第一篇：武某無照經營房地產案案例分析

武某無照經營房地產案

[案情]

當事人：武某，性別：男，年齡：45歲，身份證號碼：XXXXXXXXXXXXX； 現住址XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

集鎮。

當事人于2009年6月29日以XXXXXXXX有限公司名義與XXXXXX建筑安裝工程有限公司簽訂XXXXXXXX商住樓合同，在當事人所持有的鄉（鎮）村農（居）民建房用地許可證的集體土地上建設商品房，在案發前上述工程已完工，當事人在其臨街的門面房上方制作并發布了“XXXX佳苑現房銷售、同城最低價、最低1680元每平米、聯系電話：xxxxxxxx”房地產銷售廣告，對外銷售上述商住樓。現已查明：該商品房是以當事人個人名義開發建設，共三單元計30套，共計3420平方米，工程合同價305萬元。至案發時，當事人尚未售出該商住樓。當事人從事上述房地產銷售未經工商行政管理機關核準登記并領取房地產開發經營的營業執照。依據《無照經營查處取締辦法》第十四條第一款“對于無照經營行為，由工商行政管理部門依法予以取締，沒收違法所得；觸犯刑律的，依照刑法關于非法經營罪、重大責任事故罪、重大勞動安全事故罪、危險物品肇事罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，并處2萬元以下的罰款；無照經營行為規模較大、社會危害嚴重的，并處2萬

1元以上20萬元以下的罰款；??”的規定，對當事人處以罰款50000的行政處罰。

[爭議]

當事人無照經營行為的法律適用該如何定性。

一種認為，當事人的行為違反的是《城市房地產開發經營管理條例》，該《條例》是專門針對房地產開發經營行為進行規范調整的特別法規；另一種意見認為，當事人為自然人，未取得房地產開發經營的營業執照，是無照經營行為，但當事人是在其擁有的集體土地使用權上從事的房地產開發經營行為，按照《城市房地產開發經營管理條例》第二條的規定：“本條例所《城市房地產開發經營管理條例》第二條規定：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”當事人是在集體土地上開發建設房地產項目，且當事人并未獲得房地產開發經營的行政許可，因此不適用《城市房地產開發經營管理條例》進行調整。當事人的上述行為違反的是《無照經營查處取締辦法》第二條“任何單位和個人不得違反法律、法規的規定，從事無照經營”的規定行為。《無照經營查處取締辦法》第四條第二項規定“下列違法行為，由工商行政管理部門依照本辦法的規定予以查處：

（二）無須取得許可證或者其他批準文件即可取得營業執照而未依法取得營業

執照，擅自從事經營活動的無照經營行為”的規定，屬于無照經營違法行為。因此，我局采取了第二種定性意見。

XXXXXXXXXXXXX工商局XXXXXXXX年XX月XXX日

第二篇：無照經營游戲室案

當事人：周運芝，性別：女，民族：漢族，年齡：48周歲，文化程度：初中，身份證號碼：***02X，住址：安徽省鳳陽縣小溪河慎韓趙村韓東隊5號，現在潁上縣慎城鎮管仲商貿城經營游戲室。

2011年2月18日，我局執法人員依據監督檢查職權對位于潁上縣慎城鎮管仲商貿城內的當事人游戲室進行檢查時，發現該店仍提供不出《娛樂場所經營許可證》和《營業執照》。2011年2月22日經縣局分管局長批準后，對此事立案調查。

經查：當事人從2011年1月份開始，在未依法取得許可證和營業執照的情況下，擅自在潁上縣慎城鎮管仲商貿城經營游戲室，期間我局執法人員對其下達《催辦執照通知書》，至2011年2月18日，當事人仍提供不出《娛樂場所經營許可證》和《營業執照》。據當事人陳述，至案發非法經營額達30000元，無賬冊，故違法所得無法計算。

