第一篇：房地產企業所得稅政策業務問題解答

房地產企業所得稅政策業務問題解答（第12期 總第30期）

索引號：***-2011-04-0076

產生日期：2011-12-30 來源：

納稅指南宣傳專刊

第12期（總第30期）

杭州市國家稅務局納稅指南編委會編

2011年6月13日

編者按：國稅機關對房地產企業開展的納稅評估中，發現不少房地產企業由于不熟悉企業所得稅政策業務，稅收遵從上出現了這樣那樣的問題，本期特選取較有代表性的問題進行解答。

房地產企業所得稅政策業務問題解答

問：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）的規定，房地產開發產品交付使用即認定為完工產品，就要確認收入，結轉成本，進行所得稅的清繳。有的企業只有部分開發產品交付使用，并且小區配套工程、綠化工程等還沒有開工建設，這種狀況是否可以暫緩結算？

答：不可以。《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定：房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。

該規定與《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定的關于完工產品確認的三個條件：“

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案

（二）開發產品已開始投入使用

（三）開發產品已取得了初始產權證明”并不矛盾。開發產品只要辦理入住手續，不管是否實際竣工備案，即只要符合上述條件之一的，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）文件第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

因此，產品已經交付入住就說明開發產品已經完工，具備結算計稅成本的條件，應當根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定調整完工產品的應納稅所得額。

問：房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入，如何預繳季度企業所得稅？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

1、開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

2、開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。

3、開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

4、屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

問：在實務操作中，經常有房地產開發企業利用地下基礎設施形成的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產權成本，是否可以分攤到可售面積中？在企業所得稅方面是如何處理的？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，從事房地產開發經營業務的企業利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發間接費。應按成本對象，區分開發產品是否已完工，對上述所發生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據此結轉扣除已銷開發產品的計稅成本。

問：房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入，在計算出預計毛利額、計入當期應納稅所得額時，能否扣除企業發生的期間費用、營業稅金及附加、土地增值稅？若能扣除，在哪個環節扣除？是在計算毛利額前，還是直接扣減當期應納稅所得額？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業銷售未完工產品取得收入，應計算出預計毛利額，計入當期應該納稅所得額。同時，企業在計算繳納當期所得稅時，可以扣除當期發生的期間費用、營業稅、土地增值稅等。

問：房地產開發企業將所開發產品用做抵償債務，企業所得稅應如何處理？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

問：有些開發產品未出售而是由房地產企業直接出租，是否要作視同銷售？

答：房地產企業的開發產品尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前直接出租的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入實現，出售時再按銷售開發產品確認銷售收入實現。

問：在房地產產品未售罄的情況下，怎樣分攤計稅成本？

答：《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第二篇：2011年企業所得稅匯算清繳若干政策問題解答

2011企業所得稅匯算清繳若干政策問題解答

天津市保稅區國家稅務局

二○一二年二月十四日

一、買一贈一組合銷售商品的稅務處理稅收規定：國稅函（2008）875號文件：“企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。”會計準則（制度）規定：企業以買一贈一等方式組合銷售本企業商品，以實際取得的銀行存款或現金計入銷售收入，按組合銷售產品的實際成本結轉銷售成本。

因此，按照總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項商品的銷售收入后，稅務處理與會計處理一致，不會產生稅法與會計的差異，不需要進行納稅調整

二、專項用途財政性資金作為不征稅收入處理問題

企業取得專項用途財政性資金，符合《財政部 國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號文件）規定的三個條件，方可作為不征稅收入處理。1.“資金撥付文件”應是縣級以上政府財政部門及其他部門下發的帶有文號的文件(合同和協議不屬于該范疇)，文件中必須規定了該資金的專項用途，明確資金使用的具體項目。2.“具體使用要求” 應該理解為縣級以上政府財政部門或其他撥付資金的政府管理部門在相關的文件中，應該有對該項資金具體使用的監督和管理要求。3.“單獨核算”應為企業將該資金以及該資金形成的支出單獨設置明細賬或明細科目進行核算，清晰地反映收

入及支出的核算情況。

三、出口企業從財政取得的出口貼息收入處理問題出口企業從財政部門取得的出口貼息收入，是國家給予企業的補貼，應并入企業應納稅所得額，征收企業所得稅。

四、深加工結轉、來料加工業務免征的增值稅是否計征企業所得稅問題會計處理：

增值稅返還（即征即退、先征后退、先征稅后返還）會計處理規定：

借：銀行存款

貸：補貼收入增值稅直接減免會計處理規定：

借：應交稅金——應交增值稅(減免稅款)

貸：補貼收入稅收規定：上述補貼收入應并入收入總額計算繳納企業所得稅，稅收與會計不存在差異。如果企業按增值稅含稅收入確認銷售收入，直接減免的增值稅不再并入應納稅所得額。

