第一篇：房地產企業繳納企業所得稅資料（最終版）

房地產企業企業所得稅

一、開辦期間

開辦期指企業被批準籌建之日起至開業之日（營業執照上的設立日期）

國稅函[2009]98號第九條：開辦費未明確列作長期待攤費用的，企業可在開始經營之日的當年一次性扣除，也可按長期待攤費用處理，但一經選定不得改變。

1.業務招待費、廣告費和業務宣傳費

國稅總局公告2012年第15號：企業在籌建期間，發生與籌辦活動有關的業務招待費，可按實際發生額的60%計入開辦費，并在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入開辦費，并按有關規定在稅前扣除。

2.開辦期間不計算為虧損年度

國稅函[2010]79號第七條：企業自開始生產經營年度，為開始計算損益的年度。籌辦期發生的開辦費支出，不得計算為當期的虧損。只能在“開辦費”中歸集。企業開始生產經營的年度，是開始計算損益的年度。如果兩者處于同一年度，則應分別確認籌辦費攤銷及經營年度的開始。

某房開企業2010年3月開始籌建，籌建期歷時15個月，賬簿資料顯示：2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發生開辦費200萬元、300萬元，2011年6月開始生產經營。企業在2011年6月起開始一次性或分期扣除開辦費；2011年度發生了虧損，確認的虧損年度就是2011年度。

（1）該開發企業2010年3-12月、2011年1-5月籌建期分別發生業務招費10萬元、20萬元，分別發生廣告宣傳費30萬元、40萬元；（2）2010年6月投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息支出8萬元計入了開辦費；（3）2011年3月，購建營業樓所支付的設計費、部分材料費共計10萬元計入了開辦費；（4）企業在開始經營之日的當年一次性扣除開辦費。（1）業務招待費支出可按實際發生額的60%計入開辦費，廣告宣傳費按實際發生額計入開辦費；（2）投資方因投入資本自行籌款支付的利息，不計入開辦費，由出資方自行負擔。（3）為購建固定資產所支付的設計費、部分材料費應予資本化，不計入開辦費。

企業2011年一次性扣除開辦費金額為：200+300-（10+20）×（1-60%）-8-10=470（萬元）。

二、預交期間

對房開企業來說，銷售未完工開發產品取得收入時應預交企業所得稅。

1.銷售未完工開發產品取得收入時

房開企業的銷售方式一般包括現房銷售、期房銷售；

現房銷售：房開企業現房銷售業務，會計準則與稅法的規定是一致的； 期房銷售：是指房開企業從取得商品房預售許可證開始至取得大產證為止；將正在建設中的商品房預先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。期房銷售的業務，會計準則和稅法的規定不同，致使房開企業的預售業務在會計處理和稅務處理上存在著很大的差異。國稅發[2009]31號第六條：企業通過簽訂《房地產預售合同》取得收入，應確認為銷售收入的實現。因此，從企業所得稅的角度，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》并收取款項，不管產品是否完工，全部確認為銷售未完工開發產品取得的收入，負有企業所得稅納稅義務。

國稅發[2009]31號第九條：銷售未完工開發產品取得的收入，按預計毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

（2）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

（3）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

國稅發[2009]31號第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

國家稅務總局公告2011年第64號規定：實行查賬征收的企業實際利潤額計算公式為：

實際利潤額=利潤總額+特定業務計算的應納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補以前年度虧損

三、匯算清繳期間

企業所得稅匯算清繳，指納稅人納稅年度終了之日起5個月內，自行計算本年度應納稅所得額和應納所得稅額，確定納稅年度應補或應退稅額。

第一步，計算應納稅所得額

應納稅所得額：會計制度核算的年度利潤總額為基礎，依據稅法規定，計算出納稅調整增加額、納稅調整減少額，按下列公式計算出應納稅所得額。

應納稅所得額=利潤總額+納稅調整增加額-納稅調整減少額+境外應稅所得彌補境內虧損-允許彌補的以前年度虧損

應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損

房開企業在核算企業所得稅時特別政策：

（1）房開經營業務包括土地開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。稅務處理上，除土地開發之外，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或開發產品已開始投入使用，或開發產品已取得了初始產權證明，應視為已經完工。國稅函[2010]201號規定：房開企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，視為開發產品已經完工。房開企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

（2）房開企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入，其成本費用準予扣除；未納入開發產品價內并由企業之外的其他部門單位收取并開具發票的，作為代收代繳款項進行管理，其成本費用不得扣除。

（3）企業所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發產品取得收入可作為計算業務招待費，廣告費和業務宣傳費的基數。

（4）可以預提成本費用的情況：①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同等證明資料前提下，可預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照規定必須配套建造的③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由房開企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。

（5）企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于非營利性且產權屬于全體業主的、無償贈與地方政府及公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用按固定資產進行處理外，其他一律按開發產品進行處理。

（6）企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本。

（7）國稅發[2009]31號第三十三條：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

會計核算中，對于利用地下設施建造的地下車位，利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設施計入了開發成本中；取得上述車庫、車位的轉讓收入，均應作為銷售收入且不得重復扣除成本。

對于采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據合同日期和金額確認租金收入，提前收取的在實際收取租金當期確認租金收入。

（8）企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。確認收入的方法和順序為：①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；③按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確；

第二篇：企業所得稅匯總繳納

企業所得稅的匯總繳納

一、匯總納稅的概念

匯總（或合并）納稅，是一個企業總機構（或集團母子公司，簡稱匯繳企業）和其分支機構（或集團子公司，簡稱成員企業）的經營所得，通過匯總（或合并）納稅申報表，由匯繳企業統一申報繳納企業所得稅。匯繳企業，是指實行匯總（或合并）納稅的總機構（或企業集團）；成員企業，是指參與匯總（或合并）納稅的總機構及其分機構（或集團母公司本部及其子公司）。

