第一篇：商業運作模式之案例分析

偉大企業的商業運作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業在不斷創造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現在變成200多元一股；張裕A從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫藥企業常常存在這樣的發展瓶頸，一旦離開純粹的醫療流通領域，幾乎就無法在其他市場領域拓展自己的產品。2001年，云南白藥的領導者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進行產品創新。云南白藥在王明輝的帶領下開始圍繞保密配方與材料科學的結合進行產品創新，公司將此稱之為“兩翼產品”，主要包括：白藥創可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產品的“添加劑”，重新展現了自身獨特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業——強生集團。美國強生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規模大、強生產品多元化的醫療衛生保健品及消費者護理產品公司。期初強生也僅僅是一個醫藥公司，后來利用其強大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產品。

每個企業都有其核心價值，當然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進，應該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內在價值。這也歸功于這些企業的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規則。

二、繼承傳統，開拓創新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優秀傳統價值觀的傳承，更有與時俱進改革創新的時代精神。“茅臺模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養消費者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產品。

今天的茅臺，正在經歷一個現代化破譯的過程。他們擁有國內一流的白酒實驗室和檢測設備，以及一批專業的科研人員，成立了白酒企業第一個國家級技術中心。所以，茅臺已經融聚了中國的傳統文化，但又不斷與時俱進，為其錦上添花。

三、推進市場導向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費品領域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段結合運用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進，不可分割。”考量青啤的“三位一體”營銷模式，就是將產品本身、品牌主張和文化訴求有機地結合在一起，向消費者傳達青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點點從做大做強轉變成為做強做大，致力于基于發展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設。他構建了以知識頻道運營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構架。通過電視臺的運營，加強總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張裕

張裕集團是國內葡萄酒生產企業老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張裕釀酒公司創立，開創了中國工業化生產葡萄酒之先河。張裕是一個綜合性企業，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發、糧食白酒與酒精加工、進出口貿易、包裝裝潢、機械加工、交通運輸、玻璃制瓶、礦泉水生產等。

“品牌一定要專業化”，這是張裕的口號。張裕堅持，開發的葡萄酒，一定要用“張裕”品牌，實行以母品牌為主導的子品牌組合模式，而集團開發的保健酒，一般不打“張裕”的牌子。為了提高品牌專業化，往高端產品領域發展，早在2004

年，張裕先后淘汰了100余種市場銷量小的產品。在2009年，張裕又全面砍掉了低端品牌，15元以下的低端甜酒全部停產。據了解，在國際上這種多個子品牌運作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張裕專注與自己的品牌。這一來提高了張裕的品牌形象，二來也使張裕更加集中力量致力于核心競爭力的打造，使得這個百年企業蒸蒸日上。

第二篇：商業物業管理運作模式

商業物業的管理運作模式

商業物業的概念、管理特征

商業物業是指集商業、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經營場所，其物業管理內容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業物業具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，影響本企業的經濟效益。因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業物業的管理內容一、一般性管理

1、對小業主或承租商的管理

統一產權型的商用物業，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環境清潔管理

商業物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業物業日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業時間內場內衛生營造好的購物消費環境。B、商業物業保潔巡視的人員配備主要由物業自身 素質及檔次來決定，商業物業保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

C、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛管理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業物業的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業物業屬開放型環境。對于高度密集性的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業物業的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。

4、消防管理

商業物業常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機，應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進 的現代化管理手段和專業化養護維修技術。由于商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業管理區域內良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業物業形象的宣傳推廣

商業物業管理的一項重要工作，就是要做好物業商業形象的宣傳和推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業物業統一管理的一項必不可少的工作。

商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產。商業物業必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業的形象與特色聯系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以物業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業物業的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業物業的不同作用：（見表二）商業物業的管理者，應主要依據所管理的商業物業的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業物業，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業物業，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業物業，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業物業的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業物業應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立商業物業管理委員會。因為商業物業管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證商業物業良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。商業物 業本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對商業物業的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，商業物業的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。

商業物業管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

（２）開展商業物業整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業物業的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以商業物業名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協調商業物業各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

（４）開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協調管理者與經營者之間的關系。一方面，商業物業管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與商業物業管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護商業物業的形

二、內部管理運作方式

1、專業化管理機制 以專業化管理要求，在歸并物業管理要點上著力推行建章立制工作。建立統一的臺帳記錄、統一的規章制度、統一的行為規范和操作規范及統一的文明用語規范，并按行業要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現人力素質的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業性、針對性和適用性相結合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業理念、服務規范、職業道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發機制 建立有利于人力資源的開發和合理使用機制，打破地域，內部流動，平衡各物業點之間的骨干力量和技術力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創優活動，并以此為依托，扎實管理基礎。除以經濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質量目標、與經濟利益掛鉤、強化質量意識外，還按行業達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質量保障體系，推行每月一次物業工作報告制度，將物業工作情況、物業隱患和整改要求以書面管理形式通報業主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業管理。

