第一篇：家政公司(機構)的基本運營模式

找家政-最快、最方便、最實惠的家政服務

隨著生活消費水平的提高，越來越多的家庭開始雇傭家政服務人員來提高生活質量。越來越多的家政公司提供優質的家政服務人員參與到家庭生活中，家政的運營就極為關鍵。下面我們來看下家政公司（機構）主要的運維模式吧。

1、中介型家政服務

中介制是現在大多數家政公司（機構）采用的模式，中介制家政公司（機構）負責介紹服務人員提供相應的服務，并向服務需求方收取一定數額的費用，這就是中介費。也就是說服務需求方除要付服務人員的服務費用之外，還要支付給家政公司（機構）中介費。中介費就是家政公司的收益方式。

2、會員制家政服務

會員制家政服務在某些公司（機構）中采用，服務需求方除支付服務人員的費用之外可以通過繳納一定數額的費用，成為該公司（機構）的會員用戶，家政公司（機構）除推薦相應的服務人員之外，在會員期間服務需求方可以提供多次更換服務人員和服務項目，家政公司（機構）通過這樣方式發展長期客戶。收益方式類似于中介制。

3、員工制家政服務

員工制是集招生、培訓、考核、派遣與后期管理為一體的公司行為模式。家政公司為服務人員提供工資和保險等基本條件，家庭與公司（機構）簽訂合同，有公司（機構）派遣服務人員到家庭進行服務，家政公司（機構）對服務人員進行全面、全程管理；服務人員不與雇主發生直接經濟關系。家政公司（機構）保障兩者的安全、服務質量，平衡兩者的利益。目前，國家大力提倡員工制家政服務體系，每年對家政公司進行一定額度的補助，但采用員工制的家政公司（機構）還屬于少數。其中的原因不言而喻。

第二篇：REITs基本運營模式

一、REITs概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即：房地產投資信托基金。從狹義上REITs是指直接以股權或債券形式將各類房地產證券化的投資產品，實際是一種基于資產實體的收益權憑證，通常會上市交易。

通俗地來講，REITs是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。

REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。作為一種以房地產租賃收入來保障投資人長期權益的權益型集合投資計劃，需將絕大部分稅前收入分配給投資者。因此，REITs獲得免交公司所得稅和資本利得稅的優惠待遇。

一般根據投資形式不同，REITs可以分為權益型REITs，抵押貸款型 REITs，以及混合型REITs。簡單來說，權益型REITs就是投資并直接擁有不動產的產權，其收入主要來源于所持有不動產產生的租金，這是REITs的主要類型，占90％以上；抵押型REITs不直接擁有不動產得產權，而是將資金投資于房地產貸款或貸款支持憑證(MBS)，其收入主要來源于貸款利息。混合型REITs，既投資于不動產產權，也投資于房地產貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開交易，成為掛牌交易的單位信托基金，為投資者提供相對穩定的紅利收入。由于其收益特點，REITs得主要投資對象主要是有穩定收益的經營性的大型商業物業。

不同于一般的信托產品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象（限制開發項目）有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作后盾，因而也較容易用于質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。相反，信托產品一般期限短，資金募集對象多為特定對象。目前國內的房地產信托計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，不能上市交易。

實際上，早些時候，中國內地信托公司曾企圖通過說服監管部門批準降低信托單位金額下限和提高發行份數，以期擴大募集面，被一些人叫“準”REITs，但由于這種做法造成銀行貸款轉向“過橋”，加大銀行風險，從而受到限制。

而國內以北京中偉銀投資集團在唐山率先實施的“產權式REITs”則成功的實現了真正的公司型有限期自我償付式REITs的發售，值得在中國商業地產史冊上稱為“國產第一支REITs”。

人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產金融年會”上表示，在當前房地產公開發行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。用公開發行受益憑證的方式，設立房地產信托投資基金（REITs），是房地產直接融資的方向和可持續發展模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。

來自銀監會的聲音與央行不謀而合。銀監會政策法規部副主任李伏安此前表示，發展房地產信托投資基金，將是今后房地產信托的重要方向，對于境外REITs投資本地物業或境內開發商打包物業做REITs到其他地方上市，銀監會并不干涉。這為國內REITs的培育和發展提供了可靠的政策導向。這為國內REITs的培育和發展提供了可靠的政策導向。

