第一篇：商業理念改變慈善運作模式

比爾·蓋茨與沃倫·巴菲特盡捐家財的舉動，引領了全球富人新一輪的行善潮流。近年，國內企業也紛紛設立非公募基金會，積極承擔社會責任。不過，散財有道也是一門學問。如同任何一間掌握巨資的機構，基金會存在保值增值的問題。不少基金會委托專業公司理財，其投資組合一般包括穩健的債券、股票等，不過也有Google、eBay等機構從事更為進取的PE投資，這也加大了對投資專家的需求。

眾多商界人士介入之后，基金會的勸募、捐助呈現了漸趨濃厚的企業化特征。一些活躍的基金會不僅積極開拓專項活動、紀念品銷售、新媒體等籌款渠道，也致力于通過市場營銷改進勸募的技巧；在治理結構上，通過投資與運作部門的分離，基金會正向提升運作效率與透明度轉變；中國傳統的運作型基金會開始引入項目招標制，向資助型基金會轉型；另一些基金會則變身VC或PE，孵化民間公益組織，并引入救助者接力助人的機制，讓慈善鏈條化。商業慈善、慈善投資等新理念的確立，令慈善這一人類最悠久的社會傳統之一變得日益商業化與可持續，從而有助于慈善資源獲得最優配置。

中國財富總量的提升與富人階層的日臻成熟，令慈善為越來越多富于社會責任感的企業家所踐行。尤其是5·12汶川地震后，各大企業捐款中有相當一部分通過企業設立的基金會捐出或捐向一些大型公募基金會，各類基金會由此更廣泛地進入人們的視野。

非公募基金會崛起，捐贈走向制度化

中國的基金會分為公募與非公募兩種，二者的區別在于可否面向公眾募捐。目前，國內的公募基金會多為半官方色彩的政府伙伴型基金會，而非公募基金會則多由企業出資設立（表1），當然其中也有特例。由于網絡與固定電話、手機短信成為募捐箱之外的有效勸募途徑，擁有網絡社區優勢的騰訊獲準設立了公募性質的騰訊公益慈善基金會。

非公募基金會的崛起，始于2004年6月實施的《基金會管理條例》對其身份的確認。按此條例，原始基金不低于200萬元，而全國性、地方性公募基金會的原始基金則分別不低于800萬元和400萬元。為鼓勵非公募基金會的發展，2007年1月，國務院將其注冊和捐贈免稅的權利下放到省市政府，不少企業基金會因此選擇在地方注冊，如朱孟依捐出市值約10億港元股份成立的合生珠江教育發展基金會在廣東省注冊；今典集團的蘋果教育慈善基金會在北京注冊。

隨著財富的上升，中國企業家對于設立基金會的熱情正在迸發。截至2007年底，全國1340個基金會中，非公募基金會達436個，較上年增加24.9%，高于基金會總數17.1%的年增速（圖1）。在地方上，非公募基金會更成為增長的主角，截至2007年底，北京的84個基金會中，非公募基金會達64個，占76.2%；當地2004年以來新登記的41個基金會中，非公募基金會37個。

也有不少企業選擇在知名公募基金會名下設立專項基金或事業基金（二者區別在于是否有定向用途），一些明星發起的基金即如此。譬如李連杰發起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構下獨立運作，李亞鵬與王菲夫婦發起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會（簡稱“紅基會”）主管（表2）。這些基金由此也可以面向公眾募捐，如招商銀行除捐資與中國青少年發展基金會（簡稱“青基會”）合作設立“我和我的2008”專項基金外，還通過短信、網銀、網絡競拍號召該行信用卡用戶捐助；麥當勞與宋慶齡基金會成立的“中國麥當勞叔叔之家慈善基金”，亦在其餐廳內設有捐款箱。針對專項基金，一些基金會也有具體要求，如宋慶齡基金會規定，專項基金的協議捐贈金額應在500萬元現金以上。也有非公募基金會嘗試以專項基金方式籌款，如南都公益基金會名下設立了由許京騏夫婦捐助 10 萬元的“許左群愛心基金”，其增值部分用于新公民學校的師生獎勵。