以上事實有下列證據為證：

1、《催辦執照通知書》一份，并經當事人確認后簽字，證明我局已通知當事人限期辦理營業執照；

2、現場檢查筆錄一份，并經當事人確認后簽字，證明當事人經營場所的情況；

3、詢問筆錄一份，并經當事人確認后簽字，證明當事人違法事實的經過；

4、當事人身份證復印件一份，并經當事人確認后簽字，證明當事人的身份。

以上證據事實清楚，證據確鑿充分，可以形成一個完整的證據鏈，證明當事人無證照經營游戲機室的違法事實成立。

2011年3月2日，我局依法向當事人送達了潁工商行聽字〔2011〕272號《行政處罰聽證告知書》，當事人在法定期限內未向我局提出陳述、申辯，也未申請舉行聽證。

綜上所述：當事人未取得《娛樂場所經營許可證》和《營業執照》，擅自從事應當取得許可證或者其他批準文件方可從事的經營活動的行為違反了《娛樂場所管理條例》第九條及《無照經營查處取締辦法》第四條第一款第（1）項：“應當取得而未依法取得許可證或者其他批準文件和營業執照，擅自從事的經營活動的違法經營行為”之規定，根據《娛樂場所管理條例》第四十條及《無照經營查處取締辦法》第十四條第一款：“對于無照經營行為，由工商行政管理部門依法予以取締，沒收違法所得；觸犯刑律的，依照刑法關于非法經營罪、重大責任事故罪、重大勞動安全事故罪、危險物品肇事罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，并處2萬元以下的罰款；無照經營行為規模較大、社會危害嚴重的，并處2萬元以上20萬元以下的罰款；無照經營行為危害人體健康、存在重大安全隱患、威脅公共安全、破壞環境資源的，沒收專門用于從事無照經營的工具、設備、原材料、產品（商品）等財物，并處5萬元以上50萬元以下的罰款”，參照《安徽省工商行政管理機關行政處罰罰款裁量參照執行標準》第六十七條第（1）項：“經營額在五萬元以下的，并處一萬元以下的罰款”之規定，對當事人處罰如下：

罰款3000元。

當事人自收到本處罰決定書之日起十五日內到潁上縣工商局開具《安徽省政府非稅收入一般繳款書》后，到中國工商銀行潁上支行安徽省政府非稅收入賬戶繳納罰款，逾期不繳納，每日按罰款數額3%加處罰款。

如不服本處罰決定，可在收到本處罰決定書之日起六十日內向阜陽市工商管理局申請復議，也可在三個月內到人民法院依法提起訴訟。

第三篇：西武集團-案例分析

日本西武集團

提起日本的西武集團，國內讀者知道的可能不多。但在日本，它卻是一家赫赫有名、勢力龐大的企業，當家老板正是現年70歲的堤義明。西武集團旗下有170多家大型企業，從業人員超過10萬人，經營的業務涉及鐵路、運輸、百貨、地產、飲食、學校、研究所等各種行業。在著名財經雜志《福布斯》公布的全球最富有的企業家排名中，堤義明曾于1987年、1988年兩度雄居世界第一。

堤義明的一生極富傳奇色彩。1935年，他出生在日本一個富有的“政商兩通”之家。父親堤康次郎創立了家族企業“西武集團”，在日本的政商兩界都打下了良好的基礎。由于與長子和次子不和，堤康次郎把全部精力放在了小兒子堤義明身上，悉心向其傳授經營之道。

1965年，堤康次郎因病去世，未滿30歲的堤義明繼承父業成為西武集團的最高掌權者。1975年，堤義明在經過10年的蟄伏之后，開始購置大片土地，進行大規模地區性旅游觀光綜合開發。他的第一個試驗地選擇在作為交通樞紐的東京品川地區。在那里，他修建了規模宏大的高輪王子飯店，還配套建設了溜冰場、滑雪場等各種娛樂設施。至今，這個高輪王子飯店仍是包括中國商務人員在內的游客經常光顧的地方。

接著，堤義明又相繼在日本許多地方興建休閑飯店和旅游度假勝地。其中，單在東京就開有7家王子飯店，其中赤坂王子飯店和東京王子飯店是國際知名的超級大酒店。尤其值得一提的是，位于東京池袋車站的西武百貨公司規模有整條街那么大，曾經有人試圖花10個小時去逛這家超大型百貨公司，結果只是走馬觀花而已。

堤義明與其他企業家最大的不同之處在于，他做生意是大小“通吃”，大至日本國土重建計劃，小至一間十幾平米的雪糕店，他全都涉獵。這種無所不鉆的經營方式，在日本沒有第二人敢做。

在堤義明的領導下，西武集團迎來了大豐收：日本近六分之一的土地被其購置。為此，日本著名企業家松下幸之助稱贊說：“堤義明是集創業與守業于一身的第二代，他身上具有帝王素質。如果是在古代，他就是中國唐太宗那樣的盛世明君，是中興之祖！”

用人之道 要求員工絕對忠誠不能聰明

由于西武集團的迅速膨脹，堤義明在日本創造了一個企業發展壯大的神話。當時，他給人們的印象是：默默無聞的世界首富、富豪中的智者、商人中的哲人。堤義明成為日本一代企業家的楷模，其與眾不同的用人之道還被當作企業管理的典范，寫進了許多企業管理的教科書。

