第一篇：企業(yè)清算稅收政策解析

設(shè)立

稅務(wù)登記

變更注銷清算

清算程序

資產(chǎn)處置

清算涉稅

償還債務(wù)剩余分配

企業(yè)清算稅收政策解析

案例：甲公司由A公司、張先生共同出資組建，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，其中A出資600萬(wàn)元，占60%；張出資400萬(wàn)元，占40%，2012年9月25日股東會(huì)決議停止經(jīng)營(yíng)，解散并注銷甲 公司。

截止9月25日，資產(chǎn)6000萬(wàn)，負(fù)債3600萬(wàn)，凈資產(chǎn)2400萬(wàn)元（其中股本1000萬(wàn)元，盈余公積140萬(wàn)元，未分配利潤(rùn)1260萬(wàn)元）

企業(yè)：（1）繳清所有欠稅、欠費(fèi)。（2）繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件、資料。（3）書面申請(qǐng)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（國(guó)、地稅）：將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期（2006年9月1日-2012年9月25日）的納稅情況實(shí)施檢查，按規(guī)定查補(bǔ)稅款，加收滯納金，對(duì)稅務(wù)違章按規(guī)定處以罰款，并追征入庫(kù)。然后注銷稅務(wù)登記。

請(qǐng)思考：以上注銷稅務(wù)登記的程序是否正確？

答：否。未經(jīng)清算，不得注銷。

按清算程序稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的稅款不得入庫(kù)，企業(yè)注銷需按照法定的順序償還債務(wù)。補(bǔ)充：

需要進(jìn)行清算所得稅處理的企業(yè)范圍

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]60號(hào)）規(guī)定，下列企業(yè)應(yīng)進(jìn)行清算的所得稅處理：

1、清算。根據(jù)公司法規(guī)定，除企公司合并分立外，其他解散情形必須進(jìn)行清算。

2、視同清算。不符合《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2009]59號(hào)）規(guī)定的適用特殊稅務(wù)處理原則的重組業(yè)務(wù)，按照一般重組稅務(wù)處理原則進(jìn)行。改組企業(yè)不需要履行上述清算程序，但需要視同清算進(jìn)行所得稅處理。

視同清算的企業(yè)其作為獨(dú)立納稅人的全部稅務(wù)事項(xiàng)（包括尚未彌補(bǔ)的虧損、正在享受的稅收優(yōu)惠等）均應(yīng)終上。不得結(jié)轉(zhuǎn)到接受資產(chǎn)的企業(yè)繼續(xù)享有或承繼。

（1）、企業(yè)由法人轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等非法人組織，或?qū)⒌怯涀?cè)地轉(zhuǎn)移至中華人民共和國(guó)境外（包括港澳臺(tái)地區(qū)），應(yīng)視同企業(yè)進(jìn)行清算、分配，股東重新投資成立新企業(yè)。相應(yīng)地，企業(yè)的全部資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)均應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。

（2）、被合并企業(yè)應(yīng)視同清算進(jìn)行所得稅處理，相應(yīng)地，合并企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)。

（3）、被分立企業(yè)不再繼續(xù)存在時(shí)，被分立企業(yè)應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理，相應(yīng)地，分立企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定接受資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

一、稅務(wù)登記的注銷

1、稅務(wù)登記有三種

（1）、新設(shè)登記-成立新公司

包括：從無(wú)到有的新設(shè)；新設(shè)合并、公司分立

注意：新設(shè)合并與分立企業(yè)不按照新辦企業(yè)處理，不得享受新辦企業(yè)優(yōu)惠。其稅收優(yōu)惠的享受應(yīng)按財(cái)稅【2009】59號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（2）、變更登記：

A：注冊(cè)資本的變更（增資、減資）

其中：增資包括原股東用留存收益或資本溢價(jià)增資、引進(jìn)新股東。涉稅：

增資：對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)—增資有印花稅、減資不退印花稅。對(duì)股東來(lái)說(shuō)—增資個(gè)人（個(gè)人所得稅）、非居民企業(yè)（預(yù)提所得稅）

減資 ：個(gè)人（個(gè)稅-財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）、非居民企業(yè)（預(yù)提所得稅）、居民企業(yè)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失）。

B：公司名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、法人代表的變更。

C：注冊(cè)地點(diǎn)的變更：不是注銷、是遷移，該過(guò)程無(wú)稅收。

此時(shí)：股東不變、企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)不變，不涉及任何稅務(wù)處理，原注冊(cè)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)該企業(yè)管轄期間的納稅情況實(shí)施檢查，清理欠稅，檢查期3年，最長(zhǎng)5年。涉嫌偷稅，可無(wú)限期檢查（《征管法》52條規(guī)定）。

（3）、注銷登記。A、被合并。持續(xù)經(jīng)營(yíng)，股東沒(méi)有退出，不經(jīng)過(guò)清算程序。從理論上，根據(jù)財(cái)稅【2009】59號(hào)

若被合并企業(yè)適用一般重組，不經(jīng)過(guò)清算程序，但需視同清算計(jì)算清算所得，相應(yīng)地，合并方取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)按公允價(jià)值確定。

B、被分立。持續(xù)經(jīng)營(yíng)，股東沒(méi)有退出，不經(jīng)過(guò)清算程序。從理論上，根據(jù)財(cái)稅【2009】59號(hào) 若被分立企業(yè)適用一般重組，不經(jīng)過(guò)清算程序，但視同轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，相應(yīng)地，分立企業(yè)取得資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)按照公允價(jià)值確定。

實(shí)際工作中不存在少數(shù)股東退出。工商部門不允許合并、分立過(guò)程中有股東退出。只有合并分立完成后，方可轉(zhuǎn)讓。

C、解散。終止經(jīng)營(yíng)、股東全部退出，必須履行清算程序，需按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

二、清算程序

簡(jiǎn)單說(shuō)，清算程序有三步：

第1步：資產(chǎn)處置：是指將全部資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓（而不是評(píng)估）。第2步：償還債務(wù)，必須按照法定順序償債。第3步：剩余財(cái)產(chǎn)分配。

操作程序：

1、股東會(huì)決議。

2、成立清算組。由股東代表組成，如果是由債權(quán)人向法院提起的破產(chǎn)申請(qǐng)，清算組由法院、中介機(jī)構(gòu)、股東代表組成。

3、公告。

4、向稅務(wù)機(jī)關(guān)、工商部門、外經(jīng)貿(mào)部門（指外商投資企業(yè)）書面報(bào)告。

5、申報(bào)債權(quán)。（1）、清算組與債權(quán)人（含稅務(wù)機(jī)關(guān)）核對(duì)債務(wù)。（2）、申報(bào)債權(quán)期間，主管國(guó)、地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)納稅情況實(shí)施檢查（一般3年、最長(zhǎng)5年，涉嫌偷稅的，可無(wú)限期檢查）。

注意：補(bǔ)、滯、罰暫不入庫(kù)，調(diào)整賬務(wù)。

6、資產(chǎn)處置。

企業(yè)必須將所有資產(chǎn)（固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資、存貨等）全部轉(zhuǎn)讓。其中轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的，定價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，否則就會(huì)侵害債權(quán)人利益和國(guó)家稅收。

資產(chǎn)處置行為應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)，調(diào)整賬務(wù)，暫不繳納。

對(duì)應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款也應(yīng)進(jìn)行清理，收回債權(quán)；不能收回的，處置收入為零。其中，符合稅法壞賬損失并按國(guó)家稅務(wù)總局2011第25號(hào)公告

將相關(guān)資料報(bào)備的，應(yīng)收賬款的計(jì)稅基礎(chǔ)可以扣除。

7、按順序償債

資產(chǎn)處置收入首先用于償還有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)（還銀行貸款）剩余金額按下列順序：（1）、清算費(fèi)用。（2）、工資、薪金、社保、法定補(bǔ)償金。（3）、國(guó)家稅、費(fèi)、滯、罰，金額不足全部支付的，國(guó)、地稅按比例劃分。劃分后，入庫(kù)順序：稅、費(fèi)、滯、罰。

（4）、其他債務(wù)（長(zhǎng)短期借款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款）。

