第一篇：公租房商業運作模式初探

公租房商業運作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產行業，屢屢成為中國宏觀調控的關鍵，這與商品房市場畸形發展有很大關系。中國已經認識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經濟適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點，已成為完善保障性住房體制、引導中國樓市理性健康發展的戰略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設可持續發展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運用上本可以發揮很大作用，現在由于認識上的誤區和證券產品的缺陷，其作用還遠未發揮。

借助資本市場服務于公租房建設，是當前保障性住房體系制度設計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業地產，是經營性物業，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）來擴大資金來源。REITs是一種信托基金，以發行收益憑證方式匯集特定多數投資者資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎上，REITs還可以在促進中國房地產業健康發展上有更廣泛的應用。

深圳交易所金融創新實驗室會同房地產行業專業機構聯想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設計、政府財政補貼的操作方式、房地產投資基金參與公租房建設的運作模式等問題進行了探索，并相應提出政策建議。

財政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內。

——公租房產權屬于政府，一般歸屬于地方國有資產管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續發揮保障民生的功能，在制度設計及操作環節需要解決資金來源與退出機制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。以重慶為例，根據重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設2000萬平方米的公租房，算上建設成本與減收土地出讓金，合計成本近1000億元。

在退出機制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應隨著城市化、老齡化以及城鄉經濟差異等諸多因素而不斷動態變化的公租房需求。

制度設計應符合資本品要求

從全球范圍的實踐來看，越來越多的國家和政府嘗試利用資本市場的力量、社會化的資金和商業化的運作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（國發〔2010〕13號）、住建部等七部委《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號，以下簡稱“指導意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設資金來源渠道。同時，必須清楚地認識到，在公共品市場化的過程中，應符合資本市場對資本品的相應要求。

其一，資產的投資回報率應符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風險對投資回報率有明確要求和期望。對以房地產資產為標的的投資，投資者要求租金的回報率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權屬有明確界定。就房地產資產而言，資產持有人應擁有建筑物及附著物所有權以及土地出讓使用權，物業可以整體轉讓，且轉讓行為應當真實、合法、有效。

因此，在公租房制度設計上，需要根據資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產租金回報率，達到市場可接受的收益率水平。補貼方式一般可分為補貼前期投入成本的“補磚頭”方式與建成后補貼租金的“補人頭”方式兩類。結合對兩種補貼方式的特點與適用階段來分析，當前我國公租房建設補貼政策極有必要探索“補人頭”這一補貼方式。具體來講，政府根據不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產應具有明確權屬，包括公租房建筑及附著物所有權、土地出讓使用權、配套物業所有權等。在滿足公共政策前提下，公租房資產持有者對公租房擁有一定處置權，物業可整體轉讓。

房地產投資基金大有可為

從海外實踐看，借助資本市場為保障性住房服務的一個重要途徑是房地產投資基金，即REITs。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業組合，由專業機構經營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設的開發和運營，直接擴大了公租房規模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業物業發行領匯房地產基金，獲取資金為廉租房建設運營服務。

結合中國的實際情況，可以試驗依托房地產投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關部門監督指導下參與公租房建設和管理，探索出中國公租房建設商業化運作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產市場需求有效聯合起來，將政府的直接財政支出轉變為政府通過土地供應、租金規范、租戶標準等方面的間接引導，以社會化籌資和市場化運作的模式，投資建設保障性住房。通過在銀行間債券市場發行房地產信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠為保障性住房的可持續開發探索一套新的融資機制，是金融創新服務民生的大膽嘗試。目前各項技術準備工作已經基本就緒，現在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設中引入房地產投資基金，能夠開創和實現保障性住房的滾動融資與持續開發，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業存量資產，拓展企業融資渠道，將企業長期依靠政府資金支持的狀態轉變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產市場需求有機結合，撬動社會資金用于保障性住房建設，大大緩解了政府集中建設的財政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產市場上的部分資金，引領房地產市場的價格理性回歸。

對中國而言，現階段可探索通過REITs為已經完成開發并形成穩定現金流的公租房資產提供退出機制，具體運作模式如下：第一，公租房項目開發建設完成并穩定出租后，由公租房資產持有主體（例如政府）將資產出售給REITs，獲取資金進入新一輪公租房開發。第二，政府行使公共職能，進行租戶資格審核與持續監督，確定補貼比例。第三，REITs享有公租房資產的完整權益，資產由專業管理機構管理運營維護，向租戶收取租金。政府的補貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補貼）回報獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產進行相應處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設形成可持續發展的商業化運作模式，我們建議從以下幾個方面著手進行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設計補貼政策提升公租房資產收益率；同時，完善資產權屬安排，實現公共品與資本品在法律基礎上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經濟承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結構，提前防范出現城市“貧民窟”。

三是引導培育專門投資公租房開發建設的產業基金，形成社會資金投資公租房建設并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業物業開發，積極嘗試以配套商業物業發行REITs。

（作者：李汝容 聯想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創新實驗室主任）

第二篇：商業物業管理運作模式

商業物業的管理運作模式

商業物業的概念、管理特征

商業物業是指集商業、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經營場所，其物業管理內容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業物業具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，影響本企業的經濟效益。因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業物業的管理內容一、一般性管理

1、對小業主或承租商的管理

統一產權型的商用物業，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環境清潔管理

商業物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業物業日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業時間內場內衛生營造好的購物消費環境。B、商業物業保潔巡視的人員配備主要由物業自身 素質及檔次來決定，商業物業保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

C、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛管理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業物業的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業物業屬開放型環境。對于高度密集性的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業物業的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。

4、消防管理

商業物業常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機，應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進 的現代化管理手段和專業化養護維修技術。由于商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業管理區域內良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業物業形象的宣傳推廣

商業物業管理的一項重要工作，就是要做好物業商業形象的宣傳和推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業物業統一管理的一項必不可少的工作。

商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產。商業物業必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業的形象與特色聯系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以物業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業物業的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業物業的不同作用：（見表二）商業物業的管理者，應主要依據所管理的商業物業的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業物業，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業物業，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業物業，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業物業的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業物業應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立商業物業管理委員會。因為商業物業管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證商業物業良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。商業物 業本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對商業物業的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，商業物業的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。

商業物業管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

（２）開展商業物業整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業物業的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以商業物業名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協調商業物業各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

（４）開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協調管理者與經營者之間的關系。一方面，商業物業管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與商業物業管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護商業物業的形

