第一篇：房地產企業三大清算提綱

【課程大綱】

前言房地產企業在企業所得稅匯算、企業所得稅清算及清算分配和土地增值稅清算征管實踐中存在哪些涉稅風險？ 第一篇企業所得稅匯算

第一章企業所得稅匯算清繳概述

一、匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業如何認定其匯算主體？

二、總局對2013年度企業所得稅匯算清繳的總體要求是什么？總局在哪些事項上要強化對2013年度企業所得稅加強后續管理？ 匯算清繳后稅務機關對所得稅哪些方面將重點檢查？

三、哪些企業需匯算清繳?匯算清繳的時間要求？應報送哪些資料?

四、哪些企業需鑒證報告?稅務機關對申報資料的審核重點在哪?

五、延期申報、納稅及申報錯誤如何處理？匯繳申報前需完成的重要事項有哪些？

六、預繳與匯算清繳的關系。

七、匯算清繳后發生補退稅如何進行會計處理？

八、匯算報表的三層體系及應用要點有哪些？

九、房地產所得稅匯算清繳涉及哪些主要文件？

第二章 開辦期間的所得稅匯算

一、財務和稅務上如何劃分籌建期間？籌建期間發生的開辦費包括哪些？應如何進行會計處理？如何進行企業所得稅的稅前扣除？

二、企業籌建期間發生的業務招待費等三項費用應如何處理？籌建期間企業所得稅的虧損應如何處理？

三、企業在籌建期間以發起人名義取得的發票，是否可在設立后企業作為開辦費扣除？ 案例1：實例講解如何確認開始計算企業損益的年度。

案例2：實例講解如何劃分企業籌建期？如何計算期間發生的業務招待費、又該如何稅前扣除？

案例3：實例講解如何計算企業一次性扣除的開辦費。

第三章 預售期間的匯算清繳

一、預售期間的所得稅預繳有哪些稅收政策規定？

自2014年7月1日起實施的新的企業所得稅預繳申報表有哪些新變化？房地產企業在預繳申報時應注意哪些問題？

案例：房地產企業所得稅預繳特殊規定的案例解析？

二、預售期間的匯算清繳

（一）預售收入如何繳納企業所得稅？

（二）廣告費、業務宣傳費包括哪些內容？如何稅前扣除？勞動保護支出如何認定和稅前扣除？

（三）預售環節業務招待費如何稅前扣除？

問題：房地產企業銷售未完工開發產品的預售收入可作為業務招待費等三項費用計提基數，企業可否選擇在會計確認銷售收入時點作為三項費用計提基數？

（四）財務費用問題。

1、統借統還借款費用如何進行稅前扣除？

2、向非金融機構及個人借款費用如何認定和稅前扣除？

問題：企業取得的個人資產向金融機構抵押貸款，其貸款利息是否可稅前扣除？

3、集團收取資金池借款利息能否在成員企業稅前扣除？

4、預售階段匯算清繳應注意哪些問題？

案例：房地產企業項目預售階段在年末匯算清繳時，如何結合年度申報表進行填報的實例解析。

第四章 竣工銷售期間的匯算

一 收入總額的管理

（一）《企業會計準則》上如何確認收入？行業會計制度上如何確認收入實現？稅法上收入如何確認？

（二）稅法上收入總額確認的具體應用。

1、政府補助收入如何進行稅務處理？

2、代收費用如何進行稅務處理？

3、視同銷售行為如何進行稅務處理？

問題1：房地產企業將自已開發的產品轉作食堂、體育館等用于職工福利方面，是否要視同銷售？

問題2：房地產企業的商鋪采取售后回租，承諾在購房三年或五年內給予購房者固定租金，并在購房時一次性抵減房款。房地產企業是否可按合同約定支付給購房者的租金抵減房款后的收入作為計稅依據申報企業所得稅收入？

