第一篇：內外資房地產企業所得稅政策

國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知

國稅發[2003]83號

2003-07-09

為了加強房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題通知如下：

一、關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

2、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

3、采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（五）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

1、將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

2、將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。

二、關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再 計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

三、關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題

（一）下列行為應視同銷售確認收入

1、將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

2、將開發產品轉作經營性資產；

3、將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

4、以開發產品抵償債務；

5、以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

（二）視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。

（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序

1、按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

2、由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

3、按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題

房地產開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

房地產開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸房地產開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

五、關于成本和費用的扣除問題

房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

下列項目按以下規定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規定在稅前 進行扣除。

1、屬于成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

2、屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。

（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

（七）廣告費和業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除。

（八）折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

六、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。

本通知自2003年7月1日起執行。此前發生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執行。

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知 國稅發[2006]31號

2006-03-06

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款 于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理：

1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配 至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額 應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；

2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；

3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業

所得稅管理問題的通知

國稅發【2001】142號

2001-12-20

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局，廣東、海南省地方稅務局，深圳市地方稅務局：

為加強外商投資房地產開發經營企業所得稅管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》（以下簡稱稅法）的有關規定，現將外商投資企業和外國企業（以下簡稱企業）從事房地產開發經營業務有關所得稅管理問題，通知如下：

一、企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅

二、企業預售房地產的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發【1995】153號）的規定，預征企業所得稅。

三、企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。

四、房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

（一）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。

（二）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

（三）采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收 入的實現。

（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日，為銷售收入的實現。

五、企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定：

可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用?？偪墒勖娣e是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確規定的面積。

六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。

七、企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。

企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經記提的房屋折舊，不得在售出時再作成本、費用扣除。

八、境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。

上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發【1999】242號）的規定執行。

九、凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。

十、本辦法自發文之日起執行。此前已經銷售房地產但未匯算的企業，按本通知進行匯算。

國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營

征收所得稅有關問題的通知

國稅發［1995］153號

1995-08-03

根據<中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法>(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關規定,現將外商投資企業從事房地產開發經營繳納所得稅的有關問題通知如下：

一、關于稅收待遇問題

專業從事房地產開發經營的外商投資企業,不屬于稅法第七條和第八條所規定的生產性外商投資企業,不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇.二、關于實際經營期起始日期的確定問題

專業從事房地產開發經營的外商投資企業,應以其首次取得房地產開發經營項目之日, 確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產,經營之日.如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前,則應以其營業執照簽發之日確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產,經營之日.三、關于預售房地產所取得的預收款征收企業所得稅的問題

(一)從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產并取得預收款的,當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額,并按季預征所得稅,待該項房地產產權轉移,銷售收入實現后,再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額,按預繳的所得稅額計算應退補稅額.(二)各省,自治區,直轄市和計劃單列市主管稅務機關可按照本條第(一)款,制定對從事房地產開發,經營的外商投資企業預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法,并報國家稅務總局備案.

第二篇：內外資企業所得稅統一

論我國內外資企業所得稅合并及其影響

摘要：2008年我國開始實行“兩稅合并”，統一了內外資企業所得稅。從內外 資企業所得稅的差異入手，分析了兩稅合并的歷史背景，兩稅分立存在的問題，兩稅合并的必要性，進而提出要順利推進企業所得稅“兩法”合并，應考慮內外 資企業使用統一的所得稅法、統一并適當降低企業所得稅稅率、統一和規范稅前 扣除辦法和標準以及統一稅收優惠政策，實行“產業優惠為主，區域優惠為輔”，“間接優惠為主，直接優惠為輔”等新稅收優惠內容，總結兩稅合并對我國經濟 的各種影響2008年1月

1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的出 臺改寫了我國近

30年的內外資企業兩稅分制的歷史，“兩稅合并”順應時代的潮流而產生，它是對我國現行企業所得稅制的一種調整和改革，這將意味著我國

內外資企業在公平、公正的基礎上展開競爭。

一、內外資企業所得稅合并的歷史背景

1.國際背景

隨著世界經濟一體化步伐的加快，各國普遍采取一個經濟開放政策，倆促

進本國經濟的發展，謀求更多的國際貿易機會，而中國隨著社會主義市場經濟 制度的建立，現在的中國比起改革開放初期，基礎設施條件好，國內市場廣闊，建設資金充足，法律法規健全，特別是加入世貿組織以后，中國與其他國家開

放程度不斷提高，貿易交融程度日漸加深，國外的商品已源源不斷地流入中國

市場。在這種經濟全球化的趨勢下，中國已不必靠稅收優惠來吸引外資發展經 濟。

經濟全球化，要求自由、公平、平等，而內資企業在任何地方的所得稅稅 率都是

33％，外資企業在特區所得稅稅率為15％，在沿海

14個開放城市是24％。這種給予外資企業的超國民待遇是違反

WTO要求的。而目前由于內外資

企業所得稅率不等而減少的財政收入超過1500億元，甚至會大都啊2000億元。

如果我們繼續采取內外有別的稅制，將不利于民族參與競爭，不利于整個民族 企業發展。因此，在全球化背景下，兩稅合并異常迫切。

2.國內背景

目前，我國經濟處于一個高速增長期，經濟發展速度平穩上升，平均經濟 增長率達到

8％，國家稅收收入從1994年的5000億上升到2006年的37000

億，財稅狀況的良好態勢為“兩稅合并”提供了良好的基礎和條件。國家財政

收入的大幅增加，是國家有能力承擔“兩稅合并”可能帶來的種種問題和對財

政的沖擊。我國經濟穩步發展，財政收入逐步提高，這對稅制的改革提供力強

大的國力保障，在這種背景下，國家財政和企業的承受能力比較強，是改革的 最佳時機。

二、內外資企業所得稅分立存在的問題

1.違背了公平原則，抑制了內資企業的發展給予外資企業更多的所得稅優惠，雖然在一定程度上吸引了外商的投資，緩解了建設資金的不足，促進了國民經濟的發展，但由于對外資企業的優惠遠 遠高于內資企業，內資企業的實際稅負高于的潮流