據說，堤義明挑選員工的一項基本原則是，堅持不用聰明人，但要求員工絕對忠誠。在他看來，那些才華橫溢、喜歡挑戰、不安于現狀的人是不適合在公司里干的，因為這些人野心太大，不會為職業盡責。他認為，員工忠實地順從公司的旨意做事最重要，這些人容易在工作崗位上感到滿足，能從職業中獲得快樂。按照這個標準，在西武集團內，凡能言善辯、思路敏捷而又自命不凡的人，絕不會被安置在重要的崗位上。

此外，堤義明還有一個很特別的看法，那就是公司職員一般從事的是重復性的工作，如果不

干上20年，員工就不會成為真正的專家。結果，西武旗下的旅館和高爾夫球場的經理，多半在同一職位上待了10年，甚至15年。

與此同時，堤義明還要求員工不僅要對顧客懷有“感激和奉獻”的情感，同時也應該對公司懷有同樣的情感，要在一個崗位上堅持不懈，奉獻自己。于是，有的教科書把堤義明描繪成這樣一個人：享受著孤獨、堅持中國荀子式的忍讓和儉樸、拒絕參加任何形式的社交活動、沒有任何緋聞、總是盡可能和家人在一起過簡單的生活。而且又有才華、有膽識、有毅力，簡直是個“完人”。

光環消失 造假丑聞毀了40年的輝煌

然而，就在堤義明即將踏入古稀之年的時候，籠罩在他頭上將近40年的光環卻突然消失了，一系列丑聞接踵而至：

去年3月1日，日本警方以涉嫌違反商業法為由，逮捕了堤義明的“西武鐵道”6名干部，理由是該公司為了在股東大會上獲得有利位置，對個別股東進行了賄賂；

去年9月，“西武鐵道”股票問題又浮出水面。調查發現，“西武鐵道”在上市公司財務決算報告中，偽造股東信息；

去年10月，“西武鐵道”又曝出逃稅丑聞。東京國稅局在調查中發現，該公司在3年內隱瞞了總額達1.4億日元的收入。為此，“西武鐵道”被處以5000萬日元的罰款；

去年11月，東京證券交易所正式宣布取消“西武鐵道”的上市資格，理由是該公司長期弄虛作假，大大傷害了投資者對市場的信心，影響了中小投資者的投資決策。“西武鐵道”就此成為日本20多年以來首家因披露不實的股東信息而退市的公司。

更讓人們感到驚訝的是，就在“西武鐵道”上市資格被取消后不久，西武集團的一名總務部副部長的遺體在海邊被人發現；而“西武鐵道”一名前總裁在今年1月辭職后不久，就在東京的住所內自殺身亡。此人在自殺前曾經向地方檢察廳承認，是堤義明指示自己在財政報告中作假。得知這個消息后，堤義明整整哭了一夜。據他身邊的人說，他一下子老了很多，過去那種強者的形象不復存在。

今年3月3日，東京地方檢察廳以涉嫌發布虛假財務信息和從事非法股票交易的罪名，正式將堤義明逮捕。

一片喊打 小泉等政界人士急忙與其劃清界線

過去，堤義明財大氣粗，日本政商兩界幾乎無人敢招惹他。而在他被捕后，立即成了眾人喊打的落水狗，其隱私紛紛被抖落出來，著實有點“墻倒眾人推”的架勢。

首先有媒體揭露，堤義明是個造假老手。例如，“西武鐵道”是一家上市公司，可是他從不公布公司的虧損，完全靠私自打通銀行管道來進行資金周轉。在股票問題上，過去40年里，他至少借用過1200個人的名義購買了“西武鐵道”的股票。直到去年丑聞爆發后，外界才知

道，“西武鐵道”名義上是上市公司，實質上還是堤義明的囊中物。

媒體還披露說，西武集團實際上是堤義明的“王國”。在這里，堤義明擁有絕對的統治權，任何決策都不容有異議。一名曾在西武集團工作過的高級員工說：“他實行的是強權政治，只要不合他的意，任何提出反對意見的人就可能被解雇。他不僅獨裁，還事無巨細全要過問。這樣的獨裁性格，造成他無法接受別人意見，幾乎就是一人支配全局。當企業走向錯誤之路時，也就越來越無法回頭了。”

由于堤義明同政界一直保持著良好關系，因此他被捕后，就有人懷疑他與政界有勾結行為。于是，這幾天，許多與堤義明私交不錯的政界人士紛紛向外界撇清同他的關系，其中就包括日本首相小泉純一郎。