問題3：房地產企業采取銷售時收取高額房款，在一定年限內再逐年返還方式銷售房屋，如何確認銷售收入？

二、扣除項目的管理

（一）、稅前扣除的原則有哪些？哪些項目應按收付實現制確認稅前扣除？

問題：上一年度已計提但未支付的工資、“五險一金” 及類似的成本、費用、稅金、損失和其他支出如何進行稅前扣除？企業補繳以前年度的社會保險費如何稅前扣除？

（二）、扣除項目的法理應用

1、相關性原則如何理解和應用？

問題：企業支付給離退休人員的醫藥費和生活補助等職工福利費是否可稅前列支？

2、真實性原則如何理解和應用？

問題：因產品質量出現問題，支付的罰款、賠償金是否能在所得稅前扣除？

（三）、房地產企業成本核算

1、會計上核算對象如何確定？

2、房地產企業主要成本核算項目的會計與稅法比較（財會[2013]17號 第26條和國稅發

[2009]31號第27條）

3、開發成本的預算

導入虛增成本案例。

（1）房地產企業六大主要成本的構成比例？

（2）房地產企業的土建成本中各主要成本項目的構成比例？

（3）房地產企業中開發變動成本項目的主要構成比例？

（4）稅法上滾動開發共同成本如何分配？

問題1：房地產企業售樓處的建造費用及樣板房的裝修費用是否應在開發成本中列支？ 問題2：房地產企業當年建安工程已發生（房屋當年已竣工，部分已出售），但當年底前未取得建安發票，次年匯算清繳期內取得發票，是否可計入匯算年度的建安成本？