2自 20世紀80年代美國里根政府掀開世界稅制改革的序幕開始，稅制改革 外資企業，使得內外資企業的競爭

不在同一起跑線上。這對原本起步較晚，在資金、技術、管理等方面處于劣勢 的內資企業來說猶如雪上加霜，很多企業慘淡經營甚至破產或轉產到利潤較

低、外資不屑一顧的行業。這都嚴重地挫傷了內資企業的積極性，抑制了內資 企業的發展。

2.加劇了國民經濟在地區上合產業上的不平衡

在改革開放初期，對外資企業的稅收優惠呈現出由經濟特區到沿海經濟特

區再到內地的逐漸減少的梯狀過程，這就使得大量外資涌入經濟實力相對雄厚 的東部地區，使東部地區與中西部地區的經濟差異進一步加大。同時，由于對 外資企業的稅收優惠主要集中在工業，而我國原本相對薄弱的農業服務業及基

礎設施建設，由于稅收優惠較少，很難吸引到更多的投資，這又使國民經濟產 業結構的不平衡進一步加劇。

3.造成了稅款的流失

由于內外資企業的稅負不平衡，一大批內資企業為了謀求出路，通過各種 途徑進行假合資、假合并或者把自己轉移到境外在投資到境內。國內企業到境

外注冊一下，在回來就變成了外資企業，享受優惠政策。由于大量假外資享受 著本不該享受的稅收優惠政策，造成了國家稅收的大量流失，最終會導致經濟 的畸形發展，這也違背了國家稅收優惠的初衷。

三、內外資企業所得稅合并的必要性

1.合并內外資企業所得稅順應世界稅制改革的浪潮席卷了世界的諸多國家，企業所得稅改革一直是各國稅制改革的重要內 容。

各國已減稅為主要內容的企業稅制改革，在一定程度上影響到我國吸引外

資的稅收優勢，弱化了我國所得稅制對外資的吸引力，同時也進一步加大了我 國所得稅制改革的緊迫性，并影響了我國企業所得稅制改革的方向。在世界降 低了所得稅稅率的大環境下，我國的所得稅制改革不能逆潮流而動，否則會影

響國際資本向我國的流動。因此，我國應合并內外資企業所得稅，順應國際稅 率水平下降得總體趨勢。

2.內外資企業所得稅合并符合我國經濟市場化的要求

內外資企業分別實行兩套所得稅制是在我國改革開放初期急切需要大規

模引進外國資本和技術的特定經濟和歷史條件下決定的，隨著改革開放的深 化，我國企業已進入或將大規模進入國際市場、參與國際競爭，這種稅負輕重 有別的所得稅制有悖于國民待遇原則，尤其不利于我國國有企業真正成為市場 的主體，不利于現代企業制度的建立，不利于同外國企業同等條件下的國際競 爭。我國的社會主義市場經濟體制逐步完善，市場機制在資源配置中的基礎作 用不斷增強，市場競爭也越來越充分。市場競爭要求公平競爭，稅負公平要求 各類企業的所得稅在稅率，稅基優惠政策等方面享有同等待遇。

3.合并內外資企業所得稅是體現世貿組織國民待遇原則的首選方案

從許多國家企業所得稅的情況看，雖然有些國家制定列一些針對外資企業

所得稅優惠政策，但是對外資企業和本國投資者投資的企業分別實行兩套所得 稅制的國家并不多見。我國加入世界貿易組織后，對外開放的大環境發生了新 的變化，面臨著必須全面提高對外發放的質量和水平，而在經歷了二十年的努

力后，我國已經有經驗和能力在更寬領域、更高層次上利用外資。在這樣的新 形勢下，要使國民經濟在更廣的范圍和更深的層次上與世界經濟融為一體，就 必須在遵守國際規則、履行國際義務方面進行法律的強制性約束。包括企業所 得稅在稅收法規必須符合世貿組織的要求和我國做出的承諾。為解決加入世界 貿易組織后內外資企業不公平競爭的問題，我國盡快合并內外資企業所得稅不 僅是必要的，也是可能的。

四、合并內外資企業所得稅的方法及措施

1.內資企業、外資企業適用統一的企業所得稅法

改革開放初期，我國資金、物資短缺，吸引外商投資的環境和條件較差，只有通過實行稅收等優惠政策吸引外商投資。一直以來，我國實行內外資企業 所得稅雙軌制的政策，外商投資企業的名義稅負是15％，內資企業的名義稅負是33％，內資企業的稅負是外資企業的兩倍，這使得內資企業享受不到國