5、管理監督機制 成立公司、物業處經理、領班的三級督查網絡和業余督查員隊伍，進行物業管理質量的動態監控，及時收 集各種信息，進行管理狀態調控，為物業質量的好轉奠定了基礎。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執行機構，讓經營者參與管理。如果商業物業屬分散產權性質，管理委員會由全體業主根據各自產權面積所占的份額，進行投票選舉；如商業物業為統一產權，則管理委員會由所有經營者每人一票選舉產生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統一思想、統一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經營經驗和廣泛商業關系的人員擔任。管委會的主要任務是協助管理公司，協調、規范經營者的經營行為，提出經營方面的合理化建議，決定經營格局的調整、經營方向的定位、經營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經營活動的組織安排）等重大經營行為，同時協助經營者組織經營、聯系貨源等，并對違規 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經營場所內，設置工商管理辦公室，由工商執法部門協助對經營者的經營行為進行管理，以保證商業物業的信譽。總結

總之，商業物業管理必須科學化、制度化、規范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協調，不斷改進工作，致力達到繁榮經營、長遠發展的目標。

第三篇：公租房商業運作模式初探

公租房商業運作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產行業，屢屢成為中國宏觀調控的關鍵，這與商品房市場畸形發展有很大關系。中國已經認識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經濟適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點，已成為完善保障性住房體制、引導中國樓市理性健康發展的戰略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設可持續發展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運用上本可以發揮很大作用，現在由于認識上的誤區和證券產品的缺陷，其作用還遠未發揮。

借助資本市場服務于公租房建設，是當前保障性住房體系制度設計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業地產，是經營性物業，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）來擴大資金來源。REITs是一種信托基金，以發行收益憑證方式匯集特定多數投資者資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎上，REITs還可以在促進中國房地產業健康發展上有更廣泛的應用。

深圳交易所金融創新實驗室會同房地產行業專業機構聯想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設計、政府財政補貼的操作方式、房地產投資基金參與公租房建設的運作模式等問題進行了探索，并相應提出政策建議。

財政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內。

——公租房產權屬于政府，一般歸屬于地方國有資產管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續發揮保障民生的功能，在制度設計及操作環節需要解決資金來源與退出機制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。以重慶為例，根據重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設2000萬平方米的公租房，算上建設成本與減收土地出讓金，合計成本近1000億元。

在退出機制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應隨著城市化、老齡化以及城鄉經濟差異等諸多因素而不斷動態變化的公租房需求。

制度設計應符合資本品要求

從全球范圍的實踐來看，越來越多的國家和政府嘗試利用資本市場的力量、社會化的資金和商業化的運作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（國發〔2010〕13號）、住建部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號，以下簡稱“指導意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設資金來源渠道。同時，必須清楚地認識到，在公共品市場化的過程中，應符合資本市場對資本品的相應要求。

其一，資產的投資回報率應符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風險對投資回報率有明確要求和期望。對以房地產資產為標的的投資，投資者要求租金的回報率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權屬有明確界定。就房地產資產而言，資產持有人應擁有建筑物及附著物所有權以及土地出讓使用權，物業可以整體轉讓，且轉讓行為應當真實、合法、有效。

因此，在公租房制度設計上，需要根據資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產租金回報率，達到市場可接受的收益率水平。補貼方式一般可分為補貼前期投入成本的“補磚頭”方式與建成后補貼租金的“補人頭”方式兩類。結合對兩種補貼方式的特點與適用階段來分析，當前我國公租房建設補貼政策極有必要探索“補人頭”這一補貼方式。具體來講，政府根據不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產應具有明確權屬，包括公租房建筑及附著物所有權、土地出讓使用權、配套物業所有權等。在滿足公共政策前提下，公租房資產持有者對公租房擁有一定處置權，物業可整體轉讓。

房地產投資基金大有可為

從海外實踐看，借助資本市場為保障性住房服務的一個重要途徑是房地產投資基金，即REITs。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業組合，由專業機構經營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設的開發和運營，直接擴大了公租房規模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業物業發行領匯房地產基金，獲取資金為廉租房建設運營服務。

結合中國的實際情況，可以試驗依托房地產投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關部門監督指導下參與公租房建設和管理，探索出中國公租房建設商業化運作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產市場需求有效聯合起來，將政府的直接財政支出轉變為政府通過土地供應、租金規范、租戶標準等方面的間接引導，以社會化籌資和市場化運作的模式，投資建設保障性住房。通過在銀行間債券市場發行房地產信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠為保障性住房的可持續開發探索一套新的融資機制，是金融創新服務民生的大膽嘗試。目前各項技術準備工作已經基本就緒，現在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設中引入房地產投資基金，能夠開創和實現保障性住房的滾動融資與持續開發，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業存量資產，拓展企業融資渠道，將企業長期依靠政府資金支持的狀態轉變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產市場需求有機結合，撬動社會資金用于保障性住房建設，大大緩解了政府集中建設的財政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產市場上的部分資金，引領房地產市場的價格理性回歸。