成立基金會，不僅意味著中國富人的捐贈活動已從隨機性的扶危濟貧走向了制度化、規范化，也在資助方向上凸顯了鮮明的企業特征與個人視角。如SOHO中國基金會實施的兒童美德工程，目標之一在于通過硬件建設讓貧困地區孩子養成整潔的習慣，據潘石屹稱，2008年下半年會選擇十幾所學校建幾種類型的廁所，配上洗手設施和淋浴房，然后大面積推廣；愛佑華夏慈善基金會近年則通過“愛佑童心”項目救助孤貧先天性心臟病患兒，并致力于成為這一領域全球最大的專業基金會；馬明哲夫婦的“明園慈善基金”，將目標之一鎖定金融教育；“嫣然天使基金”則全力救助貧困唇裂兒童。

基金會的設立同樣有助于促進企業的形象建設與業務發展，海外跨國公司對此有豐富的經驗。福特汽車通過發起世界上規模最大的環保獎，將自身形象與環保相捆綁；國際知名投行高盛集團，1999 年捐款2億美元設立了高盛基金會，并于2001 年推出“高盛全球領導者項目”，在全球大學生中挖掘未來領袖，獲獎者有機會參加高盛全球領導力學院活動，與高盛高管在內的專家對話，而高盛也為未來發展鋪墊了人脈。

勸募的技巧

基金會數量的躍升，帶來了募款能力的競爭，尤其是企業紛紛成立專屬基金會，分流了捐款的來源，也增加了公募基金會勸募的難度。從民政部的年檢結果看，2006年被評為“基本合格”的25家基金會，相當一部分原因在于募資能力較弱。因此，基金會的多元化勸募、品牌打造、營銷創新日見重要。

眼下，越來越多以慈善名義展開的籌款活動，如慈善晚宴、音樂會、球賽以及對捐贈書畫、珠寶、不動產的慈善拍賣等。除現金外，捐助各種資源或技能，如交通工具、活動場地、宣傳設計等也被提倡。各基金會也注重與企業結盟，在其營銷推廣中加入募款內容。富于號召力的明星更成為積聚捐助人的一大招牌，其中表現最出色的是李連杰壹基金。其年報披露，在成立第一年接受的1067.7萬元捐款中，有19%由個人通過匯款、手機短信、貝寶（PAYPAL）和騰訊網絡捐贈，而3個月之后，其個人捐款占比迅速上升至60%（表3），網絡支付也增加了財付通、支付寶、快錢等新渠道。壹基金還獲得電影《赤壁》、瑞士名表DeWitt帝威合辦的慈善晚宴募得的100萬元善款，并吸引了微軟、阿里巴巴、俏江南等企業捐資。

為拓展籌款渠道，壹基金從2007年開始主辦專項籌款活動—“壹基金”杯慈善房車賽，2008年5月，以“汶川加油”為主題的第二屆房車賽募得善款70萬元。專項籌款活動方面，香港世界宣明會由眾多明星參與的“饑饉三十”、樂施會的“毅行者”等知名活動，都有吸引贊助方和參與方的成熟模式。如以長途步行籌款的“毅行者”，參與者要4人一隊在48小時內橫越100公里的麥理浩徑，每隊籌款不低于6500港元，完成者可獲證書與贊助商提供的獎項。1986年以來，該項活動已籌得超過2.7億港元善款。

吸納會費、提供服務以及出售服飾、書、徽章等紀念品，也是基金會的典型募資手段。2008年7月，壹基金與萬寶龍合作推出了30支限量版墨水筆，每出售一支萬寶龍向壹基金捐贈5000歐元。

勸募中，營銷的方式也相當重要。以扶貧為主旨的樂施會，將子網站“樂施有禮”做成購物網站的格局，捐助者可購買若干份牛羊、柑樹苗、沼氣池、醫療箱、學校設施等禮物放入購物籃結賬。這一方式不僅有利于提升捐助者的興趣，捐款用途也簡潔明了。

在學習讓人樂意捐贈技巧的同時，國內各基金會也不斷規范管理，降低管理開支，以打造良好的公信力，保證捐款來源的持續性。根據規定，國內基金會的行政費用可以在總支出的10%以內，這也符合國際上多數基金會的開支比例（圖2）。而據紅基會的審計報告，其2005-2007年的費用占比已從8.9%逐步降至4.8%、3%。在管理費用上，非公募基金會往往具有特殊優勢，如宣稱“以慈善推動財富的理性再分配”的愛佑華夏慈善基金會，在國內第一家實行零費用運行，其管理費由部分理事分擔，所募善款100%用于救助項目。這在海外私人基金會中較為常見，比爾和梅林達·蓋茨基金會（Bill & Melinda Gates Foun-dation，簡稱蓋茨基金會）的管理費即多由蓋茨本人捐贈。