民待遇，外資企業反而享受超國民待遇。隨著我國投資環境的不斷改善，特別 是加入

WTO后國民待遇原則的全面實施，我國對外商投資企業實行的優惠政策 會逐步淡化。2007年3月

16日以“兩稅合并”為主旨多的《企業所得稅法》

在全國人大第五次會議上審議通過，內外資企業所得稅稅率將統一為25％，這也將為內外資企業創造一個平等競爭的市場環境。

2.統一并適當降低企業所得稅稅率，建立“低稅率、高效率”的新稅制

借鑒目前內資所得稅法中的有關規定，采取全額累進稅率的形式，這樣既

可以比較之金額的反應橫向公平原則，又能較好的體現縱向公平原則，比較符 合我國國情。這樣，新稅制不僅體現了“量能負擔”原則，而且與目前所得稅

征管模式非常接近，操作性強，可以順利實現新舊稅制的銜接。

33﹪的企業所 得稅稅率水平，對于不享受稅收優惠政策的企業來說是偏高的，應當適當降低，但從目前企業所得稅在整個稅收體系中的地位看，不應使企業所得稅的總量下 降，企業所得稅收入規模過小。會導致實施稅收優惠政策的空間非常有限，不 利于所得稅政策宏觀調控功能的發揮。

3.統一和規范稅前扣除方法和標準 現行的企業所得稅制對內資企業的歧視，主要表現為稅前扣除標準不同，其中最突出對內資企業影響最大的就是職工工資支出和福利支出的列支標準 與外資規定的不同，直接影響到內外資企業對人才的競爭。

統一內外資企業稅前扣除標準。如企業發生合理的工資薪金支出準予扣

除，取消計稅工資，將“計稅工資總額”調整為“工資薪金總額”，企業發生的職工教育經費支出，不超過工資薪金總額 2.5﹪的部分，準予扣除；超過部

分，準予以后納稅結轉扣除。調整業務招待費的稅前扣除，企業發生的與 生產經營有關的業務招待費支出，按照發生額的60﹪扣除，但最高不得超過 當年銷售（營業）收入的5‰；統一廣告費和業務宣傳費的稅前扣除，廣告費

和業務宣傳費支出不超過當年銷售（營業）收入

15﹪的部分，準予扣除，超

過部分，準予在以后納稅結轉扣除；明確公益性捐贈支出稅前扣除的范圍 和條件，企業發生的公益性捐贈支出，在利潤總額12﹪以內的部分，準

予在計算應納稅所得額是時扣除。

4.統一稅收優惠政策

以產業優惠為主，區域優惠為輔，特別對高薪技術企業更要加大優惠，對

外商投資企業的稅收優惠將過去的全面優惠變為特定優惠。稅收優惠應最大限 度地結合企業營造公平競爭的市場環境，而優惠的程度要從國情出發，結合整

體投資環境來考慮。以間接優惠為主，直接優惠為輔。從實踐上看，減免稅的直接優惠措施效

果并不理想，它要受稅收饒讓、資本輔出國稅率高低、稅收管轄等國際稅收因 素的制約，難以使外國投資者直接受益，優惠的稅金白白補貼了投資者所在國

政府。因此，統一后的新稅制借鑒國際慣例，采取稅收抵免、虧損結轉、加速

固定資產折舊、在投資退稅等間接優惠措施，這些措施不受國際稅收因素的制

約能真正達到使投資者直接受益的稅收優惠目的。

五、內外資企業所得稅合并后對我國經濟的影響

1.有利于對整體產業結構的調整

兩稅合并后，許多稅收優惠政策都將退出歷史舞臺，取而代之的將是以產

業為主的稅收優惠政策。這不僅會使國內企業在投資時更注意投資的方向，也

會引導外資企業逐步向我國鼓勵的產業轉

型。高附加值，高科技等國家鼓勵的 產業都將享受到優惠，而那些低附加值、高耗能、高污染的企業，即使如今身

處開發區、高新區，即使打著外資外企的旗號，也不能被惠及，這一優惠的轉 換使中外企業站在同一舞臺上，以行業為向導的稅收優惠將同時影響內外資企 業。內資企業可能會更多地考慮進入享受優惠的行業，而外資企業會舍“大陸

貨”而顧稅收優惠行業。這對整體產業結構調整大有裨益。

目前東、中、西部獲得的投資比重嚴重失調，這一方面是由于各地資源情

況不同，另一方面更是由于過去政策向東部沿海傾斜造成的。“兩稅合并”后，企業可能會開始調整戰略布局，東部和沿海地區的區域優惠會逐漸被淡化，而

中、西部地區將以豐富的資源，相對廉價的勞動力成本等受到一定的青睞。

2.有利于減少我國稅款的流失

兩套所得稅制外資的待遇遠遠高于內資企業的，使得很多內資企業，紛紛

通過各種途徑出國門，為自己披上“外資”的外衣，然后再回到國內投資，享

受優惠政策，造成了大量稅款流失，兩稅合并減少假合資、假合作問題。比如 我的浦東。浦東有很多優惠，有些企業就是在浦東注冊，經營在浦東以外，這 種地域優惠制度還有什么用處呢？這種制度對外資也是不利的，因為中間有魚 目混珠的問題，使外資沒有得到更多的實惠。所以兩稅合并既減少了我國稅款 的流失，有避免了這些問題的存在。

3.有利于增強我國吸引高新技術及短缺資源開發、運用方面投資的國際 竟爭力

“兩稅合并”的稅收優惠與國家的產業政策金緊密相連，積極引導外商投

資方向，體現了國家的產業發展戰略，從而提高了我國稅收優惠政策的效益和

質量，增強我國吸引高新技術及短缺資源開發，運用方面投資的國際竟爭力。

4.有利于徹底消除國際雙重征稅“兩稅合并”后，我國的稅收優惠政策可以由直接減免方式向間接調控式 減免過度。這樣不僅可以徹底消除國際雙重征稅，還能真正達到使投資者直接 受益的稅收優惠目的。