二、內部管理運作方式

1、專業化管理機制 以專業化管理要求，在歸并物業管理要點上著力推行建章立制工作。建立統一的臺帳記錄、統一的規章制度、統一的行為規范和操作規范及統一的文明用語規范，并按行業要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現人力素質的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業性、針對性和適用性相結合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業理念、服務規范、職業道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發機制 建立有利于人力資源的開發和合理使用機制，打破地域，內部流動，平衡各物業點之間的骨干力量和技術力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創優活動，并以此為依托，扎實管理基礎。除以經濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質量目標、與經濟利益掛鉤、強化質量意識外，還按行業達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質量保障體系，推行每月一次物業工作報告制度，將物業工作情況、物業隱患和整改要求以書面管理形式通報業主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業管理。

5、管理監督機制 成立公司、物業處經理、領班的三級督查網絡和業余督查員隊伍，進行物業管理質量的動態監控，及時收 集各種信息，進行管理狀態調控，為物業質量的好轉奠定了基礎。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執行機構，讓經營者參與管理。如果商業物業屬分散產權性質，管理委員會由全體業主根據各自產權面積所占的份額，進行投票選舉；如商業物業為統一產權，則管理委員會由所有經營者每人一票選舉產生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統一思想、統一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經營經驗和廣泛商業關系的人員擔任。管委會的主要任務是協助管理公司，協調、規范經營者的經營行為，提出經營方面的合理化建議，決定經營格局的調整、經營方向的定位、經營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經營活動的組織安排）等重大經營行為，同時協助經營者組織經營、聯系貨源等，并對違規 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經營場所內，設置工商管理辦公室，由工商執法部門協助對經營者的經營行為進行管理，以保證商業物業的信譽。總結

總之，商業物業管理必須科學化、制度化、規范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協調，不斷改進工作，致力達到繁榮經營、長遠發展的目標。

第三篇：策劃一商業運作模式

破 殼 計 劃

商

提 案 業模式運作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業廣告策劃人員，在專業領域擁有較強的專業知識。好多人員更是有著教高級別的職務，這為破殼計劃的實施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計劃指的是什么？

一改往日群內無營養的討論話題，通過對外與對內的營銷，組建真實的工作平臺，為初學策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學習和工作機會。破殼計劃需要有相應的團隊進行對外宣傳，并且在團隊內部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進而提升自己的策劃水平。破殼計劃，前期的運營中，遵從相關的工作流程，開展包括微博營銷，網站推廣，策劃執行，創意設計等多方面的工作，后期將會擬定實體營銷的相關戰略。

B.破殼計劃的實施團隊

該計劃擬將冰點凍力團隊作為群商業化運營的唯一團隊，專業的知識人才，良好的行業平臺，為后期執行打下了基礎。冰點凍力，是將企業創新意識進行深層的挖掘與提煉，我們認為企業堅持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉戰中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團隊隊長，創意組長，策劃組長，AE經理人，財務組長，外聯組長等多個職位，各組長下設多名成員，團隊人員齊心合力，共同促進團隊成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團隊架構及運作形式

1.團隊架構：

監督方

策劃方執行方

策 創平地地

劃 意 面區區

小 小 設職公

組 組 計員司

財務監管：

2.運作形式：

A.全案運作模式：

以山東為例，地區設定為山東濟南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進行項目討論，其他成員進行旁聽。初稿策劃案以投票方式進行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創意小組進行簡報與創意方案的撰寫—設計部門負責制作小樣—由山東地區的執行公司來進行項目的實際運作—最終項目完成。

B.其他策劃案根據實際情況考慮

單純的設計或是策劃案等均采用方案買斷的形式進行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網站廣告招租分成微博營銷的發布

策劃案全案的設計和執行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項目結束后都會對團隊成員公示，視具體數額來進行分配處理，財務管理小組卡內最多現金不可超過5000元。分配方式：按小組進行分配，各小組成員組長擁有相關的控制權力，按照團隊成員積分制度來進行分配額上報。假設小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執行方拿到12000元。各小組組長按照團隊成員積分表進行考評，由財務監管對個人員分值情況進行比例換算分發利潤。若團隊成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監督方反映，一經查實免除小組長職務，請離團隊，嚴重者直接勸其退群！

后續跟進，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第四篇：公租房運營模式研究

公租房運營模式研究

上述六種人群，基本囊括了公租房保障的輻射范圍，筆者指出，“住有所居”是從社會上全體成員來講的，那種需要住房卻得不到住房的人，都屬于社會重點關注的對象，都應該為他們提供相應的住房。此外，在試運行公租房保障制度的開始階段，要將那些潛在的所需人群都充分考慮進來，使用發展眼光來正確對待公租房在未來的發展情況。雖然現在讓每一個人都能輕易獲得住房還沒有實現，但是，現存很難處理的問題，并不是說就不必處理了，當主要矛盾得到緩解的時候，次要矛盾肯定會明顯顯現出來，所以，必須奠定今后處理次要矛盾的基礎。

從上面所講的幾種住房所需者之中，可以明顯看出，需求住房的程度以及方式是不一樣的，也有主要矛盾和次要矛盾之分，所以，在處理相關矛盾的時候，要明確先后順序。基于此，我們可以做后續的深入分析，以此來明確公租房保障的前后順序。如圖6-1所示：

第一批保障對象：本市低收入者，應該選成首批公租房的獲益人，不論是國家，還是城市，都是保障制度最基本的任務，這也是公租房的發展起源之處。

第二批保障對象：進城務工者、新就業大學生以及其他新就業人員，這群人有很多相同的特征，經濟基礎都比較弱小，都為居住城市做了或多或少的奉獻，所以公租房在發展期間內，應該將這部分稻城是保障的對象，并且在確保第一種人群住房所需的之后，應該及時處理。

第三批保障對象：建設城市的工作人員和另外一些有長時間居住所需的人員。分析這些人的特征可知，從為他們提供的主要保障方面來看，重點是擴充房源，經濟上的補償應該不是重點。這是公租房保障制度中形式最高級以及階段最高層次的，也就是能夠保障所有人員都有住的地方，而且還能夠安定下來，方便快捷。

在分配公租房的時候，要分清主次，此外，在公租房租金的繳納基準方面，也要分成很多個級別。首先，經濟情況不是很好，住不起房子的這類人群，主要采取社保方式來提供相應的補助，大大減少他們居住所需的本錢，實現住有所居的目標。其次，缺房或者因為另外一些經濟原因導致居住困難的這類人群，主要采取擴充房源的方式，或者是有效管理已有房源這種方式來滿足他們的住房所需，不提供租金上的補貼，有時候還應該收取部分公租房占用費，以此來填補為基礎保障對象提供公租房的補助而支付的一些費用，從而減輕國家的負擔[63]。

二、公租房管理機構

成立特定的公租房管理組織，將新加坡的那種管理組織引進我國，并用到我國的政府管理中，成立專業性比較強的常見公租房管理組織，即公租房管理局[64]，這個組織的主要職責有下面這些：

