第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題分析

房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額。但新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及稅法并沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確。

目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際核算營(yíng)業(yè)稅的方法，按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)提“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，即

借“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加”等，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加”，貸“銀行存款”。

年度終了，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷(xiāo)售收入，并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)，反映在利潤(rùn)表的營(yíng)業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤(rùn)”，貸“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，同時(shí)對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款，反映在資產(chǎn)負(fù)債表“預(yù)收賬款”的期末余額里，對(duì)此部分計(jì)提的稅金在編制報(bào)表時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)并入其他流動(dòng)資產(chǎn)反映，對(duì)此部分已繳納的稅金則反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會(huì)計(jì)處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)），關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題中明確：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅。可作如下會(huì)計(jì)分錄，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤(rùn)表中，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來(lái)確認(rèn)對(duì)未來(lái)期間應(yīng)納所得稅金額的影響，筆者認(rèn)為對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，繳納時(shí)同上，只是在年終對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅，從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)類(lèi)科目中的“遞延稅款”的借方。會(huì)計(jì)分錄如下，借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：

（一）應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。

（1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物

銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。

（2）銷(xiāo)售其他土地附著物

① 銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

（二）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：

納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

① 按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手

續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》

以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》的通知》

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題

外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

第三篇：廣告行業(yè)如何正確繳納營(yíng)業(yè)稅

廣告行業(yè)如何正確繳納營(yíng)業(yè)稅？

一、廣告業(yè)的定義：

《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國(guó)稅發(fā)[1993]149 號(hào)）是這樣規(guī)定的： 廣告業(yè)，是指利用圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式為介紹商品、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目、文體節(jié)目或通告、聲明等事項(xiàng)進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)。

二、廣告業(yè)營(yíng)業(yè)額的確定：

《營(yíng)業(yè)稅法規(guī)解析》確定：廣告業(yè)務(wù)收入是指廣告的設(shè)計(jì)、制作、刊登、廣告性贊助收入等。

三、廣告發(fā)布的計(jì)稅：

廣告發(fā)布者必須有“ 媒體、載體 ”。就是說(shuō)要通過(guò)圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等將廣告發(fā)布出去。對(duì)利用上述“

媒體、載體 ”發(fā)布廣告。應(yīng)就取得全部收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和文化事業(yè)費(fèi)。[ 收入 × 5%= 營(yíng)業(yè)稅；收入 ×3%= 文化事業(yè) ]（營(yíng)業(yè)稅計(jì)算城建稅和教育費(fèi)附加，文化事業(yè)費(fèi)不計(jì)算）

四、廣告代理的計(jì)稅：

廣告代理是廣告公司本身沒(méi)有“ 媒體、載體 ”。承攬廣告業(yè)務(wù)后，首先要進(jìn)行制作，一是自己本身有能力制作（如：文字語(yǔ)言編輯、圖文編輯或音像編輯），制作后送“ 媒體、載體 ”發(fā)布。二是自己無(wú)有能力制作，要找專(zhuān)業(yè)公司（專(zhuān)門(mén)的音像公司、廣告公司或其他制作公司）進(jìn)行制作后送“ 媒體、載體 ”發(fā)布。

財(cái)稅[2003]16 號(hào)文件規(guī)定：從事廣告代理業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費(fèi) 后的余額為營(yíng)業(yè)額。（此文與原國(guó)稅發(fā)[1994]159 號(hào)文件中規(guī)定 的“廣告代理業(yè)” 有擴(kuò)展解釋?zhuān)?/p>

也就是說(shuō)：允許扣除“發(fā)布費(fèi) ”后的差額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。這里需要說(shuō)明的是按 《營(yíng)業(yè)稅法規(guī)解析》規(guī)定，制作費(fèi)不能作為發(fā)布費(fèi)進(jìn)行扣除。還要說(shuō)明的是：國(guó)稅函〔 1999 〕 353 號(hào)規(guī)定：納稅人從事廣告代理業(yè)務(wù)也應(yīng)繳納文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)。