2005年11月，在全國商業地產情況調查組向國務院遞交的全國商業地產調查報告中，商務部明確提出了“開放國內REITs融資渠道”的建議，這表明REITs在中國的發展腳步將加快。商務部曾建議國務院應“開放國內REITs融資渠道”，國務院主要領導已作出重要批示。

商務部的建議主要是為了解決商業地產資金來源狹窄的問題，全國商業地產對銀行的信貸依賴水平在70％至80％，而自籌資金只有35％左右。很多開發商以住宅開發的名義獲得貸款，然后開發商業地產項目。

此外，由發改委制訂的《產業投資基金（試點）管理辦法》已起草完畢，各地方發改委征求意見階段也已結束，目前正征求中央各部委意見，等待會簽。該辦法主要是針對的產業投資基金實際是指私募股權投資。這是國內首個針對人民幣的產業投資基金管理辦法，一旦出臺，意味著人民幣私募股權投資將拉開序幕。但專門針對REITs投資方式的管理辦法還沒有出臺。

更重要的是，國產REITs的發展已經具備良好的經濟基礎和企業自我償付能力。首先，商業地產業和非銀行金融機構的發展為REITs提供了長期增值和組織保障。商業地產業在給REITs提供了長期的增值保障的同時，也將給REITs本身帶來長期而豐厚的投資回報。而目前我國的金融格局已發生很大變化，非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、融資租賃公司和財務公司等得到了很大的發展，為構建產業投資基金包括商業地產投資基金的發展提供了組織保障。

其次，REITs發展所需的資金充裕，投資主體也已逐步形成。近幾年來，我國的經濟一直保持著持續穩定高速的發展，2005年中國國內生產總值比上年增長9.9%，GDP為182321億元人民幣，截至2005年12月末，我國城鄉居民儲蓄存款余額突破14萬億元。REITs設立后，其長期增值收益的特點必然會吸引一部分居民儲蓄。另外，2006年我國全面開放金融業后，外資銀行可以通過參股中國的金融機構或者采取信托等金融創新的模式進入國內資本市場，會有更多的金融產品和金融工具向國內大眾敞開，這些外資金融機構將成為商業地產信托投資資金供給渠道的有效補充。而保險公司、社保基金、企業年金、銀行基金和養老基金經過幾年的大力發展，已逐漸成為市場上頗具實力的機構投資者，REITs收益高，風險小，回報穩定的特性正好滿足機構投資者的要求。

二、REITs結構及工作流程

（一）REITs結構示意圖（略）

對于房地產開發商或不動產持有人而言，REITs開辟了一條新的融資渠道，將資產證券化，徹底改變了傳統復雜的信貸開發模式，使大眾投資者擁有了大型商業物業的投資權力和權益，使優質的商業地產物業包（SPV）集中到優質的開發商和專業的資產管理及經營管理機構，全面優化了商業地產開發的資本結構、降低債務、增強了資產流動性，并極大的提高了股本回報率。從宏觀層面上說，REITs不僅可以豐富我國資本市場的金融產品品種，更使專業機構進入到投資基金的專業管理，改變了傳統短期信貸發展模式，分散了房地產市場的金融風險，為中小投資者提供了參與房地產投資的機會。房地產基金管理公司受托對REITs所持有的不動產打包為REITs物業，并實施統一管理，包括投資策略、收購不動產，出具年報，公告，管理物業，安排租賃事務等等，房地產基金管理公司可委托專業物業管理公司承擔相關物業管理。房地產基金托管人必須獨立于房地產基金管理者。以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。

（二）工作流程及階段（略）

如何發起REITs并在證券交易所上市，其模式并不是唯一的，以上圖示只是以新加坡為例，對我們具有重大借鑒意義。對中國市場而言，REITs必須作為一種大眾化的投資工具，而不能是高端金融產品。REITs應該為投資者提供的是較低門檻和較高流動性直接投資于大型商業物業的投資機會。同樣，REITs也向房地產開發商提供了這樣一個機會：將沉淀于不動產中的資金或短期貸款進行變現，優化投資結構，使不動產實現長期穩定經營的資金支持。

國內商業地產實踐證明，傳統商鋪產權分割發售不利于統一管理大型商業物業，限制了物業整體租金水平的提升。中小商鋪投資者呼吁“門檻”更低、投資收益更有保障的投資工具，案例如大連萬達。鑒于目前海外基金的“自上而下”式REITs融資通路，尚不足以解決大型商業物業的長期資金需求，而且其通路機制仍然有待國內上市渠道的成熟。目前，中國個人投資者涉獵的投資領域只有股票、基金和銀行存款。如投資于房地產，投資風險相當集中，資金流動性也很差。通過集合社會公眾投資者用于投資房地產項目的操作性更強的“國產REITs模式”呼之欲出。