匯總納稅分為兩種方式：一種是全額匯總繳納；另外一種是“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”。

二、“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”管理辦法

（一）統一計算。統一計算，是指匯繳企業按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則（以下簡稱《條例》及實施細則）和有關規定，在匯總成員企業的所得稅申報表的基礎上，統一計算應納稅所得額、應納所得稅額。

（二）分級管理。分級管理，是指匯繳企業及成員企業，其企業所得稅的征收管理，由所在地主管稅務機關分別進行屬地監督和管理。

（三）就地預繳。就地預繳，是指成員企業根據《條例》及實施細則和有關政策規定，計算本企業每一納稅的應納稅所得額和應繳納的企業所得稅，并按照規定比例就地預繳部分稅款，年終辦理清算。

母子公司體制的企業集團和總機構，以母公司本部和各級子公司為就地預繳所得稅的成員企業；總分公司體制的企業，以總公司和符合獨立核算條件的各級分公司為就地預繳所得稅的成員企業；匯總納稅的銀行保險企業，以分行（分公司）、支行及相當于支行一級的辦事處（分理處）為就地預繳所得稅的成員企業；其它經國家稅務總局審核批準實行匯總納稅的企業，以審核確定的成員企業，就地預繳所得稅。

成員企業就地預繳所得稅的比例，除另有規定者外，一般為應納稅所得稅額的60%。在經濟特區、上海浦東新區以及西部地區，屬于國家鼓勵的匯總納稅成員企業，可按納稅所得額的15% 就地預繳。總機構各成員企業盈虧相差懸殊，就地預繳稅款與集中清算結果差額較大的，可由總機構報國家稅務總局批準，對個別影響較大的成員企業就地預繳的比例予以適當調整。

匯繳企業所屬成員企業為多層次，即有二級、三級或四級成員企業，并且在同一省、自治區、直轄市和計劃單列市區域內的，以上成員企業就地預繳企業所得稅的比例，是指二級成員企業將所屬成員企業就地預繳的企業所得稅合并之后應達到的比例。如果二級成員企業的所屬企業根據規定的比例就地預繳的企業所得稅匯總后超過規定比例的，省級稅務機關可適當調整二級成員企業所屬企業就地預繳的比例。成員企業技術改造國產設備投資可抵免的企業所得稅額，以成員企業就地預繳的企業所得稅按規定抵免。就地應預繳的企業所得稅不足抵免的部分，經當地稅務機關出具證明，由匯繳企業在集中清算企業所得稅時抵免。

成員企業就地預繳的稅款，應根據稅收法規的有關規定分期預繳，年終進行匯算清繳。其全年實際繳納的所得稅稅款，應等于按規定比例就地預繳的全部稅款。

（四）集中清算。集中清算，是指在終了后，匯繳企業在成員企業企業所得稅納稅申報表的基礎上，合并計算應納稅所得額、應納所得稅額、抵減成員企業就地預繳的當年企業所得稅款后，進行企業所得稅的清算和匯算清繳。

成員企業在總機構集中清算發生的虧損，由總機構在匯總清算時統一盈虧相抵，并可按稅法規定遞延抵補，各成員企業均不得再用本企業以后的應納稅所得額進行彌補虧損。

終了后，成員企業應在規定時間內，向所在地主管稅務機關報送《企業所得稅納稅申報表》及有關財務報告、財務會計報表，并繳足按規定的比例應就地預繳的企業所得稅。“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”匯總納稅方法，自2001年1月1日起執行。

三、全額匯總繳納的企業

下列行業和企業仍按原方式實行全額匯總納稅：由鐵道部匯總納稅的鐵路運輸企業，由國家郵政總局匯總納稅的郵政企業，由中國工商銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國銀行匯總納稅的各級分行、支行，由中國人民財產保險公司、中國人壽保險公司匯總納稅的各級分公司，以及由國家稅務總局規定的其它企業。

四、股權變化成非全資控股的企業不得進行匯總納稅

匯總納稅的成員企業，在企業改組、改造或資產重組過程中，因股權發生變化而變成非全資控股的企業，從股權發生變化的起，就地繳納企業所得稅，不得匯總納稅。股權發生變化的企業，應及時將有關情況報告所在地稅務機關，并辦理相關稅務事項。未向稅務機關報告的，稅務機關有權予以調整補稅，并根據《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定予以相應處罰。

五、匯總納稅的審批機關

（一）匯總繳納企業所得稅，必須報經國家稅務總局批準。各級稅務機關不得違反規定，擅自批準納稅人實行匯總納稅。

（二）匯繳企業和成員企業在同一省、自治區、直轄市和計劃單列市區域內的，是否實行“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務機關決定。

六、匯總納稅企業的稅款預繳

匯繳企業應按月預繳企業所得稅，稅款于次月15日內申報入庫；成員企業應按季預繳企業所得稅，稅款于季度終了15日內申報入庫。匯繳企業和成員企業預繳企業所得稅時，應按當期實際實現數預繳，按實際實現數預繳有困難的，經稅務機關批準，也可以采用其它適當方法。其中，匯繳企業需報經市國家稅務局批準，成員企業需報經區、縣國家稅務局批準，預繳方法一經確定，不得隨意改變。

七、匯總納稅成員企業的納稅申報

（一）凡匯總納稅成員企業，均應向所在地國家稅務局報送納稅申報表，并附財務、會計報表等有關資料。納稅申報表每季度報送一次。納稅申報表與成員企業和單位向上級機構報送的匯總納稅報表指標應一致。