1、登記并歸檔全部房源，比如房子的型號、面積大小、位置等，還要對他們進行順序編號；

2、分類和歸檔住房客戶的所有信息，比如名字、性別、家庭人口、經濟情況、租住時間等；

3、維修、翻新公租房以及收取房租。

三、政府職能

政府職能與參與度應該根據公租房發展階段來進行相應的協調，所以，本文將從幾個階段來展開闡述。

從第二章闡述的國外公租房營運方式來看，基本上所有的發達國家在剛開始營運公租房的時候，都毫不猶豫地選擇了政府的干預方式[65]，在公租房的管理工作、分配工作、維修保護以及補貼等方面都有政府直接參加。這種在公租房構建最初的時候體現出來的職能就是政府的職能所在。唯有政府的主導、調節控制以及指引，才可以在以前的住房供應方式中找出新的模式，成功推廣公租房。調節控制能力較弱的西方發達國家都是這樣運行的，而在我國的調節控制能力極強的情形下，政府的主導作用是必不可少的。不過，發達國家政府的參與情況是大不一樣的，我國應該怎么進行，都必須充分考慮我國的基本國情。

（一）初期

1、我國在最開始建設公租房的時候，缺口非常大，繼續填補，所以，還是完全照搬新加坡那樣的建設模式，資金全部由政府來供應，這樣財政方面會面臨很大的壓力。所以，我國應該采取政府自行建設、企業籌措建設、開發商籌措建設，把當前已有的房源進行統計、歸納整理以及充分使用的方式，調集所有相關力量來一起建設公租房，擴展房源，用最少的時間來處理現在面臨的住房困境。

2、我國的市場規模比較大，市場的情況更是非常的復雜，所以，在最開始運營公租房的時候，應該由政府來進行管理，統一管理全部已經登記在冊的公租房，在政府的指引下，形成一套完善的，能夠被承認的管理方式和慣例，奠定今后政府退出管理的基礎。

（二）發展期

政府在形成公租房市場最開始的時候，做好各個方面的計劃并實施干預，這樣就能夠形成功能齊全的公租房運營系統，然后就順利進入其發展時期。這個發展期時間比較長，政府還能夠在這期間把一些模式已定的業務交給某些企業來進行經營銷售，比如公租房的維護、管理等可以交給某個物業公司，由它來進行管理；由開發商自己來獨立完成公租房的補充和重新構建，獲取的利益也歸開發商，不過其具體的管理和調配還是由公租房管理局進行。在這期間，政府就只是需要重點關注其營運過程中所涉及的重要環節，比如發放補貼等。另外，還要構建健全的法律來保障公租房正常運營，保證政府在退出其營運之后，通過初期對公租房市場在形成過程中的全面規劃與干預，一套完整的公租房運營體系就基本形成了，接下來便進入了公租房的發展期。公租房的發展期是一個相對比較漫長的時期，期間政府可以將一些已形成既定模式的業務交由社會中的企業來經營，比如公租房的營運系統不受影響，還能夠繼續往下發展。

（三）政府職能回歸期

構建完善的公租房營運系統以后，政府的作用也就完成了。在這種情形下，政府是不是就可以正式退出該系統了嗎？我國法制還不是很完善，這樣的國家，政府不再參與，還是有很多問題會出現。所以，對于某些常見事務，公租房管理局可以交給專門的商業組織來營運，政府就充當一個監督管理機構，監督和審查這些商業組織。因此，政府職能回歸期指的就是其某些機構職能的回歸，從全面參與的職能回歸到監管職能。

四、個人、家庭經濟情況評級

針對國內個人以及家庭等收入方面，選擇比較權威的統計機構來深入調查，并對其進行評估，劃分等級。選擇家庭為單位，計算家庭中所有成員的人均收入情況、負擔情況等，以此作為輔助指標。對于某個人進行評定級別之后，其個人信息中就包含了這個評級信息，會直接輸入其身份證和社保等系統中，在全國范圍內都能夠共同享用。這個信息能夠成為個人租住公租房的折扣基準。

因為每一個家庭或者個人的實際競技情況都是不一樣的，經常發生改變，所以已經評定過的家庭或個人，多年后要重新進行審核，重新評定等級。為了弱化審核流程，減少一些不必要的工作量，可以根據對象的實際情況來定。針對工作比較穩定，經濟來源相對可靠的人群，重新審核的時間可以選擇久一點；針對自由工作者、經濟收入不穩定等，重新審核的時間可以選擇短一點。此外，可以在進行人口普查的時候，將經濟情況審核項目加入其中，以達到簡化審核流程的目的。繳納公租房租金的憑據可以依據個人和家庭的實際經濟情況評級來確定，這個評級還和租客的利益有密切關系，正確評級能夠確保公租房營運比較公平公正，這也是本文研究的關鍵之處。

五、租金

公租房能不能正常經營下去，和租金以及繳納形式有莫大關聯，同時還和租客自身利益有很大關聯，用以確定租金，是最關鍵的一個環節。

（一）租金標準

本文提倡的租金標準是差異化基準，以此作為基準，根據居住人群的具體經濟實力來設定相應的租金。由于國內各個區域的發展不平衡，物價也不一樣，所以，制定租金標準的時候要充分結合當地的實際情況。公租房的租金標準可以劃分成兩個部分，首先是成本租金，也就是依據構建公租房用去的具體成本，在固定年份內均攤下去，以此來明確租金。其次是運營、管理成本，也就是確保公租房可以長期經營下去所需要給出的成本。累加這兩部分成本，并將資金成本和合適的利潤考慮進來米酒形成了公租房的基準租金標準。最后再考慮當地的實際情況來相應的調整租金。

基準租金標準=成本租金+運營、管理修繕成本+資金成本±調整值

（二）租金繳納方式

在房客租賃房子的時候，折扣標準是依據其實際經濟狀況評級的，并給予基準租金標準，給予一定的折扣價，租客的等級越高，享受的折扣也就越大。

社會上全部成員都能夠居住公租房，因為每一個人的經濟情況不一樣，所以居住的次序和支付的成本是不一樣的。此種方法，非常適合像中國這種人口流動量大的國家，并且使用折扣這種方式，能夠處理國內各個區域發展不平衡所引起的一些補貼差異問題。不管是什么樣的人，是從什么地方來的，也不管他要去什么地方，只要來到某個城市，先去公租房管理局登記相關信息，并進行注冊，由公租房管理局為其尋找合適的房源，然后依據租客的實際經濟情況評估等級，上繳自己應該繳納的租金即可。也準許收入比較高的人住進公租房之中，但其必須繳納更高的租金（最高可與市場租金水平持平），其與公租房租金的差值可以用到政府補貼低收入者之中，緩解國家的壓力。不過一旦出現房源緊張的情況下，收入較低的人應該有優先租賃權。如圖6-2所示：