5.有利于我們引進外資

“兩稅合并”是根據我國利用外資和國內經濟發展的形勢，所得稅優惠政

策效益等情況對我國外資優惠政策所作的一種調整，并不旨在取消涉外稅收優

惠。只要在政策實施的過程中措施得當，做好配套的調整工作，“兩稅合并’

不僅不會造成外商的大規模撤資，從長遠看，還有利于我們的引資。

在企業所得稅法領域，我國實行的內外有別的雙軌制，這種“內外有別”

主要體現在企業所得稅的稅基不同、稅前扣除標準不同、稅率不同、稅收優惠 政策不同等方面，從長遠來看，特別是從市場經濟體制的基本要求來看，這種 “雙軌制”不應當長期存在，加快企業所得稅“兩法”合并形勢迫切。這是建

立統一、完善的社會主義市場經濟體制的迫切需，是增強我國企業競爭力的需 要，同時還是稅收公平原則的要求。

參考文獻

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[J].今日湖北（理論版），2007（5）

第三篇：房地產企業所得稅政策業務問題解答

房地產企業所得稅政策業務問題解答（第12期 總第30期）

索引號：***-2011-04-0076

產生日期：2011-12-30 來源：

納稅指南宣傳?？?/p>

第12期（總第30期）

杭州市國家稅務局納稅指南編委會編

2011年6月13日

編者按：國稅機關對房地產企業開展的納稅評估中，發現不少房地產企業由于不熟悉企業所得稅政策業務，稅收遵從上出現了這樣那樣的問題，本期特選取較有代表性的問題進行解答。

房地產企業所得稅政策業務問題解答

問：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）的規定，房地產開發產品交付使用即認定為完工產品，就要確認收入，結轉成本，進行所得稅的清繳。有的企業只有部分開發產品交付使用，并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設，這種狀況是否可以暫緩結算？

答：不可以?！秶叶悇湛偩株P于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當應納稅所得額。

該規定與《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定的關于完工產品確認的三個條件：“

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案

（二）開發產品已開始投入使用

（三）開發產品已取得了初始產權證明”并不矛盾。開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工）應納稅所得額。

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）文件第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

因此，產品已經交付入住就說明開發產品已經完工，具備結算計稅成本的條件，應當根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定調整完工產品的應納稅所得額。

問：房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入，如何預繳季度企業所得稅？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

1、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

2、開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

3、開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

問：在實務操作中，經常有房地產開發企業利用地下基礎設施形成的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本，是否可以分攤到可售面積中？在企業所得稅方面是如何處理的？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發間接費。應按成本對象，區分開發產品是否已完工，對上述所發生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣除已銷開發產品的計稅成本。

問：房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，在計算出預計毛利額、計入當期應納稅所得額時，能否扣除企業發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅？若能扣除，在哪個環節扣除？是在計算毛利額前，還是直接扣減當期應納稅所得額？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額，計入當期應該納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。

問：房地產開發企業將所開發產品用做抵償債務，企業所得稅應如何處理？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

問：有些開發產品未出售而是由房地產企業直接出租，是否要作視同銷售？

答：房地產企業的開發產品尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前直接出租的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入實現，出售時再按銷售開發產品確認銷售收入實現。

問：在房地產產品未售罄的情況下，怎樣分攤計稅成本？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第四篇：內外資企業所得稅合并

北京交通大學

內外資企業所得稅合并對中國經濟的短期影響

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目錄

一、背景分析...............................................................................1 1.內外資企業所得稅合并........................................................1 ? 兩稅合并的背景..............................................................1 ? 新企業所得稅的主要內容..............................................1 2.國際社會要求我國人民幣升值壓力大.................................2

二、對總體發展的影響................................................................3

三、對國外直接投資（FDI）的影響...........................................4

四、對國家財政收入的影響........................................................5

一、背景分析

1.內外資企業所得稅合并

? 兩稅合并的背景

2008年1月1日以前，我國的企業所得稅按內資、外資企業分別立法，外資企業適用1991年七屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》，內資企業適用1993年國務院發布的《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》。

隨著我國國民經濟的快速發展，這種給予外資超國民待遇制度的負面影響逐漸增加。一方面使民族工業遭遇制度打壓，導致內資企業和自然人的創業銳志受挫，也導致我國資本外逃嚴重，有相當一部分外逃資本在維爾京群島、西薩摩亞和開曼群島等地(免稅區)設立公司后，再以“外資”身份回流，以取得與外資相同的“超國民待遇”。另一方面，我國的外匯儲備2006年2月超過日本。2006年年底達到一萬億美元”。，外貿順差擴大，同時外貿摩擦增加。而“假外資”的回流，導致我國資本項下的外貿順差進一步擴大，增加了我國國際收支平衡的難度。所有這些，終于使我國政府于2006年12月24日將內、外資企業所得稅合并的新企業所得稅法《中華人民共和國企業所礙稅法》首次提交第十屆全國人大常委會審議，并在2007年3月16日十屆全國人大五次會議上通過。

統一后的《中華人民共和國企業所得稅法》于2008年1月1日起施行。新的企業所得稅法體現了“四統一”：一是內外資企業統一實行新的企業所得稅法；二是統一適用新的企業所得稅率；三是進一步統一和規范稅前扣除辦法和標準；四是統一稅收優惠政策，實行“產業優惠為主，區域優惠為輔”的新稅收優惠體系。