五、如何理解廣告制作？

對(duì)廣告公司從事的廣告制作按“服務(wù)業(yè)—廣告業(yè)”征稅。廣告公司以外的其他企業(yè)、單位、個(gè)人的制作，不應(yīng)認(rèn)定為廣告制作。應(yīng)按規(guī)定的稅種、稅目納稅。如：某個(gè)體戶到一加工廠制作一燈箱用于招攬生意（作廣告用），對(duì)加工廠的制作應(yīng)屬于工業(yè)加工，征收增值稅。什么情況下應(yīng)按“廣告業(yè)”征稅？如：某廣告公司從事廣告設(shè)計(jì)、制作與發(fā)布。對(duì)即制作又發(fā)布（如：公交廣告公司將某企業(yè)廣告制作在客車(chē)上）按廣告業(yè)納稅毫無(wú)疑義。

對(duì)于只制作不發(fā)布的，要區(qū)分情況，如：委托者要求廣告公司制作廣告作品，那么廣告公司應(yīng)開(kāi)具“廣告業(yè)發(fā)票”，按“廣告業(yè)”征收稅。因?yàn)椤稜I(yíng)業(yè)稅法規(guī)解析》規(guī)定：廣告業(yè)務(wù)收入包含廣告的設(shè)計(jì)、制作。對(duì)于劃分不清廣告公司制作的“作品”是否屬于廣告作品時(shí)，如果受托者開(kāi)具的是“服務(wù)業(yè)發(fā)票—設(shè)計(jì)費(fèi)”。這樣可不按廣告業(yè)征稅。

對(duì)于委托方無(wú)論取得何種發(fā)票，都不能作為發(fā)布費(fèi)進(jìn)行扣除。

六、如何掌握發(fā)布費(fèi)的扣除？

隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，一些具有廣告發(fā)布權(quán)的 媒體、載體，將廣告發(fā)布的某一“段位”或“版面”一次性承包、承租給某廣告公司（稱之為：“買(mǎi)斷”或“一級(jí)代理”），這些廣告公司一是利用這一“段位”或“版面”進(jìn)行自己廣告發(fā)布，同時(shí)也為廣告代理者提供發(fā)布場(chǎng)所。

對(duì)買(mǎi)斷發(fā)布權(quán)的廣告公司而言，支付的“買(mǎi)斷費(fèi)”或“承包、承租費(fèi)”只要取得“廣告業(yè)發(fā)票”可以在買(mǎi)斷的時(shí)間內(nèi)勻勻扣除。

對(duì)廣告代理者而言，只要能提供對(duì)方具有“買(mǎi)斷權(quán)”的證明，其支付給廣告公司的發(fā)布費(fèi)，可以憑“廣告業(yè)發(fā)票”扣除。

七、如何掌握發(fā)布費(fèi)的扣除方法和時(shí)限？

對(duì)廣告代理者取得的“發(fā)布費(fèi)”在什么時(shí)間內(nèi)或那一時(shí)段進(jìn)行扣除，各級(jí)各類(lèi)文件沒(méi)有作明確規(guī)定。長(zhǎng)地稅流字［ 1999 ］ 84 號(hào)只對(duì)“發(fā)布費(fèi)分期支付”作了解釋?zhuān)骸皩?duì)廣告代理業(yè)中存在的收入一次取得，發(fā)票全額開(kāi)出，但發(fā)布費(fèi)分期支付，分期取得發(fā)布費(fèi)發(fā)票的業(yè)務(wù)應(yīng)如何確定廣告代理業(yè)的收入額？答：可采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費(fèi)后按代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。”

我個(gè)人認(rèn)為：

（一）對(duì)廣告公司業(yè)務(wù)量較少的，可在每項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)“一對(duì)一”的進(jìn)行扣除。也就是說(shuō)：給張三代理的廣告收取費(fèi)用 10 萬(wàn)元，送電視臺(tái)發(fā)布支付發(fā)布費(fèi) 8 萬(wàn)元；給李四代理的廣告收取費(fèi)用 20 萬(wàn)元，送報(bào)社發(fā)布支付發(fā)布費(fèi) 15 萬(wàn)元，要一筆對(duì)一筆的進(jìn)行計(jì)算扣除。

這里可能涉及到當(dāng)月取得代理收入，發(fā)布費(fèi)下月實(shí)現(xiàn)。那么你可以按長(zhǎng)地稅流字［ 1999 ］ 84 號(hào)文件規(guī)定：可采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費(fèi)后按代理業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。但在發(fā)布費(fèi)發(fā)票取得時(shí)，一定要按實(shí)際進(jìn)行調(diào)整。對(duì)先取得發(fā)布費(fèi)發(fā)票，后取得代理收入的，實(shí)際數(shù)額進(jìn)行扣除。

