第一篇：繳納營業(yè)稅時如何區(qū)分租賃業(yè)與倉儲業(yè)

繳納營業(yè)稅時如何區(qū)分租賃業(yè)與倉儲業(yè)

2010-7-30 14:41

【問題】

申報繳納營業(yè)稅時如何區(qū)分租賃業(yè)與倉儲業(yè)？

【解答】

根據(jù)營業(yè)稅稅目注釋，倉儲業(yè)是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)；租賃業(yè)是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。租賃業(yè)和倉儲業(yè)都屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目，應(yīng)按營業(yè)收入額依5%的稅率計繳營業(yè)稅。另外，根據(jù)我國《民法》等有關(guān)法律規(guī)定，租賃業(yè)與倉儲業(yè)還有以下三點主要區(qū)別：

一、合同二者性質(zhì)不同。租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)權(quán)利的合同，出租人將租賃物（如房產(chǎn)等）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中提供收益權(quán)或物的一方為出租人，另一方則為承租人，而倉儲合同是提供勞務(wù)合同，是保管人儲存存貨人交付的倉儲物，存貨人支付倉儲費的合同，提供倉儲保管服務(wù)的一方為倉儲保管人，將倉儲物交由保管人倉儲保管的為存貨人。

二、合同對象要求不同。租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物的使用、收益權(quán)的合同，轉(zhuǎn)讓的不是所有權(quán)，合同終止時，租賃物要歸還，而倉儲保管的對象只能是動產(chǎn)、不動產(chǎn)不能成為倉儲物，存貨人的貨物交付或返還請求權(quán)以倉單為憑證。

三、合同權(quán)力義務(wù)不同。租賃合同是雙方、有償?shù)模桓蹲饨鹋c轉(zhuǎn)移租物的使用權(quán)存在對價關(guān)系，交付租金是獲取租賃物使用權(quán)的對價，獲取租金是出租的目的，而倉儲合同是一方提供服務(wù)，另一方支付報酬費用，倉儲人還負(fù)有驗收、接受倉儲物，給付倉單、保管、危險通知和及時處理，返還倉儲物等義務(wù)。

第二篇：廣告行業(yè)如何正確繳納營業(yè)稅

廣告行業(yè)如何正確繳納營業(yè)稅？

一、廣告業(yè)的定義：

《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)[1993]149 號）是這樣規(guī)定的： 廣告業(yè)，是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式為介紹商品、經(jīng)營服務(wù)項目、文體節(jié)目或通告、聲明等事項進行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù)。

二、廣告業(yè)營業(yè)額的確定：

《營業(yè)稅法規(guī)解析》確定：廣告業(yè)務(wù)收入是指廣告的設(shè)計、制作、刊登、廣告性贊助收入等。

三、廣告發(fā)布的計稅：

廣告發(fā)布者必須有“ 媒體、載體 ”。就是說要通過圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等將廣告發(fā)布出去。對利用上述“

媒體、載體 ”發(fā)布廣告。應(yīng)就取得全部收入計征營業(yè)稅和文化事業(yè)費。[ 收入 × 5%= 營業(yè)稅；收入 ×3%= 文化事業(yè) ]（營業(yè)稅計算城建稅和教育費附加，文化事業(yè)費不計算）

四、廣告代理的計稅：

廣告代理是廣告公司本身沒有“ 媒體、載體 ”。承攬廣告業(yè)務(wù)后，首先要進行制作，一是自己本身有能力制作（如：文字語言編輯、圖文編輯或音像編輯），制作后送“ 媒體、載體 ”發(fā)布。二是自己無有能力制作，要找專業(yè)公司（專門的音像公司、廣告公司或其他制作公司）進行制作后送“ 媒體、載體 ”發(fā)布。

財稅[2003]16 號文件規(guī)定：從事廣告代理業(yè)務(wù)的，以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者（包括媒體、載體）的廣告發(fā)布費 后的余額為營業(yè)額。（此文與原國稅發(fā)[1994]159 號文件中規(guī)定 的“廣告代理業(yè)” 有擴展解釋）