（二）匯總（合并）納稅企業納稅申報。匯繳企業應在終了后4個月內，向所在地主管稅務機關報送匯總后的《企業所得稅納稅申報表》，及有關財務會計報表，并附送各二級成員企業匯總的《企業所得稅納稅申報表》，集中清算，統一辦理匯繳企業所得稅的匯算清繳。

匯繳企業根據匯總企業所得稅納稅申報表統一計算的應納所得稅額，大于成員企業按規定比例在當地預繳的企業所得稅額的部分，由匯繳企業在規定時間內補繳；小于成員企業在當地預的企業所得稅額的部分，由匯繳企業抵繳下一統一計算的應繳企業所得稅額。

（三）北京市匯總納稅成員的納稅申報：

1.匯總（合并）納稅的逐級申報制度。企業要根據稅收法規定，按季、按年向當地稅務機關報送企業所得稅納稅申報表（包括附表，下同）和有關財務會計報表。匯總（合并）納稅企業的所得稅納稅申報實行逐級匯總（合并）制度。

（1）終了后2個月內，成員企業應向所在地稅務機關報送所得稅納稅申報表，并附有關財務會計報表。納稅申報表一式三份。成員企業所在稅務機關受理成員企業的納稅申報，對成員企業報送的納稅申報表進行審核、簽字蓋章后，其中一份留存，另兩份交與成員企業。成員企業將簽字蓋章后的納稅申報表一份留存，一份報送上一級企業或機構。

(2)成員企業的上一級企業或機構，應將匯總后的納稅申表（含本級經營業務應申報的內容）一式三份，并附成員企業的納稅申報表和本級納稅申報表及有關財務會計報表，報送當地稅務機關。當地稅務機關對企業本級納稅申報表、匯總申報表進行邏輯審核，簽字蓋章后，依上述程序逐級匯總（合并）上報，直至匯繳企業。上級企業或機構，其本級的納稅申報表為一式二份，一份稅務機關留存，一份交企業備查。

（3）終了后 4個月內，匯繳企業應將逐級上報匯總（或合并）的納稅申報表（含本級），并附本級的納稅申報表、成員企業的納稅申報表和有關財務會計報表，報送所在地稅務機關。匯繳企業所在地稅務機關依據匯繳企業報送的納稅申報表辦理所得稅匯算清繳。（4）對未經所在地稅務機關簽字蓋章的成員企業納稅申報表，匯繳企業在辦理納稅申報時，其所在地稅務機關應當拒絕受理，取消該成員企業當年的匯總（或合并）納稅資格，并要求成員企業在所在地稅務機關就地征稅。

2.凡經國家稅務總局批準，在外埠實行匯總（或合并）納稅的企業，實行“定期申報、年終審核、統一審查”的監督辦法。即：成員企業依照其總機構所在地稅務機關核定的納稅申報期限和所得稅款預繳辦法，按期向我市主管稅務機關報送申報表。終了后兩個月內，主管稅務機關應依照規定，對成員企業納稅申報表進行審核，確定無誤后簽字蓋章，并按規定留存和返回成員企業。

3.按照北京市國稅局《關于調整企業所得稅納稅申報期限問題的通知》（京國稅二[1999]113號）文件規定，一般成員企業應于終了后兩個月內在當地稅務機關完成納稅申報，負有匯總業務的二級成員企業申報時間可延長至終了后三個月內。考慮到經營人壽保險業務的保險企業的經營特點，我市行政區域內經營人壽保險業務的保險企業，企業所得稅納稅申報時間可延至終了后六個月內，負有匯總業務的二級成員企業可延至終了后五個月內，一般成員企業可延至到終了后四個月內。

4.成員企業應按規定時間向所在地稅務機關報送《企業所得稅申報表》及有關財務報告和其它有關資料，進行納稅申報，并按規定的比例就地繳納稅款。成員企業應按稅法規定辦理清算，實行多退少補，清算后全年實際繳納的稅款應等于當年實際實現的應納所得稅額乘以總局規定的就地入庫比例。匯繳企業除提供成員企業所在地稅務機關證明外，還應向主管稅務機關提供成員企業納稅申報表及財務決算報表，以及經主管稅務機關審核的投資抵免額和已抵免的額度，按市局規定的程序，報經稅務機關批準后抵免。匯繳企業所屬成員企業為多層次的，如果二級成員企業的所屬企業根據總局規定比例就地預繳的企業所得稅匯總后超過總局規定比例，報市局批準后，可適當調整二級成員企業所屬企業就地預繳的比例。在經濟特區上、上海浦東新區匯總納稅成員企業，在當地按應納稅所得額的15%預繳，在京的匯繳企業按應納稅所得額18%預繳企業所得稅。

5．在本市行政區域內，原則上以成員企業為單位，實行“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”的征收管理辦法，有特殊情況的，報市國稅局批準后，可采用以下征收辦法：（1)匯繳企業和成員企業都在本市行政區域內的，報經市國稅局批準，可采用原辦法征收企業所得稅。（2)報經國稅局批準，對在外省（市）匯繳，而成員企業在本市行政區域內的企業，可以省級公司為單位，實行“統一計算、分級管理、就地預繳、集中清算”的征收管理辦法納稅。

6.凡有享受西部地區企業所得稅優惠政策成員企業的匯繳企業，按規定在京申報納稅時，應將享受西部地區優惠政策的成員企業和其它企業分別核算、分別填寫《企業所得稅納稅申報表》，分別適用稅率，分別進行匯總（合并）納稅，享受西部地區企業所得稅優惠的成員企業和其他成員企業的盈虧不得互相彌補。