8、剩余財(cái)務(wù)分配。

9、出具清算報(bào)告。

報(bào)主管工商、稅務(wù)、外經(jīng)貿(mào)（外企）、全體股東。

10、稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算報(bào)告審核確認(rèn)書。

法人股東根據(jù)被投資方所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算報(bào)告審核確認(rèn)書、被投資方股東會(huì)決議等注銷“長(zhǎng)期股權(quán)投資”，發(fā)生損失的，按照國(guó)家稅務(wù)總局2011年第25號(hào)公告，專項(xiàng)申報(bào)備案扣除。

11、收回發(fā)票、稅務(wù)登記證件。

12、注銷稅務(wù)登記

13、注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

三、清算過(guò)程涉及的稅務(wù)處理。

（一）資產(chǎn)處置。

（二）按順序償還債務(wù)。

（三）剩余財(cái)產(chǎn)分配。

三、清算過(guò)程中涉及的稅務(wù)處理

（一）、資產(chǎn)處置

1、增值稅

有形動(dòng)產(chǎn)的處置需繳納增值稅。

其中按簡(jiǎn)易辦法計(jì)征的增值稅，作為應(yīng)交稅金處理；按一般計(jì)稅辦法計(jì)算的銷項(xiàng)稅額,留抵稅額大于銷項(xiàng)稅額，允許在計(jì)算清算所得時(shí)扣除。

簡(jiǎn)易辦法：6%、3%、3%減半、4%減半。

財(cái)稅[2005]165號(hào) 六、一般納稅人注銷時(shí)存貨及留抵稅額處理問(wèn)題：一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。

2、消費(fèi)稅

應(yīng)稅消費(fèi)品的處置需繳納消費(fèi)稅。

3、營(yíng)業(yè)稅

銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)（采礦證、探礦證）。

4、土地增值稅

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)（連同土地一起轉(zhuǎn)讓）

轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)扣除項(xiàng)目如下：（1）、土地成本（歷史成本）+地上建筑物重置成本價(jià)*成新率

如果該房產(chǎn)為外購(gòu)取得，并商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，也可以按下列公式計(jì)算評(píng)估價(jià)：

評(píng)估價(jià)=買價(jià)+契稅+買價(jià)*持有年限*5%

其中：購(gòu)買、處置年度滿6個(gè)月按1年計(jì)算，不滿6個(gè)月不計(jì).財(cái)稅[2006]21號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知

國(guó)稅函[2010]220號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

（2）評(píng)估費(fèi)用

財(cái)稅[1995]48號(hào)關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知

（3）轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅

外購(gòu)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓差額征稅，需取得購(gòu)房發(fā)票。

例：買 價(jià)500萬(wàn)、契稅15萬(wàn)、裝修100萬(wàn)、轉(zhuǎn)讓價(jià)800萬(wàn)。營(yíng)業(yè)稅稅基=？

5、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅

房地產(chǎn)持有期間（截止到處置的當(dāng)月）需繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

財(cái)稅[2008]152號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知

持有截止按照辦理移交手續(xù)與辦理房屋權(quán)證變更孰先原則確定。

6、印花稅

資產(chǎn)處置簽訂的相關(guān)合同、具有合同性質(zhì)的協(xié)議需繳納印花稅。

7、資源稅

銷售應(yīng)稅資源應(yīng)繳納資源稅。

8、清算所得稅

清算所得稅=清算所得*基本稅率25%

清算所得與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得不同，不得享受高新企業(yè)的優(yōu)惠稅率、地區(qū)優(yōu)惠稅率，一律適用25%。

清算所得=資產(chǎn)處置收入（不含增值稅）-資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)-清算費(fèi)用+其他納稅調(diào)整項(xiàng)目-彌補(bǔ)以前年度虧損。

(1)、資產(chǎn)賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異

A、資產(chǎn)的初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)的差異

如：應(yīng)當(dāng)資本化的借款費(fèi)用超過(guò)稅法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（永久）又如：企業(yè)購(gòu)置資產(chǎn)支付的傭金超過(guò)稅法規(guī)定的5%。（永久）

再如：以融資方式（付款期超過(guò)3年）購(gòu)置資產(chǎn)，會(huì)計(jì)按現(xiàn)值計(jì)量，稅法按終值（合同金額）作為計(jì)稅基礎(chǔ)。（暫時(shí)）

另：注冊(cè)資本不足借款的利息，不得扣除。

固定資產(chǎn)的棄置費(fèi)，會(huì)計(jì)采取預(yù)提的方法（預(yù)計(jì)負(fù)債）計(jì)入固定資產(chǎn)原價(jià)，計(jì)算所得稅時(shí)，只能在處置年度按照實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。

B、資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量（折舊攤銷年限與稅務(wù)年限不同）

新建廠房，會(huì)計(jì)折舊35年，企業(yè)能否選擇稅法折舊年限按20年？

投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，會(huì)計(jì)上不提折舊，計(jì)算所得稅時(shí)，可否扣除折舊？

《企業(yè)所得稅法》第二十一條 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算。

根據(jù)該規(guī)定：

會(huì)計(jì)核算：按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度 計(jì)算應(yīng)納稅所得額：按稅法規(guī)定

國(guó)稅函 [2010]148號(hào)企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒(méi)有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算。

關(guān)于折舊年限，稅法規(guī)定：房屋建筑物不少于20年。

①、企業(yè)可選擇20年折舊。一經(jīng)選定，不得變化。即使后期發(fā)生會(huì)計(jì)估計(jì)變更。稅法折舊年限也不得變更。

如果第一年企業(yè)沒(méi)有做納稅調(diào)整。視同企業(yè)選擇稅法折舊年限為35年，以后年度不得追溯調(diào)整。

②、按照2012年15號(hào)公告規(guī)定是不得扣除，顯然是不對(duì)的。

C、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

資產(chǎn)處置時(shí)，會(huì)計(jì)上按賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)，計(jì)算所得稅按剩余計(jì)稅基礎(chǔ)扣除。

賬面價(jià)值=初始計(jì)量-會(huì)計(jì)累計(jì)折舊-資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

剩余計(jì)稅基礎(chǔ)=初始計(jì)稅基礎(chǔ)-累計(jì)扣除折舊

資產(chǎn)處置年度，賬面價(jià)值與剩余計(jì)稅基礎(chǔ)之間的差，作為納稅調(diào)整處理。如果初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)相同，一定屬于暫時(shí)性差異。

（2）、計(jì)算清算所得，還有哪些納稅調(diào)整項(xiàng)目？

A、申報(bào)債權(quán)期間，債權(quán)人主動(dòng)放棄，必須并入清算所得。

償還債務(wù)期間，因資產(chǎn)處置收入不足償還債務(wù)，不需要也無(wú)法并入清算所得。

B、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款不能收回。如果符合壞賬損失稅前扣除的條件。處置收入為零，賬面價(jià)值可以扣除。

如果不符合壞賬損失扣除條件，處置收入為零，賬面價(jià)值不可扣除，需做納稅調(diào)整。

注意：

以前年度調(diào)增的廣告、宣傳費(fèi)能否在清算期間作納稅調(diào)減呢？

答：不能。

清算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，不受比例限制，作為清算費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除。

為什么查增的所得允許彌補(bǔ)虧損再補(bǔ)稅？

查補(bǔ)的稅款=流失的稅款。不得以補(bǔ)代罰，對(duì)納稅人的違法行為，應(yīng)當(dāng)按照《征管法》、《發(fā)票管理辦法》等進(jìn)行處罰。但不得改變計(jì)算稅款的方法。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第20號(hào)關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問(wèn)題的公告

（二）、按順序償還債務(wù)

1、工資薪金、法定補(bǔ)償金，需按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。按月發(fā)放的薪酬

數(shù)月獎(jiǎng)金或年終獎(jiǎng)（國(guó)稅發(fā)[2005]9號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人取得全年一次性獎(jiǎng)金等計(jì)算征收個(gè)人所得稅方法問(wèn)題的通知）

法定補(bǔ)償金（國(guó)稅發(fā)[1999]178號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人因解除勞動(dòng)合同取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知、財(cái)稅[2001]157號(hào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知）

法定補(bǔ)償金=｛【（補(bǔ)償金-當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍）/本企業(yè)工齡】-3500元｝*稅率-速算扣除數(shù) 個(gè)人在本企業(yè)的工作年限數(shù)按實(shí)際工作年限數(shù)計(jì)算，超過(guò)12年的按12計(jì)算。