（二）對(duì)廣告公司業(yè)務(wù)量較多的，每月取得的代理費(fèi)、發(fā)布費(fèi)難以“一對(duì)一”的進(jìn)行計(jì)算時(shí)，可以采取“按月計(jì)算、年終清算”的辦法實(shí)施。也就是說(shuō)：把本取得的所有代理費(fèi)收入減去本月所有發(fā)布費(fèi)支出后計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。每月以此類(lèi)推，如果某月出現(xiàn)負(fù)數(shù)，下月相抵后繼續(xù)計(jì)算，但到年終時(shí)一定要按實(shí)際情況結(jié)清。（所說(shuō)實(shí)際情況：也可能存在代理費(fèi)當(dāng)年取得，而發(fā)布費(fèi)下年才能支付的現(xiàn)象，這樣應(yīng)采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費(fèi)）

八、特殊規(guī)定：

財(cái)稅 [2003]90 號(hào)文件規(guī)定：對(duì)報(bào)社和出版社根據(jù)文章篇幅、作者名氣等向作者收取的“版面費(fèi)”收入，按照“服務(wù)業(yè)”稅目中的廣告業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。自

2003 年 7 月 1 日起 執(zhí)行。

九、舉例說(shuō)明：

例如：畢君業(yè)廣告公司，本公司傭有市內(nèi)公共汽車(chē)站燈箱廣告牌的發(fā)布權(quán)，本月買(mǎi)斷長(zhǎng)春電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道 18 點(diǎn)至 22 點(diǎn) 3 個(gè)月的廣告播映權(quán)，應(yīng)付承包費(fèi) 90 萬(wàn)元（已取得廣告業(yè)發(fā)票）；取得燈箱制作廣告收入 60 萬(wàn)元；在本公司買(mǎi)斷的段位上為客戶和其他廣告公司發(fā)布廣告，取得收入 40 萬(wàn)元；代理廣告收入 50 萬(wàn)元，支付省電視臺(tái)廣告公司發(fā)布費(fèi) 35 萬(wàn)元（已取得廣告業(yè)發(fā)票）；取得贊助收入 10 萬(wàn)元；取得復(fù)印收入 5 萬(wàn)元（開(kāi)具服務(wù)業(yè)發(fā)票）。計(jì)稅如下：

廣告發(fā)布收入：（60 + 40 +10 – 90 ÷ 3）× 5% =4 萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅）

廣告代理收入：（50–35）× 5% = 0、75 萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅）

其它收入： 5 × 5% = 0、25 萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅）

營(yíng)業(yè)稅合計(jì)：4+0、75+0、25=5 萬(wàn)元

城建稅： 5 ×7%=0、35 萬(wàn)元

教育附加： 5 ×3%=0、15 萬(wàn)元

文化事業(yè)費(fèi)：95 ×3%=2、85 萬(wàn)元

十、會(huì)計(jì)帳務(wù)處理

（一）付承包費(fèi) 90 萬(wàn)元

借：應(yīng)付帳款 90 貸：銀行存款 90

（二）制作廣告收入 60 萬(wàn)元

借：銀行存款 60 貸：營(yíng)業(yè)收入 60

（三）本公司買(mǎi)斷的段位取得收入 40 萬(wàn)元

借：銀行存款 40 貸：應(yīng)付帳款 40

(四)支付省電視臺(tái)廣告公司發(fā)布費(fèi) 35 萬(wàn)元

借：應(yīng)付帳款 35 貸：銀行存款 35

(五)取得贊助收入 10 萬(wàn)元

借：銀行存款 10 貸：營(yíng)業(yè)收入 10（六)取得復(fù)印收入 5 萬(wàn)元

借：銀行存款 5 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣告代理業(yè)征收文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)問(wèn)題的批復(fù)

—— 國(guó)稅函〔 1999 〕 353 號(hào)

山東省地方稅務(wù)局《關(guān)于代理廣告業(yè)是否征收文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)＜文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)征收管理暫行辦法＞的通知＝（財(cái)稅字〔 1997 〕 95 號(hào)）第二條的規(guī)定，凡繳納娛樂(lè)業(yè)、廣告業(yè)營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，為文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)的繳費(fèi)人。廣告代理是經(jīng)營(yíng)者承諾為他人的商品或勞務(wù)作宣傳的行為，只是在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中轉(zhuǎn)托有關(guān)新聞媒體發(fā)布，因此廣告代理業(yè)務(wù)符合《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》關(guān)于