公信力決定基金會募資的能力，而是否擁有卡耐基基金會所倡導的“透明口袋”，則是決定其公信力的關鍵。即使美國資格最老的慈善組織—有百年歷史的美國聯合勸募協會，也有過6名高層案涉150萬美元的財務丑聞。為了幫助捐款者辨別慈善組織的良莠，慈善評級機構應運而生。2002年成立的慈善導航者（charity navigator）網站，是目前全美最大的慈善評級機構，其依據最少連續4年的年報，為超過5000家慈善機構評定從無星到4星的級別，評估指標主要包括慈善機構在日常運作中是否對捐款人負責、如何定位以保證項目運作的持續性，并提供諸如“十大高行政開支慈善機構”（其中最高的開支比例占77.5%）、“十大好名聲慈善機構”、“十大赤字機構”等排名。

為提高運作的透明度，國內基金會也引入了外部審計制度，從2005年開始對外公布審計報告，壹基金更堅持每季發布報告。2007年，民政部下屬的民間組織管理局亦開始對符合條件的69家基金會進行了評級（表1）。

圍繞慈善衍生的產業鏈上，還包括擁有全面的慈善數據庫并從事慈善組織經營研究、人才培訓等業務的美國基金會中心（Foundation Center）等機構。正如資本市場上的中介機構，它們的存在也有助于慈善資源的有效配置。在慈善方興未艾的中國，亦有類似機構萌芽。2006年11月，麥肯錫聯合德勤華永會計師事務所、奧美傳播、君合律師事務所、摩托羅拉等企業成立“公益事業伙伴基金會”（Non-ProfitPartners，簡稱NPP），即著眼于打造民間公益產業的支持平臺：匹配捐贈方、受助方、志愿者；協助公益組織募款及融資，為其提供免費的財務、推廣、法律等援助。NPP還自建了一套對公益組織的評估體系：50%的得分來自社會影響力，30%來自組織能力，20%來自契合度。

以投資促進慈善

據民政部統計，2000年全國的社會捐款額為9.3億元，2007年底這一數字已達132.8億元（圖3），其中，民政部門接收50.9億元、慈善會接收41.4億元、各類基金會接收40.5億元，此外，基金會還接收了折價10.2億元的實物捐贈。這些資金如何安排？根據《基金會管理條例》的規定，公募基金會每年公益支出不得低于上年總收入的70%，非公募基金會每年公益支出不得低于上年基金余額的8%。這意味著，公募基金會手中仍握有30%的募款，如果能夠將其投資增值，無疑有利于擴大行善范圍；對于非公募基金會，如果不希望基金縮水，其資產每年也需增值8%，這尚未計入通脹因素。由此看，即使作為非盈利機構，基金會的投資仍相當必要。

在中國，基金會原本多采取購買國債、銀行存款的方式投資，隨著中國進入減息周期，尤其是2002年2月一年期存款利率下調至最低點1.98%，一些大型基金會開始嘗試介入資本市場。如宋慶齡基金會2006年末的長期股權投資為392.35萬元，累計投資收益為1045.39元，中國人口福利基金會2006年的投資收益亦達81萬元。但也有不少基金會對于投資比較審慎。2005年，參加年檢的84家基金會投資收益共為3717萬元，平均每家44萬元，其中55家投資收益為零，10家超過百萬元，清華大學教育基金會以828.56萬元居首，第二的北京大學教育基金會近740萬元，中國航天基金會以391萬元居三，中國青少年發展基金會緊隨其后，投資收益為371萬元，中國聽力醫學發展基金會則虧損32萬元。1994年成立的清華大學教育基金會，原始資金為2000萬元，2006年捐贈收入1.5億元，至2006年底，其累計投資收益已達1.12億元（表4）。

根據各基金會的2006年年報，在全國性的企業非公募基金中，寶鋼、香江、中遠等基金會均有長期或短期投資，中遠慈善基金會2006年亦出現在華夏平穩增長基金的持有人名單中，最多持有約2%的份額。南航等基金會的資金則以貨幣形式存在，其資金使用效率有待提升。

為實現資金管理的效益最大化，不少基金會委托專業公司理財。2000年前后進入資本市場的上海慈善基金會，同時委托數家公司進行資金運營，出于慈善目的，這幾家公司均承諾：一旦出現虧損，將用贈款補足。由施正榮夫人張唯打理的施氏家族慈善基金會，將投資增值部分交由JP摩根打理，管理費為1-1.5%，資金支出則與匯豐銀行合作。為求穩健，其主要投資政府債券與藍籌股，收益目標為8%。這個2007年8月在香港成立的基金會，注冊資金300萬美元，主要資助方向為氣候、環保、能源、文化遺產保護等。