比較：（1）、內(nèi)部退養(yǎng)、減員增效支付給員工的補(bǔ)償。國(guó)稅發(fā)[1999]058號(hào)

第一步：先查找稅率和速算扣除數(shù)

“補(bǔ)償費(fèi)/從退養(yǎng)至法定離退休年齡之間的月份+本月薪酬-3500”做為月所得。第二步：計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=（補(bǔ)償費(fèi)+本月薪酬-3500）*稅率-速算扣除數(shù)

（2）、提前退休

國(guó)家稅務(wù)總局公告[2011]第6號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人提前退休取得補(bǔ)貼收入個(gè)人所得稅問(wèn)題的公告

應(yīng)納稅額={[（一次性補(bǔ)貼收入÷辦理提前退休手續(xù)至法定退休年齡的實(shí)際月份數(shù)）－費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)]×適用稅率－速算扣除數(shù)}×提前辦理退休手續(xù)至法定退休年齡的實(shí)際月份數(shù)

2、償還“應(yīng)付股息”、“應(yīng)付利息”，是否涉及個(gè)人所得稅、預(yù)提所得稅？

答：國(guó)稅函[1997]656號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于利息、股息、紅利所得征稅： 已計(jì)提分配至個(gè)人名下的利息、股息，在計(jì)提、分配時(shí)扣繳個(gè)稅，而不論何時(shí)支付。

企業(yè)所得稅法：股息所得在宣告分配時(shí)確認(rèn)，而不是支付時(shí)。如果計(jì)提、分配時(shí)未扣繳所得稅的，在支付時(shí)需補(bǔ)扣。

（三）剩余財(cái)產(chǎn)的分配

清算組可能需負(fù)責(zé)扣繳個(gè)人所得稅、預(yù)提所得稅

1、居民個(gè)人：個(gè)人所得稅

2、外籍個(gè)人：個(gè)人所得稅

3、居民企業(yè)：發(fā)生的投資所得或損失，在投資方處理，與本清算企業(yè)無(wú)關(guān)

4、非居民企業(yè)：

剩余財(cái)產(chǎn)分配的稅務(wù)處理

一、股權(quán)處置有三種方式：轉(zhuǎn)讓、減資、清算。

對(duì)股東而言，需確認(rèn)投資處置所得或損失。

1、個(gè)人股東應(yīng)稅所得大于零，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)人所得稅。稅款由清算組代扣代繳。

2、非居民企業(yè)需按照轉(zhuǎn)讓境內(nèi)財(cái)產(chǎn)，征收預(yù)提所得稅10%。協(xié)定或安排約定有稅收優(yōu)惠的，從其規(guī)定。稅款由清算組代扣代繳。

3、居民企業(yè)投資所得，并入本企業(yè)應(yīng)納稅所得總額征稅，投資損失，采取專項(xiàng)申報(bào)備案扣除。

二、應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

1、居民個(gè)人應(yīng)納稅額=（清算分配-投資計(jì)稅成本）*20% 投資計(jì)稅成本是指為取得該項(xiàng)股權(quán)支付的全部對(duì)價(jià)。投資計(jì)稅成本=初始計(jì)稅成本+追加投資計(jì)稅成本（含被投資方用留存收益、除資本溢價(jià)以外的其他資本公積轉(zhuǎn)增的股本的金額）

根據(jù)原國(guó)稅函[2005]319號(hào)規(guī)定：非現(xiàn)金資產(chǎn)對(duì)外投資，評(píng)估增值暫不征收個(gè)稅，待轉(zhuǎn)讓、減資、清算股權(quán)時(shí)，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個(gè)稅，允許扣除的投資成本為未評(píng)估前歷史成本。

投資方式有三種：新設(shè)公司、增資擴(kuò)股、購(gòu)買股權(quán)。

2、外籍個(gè)人

如：國(guó)稅函[2006]884號(hào), 國(guó)稅函[2007] 403號(hào)：香港居民個(gè)人持有境內(nèi)股權(quán)小于25%（轉(zhuǎn)讓前12個(gè)月低于25%）不征個(gè)稅。

因?yàn)椋?cái)稅[1994]20號(hào)規(guī)定：外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得的股息性所得免征個(gè)人所得稅。因此：

外籍個(gè)人應(yīng)納稅額=（清算分配-目標(biāo)公司留存收益份額-投資計(jì)稅成本）*20% ————國(guó)稅發(fā)[1997]71號(hào)《關(guān)于外商投資企業(yè)合并、分立、股權(quán)重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務(wù)所得稅處理的暫行規(guī)定》

其中目標(biāo)公司留存收益=（清算開始日賬面留存收益+清算期間新增減的留存收益）*股權(quán)比例。

3、非居民企業(yè) 如：國(guó)稅函[2006]884號(hào), 國(guó)稅函[2007] 403號(hào)：香港居民企業(yè)持有境內(nèi)股權(quán)小于25%（轉(zhuǎn)讓前12個(gè)月低于25%）不征預(yù)提所得稅。

股權(quán)處置所得應(yīng)納預(yù)提所得稅=（清算分配-留存收益份額-投資計(jì)稅成本）*10%

股息性所得應(yīng)納預(yù)提所得稅=留存收益*股權(quán)比例*10%(協(xié)定或安排約定有稅收優(yōu)惠的，從其規(guī)定。如香港5%)

4、居民企業(yè)

股權(quán)處置所得=清算分配-留存收益份額-投資計(jì)稅成本 其中：留存收益份額享受免稅優(yōu)惠

注意：如果不是清算、減資，而是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，目標(biāo)公司未分配的留存收益不得扣除。——國(guó)稅發(fā)[2010]79號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知

注意：實(shí)際操作中，股權(quán)處置所得一般小于、等于零。只有當(dāng)投資成本小于目標(biāo)公司股本的情況下才會(huì)產(chǎn)生所得。

案例：甲公司出資3億元，收購(gòu)房地產(chǎn)公司M 100%股權(quán)，收購(gòu)日房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)1億元（土地成本），無(wú)其他資產(chǎn)、負(fù)債為零。凈資產(chǎn)1億元（均為股本）。

房地產(chǎn)企業(yè)所有的開發(fā)產(chǎn)品全部出售，稅后利潤(rùn)分配給甲公司享受稅收優(yōu)惠。M公司注銷，可收回1個(gè)億，其投資成本為3個(gè)億。損失2個(gè)億。

因此：

凡投資成本大于股本，目標(biāo)公司清算，投資方一定會(huì)有損失。凡投資成本等于股本，目標(biāo)公司清算，投資方所得為零。凡投資成本小于股本，目標(biāo)公司清算，投資方才會(huì)產(chǎn)生投資所得。

案例：張先生出資3億元支付給甲公司，收購(gòu)甲公司持有房地產(chǎn)公司M 100%的股權(quán)，收購(gòu)日，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)1億元（土地成本），無(wú)其他資產(chǎn)、負(fù)債為零。凈資產(chǎn)1億元（均為股本）。

房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤(rùn)全部分配給張，張需繳納個(gè)稅20%。

注銷房地產(chǎn)企業(yè)收回1億元，與投資成本3億元的差如何彌補(bǔ)？ 答：無(wú)法彌補(bǔ)。

《公司法》第35條，取消了同股同權(quán)，如何分股利，按公司約定

第二篇：企業(yè)搬遷相關(guān)稅收政策解析[小編推薦]

個(gè)人所得稅：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）的規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）的規(guī)定，被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。個(gè)體工商戶、個(gè)人獨(dú)資、合伙企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償在國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有政策明確之前，可參照?qǐng)?zhí)行財(cái)稅［2005］45號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。

因此，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)取得符合上述文件規(guī)定的拆遷補(bǔ)償款不需要繳納個(gè)人所得稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定>的通知》（[1989]國(guó)稅地字第140號(hào)）第十條的規(guī)定，企業(yè)搬遷后，其原有場(chǎng)地和新場(chǎng)地都使用的，均應(yīng)照章征收土地使用稅；原有場(chǎng)地不使用的，可暫免征收土地使用稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅部分行政審批項(xiàng)目取消后加強(qiáng)后續(xù)管理工作的通知》（國(guó)稅函[2004]939號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)搬遷后原場(chǎng)地不使用的和企業(yè)范圍內(nèi)荒山等尚未利用的土地，凡企業(yè)申報(bào)暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅的，應(yīng)事先向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件或認(rèn)定書等相關(guān)證明材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)查驗(yàn)。具體報(bào)送材料由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局確定。