對中國而言，現階段可探索通過REITs為已經完成開發并形成穩定現金流的公租房資產提供退出機制，具體運作模式如下：第一，公租房項目開發建設完成并穩定出租后，由公租房資產持有主體（例如政府）將資產出售給REITs，獲取資金進入新一輪公租房開發。第二，政府行使公共職能，進行租戶資格審核與持續監督，確定補貼比例。第三，REITs享有公租房資產的完整權益，資產由專業管理機構管理運營維護，向租戶收取租金。政府的補貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補貼）回報獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產進行相應處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設形成可持續發展的商業化運作模式，我們建議從以下幾個方面著手進行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設計補貼政策提升公租房資產收益率；同時，完善資產權屬安排，實現公共品與資本品在法律基礎上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經濟承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結構，提前防范出現城市“貧民窟”。

三是引導培育專門投資公租房開發建設的產業基金，形成社會資金投資公租房建設并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業物業開發，積極嘗試以配套商業物業發行REITs。

（作者：李汝容 聯想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創新實驗室主任）

第四篇：策劃一商業運作模式

破 殼 計 劃

商

提 案 業模式運作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業廣告策劃人員，在專業領域擁有較強的專業知識。好多人員更是有著教高級別的職務，這為破殼計劃的實施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計劃指的是什么？

一改往日群內無營養的討論話題，通過對外與對內的營銷，組建真實的工作平臺，為初學策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學習和工作機會。破殼計劃需要有相應的團隊進行對外宣傳，并且在團隊內部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進而提升自己的策劃水平。破殼計劃，前期的運營中，遵從相關的工作流程，開展包括微博營銷，網站推廣，策劃執行，創意設計等多方面的工作，后期將會擬定實體營銷的相關戰略。

B.破殼計劃的實施團隊

該計劃擬將冰點凍力團隊作為群商業化運營的唯一團隊，專業的知識人才，良好的行業平臺，為后期執行打下了基礎。冰點凍力，是將企業創新意識進行深層的挖掘與提煉，我們認為企業堅持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉戰中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團隊隊長，創意組長，策劃組長，AE經理人，財務組長，外聯組長等多個職位，各組長下設多名成員，團隊人員齊心合力，共同促進團隊成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團隊架構及運作形式

1.團隊架構：

監督方

策劃方執行方

策 創平地地

劃 意 面區區

小 小 設職公

組 組 計員司

財務監管：

2.運作形式：

A.全案運作模式：

以山東為例，地區設定為山東濟南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進行項目討論，其他成員進行旁聽。初稿策劃案以投票方式進行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創意小組進行簡報與創意方案的撰寫—設計部門負責制作小樣—由山東地區的執行公司來進行項目的實際運作—最終項目完成。

B.其他策劃案根據實際情況考慮

單純的設計或是策劃案等均采用方案買斷的形式進行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網站廣告招租分成微博營銷的發布

策劃案全案的設計和執行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項目結束后都會對團隊成員公示，視具體數額來進行分配處理，財務管理小組卡內最多現金不可超過5000元。分配方式：按小組進行分配，各小組成員組長擁有相關的控制權力，按照團隊成員積分制度來進行分配額上報。假設小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執行方拿到12000元。各小組組長按照團隊成員積分表進行考評，由財務監管對個人員分值情況進行比例換算分發利潤。若團隊成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監督方反映，一經查實免除小組長職務，請離團隊，嚴重者直接勸其退群！

后續跟進，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第五篇：PPP模式運作分析報告(含案例解讀)

PPP模式運作分析報告（含案例解讀）

一、PPP模式概述

（一）PPP概述

PPP模式即(Public Private Partnership)公共政府部門與民營企業合作模式，它以參與方雙贏和多贏為合作理念，指公共部門與私企建立合作模式，通過引入私人資本將市場中的競爭機制引入基礎設施建設，鼓勵私企與政府進行合作，并給予私企長期的特許經營權和收益權，從而加快基礎設施建設及有效運營。參與PPP項目的社會資本：

（1）應該擁有強大的資金實力，因為基礎設施項目的投資額比較大；（2）這些社會資本應該是追求長期穩定回報、而非短期超額利潤的；（3）這些社會資本應該具有較強的項目管理能力。

因此，參與PPP項目的私營合作伙伴往往是銀團、養老基金、保險基金等與經營豐富的大型工程建筑企業組建的項目聯合體。

（二）PPP模式三大核心

1、伙伴關系

PPP模式的第一要素是伙伴關系，這是PPP最為首要的問題，而伙伴關系的首先表現是具有共同的項目目標。政府購買商品和服務、給予授權、征收稅費和收取罰款，這些事務的處理并不必然表明合作伙伴關系的真實存在和延續。比如，一個政府部門每天都從同一個企業采購辦公用品并不能說明構成伙伴關系。PPP中私營部門與政府公共部門的伙伴關系與其他關系相比，獨特之處就是項目目標一致。公共部門之所以和民營部門合作并形成伙伴關系，核心問題是存在一個共同的目標：在某個具體項目上，以最少的資源，實現最多最好的產品或服務的供給。私營部門是以此目標實現自身利益的追求，而公共部門則是以此目標實現公共福利和利益的追求。形成伙伴關系，首先要落實到項目目標一致之上。但這還不夠，為了能夠保持這種伙伴關系的長久與發展，還需要伙伴之間相互為對方考慮問題，具備另外兩個顯著特征：利益共享和風險分擔。