合理投資－獲取回報－部分收益用于慈善、剩余收益和本金繼續投資，也是海外基金會的基本運作模式。2001年以來，蓋茨基金會每年都將總資產的88-94%用于投資，捐出數額的占比則為3-8.5%（表5）。2005年以來，其投資收益已超過當年收到的捐款。2007年，其以381億美元的投資獲得了高達49億美元的投資報酬，高于當年其收到的捐贈，包括來自比爾·蓋茨和沃倫·巴菲特的31億美元（2006年6月，沃倫·巴菲特宣布把1000萬股伯克希爾·哈撒韋公司B股贈與蓋茨基金會，此后，他開始兌現每年捐贈股票總額5%的承諾，截至2008年7月，已分三次共捐出142.5萬股，價值超過50億美元）。可見，盡管受到全球最富有的兩大慈善家資助，但對蓋茨基金會而言，出色的投資回報仍是其行善的有力依靠。

出于改善治理結構的考慮，在一些大型基金會中，將投資與運作部門分列是一個趨勢：籌款部門專注勸募、投資；運作部門負責跟進項目的實施。蓋茨基金會也不例外，其2006年10月開始分設兩個實體：一個為蓋茨基金會，負責捐贈管理，主要投向全球健康、教育、圖書館、太平洋西北地區及特殊項目；另一個為比爾和梅林達·蓋茨基金會信托，負責捐贈資產的管理，其投資組合主要包括長期債券、票據、股票、短期投資，并具有中國的QFII資格。目前國內也有非公募基金效法這一模式，2007年2月成立的友成企業家扶貧基金會，當年6月即成立了北京友成資產管理有限公司。據南都基金會副理事長、希望工程創始人徐永光介紹，南都集團內部也成立有一個２億元的公益基金，進行低風險操作，每年按基金總資產的5%向南都基金會捐款1000萬元。

在美國，慈善機構由于免稅，其投資范圍受到嚴格限制，主要是傳統的股票、債券投資，而房地產等高風險的另類投資則禁止涉足，因此，也有一些機構不謀求免稅資格，而從事更為廣泛的投資活動。如Google除在2005年成立擁有免稅資格的Google基金會外，還捐出上市時1%股份和每年1%的利潤創建了Google.org，除捐贈外，還介入私募投資領域，截至2008年5月，Google.org已投入8500萬美元用于捐贈和投資，其中包括對利用太陽能的esolar和brightsource能源公司、利用風能的馬卡尼電力公司分別投資1000萬美元，以及與索羅斯經濟開發基金（SEDF）、Omidyar Network等慈善機構共同出資1700萬美元，在印度成立了一家中小企業投資公司。奉行商業慈善理念的另一個代表是eBay，其成立的慈善投資公司Omidyar Network致力于小額捐贈，向個人創業提供支持。

投資理念的創新，減少了慈善機構對于募款的依賴，但要靠盈利運作，也加大了對投資專家的需求。對于國內基金會而言，對投資、法律、專業項目管理人才的需求，也是一大瓶頸。

投資型資助引發慈善革命

給予也是一門藝術。在中國，傳統的基金會往往以運作型基金會（Operating foundation）為主，即基金會利用所籌資金自行運作慈善項目。不過，作為一個復雜的實體，運作型基金會更容易受到公眾的質疑，因此，在美國，這類基金會總數不到6%，相比之下，通過資助其他民間組織運作項目的資助型基金會（Grant-making foundation）數量越來越多。國內基金會也在向這一方向轉變，中國殘疾人福利基金會明確提出，要逐步由運作型轉為資助型為主，通過公開招標或購買服務等方式實施公益服務，以提高項目的運作效率。

項目招標制是資助型基金會的主要運作模式，中遠慈善基金會、南都公益基金會、友成基金會等均采用這一方式。2008年6月，紅基會也宣布拿出2000萬元，面向全國公益組織招標。綜合來看，其操作方式大同小異：首先，選擇符合基金會方向的公益項目招標，并引入“項目聽證會”和專業人士“陪審團”等制度進行評估，以便將標的給予運行效率最高的機構；其次，對項目實行合約化管理，在項目實施中對資金的發放和使用等進行監控；在項目結束后，則進行效果考察、評估。