“ 廣告業(yè)，是指利用圖書(shū) … 等事項(xiàng)進(jìn)行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù) ” 的解釋?zhuān)瑢?duì)廣告代理業(yè)應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) —— 廣告業(yè) ” 征收營(yíng)業(yè)稅。亦即納稅人從事廣告代理業(yè)務(wù)也應(yīng)繳納文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)。如過(guò)去執(zhí)行中與統(tǒng)一規(guī)定不一致的，從 1999 年 1 月 1 日 起一律按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅

教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅

（三）2014-06-13 南京稅收微訊

建筑業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，小到家里門(mén)窗的安裝，大到建造高樓大廈，這些都可以被納入建筑業(yè)。寬廣的范圍也就意味著建筑業(yè)應(yīng)稅行為具備一定的復(fù)雜性，相關(guān)政策規(guī)定較多。本期稅收專(zhuān)題就常見(jiàn)的建筑業(yè)涉稅案例為你分析其營(yíng)業(yè)稅部分征免規(guī)定。

總包價(jià)款扣除工程分包款后為營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入

將工程項(xiàng)目分包給其他公司來(lái)做，這在建筑行業(yè)是很普遍的業(yè)務(wù)往來(lái)。南通某建筑公司在南京承接了一個(gè)建筑項(xiàng)目，合同價(jià)款2000萬(wàn)元，其中包含了建筑裝修材料1100萬(wàn)元，但不含建設(shè)方提供的電梯等設(shè)備款項(xiàng)。該建筑公司將項(xiàng)目的一部分業(yè)務(wù)分包給了南京另一家建筑公司，分包合同上標(biāo)明分包工程價(jià)為500萬(wàn)元。工程結(jié)束后，南通的建筑公司前往地稅部門(mén)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。那么總包方和分包方各自應(yīng)如何計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局2008年第52號(hào)令）的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。因此，南通建筑公司上述項(xiàng)目的應(yīng)稅收入為2000萬(wàn)元，不能扣除材料價(jià)款。納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。南通建筑公司發(fā)生了分包業(yè)務(wù)，扣除分包款500萬(wàn)元后，其應(yīng)稅收入為1500萬(wàn)元，分包方南京建筑公司的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅收入則為500萬(wàn)元。

根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局建筑業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅管理暫行辦法》（蘇地稅規(guī)

[2011]12號(hào)）的規(guī)定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，須在取得分包單位開(kāi)具的分包款發(fā)票后，方可在計(jì)算當(dāng)期營(yíng)業(yè)額時(shí)扣除該筆分包款項(xiàng)。因此，南通建筑公司到地稅部門(mén)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票前，要先取得分包方南京公司開(kāi)具的500

萬(wàn)元的分包款發(fā)票。有了分包款發(fā)票，在計(jì)算總包方應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)才能扣除500萬(wàn)元分包款項(xiàng)。

另外，稅務(wù)人員提醒納稅人應(yīng)將工程分包項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)置明細(xì)賬，分項(xiàng)目單獨(dú)核算。納稅人將建筑業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分包時(shí)，如果當(dāng)期計(jì)算的營(yíng)業(yè)額為負(fù)數(shù)，可以結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅期繼續(xù)抵扣，但不同項(xiàng)目間的營(yíng)業(yè)額正負(fù)差不得相抵。如最終清算或辦理最后一次納稅申報(bào)時(shí)納稅人的營(yíng)業(yè)額為負(fù)數(shù)，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理退稅，但退稅數(shù)額不得超過(guò)納稅人的已納稅款。

第五篇：中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題比較分析

中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題比較分析

[日期：2010-04-26] 來(lái)源：貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院作者：劉海麗 周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng) 摘要：由于美國(guó)完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利，其證券融資模式尤為盛行。我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時(shí)，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)融資、融資渠道