五、企業支付違約金稅前扣除憑證問題違約金是合同一方當事人不履行合同或者履行合同不符合約定時，由違約的一方對另一方當事人支付的用于賠償損失的金額。因一方當事人違約實際支付的違約金，可以憑當事雙方簽訂的合同、支付憑證(即銀行劃款憑證或生效的法律文書)、收款方開具的收款憑證在稅前扣除。

六、企業發生工傷、意外傷害等支付的一次性補償稅前扣除問題企業員工發生工傷、意外傷害等事故，由企業向其支付的經濟補償，憑生效的法律文書、銀行劃款憑證、收款人收款憑證，可在稅前

扣除。

七、與職工解除勞動合同支付的一次性補償金稅前扣除問題企業與職工解除勞動合同，支付給職工的一次性補償金，不超過勞動合同法和天津市政府相關部門規定的標準的部分，可以在稅前扣除

八、企業發生的境外費用扣除憑證問題企業發生與經營有關的境外費用，憑在境外取得的發票或憑證在稅前扣除。

九、企業購買的用于廠區綠化的樹木稅前扣除問題企業購買的用于廠區綠化的樹木發生的支出，可于發生當期在稅前扣除。

十、企業福利設施發生的資產損失稅前列支問題《國家稅務總局關于發布〈企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的通知》（2011年第25號公告）規定：資產是指企業擁有或者控制的、用于經營管理活動相關的資產，包括貨幣性資產、非貨幣性資產，以及債權性投資和股權（權益）性投資。所以企業福利設施發生的資產損失可以在稅前扣除。

十一、董事費列支問題董事費是經股東大會決定支付給董事會成員的勞務報酬,可在稅前扣除。

十二、勞務派遣用工費用支出扣除問題企業接受勞務派遣用工，發生的費用支出應按照天津市地方稅務局、天津市國家稅務局《關于勞務派遣業務有關稅務處理問題的通知》（津地稅企所〔2010〕6號）執行。考慮到勞務派遣用工企業及勞務派遣企業核算等實際情況，勞務派遣用工企業發生的費用支出也可按以下規定執行：勞務派遣用工企業統一向勞務派遣企業支付的用工費用,應作為勞務費用進行稅務處理。用工企業額外為勞務派遣員工負擔的福利費、教育

經費支出，凡不超過用工企業按本企業職工工資總額計算的福利費、教育經費限額的部分，可以由用工企業在稅前扣除。

十三、企業將資金無償借給關聯企業使用，同時又向銀行借款支付利息稅前扣除問題

企業將資金無償借給關聯企業使用，同時又向銀行借款，其向銀行支付的利息應按照誰使用誰負擔的原則在稅前扣除。《企業所得稅法條例》二十七條規定“企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出”。《企業所得稅法》第四十一條規定“獨立交易原則，是指沒有關聯關系的交易各方，按照公平成交價格和營業常規進行業務往來遵循的原則。”因此上述關聯企業間無息借款不符合經營常規和獨立交易原則，企業將資金無償借給關聯企業使用，其向銀行支付的借款利息中應由關聯方負擔的部分，不得在稅前扣除。

十四、新稅法實施前已投入使用的固定資產，按新稅法規定計提折舊、預計凈殘值調整問題《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函〔2009〕98號）是國家稅務總局為了便于各地匯算清繳工作的開展，在2008企業所得稅匯算清繳期間下發的新老所得稅法有關政策銜接的文件。企業發生的需要按照該文件第一條重新確認新稅法實施前已投入使用的固定資產預計凈殘值和剩余折舊年限的，應該在進行2008匯算清繳時調整完畢。但是考慮到該文件于2009下發，對企業2009進行的上述事項 的調整可予以承認。企業2008、2009未對上述事項進行調整的，2009以后不可重新確認調整，也不得在2008、2009追溯調整。

十五、關于虧損彌補期限問題納稅人某一發生的虧損，準予用以后所得彌補，1年彌補不足的，可以逐年連續彌補，但彌補期限最長不得超過5年，5年內不論盈利或虧損，都作為實際彌補年限。

十六、企業被合并后，合并前取得的政策性搬遷補償收入稅務處理問題企業合并，符合財稅[2009]59號文件特殊性稅務處理規定的，被合并企業合并前的相關所得稅事項可以由合并企業承繼，因此被合并企業合并前取得的政策性搬遷補償收入，凡符合國稅函[2009]118號文件規定的，可以由合并后企業繼續按照國稅函[2009]118號文件的規定執行到期。

