計入當前應納稅所得額；

2、產品完工后是否及時結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業所得稅。對于跨開發項目的已完工出售部分，有無不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入的現象。

3、取得政府的經濟補償、獎勵收入是否繳納企業所得稅。

4、客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的違約金等是否足額計取收入。

二、成本費用方面（自查重點）

1、取得的土地資產是否按規定計價。是否擅自擴大或減少土地資產的價值，是否存在將土地三通一平后，進行評估，虛增土地成本。

2、是否虛增拆遷補償費，虛增成本。

（1）是否存在虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額，多列拆遷補償費；

（2）征地、拆遷支出，是否按規定進行歸集分攤，涉及分期分片開發的，未在各個項目進行合理分攤；

3、是否簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。（1）是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費；

（2）是否從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤；

（3）采用包工不包料方式發包工程，在開發企業提供材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，是否有讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔多開部分的稅款，重復列支開發成本；

（4）是否虛列工程設計、監理等費用。

4、是否取得不合規定的發票入賬，多列成本費用。

取得作廢發票入賬，涂改、偽造、自行填開發票入賬，取得第三方開具的發票入賬，取得開具內容不實的發票入賬等。

5、是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。

（1）未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本；（2）企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；（3）一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）；

（4）未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本；

（5）雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤其建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤。

（6）發生售房退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。

6、是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額。

（1）將辦公用的電子設備、汽車及音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品科目中核算，進行稅前扣除；

（2）由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理；

（3）在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場所等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理；

（4）臨時出租的待售開發產品，對其已提取折舊是否正確。

7、是否擴大期間費用列支范圍與標準，減少應納稅所得額。

（1）“廣告費”、“業務宣傳費”、“業務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規定的范圍及標準進行扣除，是否存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分直接計入開發成本的情況，預售收入是否作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計提基數，多列管理費用；

（2）開發產品完工前的借款利息，是否一次性列入當期損益，虛增財務費用；高于同期同類商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確；從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本的50%，超過部分利息支出，是否已作納稅調整；

（3）工資及“三費”扣除是否正確，是否將未繳納個人所得稅或社保等五項基金的工資性支出直接列入營業費用，未作納稅調整；

（4）計提以前的應計未計、應提未提的折舊或費用是否已作納稅調整；（5）有否在稅前扣除與收入無關的支出，如違規列支行政性罰款。

8、其他問題

（1）計提的各項準備金是否已作納稅調整；

（2）政策性減免稅是否視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅；

（3）以前損益調整事項未計入以前所得計繳所得稅的，是否已作納稅調整；

（4）接受捐贈貨幣性資產是否未調增應納稅所得額；接受非貨幣性資產是否存在低價入賬現象，少計所得額；

（5）固定資產盤盈收入是否入賬或低價入賬，少繳所得稅；未經審批的固定資產盤虧，是否未作納稅調整；

（6）無法支付的應付賬款長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳所得稅；預提費用的貸方余額長期掛賬，是否作納稅調整。（7）其他。

第四篇：建筑安裝行業納稅自查提綱

王駿提示：這是2010年最新版本的建筑安裝行業納稅自查提綱，系河北國稅系統提供建筑安裝企業的。由于納稅自查是一竿子查三年，在對具體項目檢查時一定要關注業務對應的和當年有效的法規依據，不可張冠李戴。

一、企業所得稅

應全面檢查各種應稅收入的真實性、完整性和稅前扣除項目的真實性、合法性。

（一）成本費用方面（自查重點）

1.是否混淆成本歸屬期，提前結轉或多結轉工程成本費用（1）提前結轉未完工工程成本。

（2）將直接費用和間接費用提前轉入工程成本。

（3）擅自縮短臨時設施的攤銷期，虛增臨時設施攤銷成本。2.是否虛列材料成本，虛增工程成本

（1）虛列已耗用材料的單價、數量，虛增材料成本。（2）將尚未耗用的材料列入成本。

（3）將不屬于材料成本、不能稅前扣除的其他費用列入材料成本。（4）取得虛開發票或虛構購進材料業務，虛增材料成本。（5）材料成本的貸方差異有無長期不調增利潤。

（6）已竣工的工地剩余已領用材料有無辦理退料手續沖減成本。3.營業費用方面

（1）固定資產折舊的檢查

①是否未按規定年限計提折舊、計提折舊時固定資產殘值率低于稅法規定的殘值率； ②是否在營業費用中一次性列支達到固定資產標準的物品；

③達到無形資產標準的管理系統軟件，是否在營業費用中一次性列支。（2）租賃費攤銷方面

①租賃固定資產，是否一次性列支租賃費，未在租賃期限內平均攤銷費用。②融資租賃時，租入固定資產的租賃期短于該項固定資產法定折舊年限，對每期支付的租賃費高于按稅法規定的折舊年限計算的折舊額的，其超出部分不得作為本期成本、費用。是否列支設備租賃費高于按照稅法規定計算的折舊額。