秉持分工合作理念的項目招標制，催生了對慈善產業下游的民間公益性非盈利組織的需求。除如福特基金會那樣對民間組織進行培訓外，一些活躍的非公募基金會還將發起人的商業經驗帶入慈善事業的經營中，通過風險投資的方式培育具有良好項目執行能力的公益組織。作為中國內地首家慈善創投機構的NPP，率先對公益組織進行“風險投資”，目前其援助了南都基金會的新公民學校等項目。南都基金會則引入“風險公益”理念，將向公益組織提供的資金、管理和技術支持作為投資的資本，并參與其管理，在2-6年的投資期屆滿后，對其進行評估并實現退出。友成基金會更精細地提出，對種子期的公益組織扮演類似VC的角色，以參與式資助協助項目孵化；對運營模式清晰的公益組織及項目，則扮演類似PE的角色，主要提供資金和適當的指導，而不持有其任何權益。

通過投資讓慈善延續的革命性理念，正形成一股席卷全球的慈善資本主義浪潮。在美國，越來越多基金會傾向于使用“使命投資”的模式，即基金會對捐助項目以極低的利息和利潤進行貸款和風險投資。波士頓的“社會影響咨詢者組織”對全美92家歷史悠久的基金會的調查顯示，2005年，進行“使命投資”的基金會有72家，而1968年只有1家；相關投資金額也由1968年的4800萬美元增長到2005 年的1.3億美元。國內第一個以企業家名字命名的個人基金會王振滔慈善基金會，也在資助貧困大學生時采用類似方式：受助大學生須在工作后資助一名貧困學生，以使該基金變成“種子基金”，令受資助者的數量呈幾何型增長。慈善投資者們期待，借此將單向的捐助關系發展為互動的多贏關系，實現社會性的“愛心接力”。

正如投資一樣，基金會的資助也有失敗的風險，有些資金或許難以落實到項目上，即使落實也可能效果有限，這更凸顯了基金會投資眼光的重要性。

從富人慈善到平民慈善

在中國，企業家的慈善意識正在提升，然而慈善并非富人專利。香港樂施會2005-2006年度所籌約1.4億港元款項中，超過93%來自個人。美國施惠基金會的報告顯示，美國2007年慈善捐款創下3060億美元的新高，其中74.8%來自個人，一半來自收入水平居國內前10%的家庭，在大多數年份，2/3的美國人會參與各種形式的慈善捐助。為了鼓勵員工參與慈善，美國不少企業都設立了“捐贈匹配”制度：任何員工向合法慈善機構捐贈的款額，公司都會同比例向該機構追加捐款。而針對5·12汶川地震，谷歌加倍了匹配上限，據李開復透露，該公司還有6位員工承諾匹配其他員工的捐贈，他本人也對來自谷歌中國員工的捐款進行了同比匹配。從目前的公開資料看，國內僅騰訊等少數企業有類似舉措。在中國扶貧基金會發起的“圓夢2008”活動（沿奧運火炬傳遞路線修建2008個操場）中，搭建網絡在線募捐平臺的騰訊公益慈善基金會進行了匹配捐贈—所有騰訊網友通過財付通每捐贈1元，騰訊匹配1元，網友每捐贈1000個QQ積分，騰訊捐贈2元錢。

2007年美國3060億美元的慈善捐款，約占美國當年GDP的2%，而麥肯錫的調研顯示，中國實際投入公益的捐贈僅占GDP的0.05%。隨著慈善的平民化，中國慈善機構面臨新一輪的增長。1987-2006年間，美國慈善機構增長的速度是商業企業的兩倍。未來，掌握龐大資金的眾多慈善機構，其投資與資助方向都將對社會經濟產生深刻的影響。

不過，要鼓勵包括基金會在內的慈善機構發展壯大，稅收優惠不容回避。這一問題包括兩個層面：其一是對企業或個人向基金會的捐款予以免稅，為鼓勵捐贈，2008年元旦實施的《企業所得稅法》已將企業公益性捐贈準予在納稅時的扣除比例，由年利潤總額的3%以內提高到了12%以內；其二是對基金會投資收益的免稅，目前，國內基金會的存款利息可以免稅，但股票、債券（國庫券除外）等投資收益則需繳納25%的企業所得稅，只有少數特許機構享受免稅待遇。2007年，南都公益基金會獲取投資收益1634萬元，按規定約需納稅300多萬元。而世界各國普遍對基金會投資收益實行稅收優惠，美國私人基金會只繳納相當于凈投資收益1-2%的消費稅。對于有關企業會借基金會避稅的擔心，美國實施嚴格的審計政策，資產在2000萬美元以上的大型基金會每年都要接受審計，國稅局下設的“受雇者計劃及免稅部”，有權對免稅機構進行財務稽查，一旦違規便會被取消資格。爭取合乎國際慣例的稅收政策，為眾多中國非公募基金會所關注。