十七、企業經稅務機關查賬調整虧損為盈利，申請享受原虧損的稅收優惠問題《國家稅務總局關于企業所得稅稅收優惠管理問題的補充通知》（國稅函〔2009〕255號）規定“列入事先備案的稅收優惠，納稅人應向稅務機關報送相關資料，提請備案，經稅務機關登記備案后執行。對需要事先向稅務機關備案而未按規定備案的，納稅人不得享受稅收優惠。”因此，未按規定在虧損當年備案的企業，匯算清繳期滿后經納稅調整由虧損變為盈利的，其調整后盈利應備案未備案的所得稅事項不得適用所得稅優惠政策。

十八、軟件企業先征后返的增值稅稅務處理問題 軟件企業先征后返的增值稅作不征稅收入處理。

十九、國稅局負責征收企業所得稅的納稅人，在地稅局代開

運費貨物運輸發票時代征的企業所得稅抵減問題 企業所得稅由國稅局負責征管，但由地稅局代開貨物運輸業發票并統一代征企業所得稅的代開票納稅人，其按規定應退的企業所得稅仍按原規定執行，由主管國稅機關辦理退稅，退稅額不超過納稅主管國稅機關已征的企業所得稅，超出部分，由代開貨物運輸發票的地方稅務局辦理退稅事宜。上述退稅事宜在每年企業所得稅匯繳后辦理。

二十、境外抵免問題 納稅人在境外從事業務，按規定境外扣繳的所得稅（超過抵免限額）在季度申報時不能抵免，匯算清繳時在應納稅額中抵免。對于無境內業務僅在境外從事業務的企業，境外扣繳的所得稅也按上述規定執行。二十一、企業會計核算固定資產的折舊年限比稅法規定的最低折舊年限長，匯算清繳時是否可按稅法規定的最低折舊年限進行納稅調整問題企業會計準則和會計制度規定，企業應當根據固定資產的性質和使用情況，合理確定固定資產的使用壽命。固定資產的使用壽命一經確定，不得隨意變更。稅法規定的折舊年限是各類固定資產的最低折舊年限，如果企業按會計規定確定的固定資產折舊年限不低于稅法規定的最低折舊年限，會計核算與稅務處理不存在差異，因此匯算清繳時不得進行納稅調減。

第三篇：內外資房地產企業所得稅政策

國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知

國稅發[2003]83號

2003-07-09

為了加強房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業的經營特點，現就房地產開發企業征收所得稅有關問題通知如下：

一、關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

（二）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

2、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

3、采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

4、采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

（五）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

1、將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

2、將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

（六）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。

二、關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再 計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

三、關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題

（一）下列行為應視同銷售確認收入

1、將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

2、將開發產品轉作經營性資產；

3、將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

4、以開發產品抵償債務；

5、以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

（二）視同銷售行為的收入確認時限視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。

（三）視同銷售行為收入確認的方法和順序

1、按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

2、由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

3、按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

四、關于代建工程和提供勞務的收入確認問題

房地產開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

房地產開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸房地產開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

五、關于成本和費用的扣除問題

房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。

開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。

房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

下列項目按以下規定進行扣除：

（一）銷售成本。房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規定在稅前 進行扣除。

1、屬于成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。

2、屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

（三）借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。

（四）開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

（五）土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。

（六）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。

（七）廣告費和業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費和業務宣傳費，可無限期結轉以后，按規定的標準扣除。

（八）折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。

六、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。

本通知自2003年7月1日起執行。此前發生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執行。

國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知 國稅發[2006]31號

2006-03-06

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發產品的稅務處理問題

開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。

（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。

（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：

１.開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20％。

２．開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%。

３．開發項目位于其他地區的，不得低于10％。

二、關于完工開發產品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：

1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；

3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

（二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

（三）開發產品完工后，開發企業應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。

（四）開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

２．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

３．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

４．采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款 于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。

５．開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

三、關于開發產品預租收入的確認問題

開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發產品的稅務處理問題

開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理:

1.開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。

五、關于以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

2．接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

1．企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并計算確認資產轉讓所得或損失。

上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發產品的成本。

六、關于開發產品視同銷售行為的稅務處理問題

開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。

完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。

八、關于開發產品成本、費用的扣除問題

開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理：

1．開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配 至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。

5．計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。

6．開發產品完工后應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規定進行扣除：

1．已銷開發產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

3．應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

7．開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：

（1）由開發企業投資建設完工后，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。

（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額 應計入當期應納稅所得額。

8．開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

9．保證金。開發企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

10．廣告費、業務宣傳費、業務招待費。按以下規定進行處理：（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。