也就是說：允許扣除“發(fā)布費 ”后的差額計算繳納營業(yè)稅。這里需要說明的是按 《營業(yè)稅法規(guī)解析》規(guī)定，制作費不能作為發(fā)布費進行扣除。還要說明的是：國稅函〔 1999 〕 353 號規(guī)定：納稅人從事廣告代理業(yè)務(wù)也應(yīng)繳納文化事業(yè)建設(shè)費。

五、如何理解廣告制作？

對廣告公司從事的廣告制作按“服務(wù)業(yè)—廣告業(yè)”征稅。廣告公司以外的其他企業(yè)、單位、個人的制作，不應(yīng)認(rèn)定為廣告制作。應(yīng)按規(guī)定的稅種、稅目納稅。如：某個體戶到一加工廠制作一燈箱用于招攬生意（作廣告用），對加工廠的制作應(yīng)屬于工業(yè)加工，征收增值稅。什么情況下應(yīng)按“廣告業(yè)”征稅？如：某廣告公司從事廣告設(shè)計、制作與發(fā)布。對即制作又發(fā)布（如：公交廣告公司將某企業(yè)廣告制作在客車上）按廣告業(yè)納稅毫無疑義。

對于只制作不發(fā)布的，要區(qū)分情況，如：委托者要求廣告公司制作廣告作品，那么廣告公司應(yīng)開具“廣告業(yè)發(fā)票”，按“廣告業(yè)”征收稅。因為《營業(yè)稅法規(guī)解析》規(guī)定：廣告業(yè)務(wù)收入包含廣告的設(shè)計、制作。對于劃分不清廣告公司制作的“作品”是否屬于廣告作品時，如果受托者開具的是“服務(wù)業(yè)發(fā)票—設(shè)計費”。這樣可不按廣告業(yè)征稅。

對于委托方無論取得何種發(fā)票，都不能作為發(fā)布費進行扣除。

六、如何掌握發(fā)布費的扣除？

隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展，一些具有廣告發(fā)布權(quán)的 媒體、載體，將廣告發(fā)布的某一“段位”或“版面”一次性承包、承租給某廣告公司（稱之為：“買斷”或“一級代理”），這些廣告公司一是利用這一“段位”或“版面”進行自己廣告發(fā)布，同時也為廣告代理者提供發(fā)布場所。

對買斷發(fā)布權(quán)的廣告公司而言，支付的“買斷費”或“承包、承租費”只要取得“廣告業(yè)發(fā)票”可以在買斷的時間內(nèi)勻勻扣除。

對廣告代理者而言，只要能提供對方具有“買斷權(quán)”的證明，其支付給廣告公司的發(fā)布費，可以憑“廣告業(yè)發(fā)票”扣除。

七、如何掌握發(fā)布費的扣除方法和時限？

對廣告代理者取得的“發(fā)布費”在什么時間內(nèi)或那一時段進行扣除，各級各類文件沒有作明確規(guī)定。長地稅流字［ 1999 ］ 84 號只對“發(fā)布費分期支付”作了解釋：“對廣告代理業(yè)中存在的收入一次取得，發(fā)票全額開出，但發(fā)布費分期支付，分期取得發(fā)布費發(fā)票的業(yè)務(wù)應(yīng)如何確定廣告代理業(yè)的收入額？答：可采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費后按代理業(yè)征收營業(yè)稅。”

我個人認(rèn)為：

（一）對廣告公司業(yè)務(wù)量較少的，可在每項業(yè)務(wù)發(fā)生時“一對一”的進行扣除。也就是說：給張三代理的廣告收取費用 10 萬元，送電視臺發(fā)布支付發(fā)布費 8 萬元；給李四代理的廣告收取費用 20 萬元，送報社發(fā)布支付發(fā)布費 15 萬元，要一筆對一筆的進行計算扣除。

這里可能涉及到當(dāng)月取得代理收入，發(fā)布費下月實現(xiàn)。那么你可以按長地稅流字［ 1999 ］ 84 號文件規(guī)定：可采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費后按代理業(yè)征收營業(yè)稅。但在發(fā)布費發(fā)票取得時，一定要按實際進行調(diào)整。對先取得發(fā)布費發(fā)票，后取得代理收入的，實際數(shù)額進行扣除。