關于匯總繳納企業所得稅系列政策解讀

近幾年來，為貫徹執行好匯總、合并繳納企業所得稅的政策，本著既要支持企業改革，又要有利于稅收管理的原則，國家稅務總局陸續制定了一系列加強匯總、合并繳納企業所得稅征收管理的規章制度。并制訂了統一計算、分級管理、就地預交、集中清算的匯總納稅方法，但是由于總公司或母公司（以下簡稱總機構）征收地和成員企業管理地的不一致，征收與管理脫節，加之層次多，操作復雜，監管難度大，容易造成管理上的漏洞和稅款流失。其中還存在地方稅務機關越權審批的現象，下面我們將就近些年下發的關于匯總繳納企業所得稅的政策進行一下系統整理和分析。

一，可申請實行匯總納稅企業的范圍

在國家稅務總局新下發的國稅函[2006]48號文中，對申請實行匯總納稅企業的范圍進行了明確，規定以下五種企業可申請匯總納稅。

（一）國務院確定的120家大型試點企業集團；

（二）國務院批準執行試點企業集團政策和匯總納稅政策的企業集團；

（三）《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則規定的鐵路運營、民航運輸、郵政、電信企業和金融保險企業（含證券等非銀行金融機構）；

（四）文化體制改革的試點企業集團；

（五）匯總納稅企業重組改制后具集團性質的存續企

業。

二、匯總（合并）納稅的審批權限

在國稅發[2000]第185號文件中規定：匯總（合并）繳納企業所得稅，必須報經國家稅務總局批準。各級稅務機關沒有批準匯總（合并）繳納企業所得稅的權力。這里需要注意，國稅函[2002]226號有特殊規定：匯總（合并）納稅的成員企業層次較多、且二級以下成員企業（指二級成員企業）所屬一個省、自治區、直轄市和計劃單列市區域內的，除另有規定者外，二級以下成員企業的范圍，由所在省級國家稅務局根據總局的有關規定審核確定。

這里還需要注意的是，納稅人不能擅自擴大匯總（合并）納稅的成員企業范圍，對于新辦的分支機構，必須報請國家稅務總局申請。如果是二級以下的成員企業需報請省級國家稅

務局。

另外：匯總納稅的成員企業，在企業改組、改造或資產重組過程中，因股權發生變化而變成非全資控股的企業，從股權發生變化的起，就地繳納企業所得稅。

三、如何申請匯總（合并）納稅

企業應在申請匯總（合并）納稅的3月31日以前，向國家稅務總局提出匯總（合并）納稅的申請報告，同時抄送企業所在地省級稅務機關。

這里需要注意的是：匯總（合并）納稅成員企業和匯繳企業，應分別在當地稅務機關辦理稅務登記。如成員企業和匯繳企業發生股權比例等有關稅務登記內容的變化，應及時按有關規定在當地稅務機關辦理變更登記和相關的稅務事項。

四、匯總納稅的企業稅前扣除的規定

1、匯總納稅成員企業取得的境外所得，不得參加匯總納稅，應按有關規定單獨申報，就

地計算抵免或補繳企業所得稅。

2、實行工效掛鉤工資制度的匯總納稅企業，成員企業應將國家財政勞動部門批準的工效掛鉤方案和上級機構核定的分解方案，報所在地主管稅務機關備查，其工資支出按規定扣除。工效掛鉤方案未報稅務機關備案的，可視同為非工效掛鉤企業，其工資支出按照國家規定的計稅工資標準扣除。

3、企業租入設備、資產的租賃費，可據實扣除，但屬于融資租賃的，除另有規定外，應按固定資產進行管理，分期計提折舊。

這里需要注意的是：由上級機構以經營租賃方式統一租賃的設備，撥付成員企業使用的，其相關費用由上級機構扣除。需要分解到使用單位扣除的，由上級機構提供租賃合同和租賃設備分配清單，報所在地省級稅務機關批準后執行。租賃設備的上級機構為總機構的，報國家稅務總局批準后執行。另外：由上級機構統一購買、租賃的設備撥付成員企業使用的，其成員企業在使用過程中實際發生的設備修理費，可由成員企業按有關規定計算扣除。

4、總機構集中支付的廣告費，在其集中支付的廣告費扣除限額內據實扣除，超過部分應在總機構當年計征所得稅時進行納稅調整，并可按規定無限期向以后結轉。

5、總機構集中支付的宣傳費和公益救濟性捐贈，可參照集中支付的廣告費的扣除辦法在所得稅前計算扣除，但超過標準部分不得向以后結轉扣除。

五、匯總納稅企業的適用稅率的規定

成員企業在低稅率地區的，審批匯總納稅時，原則上不納入匯總納稅的范圍。由于企業的經營管理和核算特點，需將在低稅地區的成員企業納入匯總納稅范圍的，總機構若在高稅率地區，其在低稅率地區的成員企業，統一按總機構的稅率匯總納稅；總機構在低稅率地區的，區內、區外成員企業必須分別核算，分別按規定稅率計算繳納企業所得稅，不能分開核算的，統一按33%的稅率征收所得稅。

這里需要提醒注意的是：對實行匯總（合并）納稅企業，一律由省級成員企業申請辦理享受西部大開發稅收優惠政策的有關手續。實行匯總（合并）納稅的企業應當將西部地區的成員企業與西部地區以外的成員企業分開，分別匯總（合并）申報納稅，分別適用稅率。

六、非獨立核算企業申報地點的選擇

非獨立核算分支機構按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，由核算地統一納稅。對核算地發生爭議的，分情況處理：

（一）總分機構均在一省范圍內的，由省級稅務機關明確納稅申報所在地；

（二）總分機構跨省市的，由國家稅務總局

明確納稅申報所在地。

七、成員企業預繳企業所得稅的相關規定

（一）、需要進行就地預繳的成員企業

母子公司體制的企業集團和總機構以母公司本部和各級子公司為就地預交所得稅的成員企業；總分公司體制的企業以總公司和符合獨立核算條件的各級分公司為就地預交所得稅的成員企業；匯總納稅的銀行保險企業，以分行（分公司）、支行及相當于支行一級的辦事處（分理處），為就地預交所得稅的成員企業；其他經國家稅務總局審核批準實行匯總納稅的企業，以審核確定的成員企業，就地預交所得稅。