據媒體透露，小泉純一郎與堤義明的關系非常密切，兩人經常一起吃飯。小泉自2001年4月上任以來，先后光顧西武集團旗下的赤坂王子飯店多達288次。結果，在堤義明被捕的當天，小泉就對記者說，他雖然和堤義明的關系不錯，但兩人之間沒有政治瓜葛。

媒體爆料 堤義明好色成性是個偽君子

除了曝出堤義明專權、造假丑聞外，媒體還抖落出他的“下半身問題”，致使其過去那種潔身自好、獨立深沉的高尚形象蕩然無存。

首先跳出來控訴的是一名曾在世界賽事上獲得過花樣滑冰獎牌的運動員渡部繪美。這名現年45歲的婦女通過一本周刊雜志披露說，在她17歲時，堤義明曾多次對她進行猥褻，并且還將她騙至高輪王子飯店房間內企圖對她非禮。經過拼命抵抗，她最終沖出了房間，但是心靈受到巨大傷害。當時，堤義明威脅她說：“你是準備退出滑冰界還是想繼續干下去？如果你做我的情人，我可以送你一兩個滑冰訓練場。”

另據日本媒體透露，在堤義明的身邊，有一名令公司職員人人敬畏的女子，她給堤義明當了25年的情婦。多年來，這名女子仗著堤義明的寵信，在集團內為所欲為，飛揚跋扈。當堤義明因丑聞辭掉西武集團總裁職務后，她便跟著辭職了。

還有報道說，堤義明的情婦中有一位比較安分，她原是堤義明的秘書，長相酷似日本女星水野真紀。后來，她被堤義明包養起來，住在神奈川縣的箱根將近10年，成了全職“二奶”。據說，在東京都杉并區的高級住宅里還有一名堤義明的情婦，她為堤義明生下了一個孩子，因此被稱為“第二夫人”。

日本媒體還繪聲繪色地報道說，堤義明的露水情人不勝枚舉。有一次，堤義明請日本某位知名藝人為自己旗下的飯店當代言人。當時，曾有人目睹這位道貌岸然的“西武天皇”深夜站在這名代言人的門外，苦苦哀求放其進屋。

最奇怪的是，至今大家都不知道堤義明的原配夫人是誰，也許是大家沒有興趣去了解，也許是這位原配夫人早被自己的丈夫遺忘了。

不管怎么樣，隨著堤義明的被捕，一個延續了近40年的西武神話宣告破滅。據悉，堤義明

目前已承認了所犯罪行，即發布虛假財務信息和從事非法股票交易。一旦罪名成立，這兩項指控的最高刑期分別為5年和3年。一代商界巨子淪為階下囚，留給人們的不僅是震驚和感嘆，更多的是反思：缺少誠信的企業家，注定事業走不了多遠。

堤義明的哲學

最聰明的人，反而在普通人沒有困難的地方無影無蹤了。日本商業巨子堤義明，接掌西武集團40年，孤獨決斷，歷經驚濤駭浪，躲過層層劫難，甚至那場席卷東南亞的金融危機也未傷到他。可是2005年3月3日堤義明卻因虛報母公司持股比例而被捕入獄。

沒有人了解真實的堤義明。他沒有一個推心置腹的朋友，父親“不交朋友”的遺訓和中國先哲荀子“人性惡”的教義，把堤義明武裝成一個商人中的哲人。他把人類最樸素的生活哲學活用于西武帝國帶點灰色的商業實踐中，形成了影響一個時代的商業智慧。他的理論跟杰克·韋爾奇那種試圖完成一種體系的努力不同，而與亨利·福特與山姆·沃爾頓的理論有異曲同工之妙。他們都致力于把獨特的體驗格言化，像一道刺破混沌黑暗的光，常常能給有閱歷的人警醒。

“不用聰明人”。一個新員工能很快上手工作，反應敏銳，舉止得體，在一般公司可能會因此而快速提升。而堤義明固執地認為，少數“聰明人”頭一年表現出色，第二年起就開始動腦筋偷懶，倒是起初成績平平的人，一旦進入角色，便能堅持長久地埋頭苦干。那些才華橫溢、喜歡挑戰、不安于現狀的人是不適合在公司里干的。堤義明閱人無數，從不相信第一印象，而是相信時間的公斷力。“看人看三年”，“企業需要馬拉松運動員”等名句，早已經為眾多公司所效法。