（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅。

11．利息。按以下規定進行處理：

（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。

（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。

（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

12．土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。

13．成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。

14．折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

九、關于征收管理問題

（一）開發企業在申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。

（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；

2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；

3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；

4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；

5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

十、關于適用減免稅政策問題

根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

十一、關于本通知適用范圍和執行時間問題

本通知適用于各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，并報國家稅務總局備案。

本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。

國家稅務總局

二○○六年三月六日

國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業

所得稅管理問題的通知

國稅發【2001】142號

2001-12-20

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局，廣東、海南省地方稅務局，深圳市地方稅務局：

為加強外商投資房地產開發經營企業所得稅管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》（以下簡稱稅法）的有關規定，現將外商投資企業和外國企業（以下簡稱企業）從事房地產開發經營業務有關所得稅管理問題，通知如下：

一、企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法的規定計算繳納企業所得稅。當期應納稅額，按以下公式計算：

應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅

二、企業預售房地產的，其取得的預收款，應按《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發【1995】153號）的規定，預征企業所得稅。

三、企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業實際應納稅額。

四、房地產銷售收入的確定，以權責發生制為原則，具體可根據銷售方式的不同，按以下原則確定：

（一）采取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。

（二）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

（三）采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收 入的實現。

（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日，為銷售收入的實現。

五、企業銷售房地產所發生相應成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業應根據當期銷售面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。企業可售單位工程成本費用按下列公式確定：

可售單位工程成本費用＝可售總成本費用÷總可售面積

可售總成本費用是指應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用。總可售面積是指國家規定的房屋測繪部門出具的確定房地產項目可售面積證書中明確規定的面積。

六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束后，應進行匯算。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。

七、企業以租賃方式取得房租收入的，應按當期實際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產折舊及相關費用后的余額，與當期其他經營利潤合并計算企業當期應納稅額。

企業采取先租賃后又售出房地產的，原在租賃期間實際已經記提的房屋折舊，不得在售出時再作成本、費用扣除。

八、境外企業與企業簽訂房屋包銷協議，為企業包銷房地產的，其包銷業務應屬于境外企業轉讓我國境內財產的性質。境外企業取得的房屋轉讓收益，應按稅法第十九條及其實施細則第六十一條規定，繳納企業所得稅。

上述包銷業務是指：境外企業與企業簽訂房屋包銷協議并辦理了產權轉移手續，且境外企業在銷售房屋時使用本企業收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質的業務，應按照《國家稅務總局關于從事房地產業務的外商投資企業若干稅務處理問題的通知》（國稅發【1999】242號）的規定執行。

九、凡按合同規定投資各方分配房產的，企業應首先歸集房產建造過程中所發生的費用（包括中方以土地使用權作為投資的費用）后，再根據合同規定的房產分配方法，劃分雙方房產的成本、費用。雙方各自銷售房產時各自繳納企業所得稅。

十、本辦法自發文之日起執行。此前已經銷售房地產但未匯算的企業，按本通知進行匯算。

國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營

征收所得稅有關問題的通知

國稅發［1995］153號

1995-08-03

根據<中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法>(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關規定,現將外商投資企業從事房地產開發經營繳納所得稅的有關問題通知如下：

一、關于稅收待遇問題

專業從事房地產開發經營的外商投資企業,不屬于稅法第七條和第八條所規定的生產性外商投資企業,不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇.二、關于實際經營期起始日期的確定問題

專業從事房地產開發經營的外商投資企業,應以其首次取得房地產開發經營項目之日, 確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產,經營之日.如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前,則應以其營業執照簽發之日確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產,經營之日.三、關于預售房地產所取得的預收款征收企業所得稅的問題

(一)從事房地產開發經營的外商投資企業預售房地產并取得預收款的,當地主管稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額,并按季預征所得稅,待該項房地產產權轉移,銷售收入實現后,再依照稅法有關規定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額,按預繳的所得稅額計算應退補稅額.(二)各省,自治區,直轄市和計劃單列市主管稅務機關可按照本條第(一)款,制定對從事房地產開發,經營的外商投資企業預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法,并報國家稅務總局備案.

第四篇：2012最新企業所得稅政策

單項選擇：

1.上市公司按照股權激勵計劃授予激勵對象在未來一定期限內，以預先確定的價格和條件購買本公司一定數量股票的權利是（股票期權）。

2.總機構應將分支機構注銷情況報所在地主管稅務機關備案，并辦理變更稅務登記的時限是分支機構注銷稅務登記后（15日內）。

3.各分支機構根據分攤稅款就地辦理繳庫，所繳納稅款收入中央與分支機構所在地分享比例為（60：40）。

4.凡對企業主營業務是否屬于《西部地區鼓勵類產業目錄》難以界定的，稅務機關應要求企業提供（省級（含副省級）政府有關行政主管部門或其授權的下一級行政主管部門）出具的證明文件。