（二）、就地預繳的比例

成員企業就地預交企業所得稅的比例，除另有規定者外，一般為應納所得稅額的60%.在經濟特區、上海浦東新區、以及本部地區屬于國家鼓勵的匯總納稅成員企業，可按應

納稅所得額的15%就地預交。

這里考慮總機構各成員企業盈虧相差懸殊，規定：就地預交稅款與集中清算結果差額較大的，可由總機構報國家稅務總局批準后，對個別影響較大的成員企業就地預交的比例予以

適當調整。

這里還需要注意的一點是，省級稅務機關可以根據國家稅務總局的規定，適當的調節二

級以下成員企業的預繳比例。

（三）、就地預繳的相關規定

終了后，成員企業應在規定時間內，向所在地主管稅務機關報送《企業所得稅納稅申報表》及有關財務報告、財務會計報表，并繳足按規定的比例應就地預交的企業所得

稅。這里需要注意兩點：

1.成員企業就地預繳的稅款，應根據稅收法規的有關規定分期預繳，年終進行匯算清繳。其全年實際繳納的所得稅稅款，應等于按規定比例就地預交的全部稅款。

2.成員企業技術改造國產設備投資可抵免的企業所得稅額，以成員企業就地預交的企業所得稅按規定抵免。就地應預交的企業所得稅不足抵免的部分，經當地稅務機關出具證明，由匯繳企業在集中清算企業所得稅時抵免。

八、匯總企業清算發生虧損的處理

匯總納稅的企業匯總后為虧損的，其虧損額由總機構用以后的匯總所得按規定彌補。

這里需要注意的是，在總機構進行匯總清算發生的虧損，必須由總機構統一進行盈虧抵補，各成員企業不得用以后納稅的應納稅所得額進行彌補。

九、不適用“統一計算、分級管理、就地預交、集中清算”的企業

（一）由鐵道部匯總納稅的鐵路運輸企業；

（二）由國家郵政總局匯總納稅的郵政企業；

（三）由中國工商銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國銀行匯總納稅的各級分行、支行；

（四）由中國人民財產保險公司、中國人壽保險公司匯總納稅的各級分公司；

（五）國

家稅務總局規定的其他企業。

這里有一個特殊情況：如果匯繳企業和成員企業在同一省、自治區、直轄市和計劃單列市區域內的，是否實行“統一計算、分級管理、就地預交、集中清算”的征收管理辦法，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務機關決定。

第三篇：辦稅實際操作：如何繳納企業所得稅

辦稅實際操作：如何繳納企業所得稅？

（１）企業所得稅的納稅。

企業所得稅的納稅，自公歷１月１日起到１２月３１日止。納稅人在一個納稅的中間開業，或由于合并、關閉等原因使該納稅的實際經營期不足１２個月的，應當以其實際經營期為一個納稅；納稅人清算時，應當以清算期間作為一個納稅。

（２）企業所得稅的納稅地點。

企業所得稅由納稅人向其所在主管稅務機關繳納，所在地即納稅人的實際經營管理地。當企業的注冊地與實際經營管理地不一致時，以實際經營管理地為納稅地點。

①聯營企業、股份制企業實行先稅后分原則，在其經營所在地納稅。

②鐵路運營、民航運輸、郵電通信企業，分別由鐵道部、民航總局、郵電部于北京集中繳納所得稅。

③中國工商銀行、中國農業銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國投資銀行、交通銀行分別由總行于北京集中繳納。

④中國人民保險公司分別由總公司、省分公司于總、分公司所在地集中繳納。

（３）企業所得稅的納稅辦法。

繳納企業所得稅實行按年計算、分月或分季預繳、年終匯算清繳、多退少補的征納辦法。具體納稅期限由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小，予以核定。

①分月或分季預繳。

納稅人應當在月份或者季度終了后１５日內，向其所在地主管稅務機關報送會計報表和預繳所得稅申報表，并在規定的期限內預繳所得稅。納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一應納所得稅額的１／１２或１／４，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。②年終匯算清繳。

企業所得稅的年終匯算清繳，在年終后４個月內進行。納稅人應在終了后４５日內，向其所在地主管稅務機關報送會計決算報表和所得稅申報表，辦理年終匯算清繳。少繳的稅款，應在下一內補繳；多預繳的稅款，可在下一抵繳。預繳方法一經確定，不得隨意更改。

第四篇：房地產企業如何計算企業所得稅

房地產企業如何計算企業所得稅？

在線提問：我公司是一家房地產集團公司，在全國各地成立了70多家房地產項目公司。大多數項目公司的企業所得稅由國稅機關管理，還有少數2002年之前成立的項目公司所得稅由地稅機關管理。國稅和地稅機關在執行企業所得稅政策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執行政策時差別也很大。最典型的是企業所得稅預繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確?