美國國際金融聯合投資集團有限公司是國內首家實施國產REITs資產包機制建設的專業物業投資代理機構和投資顧問公司，通過實施“產權式REITs”的投融資管理，保障上市前融資安排，達成物業投資者長期持有的目標，并實施統一資產管理和運營管理，在物業購并“資產包”優質、足量，且產權清晰的時候，對接上市，這樣保障了參與主體（股東）預期對接資本市場的機會，對未來REITs市場規范建立了足夠的適應性。

三、REITs的運營模式

REITs實質上是資產證券化（ABS）的一個分支，也是一個商業地產資產證券化的過程，它將現有的物業按照一定的估價方法折算成上市價值，拆分為物業權益單位，即未來的基金單位。資產證券化使各種“商業租賃物業”的收益權能夠轉讓，創造出一個應收款交易的市場，為企業根據經營狀況調整資產結構提供方便。

大型商業物業目前的業主通過REITs操作讓渡產權從而獲得資金，而投資者則通過認購基金單位成為該REITs物業組合的共同持有人。對于那些有意愿繼續分享物業租金增長利益的業主，我們也可以幫助他們保留一定比例的基金單位，從而長期的獲得回報。

在國外，REITs受到投資者青睞的重要因素之一便是由于避免雙重征稅所帶來的稅收優惠。在我國目前REITs培育期，至關重要的法理是，投資者的擔保物權和用益物權必須得到法律的保障，這樣才能保障未來證券形式的REITs在培育期具備基于物權載體的投資產品特性。“產權式REITs”，是美國國際金融聯合投資集團有限公司主張并主導的一種國產REITs資產包發起形式。要求企業以其自有的凈值資產剝離出來做REITs，通過強制性的抵押擔保措施，建立完善的風險防范措施。

美國國際金融聯合投資集團有限公司“產權式REITs”嚴格控制物業方必須以雙倍資產進行抵押擔保，才能進入上市資產包。這種措施就是要使REITs有一個自我償付的約束機制，一開始就有個良好的發展環境，真正起到對房地產業和金融業的促進作用，不是誰都能夠做REITs。

我國國產REITs的發展路徑，不能走封閉式信托型基金的道路，而應該以公司型自我償付型為發起基礎，走開放式共同基金的道路。發展REITs，首先要求開發商和投資商嚴格按REITs物業規范把物業做清，走一條內向型資本持有性的道路。REITs本質上是基于一個或多個物業的集合的投資計劃，嚴格意義上主要靠公司自有資產擔保及其有效收益償付機制來制約，要避免在政策上把REITs誤解為一個“銀行或非銀行金融機構”的“信托產品”，而使REITs成為信托機構的“壟斷”權利。

我們應充分總結世界房地產投資信托基金產品的共同特征和不同發展經驗，結合中國本身的實踐，將強制性擔保條件下的“產權式REITs”作為發起資產包的首選形式，把對發行主體、擔保投資管理人、受托人、托管人資格管理作為立法重點，將房地產基金投資行為、投資組合，特別是關聯交易的管理和風險控制作為日常監管的重心，而不要盲目模仿國外模式。

我們事實上將Reits定義為資產證券化、信托和基金的交集，說明Reits具有多重屬性，但一般而言，所有的金融產品都是以其風險特征作為對其的基本描述，其鐵律是高風險、高收益；低風險低收益。

經驗上看，REITs這類產品相對于股票，它投資風險較低，而且投資收益率相當于中小盤股票的平均回報，但高于大盤藍籌股。REITs所投的不是單個開發商，而是優中選優，把已開發好的項目中成熟的、有穩定現金流的項目挑出來作為投資產品，然后長期持有，以獲取租金作為投資回報。

讓我們來比較REITs與直接投資房地產項目的風險，顯而易見，從流動性上來說，REITs容易變現，而直接投資卻不易變現；前者收益穩定，而后者受房地產市場的即時行情的影響較大，收益波動大；前者由房地產專業人士管理，能有效防止管理層與股東之間的利益沖突，投資者能借助管理層開拓良好的融資渠道，后者投資者要自己介入房地產的具體業務，專業化成本高，容易產生道德風險，投資者沒有便捷的融資渠道；前者通過物業類型、物業所處地區和資產類型的組合打包，能有效抵御市場變化和通貨膨脹變化，而后者物業一般集中在一種或幾種類型，地區集中，遇到突發事件或經濟周期性蕭條等因素觸發出租率下降，那么商業物業的回報肯定會受到打擊。