（二）對廣告公司業(yè)務(wù)量較多的，每月取得的代理費、發(fā)布費難以“一對一”的進行計算時，可以采取“按月計算、年終清算”的辦法實施。也就是說：把本取得的所有代理費收入減去本月所有發(fā)布費支出后計算繳納營業(yè)稅。每月以此類推，如果某月出現(xiàn)負(fù)數(shù)，下月相抵后繼續(xù)計算，但到年終時一定要按實際情況結(jié)清。（所說實際情況：也可能存在代理費當(dāng)年取得，而發(fā)布費下年才能支付的現(xiàn)象，這樣應(yīng)采取按合同規(guī)定予扣廣告發(fā)布費）

八、特殊規(guī)定：

財稅 [2003]90 號文件規(guī)定：對報社和出版社根據(jù)文章篇幅、作者名氣等向作者收取的“版面費”收入，按照“服務(wù)業(yè)”稅目中的廣告業(yè)征收營業(yè)稅。自

2003 年 7 月 1 日起 執(zhí)行。

九、舉例說明：

例如：畢君業(yè)廣告公司，本公司傭有市內(nèi)公共汽車站燈箱廣告牌的發(fā)布權(quán)，本月買斷長春電視臺經(jīng)濟頻道 18 點至 22 點 3 個月的廣告播映權(quán)，應(yīng)付承包費 90 萬元（已取得廣告業(yè)發(fā)票）；取得燈箱制作廣告收入 60 萬元；在本公司買斷的段位上為客戶和其他廣告公司發(fā)布廣告，取得收入 40 萬元；代理廣告收入 50 萬元，支付省電視臺廣告公司發(fā)布費 35 萬元（已取得廣告業(yè)發(fā)票）；取得贊助收入 10 萬元；取得復(fù)印收入 5 萬元（開具服務(wù)業(yè)發(fā)票）。計稅如下：

廣告發(fā)布收入：（60 + 40 +10 – 90 ÷ 3）× 5% =4 萬元（營業(yè)稅）

廣告代理收入：（50–35）× 5% = 0、75 萬元（營業(yè)稅）

其它收入： 5 × 5% = 0、25 萬元（營業(yè)稅）

營業(yè)稅合計：4+0、75+0、25=5 萬元

城建稅： 5 ×7%=0、35 萬元

教育附加： 5 ×3%=0、15 萬元

文化事業(yè)費：95 ×3%=2、85 萬元

十、會計帳務(wù)處理

（一）付承包費 90 萬元

借：應(yīng)付帳款 90 貸：銀行存款 90

（二）制作廣告收入 60 萬元

借：銀行存款 60 貸：營業(yè)收入 60

（三）本公司買斷的段位取得收入 40 萬元

借：銀行存款 40 貸：應(yīng)付帳款 40

(四)支付省電視臺廣告公司發(fā)布費 35 萬元

借：應(yīng)付帳款 35 貸：銀行存款 35

(五)取得贊助收入 10 萬元

借：銀行存款 10 貸：營業(yè)收入 10（六)取得復(fù)印收入 5 萬元

借：銀行存款 5 貸：其他業(yè)務(wù)收入 5

國家稅務(wù)總局關(guān)于廣告代理業(yè)征收文化事業(yè)建設(shè)費問題的批復(fù)

—— 國稅函〔 1999 〕 353 號

山東省地方稅務(wù)局《關(guān)于代理廣告業(yè)是否征收文化事業(yè)建設(shè)費問題的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)＜文化事業(yè)建設(shè)費征收管理暫行辦法＞的通知＝（財稅字〔 1997 〕 95 號）第二條的規(guī)定，凡繳納娛樂業(yè)、廣告業(yè)營業(yè)稅的單位和個人，為文化事業(yè)建設(shè)費的繳費人。廣告代理是經(jīng)營者承諾為他人的商品或勞務(wù)作宣傳的行為，只是在經(jīng)營過程中轉(zhuǎn)托有關(guān)新聞媒體發(fā)布，因此廣告代理業(yè)務(wù)符合《營業(yè)稅稅目注釋》關(guān)于