5.發生的廣告費和業務宣傳費支出，一律不得在計算應納稅所得額時扣除的企業是（煙草企業）。

6.對企業發現以前應扣除而未扣除的支出，做出專項申報及說明后準予追補計算扣除，但追補確認期限不得超過（5年）。

7.股票實際行權時的公允價格，以實際行權日該股票的（收盤價格）確定。

8.下列各情形中，不允許稅前扣除的是（符合條件的中小企業信用擔保機構按照不超過當年年末擔保責任余額2%的比例計提的擔保賠償

準

備）。

9.在股權激勵計劃授予激勵對象時，換取激勵對象提供服務對價的計算依據是該股票的（公允價格及數量）。

10.財產保險公司的保險保障基金余額達到公司總資產（6%）的，其繳納的保險保障基金不得在稅前扣除。

11.上市公司實行股權激勵計劃換取激勵對象服務的支出，會計和稅務上分別認定為（營業成本；職工工資薪金）。

12.保險公司經營財政給予保費補貼的種植業險種的，計提巨災風險準備金的比例不超過補貼險種當年保費收入的（25%）。

13.以下各項中，不得提取貸款損失準備金在稅前扣除的是（金融企業的委托貸款）。

14.享受研究開發費稅前扣除稅收優惠的企業，其稅收優惠條件發生變化的，應當自發生變化之日起（15日）內向主管稅務機關報告。

15.享受西部大開發優惠的企業應當在匯算清繳前向主管稅務機關提出書面申請并附送相關資料，各實行（第一年須報主管稅

16.對于既向城鎮居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，免征契稅的依據為（向農村居民供水量占總供水量的比例）。

17.對金融機構農戶小額貸款的利息收入在計算應納稅所得額時，按（90%）計入收入總額。

18.我國境內新辦的集成電路設計企業，經認定后在2017年12月31日前自獲利起計算優惠期，實行（兩免三減半）。

19.對飲水工程運營管理單位從事目錄規定的飲水工程新建項目投資經營的所得，實行三免三減半的起始為（項目取得第一筆生產 經營收

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管

理）。

20.按照國庫制度的規定，庫款報解整理期為（1月1日至1月10日）。

21.多繳的稅款由（分支機構和總機構所在地稅務機關）開具收入退還書并按規定辦理退庫。

22.依法按核定應稅所得率方式核定征收企業所得稅的企業，取得的轉讓股權（股票）收入等轉讓財產收入，收入額和應稅所得率分別為（全額；主營項目（業務）確定適用的應稅所得率）。