? 新企業所得稅的主要內容

第一、內外資企業所得稅進行合并后，首次引進了“居民企業”以及“非居民企業”的相關概念。根據國際上目前通用的做法，新的企業所得稅法采用了規范的“居民企業”和“非居民企業”概念來對納稅人的身份加以界定，并嚴格以法人主體作為標準來進行納稅。

第二、收入總額的口徑發生了變化。在新的企業所得稅中，采用了寬口徑的收入總額概念。也就是說將企業以貨幣形式與非貨幣形式從各種來源取得的收入都計入到收入總額的范疇，然后減去如財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金等等。

第三、在新稅法中，統一將內外資企業所得稅的稅率設定為25%。以實現提高我國企業競爭力以及吸引外商投資的目的。

第四、改變了傳統的稅收優惠政策。一，新稅法放寬了地域的限制，擴大了對環保的優惠政策，并且對于那些國家重點扶持和鼓勵投資的領域，可以根據企業投資額的一定比例抵扣應納稅所得額。

二、和以前的直接減免稅優惠政策相比，新稅法采用了替代性的優惠政策。對于安置殘疾人員和國家鼓勵安置的其他就業人員所支付的工資，可以在計算應納稅所得額時進行扣除。此外，新稅法還規定，因企業對資源進行綜合的利用，生產符合國家相關產業政策規定的產品時所取得 的收入，也可以在計算應納稅所得額時加以扣除。

三、新的企業所得稅不僅取消了地方性所得稅稅收優惠政策，而且取締了對經濟特區、上海浦東新區和經濟技術開發區以及產品出口外商企業與生產性外資企業的免征、減半征收或定期減免所得稅的稅收優惠政策。更重要的是，對于那些在現行稅法制度下享受低稅率以及定期減免稅優惠政策的老企業，要求其五年內過度到新的稅率，保證在市場經濟體制下所有內外資企業的平等競爭。

2.國際社會要求我國人民幣升值壓力大

中國所承受的人民幣升值壓力不僅是經濟問題,確切的說是各國政府間的政治博弈。

其中，人民幣升值的外部壓力主要來自美國。近幾年,美國由于國內經濟結構問題而使經濟增長緩慢,造成中美貿易不平衡,貿易出現逆差。美國政府把此歸因于中國的匯率政策,認為正是因為中國實行了盯住美元匯率政策,使得美元貶值的積極效用沒能全面發揮,反而增強了中國企業的出口競爭力,刺激了中國產品的出口。因此,美國極力想通過迫使人民幣升值,美元相對貶值,來達到既能減輕其外債負擔,又能刺激其產品出口的目的。如果人民幣對美元大幅度升值,一方面可以極大地削弱中國產品在美國市場的價格優勢,阻止中國產品大量涌人美國;另一方面,提高美國公司投資中國的投資成本和使中國的生產成本上升,以抑制美國公司將生產基地轉移到中國。按照美國人的大國歷史發展觀,經濟大國必然變成軍事大國和政治大國,最后成為世界霸主。因此,美國要保持世界霸主的地位,就必須遏制任何潛在競爭對手的發展,并且要采取先發制人的戰略。

二、對總體發展的影響

? 充分發揮稅收作為政策工具對經濟的調節功能

國家稅收具有籌集財政收人和調控(調節)經濟兩大基本功能，政府征稅會影響納稅人對消費、儲蓄、投資以及勞動等行為的選擇，因此，稅收是政府進行資源配置的基本手段，稅收具有投資指向作用?？梢院侠眍A期的是，“兩稅”合并后，外逃資本以“假外資”回流將失去利益驅動，這種調節的效果將在一定程度l緩解我國資本項下外貿順差擴大的壓力。

新稅法建立“產業優惠為主、區域優惠為輔”的新稅收優惠體系，將投資指向高新技術開發與利用及環保、節能、節水、安全生產、循環經濟等領域的投資。因此，“兩稅”合并對我國經濟的某些方面將會產生比較明顯的效果。

當前，由房地產熱及積極財政政策拉動的經濟結構失衡已經凸顯。要想依靠對單一稅種的調整來實現對經濟的調整，其作用顯然是十分有限的。在我國，要充分發揮稅收調節經濟的作用，需要調整稅制結構，逐步建立以所得稅為主體的稅收體系。

? 釀造企業公平競爭環境

社會和諧的基礎是公平，而稅收公平又是社會公平的具體體現。稅收公平有兩個方面的含義：一是普遍征稅，指每一個社會公民無一例外都要履行納稅義務；一是平等征稅，即稅制應以同等的方式對待條件相同的納稅主體，如果稅制能夠使納稅入之間的經濟能力不因稅收發生變化，則這一稅制就被認為是公平的”。稅收的不公平導致稅收不遵循行為的發生，其后果是比較嚴重的。

2005年初，國家稅務總局和《中國稅務》雜志社公布了2004中國納稅500強企業排行榜，其中，外企納稅百強的總納稅額幾乎零增長”1。一方面是六成外企虧損，另一方面，來自中國大陸投資的外資額卻節節高攀。2004年，中國吸引的外商直接投資達606億美元，連續2年成為全球吸引外商投資額僅次于美國的國家。