4、房地產企業期間費用的處理。

（1）開發費用中有標準有限額的扣除規定有哪些？

問題1：季節工、臨時工等費用如何稅前扣除？年終表彰大會，會后吃飯的餐票是否是業務

招待費？日常會議安排工作餐是否是業務招待費？

問題2：出差途中餐費是作為差旅費還是業務招待費？

問題3：企業贈送客戶小禮品是否是業務招待費？

問題4：企業營銷部門發生的業務招待費能否計入“銷售費用—業務招待費”或“管理費用— 辦公費”？

問題5：如集團公司（非股權投資企業）沒有經營活動收入，只有來源于子公司的股息紅利所得，若發生業務招待費能否依據稅法將股息紅利所得作為計算業務招待費的依據？

5、工資薪金和三項費用如何稅前扣除？相關余額如何處理？

問題1：企業員工在職讀研究生培訓費可否列支教育經費？

問題2：企業根據生產經營情況臨時雇用人員，無勞動合同、無各種保險，其支付工資能否稅前扣除？

問題3：企業為職工提供的通訊補貼、供暖費補貼、交通補貼、住房補貼、誤餐補助納入工資總額還是職工福利費范圍？

問題4：董事會成員領取工資是否可在稅前扣除？

問題5：見習生補貼支出如何稅務處理？

問題6：返聘離、退休人員報酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

問題7：公車改革相關費用如何列支？

問題8：有的企業設有內部食堂，有的企業直接給員工發放午餐補貼，有的采取與餐館合作的方式提供午餐，如何稅務處理？

問題9：職工食堂承包給個人經營，企業按職工就餐的次數定額進行現金補貼。個人承包食堂沒有營業執照且不對外經營，無法提供正規的票據憑證。如何在稅前扣除

問題10：企業免費提供給員工的住房租金支出能否計入職工福利費在稅前扣除？

問題11：某企業春節期間對已離退休職工發放現金補貼，該補貼能否在企業所得稅稅前扣除？

6、房地產企業稅前扣除管理

（1）完工產品成本如何確認？

問題：房地產企業為滿足買房者提前繳納契稅的原因，在尚未竣工驗收時，開具了房地產正式銷售發票，已按計稅毛利率計入應納稅所得額，是否要確認完工結轉成本？

（2）預提費如何稅前扣除？

（3）配套設施如何稅前扣除？

（4）公共設施如何稅前扣除？

（5）停車場如何稅前扣除？

問題：某房地產企業將人防工程設施作為汽車車位轉讓使用權，銷售時如何征稅？

（6）中介費如何稅前扣除？

（7）企業繳納雇主責任險和公眾責任險如何稅前扣除？

（8）非流轉稅應稅行為的入帳票據稅前扣除問題。

（9）手工更改的通用機打發票能否稅前扣除？

7、彌補虧損的處理：

稽查查補稅款是否可彌補以前年度虧損？查增應納稅所得額如何進行納稅申報？

8、特殊事項的處理。

關于以前年度發生應扣未扣支出和損失的稅務處理問題。(1)以前年度應扣未扣費用如何稅務處理？（2）以前年度應扣未扣資產損失如何稅務處理？

三、所得額計算方法。

案例：項目產品完工期間如何進行所得稅匯算清繳？如何結合年度申報表進行填報的案例解析。

第二篇所得稅清算及分配注銷

一、企業清算分配及注銷在征管中存在哪些涉稅風險？

二、企業清算主要法規政策有哪些？

三、企業清算的所得稅處理基本規定有哪些？

四、企業清算的所得稅處理具體應用。

1、實務中哪些企業需進行清算？按《公司法》哪些需進行清算？按《企業破產法》哪些需進行清算？企業重組中哪些需進行清算？

企業經營地點變動是否需進行企業所得稅清算？企業合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企業清算所得稅處理有哪些要求？清算所得如何確認？清算后如何進行分配和計稅？所得稅清算應關注哪兩個層面？稅收優惠在清算階段是否適用？清算所得稅的納稅時間及征管方面有哪些規定？

3、清算后剩余財產如何分配和計稅？

4、案例：應稅重組下企業合并分立清算所得稅的計算、申報及會計處理實例解析。

5、企業分立相關政策解讀。分立過程中相關稅種有哪些稅收優惠政策？如何應用這些政策處理房地產企業經營資產的免稅分離問題？相關案例應用及如何進行稅收籌劃的案例解析。第三篇土地增值稅清算

第一章 土地增值稅基本知識

一、土地增值稅的征收范圍如何界定？征免稅范圍如何具體判定？應注意哪些問題？

問題：未取得項目立項也未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，在租賃土地上建造的房產銷售的土地增值稅如何處理？

二、土地增值稅清算前期的預征有哪些稅法規定？

第二章 土地增值稅清算基本規定

土地增值稅主要清算政策有哪些？國家有關土地增值稅清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值稅算清具體應用

一、清算單位和清算條件如何認定？清算方法有哪些？清算條件及清算時間有哪些要求？清算時應提供哪些資料？

二、土地增值稅清算的計算與審核（清算申報表的主附表結合具體財稅文件實務應用講解）

（一）開發產品收入管理：

1、土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

2、實測面積與合同面積存在誤差如何進行稅務處理和土地增值稅清算？

案例：用實例解析二者的差異及如何具體處理。

問題：政府補貼收入在計算土地增值稅時應如何處理？

3、銷售收入如何審核？代收費如何處理？

4、視同銷售收入如何認定和審核？

5、拆遷補償案例解析及應用。

(二)扣除項目金額構成有哪些？依據房地產轉讓形式，扣除項目有哪幾種？每種具體包括哪些內容？

問題：納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

案例：地價款攤銷案例解析及應用。

1、取得土地使用權所支付的金額。包括哪些內容？如何審核？應注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

問題1：房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？ 問題2：對于以地補路（工程）的項目，其修路成本和承擔工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、開發土地和新建房及配套設施的成本有哪些？審核應注意哪些內容？拆遷安置費的稅收規定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析及應用。

問題1：土地征用及拆遷補償費入帳票據如何處理？逾期開發繳納的土地閑置費如何在稅前扣除？

問題2：如何區分拆遷補償費與土地使用權轉讓支出？拆遷補償費應取得什么票據？

3、前期工程費。包括的內容，審核的重點有哪些？如何填表？

設計費、工程監理費、項目咨詢服務費對內和對外服務其入帳票據如何處理？

4、建筑安裝工程費。包括內容，審核重點有哪些？如何填表？

問題1：未支付的質量保證金如何處理？其在所得稅和土地增值稅方面有哪些區別？ 問題2：房屋裝修費用怎樣確定？

問題3：房地產企業發生的編標費、中標費、投標費、招標費、招標監督費，是否可以扣除？

5、基礎設施費。包括的內容，審核的重點有哪些？綠化工程的票據如何入帳？如何填表？

6、公共配套設施費。包括內容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案例：無產權證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用。

7、開發間接費用。包括內容和審核重點有哪些？如何填表？

問題：國稅發[2009]31號規定，開發間接費包含項目營銷設施建造費，在計算土地增值稅時開發間接費是否包括項目營銷設施建造費？

8、房地產開發費用在稅法上有哪些規定？單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

如何區分期間費用和開發間接費用？因土地糾紛發生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用等如何區分？

案例：計入管理費用的工資能否在開發間接費用中列支，計算土地增值稅是否可加計扣除問題的案例解析。

【問題】房地產企業向個人、關聯方借款費用應如何扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實例應用。