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業所得稅。

（2）企業取得預收賬款繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（3）提而未繳的營業稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（4）房地產企業發生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（5）開發產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（6）預繳企業所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補。

（7）房地產企業的企業所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（8）已經交付的開發產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（9）房地產企業因缺少資金而與其他公司合作開發，根據合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業所得稅。

（10）房地產企業向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（11）從2008年起，房地產企業的開發產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。該規定只適用于2008年以后完工的開發產品。對于2007年底前完工的開發產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），作視同銷售處理。

解答精要：從你提出的問題來看，你對房地產企業所得稅政策還是很有研究的。由于2008年以前內外資企業所得稅分別適用不同的所得稅政策，加之有許

多政策本身不夠明確，導致各地稅務機關在執行時口徑不一。現針對你提出的問題，分別解答如下：

（1）無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業所得稅。

（1）不對。

本期應預繳所得稅=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率－彌補以前虧損

只有應納稅所得額大于零，才需預繳稅款。

匯算清繳應納稅額=[會計利潤+（期末預收賬款－期初預收賬款）×預計利潤率+其他納稅調整－彌補以前虧損]×25%

（2）企業取得預收賬款繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。

（2）不對。《營業稅暫行條例實施細則》第二十八條規定，以預收款方式銷售不動產的，其營業稅納稅義務發生時間為取得預收款的當天。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）對土地增值稅納稅義務發生的時間有同樣的規定。本期應納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅，屬于本期應承擔的稅費，不能理解為預繳，按照權責發生制原則，應當直接計人“主營業務稅金及附加”科目，并在稅前扣除。

（3）提而未繳的營業稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。

（3）不對。《國家稅務總局關于（中華人民共和國企業所得稅納稅申報表）的補充通知》（國稅函[2008]1081號）（新申報表填表說明）文件明確，按照本期應負擔的營業稅及附加無論是否繳納均可在稅前扣除。

（4）房地產企業發生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。

（4）不對。期間費用是無法對象化的，不可能也無必要與收入、預收款對應。期間費用可以據實扣除（相關支出需要作納稅調整的，按照稅法規定處理）。

（5）開發產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。

（5）《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009）31號）規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定

確認：

①采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收人的實現。

②采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

③采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

④采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

A．采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

B．采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款子收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

C．采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

D．采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

以上規定與《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國

稅函[2008]875號）有抵觸，并且很難操作。該文件規定，除《企業所得稅法》及實施條例另有規定外，企業所得稅確認商品銷售收入，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則。企業銷售商品確認收入必須同時滿足下列條件：①商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；②企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計量；④已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

該文還強調，符合上款收入確認條件，如果銷售商品采取預收款方式的，應當在發出商品時確認收入。商品房在沒有交付之前，實際控制權仍在房地產開發商，不符合收入確認的條件，這一點所得稅處理與會計處理相同，故不應確認收入。

如果嚴格按照《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）操作，需要作一系列納稅調整處理。例如，采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。而完工產品的會計處理是將首付款及按揭貸款作預收賬款處理，在實際交付商品房時結轉收入。企業需要嚴格區分完工產品的預收賬款和未完工產品的預收賬款，對于未完工產品的預收賬款暫按計稅毛利率確認所得，實際完工符合計稅收入確認條件時，重新按照已收價款確認計稅收入和對應的成本，收入與成本之間的差額調增應納稅所得額。前期預收賬款按計稅毛利率確認的應納稅所得額需作納稅調減處理。將這部分開發產品實際交付并核算收入、成本時，前期計稅收入與計稅成本的差額還需再次作納稅調減處理。對于產品完工后簽訂的銷售合同，取得的預收賬款不按計稅毛利率確認所得，而應按照收到或應該收到款項時作為計稅收人并調增所得，同時按照已收款項占房屋價款的比例計算對應的成本并調減所得，在實際交付產品并核算收人的，前期已作納稅調整的金額還應作相反方向的納稅調整。

為了簡化處理，建議：無論是完工產品還是未完工產品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008）875號）執行（與會計處理一致），在確認收入之前取得的預收款，均需按照計稅毛利率確認應納稅所得，實際結轉收入的再作納稅調減處理。

（6）預繳企業所得稅時，不允許彌補以前虧損。以前虧損只能在年終匯算清繳時彌補

（6）不對。《國家稅務總局關于確認企業所得稅收人若干問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，預繳所得稅時，實際利潤總額應扣除不征稅收入、免稅收入以及以前的虧損，再計算預繳稅款。

（7）房地產企業的企業所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。

（7）不對。土地增值稅是以項目作為征稅的對象，而企業所得稅是針對納稅人的一個納稅的全部所得作為征稅對象。只有費用，沒有收入的企業，也必須辦理匯算清繳，計算出虧損額，用于以后彌補。

（8）已經交付的開發產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。

（8）《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）規定，房地產開發企業發生的以下幾項預提（應付）費用外可以在稅前扣除。

①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（9）房地產企業因缺少資金而與其他公司合作開發，根據合作合同約定的支付的資金占用費不能在稅前扣除，只能在稅后分配。合作方取得的資金占用費視同股息所得，免征企業所得稅。

（9）以上是《國家稅務總局關于印發{房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法）的通知》（國稅發[2009]31號）作出的規定。建議雙方簽訂“借款合同”、“項目管理咨詢合同”。

（10）房地產企業向非金融部門支付的利息，不得超過同期同類銀行貸款利率，其利率執行標準按照同期同類銀行貸款的基準利率，不含浮動利率。

（10）《國家稅務總局關于企業貸款支付利息稅前扣除標準的批復》（國稅函

[2003]1114號）規定，同期同類銀行貸款利率，是指中國人民銀行發布的同期商業銀行貸款的基準利率、浮動利率。實際操作中，具體執行標準由主管稅務機關規定。

（11）從2008年起，房地產企業的開發產品轉作自用，不再視同銷售確認資產轉讓所得。該規定只適用于2008年以后完工的開發產品。對于2007年底前完工的開發產品轉為自用的，應當適用《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），作視同銷售處理。

（11）不對。無論開發產品何時完工，只要在2008年1月1日以后轉作自用的，均不再視同銷售處理。《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）規定，房地產企業將開發產品轉為自用或出租的，不作視同銷售處理。對2008年1月1日以前發生的上述業務，2008年1月1日以后尚未進行稅務處理的，也不再處理。