2005年全國外資企業銷售收入77 024億元，占全國銷售收入總量的37．5％；2005年外資企業繳納各類稅款6 391億元，占全國稅收總量的20．7％。內資銷售稅負率約為17．43％，外資銷售稅負率約為8．3％”o。因此，內資企業整體稅負是外資企業整體稅負的2倍多。這種狀況無論從經濟上還是心理上，都給處在同一個市場競爭的內資企業投資者帶來沉重負擔。從經濟上，他們面臨著高端人才的流失、技術創新投入不足。這就意味著他們核心競爭力的喪失，在某種程度上，也意味著國家持續發展能力的喪失；從心理上，他們謀求與外資相同的“超國民待遇”或逃稅，假外資流人就是最好的例證。

因此，“兩稅”合并，對內能夠從制度上給內外資企業在同一個市場里競爭創造公平的競爭環境，激發企業和自然人投資者的創業激情，使國內社會更加和諧；對外可以平衡國際收支，在一定程度上減少中國外貿順差，促進國際社會和諧。

? 體現藏富于民、調整經濟結構的政策取向

“在資本配置效率上，民間(市場)往往高于政府，而減稅往往又成為發達國家鼓勵民間財富進入市場的有效手段，因此，此次調低企業所得稅稅率，可視為政府對企業、對市場、對民間財富的進一步尊重和鼓勵””’。內資企業稅負降低，有利于它們輕裝上陣，提高中資企業的全球市場競爭力。減稅還將刺激民間自主

創業，緩解就業壓力；兩稅合并后，我國稅制將從“認身份”的普惠翩轉為“認經營行為”特惠制，從而鼓勵高新產業、擠出高耗能高污染產業，有利于中國產業的整體升級換代。

? 新企業所得稅法的實施對不同行業的發展帶來不同的影響

在“雙軌”制下，我國對內資企業和外商投資企業的所得稅名義稅率都是33%，但是，由于我國對不同行業的企業實行了不同的稅收優惠政策，所以，不同行業的不同企業的實際企業所得稅稅率水平并不完全相同，有的企業執行的是33%的名義稅率，有的企業執行的稅率是低于33%，甚至有的企業還執行的是低于25%的稅率(新企業所得稅法的名義稅率)，所以，新企業所得稅法的頒布和實施對于不同行業所產生的影響是不同的。

總體來看，根據目前各個行業執行的實際稅率水平和相關成本費用扣除規定，在新企業所得稅法實施后，銀行保險、醫藥、汽車(商務車)、鋼鐵、煤炭等行業將從中獲得較大的利益；紡織服裝、食品飲料、高新技術等行業將基本維持在原有稅負水平；部分涉外的企業的稅負水平將因為稅收優惠政策的取消而上升。在所有的行業中，金融保險行業獲得的好處是最大的，主要原因是金融保險行業在“雙軌”制下基本上執行的是33%的名義稅率，同時在成本費用扣除上，金融保險行業采取的是計稅工資制度的限額扣除方式，而金融保險行業的職工平均工資水平遠高于計稅工資，這也相應的提高了金融保險行業的實際所得稅稅率，根據長江證券公司錢錕同志在2006年12月26日新企業所得稅法尚未明確得到通過時所做的分析，金融保險行業的實際稅率水平在38%—41%之間，因此，新企業所得稅法的頒布實施將會使得該行業的凈利潤平均提高幅度在13%—25%左右。

三、對國外直接投資（FDI）的影響

? 兩稅合并，不會影響外資流入

兩稅”合并對外國直接投資(FI)I)的影響外資實際稅率從15％變成25％，內資從33％下降到25％，看上去似乎對外資是一個打擊、對內資是一個利好。這是一種純靜態的分析，并不符合動態的景象。中國的稅率并軌的確從長期看也許會減少一部分外國直接投資一個原因是中國目前相當一部分FDI是僅僅為了享受稅收優惠，而不得不改裝打扮成外資來“稅收套利”的資本，當兩稅合并之后，這些在開曼群島等地設立公司后又重新回到中國投資的國內資本就沒有必要進行“易容”了”。另一原因是，新興市場國家開始新一輪對外資減稅潮，例如一些東盟國家和東歐國家。中國的稅收競爭力需要放在全球范圍內來考慮。

“兩稅”合并，取消對外資的超國民待遇，不會影響外資流人。我國周邊國家和地區，如日本、韓國、臺灣地區、新加坡、印度、越南等的企業所得稅率分別為40％、25％、42％、26％、35％～45％、25％。發達國家如美國和德國的企業所锝稅率分別為30．8％和42．8％。因此，僅從稅率而論，我國吸引外資的優勢不減，稅收優惠其實并不重要，外企更看重的是中國潛在有前景的市場、廉價的勞動力、穩定的政局、高速增長的經濟、豐富的人力物力資源和在中國參與競爭的比較優勢。中國經濟快速發展并不斷開放本身對外資有著巨大的吸引力，它勝過我們給予外資的所有優惠政策。