其實，REITs的精髓就是投資組合。REITs所持有的出租性物業，可以是住宅，也可以是寫字樓或綜合性商場等等，遇到同樣的不利經濟環境時，對不同性質的物業影響程度是不同的，有時甚至是此消彼漲的；同樣地，REITs可以取得權益性投資回報，也可以是債權性投資回報，例如：抵押信托（Mortgage REITs）的主要投資業務是房地產抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權。用組合對沖風險，并鎖定收益，這就是REITs的精髓。其定位是大眾投資理財特性的中端產品，即適中的風險匹配適中的收益。

四、REITs上市與房地產公司上市的區別和REITs運作的利弊

REITs上市是資產組合的上市，即資產上市。而房地產公司上市的主體是房地產公司本身。因此，REITs上市不會像房地產公司上市那樣考察公司的經營業績，而會更注重物業本身的質量。

REITs每年90%以上的收益要在稅前分配給投資人，這些收益主要來自于物業產生的租金收入。而房地產公司的股東則依據公司一年來的經營業績進行利潤分配。

在成熟的市場中，商業地產主要持有者為REITs而非地產上市公司。例如：美國REITs資產總額已經超過了4000億美元。

REITs上市主要考核資產組合的質量。REITs資產是否優良主要評價其是否具有長期穩定的租金來源且投資回報是否可以達到投資者的預期，這是評價REITs優劣的關鍵。因此，REITs股票或受益憑證對個人和機構投資者均具強大的吸引力。

而房地產公司的上市不僅要考察其近年來的經營及收益，還要評價其后續的發展能力，而地產公司的后續開發能力主要取決于其土地儲備。在目前的土地政策下，擁有充足土地儲備的地產公司為數不多，因此，地產公司可能因盈利潛力不足而難以達到上市標準。

“REITs”與傳統股票證券相比，不僅有物業回報穩定、風險較小的優點，而且按分紅使投資者能拿到現金收益；兼有物業升值較快，使投資者權益穩定上升的好處；還有便于監管、可以有效避免上市公司“黑箱操作”的好處。由于REIT 財務透明，風險低，更容易吸引投資者。發行“REITs”將使中國資本市場重新活躍。

REITs運作已經具備現實的條件和資源基礎，在我國發行“REITs”風險小而好處大。REITs嚴格限制基金管理人把資金投向非收租物業，不允許用于投資其它在建項目，這就相當于“只允許買正在下蛋的雞”，規避在建項目的不確定性風險。

同時，投資人通過購買“REITs”間接投資于房地產，這樣就可以持有個人能力所不及的大型物業，這相當于大家把資金匯集起來共同當大型收租物業的業主。

“REITs”委托有經驗的管理機構管理和經營物業，每年將收益返回給投資者。這種基金還可以在股票市場進行自由交易，具有很好的流通性。無論是從搞活我國資本市場的角度，還是從減少通貨膨脹壓力的角度來考慮，這都是一條可行之路。

國家證監會和國家稅務總局正積極完善我國的房地產金融，支持優質商業地產的“REITs化”。

REITs的發展有利于徹底改變商業地產投融資機制，使大型商業物業的開發和運營向優秀的有實力的開發商集中，同時，極大規范商鋪投資行為，降低投資門檻，以資產證券化方式實現大型商業物業的產權統一和經營統一的管理要求。

我們堅信，將產品做成優質出租物業，再將收益好的產品通過“REITs”整體變現，成為資本市場上好的投資產品，將為中國商業地產開辟新的經營領域和帶來新的良性循環的發展前景。但我國“REITs”發展和成熟還有一個艱苦努力的過程，我們采取務實的做法，采用“產權式REITs”方式實施資產管理。例如：對物業的要求必須是已經開業的、具有穩定租金收益的、且租金回報達到市場投資人要求的優質物業。而且，REITs僅適用于愿意將所有權全部或者部分轉讓給投資人的業主，實施“產權式REITs”發起的集合投資計劃必須實施強制性的凈值剝離和強制性的雙倍資產抵押擔保。這些措施，對于擁有優良資產卻惜售的業主來說，REITs方式顯然并不適用沒，而對于一些顯然達不到嘉富誠REITs資產包要求標準的非優質的物業來說，則是一個嚴格的法理界限和高門檻，必須通過嚴格審核才能入圍。不是什么物業都可以進入REITs打包的。