根據(jù)《關(guān)于<涉稅管理事項(xiàng)及提交資料>的公告》(蘇地稅規(guī)[2015]1號(hào))的規(guī)定，您需要攜帶以下資料前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理搬遷企業(yè)用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠：

1、《納稅人減免稅備案登記表》。

2、土地權(quán)屬證明。

3、有關(guān)部門的批準(zhǔn)文書或認(rèn)定書。

因此，若您企業(yè)符合上述文件的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)資料到主管局稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地使用稅的減免。

企業(yè)所得稅：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第五條的規(guī)定，企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過(guò)程中從本企業(yè)以外(包括政府或其他單位)取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。第六條的規(guī)定，企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：(一)對(duì)被征用資產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償;(三)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償;(四)資產(chǎn)搬遷過(guò)程中遭到毀損而取得的保險(xiǎn)賠款;(五)其他補(bǔ)償收入。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）本公告自2012年10月1日起，凡在國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告生效前已經(jīng)簽訂搬遷協(xié)議且尚未完成搬遷清算的企業(yè)政策性搬遷項(xiàng)目，企業(yè)在重建或恢復(fù)生產(chǎn)過(guò)程中購(gòu)置的各類資產(chǎn)，可以作為搬遷支出，從搬遷收入中扣除。但購(gòu)置的各類資產(chǎn)，應(yīng)剔除該搬遷補(bǔ)償收入后，作為該資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，并按規(guī)定計(jì)算折舊或費(fèi)用攤銷。凡在國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告生效后簽訂搬遷協(xié)議的政策性搬遷項(xiàng)目，應(yīng)按國(guó)家稅務(wù)總局2012年第40號(hào)公告有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)(涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款)計(jì)算確定。

營(yíng)業(yè)稅：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]277號(hào)）的規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）的規(guī)定，關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問(wèn)題《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

第三篇：僵尸企業(yè)清算義務(wù)人法律責(zé)任解析

僵尸企業(yè)清算義務(wù)人法律責(zé)任解析

作者 貴州一葦律師事務(wù)所 鄭應(yīng)江、劉其鑫律師

詩(shī)經(jīng)云：“靡不有初，鮮克有終”，目前我國(guó)公司就處于這樣的現(xiàn)狀，依法設(shè)立公司容易，但依法退出市場(chǎng)的公司卻很少。在實(shí)踐中，有的企業(yè)在停止經(jīng)營(yíng)活動(dòng)后，直接不再進(jìn)行管理，產(chǎn)生大量的僵尸企業(yè)；有的企業(yè)未經(jīng)清算即注銷登記。公司沒(méi)有“善終”，是市場(chǎng)制度建設(shè)不夠健全的體現(xiàn)，既可能損害債權(quán)人利益，也可能破壞市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，稱不上一個(gè)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。

一般而言，公司的“善終”，一是要經(jīng)過(guò)清算程序，清理公司資產(chǎn)以及存續(xù)期間的債權(quán)債務(wù)；二是要向公司登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。對(duì)于公司的“善終”程序，我國(guó)有一系列的法律來(lái)規(guī)范，但是總有公司逃避清算，給債權(quán)人造成了損害，也破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平衡。此時(shí)，債權(quán)人如何通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益尤為重要，本文以此為中心，著重探討債權(quán)人如何通過(guò)清算義務(wù)人的制度設(shè)計(jì)，追究清算義務(wù)人的民事責(zé)任，維護(hù)自己的權(quán)利。

一、關(guān)于清算義務(wù)人

（一）清算義務(wù)人內(nèi)涵

清算義務(wù)人，是指基于其與公司之間存在的特定法律關(guān)系，而在公司解散時(shí)，對(duì)公司負(fù)有依法組織清算義務(wù)，并在公司未及時(shí)清算給相關(guān)權(quán)利人造成損害時(shí)，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的民事主體。在對(duì)應(yīng)的規(guī)定中：“法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算義務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)組成清算組進(jìn)行清算。”

（二）清算義務(wù)人范圍

1.法律規(guī)定

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“有限責(zé)任公司的清算組由股東組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會(huì)確定的人員組成”。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“法人的董事、理事等執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者決策機(jī)構(gòu)的成員為清算義務(wù)人。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”，盡管生活中產(chǎn)生糾紛的 1 / 6

主體常常是有限公司和股份公司等營(yíng)利法人，但是，若非營(yíng)利法人不經(jīng)清算，也可能承擔(dān)民事責(zé)任。

2.爭(zhēng)議

對(duì)于清算義務(wù)人范圍爭(zhēng)議主要有兩點(diǎn)：一是關(guān)于有限責(zé)任公司清算義務(wù)人范圍是否應(yīng)當(dāng)及于所有股東，有觀點(diǎn)認(rèn)為有限責(zé)任公司全體股東都作為清算義務(wù)人不合理，可能會(huì)使有限責(zé)任公司中小股東或者其他無(wú)辜主體承擔(dān)與自身權(quán)利并不對(duì)等的義務(wù)與責(zé)任，使得弱勢(shì)群體的利益無(wú)法得到保障；二是關(guān)于實(shí)際控制人是否應(yīng)當(dāng)作為清算義務(wù)人。

強(qiáng)調(diào)有限責(zé)任公司清算義務(wù)人不應(yīng)為全體股東的人認(rèn)為，“資本多數(shù)決”的原則同樣適用于有限責(zé)任公司，所占股份的多少，決定了不同的股東擁有不同的話語(yǔ)權(quán)。大股東因此對(duì)公司的控制程度強(qiáng)于小股東，在公司的經(jīng)營(yíng)管理中處于主導(dǎo)地位，導(dǎo)致小股東往往在投資之后即與公司被動(dòng)“失聯(lián)”。況且合作伊始的相互信任，可能隨著時(shí)間的推移和事態(tài)的變遷所逐漸淡化，其資合性開始強(qiáng)于人合性，更加接近于股份有限公司的屬性。在有限公司和股份公司界限日趨混同的趨勢(shì)下，仍然以公司外部形態(tài)差異而區(qū)別清算義務(wù)人的主體范圍，對(duì)于有限責(zé)任公司的小股東以及并未實(shí)際參與公司經(jīng)營(yíng)管理的股東，似更為不公允。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有一定道理，但有限責(zé)任公司的清算義務(wù)人應(yīng)當(dāng)為全體股東。首先，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司的股東人數(shù)應(yīng)當(dāng)在五十人以下，這遠(yuǎn)不能與股份有限公司相提并論；第二，對(duì)于有限責(zé)任公司的小股東以及并未實(shí)際參與公司經(jīng)營(yíng)管理的股東，以并未實(shí)際參與公司經(jīng)營(yíng)管理作為抗辯理由，一是舉證難度較大，二是以此理由免除股東的清算義務(wù)，可能幫助某些股東逃避清算責(zé)任，影響其他股東、債權(quán)人利益；第三，將中小股東列為清算義務(wù)人也并不必然損害中小股東的權(quán)益，中小股東可通過(guò)及時(shí)向人民法院申請(qǐng)公司強(qiáng)制清算來(lái)履行自身清算義務(wù)，從而免除責(zé)任的承擔(dān)。第四，在目前僵尸企業(yè)眾多的背景之下，當(dāng)務(wù)之急是督促清算義務(wù)人履行清算義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人利益，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，而有限責(zé)任公司所有股東都作為清算義務(wù)人，無(wú)疑更有價(jià)值。同時(shí)，相關(guān)解釋中也明確規(guī)定了有限責(zé)任公司全體股東為清算義務(wù)人，在法律實(shí)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。