長江商學院院長項兵提出，在全球化的時代，慈善也需要整合全球資源。無論慈善投資、資助理念還是維護自身權益上，國內基金會正顯出開闊的全球視角。2008年5月，壹基金還撥款10萬元，對緬甸強熱帶暴風災難進行救助。民間慈善機構打開眼界實施國際救助，也是中國崛起的有力證明。

新財富，劉凌云

第二篇：商業物業管理運作模式

商業物業的管理運作模式

商業物業的概念、管理特征

商業物業是指集商業、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經營場所，其物業管理內容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業物業具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，影響本企業的經濟效益。因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業物業的管理內容一、一般性管理

1、對小業主或承租商的管理

統一產權型的商用物業，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環境清潔管理

商業物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業物業日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業時間內場內衛生營造好的購物消費環境。B、商業物業保潔巡視的人員配備主要由物業自身 素質及檔次來決定，商業物業保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

C、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛管理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業物業的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業物業屬開放型環境。對于高度密集性的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業物業的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。

4、消防管理

商業物業常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機，應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進 的現代化管理手段和專業化養護維修技術。由于商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業管理區域內良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業物業形象的宣傳推廣

商業物業管理的一項重要工作，就是要做好物業商業形象的宣傳和推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業物業統一管理的一項必不可少的工作。

商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產。商業物業必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業的形象與特色聯系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以物業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業物業的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業物業的不同作用：（見表二）商業物業的管理者，應主要依據所管理的商業物業的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業物業，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業物業，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業物業，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業物業的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業物業應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立商業物業管理委員會。因為商業物業管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證商業物業良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。商業物 業本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對商業物業的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，商業物業的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。

商業物業管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

（２）開展商業物業整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業物業的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以商業物業名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協調商業物業各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

（４）開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協調管理者與經營者之間的關系。一方面，商業物業管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與商業物業管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護商業物業的形

二、內部管理運作方式

1、專業化管理機制 以專業化管理要求，在歸并物業管理要點上著力推行建章立制工作。建立統一的臺帳記錄、統一的規章制度、統一的行為規范和操作規范及統一的文明用語規范，并按行業要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現人力素質的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業性、針對性和適用性相結合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業理念、服務規范、職業道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發機制 建立有利于人力資源的開發和合理使用機制，打破地域，內部流動，平衡各物業點之間的骨干力量和技術力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創優活動，并以此為依托，扎實管理基礎。除以經濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質量目標、與經濟利益掛鉤、強化質量意識外，還按行業達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質量保障體系，推行每月一次物業工作報告制度，將物業工作情況、物業隱患和整改要求以書面管理形式通報業主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業管理。

5、管理監督機制 成立公司、物業處經理、領班的三級督查網絡和業余督查員隊伍，進行物業管理質量的動態監控，及時收 集各種信息，進行管理狀態調控，為物業質量的好轉奠定了基礎。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執行機構，讓經營者參與管理。如果商業物業屬分散產權性質，管理委員會由全體業主根據各自產權面積所占的份額，進行投票選舉；如商業物業為統一產權，則管理委員會由所有經營者每人一票選舉產生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統一思想、統一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經營經驗和廣泛商業關系的人員擔任。管委會的主要任務是協助管理公司，協調、規范經營者的經營行為，提出經營方面的合理化建議，決定經營格局的調整、經營方向的定位、經營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經營活動的組織安排）等重大經營行為，同時協助經營者組織經營、聯系貨源等，并對違規 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經營場所內，設置工商管理辦公室，由工商執法部門協助對經營者的經營行為進行管理，以保證商業物業的信譽。總結

總之，商業物業管理必須科學化、制度化、規范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協調，不斷改進工作，致力達到繁榮經營、長遠發展的目標。