第三篇：家政公司運營（共）

運營家政公司要掌握的是個核心環節

大班家政創始人：張喻

一、大班家政創業初期的問題？

1、業務問題———發宣傳單、與火鍋店合作、與生活相關店合作、工程項目經理。

2、員工問題———城中村貼招聘廣告招小時工。

3、管理問題———慢慢積累變更管理方法。

4、信息核實問題———阿姨身份核實、健康核實、技能核實等———國家身份信息軟件、健康體檢。

5、意外傷害———家政人員意外傷害保險。

二、大班家政的經營理念？

1、把這件事當成自己的事來做。

2、沒有合適的阿姨另可不派———派了就要對服務的認可。

3、以中介形式為主。

三、家政公司的人員配置結構？

1、每一個店3-4個人，培訓人員除外。

2、對所有人員的培訓———禮儀到服務的整個過程。

3、店長———家政專業院校的學生。

四、家政業務多元化———早期“保姆”培訓？

1、一定要有培訓———社會招聘、朋友推薦。

2、園藝———插花需求、園藝打理、庭院打理等。

3、培訓時間———１０—１５觀察培訓的每一個人情況做好信息記錄———審核錄用。

五、家政類客戶的需求分析？

1、剛性需求———老人、小孩等。

2、非剛性需求———小時工、臨時服務等。

六、如何解決雇主對阿姨的疑問？

1、靠日后相處及磨合。

2、開導阿姨情緒的波動。

七、如何管理素質參差不齊的家政人員？

1、定制度———但小時工阿姨不是很遵守制度經常出現私單等現象。

2、會員服務———一次充值多少錢，免多少等等活動吸引多充值———避免私簽。

3、發月工資的固定鐘點工———制定激勵機制———灌輸服務理念“客戶才是給工資的”。

八、家政公司業務如何逐步拓展？

1、企業、生活技能培訓———園藝、布藝、服飾搭配。

2、老齡化———老齡服務體系。

九、如何挑選“月嫂”？

1、持證上崗———身份證、健康證、母孕護理師。

2、詢問幾個專業技能問題———私立醫院服務經驗、是否推薦純母乳喂養、上一個客戶的紙尿布等。

十、微博對公司業務發展的重要性？

1、展示真實信息———好評價展示好信息。

十一、北京家政行業分析？

1、星際服務標準。

2、市場需求缺口很大。

十二、大班家政發展前景規劃？

1、可發展的服務空間非常大———門對門倉儲等。

2、內刊———收費類廣告———前提公司客戶口碑數量大。

3、向“日益會館”學習

十三、給家政行業創業者的建議？

1、人員管理及培訓。

2、找一個有共同目標的人。

3、做好前期定位。

大班家政：微博訂單的高轉化率是如何實現的大班家政總經理：孔飛

一、微博的定位和目標？

1、客戶成為高轉發率———私信應用比較多。

二、粉絲轉化核心技巧？

1、真實———讓用戶真實了解大班每天在做什么、展示他有什么用。

2、雇主影響力———雇主自發的。

3、客戶服務的展示平臺———客戶服務、體驗要好。

4、建立信任———得到阿姨的真實情況。

三、如何在微博積累第一批客戶群？

1、真實能力的一個展示。

2、招集網友發活動參與中餐課、插花課、西餐課、茶藝課等。

四、微博客戶的維護？

1、定期發一些培訓邀請。

2、節日發一些活動等。

3、到客戶家做餐及活動等。

五、微博活動的積極作用？

1、互動效果好。

六、微博的后臺管理？

1、回復是固定人員回復。

2、發誰都可以發。

七、微博轉化過程剖析？

1、基本都是有需求的雇主粉絲。

八、阿姨與微博———如何說服家政人員使用微博？

1、提前和阿姨交流發微博信息。

九、給中小微博企業的建議———小微企業如何做好微博？

1、找到最閃亮、最發光的點。

2、培養實在的客戶，而不是粉絲數。

3、通過真實內容、活動吸引用戶關注。

第四篇：家政公司運營方案

家政公司運營方案

家政公司一般分成三種，服務型、中介型和會員型。

（一）、服務型：員工屬于公司管理和培訓，由公司發工資，服務項目以鐘點工為主；

優勢：統一管理，員工的控制度比較好，客戶服務滿意度較高；

劣勢：

1、公司運作需要按照勞動法來實施，運行成本較高，承擔的風險較大；

2、員工的積極性并不高，且在非工作時間會去接私活，長時間下去，又會反過來影響到正常工作的效率和質量；

