第一篇：畜禽養(yǎng)殖場沼氣項目商業(yè)運作模式探討

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畜禽養(yǎng)殖場沼氣項目商業(yè)運作模式探討 作者：黃志芳

來源：《科技創(chuàng)新導報》2012年第02期

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理運作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業(yè)管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機構(gòu)面對的服務對象是業(yè)主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復雜，因此物業(yè)管理服務的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽。一旦物管機構(gòu)在管理服務方面出現(xiàn)差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)為實現(xiàn)令各方滿意的服務目標，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經(jīng)營行為進行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設施設備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時間較長（營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業(yè)時間內(nèi)場內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設備昂貴、財物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機構(gòu)的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強調(diào)管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)?；顒拥闹饕胤?。對此，物業(yè)管理機構(gòu)有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設備，如火警報警系統(tǒng)、應急發(fā)電機，應急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業(yè)物業(yè)高起點、高質(zhì)量的設備設施需要具有先進 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養(yǎng)，減少停機率，并在商業(yè)物業(yè)開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規(guī)劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當商業(yè)市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構(gòu)門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業(yè)機構(gòu)，同時應盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業(yè)物業(yè)應實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應設立商業(yè)物業(yè)管理委員會。因為商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設施、使用人的經(jīng)營行為進行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對商業(yè)物業(yè)的公共事務進行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機構(gòu)負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負責管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會來達到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執(zhí)行《消費者權(quán)益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運作方式

1、專業(yè)化管理機制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業(yè)性、針對性和適用性相結(jié)合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業(yè)理念、服務規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機制，打破地域，內(nèi)部流動，平衡各物業(yè)點之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創(chuàng)優(yōu)活動，并以此為依托，扎實管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質(zhì)量目標、與經(jīng)濟利益掛鉤、強化質(zhì)量意識外，還按行業(yè)達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報業(yè)主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級督查網(wǎng)絡和業(yè)余督查員隊伍，進行物業(yè)管理質(zhì)量的動態(tài)監(jiān)控，及時收 集各種信息，進行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執(zhí)行機構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔任。管委會的主要任務是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對違規(guī) 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi)，設置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽?？偨Y(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學化、制度化、規(guī)范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協(xié)調(diào)，不斷改進工作，致力達到繁榮經(jīng)營、長遠發(fā)展的目標。

第三篇：策劃一商業(yè)運作模式

破 殼 計 劃

商

提 案 業(yè)模式運作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強的專業(yè)知識。好多人員更是有著教高級別的職務，這為破殼計劃的實施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計劃指的是什么？

一改往日群內(nèi)無營養(yǎng)的討論話題，通過對外與對內(nèi)的營銷，組建真實的工作平臺，為初學策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學習和工作機會。破殼計劃需要有相應的團隊進行對外宣傳，并且在團隊內(nèi)部實行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進而提升自己的策劃水平。破殼計劃，前期的運營中，遵從相關(guān)的工作流程，開展包括微博營銷，網(wǎng)站推廣，策劃執(zhí)行，創(chuàng)意設計等多方面的工作，后期將會擬定實體營銷的相關(guān)戰(zhàn)略。

B.破殼計劃的實施團隊

該計劃擬將冰點凍力團隊作為群商業(yè)化運營的唯一團隊，專業(yè)的知識人才，良好的行業(yè)平臺，為后期執(zhí)行打下了基礎(chǔ)。冰點凍力，是將企業(yè)創(chuàng)新意識進行深層的挖掘與提煉，我們認為企業(yè)堅持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉(zhuǎn)戰(zhàn)中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創(chuàng)意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業(yè)營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團隊隊長，創(chuàng)意組長，策劃組長，AE經(jīng)理人，財務組長，外聯(lián)組長等多個職位，各組長下設多名成員，團隊人員齊心合力，共同促進團隊成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團隊架構(gòu)及運作形式

1.團隊架構(gòu)：

監(jiān)督方

策劃方執(zhí)行方

策 創(chuàng)平地地

劃 意 面區(qū)區(qū)

小 小 設職公

組 組 計員司

財務監(jiān)管：

2.運作形式：

A.全案運作模式：

以山東為例，地區(qū)設定為山東濟南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進行項目討論，其他成員進行旁聽。初稿策劃案以投票方式進行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創(chuàng)意小組進行簡報與創(chuàng)意方案的撰寫—設計部門負責制作小樣—由山東地區(qū)的執(zhí)行公司來進行項目的實際運作—最終項目完成。

B.其他策劃案根據(jù)實際情況考慮

單純的設計或是策劃案等均采用方案買斷的形式進行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布

策劃案全案的設計和執(zhí)行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項目結(jié)束后都會對團隊成員公示，視具體數(shù)額來進行分配處理，財務管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元。分配方式：按小組進行分配，各小組成員組長擁有相關(guān)的控制權(quán)力，按照團隊成員積分制度來進行分配額上報。假設小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執(zhí)行方拿到12000元。各小組組長按照團隊成員積分表進行考評，由財務監(jiān)管對個人員分值情況進行比例換算分發(fā)利潤。若團隊成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監(jiān)督方反映，一經(jīng)查實免除小組長職務，請離團隊，嚴重者直接勸其退群！