第三篇：成立慈善基金會運作模式

商業理念改變慈善基金會

運作模式

中國的基金會分為公募與非公募兩種，二者的區別在于可否面向公眾募捐。目前，國內的公募基金會多為半官方色彩的政府伙伴型基金會，而非公募基金會則多由企業出資設立.非公募基金會的崛起，始于2004年6月實施的《基金會管理條例》對其身份的確認。按此條例，原始基金不低于200萬元，而全國性、地方性公募基金會的原始基金則分別不低于800萬元和400萬元。為鼓勵非公募基金會的發展，2007年1月，國務院將其注冊和捐贈免稅的權利下放到省市政府，不少企業基金會因此選擇在地方注冊，如朱孟依捐出市值約10億港元股份成立的合生珠江教育發展基金會在廣東省注冊；今典集團的蘋果教育慈善基金會在北京注冊。散財有道也是一門學問。如同任何一間掌握巨資的機構，基金會存在保值增值的問題。不少基金會委托專業公司理財，其投資組合一般包括穩健的債券、股票等。一些活躍的基金會不僅積極開拓專項活動、紀念品銷售、新媒體等籌款渠道，也致力于通過市場營銷改進勸募的技巧；在治理結構上，通過投資與運作部門的分離，基金會正向提升運作效率與透明度轉變；中國傳統的運作型基金會開始引入項目招標制，向資助型基金會轉型；另一些基金會則變身VC或PE，孵化民間公益組織，并引入救助者接力助人的機制，讓慈善鏈條化。商業慈善、慈善投資等新理

念的確立，令慈善這一人類最悠久的社會傳統之一變得日益商業化與可持續，從而有助于慈善資源獲得最優配置。

也有不少企業選擇在知名公募基金會名下設立專項基金或事業基金（二者區別在于是否有定向用途），一些明星發起的基金即如此。譬如李連杰發起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構下獨立運作，李亞鵬與王菲夫婦發起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會主管。這些基金由此也可以面向公眾募捐。

以投資促進慈善

根據《基金會管理條例》的規定，公募基金會每年公益支出不得低于上年總收入的70%，非公募基金會每年公益支出不得低于上年基金余額的8%。這意味著，公募基金會手中仍握有30%的募款，如果能夠將其投資增值，無疑有利于擴大行善范圍；對于非公募基金會，如果不希望基金縮水，其資產每年也需增值8%，這尚未計入通脹因素。由此看，即使作為非盈利機構，基金會的投資仍相當必要。合理投資－獲取回報－部分收益用于慈善、剩余收益和本金繼續投資，是基金會的基本運作模式。

出于改善治理結構的考慮，在一些大型基金會中，將投資與運作部門分列是一個趨勢：籌款部門專注勸募、投資；運作部門負責跟進項目的實施。2007年2月成立的友成企業家扶貧基金會，當年6月即成立了北京友成資產管理有限公司。據南都基金會副理事長、希望工程創始人徐永光介紹，南都集團內部也成立有一個２億元的公益基

金，進行低風險操作，每年按基金總資產的5%向南都基金會捐款1000萬元。

投資型資助引發慈善革命

給予也是一門藝術。在中國，傳統的基金會往往以運作型基金會為主，即基金會利用所籌資金自行運作慈善項目。不過，作為一個復雜的實體，運作型基金會更容易受到公眾的質疑，相比之下，通過資助其他民間組織運作項目的資助型基金會數量越來越多。國內基金會也在向這一方向轉變，中國殘疾人福利基金會明確提出，要逐步由運作型轉為資助型為主，通過公開招標或購買服務等方式實施公益服務，以提高項目的運作效率。項目招標制是資助型基金會的主要運作模式，中遠慈善基金會、南都公益基金會、友成基金會等均采用這一方式。2008年6月，紅基會也宣布拿出2000萬元，面向全國公益組織招標。綜合來看，其操作方式大同小異：首先，選擇符合基金會方向的公益項目招標，并引入“項目聽證會”和專業人士“陪審團”等制度進行評估，以便將標的給予運行效率最高的機構；其次，對項目實行合約化管理，在項目實施中對資金的發放和使用等進行監控；在項目結束后，則進行效果考察、評估。

第四篇：策劃一商業運作模式

破 殼 計 劃

商

提 案 業模式運作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業廣告策劃人員，在專業領域擁有較強的專業知識。好多人員更是有著教高級別的職務，這為破殼計劃的實施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計劃指的是什么？

一改往日群內無營養的討論話題，通過對外與對內的營銷，組建真實的工作平臺，為初學策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學習和工作機會。破殼計劃需要有相應的團隊進行對外宣傳，并且在團隊內部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進而提升自己的策劃水平。破殼計劃，前期的運營中，遵從相關的工作流程，開展包括微博營銷，網站推廣，策劃執行，創意設計等多方面的工作，后期將會擬定實體營銷的相關戰略。