六、補貼方式

公租房的補貼方式可以選擇“英國+新加坡”方式。因為國內的公租房房源形式有很多樣式，所以建議選擇這種補貼方式。第一，租客享受的折扣比率，所有的資金都是由政府提供的；第二，因為公租房的性質，致使公租房管理局經常出現政策性虧損，所以必須要有國家補貼才能夠確保它正常的營運；第三，社會上的一些民間散戶和開發商，因為他們供應了公租房，所以可以獲取公租房創造的利益，不僅僅能夠享受租金利益，還應該享受國家給予的一定差價利益，保障他們的經濟利益沒有受到一絲的損害；第四，某些在集體擁有的土地上建立起來的小產權房，經營主體可以是集體，獲得的租金由集體和國家共享，并由公租房管理局來一同管理，國家還要為這些人提供一定的補貼，但是不能直接給予一定的好處。如圖6-3所示：

七、信息公示

李克強副總理提出保障性住房必須堅持“公平分配，有效供應”的原則。要保證堅持這項原則，首先要重視該原則下的基礎即操作環節的公平、公開與公正性。政府公信力的大小會直接受到運行程序嚴密性，執行環節的規范性，以及操作手法的透明性，制度建設的完備性的影響。為保證做到“公平分配，有效供應”的原則，防止腐敗的產生，同時為方便群眾的監督和有效信息的獲取，公租房管理局應當公示出房源的出租情況、出租時間、租用期限以及租房人的折扣等級。

八、社區物業管理

公租房的后期物業管理中，為了保證物業管理的順利進行，必須要提供社會化與專業化的物業管理。為保證社區的和諧發展，必須積極合理的處理小區承租人、公租房持有機構、物業管理企業三者之間的關系，將各自的責任與義務落實到具體的任何事物上，這也是其重要的保證基礎。要促進這方面的發展，我們可以從英國公租房的相關物業管理模式中吸取經驗，委托物業公司必須具備有專業化的管理，同時對小區的各項物業的管理監督方面要設置專門的管理機構來實施管理，另外在每個小區內，單獨建立一個物理管理處，這樣可以方便物業管理公司可以更好的了解小區的需求，協同努力，以便后期工作的改進和開展。

九、公租房的退出 關于公租房的退出，其中包含了兩層意思：其一，即公租房從住房市場中退出；其二，是指因為經濟狀況發生了改變，使得受保障對象不得不退出公租房保障系統[66]。隨著時間和社會的不斷發展，我國的人口構成狀況也必然會跟著發生巨大的改變，從目前的計劃生育發展中不難發現我國的老齡化是必然發生的，另外我國人口總數也會出現一個緩慢下降的趨勢。若這個國情繼續發展下去必然會使得人們對住房的需求量減少，從而造成在需求量大的時候所建的公租房數量剩余較多。此時，公租房的退出將成為一個有效減少這種危機的方法之一，就如日本處理問題的方法一樣。除了我國人口的構成變化外，隨著人們的生活狀況的改善，日后越來越多的人會有專屬于本人的房子，因此不再需要公租房的保障體制

房源的多樣化助推了國內公租房退出時的優勢。公租房的退出應該以“誰提供，退還誰”為原則。另外，散戶的房屋擁有房子的所有權；單位提供的房源由原單位所有；至于集體所有的小產權房，若想得到產權則需要補齊土地出讓差價歸出資者所有。除了上述三個部分的房源以外余下的就是政府出資投建的公租房，這部分將會成為退出市場的首要對象。

關于這部分公租房我們可以按照下列三種形式來進行處理：①首先一定要儲備充分的公租房以備不時之需；②對有公租房居住年限的優先考慮，并可給與優惠價格；③建設地段好，房屋狀況較好的公租房應積極投入房地產市場進行市場交易。通過上述三種方式的處理，可以幫助政府分擔公租房退出市場的壓力，降低其房源建設的成本，同時又可以為需要的住房者留下緩沖區。如圖6-4所示：

在公租房的運營開始階段，我們為了盡快的回收房源的建設成本可以參考重慶的運營模式，即出售部分房源。但是在這個過程中我們需要注意的是公租房的房源不能流入市場，不能倒賣，只能根據需要進行轉讓，且必須通過公租房管理局根據市場行情進行回購，如此就可以最大化的減小公租房對房地產市場的直接沖擊，也抑制了部分投機者在市場的投機買賣行為。

十、法律與政策保障

在形成公租房營運模式的時候，法律和政策兩個方面的保障是必不可少的，能夠規避外部環境的干擾，是其正常營運的保護傘。然而這兩個方面各自的優勢不一樣，可以在不同的時期加以使用。在形成公租房系統最開始的時候和發展過程中，此時政策保障作用最突出，其特征就是高強度以及非常活躍。在公租房系統有形成趨勢的時候，開始顯現法律保障，并完全構建在公租房系統形成之后，其特點是長久、規范、強制以及另外一些法律所具備的特征，在公租房運系統在實施的時候，它能夠避免出現扭曲的經營理念，也能夠避免經營方式出現不當情形。所以，在具體使用的時候，要將兩者結合在一起來使用，既要用到靈活性強的政策保障，也要用到強制的法律保障，奠定在中國推行公租房制度的基礎，并為其提供有效的支持。如圖6-5所示：

還沒有形成公租房系統的時候，構建和運行公租房制度需要相關政策來支撐，在形成之時，根據營運的實際情況，制定相應的法律制度，最后明確構建公租房系統以后，憑借法律和政策兩個方面來確保其健康穩定的運行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第三節要點小結

本節主要總結了一些對公租房營運產生影響的因素和應對策略。如表6.1所示：

表6.1 公租房運營因素及對策分析

第七章 研究結論與展望

第一節研究結論

本文根據上述內容講解的公租房改革問題，找到公租房可能存在經營上的不足，同時研究和歸納發現的不足之處，然后表達該課題的態度，設立了公租房的經營制度，其中有設置公租房的資料庫、設置公租房的監管部門、設置家庭和個體的經濟情況資料庫、設置公租房的法律機制、設置公租房確定價格的規定等，建立起完整的、綜合的公租房經營系統。從而達到住房困難群體住房需求，同時便于政府對其進行住房管理。具體包括：

一、規劃

開始大多數是政府出面進行大面積地規劃和修建，混合配建是次要的；然后大部分是合理的混合配建，找尋民間的房源是次要的；最后的時候則基本上是改革、維修部分房源。

二、政府職能

1、在開始的時候需要將公司籌建、政府自建、開發商籌建、整理和分析該房源等結合在一起，利用所有可以利用的資源和公租房的修建。然后讓政府負責監管全部有記錄的公租房，組建一種完善的監管方法，給未來政府結束監管提供良好的前提。