相關(guān)解釋中規(guī)定：“上述情形系實(shí)際控制人原因造成，債權(quán)人主張實(shí)際控

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制人對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”在相關(guān)法律中，規(guī)定相關(guān)人員不履行清算義務(wù)，就要承擔(dān)民事責(zé)任，實(shí)際控制人符合清算義務(wù)人的基本特點(diǎn)，應(yīng)認(rèn)定為清算義務(wù)人。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，其中也有部分規(guī)定并不能直接說(shuō)明實(shí)際控制人是清算義務(wù)人，實(shí)際控制人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，與前述兩款規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的范圍也不同，因此實(shí)際控制人不能等同于清算義務(wù)人；另外，市場(chǎng)是復(fù)雜的，要確定一個(gè)公司的實(shí)際控制人的身份在實(shí)踐中具有一定的難度，將實(shí)際控制人列為清算義務(wù)人的可操作性不強(qiáng)，同時(shí)可能會(huì)增加大量的司法成本。對(duì)于上述觀點(diǎn)，筆者并不贊同，實(shí)際控制人是公司的清算義務(wù)人。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，實(shí)際控制人如果沒(méi)有履行清算義務(wù)，其也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，既然司法解釋規(guī)定了實(shí)際控制人的清算義務(wù)，表明其傾向于將實(shí)際控制人列作為公司清算義務(wù)人之一。對(duì)于上述觀點(diǎn)所言承擔(dān)責(zé)任范圍的不同，后文有詳細(xì)論述，本處暫不討論。考慮到法院認(rèn)定實(shí)際控制人身份的難度，在實(shí)踐中，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，如果債權(quán)人有足夠證據(jù)證明實(shí)際控制人身份，對(duì)于其請(qǐng)求實(shí)際控制人對(duì)不履行清算義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。

綜上所述，有限責(zé)任公司的清算義務(wù)人范圍為有限責(zé)任公司的所有股東及實(shí)際控制人；股份有限公司的清算義務(wù)人范圍為股份有限公司的董事和控股股東及實(shí)際控制人；其他法人的清算義務(wù)人范圍為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及決策機(jī)構(gòu)的成員。

二、清算義務(wù)人的義務(wù)及責(zé)任

（一）清算義務(wù)人的義務(wù)

明確清算義務(wù)人的義務(wù)，有利于判斷清算的履行情況，確定清算義務(wù)人是否應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。清算義務(wù)人的具體義務(wù)主要有二：其一是及時(shí)啟動(dòng)清算程序，其二是妥善保管法人財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、重要文件等。

（二）清算義務(wù)人的責(zé)任

根據(jù)相關(guān)規(guī)定：“清算義務(wù)人未及時(shí)履行清算義務(wù)，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。”

對(duì)于具體所承擔(dān)的責(zé)任，相關(guān)法律規(guī)定了三種責(zé)任的形式：損失范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任、承擔(dān)連帶清償責(zé)任、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。在行為形態(tài)上，同樣是清算義

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務(wù)人不履行清算義務(wù)，為何承擔(dān)責(zé)任的方式卻有所區(qū)分？我國(guó)的民事法律重“補(bǔ)償”而輕“懲罰”，清算義務(wù)人不履行清算義務(wù)可能造成的后果有多種。有的情形能夠通過(guò)相關(guān)證據(jù)計(jì)算出清算義務(wù)人的不作為行為給債權(quán)人造成的損害，因此清算義務(wù)人就只在損害范圍內(nèi)承擔(dān)清算責(zé)任；有的情形清算義務(wù)人給債權(quán)人造成的損害無(wú)法計(jì)算，則清算義務(wù)人要對(duì)債權(quán)人的債權(quán)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

1.損失范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任

相關(guān)法律中規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損、或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”

清算義務(wù)人在損失范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任應(yīng)滿足下列要件： 第一，未在法定期限內(nèi)開始清算，即未及時(shí)清算；（行為）第二，公司財(cái)產(chǎn)發(fā)生貶值、流失、毀損、或者滅失；（結(jié)果）

第三，未及時(shí)清算的造成公司財(cái)產(chǎn)發(fā)生貶值、流失、毀損、或者滅失的原因。（因果關(guān)系）

如果滿足上述條件，公司的清算義務(wù)人就應(yīng)當(dāng)在公司財(cái)產(chǎn)的損失范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.連帶清償責(zé)任

相關(guān)法律中規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其在對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”

因此，清算義務(wù)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任應(yīng)滿足下列要件：

第一，清算義務(wù)人怠于履行義務(wù)。怠于履行義務(wù)包含但不限于不在法定期限內(nèi)履行義務(wù)，清算義務(wù)人不及時(shí)履行清算義務(wù)是怠于履行義務(wù)的表現(xiàn)之一，常見的怠于履行義務(wù)的行為還包括長(zhǎng)時(shí)間未清算完畢。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)完成清算，超過(guò)合理期限甚至數(shù)年未清算完畢，如果股東不能證明有合理原因，應(yīng)視為怠于清算。

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第二，公司主要財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算。公司主要財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、重要文件等滅失是無(wú)法清算的表現(xiàn)形式。

第三，清算義務(wù)人怠于清算與公司無(wú)法清算之間存在因果關(guān)系。第四，無(wú)法清算債權(quán)受損之間存在因果關(guān)系。

如果滿足上述條件，公司的清算義務(wù)人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。3.相應(yīng)責(zé)任

相關(guān)法律中規(guī)定：“上述情形系實(shí)際控制人原因造成，債權(quán)人主張實(shí)際控制人對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”

相關(guān)法律中規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東，以及公司的實(shí)際控制人在公司解散后，惡意處置公司資產(chǎn)給債權(quán)人造成損失，或者未經(jīng)依法清算，以虛假的清算報(bào)告騙取公司登記機(jī)關(guān)辦理法人注銷登記，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”

相應(yīng)責(zé)任并非難以確定的責(zé)任，根據(jù)行為人所造成的損害后果，相應(yīng)責(zé)任也是可以確定范圍的。此處的相應(yīng)責(zé)任，應(yīng)做兩種理解，對(duì)于能夠確定損害范圍的，相應(yīng)責(zé)任則等同于在損害范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任；對(duì)于不能確定損害范圍或者行為人的行為造成了公司無(wú)法進(jìn)行清算，則此時(shí)的相應(yīng)責(zé)任就是連帶清償責(zé)任。

三、債權(quán)人能否不經(jīng)強(qiáng)制清算，直接起訴清算義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任

債權(quán)人是否能夠徑直起訴清算義務(wù)人，實(shí)務(wù)中存在一定爭(zhēng)議。對(duì)于債權(quán)人申請(qǐng)人民法院對(duì)公司進(jìn)行強(qiáng)制清算的權(quán)利，法律有明確的規(guī)定，但對(duì)于債權(quán)人能否直接起訴清算義務(wù)人（股東），法律未作明確規(guī)定。相關(guān)法律對(duì)債權(quán)人能否直接起訴股東，也都未直接規(guī)定。

筆者認(rèn)為，債權(quán)人可以不經(jīng)強(qiáng)制清算，直接起訴清算義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。

（一）法無(wú)禁止即可為

行政法領(lǐng)域有一句很經(jīng)典的話，對(duì)于行政機(jī)關(guān)而言，法無(wú)授權(quán)即禁止，對(duì)于自然人而言，法無(wú)禁止即可為。雖然法律沒(méi)有明確規(guī)定，債權(quán)人可以不經(jīng)強(qiáng)制清算直接起訴義務(wù)人，但也沒(méi)有法律禁止這一行為，或者將強(qiáng)制清算作為起訴清算

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義務(wù)人的前置條件。因此，根據(jù)法無(wú)禁止即可為的原則，債權(quán)人能夠徑直起訴清算義務(wù)人，要求其承擔(dān)責(zé)任。

（二）可以根據(jù)法律規(guī)則推定

相關(guān)法律規(guī)定：“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、賬冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持。”從這一條司法解釋的規(guī)定可以看出，存在公司賬冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算的情形，既然已經(jīng)無(wú)法進(jìn)行清算，那就沒(méi)有申請(qǐng)強(qiáng)制清算的必要性了，債權(quán)人就應(yīng)當(dāng)能夠依法起訴清算義務(wù)人承擔(dān)清算責(zé)任。同理，相關(guān)法律中沒(méi)有直接表明無(wú)法進(jìn)行清算，但就立法原意而言，第一款與第二款應(yīng)當(dāng)是一致的，因此可推論，就算清算義務(wù)人的行為沒(méi)有導(dǎo)致無(wú)法清算，債權(quán)人也能夠徑直起訴其承擔(dān)責(zé)任。