3、員工工作時間難以滿負荷，做鐘點的服務，一般每天工作量都不會多于6小時，大部分在4-5小時，這樣一個員工每月的實際工作時間大約在130小時左右，這樣算下來1500元的工資不算低。

(二)、中介型：概念就比較簡單，收集大量家政員工的信息資料，然后推薦給客戶，收中介費而已。這類公司大部分是以介紹12小時或24小時制的保姆、月嫂或養老人員為主。

優勢是：成本低，風險小，利潤可控，不需要花更多時間去搞管理和培訓；

劣勢是：員工隊伍很不穩定，生意的波動也很大，與客戶之間的關系相對較弱。

(三)、會員制家政服務組織

會員制家政服務組織（或稱為：綜合型家政服務組織）運作模式既不同于純粹的中介型家政服務組織，又不同于全面管理的員工制家政服務組織，它是中介型家政服務組織和員工制家政服務組織兩種模式的綜合運作方式，是介于兩者之間的一種經營管理模式。該類運作模式是一種根據不同經濟收入的雇主對家政服務員的需求，利用市場經濟手段對雇主的不同服務需求而采取差異化服務的一種運作模式。

優勢是：此運作模式的經營管理方式、經濟收益等方面要優于中介型家政服務組織。

劣勢是：要求家政服務企業規模大、場地大、投入大。以公司現有家庭保潔為基礎擴大家政服務范圍，一、維修服務：以家庭水電暖維修改造，房屋裝修改造，家具裝飾安裝改造等承攬家庭各類維修維護服務。運行模式應以服務型運營。

1、優勢：同上；可負責公司內部及個項目點維修維護工作。加大公司維修 維護行業知名度，對將來業務擴展有事半功倍的效果。

2、劣勢：同上：

3、我認為優勢大于劣勢。

二、保姆、月嫂、鐘點工服務：運營模式應以前期應以中介型運營，逐步成熟進步后發展為服務型。

三、搬家、液化氣配送運營模式應以前期應以中介型運營，利用我公司有力客源優勢進行連鎖服務，逐步成熟進步后發展為服務型。

第五篇：運營模式

運營模式

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火星女騎士 2011年03月30日 16:35 閱讀(3)評論(0)分類：個人日記

運營的定義就是：對企業經營過程的計劃、組織、實施和控制，是與產品生產和服務創造密切相關的各項管理工作的總稱。從另一個角度來講，運營管理也可以指為對生產和提供公司主要的產品和服務的系統進行設計、運行、評價和改進。過去，西方學者把與工廠聯系在一起的有形產品的生產稱

運營模式：簡單來說就是經營方法。為“production”或“manufacturing”,而將提供服務的活動稱為“operations”。現在的趨勢是將兩者均稱為 “運營”。企業運營管理最基本的也是最主要的職能是財務會計、技術、生產運營、市場營銷和人力資源管理。企業的經營活動是這五大職能有機聯系的一個循環往復的過程，企業為了達到自身的經營目的，必須對上述五大職能進行統籌管理，這種管理就是運營。運營管理的對象是運營過程和運營系統。運營過程是一個投入、轉換、產出的過程，是一個勞動過程或價值增值的過程，它是運營的第一大對象，運營必須考慮如何對這樣的生產運營活動進行計劃、組織和控制。運營系統是指上述變換過程得以實現的手段。現代運營管理涵蓋的范圍越來越大。現代運營的范圍已從傳統的制造業企業擴大到非制造業。其研究內容也已不局限于生產過程的計劃、組織與控制，而是擴大到包括運營戰略的制定、運營系統設計以及運營系統運行等多個層次的內容。把運營戰略、新產品開發、產品設計、采購供應、生產制造、產品配送直至售后服務看作一個完整的“價值鏈”，對其進行集成管理。另外，有兩個運營名詞值得注意：一是“首席運營官(coo)”，二是“資本運營”。首席運營官(coo)的職責主要是負責公司的日常營運管理，輔助ceo的工作。一般來講，coo負責公司職能管理組織體系的建設，并代表ceo處理企業的日常職能事務。如果公司未設有總裁職務，則coo還要承擔整體業務管理的職能，主管企業營銷與綜合業務拓展，負責建立公司整個的銷售策略與政策，組織生產經營，協助ceo制定公司的業務發展計劃，并對公司的經營績效進行考核。所謂資本運營，就是對集團公司所擁有的一切有形與無形的存量資產，通過流動、裂變、組合、優化配置等各種方式進行有效運營，以最大限度地實現增值。從這層意義上來說，我們可以把企業的資本運營分為資本擴張與資本收縮兩種運營模式。