“感恩與奉獻”。一般大公司都會熱衷于在一流大學網絡最優秀的人才，西武集團卻不這樣。在堤義明看來，畢業于名牌大學的職員，會認為獲得提升是理所當然的，少有感恩之情。一旦當不上，則會牢騷滿腹，遷怒于公司。而“出身較低”的人，被提拔后會由衷地高興，會更加恪守職責。堤義明特別看重激發每一個西武人的“感恩與奉獻”之心。在日本，受了某人的恩，就對某人負有了義務，“負恩”是一種極大的恥辱。

做企業就是積累。一般大公司老板，怕關鍵位置上的高層管理人員，建立起自己的勢力范圍，不便于貫徹統一的意志，經常做崗位輪換。可是堤義明卻堅持，做企業需要有形和無形多方面的積累，一項工作如果不做上20年，就不會成為真正的行家。西武系的酒店和高爾夫球場的經理，多半在同一職位上持續待了10年、15年。而一旦被調回總社，更不是飛黃騰達的跡象，身價反而下降。“做企業是積累”的概念近來更被推廣到廣泛的領域，許多著名公司花重金強化自己前瞻性的研究和開發，意圖憑借長期積累占領市場的制高點。

做企業就是細節。一般公司會強調公司高管要抓大放小、職責分明、各司其職。而堤義明堅信，高管只有對一線的細節分外在行并且樂意參與，才會有公司正常的秩序和效率。堤義明的這個理論，后來被杰克·韋爾奇發展為“深潛”理論。經營大師們，總能以自己的方式保持與一線員工的親近與交流，這樣不但能催生好多鮮活的創造，而且會形成強大的壓力，迫使中高層管理人員更多深入實際，滌蕩官僚習氣，從而保持團隊的競爭力。

人性在家庭關系的細根末梢呈現。一般公司有建立家庭氛圍的沖動，卻不屑于花精力梳理員工的家庭關系。堤義明則善于在一個人家庭關系的細根末梢，發現那不容易閃現的人性。他認為一個不能讓父母雙親、妻子兒女感到安心滿足的人是不可能承擔企業的重托的。

哲學的根基不是柏拉圖教誨的好奇，而是根深蒂固的絕望和苦痛。父親“不交朋友”的遺訓一直拘押著他。他認可這句話，因為其中有某種東西迷住了他。日本以名分為中心的恥感文化，無法上升到“仁愛”的“無我”。為了“名分”可以去做任何事，可以從一個極端跳到另一個極端，而不會有絲毫心理上的不安，更不知懺悔為何物。因此，他的哲學非但沒有幫助他戰勝“人性惡”的宿命，反而把他自己給擊倒。在陰暗的囚室里，堤義明或許更能夠領會這樣的禪機：“凡所有相，皆是虛幻”。

第四篇：房地產成本核算案例分析

房地產成本核算案例分析

目 錄

第一章 總 則

第二章 成本核算的基本程序

第三章 成本核算對象的確定

第四章 成本費用項目及核算內容

第五章 會計科目與帳簿設置

第六章 成本費用的歸集與分配

第七章 成本報表

第八章 附 則

VANKE萬科企業股份有限公司

房地產開發企業成本核算指導

編制單位：財務管理部

第一章 總 則

1-1 為了加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析，根據《股份有限公司會計制度—會計科目和會計報表》及其附件三“房地產開發業務會計處理規定”與我國具體會計準則等有關規定，以及集團《財務管理規則》和《會計管理規則》的要求，制定本指導。

1-2 集團房地產開發企業成本核算的任務是：建立和完善成本核算基礎工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，及時發現成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。

1-3 各房地產開發企業，建立成本核算責任制，不斷完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團的監督。

第二章 成本核算的基本程序

成本核算的一般步驟：

第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。

第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發成本費用。

第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。

第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。

第六步：正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。

第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。

第八步：編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

第三章 成本核算對象的確定

3-1 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。

3-2 各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，確定具體成本核算對象。

(1)單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

(2)在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。

(3)對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。

▲ 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。▲ 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。

▲ 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。

(4)根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。

3-3 成本核算對象一般應在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準確性。

第四章 成本費用項目及核算內容

4-1 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：

1)土地征用及拆遷補償費

2)前期工程費

3)基礎設施費

4)建筑安裝工程費

5)配套設施費

6)開發間接費

4-2 各成本項目的開支范圍如下：

土地征用及拆遷補償費

指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：

(1)土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

(2)拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入帳，分別沖減有關成本。

(3)市政配套費：指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司交納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設費等。

(4)其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。

前期工程費

指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

(1)項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。

如：人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

(2)規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費(含支付社會中介服務機構的市場調研費)，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。

(3)勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。

(4)“三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設費用)、供電、道路(含按規定應交的占道費、道路挖掘費)等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。