2、利益共享

需明確的是，PPP中公共部門與私營部門并不是簡單分享利潤，還需要控制私營部門可能的高額利潤，即不允許私營部門在項目執行過程中形成超額利潤。其主要原因是，任何PPP項目都是帶有公益性的項目，不以利潤最大化為目的。如果雙方想從中分享利潤，其實是很容易的一件事，只要允許提高價格，就可以使利潤大幅度提高。不過，這樣做必然會帶來社會公眾的不滿，甚至還可能會引起社會混亂。既然形式上不能與私營部門分享利潤，那么，如何與私營部門實際地共享利益呢？在此，共享利益除了指共享PPP的社會成果，還包括使作為參與者的私人部門、民營企業或機構取得相對平和、長期穩定的投資回報。利益共享顯然是伙伴關系的基礎之一，如果沒有利益共享，也不會有可持續的PPP類型的伙伴關系。

3、風險共擔

伙伴關系作為與市場經濟規則兼容的PPP機制，利益與風險也有對應性，風險分擔是利益共享之外伙伴關系的另一個基礎。如果沒有風險分擔，也不可能形成健康而可持續的伙伴關系。無論是市場經濟還是計劃經濟、無論是私人部門還是公共部門、無論是個人還是企業，沒有誰會喜歡風險。即使最具冒險精神的冒險家，其實也不會喜歡風險，而是會為了利益千方百計地避免風險。

在PPP中，公共部門與私營部門合理分擔風險的這一特征，是其區別于公共部門與私營部門其他交易形式的顯著標志。例如，政府采購過程，之所以還不能稱為公私合作伙伴關系，是因為雙方在此過程中是讓自己盡可能小地承擔風險。而在公私伙伴關系（PPP）中，公共部門卻是盡可能大地承擔自己有優勢方面的伴生風險，而讓對方承擔的風險盡可能小。一個明顯的例子是，在隧道、橋梁、干道建設項目的運營中，如果因一般時間內車流量不夠而導致私營部門達不到基本的預期收益，公共部門可以對其提供現金流量補貼，這種做法可以在“分擔”框架下，有效控制私營部門因車流量不足而引起的經營風險。與此同時，私營部門會按其相對優勢承擔較多的、甚至全部的具體管理職責，而這個領域，卻正是政府管理層“官僚主義低效風險”的易發領域。由此，風險得以規避。

如果每種風險都能由最善于應對該風險的合作方承擔，毫無疑問，整個基礎設施建設項目的成本就能最小化。PPP管理模式中，更多是考慮雙方風險的最優應對、最佳分擔，而將整體風險最小化。事實證明，追求整個項目風險最小化的管理模式，要比公、私雙方各自追求風險最小化更能化解準公共產品供給領域的風險。所以，我們強調，PPP所帶來的“一加一大于二”的機制效應，需要突破簡單化的“融資模式”理解，上升到從管理模式創新的層面上理解和總結。

（三）PPP應用領域

從發達國家的實踐經驗來看，那些規模較大、現金流穩定、長期合同關系清楚、比較適合“誰使用誰付費”的項目，如地鐵、高速公路、水務、機場、供電等，比較適合采用PPP方式。

在經濟基礎設施中，有公路、橋梁、鐵路、電信等設施，不實行收費的交通設施（如海南地區）可以通過政府對流量付費的方式實現收益。在社會基礎設施方面，有體育場、醫院、學校、政府辦公樓、會議中心、供水、排污、監獄、歌劇院、保障房、旅游設施等，這些項目大多可以通過消費者付費形成閉環，不足部分亦可由政府根據流量付費進行補充。

二、PPP在國內發展歷程及法律框架

最新進展，國務院總理李克強在4月21日主持召開國務院常務會議上，部署進一步促進就業鼓勵創業，以穩就業惠民生助發展；通過《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》，用制度創新激發民間投資活力。《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》規定：一是在能源、交通、水利、環保、市政等基礎設施和公用事業領域開展特許經營。二是境內外法人或其他組織均可通過公開競爭，在一定期限和范圍內參與投資、建設和運營基礎設施和公用事業并獲得收益。三是完善特許經營價格或收費機制，政府可根據協議給予必要的財政補貼，并簡化規劃選址、用地、項目核準等手續。政策性、開發性金融機構可給予差異化信貸支持，貸款期限最長可達30年。四是允許對特許經營項目開展預期收益質押貸款，鼓勵以設立產業基金等形式入股提供項目資本金，支持項目公司成立私募基金，發行項目收益票據、資產支持票據、企業債、公司債等拓寬融資渠道。五是嚴格履約監督，保障特許經營者合法權益，穩定市場預期，吸引和擴大社會有效投資。