四、對國家財政收入的影響

? 按照當前的經濟增長情況，從短期內看，企業所得稅收入肯定會減少，進而影響國家的財政收入。從長期看，兩稅合并對經濟發展的促進作用，將會加速財政收入的增長。

任何改革都是需要付出代價的。內外資所得稅法合并本身就是一項改革，因此其所支付的代價是財政短期內的減收。

據預計新稅法實施后，內資企業所得稅法定名義稅率由33％下降至25％，降低了8個百分點；外資企業所得稅法定名義稅率也由33％降低了8個百分點，但由于一些外資企業原來可以享受24％或15％的低稅率優惠，從而其法定名義稅率分別上升了1個百分點和10個百分點?？紤]到新稅法執行后其中一部分外資企業可以繼續按新稅法規定享受高新技術企業優惠稅率和小型微利企業優惠稅率，一部分外資企業可以享受過渡優惠政策，新稅法執行后對外資企業即期財務成本不會造成大的影響。由于總體上降低了法定稅率，提高了稅前扣除標準，如果2008年實施新稅法，與現行稅法的口徑相比，財政減收約930億元，其中內資企業所得稅減收約1340億元，外資企業所得稅增收約410億元。如果考慮對原享受法定稅收優惠的老企業實行過渡措施因素，在新稅法實施當年帶來的財政減收將更大一些，但在財政可承受范圍之內。新稅法實施后，由于實行了總分機構匯總納稅，可能會帶來部分地區稅源轉移問題，對稅源移出地財政有一定影響。2002年實行所得稅分享改革時，我們對跨地區匯總納稅企業的所得稅收入實行了按因素分配和稅款預繳的方法，在一定程度上解決了稅源轉移問題。另外，按照現行一般轉移支付辦法，稅源移出地的財力會自動得到一定補償，隨著中央財政均衡力度的不斷加大，這種補償機制的作用會越來越明顯。

作為一項改革，我們所追求的是它的積極效果。之所以要改革企業所得稅，最主要目的是通過創造公平競爭的環境，使其能夠更好地促進經濟的發展、企業效益的提高。

經過20多年的改革開放，我國綜合國力已明顯增強，經濟處于高速增長時期，企業的整體效益近年來有較大提高，財政收入保持了較好的增長勢頭，為稅制合并創造了良好的宏觀經濟環境。借鑒國際稅制改革經驗，在國家財政和企業的承受能力都比較強的情況下進行企業所得稅改革，統一并下調稅率，讓利于民，不但對國家財政收入影響有限，而且由于新稅法有利于擴大企業所得稅的稅源與稅基，對創業投資、小企業、創新研發等方面支出實行稅收優惠，從長遠看會極大促進經濟的發展，并且增加財政收入。

參考文獻：

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第五篇：統一內外資企業所得稅的意義是什么

一、統一內外資企業所得稅的意義是什么？

1、有利于進一步完善我國社會主義市埸經濟體制；

2、有利于為企業創造公平競爭的稅收環境；

3、有利于促進經濟發展方式轉變和產業結構升級；

4、有利于促進區域經濟的協調發展；

5、有利于提高我國利用外資的質量和水平；

6、有利于推動我國稅制的現代化建設。

二、新企業所得稅法的適用范圍？

在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織為企業所得稅的納稅人，依照本法規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合伙企業不適用本法。

三、新企業所得稅法確定的企業所得稅稅率是多少？

新企業所得稅法確定的企業所得稅稅率為25%。

四、什么是居民企業和非居民企業？

居民企業：是指依照中國法律、法規在中國境內成立，或者依照外國（地區）法律成立但實際管理機構在中國境內的企業均為居民企業。

居民企業應當就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。

非居民企業：依照外國（地區）法律、法規成立而且實際管理機構不在中國境內，但在中國境內設立機構、埸所的，或者在中國境內未設立機構、埸所，但有來源于中國境內所得的企業。非居民企業在中國境內設立機構、埸所的，應當就其所設機構、埸所取得的來源于中國境內的所得，以及發生在中國境外但與其所設機構、埸所有實際聯系的所得，繳納企業所得稅。

非居民企業在中國境內未設立機構、埸所的，或者雖設立機構、埸所但取得的所得與其所設機構、埸所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅。

五、什么是應納稅所得額？

企業每一納稅的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前虧損后的余額，為應納稅所得額。

六、企業的不征稅收入是指什么？

企業的不征稅收入是指財政撥款、依法收取并納入財政管理的行政事業性收費、政府性基金、國務院規定的其他不征稅收入。

財政撥款是指各級人民政府對納入預算管理的事業單位、社會團體等組織撥付的財政資金。

七、什么是企業公益性捐贈？企業發生的公益性捐贈如何扣除？ 公益性捐贈是指企業通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門，用于《中華人民共和國公益事業捐贈法》規定的公益事業的捐贈。公益性社會團體是指同時符合下列條件的基金會、慈善組織等社會團體。

1、依法登記，具有法人資格；

2、以發展公益事業為宗旨，且不以營利為目的；

3、全部資產及其增值為該法人所有；

4、收益和營運結余主要用于符合該法人設立目的事業；

5、終止后的剩余財產不歸屬任何個人或者營利組織；

6、不經營與其設立目的無關的業務；

7、有健全的財務會計制度；

8、捐贈者不以任何形式參與社會團體財產的分配；

9、國務院財政、稅務主管部門會同國務院民政部門等登記管理部門規定的其他條件。

公益事業是指下列事項：

1、救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動；

2、教育、科學、文化、衛生、體育事業；

3、環境保護、社會公共設施建設；

4、促進社會發展和進步的其他社會公共和福利事業。企業發生的公益性捐贈支出，不超過利潤總額12%的部分，準予扣除。

八、新稅法的稅收優惠方式有哪些？

1、稅基優惠：減計收入、免稅收入、加計扣除、加速折舊、虧損彌補等

2、稅率優惠：優惠稅率

3、稅額優惠：減免稅、稅額抵免等

九、可以享受免稅的農林牧漁項目有哪些？

1、蔬菜、谷物、薯類、油類、豆類、棉花、麻類、糖類、水果、堅果的種植；

2、農作物新品種的選育；

3、中藥材的種植；

4、林木的培育和種植；

5、牲畜、家畜的飼養；

6、林產品的采集；

7、灌溉、農產品初加工、獸醫、農技推廣、農機作業和維修等農、林、牧、漁服務業項目；

8、遠洋捕撈。

十、對從事公共基礎設施的稅收優惠？

對《公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄》規定的港口碼頭、機埸、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅。