一、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

以買(mǎi)方需求旺盛為主導(dǎo)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營(yíng)造了良好的發(fā)展空間，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機(jī)構(gòu)和私人機(jī)構(gòu)的支持，政策支持方和資金提供方對(duì)這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動(dòng)，各得其利。通過(guò)上市、REITs、債券、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位，同時(shí)次級(jí)抵押貸款公司、投資銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進(jìn)作用，雖然它們是次貸危機(jī)爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)卻得到了有效轉(zhuǎn)移和分散化，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機(jī)中似乎并未受多大損失。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來(lái)了資金需求的急速增加。政府出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產(chǎn)融資需求未受到實(shí)質(zhì)性的影響。融資渠道主要有：國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當(dāng)、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、海外上市融資等[1]。其中，國(guó)內(nèi)銀行貸款所占比重相對(duì)較大，一項(xiàng)研究表明，直接或間接通過(guò)銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的60%-70%，有的甚至高達(dá)90%以上。

目前我國(guó)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達(dá)5萬(wàn)多家，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過(guò)借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對(duì)于95%以上中小規(guī)模的公司來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高。通過(guò)信托、債券、利用外資等其他方式融資所占比重較小。

二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較

美國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，金融體系較為完善，為房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目融資提供了便利。資本市場(chǎng)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較高，融資快捷方便，房地產(chǎn)融資的成本相對(duì)較低。而我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，通過(guò)銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過(guò)資本市場(chǎng)融資的數(shù)目極其有限，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。

但必須認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前以證券化融資為主的美國(guó)模式在我國(guó)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導(dǎo)。銀行主導(dǎo)型融資模式與資本市場(chǎng)主導(dǎo)型融資模式是互補(bǔ)關(guān)系而非替代關(guān)系[2]，在融資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當(dāng)?shù)娜谫Y比例以實(shí)現(xiàn)高效率的融資。

三、結(jié)論與啟示

（一）美國(guó)房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢(shì)

美國(guó)完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵(lì)作用。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國(guó)模式，美國(guó)的融資渠道比國(guó)內(nèi)廣闊，融資工具比國(guó)內(nèi)豐富，同時(shí)有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國(guó)房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢(shì)所在，也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進(jìn)和完善的地方。

二）美國(guó)模式不是完美的以資本市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資模式，并不是萬(wàn)能的。正如美國(guó)的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和金融市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，同時(shí)它也影響著這兩個(gè)市場(chǎng)的銜接關(guān)系。值得一提的是，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務(wù)促使居民買(mǎi)房以增加其銷(xiāo)售量，也增加了其自有資金量。當(dāng)市場(chǎng)泡沫破滅，大量購(gòu)房者已經(jīng)無(wú)力按時(shí)歸還貸款之時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻高枕無(wú)憂，因?yàn)樗呀?jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣(mài)給了華爾街。潛在的風(fēng)險(xiǎn)和損失在金融市場(chǎng)中顯露，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)方。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)任何一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響。次貸危機(jī)之后，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸。近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行采取了謹(jǐn)慎的措施，貸款審批程序較為復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款多以中、短期為主，遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求。受全球經(jīng)濟(jì)下滑、國(guó)內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)當(dāng)然可以有效控制風(fēng)險(xiǎn)，但是資金緊缺現(xiàn)象開(kāi)始困擾眾多的房地產(chǎn)商，降價(jià)銷(xiāo)售成為一種無(wú)奈。

對(duì)于上市的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市融資是其重要的融資渠道，融資的數(shù)目是非常可觀的，但是上市融資對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)來(lái)說(shuō)門(mén)檻太高。

（四）我國(guó)房地產(chǎn)融資的路徑選擇

應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國(guó)現(xiàn)有的條件下，利用證券市場(chǎng)融資與銀行融資相結(jié)合的混合融資模式是必然選擇。

長(zhǎng)期看，采用REITs融資是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。REITs能夠快速匯集眾多的閑散資金，投放到房地產(chǎn)項(xiàng)目上；分散化投資，安全有效。REITs融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當(dāng)前，REITs已經(jīng)在我國(guó)興起，并且有良好的發(fā)展勢(shì)頭，政府要繼續(xù)推進(jìn)信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為REITs在我國(guó)的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。

通過(guò)借殼上市、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機(jī)構(gòu)投資者的合作，充分利用機(jī)構(gòu)投資者能夠有效籌集資金、資金實(shí)力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢(shì)，與機(jī)構(gòu)投資者建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系，挖掘通暢的融資渠道。

參考文獻(xiàn)

1.呂萍．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)．中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007：234

2.王海燕．中美房地產(chǎn)融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期