三、PPP模式分類

PPP模式可分為融資性質、非融資性質、股權轉讓與合資合作四種類型。

（一）、融資性質

1、建造、運營、移交（BOT）私營部門的合作伙伴被授權在特定的時間內融資、設計、建造和運營基礎設施組件（和向用戶收費），在期滿后，轉交給公共部門的合作伙伴。

2、建造、擁有、運營、移交（BOOT）

私營部門為設施項目進行融資并負責建設、擁有和經營這些設施，待期限屆滿，民營機構將該設施及其所有權移交給政府方。

3、建造、移交（BT）

民營機構與政府方簽約，設立項目公司以階段性業主身份負責某項基礎設施的融資、建設，并在完工后即交付給政府。

4、建設、移交、運營（BTO）

民營機構為設施融資并負責其建設，完工后即將設施所有權移交給政府方；隨后政府方再授予其經營該設施的長期合同。

5、重構、運營、移交（ROT）

民營機構負責既有設施的運營管理以及擴建/改建項目的資金籌措、建設及其運營管理，期滿將全部設施無償移交給政府部門。

6、設計建造（DB）

在私營部門的合作伙伴設計和制造基礎設施，以滿足公共部門合作伙伴的規范，往往是固定價格。私營部門合作伙伴承擔所有風險。

7、設計、建造、融資及經營（DB-FO）

私營部門的合作伙伴設計，融資和構造一個新的基礎設施組成部分，以長期租賃的形式，運行和維護它。當租約到期時，私營部門的合作伙伴將基礎設施部件轉交給公共部門的合作伙伴。

8、建造、擁有、運營（BOO）

私營部門的合作伙伴融資、建立、擁有并永久的經營基礎設施部件。公共部門合作伙伴的限制，在協議上已聲明，并持續的監管。

9、購買、建造及營運（BBO）

一段時間內，公有資產在法律上轉移給私營部門的合作伙伴。建造、租賃、營運及移交（BLOT）

10、只投資

私營部門的合作伙伴，通常是一個金融服務公司，投資建立基礎設施，并向公共部門收取使用這些資金的利息。

（二）、非融資性質

1、作業外包

政府或政府性公司通過簽定外包合同方式，將某些作業性、輔助性工作委托給外部企業/個人承擔和完成，以期達到集中資源和注意力于自己的核心事務的目的。一般由政府方給作業承擔方付費

2、運營與維護合同（O&M）

私營部門的合作伙伴，根據合同，在特定的時間內，運營公有資產。公共合作伙伴保留資產的所有權。

3、移交、運營、移交（TOT）

政府部門將擁有的設施的移交給民營機構運營，通常民營機構需要支付一筆轉讓款，期滿后再將設施無償移交給政府方。

（三）股權產權轉讓

政府將國有獨資或國有控股的企業的部分產權/股權轉讓給民營機構，建立和形成多元投資和有效公司治理結構，同時政府授予新合資公司特許權，許可其在一定范圍和期限內經營特定業務。

（四）合資合作

政府方以企業的資產與民營機構（通常以現金方式出資）共同組建合資公司，負責原國有獨資企業的經營。同樣，政府將授予新合資公司特許權，許可其在一定范圍和期限內經營特定業務。

四、PPP項目的回報機制

PPP項目的回報機制主要有三種： 第一種：政府以財政預算付費，將費用支付給項目公司，項目公司免費給使用都提供服務。

第二種：使用者向項目公司支付費用，項目公司為使用者提供有償服務 第三種：使用者向項目公司支付一定費用，項目公司為使用者提供比較優惠的有償服務，同時政府給予項目公司一定的補貼，以彌補其經營的成本缺口，保證其收益。

五、PPP的參與主體與合同體系

一個PPP項目中參與主體眾多，要協調的關系也比較復雜，主要涉及政府、發起方、項目公司、融資方、擔保方、具體的項目執行伙伴包括承包商、運營商、供應商以及外圍提供各位咨詢服務的主體如審計師、融資顧問、法律和稅務顧問等。在眾多主體中，項目公司是執行的核心，各方的關系要通過完善的合同體系對責權利進行明確的劃分。

六、PPP項目實施流程

按財務部發布《政府和社會資本合作模式操作指南》，PPP項目實施流程如下：

具體內容詳見附件《政府和社會資本合作模式操作指南》。

七、PPP模式主要方式的SWOT和風險分析

（一）企業參與PPP項目的SWOT分析

1、優勢分析

有利于私企先進技術和有效率的管理經驗的引入，從而提高項目的運作效率和服務質量。由于各方的合作始于項目的確認和可行性研究階段，因而在論證階段就能商討項目在建設過程中應采用的技術方案和項目生命周期中的風險分配問題。項目的風險由私企和政府共同承擔，形成戰略聯盟，減少私企的投資風險，二者可以取長補短，充分發揮各自的優勢，使風險合理分配。而政府部門仍具有一定的決策權和控制權，同時，可以在保證質量的前提下減輕政府財政預算壓力。政府給予私企相應的扶持及優惠政策，同時可以對用戶收費以收回成本。