B.破殼計劃的實施團隊

該計劃擬將冰點凍力團隊作為群商業化運營的唯一團隊，專業的知識人才，良好的行業平臺，為后期執行打下了基礎。冰點凍力，是將企業創新意識進行深層的挖掘與提煉，我們認為企業堅持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉戰中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團隊隊長，創意組長，策劃組長，AE經理人，財務組長，外聯組長等多個職位，各組長下設多名成員，團隊人員齊心合力，共同促進團隊成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團隊架構及運作形式

1.團隊架構：

監督方

策劃方執行方

策 創平地地

劃 意 面區區

小 小 設職公

組 組 計員司

財務監管：

2.運作形式：

A.全案運作模式：

以山東為例，地區設定為山東濟南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進行項目討論，其他成員進行旁聽。初稿策劃案以投票方式進行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創意小組進行簡報與創意方案的撰寫—設計部門負責制作小樣—由山東地區的執行公司來進行項目的實際運作—最終項目完成。

B.其他策劃案根據實際情況考慮

單純的設計或是策劃案等均采用方案買斷的形式進行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網站廣告招租分成微博營銷的發布

策劃案全案的設計和執行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項目結束后都會對團隊成員公示，視具體數額來進行分配處理，財務管理小組卡內最多現金不可超過5000元。分配方式：按小組進行分配，各小組成員組長擁有相關的控制權力，按照團隊成員積分制度來進行分配額上報。假設小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執行方拿到12000元。各小組組長按照團隊成員積分表進行考評，由財務監管對個人員分值情況進行比例換算分發利潤。若團隊成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監督方反映，一經查實免除小組長職務，請離團隊，嚴重者直接勸其退群！

后續跟進，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第五篇：商業運作模式之案例分析

偉大企業的商業運作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業在不斷創造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現在變成200多元一股；張裕A從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫藥企業常常存在這樣的發展瓶頸，一旦離開純粹的醫療流通領域，幾乎就無法在其他市場領域拓展自己的產品。2001年，云南白藥的領導者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進行產品創新。云南白藥在王明輝的帶領下開始圍繞保密配方與材料科學的結合進行產品創新，公司將此稱之為“兩翼產品”，主要包括：白藥創可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產品的“添加劑”，重新展現了自身獨特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業——強生集團。美國強生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規模大、強生產品多元化的醫療衛生保健品及消費者護理產品公司。期初強生也僅僅是一個醫藥公司，后來利用其強大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產品。

每個企業都有其核心價值，當然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進，應該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內在價值。這也歸功于這些企業的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規則。

二、繼承傳統，開拓創新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優秀傳統價值觀的傳承，更有與時俱進改革創新的時代精神。“茅臺模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養消費者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產品。

今天的茅臺，正在經歷一個現代化破譯的過程。他們擁有國內一流的白酒實驗室和檢測設備，以及一批專業的科研人員，成立了白酒企業第一個國家級技術中心。所以，茅臺已經融聚了中國的傳統文化，但又不斷與時俱進，為其錦上添花。

三、推進市場導向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費品領域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段結合運用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進，不可分割。”考量青啤的“三位一體”營銷模式，就是將產品本身、品牌主張和文化訴求有機地結合在一起，向消費者傳達青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點點從做大做強轉變成為做強做大，致力于基于發展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設。他構建了以知識頻道運營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構架。通過電視臺的運營，加強總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張裕

張裕集團是國內葡萄酒生產企業老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張裕釀酒公司創立，開創了中國工業化生產葡萄酒之先河。張裕是一個綜合性企業，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發、糧食白酒與酒精加工、進出口貿易、包裝裝潢、機械加工、交通運輸、玻璃制瓶、礦泉水生產等。

“品牌一定要專業化”，這是張裕的口號。張裕堅持，開發的葡萄酒，一定要用“張裕”品牌，實行以母品牌為主導的子品牌組合模式，而集團開發的保健酒，一般不打“張裕”的牌子。為了提高品牌專業化，往高端產品領域發展，早在2004

年，張裕先后淘汰了100余種市場銷量小的產品。在2009年，張裕又全面砍掉了低端品牌，15元以下的低端甜酒全部停產。據了解，在國際上這種多個子品牌運作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張裕專注與自己的品牌。這一來提高了張裕的品牌形象，二來也使張裕更加集中力量致力于核心競爭力的打造，使得這個百年企業蒸蒸日上。