企業運營模式

當今大多數企業的內部運營模式都具有相近的特點，不論是國營還是私企或是合資、股份企業，其趨同性說明這種結構模式有其存在的優勢，研究這種模式無疑對企業的良性發展

會有很大的幫助。從結構上看大致可分為五個主要部分：行政管理層面銷售層面生產層面技術層面資金管理層面其基本職能體現為：1.行政管理層——企業的“大腦”和“中樞”，其主要職責為：企業的規劃、決策、管理、監督、考核人員聘用與任免以及相關的人事管理公關與企業形象推廣、相關社會活動融資、引資福利、后勤黨建、工會建設和形成企業精神和文化2.銷售層——企業的“龍頭”，其主要職責為：產品銷售——企業生存和資金流通的原動力市場開發新產品推廣——企業發展的原動力情報收集——提供給技術部門處理。是企業信息收集的主要渠道，也是領導決策的主要依據形象推廣——配合行政管理部門，推廣、樹立企業的良好形象，逐步建立品牌效應，引領企業良性發展產品監測——監督生產環節，進一步保證出廠產品的質量庫品管理——庫存產品的保管和規劃，企業生產調度的主要依據用戶服務——與生產部門、技術部門協作，做好售后服務、信息反饋，維護企業良好形象3.生產層——企業的“核心”，其主要職責是：設備采購、使用和管理原料采購、使用和管理生產組織、管理生產人員管理和考核生產成本管理、考核庫品管理外協加工管理、檢測產品檢測、質量保證其追求的理想目標是：質量 效率 成本 安全 創新質量——產品、管理效率——生產、管理、質量成本——材料、人員、生產、質量、安全安全——人員、設備創新——生產、管理4.技術層——企業的“發動機”，其主要職責是：為生產提供技術支持和保證為銷售提供技術支持和保證情報收集、分析、處理、解析技術創新、新產品開發生產過程和生產產品的質量監測人員技術培訓5.資金管理層——企業的“潤滑劑”，其主要職責是：常規財務工作資金使用的管理、監督、指導、考核、預警融資、引資生產經營成本的核算、考核從內部運營關系看具有以下基本特征：1.具有相對完整的基本經濟社會結構行政管理層——相當于政府及相關職能機構生產層——相當于生產企業、生產領域銷售層——相當于經銷商、流通領域技術層——相當于科研和教育機構資金管理層——相當于銀行及相關金融機構2.運營方式具有典型的計劃經濟特征銷售部門根據用戶和市場的需要，向生產部門提出“訂貨合同”生產部門根據“訂貨合同”，購置材料，組織生產，交付合格產品技術部門負責提供技術支持和保障并監督生產過程資金管理部門負責提供所需的資金和相關流通操作，負責成本、利潤的核算和考核，同時監督資金的使用。行政管理部門負責監督、指導、協調、考核3.需求具有單向性（不可選擇性）和相互依賴性特征例如：銷售和生產之間、銷售和財務之間、生產和財務之間就是處于這樣的關系狀態4.交易過程具有高度的透明性和開放性特征各部門之間信息透明度高5.運營調節具有較強的針對性和快速靈活性，可以根據需要快速調整生產和人員安排、改變生產計劃。利弊雙向分析1.這種有計劃、有目的、可控制的生產方式，具有明顯的運營優勢。有利于形成程序化規范管理和程序化流水線作業模式。有利于提高生產效率、降低成本、提高資金的使用率、減少損耗等。有利于規模化生產的形成。有利于企業的整體擴張。（企業的機器）2.對管理者的管理思想、管理水平、管理方式、管理藝術要求較高。制度化管理、質量效率管理、滿工作量管理、工時考核管理、任務承包管理、責任承包管理、工作時間管理、信仰精神管理、“突擊隊式”管理等各種有針對性的管理方式應運而生。管理的科學性、有效性、針對性、及時性將顯得尤為重要同時，開展人性化管理，充分調動人的積極性和主動性，利用好人的趨同性和依賴性，形成良好的企業文化，樹立企業精神和信仰，也會對企業可持續發展產生重要和積極的影響。