2、劣勢分析

項目的最終所有權不屬于私企，項目后期有一定的金融風險。要充分考慮項目各方的利益情況，需設定合理的回報率，同時因政府在項目中有一定的監管責任，不確定因素容易導致金融風險。

3、機會 由于我國經濟的快速發展及人民生活水平的不斷提高，現有的基礎設施已無法滿足發展需要。同時我國的基礎設施建設與發達國家還存在一定的差距，尤其是西部大開發使西部地區對基礎設施的建設需求巨大。

由于公共基礎設施非排他性非競爭性特征及效益外溢性，同時在生產上具有投資密集、投資周期長、投資回收緩慢等特點。目前我國基礎設施建設大部分還是依靠政府的投入，但政府財政資金短缺，使政府無法提供足夠的資金滿足建設要求，因而急需引入私企資本解決基礎建設政府資金不足的問題。

近期政府也在發布一系列文件推動混合所有制改革及加大特許經營許可與推進力度。

4、威脅

一是國內相關法律法規制度不完善。PPP項目運作需要完善的法律法規對參與方進行有效約束，目前國內相關的法律法規仍不健全，相關經驗有待積累。二是相關的風險分擔機制還不成熟。由于項目經驗不足，目前國內尚未形成發起人(建設方、運營方、融資方)、中介機構(規劃設計、咨詢)等風險共擔機制。三是利益分配機制不健全。由于缺乏合理定價機制以及對企業的“約束性條款”，導致部分項目出現“暴利”或虧損。

（二）BOT模式的優劣分析

1、采用BOT模式的優勢

企業作為項目的發起人或承包商采用BOT方式具有以下幾方面的優勢（1）充分利用項目經濟狀況的彈性，減少資本金支出，實現“小投入做大項目”或“借雞下蛋”。BOT項目的資金分為項目資本金和項目建設資金兩部分，其中項目公司的資本金只占一小部分，70%~90%資金要通過銀團貸款等融資方式解決。

（2）能利用資產負債表外融資的特點，拓寬資金來源，減輕債務負擔。傳統的融資方式項目債務是投資者的債務的一部分，出現在其資產負債表上，BOT模式的融資方式不同于傳統的融資方式，他是資產負債表外融資，是指通過投／融資結構，使債務不出現在項目公司的資產負債表中。

（3）能利用有限追索權的特點，加上其他風險管理措施，合理分配風險，加強對項目收益的控制和保留較高的投資回報率，能提高競爭力，創造較多商業機會。國家作為項目的最終擁有人采用BOT方式具有以下幾方面的優勢：

（1）資金的利用方面：政府采用BOT方式能吸引大量的民營資本和國外資金，以解決建設資金的缺口問題；另外，BOT方式還有利于政府調整外資的使用結構，把民間資本引導到基礎設施的建設上，以便于政府集中有限資源投入到那些不被投資者看好但又關系國計民生的重大項目上。

（2）風險的轉移方面：基礎設施項目的建設運營周期長、規模大，風險也大。在BOT模式中，政府將風險轉移給了項目的投資者。項目借款及其風險由承包商承擔，而政府不再需要對項目債務擔保或簽署，減輕了政府的債務負擔。（3）項目的運作效率方面：項目公司為了降低項目建設經營過程中所帶來的風險，獲得較多的利潤回報，必然采用先進的設計和管理方法，引入成熟的經營機制，從而有助于提高基礎設施項目的建設與經營效率，確保項目的建設質量和加快項目的建設進度，保證項目按時按質完成。

（三）采用BOT模式的劣勢

對企業而言采用BOT方式具有以下的缺點：

（1）融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。由于BOT項目的總投資規模很大，絕大部分的建設資金要通過銀行貸款或發行企業債券等方式融資，融資成本較高，要求投資回報率較大幅度的高于貸款利率，因此對項目本身的收益要求較高。

（2）投資額大、投資期長、收益的不確定性大。BOT項目都是大型基礎設施建設項目總造價一般都在幾億甚至幾十億，建設和運營周期長，期間發生各種風險無法預測，收益并不穩定。

（3）合同文件繁多復雜。BOT方式是一個復雜的程序，合同結構繁多，包括與政府簽訂特許權協議，項目公司簽的股東協議，與承包商簽訂建設合同，與金融機構簽訂貸款協議，與保險公司簽訂保險協議等。企業為維護自身利益就必須花費大量精力做這些工作。

（4）有時融資杠桿能力不足，且母公司有時仍需承擔部分風險。

（5）適用范圍有局限，較適用于盈利性的公共產品和基礎設施建設項目。國家采用BOT方式具有以下的劣勢:

（1）采用BOT方式，基礎設施項目在特許權規定的期限內將全權交由項目公司去建設和經營，減弱了政府對項目的影響力和控制力。

（2）BOT方式組織結構沒有一個相互協調的機制。由于各參與方都會以各自的利益為重，以實現自身利益最大化為目標，這使得他們之間的利益沖突再所難免。（3）可能造成設施的掠奪性經營。BOT項目在轉讓到政府方面之前，政府對項目的控制難度相對加大了；而且由于大量項目建設的風險轉移到項目公司，這使項目公司往往要求有較高的投資回報率來補償其所受的風險。如果在運營期中增關設卡，提高交易費用，以加速其成本回收及利潤獲取，而此時政府又無能為力，其結果往往與促進社會經濟發展的目的產生矛盾。

八、PPP模式主要風險分析

（一）PPP模式面臨的主要風險

1、政策風險

由于PPP項目延續時間長，難免要經歷業主相關責任人的更替及相關政策的變化，人員更替及相關政策的變化易致使項目投資回收無保證，投資者無法獲取最起碼的回報，迫使投資者低條件提前轉讓。

2、經濟風險。經濟風險的主要表現為：

（1）政府的的經濟發展規劃，金融發展情況，其中包括官方銀行利率、信貸管理制度；

（2）市場情況，其中包括價格風險、競爭風險和需求風險；

（3）工程實施水平，其中包含項目實施團隊的素質、能力、總成本及經營情況等。

3、法律風險。

法律風險指由于法律的完善程度和變動情況給項目帶來的風險，包括專門涉及和規范PPP模式相關的的法律的變化，以及出現金融、工期和費用索賠等糾紛時，能得到及時仲裁或處理。還包括保障投資人的建設和經營權、投資收益的法律條文，以及對項目特許保障，如優選移交權、廢止或拒絕續訂等違約風險。

4、環境風險。

環境包括自然環境和社會環境,自然環境一般指氣候條件、氣象變化情況。PPP項目所在地區的溫度、濕度、降雨雪量、風力、晴雨天數，特別是自然災害情況，如地震、洪水、風暴及海嘯；項目對社會及人們生活與工作環境污染的限制因素。

5、經營管理風險。經營管理風險是指項目公司在項目經營和管理過程中，由于外部環境的變化或經營者的行為疏忽，直接影響到項目的獲利能力，包括經營管理者的素質、機組設備維護更新情況等。

6、技術風險

技術風險是由于項目公司在與承包商進行工程分包時約束不嚴或監督不力造成的，所以項目公司應完全承擔責任。對于工程延期和工程缺陷應在分包合同中做出規定，與承包商的經濟利益掛鉤。項目公司還應在工程費用以外留下一部分維修保證金或施工后質量保證金，以便順利解決工程缺陷問題。對于影響整個工程進度和關系整體質量的控制工程，項目公司還應進行較頻繁的期間監督。

7、不可抵抗外力風險

這種風險具有不可預測性和損失額的不確定性，有可能是毀滅性損失。而政府和私人機構都無能為力。對此可以依靠保險公司承擔部分風險。這必然會增大工程費用，對于大型PPP項目往往還需要多家保險公司進行分保。在項目合同中政府和項目公司還應約定該風險的分擔方法。

（二）風險分擔機制

PPP項目參與者眾多，公平、有效的風險分擔機制是PPP項目成功的關鍵。一般來看，PPP風險分擔的最優原則是私營部門承擔建造、運營、技術等風險；政府承擔政治、法律、政策等風險。具體來講，PPP風險分擔機制還應該遵守以下原則：一是承擔的風險程度與所得回報相匹配，二是承擔的風險要有上限。

1、PPP項目風險分擔方式

2、PPP項目風險分擔的原則（1）對稱性原則

對稱性原則是指當一方有義務去承擔風險損失，必然有權利要求風險變化帶來的經濟收益；一方承擔風險量應與所取得的收益相匹配，項目風險分擔才有意義。公共部門承擔風險也可以從中獲益；同時公私雙方的風險信息也要對稱，這樣才能鼓勵公私雙方主動承擔風險，保證項目談判能公平、有效、順利地進行。（2）最優性原則 最優性原則是分擔主體之間實現風險承擔量的最優分配。某一方處于最有利控制地位又能以最低成本控制該風險，則風險應分配給該主體。某一方項目風險管理水平提高，必然使風險管理成本不斷上升，但風險損失不斷減少，存在一個風險管理的最優點，使風險管理成本最小。（3）上限性原則

上限性原則是指在PPP項目運營時，當出現風險所引起的損失比預估要大的多，此時決不能讓一方單獨承擔這個風險，否則必將影響某一方管理項目的積極性，必然會降低提供公共設施和服務的效率，直至項目失敗。（4）動態性原則