利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？

案例： 土地出讓金返還的解析及應用案例。

案例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例。

9、與轉讓房地產有關的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規定？

【問題】未出售房屋繳納的營業稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個問題：

1.代收費用的處理。2.關聯方交易行為的處理。

3、清算土地增值稅的企業所得稅調整實例解析及應用。

第四章稅務機關對土地增值稅清算的檢查重點和企業的有效風險應對方法

一、稅務機關對土地增值稅清算都要求企業提供哪些資料？

二、案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關鍵點？

三、稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

四、實質審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查這些事項？

五、在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？

六、企業如何有效應對稅務機關對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現企業稅后利潤最大化？

第五章土地增值稅清算綜合案例解析

通過實例講解稅務機關在土地增值稅清算檢查中主要存在的問題及有效應對方法。

第二篇：房地產企業三大清算與企業重組的納稅操作技巧

“房地產企業三大清算與企業重組的納稅操作技巧 ☆ 2011年10月21–23日 ☆ 深圳?鴻豐大酒店 ☆ 主講專家：劉玉章

??2010年4月17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），要求對房地產開發項目的土地增值稅進行重點清算和稽查。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局在當年五月份曾兩次發文進行布置，國務院及國家稅務總局的文件在全國掀起了土地增值稅的“清算風暴”。??2008年我國施行新《企業所得稅法》。三年來，財政部、國家稅務總局根據經濟形勢的發展，制定了一系列有利于促進我國房地產行業發展的稅收政策，對于降低企業的稅收負擔、克服經濟危機對我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產企業需要把這些政策貫徹到經營管理的全過程之中。

??為了控制經濟過熱、抑制房價上漲，自今年年初以來，人民銀行六次上調存款準備金率，嚴格控制信貸規模，房地產企業面臨著前所未有的融資困難，一些中小型房地產企業已經出現了資金鏈條斷裂的局面。怎樣開辟新的融資渠道、利用房地產企業進行重組度過難關也是房地產行業面臨的棘手問題。

??為此，我們開發這個課題，準備幫助房地產企業掌握土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳、項目公司清算的三大技巧，同時，研討如何開辟新的融資渠道，在房地產全行業遇到融資難的情況下，如何通過企業重組來維護房地產業投資人的合法權益。【授課內容】

第一節、土地增值稅清算技巧精解

1、計算增值額時允許扣除的開發成本包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的開發費用？

2、房地產開發費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發費用是否按照5％扣除？

3、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

4、房地產開發企業經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？

5、企業以房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發企業有何特殊規定？

6、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？

7、房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

8、房地產企業銷售普通標準住宅有何定價技巧？

9、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？

10、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

11、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

12、房地產企業轉讓土地使用權如何降低土地增值稅？

13、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？

14、新辦房地產企業如何確定“籌建期”？

15、土地轉讓與合作開發土地增值稅征收有何差異？

16、怎樣搞好土地增值稅的清算？

第二節、企業所得稅征納中的焦點問題精解

1、房地產企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，已經開具發票的按揭售房何時確認 銷售收入？

2、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

3、企業按計稅毛利率預交企業所得稅，填報《企業所得稅季（月）度納稅申報表》時，預交的營業稅、土地增值稅、以前虧損可否扣除？

4、房地產企業采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

5、企業視同銷售業務稅收政策有何變化？

6、開發產品計稅成本的計算必須遵循哪些原則和分攤方法？

7、開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？

8、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫 投資者是誰？

9、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？

10、房地產企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，怎樣計算取得的開發產品成本？

11、房地產企業以本企業為主體聯合其他企業單位合作或合資開發房地產，且未成立獨立 法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

12、為了按繳納企業所得稅，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的可否 預提成本？

13、房地產開發項目怎樣確定成本終結日？

14、固定資產折舊政策變化對企業所得稅的影響，新舊稅法如何銜接？

15、非貨幣性資產對外投資增值何時繳納企業所得稅？

16、股權投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？

17、股權投資轉讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？

18、物業公司一次收取物業管理費，長期為客戶提供的物業服務如何確認收入？

19、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予扣除？

20、職工福利費和職工教育經費的開支范圍是什么？不超過工資薪金總額的部分如何掌握？

21、新稅法對“弱化資本”與集團“統借統還”稅收待遇是如何規定的？新稅收政策實施 之后，集團如何進行“統借統還”？

22、資產損失具體包括哪些內容？企業以前未扣除的資產損失影響的企業所得稅應當 如何處理？

23、企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費如何稅前扣除？企業發生的業務招待費 和廣告費計提基數是如何確定的？