2、處于前進階段的時候，政府僅僅注重公租房的經營部分，卻把成型的工作拿給一些公司負責，開發商可以得到經營的全部收益，不過需要遵守公租房監管部門的監控，并且形成公租房經營的法律保障機制。

3、政府重新獲得職能的時候，公租房的監管部門成為政府的監督部門，負責核實和管理公租房的經營部門。

三、保障覆蓋面

增加保障的使用范圍，將農村的務工人員、該市的低收群體、才開始就業的人群、才走出校園的學生、非本地的建設者等人群包括其中，同時根據住房的要求劃分出不同的群體，排列出保障的順序。把該市的低收入人卻當成首次公租房的保障人群；把才走出校園的學生、農村來的務工人員與才就業的職員當成第二批的受益人群；將工程建設者與久居且有需要的人群當成第三批的受益人群。

四、公租房管理機構

組織公租房的監管部門，它的作用主要有：

1、記錄、整理全部房源的具體信息，包括規模、戶型、位置、高度等，然后把它們做編號整理。

2、整理租房人的具體資料，包括性別、姓名、工資情況、家庭情況、現在租房的時間、編號以及租金等。

3、修建和調整公租房、得到的租金。

五、個人、家庭經濟狀況評級

讓正規的調查部門核實具體的個體和家庭的經濟情況和生活水平，然后進行分析和劃分等級，同時注重對等級的審核。

六、租金

1、規定基準租金的額度

資金的成本+管理修繕的成本±調整值、運營+租金成本=基準租金的額度

2、繳納租金的途徑

租房人在租用房間的過程中，通過分析租房人的家庭或者個體的經濟狀況，最終決定收取租金的額度，以基準租金的額度為前提，結合經濟狀態適當減少租金的費用，經濟狀態不好的人，減少的金額就很多。

七、補貼方式

希望憑借“新加坡+英國”的方法，利用社保對租房人在資金上進行幫助，利用租房利潤和社保來幫助公租房的監管部門與房主。

八、信息公示

公租房的監管部門需要把房源在租用時間、長短、價格等詳細信息發布出來。

九、社區物業管理

在委托物業公司實施專業化管理的前提下，通過公租房的經營監管部門，組成專門的機構來監管小區的物業問題，同時在小區里面組織物業管理部門，幫助物業服務單位參與公租房的物業監管。

十、公租房的退出

我國的公租房退出應根據“誰提供，退還誰”的規定，同時將部分房源存放起來。

十一、法律與政策保障

在沒有形成公租房系統的時候，構建和運行公租房制度需要相關政策來支撐，在形成之時，根據營運的實際情況，制定相應的法律制度，最后明確構建公租房系統以后，憑借法律和政策兩個方面來確保其健康穩定的運行，并且要以法律保障為主，政策保障為輔。

第二節 研究不足

1、本文在通過分析南京市與重慶市的公租房的建設與發展上提出了公租房運營的影響因素，兩個城市的公租房發展狀況并不等于全國公租房的發展狀況，因此影響因素可能概括不十分全面；文中數據的獲取主要來自政府官網以及《統計年鑒》，有些數據可能會有滯后性從而導致進行的概括與分析存在誤差。

2、本文構建了公租房運營體系，并針對各影響因素提出具體對策，但根據目前我國公租房各地發展水平并不均衡，這些對策的實施環境有待進一步商榷；由于我國幅員遼闊、人口眾多且流動性大，在給一些信息的統計工作上增加了難度，這些研究不足仍需進行深入的探討分析，找出切實可行、行之有效的解決方法。

第三節 研究展望

公租房的發展不是一蹴而就，而是任重而道遠，這項惠民保障政策的落實仍然需要政府、市場的共同努力。但是公租房的發展藍圖的輪廓已經呈現在我們眼前，需要我們共同用畫筆將它潤色與圓滿。通過本文的分析與研究，筆者對公租房的發展充滿信心，通過理論與實踐相結合的進一步發展，對公租房的研究也將越來越完善。

第五篇：商業理念改變慈善運作模式

比爾·蓋茨與沃倫·巴菲特盡捐家財的舉動，引領了全球富人新一輪的行善潮流。近年，國內企業也紛紛設立非公募基金會，積極承擔社會責任。不過，散財有道也是一門學問。如同任何一間掌握巨資的機構，基金會存在保值增值的問題。不少基金會委托專業公司理財，其投資組合一般包括穩健的債券、股票等，不過也有Google、eBay等機構從事更為進取的PE投資，這也加大了對投資專家的需求。

眾多商界人士介入之后，基金會的勸募、捐助呈現了漸趨濃厚的企業化特征。一些活躍的基金會不僅積極開拓專項活動、紀念品銷售、新媒體等籌款渠道，也致力于通過市場營銷改進勸募的技巧；在治理結構上，通過投資與運作部門的分離，基金會正向提升運作效率與透明度轉變；中國傳統的運作型基金會開始引入項目招標制，向資助型基金會轉型；另一些基金會則變身VC或PE，孵化民間公益組織，并引入救助者接力助人的機制，讓慈善鏈條化。商業慈善、慈善投資等新理念的確立，令慈善這一人類最悠久的社會傳統之一變得日益商業化與可持續，從而有助于慈善資源獲得最優配置。

中國財富總量的提升與富人階層的日臻成熟，令慈善為越來越多富于社會責任感的企業家所踐行。尤其是5·12汶川地震后，各大企業捐款中有相當一部分通過企業設立的基金會捐出或捐向一些大型公募基金會，各類基金會由此更廣泛地進入人們的視野。

非公募基金會崛起，捐贈走向制度化

中國的基金會分為公募與非公募兩種，二者的區別在于可否面向公眾募捐。目前，國內的公募基金會多為半官方色彩的政府伙伴型基金會，而非公募基金會則多由企業出資設立（表1），當然其中也有特例。由于網絡與固定電話、手機短信成為募捐箱之外的有效勸募途徑，擁有網絡社區優勢的騰訊獲準設立了公募性質的騰訊公益慈善基金會。

非公募基金會的崛起，始于2004年6月實施的《基金會管理條例》對其身份的確認。按此條例，原始基金不低于200萬元，而全國性、地方性公募基金會的原始基金則分別不低于800萬元和400萬元。為鼓勵非公募基金會的發展，2007年1月，國務院將其注冊和捐贈免稅的權利下放到省市政府，不少企業基金會因此選擇在地方注冊，如朱孟依捐出市值約10億港元股份成立的合生珠江教育發展基金會在廣東省注冊；今典集團的蘋果教育慈善基金會在北京注冊。