動態性原則是指從項目的全壽命周期角度出發，公私雙方本著考慮項目整體利益，隨著項目的進展，當內外部條件發生變化時，通過重新談判來調整風險分擔，重新確定風險分擔格局。PPP特許權協議是具有不完全合同性質的，因為在PPP合同談判時，公私雙方不能夠識別所有項目風險，所以需要簽訂重新談判的條款來調整項目風險的分擔，協同解決風險，實現項目“雙贏”的目的。

九、PPP項目案例介紹

（一）北京地鐵16號線項目 北京市交通委員會代表北京市政府與北京京港地鐵有限公司草簽了《北京地鐵十六號線項目特許協議》(簡稱《特許協議》)。京港地鐵采用PPP模式(公私合作)投資150億元參與16號線的投資、建設和運營，并獲得北京地鐵16號線30年的運營權。

京港地鐵負責維護全部設施，北京地鐵16號線計劃總投資474億元人民幣，分為A、B兩個部分。A部分主要包括洞體、軌道等土建部分，由北京市基礎設施投資有限公司代表北京市政府投資并所有，在項目建成后租賃給京港地鐵使用;B部分主要包括車輛、通信、信號、供電、空調通風、防災報警、設備監控、自動售檢票等系統及車輛段、停車場中的機電設備等內容，由京港地鐵投資150億元人民幣，按PPP模式實行特許經營。特許期內，京港地鐵負責16號線全部設施(包括A和B兩部分)的維護和除洞體外的資產更新改造及追加投資。在特許經營期結束后，京港地鐵將項目設施完好、無償移交給市政府。

三家銀行提供資金保障，為保障《特許協議》的實施，京港地鐵與三家銀行聯合簽署《銀企戰略合作協議》，為京港地鐵16號線項目提供資金保障，從項目的建設期到運營期提供全生命周期的資金支持。同時，為保障地鐵16號線的籌建工作有序開展，京港地鐵與相關投資單位簽署了管理協議。

（二）山西陽侯高速公路項目

近年來山西省政府加大公路建設資力度，目前已經貸款１６００多億元投資高速公路，今后幾年還將繼續增加投資１６００多億元，進一步投入高速公路建設，徹底改變山西省公路交通落后的現狀。山西陽侯高速公路是山西晉侯高速公路的主要部分，全長130.578公里，項目總投資54億元人民幣，其中建安投資43.4億元。在開發中西部的大好形勢下，山西省交通廳轉變投資理念，改變長期由政府負債，向銀行貸款修建高速公路的單一模式，批準山西中昌集團有限公司采用ＢＴ模式，投融資、建設、移交山西陽侯高速公路。通過競爭性投標，中國港灣建設（集團）總公司中標，以15.55億元人民幣獲得陽侯高速公路一期工程關門至侯馬段的BT投融資、建設主體，建設工期2年。

經山西省交通廳審核、批復，業主對山西陽侯高速公路項目資金來源要求BT模式的投融資、建設主體(以下簡稱“BT投資主體”)具有不低于35%的自有資金，其余65%的建設資金通過融資方式解決；從項目建成移交驗收后次日起，業主分3年等額回購。建設期和回購期的全部資金（包括資本金和貸款）均按中國人民銀行總行同期貸款利率計息（即不上浮也不下浮），計入回購款中。回購利息的計息方式為發生一筆，計息一筆，余額計息。

山西陽侯高速公路有限公司為BT中標人提供回購承諾函和國有商業銀行或股份商業銀行的省級分行以上級別的銀行出具的包括建設期和回購期在內的為期6年的全額回購履約保函。

（三）國家體育場（鳥巢）項目（不成功案例）

國家體育場工程總占地面積21公頃，建筑面積25.8萬平方米，項目2003年12月24日開工建設，2008年6月28正式竣工。國家體育場有限責任公司負責國家體育場的融資和建設工作，北京中信聯合體體育場運營有限公司負責30年特許經營期內的國家體育場賽后運營維護工作。

2003年8月9日，中標人中國中信集團聯合體分別與北京市人民政府、北京奧組委、北京市國有資產有限責任公司簽署了《特許權協議》、《國家體育場協議》和《合作經營合同》三個合同協議。之后，聯合體與代表北京市政府的國有資產經營管理有限公司共同組建了項目公司——國家體育場有限責任公司。項目總投資為313900萬元，北京市國有資產經營有限責任公司代表政府出資58%，中信聯合體出資42%。在中信集團聯合體42%的投資中，中信集團所占比例為65%、北京城建集團所占比例為30%、美國金州公司所占比例為5%。項目結果：奧運會過后，由于缺乏足夠的商業效益支撐，鳥巢運營陷入困境，并與2009年8月29日，通過簽署《關于進一步加強國家體育場運營維護管理協議》，對鳥巢進行股份制改革，由政府接手運營。

問題總結：由于項目的特殊性，政府在項目中干涉較多，無論從設計、施工還是運營，使得項目公司非常被動，最后因商業預期無法實現，而被迫由政府接手。