“ 廣告業(yè)，是指利用圖書 … 等事項進行宣傳和提供相關(guān)服務(wù)的業(yè)務(wù) ” 的解釋，對廣告代理業(yè)應(yīng)按 “ 服務(wù)業(yè) —— 廣告業(yè) ” 征收營業(yè)稅。亦即納稅人從事廣告代理業(yè)務(wù)也應(yīng)繳納文化事業(yè)建設(shè)費。如過去執(zhí)行中與統(tǒng)一規(guī)定不一致的，從 1999 年 1 月 1 日 起一律按統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

第三篇：教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營業(yè)稅

教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營業(yè)稅

（三）2014-06-13 南京稅收微訊

建筑業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，小到家里門窗的安裝，大到建造高樓大廈，這些都可以被納入建筑業(yè)。寬廣的范圍也就意味著建筑業(yè)應(yīng)稅行為具備一定的復(fù)雜性，相關(guān)政策規(guī)定較多。本期稅收專題就常見的建筑業(yè)涉稅案例為你分析其營業(yè)稅部分征免規(guī)定。

總包價款扣除工程分包款后為營業(yè)稅應(yīng)稅收入

將工程項目分包給其他公司來做，這在建筑行業(yè)是很普遍的業(yè)務(wù)往來。南通某建筑公司在南京承接了一個建筑項目，合同價款2000萬元，其中包含了建筑裝修材料1100萬元，但不含建設(shè)方提供的電梯等設(shè)備款項。該建筑公司將項目的一部分業(yè)務(wù)分包給了南京另一家建筑公司，分包合同上標(biāo)明分包工程價為500萬元。工程結(jié)束后，南通的建筑公司前往地稅部門申請代開發(fā)票。那么總包方和分包方各自應(yīng)如何計算繳納營業(yè)稅？

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局2008年第52號令）的規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。因此，南通建筑公司上述項目的應(yīng)稅收入為2000萬元，不能扣除材料價款。納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。南通建筑公司發(fā)生了分包業(yè)務(wù)，扣除分包款500萬元后，其應(yīng)稅收入為1500萬元，分包方南京建筑公司的營業(yè)稅應(yīng)稅收入則為500萬元。

根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局建筑業(yè)項目營業(yè)稅管理暫行辦法》（蘇地稅規(guī)

[2011]12號）的規(guī)定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，須在取得分包單位開具的分包款發(fā)票后，方可在計算當(dāng)期營業(yè)額時扣除該筆分包款項。因此，南通建筑公司到地稅部門代開建筑業(yè)發(fā)票前，要先取得分包方南京公司開具的500

萬元的分包款發(fā)票。有了分包款發(fā)票，在計算總包方應(yīng)稅營業(yè)額時才能扣除500萬元分包款項。

另外，稅務(wù)人員提醒納稅人應(yīng)將工程分包項目單獨設(shè)置明細賬，分項目單獨核算。納稅人將建筑業(yè)項目進行分包時，如果當(dāng)期計算的營業(yè)額為負(fù)數(shù)，可以結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅期繼續(xù)抵扣，但不同項目間的營業(yè)額正負(fù)差不得相抵。如最終清算或辦理最后一次納稅申報時納稅人的營業(yè)額為負(fù)數(shù)，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理退稅，但退稅數(shù)額不得超過納稅人的已納稅款。

第四篇：哪些情況下營業(yè)稅按差額繳納

哪些情況下營業(yè)稅按差額繳納

2012-2-8 8:49 轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng) 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

營業(yè)稅屬于傳統(tǒng)商品勞務(wù)稅，一般以營業(yè)額全額為計稅依據(jù)，稅額不受成本、費用高低影響。《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：

（一）納稅人將承攬的運輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用后的余額為營業(yè)額；

（二）納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅游者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅游景點門票和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額；