24、“五險一金”怎樣在稅前扣除？如何計算個人所得稅？

25、職工出差補助、誤餐補助、會議費、外事費有何區別，可否在稅前扣除，職工出差的 就餐費可否稅前扣除？

26、企業發給職工的交通補助、辦公通訊費、防暑降溫費、冬季取暖補貼怎樣在稅前扣除？

27、股東應繳資本金未到位產生的利息支出可否稅前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息有何新規定？

29、企業為職工支付的補充養老保險、補充醫療保險怎樣在稅前扣除？ 第三節、項目公司注銷與清算的操作技巧

1、項目公司清算的操作程序

2、項目公司清算的稅務處理

3、項目公司注銷時企業所得稅的清退技巧

4、項目公司注銷程序與方法

第四節、融資新渠道與企業重組的納稅操作技巧

1、融資性售后回租的稅務處理技巧

2、售后回購的稅務處理技巧

3、企業重組概述

4、企業法律形式改變的稅務處理

5、債務重組的稅務處理

6、資產收購的稅務處理

7、股權收購的稅務處理

8、企業合并的稅務處理

9、企業分立的稅務處理

10、企業重組相關稅種的納稅處理

第五節、學員互動交流、專家現場疑難解答！

【主講專家】劉玉章：我國著名房地產財稅籌劃專家，高級會計師、注冊會計師。現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人。出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業財稅專著。幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

【培訓對象】各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。【資

料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【培訓時間】2011年10月21日至23日（10月21日全天報到、22日至23日兩天課程）【培訓地點】深圳◇鴻豐大酒店（深圳市羅湖區春風路3011號）

【相關費用】人民幣2490元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。

本次研修班重點講解房地產三大稅種涉稅處理，注重互動性、實效性和可操作性，以權威專家結合案例進行專題講座為主，同時輔以提問答疑、討論交流和現場咨詢等形式，參會學員可攜帶本企業的稅務問題到現場咨詢。

第三篇：房地產企業清算稅費鑒證報告

房地產企業清算稅費鑒證報告

***稅專[2011] 號

XXXXXX公司：

我們接受委托，對貴公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月為清算期)的繳納稅費情況進行了審核。貴公司的責任是如實編制納稅申報表并提供真實、合法和完整的相關資料。我們的責任是，按照國家法律法規及其有關規定，對所鑒證的繳納稅費情況的真實性和準確性在進行職業判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。

在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據財政部、國家稅務總局頒布的稅收法規制度、政策文件等相關規定，按照《注冊稅務師涉稅鑒證業務基本準則》及相關法律法規等要求，實施了包括抽查會計記錄等我們認為必要的鑒證程序。現將鑒證結果報告如下：

一、企業清算原因及發票繳銷情況

由于(公司章程規定的營業期限屆滿或者公司章程規定的其他解散事由出現；股東會或者股東大會決議解散；因公司合并或者分立需要解散；依法被吊銷營業執照、責令關閉或者被撤銷；人民法院依照本法第一百八十三條的規定予以解散)，貴公司于 年 月 日通過×××號股東會決議，決定解散公司并辦理相關清算手續，并于2011年 月向稅務機關繳銷有關國、地稅票據。

二、鑒證意見

經審核，貴公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月為清算期)的繳納稅費情況如：

(一)應繳、已繳、補交及滯納金情況：

1.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳增值稅 元，已繳增值稅 元，應補繳(退)增值稅 元及相應滯納金 元；(如無金額則表述為0.00元，下同)2.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳企業所得稅 元，已繳企業所得稅 元，應補繳(退)企業所得稅 元及相應滯納金 元；

3.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳營業稅 元，已繳營業稅 元，應補繳(退)營業稅 元及相應滯納金 元；

4.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳城市維護建設稅 元，已繳城市維護建設稅 元，應補繳(退)城市維護建設稅 元及相應滯納金 元；

5.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳教育費附加 元，已繳教育費附加 元，應補繳(退)教育費附加 元；

6.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳地方教育附加 元，已繳地方教育附加 元，應補繳(退)地方教育附加 元；

7.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳土地增值稅 元，已繳土地增值稅 元，應補繳(退)土地增值稅 元及相應滯納金 元；

8.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳契稅 元，已繳契稅 元，應補繳(退)契稅 元及相應滯納金 元；

9.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳房產稅 元，已繳房產 元，應補繳(退)房產 元及相應滯納金 元；