23.跨省市總分機構企業所得稅分配及預算管理的原則是（統一規范、兼顧總機構和分支機構所在地利益）。

24.總分機構統一計算的當期應納稅額的地方分享部分中，總機構所在地分享的部分占（25%）。

25.《辦法》的第四章強調在就地監管機制中有管理抓手作用的是（就地檢查）。

26.匯總納稅企業當年由于重組等原因從其他企業取得重組當年之前已存在的二級分支機構，不視同新設二級分支機構，體現的原則是（實

質

重

于

形

式）。

27.總機構應將本期企業應納所得稅額的50%部分，在每月或季度終了后（15日）內就地申報預繳。

28.以總機構名義進行生產經營且無法提供相關材料、視同獨立納稅人的分支機構，其獨立納稅人身份（1個）內不得變更。

29.根據40號文件的政策規定，企業所得稅全額歸屬中央收入的企業數量為（15家）。

30.對個人向基金捐贈資金的，在申報個人所得稅應納稅所得額（30%）以內的部分，準予在計算繳納所得稅稅前扣除。

31.投資額超過80億元的集成電路生產企業，經認定后，實行的企業所得稅稅率為（0.15）。

32.企業主營業務屬于《西部地區鼓勵類產業目錄》范圍的，經主管稅務機關確認，可按照（15%）稅率預繳企業所得稅。

33.企業取得的財政性資金作為不征稅收入處理后，在（5年）內未發生支出且未繳回相關部門的部分，計入應稅收入總額。

34.根據企業會計準則的規定，上市公司股權激勵的會計核算處理為（借方增加企業成本費用，貸方為減少股東權益）。

35.對二級分支機構查補稅款計算與分攤入庫問題的處理要遵循的原則不包括（兼顧公平與效率）。

36.下列關于總分機構分攤稅款的計算錯誤的是（分支機構分攤稅款=匯總納稅企業當期應納所得稅額×25%）。

37.與財預[2008]10號相比，40號文件中對“資產總額”的解釋不再排除（無形資產）。

判斷題：

1.40號文件中規定，分支機構“三因素”所屬區間的調整，需要區分上上和上。（錯誤）

2.總機構和具有主體生產經營職能的二、三級分支機構就地預繳企業所得稅。（錯誤）

3.分級管理，是指居民企業總機構、分支機構，分別由省級、市級主管稅務機關進行監督和管理。（錯誤）

4.符合規定條件的企業，應在終了之日起3個月內，按規定向主管稅務機關辦理減免稅手續。（錯誤）

5.企事業單位支付給學生的相關報酬，可依照稅收法律法規的規定，在企業所得稅前扣除。（正確）

6.企業在籌建期間發生的與籌辦活動有關的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前 扣除。

（錯

誤）

7.上市公司實行股權激勵計劃產生的費用與企業的生產經營活動無關，不允許在稅前扣除。（錯誤）

8.企業因接受外部勞務派遣用工所實際發生的費用，一律不允許計入計算其他各項相關費用扣除依據的工薪總額基數。（錯誤）

9.對個人取得股權激勵計劃標的物，在計算個人所得稅方面，需要在個人實際行權時確認為個人所得。（正確）

10.符合條件的中小企業信用擔保機構按照不超過當年擔保費收入60%的比例計提的未到期責任準備，允許在企業所得稅稅前扣除。（錯

誤）

11.保險公司已發生未報案未決賠款準備金按不超過當年實際賠款支出額的8%提取。（正確）

12.自2011年11月1日至2014年10月31日，對金融機構與小型微型企業簽訂的借款合同免征印花稅。（正確）

13.總機構設在西部大開發稅收優惠地區外的企業，其在優惠地區內設立的分支機構，僅就該分支機構所得確定適用15%優惠稅率。（正

確）

14.在基建工地為基建工地服務的各種工棚等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。（正確）

15.向基金捐贈資金的企業，在利潤總額12%以內的部分，準予在計算繳納所得稅稅前扣除。（正確）

16.文化企業在境外演出從境外取得的收入照章征收營業稅。（錯誤）

17.試點企業將承攬的運輸業務分給其他單位并由其統一收取價款的，應以該企業取得的全部收入為營業額計算征收營業稅。（錯誤）

18.所稱獲利，是指該企業當年應納稅所得額大于零的納稅。（正確）

19.對于既向城鎮居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，如無法提供具體比例，則減半享受稅收優惠。（錯誤）

20.跨省市總分機構企業繳納的所得稅查補稅款，按中央與地方75：25分成比例就地繳庫。（錯誤）

21.分級管理，是指居民企業總機構、分支機構，分別由省級、市級主管稅務機關進行監督和管理。（錯誤）

22.自2012年1月1日起，專門從事股權（股票）投資業務的企業，不得核定征收企業所得稅。（正確）

23.總機構應將統一計算的企業當期應納稅額的剩余25%，就地全額繳入中央國庫。（正確）

24.總機構對各分支機構上報的資產損失，一律以清單申報的形式向所在地主管稅務機關申報。（錯誤）

25.總機構所在地主管稅務機關應加強對匯總納稅企業的管理，必須與二級分支機構所在地主管稅務機關聯合實施稅務檢查。（錯誤）

26.總機構設立具有主體生產經營職能的部門，且該部門的營業收入、職工薪酬和資產總額與管理職能部門分開核算的，可將該部門視同一個二

級

分

支

機

構。

（正

確）

27.40號文件中明確規定，當年撤銷的分支機構自辦理注銷稅務登記之日起不參與分攤。（正確）

28.企業既符合西部大開發15%優惠稅率條件，又符合《企業所得稅法》規定的各項稅收優惠條件的，可以同時享受。（正確）

29.企業取得的屬于不征稅收入的財政性資金用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除。（正確）

30.涉及退稅時，可經總、分機構同意后分別抵繳其下一應繳企業所得稅稅款。（正確）

31.分支機構未按稅款分配數額預繳所得稅造成少繳稅款的，主管稅務機關對其處罰，無需告知總機構所在地主管稅務機關。（錯誤）

32.股權激勵計劃實行后需一定服務年限方可行權的，等待期內會計上計算確認的相關成本費用，不得在對應計算繳納企業所得稅 時扣

除。

（正

確）

33.企業所得稅匯算清繳的主體是總機構，分支機構并不需要進行納稅調整。（正確）

34.分支機構分攤的預繳稅款、匯算補繳稅款、查補稅款由總機構統一辦理繳庫。（錯誤）

35.集成電路生產企業的生產設備，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。（錯誤）

第五篇：2012最新企業所得稅政策

單項選擇：

1.上市公司按照股權激勵計劃授予激勵對象在未來一定期限內，以預先確定的價格和條件購買本公司一定數量股票的權利是（股票期權）。

2.總機構應將分支機構注銷情況報所在地主管稅務機關備案，并辦理變更稅務登記的時限是分支機構注銷稅務登記后（15日內）。

3.各分支機構根據分攤稅款就地辦理繳庫，所繳納稅款收入中央與分支機構所在地分享比例為（60：40）。

4.凡對企業主營業務是否屬于《西部地區鼓勵類產業目錄》難以界定的，稅務機關應要求企業提供（省級（含副省級）政府有關行政主管部門或其授權的下一級行政主管部門）出具的證明文件。