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；

（四）外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù)，以賣出價減去買入價后的余額為營業(yè)額；

（五）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形。

營業(yè)稅按差額征稅的其他情形，據(jù)筆者初步統(tǒng)計，截至目前國務(wù)院財稅主管部門正列舉的有以下八種情形。

（一）《關(guān)于營業(yè)稅若干政策的通知》（財稅[2003]16號）規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額；單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

（二）《關(guān)于代理業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)確定問題的批復(fù)》（國稅函[2007]908號）規(guī)定，納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價款和價外費用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計稅營業(yè)額。納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)憑以下憑證作為差額征收營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)額減除項目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或其他合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。

（三）《關(guān)于中國移動通信集團公司中國聯(lián)合通信股份有限公司與中國扶貧基金會合作項目有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2008]34號）規(guī)定，自2008年4月1日起，對中國移動通信集團公司、中國聯(lián)合通信股份有限公司通過手機特服號10699999為中國扶貧基金會接受捐款業(yè)務(wù)，以全部收入減去支付給中國扶貧基金會的價款后的余額為營業(yè)額，計算征收營業(yè)稅。

（四）《關(guān)于中國綠化基金會和中國社會工作協(xié)會短信捐款營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]129號）規(guī)定，自2009年11月1日起，為支持社會公益事業(yè)發(fā)展，對中國移動通信集團公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司、中國電信股份有限公司通過手機特服號10699969和10699919分別為中國綠化基

金會和中國社會工作協(xié)會接受捐款業(yè)務(wù)，以全部收入減去支付給中國綠化基金會和中國社會工作協(xié)會的價款后的余額為營業(yè)額，計算征收營業(yè)稅。

（五）《關(guān)于教育部考試中心及其直屬單位與其他單位合作開展考試有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2009]752號）規(guī)定，教育部考試中心及其直屬單位與行業(yè)主管部門（或協(xié)會）、海外教育考試機構(gòu)和各省級教育機構(gòu)合作開展考試的業(yè)務(wù)，實質(zhì)是從事代理業(yè)務(wù)，按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，教育部考試中心及其直屬單位應(yīng)以其全部收入減去支付給合作單位的合作費后的余額為營業(yè)額，按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目依5%的稅率計算繳納營業(yè)稅。

（六）《關(guān)于中國移動等通信公司與中國紅十字基金會中國宋慶齡基金會合作項目營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]56號）規(guī)定，自2011年9月1日起，為支持社會公益事業(yè)發(fā)展，對中國移動通信集團公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司、中國電信集團公司通過手機特服10699990和10699998分別為中國紅十字基金會和中國宋慶齡基金會接受捐款業(yè)務(wù)，以全部收入減去支付給中國紅十字基金會和中國宋慶齡基金會的價款后的余額為營業(yè)額，計算征收營業(yè)稅。

（七）《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號）規(guī)定，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

（八）《關(guān)于鐵路運輸企業(yè)之間合作完成運輸業(yè)務(wù)有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第52號）規(guī)定，合資鐵路運輸公司、股改鐵路運輸企業(yè)和其他鐵路運輸企業(yè)相互之間合作完成運輸業(yè)務(wù)，承運人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付給其他合作運輸方的運輸費用后的余額為營業(yè)額，以《鐵路運輸企業(yè)提供服務(wù)清算票據(jù)》為營業(yè)額扣除憑證，計算繳納營業(yè)稅。

對于上述營業(yè)稅按差額征稅的幾種情形，納稅人需要特別注意的是，納稅人必須取得符合規(guī)定的合法有效扣除憑證。條例第六條規(guī)定，納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項目金額不得扣除。《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條規(guī)定，條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證，是指：

（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；

（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；

（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明；

（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營業(yè)稅規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營業(yè)稅規(guī)定：

（一）應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

（1）銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

（2）銷售其他土地附著物

① 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

⑤ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。

⑥ 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

（二）銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

（3）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：

納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

① 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

② 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

③ 按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1—營業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手

續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

（2）對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

② 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》

以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。

同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。

③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

計算公式=營業(yè)額×5%