后續(xù)跟進，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第四篇：商業(yè)運作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張裕A從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無法在其他市場領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學的結(jié)合進行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業(yè)——強生集團。美國強生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費者護理產(chǎn)品公司。期初強生也僅僅是一個醫(yī)藥公司，后來利用其強大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個企業(yè)都有其核心價值，當然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進，應該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內(nèi)在價值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優(yōu)秀傳統(tǒng)價值觀的傳承，更有與時俱進改革創(chuàng)新的時代精神?！懊┡_模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺，正在經(jīng)歷一個現(xiàn)代化破譯的過程。他們擁有國內(nèi)一流的白酒實驗室和檢測設備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個國家級技術(shù)中心。所以，茅臺已經(jīng)融聚了中國的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時俱進，為其錦上添花。

三、推進市場導向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費品領(lǐng)域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段結(jié)合運用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進，不可分割?！笨剂壳嗥〉摹叭灰惑w”營銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機地結(jié)合在一起，向消費者傳達青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點點從做大做強轉(zhuǎn)變成為做強做大，致力于基于發(fā)展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設。他構(gòu)建了以知識頻道運營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構(gòu)架。通過電視臺的運營，加強總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張裕

張裕集團是國內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張裕釀酒公司創(chuàng)立，開創(chuàng)了中國工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張裕是一個綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進出口貿(mào)易、包裝裝潢、機械加工、交通運輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張裕的口號。張裕堅持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張?！逼放疲瑢嵭幸阅钙放茷橹鲗У淖悠放平M合模式，而集團開發(fā)的保健酒，一般不打“張?！钡呐谱?。為了提高品牌專業(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張裕先后淘汰了100余種市場銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張裕又全面砍掉了低端品牌，15元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國際上這種多個子品牌運作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張裕專注與自己的品牌。這一來提高了張裕的品牌形象，二來也使張裕更加集中力量致力于核心競爭力的打造，使得這個百年企業(yè)蒸蒸日上。

第五篇：公租房商業(yè)運作模式初探

公租房商業(yè)運作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經(jīng)濟適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點，已成為完善保障性住房體制、引導中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認識上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠未發(fā)揮。

借助資本市場服務于公租房建設，是當前保障性住房體系制度設計面臨的重要課題，核心難點在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實驗室會同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設計、政府財政補貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設的運作模式等問題進行了探索，并相應提出政策建議。

財政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設計及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設2000萬平方米的公租房，算上建設成本與減收土地出讓金，合計成本近1000億元。

在退出機制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟差異等諸多因素而不斷動態(tài)變化的公租房需求。

制度設計應符合資本品要求

從全球范圍的實踐來看，越來越多的國家和政府嘗試利用資本市場的力量、社會化的資金和商業(yè)化的運作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務院關(guān)于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號，以下簡稱“指導意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機制，直接或間接地拓寬公租房建設資金來源渠道。同時，必須清楚地認識到，在公共品市場化的過程中，應符合資本市場對資本品的相應要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報率應符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風險對投資回報率有明確要求和期望。對以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標的的投資，投資者要求租金的回報率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應當真實、合法、有效。

因此，在公租房制度設計上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補貼的方式彌補公租房資產(chǎn)租金回報率，達到市場可接受的收益率水平。補貼方式一般可分為補貼前期投入成本的“補磚頭”方式與建成后補貼租金的“補人頭”方式兩類。結(jié)合對兩種補貼方式的特點與適用階段來分析，當前我國公租房建設補貼政策極有必要探索“補人頭”這一補貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實際承受能力劃分不同的補貼等級，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實踐看，借助資本市場為保障性住房服務的一個重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設的開發(fā)和運營，直接擴大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設運營服務。

結(jié)合中國的實際情況，可以試驗依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導下參與公租房建設和管理，探索出中國公租房建設商業(yè)化運作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應、租金規(guī)范、租戶標準等方面的間接引導，以社會化籌資和市場化運作的模式，投資建設保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠為保障性住房的可持續(xù)開發(fā)探索一套新的融資機制，是金融創(chuàng)新服務民生的大膽嘗試。目前各項技術(shù)準備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實現(xiàn)保障性住房的滾動融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機結(jié)合，撬動社會資金用于保障性住房建設，大大緩解了政府集中建設的財政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的價格理性回歸。

對中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機制，具體運作模式如下：第一，公租房項目開發(fā)建設完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機構(gòu)管理運營維護，向租戶收取租金。政府的補貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補貼）回報獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產(chǎn)進行相應處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運作模式，我們建議從以下幾個方面著手進行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設計補貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導培育專門投資公租房開發(fā)建設的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會資金投資公租房建設并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實驗室主任）