③有否將經營租賃時發生應由出租方承擔的費用如車輛保險費、車船使用稅等列入管理費用。

（3）計稅工資方面

①是否虛列人工費用，虛增工程成本

是否虛列施工人員數量、虛列應付工資，虛增人工費用。

②是否將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整（2008年兩法合并前），2008年以后重點檢查所支付的工資是否合理。

如以發票報銷的方式，為員工報銷交通補貼、醫療費；以勞動保護費名義支付給職工人人有份的誤餐費；以會議費、公雜費、宣傳費名義列支部分職工獎勵費；在勞動保險費中列支職工交通意外保險、員工子女保障保險等商業保險，未計入職工工資進行納稅調整。

（4）“三費”方面

①計提基數是否準確。企業發放的住房補貼，不得作為職工福利費、工會經費、職工教育經費的計提依據。

②執行新會計準則前，在營業費用中是否重復列支了應在職工福利費、職工教育經費和工會經費（已按工資總額提足）中列支的費用。如員工體檢費用、探親路費、職工培訓費用、員工食堂費用、離退休人員的活動費、職工直系親屬的醫療補助等重復在管理費用中列支。執行新會計準則后，直接在費用中列支或提取的數額是否超過規定比例，新舊政策銜接處理是否正確。

（5）業務宣傳費和業務招待費的檢查

將應計入業務宣傳費和業務招待費項目的支出以會議費、差旅費、公雜費、辦公用品等項目在管理費用中列支，在申報時，是否未按稅法計算的限額進行納稅調整。

（6）是否未按權責發生制原則和配比原則扣除費用。4.各項損失是否按規定報批，是否按規定在稅前扣除

5.購置、建造固定資產、無形資產購置或開發期間發生的合理的借款費用是否不作為資本性支出，而直接計入財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息是否調整；向關聯方借款利息調整是否正確。

6.與生產經營無關的其它費用支出是否稅前扣除；逾期完工的違約金、賠償金、逾期還貸的罰息是否擠占成本。

（二）發票方面（自查重點）

1.是否未按規定開具發票、開具假發票或虛開發票

（1）異地提供建筑業應稅勞務的企業開具從其機構所在地主管稅務機關領購的發票。

（2）向發包方開具假發票，以隱匿收入，少繳稅款。

（3）虛增工程價款或虛構部分業務，向發包方提供虛開的發票，發包方據此虛增固定資產價值或虛增稅前扣除額。

2.是否以不合法憑證列支各項成本、費用

（三）其他企業所得稅涉稅問題 1.從低稅率地區分回的投資收益是否按規定補稅；（僅適用于2008年以前）2.其他。

二、增值稅

1.附設的工廠、車間生產的水泥預制構件等建筑材料，用于本企業的建筑工程的，于移送時是否未申報繳納增值稅。（如進行賬務處理時將水泥預制構件等建筑材料的生產地點登記為施工現場；將生產水泥預制構件等建筑材料耗用的原材料、人工費用等成本費用分解計入工程施工成本。）

2.工程完工后余料和殘料的變價收入、銷售廢舊包裝物收入是否入賬。（是否按規定申報繳納增值稅）

3.建筑安裝企業是否兼營建筑材料和其他貨物，其收入是否申報繳納了增值稅。

第五篇：企業自查提綱

企業自查提綱

（一）、自查對象

增值稅稅負低于以下標準的企業：金屬制品業1.79%；通信設備、計算機及其他電子設備制造業1.88%；化學原料及化學制品制造業2.4%；石油和天然氣開采業5.72%；石油加工及煉焦業1.5%。

（二）、自查

本次自查為2006（5—8月）稅款繳納情況，有涉及稅收違法行為的，應追溯到以前。

（三）、自查內容

（1）、增值稅

①、進項稅額檢查。

一、是否存在非應稅業務抵扣進項稅額的問題。

二、申報抵扣進項稅額的抵扣憑證，是否符合規定。

三、是否存在多計進項稅額、少作進項稅額轉出的問題。

四、是否有非正常損失計算了進項稅額。

五、有無擅自擴大進項稅額抵扣范圍的問題。

六、是否存在大量現金收入、背書轉讓等付款方式，結算是否真實，是否有真實的貨物交易。

七、取得多張連號增值稅專用發票（包括電腦版專用發票）的企業，其業務是否真實，是否存在接收虛開專用發票的問題。

八、取得運輸發票的運輸業務是否真實，與銷售購進貨物的名稱、數量是否匹配、吻合；有無取得虛開、代開運輸發票抵扣稅款的問題。

②、銷項稅額檢查。重點檢查銷項稅額是否及時足額申報納稅，是否存在隱瞞增值稅應稅收入的問題。

一、價外費用及視同銷售行為是否按規定計提繳納增值稅，銷貨退回或折讓的處理是否符合規定。

二、是否存在“以物易物”、“以物抵債”行為，是否按規定正確核算銷項稅額。

三、開具的增值稅專用發票，結算關系是否真實，是否存在虛開或代開的問題。

開發區國稅局2006、10、8