10.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳城鎮土地使用稅 元，已繳城鎮土地使用稅 元，應補繳(退)城鎮土地使用稅 元及相應滯納金 元；

11.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳車船稅 元，已繳車船稅 元，應補繳(退)車船稅 元及相應滯納金 元；

12.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳印花稅 元，已繳印花稅 元，應補繳(退)印花稅 元及相應滯納金 元；

13.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳水利建設專項資金 元，已繳水利建設專項資金 元，應補繳(退)水利建設專項資金 元； 14.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳應代扣代繳個人所得稅額 元，已繳應代扣代繳個人所得稅額金 元，應補繳(退)應代扣代繳個人所得稅額 元及相應滯納金 元；

15.貴公司200 年 月至200 年 月合計應繳社保五險費用 元，已繳應社保五險費用 元，應補繳(退)社保五險費用 元；

(二)清算所得情況

貴公司清算截止日資產可變現價值或交易價格 元，清算費用 元，職工相關費用 元，清算稅金及附加 元，清算所得稅額 元，清算稅金及附加 元，以前欠稅額 元，其他債務 元，剩余財產 元，其中：累計盈余公積 元，累計未分配利潤 元。

(三)其他事項說明

(描述審核事項說明四中的具體事項)我們認為，除上述合計應補繳增值稅 元、企業所得稅 元、營業稅 元、教育費附加 元……,以及滯納金 元，合計應退繳增值稅 元、企業所得稅 元、營業稅 元、教育費附加 元……以及上述第(三)項所述情況外，貴公司200 年 月至200 年 月繳納稅費情況正常，建議貴公司向主管稅務機關辦理稅務登記注銷手續。

具體涉稅及審核事項的說明詳見附件。

此報告僅限于貴公司向國(地)稅稅務登記注銷(變更)之用，貴公司可據此向主管稅務機關申報補繳(退還)上述稅費后，申請辦理注銷(變更)手續，不作其他用途，因使用不當造成的后果，與執行本鑒證業務的稅務師事務所及注冊稅務師無關。

附件: 1．企業清算稅費鑒證事項說明 2．增值稅鑒證表 3．土地增值稅清算表

4、企業所得稅鑒證表

5.應繳地方稅、費、基金鑒證表 6．企業清算所得稅申報表 7．滯納金計算表

8.稅務師事務所和注冊稅務師執業證書復印件 附送件：200 年 月—200 年 月資產負債表、利潤表

清算期資產負債表、利潤表

****稅務師事務所有限公司 中國注冊稅務師

中國·杭州 2011年 月 日

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第四篇：房地產企業土地增值稅清算政策盤點及分析

房地產企業土地增值稅清算政策盤點及分析

2006年底，國家稅務總局下發了國稅發[2006]187號文件，明確規定了國家稅務總局將于2007年2月1日起，對房地產開發企業進行土地增值稅的清算，此文件的出臺引起了各界的關注。隨后，北京市地方稅務局也先后下發了京地稅地[2007]134號及京地稅地[2007]138號文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產企業土地增值稅的清算工作，中國稅網于2007年6月27日舉辦了“房地產嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內容有：土地增值稅的政策盤點、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網在線直播室，本次論壇的主題是房地產開發企業如何應對和統籌安排土地增值稅的清算事項。

于蕾：本次主題是針對北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內容有土地增值稅的政策盤點、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實施細則、財稅[1995]48號文件（雖然個別條款已經失效或者廢止，但仍具有指導性意義）與最近發布的財稅[2006]21號文件和國稅發[2006]187號文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對清算單位、計稅單位的稅收政策規定

清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

計稅單位：開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

北京市相應政策規定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（3）直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（4）省稅務機關規定的其他情況。

北京市相應政策規定——

符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目；（2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目；（3）直接轉讓土地使用權的項目；（4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。

房地產開發企業納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時間

屬于主動性清算對象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；屬于被動性清算對象的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

北京市相關規定：凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》，經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的，應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。

4、計稅收入的確定

（1）相關收入的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益；清算收入只包括清算單位的物業銷售收入；清算時未取得銷售收入的，如分期收款，實際操作中多以合同記載金額確認，需與主管稅務機關溝通；租金收入不計入。

（2）納稅人應重點關注特殊收入事項，如代收費用、非直接銷售和自用房地產的收入等。

對于代收費用，要按照《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）的相關規定進行計算收入與加計扣除的處理。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