(5)臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。

(6)預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。

(7)其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。

基礎設施費

指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內容：

(1)道路工程費：小區內道路鋪設費。

(2)供電工程費：變（配）電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（配）電貼費、電源建設費，交納的電增容費等。(3)給排水工程費：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。

(4)煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。

(5)供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。

(6)通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。

(7)電視工程費：小區內有線電視(閉路電視)的線路鋪設和按規定應交納的有關費用。

(8)照明工程費：小區內路燈照明設施支出。

(9)綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。

(10)環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。

(11)其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。

建筑安裝工程費

指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用(含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。主要包括以下內容：

(1)土建工程費

① 基礎工程費：土石方、樁基、護壁(坡)工程費，基礎處理費、樁基咨詢費。

② 主體工程費：即土建結構工程費（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(2)安裝工程費

① 電氣(強電)安裝工程費：主體工程內的照明等電氣設施安裝費，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。

② 電訊(弱電)安裝工程費：主體工程內的通訊、保安監視、有線電視系統等電訊設施安裝費。③ 給排水安裝工程費：主體工程內的上下水、熱水等給排水設施安裝費。

④ 電梯安裝工程費：主體工程內的電梯及其安裝、調試費。

⑤ 空調安裝工程費：主體工程內的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統等空調設施安裝費。

⑥ 消防安裝工程費：主體工程內的自動噴灑、消防栓、消防報警系統等消防設施安裝費。

⑦ 煤氣安裝工程費：主體工程內的煤氣管線等燃氣設施安裝費。

⑧ 采暖安裝工程費：主體工程內的水暖、汽暖等供熱設施安裝費。

⑨ 上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。

(3)裝修工程費：內外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。

(4)項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。

(5)其他：工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。

配套設施費

指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區別以下情況：

(1)在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。

(2)在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。

(3)開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。

(4)對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

開發間接費

指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：

(1)現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通訊費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。

(2)利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。

(3)固定資產投資方向調節稅：按規定應計繳的固定資產投資方向調節稅。

(4)物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

(5)質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。

(6)其他：項目交付使用后發生的，按規定或協議應由開發商承擔、補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計入開發間接費的費用。

4-3 開發企業期間費用的開支范圍為：

營業費用

指在開發產品銷售環節發生的各項費用。包括：

(1)已完開發產品銷售以前的改裝修復費，開發產品看護費及按規定或協議應交物業管理公司的空房物業管理費，根據規定或協議應承擔的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業水電費等。

(2)小區內、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用列支。主體內臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用在房屋開發成本中列支。

(3)開發產品銷售、轉讓、出租過程中發生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續費、銷售服務費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業管理啟動金、商品房注冊登記費、產權交易費(或商品房交易手續費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

(4)專設銷售機構的職員工資、工會經費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓費、業務交際費以及其他經費。

管理費用

指企業行政、財務、人事等行政管理部門，為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。包括：

(1)行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

(2)工會經費和職工教育經費。

(3)財產保險費、勞動保險費、待業保險費、醫療保險費、失業保險費。

(4)稅金：指按照規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

(5)審計費、咨詢費、聘請中介機構費、訴訟費、業務招待費、董事會費、公司活動費等。

(6)無形資產及長期待攤費用攤銷。

(7)壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8)環境費：支付清潔工的工資、擺花費、租花費等

(9)租金：包括房屋租金、車庫租金等。

(10)分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

財務費用

指企業為籌集開發經營所需資金而發生的各項費用。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續費(含票據工本費)，以及企業籌集資金發生的其他財務費用。

會計科目與帳簿設置

5-1 “開發成本”科目：核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-2 “開發間接費”科目：歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。

5-3 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象，應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的成本、費用。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。

應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。

費用預提的時間：應由房屋等開發產品負擔的費用，應在結轉房屋等開發產品時預提。

配套設施費的預提范圍、條件、依據和計算方法：

范圍：開發小區內不能有償轉讓的配套設施將發生的費用。能有償轉讓的配套設施將發生的費用不得預提。

條件：配套設施費的預提條件為：房屋與配套設施非同步開發(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設施。

依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。

計算方法：

某成本核算對象應

該項開發產品預算

配套設施費

=

*

預提的配套設施費

成本(或計劃成本)預 提 率

配套設施

該配套設施的預算成本(或計劃成本

=

-*100%

費預提率

應負擔該配套設施費各開發產品的 預 算 成 本（或計劃成本）

式中應負擔該配套設施費的開發產品一般應包括房屋、能有償轉讓的小區內大配套設施。

5-4 “待攤費用” 科目：核算按權責發生制原則和受益期限、對象在本期發生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。如：項目開發前期為項目開發而發生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發期，項目開發期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。本科目一般應按費用的內容設置二級科目進行核算。