十一、對環境保護、節能節水的稅收優惠？

對列入國務院有關部門制定的環境保護、節能節水所得稅優惠目錄內的公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅。

十二、對高新技術企業的稅收優惠？

對國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%稅率征收企業所 得稅。高新技術企業是指擁有核心自主知識產權（擁有可以是購買、收購、開發），并同時符合下列條件：

1、產品（服務）屬于《國家重點支持的高新技術領域》規定的范圍；

2、研究開發費用占銷售收入的比例不低于規定比例；

3、高新技術產品（服務）收入占企業總收入的比例不低于規定比例；

4、科技人員占企業職工總數的比例不低于規定比例；

5、高新技術企業認定管理辦法規定的其他條件。

目前國家科技部、財政部、稅務總局已出臺了《高新技術企業認定管理辦法》的通知，明確了高新技術企業的認定條件。

1、在中國境內（不含港、澳、臺地區）注冊的企業，近三年通過自主研發、受讓、受贈、并購等方式，或通過5年以上的獨占許可方式，對其主要產品（服務）的核心技術擁有自主知識產權。

2、產品（服務）屬于《國家重點支持的高新技術領域》規定的范圍；國家重點支持的高新技術領域也已出臺，共分八大領域，分別為電子信息技術、生物與新醫藥技術、航空航天技術、新材料技術、高技術服務類、新能源及節能技術、資源與環境技術、高新技術改造傳統產業。

3、具有大學?？埔陨蠈W歷的科技人員占企業當年職工總數的30%以上，其中研發人員占企業當年職工總數的10%以上。

4、企業為獲得科學技術（不包括人文、社會科學）新知識，創 造性運用科學技術新知識，或實質性改進技術、產品（服務）而持續進行了研究開發活動，且近三個會計的研究開發費用總額占銷售收入總額的比例符合如下要求：

（1）最近一年銷售收入小于5000萬元的企業，比例不低于6%；（2）最近一年銷售收入在5000萬元至20000萬元的企業，比例不低于4%；

（3）最近一年銷售收入在20000萬元以上的企業，比例不低于3%。

其中，企業在中國境內發生的研究開發費用總額占全部研究開發費用總額的比例不低于60%。企業注冊成立時間不足三年的，按實際經營年限計算。

5、高新技術產品（服務）收入占企業當年總收入的60%以上。

6、企業研究開發組織管理水平、科技成果轉化能力、自主知識產權數量、銷售與總資產成長性等指標符合《高新技術企業認定管理工作指引》的要求。

省級科技行政管理部門、財政部門、稅務部門組成本地區高新技術企業認定管理機構，負責本行政區域內的高新技術企業認定工作。

十三、什么是小型微利企業？小型微利企業的稅率是多少？ 小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業，并同時符合下列條件：

1、工業企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過100人，資產總額不超過3000萬元；

2、其他企業，應納稅所得額不超過30萬元，從業人數不超過80人，資產總額不超過1000萬元；

對符合條件的小型微利企業減按20%的稅率征收企業所得稅。

十四、新稅法對企業技術轉讓所得的稅收優惠？

在一個納稅內，居民企業技術轉讓所得不超過500萬元的部分，免征企業所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業所得稅。

十五、對研究開發費用的稅收優惠？

企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在據實扣除的基礎上，按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。

十六、企業安置殘疾人就業有何優惠？

對企業安置殘疾人就業的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除。

十七、對創投企業的稅收優惠？

創業投資企業采取股權投資方式投資于未上市的中小高新技術企業2年以上的，可按其投資額的70%在股權持有滿2年的當年抵扣該創業投資企業的應納稅所得額，當年不足抵扣的，可以在以后納稅結轉抵扣。

十八、新稅法對資源綜合利用的稅收優惠？

企業以《資源綜合利用企業所得稅優惠目錄》規定的資源作為主要原材料，生產國家非限制和禁止并符合國家和行業相關標準的產品 取得的收入，減按90%計入收入總額。

十九、對企業購置環境保護、節能節水、安全生產專用設備的稅收優惠？

對企業購置并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產等專用設備的，該專用設備的投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免，當年不足抵免的，可以在以后5個納稅結轉抵免。

二十、對2007年3月16日前批準成立的企業，按照法律法規規定享受優惠政策的，如何過渡？

自2008年1月1日起，原享受低稅率優惠政策的企業，在新稅法施行后5年內逐步過渡到法定稅率。其中，享受15%稅率的企業，2008年按18%稅率執行，2009年按20%稅率執行，2010年按22%稅率執行，2011年按24%稅率執行，2012年起按25%稅率執行。原執行24%稅率的企業，2008年起按25%稅率執行。

自2008年1月1日起，原享受企業所得稅“兩免三減半”、“五免五減半”等定期減免稅優惠的企業，新稅法施行后繼續按原稅收法律、行政法規及相關文件規定的優惠辦法及年限享受至期滿為止，但因未獲利而尚未享受稅收優惠的，其優惠期限從2008起計算。