第五篇：淺論房地產企業所得稅管理

近幾年，房地產市場發展迅猛，這對于提升國民經濟總體運行質量，改善國民居住條件起到極大的促進作用。房地產業的稅收收入已成為地方收入的主要來源，強化房地產企業的稅收管理已成為稅務部門的共識，而事實上當前房地產企業管理現狀卻不容樂觀，從日常征管掌握和專項評估了解的情況看，房地產企業的所得稅管理還存在諸多問題，需要認真研究解決。

一、房地產企業所得稅管理存在的問題

（一）企業方面存在問題:

當前房地產企業在所得稅申報方面普遍存在故意少申報收入多申報成本、費用，少計當期應納稅所得的現象。具體包括以下幾方面：

1、隱匿預收房款。有幾種方式，一是將預收購房者的預付款掛在“其他應付款”等往來賬上，或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入；二是用自收憑證收取預收房款，存入非基本賬戶或其它銀行卡上，故意打埋伏，這種做法隱蔽性較強。故然開發企業最終會因購房者需要開具發票而作收入處理，但明顯減少了當期收入，減少當期應繳稅金；三是將預收的定金以購房者的名義存入銀行改頭換面不作預收款申報收入等等。

2、延遲結轉收入。大多數開發企業都以辦理竣工決算為收入結轉的時點，通過延遲辦理竣工決算拖延收入結轉的時間，或者部分開發企業以款項收齊開具正式發票為結轉收入的時點，收入確認由企業人為控制，這兩種做法在房地產企業較為普遍，總局新的31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效的遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。

3、成本費用支出不實。房地產企業的成本費用項目多，構成復雜，專業性強。因此雖然大都數企業成本費用的列支取得的票據是合法的，但稅務部門審核時對其支出的真實性和合理性難以準確界定。主要有四種情形：一是開發項目分期進行，對先期開發部分的成本確認困難。；二是實際開發成本超出預算的企業不能提供確鑿的證據。有部分企業存在開發成本的實際支出數明顯超過工程預算，企業一般只提供最終的決算資料，并不能提供相關的合同變更書，給出成本增加的合理理由，由中介機構出具的房地產企業決算資料因各自的利益關系和原因并不能真實反映企業的實際開發成本，由此給稅務部門的審核帶來難度；三是人員變動頻繁，公司前后的管理模式和資料的保管出現脫節。房地產開發項目立項后或已開盤銷售后，一些企業因投資人之間合作關系不佳或實際運作時資金困難等諸多因素撤資換人，由此帶來投資人和企業財務人員變動頻繁，相關資料保管不善，對審核中發現的有些問題無法給出合理的解釋，造成稅務部門審核難；四是部分期間費用的支出數額過大，與實際經營需要不相符。這種情況也較為普遍，有些企業費用中出現大量的辦公費支出、勞保用品支出以及工資支出等，沒有附物品采購明細，沒有許多的人員用工，明顯存在以虛開、代開的發票或工資支出單列支各種隱性支出使不合法變為合法的現象。

4、人為多結轉銷售成本。主要有兩種現象：一是加大先期開發成本費用。現有的大部分開發企業均為項目開發，開發項目雖不大，但多數分期滾動開發，這就給企業人為加大先期開發費用有機可趁。企業在整個開發項目完工前按土地出讓合同分期付清土地出讓金、拆遷補償費，在項目開發前期付清規劃設計費等前期工程費、基礎設施建設費，企業全部計入開發成本，不按分期開發的項目分配計算當期的開發成本，必然加大本期計稅成本。二是按預算預估開發成本。房地產開發企業會十分注重資金的時間價值，在未形成工程決算時，一般不會按合同總價款全額支付工程款，因此開發企業也就無法取得對方的合法票據，他們會從自身利益考慮根據已付的工程款計算開發成本，或者干脆按工程預算計算開發成本。這兩種方式都違背了《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發（2000）84號）文件第三條及總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）第八條第4、5款要求開發產品成本必須真實、合法的基本原則，由此帶來同樣的后果就是加大可售面積單位工程成本，和已銷開發產品的計稅成本，減少了當期應納稅所得。

5、混淆期間費用和開發成本的界限。主要表現在：一是混淆開辦費和開發成本、期間費用的界限。有些開發企業將正常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、添置的固定資產等均作為開辦費，待工程開工后作為期間費用一次性稅前扣除；二是混淆當期費用和開發成本的界限。最常見的是將成本對象完工前發生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支，售樓部、樣板房的裝修費用未單獨核算時企業未記入開發成本直接作期間費用稅前扣除。

6、財務核算欠規范。會計科目設置和運用的較為隨意，多數房地產企業都未設立“開發產品”科目，對完工的確認從財務資料上無法判斷。“預收賬款”、“其他應付款”等往來科目的運用較為隨意。預收房款時繳納的地方稅金直接記入“主營業務稅金及附加”，在2005年

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。

以前稅前扣除，未通過“遞延稅款”這一過渡科目核算。

7、視同銷售行為不確認收入。企業一般對這類行為不會主動向稅務部門申報，被稅務部門檢查或評估發現后再確認收入，如以房屋回建的形式作為拆遷戶的補償、將開發產品轉作固定資產、用土地使用權換取開發產品等等，不作少記當期收入。

8、利用關聯關系轉移利潤。一是成立仍屬于自已的房地產銷售公司，轉移利潤少繳稅。二是關聯企業之間開具施工發票、預收預付款只記借款費用，不記應收利息收入等。

9、房地產企業沒有把及時向稅務部門報告開發銷售進展當作企業應盡的責任和義務。

（二）稅務部門管理存在的問題

一是政策不明朗。主要表現在：

1、國稅發（2003）83號文不完善的方面：完工結轉的時點不明確，期間費用的扣除不統一，總局31號文下發前各地根據自行對政策的主觀理解去執行，帶來完工確認的時間不一致，收入結轉不一致。預售期間發生的期間費用是否應并入當期申報，執行口徑也不統一，影響到房地產稅收政策執行的嚴肅性和公平性。