隨著財富的上升，中國企業家對于設立基金會的熱情正在迸發。截至2007年底，全國1340個基金會中，非公募基金會達436個，較上年增加24.9%，高于基金會總數17.1%的年增速（圖1）。在地方上，非公募基金會更成為增長的主角，截至2007年底，北京的84個基金會中，非公募基金會達64個，占76.2%；當地2004年以來新登記的41個基金會中，非公募基金會37個。

也有不少企業選擇在知名公募基金會名下設立專項基金或事業基金（二者區別在于是否有定向用途），一些明星發起的基金即如此。譬如李連杰發起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構下獨立運作，李亞鵬與王菲夫婦發起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會（簡稱“紅基會”）主管（表2）。這些基金由此也可以面向公眾募捐，如招商銀行除捐資與中國青少年發展基金會（簡稱“青基會”）合作設立“我和我的2008”專項基金外，還通過短信、網銀、網絡競拍號召該行信用卡用戶捐助；麥當勞與宋慶齡基金會成立的“中國麥當勞叔叔之家慈善基金”，亦在其餐廳內設有捐款箱。針對專項基金，一些基金會也有具體要求，如宋慶齡基金會規定，專項基金的協議捐贈金額應在500萬元現金以上。也有非公募基金會嘗試以專項基金方式籌款，如南都公益基金會名下設立了由許京騏夫婦捐助 10 萬元的“許左群愛心基金”，其增值部分用于新公民學校的師生獎勵。

成立基金會，不僅意味著中國富人的捐贈活動已從隨機性的扶危濟貧走向了制度化、規范化，也在資助方向上凸顯了鮮明的企業特征與個人視角。如SOHO中國基金會實施的兒童美德工程，目標之一在于通過硬件建設讓貧困地區孩子養成整潔的習慣，據潘石屹稱，2008年下半年會選擇十幾所學校建幾種類型的廁所，配上洗手設施和淋浴房，然后大面積推廣；愛佑華夏慈善基金會近年則通過“愛佑童心”項目救助孤貧先天性心臟病患兒，并致力于成為這一領域全球最大的專業基金會；馬明哲夫婦的“明園慈善基金”，將目標之一鎖定金融教育；“嫣然天使基金”則全力救助貧困唇裂兒童。

基金會的設立同樣有助于促進企業的形象建設與業務發展，海外跨國公司對此有豐富的經驗。福特汽車通過發起世界上規模最大的環保獎，將自身形象與環保相捆綁；國際知名投行高盛集團，1999 年捐款2億美元設立了高盛基金會，并于2001 年推出“高盛全球領導者項目”，在全球大學生中挖掘未來領袖，獲獎者有機會參加高盛全球領導力學院活動，與高盛高管在內的專家對話，而高盛也為未來發展鋪墊了人脈。

勸募的技巧

基金會數量的躍升，帶來了募款能力的競爭，尤其是企業紛紛成立專屬基金會，分流了捐款的來源，也增加了公募基金會勸募的難度。從民政部的年檢結果看，2006年被評為“基本合格”的25家基金會，相當一部分原因在于募資能力較弱。因此，基金會的多元化勸募、品牌打造、營銷創新日見重要。

眼下，越來越多以慈善名義展開的籌款活動，如慈善晚宴、音樂會、球賽以及對捐贈書畫、珠寶、不動產的慈善拍賣等。除現金外，捐助各種資源或技能，如交通工具、活動場地、宣傳設計等也被提倡。各基金會也注重與企業結盟，在其營銷推廣中加入募款內容。富于號召力的明星更成為積聚捐助人的一大招牌，其中表現最出色的是李連杰壹基金。其年報披露，在成立第一年接受的1067.7萬元捐款中，有19%由個人通過匯款、手機短信、貝寶（PAYPAL）和騰訊網絡捐贈，而3個月之后，其個人捐款占比迅速上升至60%（表3），網絡支付也增加了財付通、支付寶、快錢等新渠道。壹基金還獲得電影《赤壁》、瑞士名表DeWitt帝威合辦的慈善晚宴募得的100萬元善款，并吸引了微軟、阿里巴巴、俏江南等企業捐資。

為拓展籌款渠道，壹基金從2007年開始主辦專項籌款活動—“壹基金”杯慈善房車賽，2008年5月，以“汶川加油”為主題的第二屆房車賽募得善款70萬元。專項籌款活動方面，香港世界宣明會由眾多明星參與的“饑饉三十”、樂施會的“毅行者”等知名活動，都有吸引贊助方和參與方的成熟模式。如以長途步行籌款的“毅行者”，參與者要4人一隊在48小時內橫越100公里的麥理浩徑，每隊籌款不低于6500港元，完成者可獲證書與贊助商提供的獎項。1986年以來，該項活動已籌得超過2.7億港元善款。

吸納會費、提供服務以及出售服飾、書、徽章等紀念品，也是基金會的典型募資手段。2008年7月，壹基金與萬寶龍合作推出了30支限量版墨水筆，每出售一支萬寶龍向壹基金捐贈5000歐元。

勸募中，營銷的方式也相當重要。以扶貧為主旨的樂施會，將子網站“樂施有禮”做成購物網站的格局，捐助者可購買若干份牛羊、柑樹苗、沼氣池、醫療箱、學校設施等禮物放入購物籃結賬。這一方式不僅有利于提升捐助者的興趣，捐款用途也簡潔明了。

在學習讓人樂意捐贈技巧的同時，國內各基金會也不斷規范管理，降低管理開支，以打造良好的公信力，保證捐款來源的持續性。根據規定，國內基金會的行政費用可以在總支出的10%以內，這也符合國際上多數基金會的開支比例（圖2）。而據紅基會的審計報告，其2005-2007年的費用占比已從8.9%逐步降至4.8%、3%。在管理費用上，非公募基金會往往具有特殊優勢，如宣稱“以慈善推動財富的理性再分配”的愛佑華夏慈善基金會，在國內第一家實行零費用運行，其管理費由部分理事分擔，所募善款100%用于救助項目。這在海外私人基金會中較為常見，比爾和梅林達·蓋茨基金會（Bill & Melinda Gates Foun-dation，簡稱蓋茨基金會）的管理費即多由蓋茨本人捐贈。

公信力決定基金會募資的能力，而是否擁有卡耐基基金會所倡導的“透明口袋”，則是決定其公信力的關鍵。即使美國資格最老的慈善組織—有百年歷史的美國聯合勸募協會，也有過6名高層案涉150萬美元的財務丑聞。為了幫助捐款者辨別慈善組織的良莠，慈善評級機構應運而生。2002年成立的慈善導航者（charity navigator）網站，是目前全美最大的慈善評級機構，其依據最少連續4年的年報，為超過5000家慈善機構評定從無星到4星的級別，評估指標主要包括慈善機構在日常運作中是否對捐款人負責、如何定位以保證項目運作的持續性，并提供諸如“十大高行政開支慈善機構”（其中最高的開支比例占77.5%）、“十大好名聲慈善機構”、“十大赤字機構”等排名。