非直接銷售和自用房地產的收入確定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

5、扣除項目涉稅風險要點

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費的稅務認定。

（3）配套設施的扣除、裝修費用、預提費用、公共成本的分攤。

（4）借款利息

房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

北京市相應政策規定——扣除項目

各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。

納稅人應向稅務機關提供合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用；納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出；納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。

北京市相應政策規定——公共配套設施扣除

公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。

對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。

對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

北京市相應政策規定——利息扣除

對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。

對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。

6、核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應策規定——核定征收

地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

北京市相應政策規定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除：無法按清算要求提供開發成本核算資料的；提供的開發成本資料不實的；發現《鑒證報告》內容有問題的；虛報房地產開發成本的；清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價修正系數表》進行相應系數修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準備工作、清算期的安排、清算資料的準備、中介機構的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點

收入自查、扣除項目自查、特殊事項自查。

第五篇：房地產企業土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應進行土地增值稅的清算: 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3.直接轉讓土地使用權的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算: 1.已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;2.取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;4.省稅務機關規定的其他情況。

房地產企業土地增值稅清算的流程是什么,哪些問題比較突出呢,企業應該注意什么? 清算申請與受理

第八條凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應在90 日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請,并據實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件2,經主管地方稅務機關核準后,即可辦理竣工清算稅款手續。對納稅人清算土地增值稅申請不符合受理條件的,應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目,主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內,填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后,在90日內辦理清算稅款手續。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關資料如下:(一項目竣工清算報表,當期財務會計報表(包括:損益表、主要開發產品(工程銷售明細表、已完工開發項目成本表等。

(二國有土地使用權證書。

(三取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。

(四清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。(五能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。

(六銷售商品房有關證明資料,以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式,包含:銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項目的工程竣工驗收報告。(八清算項目的銷售許可證。

(九與轉讓房地產有關的完稅憑證,包括:已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報告》。

(十一《土地增值稅納稅申報表(一》。

(十二稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。第十一條納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格;納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的,在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。

第十二條主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時,應認真核對納稅人提供的資料,并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收,對納稅人提交的申請材料齊全的,主管稅務機關應予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的,應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補充完整后,重新辦理稅款清算手續。

房地產企業在土地增值稅清算中存在的問題

按照現行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級超率累進稅率進行征收。但由于房地產開發的成本項目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產項目的預計銷售收入預征,然后在項目竣工驗收后進行清算。但由于預征率較低,預征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號的要求,符合以下條件之一,才進行土地增值稅清算:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。針對上述規定,一些房產項目常采取消極的手段來達到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進行預售后,拖延項目工期,不實現竣工。或者在竣工后銷售的,保留一定比例的開發產品,故意不實現土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實能夠實現延緩清算的目的,但是由此可能會影響企業的經營,甚至可能產生法律和稅務上的風險。

編輯本段拖延清算時間給企業帶來各種風險

1、稅務風險

一方面,回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發是現行

房地產開發的主流模式,這種開發模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發,因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產項目的開發成本,回款的速度越快,開發的資金成本也就越低,利潤空間就會加大。如果企業保留著相當部分的開發產品不進行銷售,首先影響的就是企業的資金回收。資金回收的速度越慢,開發的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結果可能導致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多。現今,除了房地產企業主動清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算。《土地增值稅清算管理規程》(國稅發(200991號中列舉了稅務機關主動清算的條件,包括已竣工驗收的房地產開發項目;已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;取得銷售(預售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。屆時樓盤的增值額可能會比現在更高,有些企業早年開發的樓盤增值額占比現今已會達到200%以上,土地增值稅將達到利潤的60%,因此導致整個項目的適用比例提高。所以,延緩土地增值稅清算的時間不能過長,需要綜合考慮市場的發展和政策變化的風險。

2、法律風險

首先,沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷。《稅收征管法》第十六條規定,且在向工商局辦理注銷前,需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前,應當向稅務機關結清應納稅款、滯納金、罰款,繳銷發票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產項目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產行業中進行注 銷的項目公司不足三分之一。據了解，房地產行業一般采取一 個開發項目一個項目公司的經營模式。一段時間之后，房地產企業可 能積攢了數量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項目公司都具有開發資質，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在 很大的不確定性，很難進行整體出售。其次，拖延工期可能產 生合同上的風險。房地產企業在項目沒有竣工之前進行預售，在預售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產證書的時間。如果房地產 企業只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。