2、總局發布的關于房地產企業所得稅管理的兩個文件列出公式注明均按總成本和總可售面積計算單位銷售成本，以此作為結轉已售開發產品的計稅成本，這種方法顯然存在一定的弊端，其

確認的計稅成本與不同售價產品所確認的收入不配比，造成既有商品房又有商鋪開發的企業商品房先售出的先期實現的利潤小，后期商鋪賣得好實現的利潤大，但如果商鋪遲遲賣不出去將會出微利或虧損的現象。某城區以商貿經營為主，但商鋪的價格定位較高，與商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除個別處于市中心商鋪相對好賣、資金回籠快有較高的利潤外，大部分中小規模的企業均出現商品房已售完但商鋪遲遲賣不出去的局面，多數是微利或虧損，因此采取這種計算方法顯然違背了國稅發（2000）84號關于企業所得稅稅前扣除辦法規定的收入與成本費用相配比的基本原則，影響了當期稅收的實現。

3、2006年以前文件未規定企業向稅務部門反饋房地產開發相關信息應作為納稅人的義務，在征管力量不足的情況下造成稅務部門不能及時掌握企業的開發進展，管理不到位。

4、對賬證不健全擬實行核定征收的，實際操作有難度。總局31號文明確新辦房地產企業事先不得直接核定征收，那么對通過核查后擬核定征收的企業如何核定應繳稅款。31號文只表述為“對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范。”那么實際征收時會涉及三個問題：一是這里所指的：“以往應繳的企業所得稅”是當年應繳的還是房地產企業開工以來應繳的企業所得稅，未予明確；二是按國稅發（2000）38號核定征收企業所得稅暫行辦法第三條第三款規定核定應稅所得率征收是“根據納稅內的收入總額或成本費用等項目的實際發生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業所得稅的辦法”，對房地產企業來說，如從開工以來計算則與38號核定征收辦法規定的“內的收入總額或成本費用”相悖，如按當年預收收入、銷售收入或當年發生的成本費用計算核定稅款則又因房地產企業成本按整個項目累計滾動計算而無法核定，三是由查賬征收改核定征收后，按38號文第六條規定：“企業所得稅征收方式鑒定每年進行一次，時間為當年的1至3月底。”再有31號文上述引用的政策告訴我們，按核定征收辦法后要促進企業“逐步規范”，這說明核定后仍可再視企業建賬的規范程度在每年的1至3月份對企業改按查賬征收，那同樣存在再實行查賬征收，如何計算企業的開發成本和計稅成本，因此新的31號文在核定征收的具體操作上仍存在缺陷，以至于對實行過核定征收又改按查賬征收的企業,如何進行稅款清算,都需要一個適合房地產企業特點的更便于基層一線操作的所得稅管理辦法。

二是稅務部門自身征管力量不足。當前稅務部門具有一定房地產管理經驗的人員很少，專職管理更難以到位，管理人員的業務水平和能力制約了房地產企業的所得稅管理質量。

（三）管理難和溝通難不利于房地產管理。一是房地產企業管理難。房產開發周期長，少則三、四年，多則十年以上，成本費用支出項目多，工程建設編制的預算、簽訂的合同、變更書，各級項目審批部門的批文等企業沒有作為稅務機關必須審核的資料妥善保管，或者無法提供，造成稅務部門對成本確認困難，加之跨審核量大、企業法人、財務人員變更頻繁，資料保管不善，帶來審核難以到位。二是房地產業各相關部門的管理信息溝通不到位，國地稅分設，部門之間信息的不對稱和各自為政，使總局提倡的實行房地產企業一體化管理難以在短期內到位。

二、加強房地產企業所得稅管理的對策和建議

（一）摸清與房地產開發項目的相關信息。有針對性的對房地產行業開發項目、開發地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底。并對其售樓處進行調查，向售樓處的人員了解被調查企業整個樓座的建筑總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容，推算出企業的銷售收入和應預繳的所得稅數額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協作機制，全面掌握房地產企業的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規劃、建設、金融和地稅等部門信息溝通制度，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量和預收房款情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產項目開發的經營規律，進而準確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）健全票據領、用、存制度，加強票據管理。根據房地產開發企業的現實情況，對房地產開發企業使用的收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，規范領、用、存。對沒有按規定使用統一票據支付結算、偷逃稅款的企業嚴厲處罰。

（四）加強銀行賬戶預收款和關聯方等信息的監控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源頭控管。通過實地調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監控，保證銷售信息、預收房款真實、準確，確保稅款及時、足額入庫。到企業關聯方進行走訪調查，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（五）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產抵付各種應付款項（包括以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產、抵付各種應付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象，對查實偷稅的，嚴格按規定補稅罰款，涉嫌犯罪的依法移送司法機關處理。對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

（六）建立房地產企業管理軟件。全面反映企業開發項目的的基本情況：投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等；根據規劃部門批準的總平面圖制作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始后企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

（七）強化日常評估和稅務稽查。稅務管理人員利用納稅評估軟件，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是匯算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重案件重大的移送司法部門追究相關法律責任。

（八）強化征管力量，提高業務技能。房地產企業所得稅成為國稅新辦企業所得稅重要組成部分，其發展迅速，稅收管理量大，業務要求高，需要既精通房地產業務，又熟悉相關稅收政策的高素質的專職稅務人員來管理，加強一線管理人員和稽查人員的業務培訓，盡快提高其業務水平成為當前急需解決的問題。