5.發生的廣告費和業務宣傳費支出，一律不得在計算應納稅所得額時扣除的企業是（煙草企業）。

6.對企業發現以前應扣除而未扣除的支出，做出專項申報及說明后準予追補計算扣除，但追補確認期限不得超過（5年）。

7.股票實際行權時的公允價格，以實際行權日該股票的（收盤價格）確定。

8.下列各情形中，不允許稅前扣除的是（符合條件的中小企業信用擔保機構按照不超過當年年末擔保責任余額2%的比例計提的擔保賠償準備）。

9.在股權激勵計劃授予激勵對象時，換取激勵對象提供服務對價的計算依據是該股票的（公允價格及數量）。

10.財產保險公司的保險保障基金余額達到公司總資產（6%）的，其繳納的保險保障基金不得在稅前扣除。

11.上市公司實行股權激勵計劃換取激勵對象服務的支出，會計和稅務上分別認定為（營業成本；職工工資薪金）。

12.保險公司經營財政給予保費補貼的種植業險種的，計提巨災風險準備金的比例不超過補貼險種當年保費收入的（25%）。

13.以下各項中，不得提取貸款損失準備金在稅前扣除的是（金融企業的委托貸款）。

14.享受研究開發費稅前扣除稅收優惠的企業，其稅收優惠條件發生變化的，應當自發生變化之日起（15日）內向主管稅務機關報告。

15.享受西部大開發優惠的企業應當在匯算清繳前向主管稅務機關提出書面申請并附送相關資料，各實行（第一年須報主管稅務機關審核確認，第二年及以后實行備案管理）。

16.對于既向城鎮居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，免征契稅的依據為（向農村居民供水量占總供水量的比例）。

17.對金融機構農戶小額貸款的利息收入在計算應納稅所得額時，按（90%）計入收入總額。

18.我國境內新辦的集成電路設計企業，經認定后在2017年12月31日前自獲利起計算優惠期，實行（兩免三減半）。

19.對飲水工程運營管理單位從事目錄規定的飲水工程新建項目投資經營的所得，實行三免三減半的起始為（項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅）。

20.按照國庫制度的規定，庫款報解整理期為（1月1日至1月10日）。

21.多繳的稅款由（分支機構和總機構所在地稅務機關）開具收入退還書并按規定辦理退庫。

22.依法按核定應稅所得率方式核定征收企業所得稅的企業，取得的轉讓股權（股票）收入等轉讓財產收入，收入額和應稅所得率分別為（全額；主營項目（業務）確定適用的應稅所得率）。