為提高運作的透明度，國內基金會也引入了外部審計制度，從2005年開始對外公布審計報告，壹基金更堅持每季發布報告。2007年，民政部下屬的民間組織管理局亦開始對符合條件的69家基金會進行了評級（表1）。

圍繞慈善衍生的產業鏈上，還包括擁有全面的慈善數據庫并從事慈善組織經營研究、人才培訓等業務的美國基金會中心（Foundation Center）等機構。正如資本市場上的中介機構，它們的存在也有助于慈善資源的有效配置。在慈善方興未艾的中國，亦有類似機構萌芽。2006年11月，麥肯錫聯合德勤華永會計師事務所、奧美傳播、君合律師事務所、摩托羅拉等企業成立“公益事業伙伴基金會”（Non-ProfitPartners，簡稱NPP），即著眼于打造民間公益產業的支持平臺：匹配捐贈方、受助方、志愿者；協助公益組織募款及融資，為其提供免費的財務、推廣、法律等援助。NPP還自建了一套對公益組織的評估體系：50%的得分來自社會影響力，30%來自組織能力，20%來自契合度。

以投資促進慈善

據民政部統計，2000年全國的社會捐款額為9.3億元，2007年底這一數字已達132.8億元（圖3），其中，民政部門接收50.9億元、慈善會接收41.4億元、各類基金會接收40.5億元，此外，基金會還接收了折價10.2億元的實物捐贈。這些資金如何安排？根據《基金會管理條例》的規定，公募基金會每年公益支出不得低于上年總收入的70%，非公募基金會每年公益支出不得低于上年基金余額的8%。這意味著，公募基金會手中仍握有30%的募款，如果能夠將其投資增值，無疑有利于擴大行善范圍；對于非公募基金會，如果不希望基金縮水，其資產每年也需增值8%，這尚未計入通脹因素。由此看，即使作為非盈利機構，基金會的投資仍相當必要。

在中國，基金會原本多采取購買國債、銀行存款的方式投資，隨著中國進入減息周期，尤其是2002年2月一年期存款利率下調至最低點1.98%，一些大型基金會開始嘗試介入資本市場。如宋慶齡基金會2006年末的長期股權投資為392.35萬元，累計投資收益為1045.39元，中國人口福利基金會2006年的投資收益亦達81萬元。但也有不少基金會對于投資比較審慎。2005年，參加年檢的84家基金會投資收益共為3717萬元，平均每家44萬元，其中55家投資收益為零，10家超過百萬元，清華大學教育基金會以828.56萬元居首，第二的北京大學教育基金會近740萬元，中國航天基金會以391萬元居三，中國青少年發展基金會緊隨其后，投資收益為371萬元，中國聽力醫學發展基金會則虧損32萬元。1994年成立的清華大學教育基金會，原始資金為2000萬元，2006年捐贈收入1.5億元，至2006年底，其累計投資收益已達1.12億元（表4）。

根據各基金會的2006年年報，在全國性的企業非公募基金中，寶鋼、香江、中遠等基金會均有長期或短期投資，中遠慈善基金會2006年亦出現在華夏平穩增長基金的持有人名單中，最多持有約2%的份額。南航等基金會的資金則以貨幣形式存在，其資金使用效率有待提升。

為實現資金管理的效益最大化，不少基金會委托專業公司理財。2000年前后進入資本市場的上海慈善基金會，同時委托數家公司進行資金運營，出于慈善目的，這幾家公司均承諾：一旦出現虧損，將用贈款補足。由施正榮夫人張唯打理的施氏家族慈善基金會，將投資增值部分交由JP摩根打理，管理費為1-1.5%，資金支出則與匯豐銀行合作。為求穩健，其主要投資政府債券與藍籌股，收益目標為8%。這個2007年8月在香港成立的基金會，注冊資金300萬美元，主要資助方向為氣候、環保、能源、文化遺產保護等。

合理投資－獲取回報－部分收益用于慈善、剩余收益和本金繼續投資，也是海外基金會的基本運作模式。2001年以來，蓋茨基金會每年都將總資產的88-94%用于投資，捐出數額的占比則為3-8.5%（表5）。2005年以來，其投資收益已超過當年收到的捐款。2007年，其以381億美元的投資獲得了高達49億美元的投資報酬，高于當年其收到的捐贈，包括來自比爾·蓋茨和沃倫·巴菲特的31億美元（2006年6月，沃倫·巴菲特宣布把1000萬股伯克希爾·哈撒韋公司B股贈與蓋茨基金會，此后，他開始兌現每年捐贈股票總額5%的承諾，截至2008年7月，已分三次共捐出142.5萬股，價值超過50億美元）。可見，盡管受到全球最富有的兩大慈善家資助，但對蓋茨基金會而言，出色的投資回報仍是其行善的有力依靠。

出于改善治理結構的考慮，在一些大型基金會中，將投資與運作部門分列是一個趨勢：籌款部門專注勸募、投資；運作部門負責跟進項目的實施。蓋茨基金會也不例外，其2006年10月開始分設兩個實體：一個為蓋茨基金會，負責捐贈管理，主要投向全球健康、教育、圖書館、太平洋西北地區及特殊項目；另一個為比爾和梅林達·蓋茨基金會信托，負責捐贈資產的管理，其投資組合主要包括長期債券、票據、股票、短期投資，并具有中國的QFII資格。目前國內也有非公募基金效法這一模式，2007年2月成立的友成企業家扶貧基金會，當年6月即成立了北京友成資產管理有限公司。據南都基金會副理事長、希望工程創始人徐永光介紹，南都集團內部也成立有一個２億元的公益基金，進行低風險操作，每年按基金總資產的5%向南都基金會捐款1000萬元。

在美國，慈善機構由于免稅，其投資范圍受到嚴格限制，主要是傳統的股票、債券投資，而房地產等高風險的另類投資則禁止涉足，因此，也有一些機構不謀求免稅資格，而從事更為廣泛的投資活動。如Google除在2005年成立擁有免稅資格的Google基金會外，還捐出上市時1%股份和每年1%的利潤創建了Google.org，除捐贈外，還介入私募投資領域，截至2008年5月，Google.org已投入8500萬美元用于捐贈和投資，其中包括對利用太陽能的esolar和brightsource能源公司、利用風能的馬卡尼電力公司分別投資1000萬美元，以及與索羅斯經濟開發基金（SEDF）、Omidyar Network等慈善機構共同出資1700萬美元，在印度成立了一家中小企業投資公司。奉行商業慈善理念的另一個代表是eBay，其成立的慈善投資公司Omidyar Network致力于小額捐贈，向個人創業提供支持。