（三）可以減少訴累

如果要求債權(quán)人起訴清算義務(wù)人之前，必須先申請(qǐng)強(qiáng)制清算，這樣可能不合理會(huì)加大法院的工作量，造成債權(quán)人的負(fù)擔(dān)。對(duì)于債權(quán)人已經(jīng)有明顯證據(jù)證明清算義務(wù)人有怠于履行義務(wù)的情形，法院應(yīng)當(dāng)受理其訴訟請(qǐng)求；對(duì)于債權(quán)人如若掌握充足的證據(jù)材料以證明公司已無(wú)法清算的，法院更加應(yīng)當(dāng)直接受理，減少訴累。司法也是一種資源，如果債權(quán)人直接起訴利于減少訴累，則應(yīng)提倡。

四、小結(jié)

正如自然人的民事權(quán)利始于出生，終于死亡一樣，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)有生有死，有成立有終止。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)大量的僵尸企業(yè)沒(méi)有依法清算并注銷，清算義務(wù)人的責(zé)任不可推卸。司法實(shí)踐中，清算義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任的案例較少，沒(méi)有引起高度重視，相信相關(guān)法律對(duì)僵尸企業(yè)清算義務(wù)人法律責(zé)任制度的完善，在司法實(shí)踐中逐漸會(huì)得到廣泛應(yīng)用，必將對(duì)債權(quán)人合法權(quán)益的保護(hù)、對(duì)僵尸企業(yè)依法退出市場(chǎng)均產(chǎn)生重大的推動(dòng)作用。

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第四篇：農(nóng)口企業(yè)稅收政策

農(nóng)口企業(yè)稅收政策

一、種植養(yǎng)殖業(yè)：《北京市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有農(nóng)口企事業(yè)單位征收所得稅問(wèn)題的通知的通知》（京國(guó)稅[1997]187號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)稅字[1997]49號(hào)）規(guī)定：“對(duì)國(guó)有農(nóng)口企事業(yè)單位從事種植養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)林產(chǎn)品初加工取得的所得暫免征收企業(yè)所得稅。”（有具體范圍,屬于項(xiàng)目免稅）

（一）要嚴(yán)格劃分種植養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)林產(chǎn)品初加工和其他業(yè)務(wù)的界限，正確區(qū)分免稅范 圍。

（二）免稅的種植養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)林產(chǎn)品初加工要單獨(dú)核算。對(duì)不能完全劃分的共同費(fèi)用，按企業(yè)平均成本費(fèi)用率分別計(jì)算攤銷免稅業(yè)務(wù)和其他非免稅業(yè)務(wù)應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用。

二、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)所得稅征免問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2001]124號(hào)）明確：對(duì)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)，可按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字[1997]49號(hào)文件的精神，免征企業(yè)所得稅。

（一）重點(diǎn)龍頭企業(yè)的條件：

1、經(jīng)過(guò)全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化聯(lián)席會(huì)議審查認(rèn)定為重點(diǎn)龍頭企業(yè)；

2、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間符合《農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)認(rèn)定及運(yùn)行監(jiān)測(cè)管理暫行辦 法》的規(guī)定；

3、從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)林產(chǎn)品初加工，并與其他業(yè)務(wù)分別核算。第二、三 條是對(duì)龍頭企業(yè)而言，不是任何一個(gè)企業(yè)只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間符合《農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)認(rèn)定及運(yùn)行監(jiān)測(cè)管理暫行辦法》的規(guī)定，就可以享受免稅的。

4、重點(diǎn)龍頭企業(yè)所屬的控股子公司，其直接控股比例超過(guò)50%（不含）的，且控 股子公司是從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和農(nóng)林產(chǎn)品初加工，并與其他業(yè)務(wù)分別核算的，可以享受重點(diǎn)龍頭企業(yè)優(yōu)惠政策。

（二）重點(diǎn)龍頭企業(yè)的優(yōu)惠是對(duì)項(xiàng)目免稅。如果龍頭企業(yè)同時(shí)是新技術(shù)企業(yè)，企業(yè) 可以選擇一項(xiàng)最優(yōu)惠的政策執(zhí)行，不得兩項(xiàng)累加執(zhí)行。

（三）重點(diǎn)龍頭企業(yè)減免稅的管理

1、符合減免稅條件的龍頭企業(yè)需提出減免稅申請(qǐng)，經(jīng)主管區(qū)國(guó)稅局審核批準(zhǔn)后執(zhí) 行。未經(jīng)批準(zhǔn)的一律不得自行減免稅。

2、企業(yè)在減免稅期間，必須按照統(tǒng)一規(guī)定報(bào)送納稅申報(bào)表和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān) 資料，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督檢查。

3、企業(yè)在享受減免稅期間，減免稅的條件如果發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，根據(jù)變化情況依法確定是否繼續(xù)給予減免稅。

關(guān)于對(duì)農(nóng)業(yè)稅收規(guī)定

一、飼料：

（一）單一大宗飼料。指以一種動(dòng)物、植物、微生物或礦物質(zhì)為來(lái)源的產(chǎn)品或其副產(chǎn)品。其范圍僅限于糠麩、酒糟、魚粉、草飼料、飼料級(jí)磷酸氫鈣及除豆粕以外的菜子粕、棉子粕、向日葵粕、花生粕等粕類產(chǎn)品。

（二）混合飼料。指由兩種以上單一大宗飼料、糧食、糧食副產(chǎn)品及飼料添加劑按照一定比例配置，其中單一大宗飼料、糧食及糧食副產(chǎn)品的參兌比例不低于95%的飼料。

（三）配合飼料。指根據(jù)不同的飼養(yǎng)對(duì)象，飼養(yǎng)對(duì)象的不同生長(zhǎng)發(fā)育階段的營(yíng)養(yǎng)需要，將多種飼料原料按飼料配方經(jīng)工業(yè)生產(chǎn)后，形成的能滿足飼養(yǎng)動(dòng)物全部營(yíng)養(yǎng)需要(除水分外)的飼料。

（四）復(fù)合預(yù)混料。指能夠按照國(guó)家有關(guān)飼料產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)要求量，全面提供動(dòng)物飼養(yǎng)相應(yīng)階段所需微量元素(4種或以上)、維生素(8種或以上)，由微量元素、維生素、氨基酸和非營(yíng)養(yǎng)性添加劑中任何兩類或兩類以上的組分與載體或稀釋劑按一定比例配置的均勻混合物。

（五）濃縮飼料。指由蛋白質(zhì)、復(fù)合預(yù)混料及礦物質(zhì)等按一定比例配制的均勻混合物。原有的飼料生產(chǎn)企業(yè)及新辦的飼料生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)憑省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的飼料質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具的飼料產(chǎn)品合格證明，向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)省級(jí)國(guó)家稅務(wù)局審核批準(zhǔn)后，由企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免征增值稅手續(xù)。飼料生產(chǎn)企業(yè)飼料產(chǎn)品需檢測(cè)品種由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)本地區(qū)的具體情況確定。2001年8月1日前免稅飼料范圍及豆粕的征稅問(wèn)題，仍按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂“飼料”注釋及加強(qiáng)飼料征免增值稅管理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[1999]39號(hào))執(zhí)行。

自2001年8月1日起執(zhí)行。

摘自（財(cái)稅[2001]121號(hào)）

二、其他農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料免征增值稅：

（一）農(nóng)膜。

（二）生產(chǎn)銷售的除尿素以外的氮肥、除磷酸二銨以外的磷肥、鉀肥以及免稅化肥為主要原料的復(fù)混肥（企業(yè)生產(chǎn)復(fù)混肥產(chǎn)品所用的免稅化肥成本占原料中全部化肥成本的比重高于70%）。“復(fù)混肥”是指用化學(xué)方法或物理方法加工制成的氮、磷、鉀三種養(yǎng)分中至少有兩種養(yǎng)分標(biāo)明量的肥料，包括僅用化學(xué)方法制成的復(fù)合肥和僅用物理方法制成的混配肥（也稱摻合肥）。