5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。

房地產成本核算科目明細表

一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 五級科目 備注

開發成本 各項目

各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細 完工轉開發產品

（各住宅小區、配套設施）前期工程費 同上

基礎設施費 同上

建筑安裝工程費 同上

配套設施費 同上

開發間接費

自一級科目

待分攤征地及拆遷補償費 按前述明細 開發間接費轉入

待分攤前期工程費 同上

待分攤基礎設施費 同上 待分攤配套設施費 同上

開發間接費 各項目

工資及附加費

定期轉入開發成本

有關部門 辦公費用

差旅交通費

修理費

通訊費

周轉房攤銷

利息并借款費用

質量檢驗費

物業管理基金

其他

開發產品 項目名稱

成本核算對象

設置面積或套數的數量金額帳

第六章 成本費用的歸集與分配

土地征用及拆遷補償費

6-1 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先在“開發成本—土地開發—土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關成本核算對象的開發成本；也可以直接分配計入“開發成本--有關成本核算對象----土地拆遷及補償費”。有關分配方法為：

按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：

方法一：先按小區的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區；再將分配到各小區內的地價和拆遷補償費，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區內道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的地價和拆遷補償費。

方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。

按建筑面積計征（或補償）時：

不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。

前期工程費

6-2能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發成本— 土地開發—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。

基礎設施費

6-3一般能夠區分成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中；如果在開發的建設場地上有多個開發項目，不能區分成本核算對象時，其基礎設施費應先在“開發成本—土地開發—基礎設施費”科目進行歸集，待基礎設施建設完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目中。

建筑安裝工程費

6-4 一般應在與承包單位進行工程價款結算時，按承包單位根據當月實際完成工作量提出，經甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

6-5 預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發成本”科目，應先在“預付帳款—預付承包單位款”科目核算，待工程價款結算時，再從實際應付工程款中扣回。

6-6 對幾個工程一并招標出包且按標價結算的，應在工程完工結算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據經計算得出的建筑安裝工程費，計入有關房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：

某項工程的實際

該項工程預算造價

= 工程標價*--------------------

建筑安裝工程費

各項工程預算造價合計

配套設施費

6-7 凡是不能有償轉讓的開發小區內配套設施所發生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：

(1)配套設施和房屋等開發產品同步建設的情況下：

▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

▲ 不能分清成本核算對象的，應先由“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

(2)配套設施和房屋等開發產品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下：

▲ 應先通過“開發成本—配套設施開發”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結轉法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。

(3)先開發房屋等開發產品，后建配套設施；或房屋等開發產品已開發完工移交或出售，而配套設施尚未全部完工的情況下：

▲ 可按配套設施的預算成本(或計劃成本)進行預提，并歸集在“開發成本—配套設施開發”科目的相應成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數與實際數的差額，應在配套設施完工時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。

▲ 如果預提的配套設施費含有多種配套設施項目，應在每項配套設施完工時，逐項結轉并隨時調整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調整。

6-8 凡是能有償轉讓的配套設施（包括經營性和非經營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發成本的“開發成本—配套設施開發—配套設施費”項目中。

開發間接費

6-9 應先通過“開發間接費”科目歸集，于每季末根據實際發生數按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數計入開發成本。如根據開發特點，確需采取預提開發間接費辦法時，預提數與實際支出數之間的差額應于終了時一次進行調整。6-10 成本應計入房屋等開發產品的不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。

6-11 如果有周轉房，每月應計入開發間接費的周轉房攤銷，可比照房屋類固定資產的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉房造價4%計算殘值。

關于借款費用資本化

6-12 借款費用資本化的期限：可自房地產產品開發投入起至完工交付時止，其間開發商主動實施的停工其間不包括在內；

6-13 可資本化的借款費用包括：與開發項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務費用。可資本化的借款費用不包括借款手續費及傭金等；

6-14 可確定借款用途并專款專用的，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各成本核算對象間分攤；如果一次性利息數額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發間接費”。