投資理念的創新，減少了慈善機構對于募款的依賴，但要靠盈利運作，也加大了對投資專家的需求。對于國內基金會而言，對投資、法律、專業項目管理人才的需求，也是一大瓶頸。

投資型資助引發慈善革命

給予也是一門藝術。在中國，傳統的基金會往往以運作型基金會（Operating foundation）為主，即基金會利用所籌資金自行運作慈善項目。不過，作為一個復雜的實體，運作型基金會更容易受到公眾的質疑，因此，在美國，這類基金會總數不到6%，相比之下，通過資助其他民間組織運作項目的資助型基金會（Grant-making foundation）數量越來越多。國內基金會也在向這一方向轉變，中國殘疾人福利基金會明確提出，要逐步由運作型轉為資助型為主，通過公開招標或購買服務等方式實施公益服務，以提高項目的運作效率。

項目招標制是資助型基金會的主要運作模式，中遠慈善基金會、南都公益基金會、友成基金會等均采用這一方式。2008年6月，紅基會也宣布拿出2000萬元，面向全國公益組織招標。綜合來看，其操作方式大同小異：首先，選擇符合基金會方向的公益項目招標，并引入“項目聽證會”和專業人士“陪審團”等制度進行評估，以便將標的給予運行效率最高的機構；其次，對項目實行合約化管理，在項目實施中對資金的發放和使用等進行監控；在項目結束后，則進行效果考察、評估。

秉持分工合作理念的項目招標制，催生了對慈善產業下游的民間公益性非盈利組織的需求。除如福特基金會那樣對民間組織進行培訓外，一些活躍的非公募基金會還將發起人的商業經驗帶入慈善事業的經營中，通過風險投資的方式培育具有良好項目執行能力的公益組織。作為中國內地首家慈善創投機構的NPP，率先對公益組織進行“風險投資”，目前其援助了南都基金會的新公民學校等項目。南都基金會則引入“風險公益”理念，將向公益組織提供的資金、管理和技術支持作為投資的資本，并參與其管理，在2-6年的投資期屆滿后，對其進行評估并實現退出。友成基金會更精細地提出，對種子期的公益組織扮演類似VC的角色，以參與式資助協助項目孵化；對運營模式清晰的公益組織及項目，則扮演類似PE的角色，主要提供資金和適當的指導，而不持有其任何權益。

通過投資讓慈善延續的革命性理念，正形成一股席卷全球的慈善資本主義浪潮。在美國，越來越多基金會傾向于使用“使命投資”的模式，即基金會對捐助項目以極低的利息和利潤進行貸款和風險投資。波士頓的“社會影響咨詢者組織”對全美92家歷史悠久的基金會的調查顯示，2005年，進行“使命投資”的基金會有72家，而1968年只有1家；相關投資金額也由1968年的4800萬美元增長到2005 年的1.3億美元。國內第一個以企業家名字命名的個人基金會王振滔慈善基金會，也在資助貧困大學生時采用類似方式：受助大學生須在工作后資助一名貧困學生，以使該基金變成“種子基金”，令受資助者的數量呈幾何型增長。慈善投資者們期待，借此將單向的捐助關系發展為互動的多贏關系，實現社會性的“愛心接力”。

正如投資一樣，基金會的資助也有失敗的風險，有些資金或許難以落實到項目上，即使落實也可能效果有限，這更凸顯了基金會投資眼光的重要性。

從富人慈善到平民慈善

在中國，企業家的慈善意識正在提升，然而慈善并非富人專利。香港樂施會2005-2006所籌約1.4億港元款項中，超過93%來自個人。美國施惠基金會的報告顯示，美國2007年慈善捐款創下3060億美元的新高，其中74.8%來自個人，一半來自收入水平居國內前10%的家庭，在大多數年份，2/3的美國人會參與各種形式的慈善捐助。為了鼓勵員工參與慈善，美國不少企業都設立了“捐贈匹配”制度：任何員工向合法慈善機構捐贈的款額，公司都會同比例向該機構追加捐款。而針對5·12汶川地震，谷歌加倍了匹配上限，據李開復透露，該公司還有6位員工承諾匹配其他員工的捐贈，他本人也對來自谷歌中國員工的捐款進行了同比匹配。從目前的公開資料看，國內僅騰訊等少數企業有類似舉措。在中國扶貧基金會發起的“圓夢2008”活動（沿奧運火炬傳遞路線修建2008個操場）中，搭建網絡在線募捐平臺的騰訊公益慈善基金會進行了匹配捐贈—所有騰訊網友通過財付通每捐贈1元，騰訊匹配1元，網友每捐贈1000個QQ積分，騰訊捐贈2元錢。

2007年美國3060億美元的慈善捐款，約占美國當年GDP的2%，而麥肯錫的調研顯示，中國實際投入公益的捐贈僅占GDP的0.05%。隨著慈善的平民化，中國慈善機構面臨新一輪的增長。1987-2006年間，美國慈善機構增長的速度是商業企業的兩倍。未來，掌握龐大資金的眾多慈善機構，其投資與資助方向都將對社會經濟產生深刻的影響。

不過，要鼓勵包括基金會在內的慈善機構發展壯大，稅收優惠不容回避。這一問題包括兩個層面：其一是對企業或個人向基金會的捐款予以免稅，為鼓勵捐贈，2008年元旦實施的《企業所得稅法》已將企業公益性捐贈準予在納稅時的扣除比例，由年利潤總額的3%以內提高到了12%以內；其二是對基金會投資收益的免稅，目前，國內基金會的存款利息可以免稅，但股票、債券（國庫券除外）等投資收益則需繳納25%的企業所得稅，只有少數特許機構享受免稅待遇。2007年，南都公益基金會獲取投資收益1634萬元，按規定約需納稅300多萬元。而世界各國普遍對基金會投資收益實行稅收優惠，美國私人基金會只繳納相當于凈投資收益1-2%的消費稅。對于有關企業會借基金會避稅的擔心，美國實施嚴格的審計政策，資產在2000萬美元以上的大型基金會每年都要接受審計，國稅局下設的“受雇者計劃及免稅部”，有權對免稅機構進行財務稽查，一旦違規便會被取消資格。爭取合乎國際慣例的稅收政策，為眾多中國非公募基金會所關注。

長江商學院院長項兵提出，在全球化的時代，慈善也需要整合全球資源。無論慈善投資、資助理念還是維護自身權益上，國內基金會正顯出開闊的全球視角。2008年5月，壹基金還撥款10萬元，對緬甸強熱帶暴風災難進行救助。民間慈善機構打開眼界實施國際救助，也是中國崛起的有力證明。

新財富，劉凌云