（三）生產(chǎn)銷售的阿維菌素、胺菊酯、百菌清、苯噻酰草胺、芐嘧磺隆、草除靈、吡蟲啉、丙烯菊酯、噠螨靈、代森錳鋅、稻瘟靈、敵百蟲、丁草胺、啶蟲脒、多抗霉素、二甲戊樂(lè)靈、二嗪磷、氟樂(lè)靈、高效氯氰菊酯、炔螨特、甲多丹、甲基硫菌靈、甲基異柳磷、甲（乙）基毒死蜱、甲（乙）基嘧啶磷、精惡唑禾草靈、精喹禾靈、井岡霉素、咪鮮胺、滅多威、滅蠅胺、苜蓿銀紋夜蛾核型多角體病毒、噻磺隆、三氟氯氰菊酯、三唑磷、三唑酮、殺蟲單、殺蟲雙、順式氯氰菊酯、涕滅威、烯唑醇、辛硫磷、辛酰溴苯精、異丙甲草胺、乙阿合劑、乙草胺、乙酰甲胺磷、莠去津。

（四）批發(fā)和零售的種子、種苗、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)。

自2001年8月1日起執(zhí)行。

第五篇：地下車位土地清算各地稅收政策匯總0

地下車位土地增值稅處理總結(jié)表

1、北京的規(guī)定（京地稅地[2003]73號(hào)）

2、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函〔2010〕33號(hào)）

2、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問(wèn)題解答）

3、遼寧的規(guī)定（遼地稅函[2009]188號(hào)）

4、黃山的規(guī)定（黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義）

5、青島的規(guī)定（青地稅函[2009]47號(hào)）

6、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）（鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)）

7、河南的規(guī)定（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）

8、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號(hào)）（甬地稅二[2010]106號(hào)）

9、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）

10、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號(hào)）

11、天津的規(guī)定（津地稅地[2011]24號(hào)）

12、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號(hào)）

13、安徽的規(guī)定（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)）

14、新疆的規(guī)定（新地稅函〔2010〕192號(hào)）

15、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的解答）

16、大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號(hào)）

17、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2012〕5號(hào)）（常地稅一便函〔2013〕2號(hào)）（常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀）

18、河南的規(guī)定（豫地稅發(fā)[2005]第16號(hào)）

1、北京的規(guī)定（京地稅地[2003]73號(hào)）

五、出租房地產(chǎn)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，不屬于土地增值稅征稅范圍。

2、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函〔2010〕33號(hào)）

四、關(guān)于停車位收入征收土地增值稅問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租停車位，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不應(yīng)征收土地增值稅；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。

2、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問(wèn)題解答）

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把作為公共配套的地下室，賣給業(yè)主當(dāng)車位，但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，有的開的是銷售不動(dòng)產(chǎn)，有的開的是租賃業(yè)發(fā)票，入銷售收入？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套的地下室建筑面積已分?jǐn)偟剿陧?xiàng)目的業(yè)主所購(gòu)房屋的建筑面積中，在轉(zhuǎn)讓時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何處理，都應(yīng)當(dāng)作為轉(zhuǎn)讓收入一并計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共配套的地下室成本如單獨(dú)核算，其建筑面積沒(méi)有分?jǐn)傔M(jìn)所在項(xiàng)目的業(yè)主所購(gòu)房屋中，在轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)的，是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，應(yīng)視具體情況處理。

3、遼寧的規(guī)定（遼地稅函[2009]188號(hào)）

一、關(guān)于出租地下停車位問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價(jià)值的，視同銷售，征收土地增值稅。

五、關(guān)于地下停車位等取得收入和清算扣除問(wèn)題轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，計(jì)入土地增值稅收入，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。

無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車位取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行。

4、黃山的規(guī)定（黃山市地方稅務(wù)局土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義）

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售的開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

5、青島的規(guī)定（青地稅函[2009]47號(hào)）

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈(zèng)的車庫(kù)、車位因未取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入。

利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車庫(kù)、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)企業(yè)”）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入確認(rèn)時(shí)間按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：

（一）所銷售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；

（二）對(duì)視同銷售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

（三）國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房地產(chǎn)的權(quán)利，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)視其為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

青地稅函[2013]44號(hào)：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知 發(fā)文日期：2013.3.25

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫(kù)等配套設(shè)施取得的收入根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法[1995]6號(hào)）第四條的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂銷售合同，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“開發(fā)項(xiàng)目”）中的車位、車庫(kù)等配套設(shè)施銷售給業(yè)主取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求其當(dāng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室取得的收入，可分別按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例進(jìn)行分割后，對(duì)應(yīng)計(jì)入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅。

可售建筑面積，是指開發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記可供銷售的商品房的建筑面積。

青地稅函[2013]44號(hào)：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引》的通知 發(fā)文日期：2013.3.25

6、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)[2008]207號(hào)）（鄂地稅發(fā)[2008]211號(hào)）

第十七條 對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)扣除范圍的確定。對(duì)清算項(xiàng)目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會(huì)（或社區(qū)）和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?duì)公共設(shè)施的扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，按以下原則處理：……

（四）對(duì)于停車場(chǎng)（車庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用；……

七、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問(wèn)題對(duì)于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，對(duì)其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。

7、河南的規(guī)定（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）

五、關(guān)于地下室、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房者隨房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，在征收土地增值稅時(shí)，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫(kù)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫(kù)按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買者未購(gòu)買房屋但單獨(dú)購(gòu)買了地下室、車庫(kù)、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

豫地稅函〔2010〕202號(hào)：河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2010年6月24日

8、寧波的規(guī)定（甬地稅二[2010]106號(hào)）（甬地稅二[2010]106號(hào)）

九、車位、車庫(kù)、車棚成本的核算問(wèn)題車位、車庫(kù)、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

1、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)等，其核算按照本文第七條清算類型第三類計(jì)算；

2、對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，其核算跟隨主體建筑走，但不并入房屋面積。

七、清算時(shí)房地產(chǎn)類型的分類計(jì)算問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)清算項(xiàng)目暫按以下四種房地產(chǎn)類型分別計(jì)算增值額和增值率：第一類：普通住宅。

第二類：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。

第三類：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫(kù)、車位等。

第四類：?jiǎn)误w別墅。

注：

1、“普通住宅”的認(rèn)定：市區(qū)按照甬政辦發(fā)[2005]104號(hào)文公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其它各地按照當(dāng)?shù)卣嫉臉?biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

2、低層住宅指按照國(guó)家建設(shè)部建標(biāo)[1999]76號(hào)規(guī)定，有天有地、一般為一層至三層的住宅（但不限于三層）。

甬地稅二[2010]106號(hào)：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知 發(fā)文時(shí)間： 2010-6-4

八、地下車位共用面積的分?jǐn)倖?wèn)題為便于掌握和計(jì)算，地下車位共用面積應(yīng)與其它共用面積一起合并分?jǐn)偟秸麄€(gè)清算項(xiàng)目的可售面積中。

9、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）

（二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)未無(wú)償移交給全體業(yè)主的，其相關(guān)成本、費(fèi)用不予扣除。

（解讀：人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)無(wú)償移交給全體業(yè)主的證明材料，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告。）

二、車庫(kù)（位）

1、問(wèn)：車庫(kù)（位）在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？

答：就我們目前了解的情況，車庫(kù)（位）存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，產(chǎn)權(quán)是不明確的，因不涉及轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征收范圍，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。地下人防設(shè)施的面積以人防部門實(shí)地標(biāo)注的面積為準(zhǔn)，相關(guān)的成本、費(fèi)用可參照人防定額站確定的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，因無(wú)法建造地下人防而繳納的易地建設(shè)費(fèi)在計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能予以扣除。

（理由如下：第一，按照人防法的規(guī)定，新建房必須按規(guī)定配建地下人防設(shè)施，平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。這是房開企業(yè)的法定義務(wù)；第二，發(fā)改委對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文中不包括地下人防設(shè)施的內(nèi)容，建造地下人防的面積及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)等另有立項(xiàng)批文予以明確；第三，單建的人防工程不征收土地增值稅，配建的地下人防同樣不屬于土地增值稅的征收范圍。目前，各地對(duì)地下人防的成本、費(fèi)用都是予以扣除的，而對(duì)房開企業(yè)以長(zhǎng)期租賃形式取得的收益是否確認(rèn)收入存在不同的看法，現(xiàn)全省統(tǒng)一將人防拿出來(lái)可能需要一定的緩沖期，請(qǐng)各地做好解釋工作，盡快實(shí)現(xiàn)。）