某成本計算對象完成投資額

分配比例 =-------------------------× 100%

項目完成投資總額

第七章 成本報表

報表種類：

7-1 各房地產開發企業應按要求編報成本報表。成本報表主要包括：(1)“房地產成本結轉情況表”；(2)“房地產成本比較分析表”；(3)“開發間接費明細表”；

(4)“房地產項目綜合情況表”；(5)“房地產成本合同執行情況表”；

編報時間: 7-2 成本報表報送時間為每季后10日內，報表時間以決算通知為準，另外總部可根據項目開發的不同階段要求報送有關成本報表。

編報要求：

7-3 詳見總部財務部統一印發的表樣及各表的說明。第八章 附 則

8-1 本指導適用于集團所屬的控股經營和受托非控股經營的房地產開發企業。各房地產開發企業可根據自身開發項目情況，進行補充完善并制定本單位成本核算的具體規范。

8-2 本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。本指導由總部財務部負責解釋和修訂。

第五篇：房地產策劃案例分析

房 地 產 策 劃

案 例 分 析

案例：

成都港都花苑實業開發有限公司在成都東門的龍舟路有一塊占地31畝的土地待開發，需進行項目定位及整合營銷策劃。大禹企劃公司選派精兵強將組成強大陣容，對該樓盤做了大量的市調工作。經調查，發現該樓盤的重要優勢有：樓盤地處東門，土地價格便宜；位置緊臨龍舟路，交通方便；牛市口小學、幼兒園、四川師大附中分布四周；緊鄰府南河，背靠望江公園、河心公園，環境清幽；蓮花新區及農貿市場、牛沙便道農貿市場就在附近，生活方便，同時發現幾處明顯的劣勢：小區占地面積小，不可能開發高檔樓盤，因為不能滿足高檔樓盤必須配制的會所及其它大型配套項目設施。成都港都花苑實業開發有限公司是一家年輕的公司，剛介入房地產領域，自身缺乏知名度。經濟實力也不濟，沒有成片大規模開發的實力，競爭能力弱。如果走中低檔路線，特色不突出的競爭對手非常多，而且對手實力較強勁，打價格戰，港都花苑實業公司不僅沒把握取勝，說不定連本錢都收不回來。龍舟路沿線為舊城改造、老成渝公路拓寬改造的重點城區，房地產開發新項目非常多，并且由于 成都東門國營老廠商單位非常多，經濟效益普遍較差，故價位低，賣點雷同。經縝密的策劃后，樓盤以“夕陽紅”命名，正式開盤。響亮提出是專門為老人量身定做設計的房子。全面的戶型設計，環境、配套都完全符合老人們的習慣和內在需求，并響亮地傳播了樓盤的廣告主題

語：“成熟地愛一次！”方案推出后，由于定位準確，特色突出，營銷獨特，房價便宜，功能完善，因而大受好評，創造了開盤兩個月銷售一空的奇跡，并贏得了可觀的社會效益和經濟效益。

分析：

一、需求心理分析：

1、老年人和下一代、下兩代由于生存環境、所受教育不同等諸多原因，生活方式、習慣及思想觀念等方面難免產生“代溝”。多數被訪問者認為：解決“代溝”的最佳方式是老年人與子女分開居住，節假日兒女上門探望，全家團聚。

2、年輕人有自己的生活和工作特點，現代生活節奏加快，競爭加劇，壓力加大，生活無規律；與老年人住在一起相互干擾影響，令人頭痛。

3、敬老院雖然“火爆”，但入院使人心理上有“被遺棄”的感覺，子女也有不孝的負罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。

4、老人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。

5、老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不愿地處鬧市和商業區、工廠區，與子女的居住要求差異較大。

6、老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們仍有同齡伙伴、共同話題、共同樂趣。

二、資金來源分析：

1、老年人常常有多年的積蓄和穩定的退休金；

2、子女們可以共同出資為老人買房，既盡了孝心，日后也可成為遺

產；

3、本來準備送父母支敬老院的子女，可以用入院費轉為購房款，既解決了后顧之憂，又擺脫了“負罪感”。通過以上分析，開發商確立開發老年公寓，并將樓盤定名為“夕陽紅”，可謂名至實歸。

三、公寓特色設計：

項目確定后，開發商應立即著手，針對老年人的心理和生理特點，緊緊圍繞老年人的生活需求，廣泛開展調研和征詢，為老人群體量身定做最合理、最合適的住房。例如：將所有路面都進行防滑處理；所有通道、門坎都采取無障礙設計；房型設計上，力求通風、干燥、采光、隔音、結構合理；裝修適用合理，不奢侈豪華。

四：環境配套設施：

利用附近的農貿市場，解決老人菜米油鹽等生活必需品的采購；毗鄰醫院，診所等醫療機構，方便老年人檢查和就診；毗鄰公園、廣場等休閑場所（環境整潔，安靜），解決老年人休閑、鍛煉、娛樂的需求。