（金錢不是唯一的有效手段，崇拜和信仰、信任和依賴才是最高境界）（企業的靈魂）3.根據不同的市場需求，生產調度調整反應較快，人員調整、調動相對較容易。（不需要合同，一張文書，一紙調令，甚至一個電話就可解決問題）即由需求的產生，到轉化為生產過程（操作），到產生成品（結果）的效率相對較高。（企業的自由度）4.有利于內部形成小型的高質量的專業化的團體（組），以及最優化的團體組合。有利于產生生產精英，即生產能手、業務骨干、標兵、勞模。這些對生產過程、生產質量、生產效率都將非常有利。這些對企業的發展，特別是高質量、規模化的持續有效發展至關重要。一個人、一個團隊決定一個企業、集團的發展和命運的事例在世界范圍內屢見不鮮。（企業的精靈）5.多數成員對外界的市場變化不敏感，僅僅關心自身利益和身邊環境變化。企業應對市場變化以及在這種變化中的競爭能力往往把握在少數人手中，他們的思想、能力、工作熱情和方法等往往決定著企業的命運。即關鍵部門對個人能力的依賴性較強，是應力相對集中的節點，有一定的脆弱性。權利相對集中，容易造成重大的管理和決策失誤。合理有效的監督方法和機制，重大決策的科學審定等是所有現代規模化企業的重要課題。近期爆發的全球性的金融海嘯更加證明了這一點。（企業的核彈）6.個體發展空間受到一定的限制，可能導致個體的靈活性不強，競爭性不強，主動性不強，容易造成人浮于事。自主創新的動力不強，容易滿足現狀。責任心不強，容易造成事不關己的現象，（這些現象的形成往往與人性的固有弱點有關）。如果管理引導不利，將產生極為不利的負面影響。因而需要較強的宏觀調控、指導和監督（即行政干預和制度約束）經濟（金錢）調控不能成為唯一的有效手段，企業精神、文化、信仰也會起到重要的作用。（企業的隱患）企業發展謀略1.優化“大腦”，增強智慧。優化行政管理層，聘用優秀人才，特別是關鍵人物如總經理或常務副總經理。讓“精靈”變成“精神領袖”，成為公司這一龐大社會體系有效運轉的強有力的動力。即一個特殊的領導者，決定一個特殊企業的前途和命運。2.“政企”分開，各負其責公司的最高行政管理是董事會和監事會，相當于“政”。主要由出資人、股東組成，是公司利益的最大受益者。他們擁有公司的全部財產，以分紅的形式享有公司的利潤。他們有權決定公司的發展和走向，決定關鍵人物的任免，是公司的政策“靈魂”。最高執行機構是執行局和總經理，相當于“企”。由董事會聘用的總經理，以及由其建議聘用的各副總經理、部門主要領導組成。他們決定著企業的日常經營狀況和效益，也關系到企業的未來和發展，是公司的運營“靈魂”。政和企一定要分開，要各負其責。3.練好“鐵頭功”以銷促產，以銷定產，是現有大多數公司所采用的基本策略。因而銷售環節不約而同的就成為各公司、企業的運營“龍頭”，是否有一支強勁有效的銷售隊伍，直接關系到公司的經營和效益，影響著公司的發展和未來。4.擁有一個強有力的“心臟”企業的根本歸根結底是生產。生產的組織管理、員工的素質和對企業的情感、生產設備的合理配置是三個重要的基本要素。

5.科學技術是第一生產力技術是發展的“動力”，技術是運營的“保障”，技術是公司的“未來”。6.資金是企業的“血液”資金是公司生存的“血液”，是生產經營的“潤滑劑”。現代企業、公司是實體經濟和金融經濟的共同體7.企業的精神和文化是企業內部的“粘合劑”和“乳化劑”要讓員工對企業產生足夠的信任，并逐步上升為依賴，愿意把生存和事業交給本企業，這才是企業管理的最高境界。8.企業形象和影響是企業對外的“名片”

標簽 市場營銷 人員管理 計劃經濟 技術支持 行政管理

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