二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫(kù)和部分地下車庫(kù)（位）。清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

江蘇省土地增值稅政策口徑解答

（三）3、問(wèn)：地下人防的成本確認(rèn)，外省（市）是怎么操作的？

答：上期口徑解答明確全省統(tǒng)一對(duì)利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。同時(shí)明確不能扣除易地建設(shè)費(fèi)。為慎重起見，日前請(qǐng)示了總局，得到的答復(fù)是對(duì)無(wú)法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。經(jīng)了解，北京市統(tǒng)一明確了建成后地下人防設(shè)施的移交規(guī)定，房開企業(yè)按規(guī)定移交的予以扣除相關(guān)成本，不移交的不扣除。廣東、山東兩省對(duì)此暫未作出明確規(guī)定。

就目前了解的情況，我省尚無(wú)統(tǒng)一的人防移交規(guī)定，現(xiàn)對(duì)利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的規(guī)定，暫作如下規(guī)定：一是允許扣除易地建設(shè)費(fèi)。二是對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。

江蘇省土地增值稅政策口徑解答

（四）10、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2013〕2號(hào)）

4、無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（車位）清算后銷售確認(rèn)問(wèn)題房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（車位）永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用。

11、天津的規(guī)定（津地稅地[2011]24號(hào)）

四、關(guān)于地下車庫(kù)收入與成本歸集的問(wèn)題實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫(kù)，可視其具體情況按以下方法確定：

（一）有產(chǎn)權(quán)且對(duì)外銷售的車庫(kù)，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫(kù)開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除。

（二）轉(zhuǎn)讓車庫(kù)使用權(quán)年限與所購(gòu)房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，可視同銷售，應(yīng)歸集相應(yīng)的收入和成本。

以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。

津地稅地[2011]24號(hào)：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問(wèn)題的通知發(fā)文日期：2011年9月14日

12、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)[2010]235號(hào)）

十七、車位、車庫(kù)、車棚成本的核算問(wèn)題車位、車庫(kù)、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：

1、對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)等，其核算作為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)同其他不動(dòng)產(chǎn)一樣計(jì)算土地增值稅；

2、對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，其取得的使用權(quán)租金收入不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，其分?jǐn)偟某杀尽①M(fèi)用、稅金等不允許作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除。

13、安徽的規(guī)定（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)）

八、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時(shí)向買受方附贈(zèng)地下車庫(kù)（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈(zèng)的，該地下車庫(kù)（車位）相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計(jì)征土地增值稅時(shí)允許按規(guī)定計(jì)算扣除。

14、新疆的規(guī)定（新地稅函〔2010〕192號(hào)）

你局《關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（石地稅發(fā)〔2010〕41號(hào)）收悉。經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，現(xiàn)答復(fù)如下：地下人防設(shè)施、地下建筑等，屬于地上建筑物的范疇，因此，對(duì)其銷售轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

15、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的解答）

問(wèn)題一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的車庫(kù)（車位）是否征收土地增值稅？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配套的車庫(kù)（車位），如轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或提供車庫(kù)（車位）長(zhǎng)期使用權(quán)且使用年限和房地產(chǎn)的使用年限相同的，其取得的收入應(yīng)并計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅。

16、大連的規(guī)定（大地稅函[2008]188號(hào)）

土地增值稅扣除項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須建造且無(wú)償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施。非營(yíng)利性的公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設(shè)施、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無(wú)償供全體業(yè)主使用的車位、車庫(kù)、會(huì)所等房產(chǎn)。

納稅人開發(fā)的，無(wú)償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀尽⒏黜?xiàng)開發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。

17、常州的規(guī)定（常地稅一便函〔2012〕5號(hào)）（常地稅一便函〔2013〕2號(hào)）（常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀）

1、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目中建造的不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)按以下原則處理：（1）建成后無(wú)償移交全體業(yè)主的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)、但不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，不屬于土地增值稅征稅范圍，其收入不計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入，其相關(guān)成本、費(fèi)用也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

5、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地下建筑物成本如何處理？

地下建筑可作為物業(yè)管理用房、儲(chǔ)藏室和車庫(kù)等用途，從計(jì)算土地增值稅的角度，地下建筑物可劃分為四類：一類是未經(jīng)許可建設(shè)的地下建筑，二類是作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，三類是可售地下建筑，四類是許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑。

對(duì)未經(jīng)許可建設(shè)地下建筑，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為扣除項(xiàng)目金額。

對(duì)作為公共配套設(shè)施（包括可扣除的人防設(shè)施）的地下建筑，按規(guī)定予以扣除。

對(duì)可售地下建筑面積，按照已售面積配比扣除。

對(duì)于許可建設(shè)但不屬于公共配套設(shè)施且無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證（銷售、預(yù)售許可證）的地下建筑，房產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅，因此其收入不屬于土地增值稅征收范圍，相應(yīng)的成本也不予扣除。

計(jì)算其成本時(shí)，分兩步確認(rèn)地下建筑成本：第一步計(jì)算各類型地下建筑物成本，考慮到我市地下人防、地下車庫(kù)均可以辦理國(guó)有土地使用權(quán)證書，因此在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照占地面積法或者總建筑面積法分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也按照土地成本的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算。對(duì)于其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，如果納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)，能夠直接準(zhǔn)確歸集的，按照直接歸集的成本確定；對(duì)于未能直接歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照地下建筑物面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)成本。

第二步加上應(yīng)分?jǐn)偟目煽鄢才涮自O(shè)施成本，按照各地下建筑物面積占該項(xiàng)目剔除可扣除公共配套設(shè)施面積后的總建筑面積比例計(jì)算各類型地下建筑物應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)。

八、公共配套設(shè)施費(fèi)

1、人防工程問(wèn)題常政發(fā)〔2007〕136號(hào)規(guī)定“新建民用建筑依法按規(guī)定比例修建的防空地下室（以下統(tǒng)稱依法配建的人防工程）的所有權(quán)屬于國(guó)家。履行人防法定義務(wù)以外建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑（達(dá)到人防工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求的最低標(biāo)準(zhǔn)）的所有權(quán)屬于投資者。”“國(guó)家投資建設(shè)的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部門負(fù)責(zé)申辦房地產(chǎn)登記；履行人防法定義務(wù)以外由社會(huì)投資者出資建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑，無(wú)論是單建式還是結(jié)建式，由投資者負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記。”房地產(chǎn)企業(yè)依法配建的人防工程移交人防主管部門的，其成本費(fèi)用可以扣除。經(jīng)咨詢民防局，依法配建的人防工程應(yīng)具備以下資料：（1）人防工程建設(shè)許可文件；（2）標(biāo)注人防面積的地下室總平圖；（3）人防工程的測(cè)繪報(bào)告；（4）竣工驗(yàn)收證明書；（5）人防工程交接登記表。

房地產(chǎn)企業(yè)在繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)后取得依法配建人防工程所有權(quán)的，在有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入時(shí)扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

6、問(wèn)：車庫(kù)（位）在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何確認(rèn)收入和成本、費(fèi)用？

答：就我們目前了解的情況，車庫(kù)（位）存在三種情形：一是，利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，經(jīng)省局請(qǐng)示總局答復(fù)如下，對(duì)無(wú)法按規(guī)定將建成的人防設(shè)施移交給人防部門的，不能扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。因此，省局對(duì)我省利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）暫作如下規(guī)定：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。

二是，作為公共配套設(shè)施使用的車庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

三是，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫(kù)（位），包括地上單獨(dú)建造的車庫(kù)和部分地下車庫(kù)（位）。清算時(shí)，按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

常州市地稅局法規(guī)處土地增值稅清算政策解讀 發(fā)文日期：：2010-10-28

18、河南的規(guī)定（豫地稅發(fā)[2005]第16號(hào)）

第四條 銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。銷售不動(dòng)產(chǎn)包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。非普不能減免，合并的話，看是否是一個(gè)整體項(xiàng)目。

非普不能減免，合并的話，看是否是一個(gè)整體項(xiàng)目。