23.跨省市總分機構企業所得稅分配及預算管理的原則是（統一規范、兼顧總機構和分支機構所在地利益）。

24.總分機構統一計算的當期應納稅額的地方分享部分中，總機構所在地分享的部分占（25%）。

25.《辦法》的第四章強調在就地監管機制中有管理抓手作用的是（就地檢查）。

26.匯總納稅企業當年由于重組等原因從其他企業取得重組當年之前已存在的二級分支機構，不視同新設二級分支機構，體現的原則是（實質重于形式）。

27.總機構應將本期企業應納所得稅額的50%部分，在每月或季度終了后（15日）內就地申報預繳。

28.以總機構名義進行生產經營且無法提供相關材料、視同獨立納稅人的分支機構，其獨立納稅人身份（1個）內不得變更。

29.根據40號文件的政策規定，企業所得稅全額歸屬中央收入的企業數量為（15家）。

30.對個人向基金捐贈資金的，在申報個人所得稅應納稅所得額（30%）以內的部分，準予在計算繳納所得稅稅前扣除。

31.投資額超過80億元的集成電路生產企業，經認定后，實行的企業所得稅稅率為（0.15）。

32.企業主營業務屬于《西部地區鼓勵類產業目錄》范圍的，經主管稅務機關確認，可按照（15%）稅率預繳企業所得稅。

33.企業取得的財政性資金作為不征稅收入處理后，在（5年）內未發生支出且未繳回相關部門的部分，計入應稅收入總額。

34.根據企業會計準則的規定，上市公司股權激勵的會計核算處理為（借方增加企業成本費用，貸方為減少股東權益）。

35.對二級分支機構查補稅款計算與分攤入庫問題的處理要遵循的原則不包括（兼顧公平與效率）。

36.下列關于總分機構分攤稅款的計算錯誤的是（分支機構分攤稅款=匯總納稅企業當期應納所得稅額×25%）。

37.與財預[2008]10號相比，40號文件中對“資產總額”的解釋不再排除（無形資產）。

判斷題：

1.40號文件中規定，分支機構“三因素”所屬區間的調整，需要區分上上和上。（錯誤）

2.總機構和具有主體生產經營職能的二、三級分支機構就地預繳企業所得稅。（錯誤）

3.分級管理，是指居民企業總機構、分支機構，分別由省級、市級主管稅務機關進行監督和管理。（錯誤）

4.符合規定條件的企業，應在終了之日起3個月內，按規定向主管稅務機關辦理減免稅手續。（錯誤）

5.企事業單位支付給學生的相關報酬，可依照稅收法律法規的規定，在企業所得稅前扣除。（正確）

6.企業在籌建期間發生的與籌辦活動有關的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。（錯誤）

7.上市公司實行股權激勵計劃產生的費用與企業的生產經營活動無關，不允許在稅前扣除。（錯誤）

8.企業因接受外部勞務派遣用工所實際發生的費用，一律不允許計入計算其他各項相關費用扣除依據的工薪總額基數。（錯誤）

9.對個人取得股權激勵計劃標的物，在計算個人所得稅方面，需要在個人實際行權時確認為個人所得。（正確）

10.符合條件的中小企業信用擔保機構按照不超過當年擔保費收入60%的比例計提的未到期責任準備，允許在企業所得稅稅前扣除。（錯誤）

11.保險公司已發生未報案未決賠款準備金按不超過當年實際賠款支出額的8%提取。（正確）

12.自2011年11月1日至2014年10月31日，對金融機構與小型微型企業簽訂的借款合同免征印花稅。（正確）

13.總機構設在西部大開發稅收優惠地區外的企業，其在優惠地區內設立的分支機構，僅就該分支機構所得確定適用15%優惠稅率。（正確）

14.在基建工地為基建工地服務的各種工棚等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。（正確）

15.向基金捐贈資金的企業，在利潤總額12%以內的部分，準予在計算繳納所得稅稅前扣除。（正確）

16.文化企業在境外演出從境外取得的收入照章征收營業稅。（錯誤）

17.試點企業將承攬的運輸業務分給其他單位并由其統一收取價款的，應以該企業取得的全部收入為營業額計算征收營業稅。（錯誤）

18.所稱獲利，是指該企業當年應納稅所得額大于零的納稅。（正確）

19.對于既向城鎮居民供水，又向農村居民供水的飲水工程運營管理單位，如無法提供具體比例，則減半享受稅收優惠。（錯誤）

20.跨省市總分機構企業繳納的所得稅查補稅款，按中央與地方75：25分成比例就地繳庫。（錯誤）

21.分級管理，是指居民企業總機構、分支機構，分別由省級、市級主管稅務機關進行監督和管理。（錯誤）

22.自2012年1月1日起，專門從事股權（股票）投資業務的企業，不得核定征收企業所得稅。（正確）

23.總機構應將統一計算的企業當期應納稅額的剩余25%，就地全額繳入中央國庫。（正確）

24.總機構對各分支機構上報的資產損失，一律以清單申報的形式向所在地主管稅務機關申報。（錯誤）

25.總機構所在地主管稅務機關應加強對匯總納稅企業的管理，必須與二級分支機構所在地主管稅務機關聯合實施稅務檢查。（錯誤）

26.總機構設立具有主體生產經營職能的部門，且該部門的營業收入、職工薪酬和資產總額與管理職能部門分開核算的，可將該部門視同一個二級分支機構。（正確）

27.40號文件中明確規定，當年撤銷的分支機構自辦理注銷稅務登記之日起不參與分攤。（正確）

28.企業既符合西部大開發15%優惠稅率條件，又符合《企業所得稅法》規定的各項稅收優惠條件的，可以同時享受。（正確）

29.企業取得的屬于不征稅收入的財政性資金用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除。（正確）

30.涉及退稅時，可經總、分機構同意后分別抵繳其下一應繳企業所得稅稅款。（正確）

31.分支機構未按稅款分配數額預繳所得稅造成少繳稅款的，主管稅務機關對其處罰，無需告知總機構所在地主管稅務機關。（錯誤）

32.股權激勵計劃實行后需一定服務年限方可行權的，等待期內會計上計算確認的相關成本費用，不得在對應計算繳納企業所得稅時扣除。（正確）

33.企業所得稅匯算清繳的主體是總機構，分支機構并不需要進行納稅調整。（正確）

34.分支機構分攤的預繳稅款、匯算補繳稅款、查補稅款由總機構統一辦理繳庫。（錯誤）

35.集成電路生產企業的生產設備，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。（錯誤）