第一篇：淺談商業房地產經營運作之招商引資戰術

淺談商業房地產經營運作之招商引資戰術

摘要：產權式商業物業是指由專業的商業經營管理公司負責經營管理，而物業產權為了回籠資金的需要實行拆零銷售，而所有權與經營管理權可以實施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經營活動的建筑物，它主要區別于產權未進行拆零銷售的經營式商業物業。它的進一步細分主要以其租賃的方式為依據，分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結合三種方式。

關鍵字：商業房地產經營運作招商戰術

一．現實情況

分零租賃經營，零售產權是一般中小型開發商在開發低層商業樓盤和商業步行街的作法，它一般將營業用房分隔成10-50平方米的小型獨立商鋪，既方便銷售產權，又不影響經營，商鋪由業主自營或自租。產權和經營權直接分散到客戶，滯銷商鋪則可作為開發商自營物業。這種方式有利于資金的迅速回收，不利于擴大企業資產規模和統一經營定位。因為產權分散，難以統一經營管理，如果樓層較高，則極易出現一樓經營正常，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風險相對較低，特別適合于商業步行街。

新城市廣場屬于復合型商業街，對經營的商品不加確定，經營商品沒有統一性、協調性，開發商對項目的市場宣傳所能帶給經營者的利益相對較少，而且復合商業街的規劃設計難度較高，開發商操作不當，就會發生因投資者、經營者、消費者不認同項目的規劃設計方案而導致的項目失敗，也會發生因項目市場成本太高，引起競爭力降低的情況。

但零租零售的商業街模式也不乏成功的案例，主要為專業型商業街商鋪。專業型商業街往往集中經營某一類（種）商品，如花鳥魚蟲一條街、燈具一條街、建材商業街、汽車配件商業街等。專業型商業街由于其經營商品統一性的特點，整個商業街的市場成本比較低，不太容易出現因商業街的規劃設計不合理影響整個項目運營的現象，經營成功的可能性明顯高于復合型商業街。

二、三方利弊分析

1、開發商

在分零租賃經營，零售產權的運作模式中,開發商處于相對有利的地位，可以憑借項目本身的優勢迅速完成銷售回收巨額資金，又不必承擔長達十余年的返租回報，能夠在項目清盤后全身而退。開發商的普遍心理是盡快將商業物業出手，至于出手之后，是否進行商業物業的管理，有的開發商根本沒有考慮，有的則是有心無力，因為在商鋪全部銷售之后，所有權與經營權是完全歸屬業主的，開發商無權干涉。正因為如此，開發商缺乏對項目的整體控制力，而散戶自身調節的經營風險很大，出現了類似新城市廣場后期經營不力的狀況：開發商品牌

受損失，樓盤的品質下降，租金走低，投資者不能獲得高額穩定的租金收益，投資受損。問題的原因在于：

一是本身經營權分散，這屬于運作模式先天的劣勢。

二是后期經營定位。商業與房地產開發是兩個不同的行業，開發商懂得房地產開發，卻不懂商業；做商業的人，只懂商業，不懂房地產開發，造成了信息的不對稱。開發商不應盲目地建設開發，應該先招商，讓商業經營專家在開發前期加入進來，在定位、流線、布局、結構的設計中廣泛參與，這樣項目比較容易獲得成功。

三是開發商的心態和理念：對開發商而言，應該有社會責任感。如果今天開發商賺了大筆錢走了，明天投資者紛紛套牢，這對開發商的品牌是有相當不良影響的。商業步行街的運作主要由三個環節組成：開發、銷售、經營。前兩個環節中，開發商當然要講求投資效益，追求利潤最大化，但不能一味做高商鋪售價，占據全部的利潤空間，到了眾多投資者手中，已經沒有足夠利潤空間和增值空間，投資者為了達到起碼的投資回報率，租金高居不下，經營戶無力承租或者經營成本偏高，造成后期經營管理失敗。

2、投資者

零售零租的運作模式深受投資者的喜愛，原因在于投資者對實物形態產品的真實取得和控制。與投資者必須簽訂10年-15年的委托經營合同相比較，它更能滿足投資者對物業的控制需求。

零售零租的運作模式沒有零售整租模式長達十余年合同約定的穩定回報，商業街產權式獨立商鋪的不可確定性和動態性更強，這更加考驗投資者的眼光。商鋪的價值很大程度上由人流和消費決定，而人流和消費又受交通、人文、歷史、區域環境規劃、規模、建筑物的特點、招商限制，還有整個商業零售市場商品檔次和時尚潮流等等多方面因素影響。在沒有分析這些因素的情況下，或者只考慮幾個方面，就妄下決定，是有很大風險的。譬如復合型商業步行街。每個街區功能業態的分布是不同的，有的部分就只能做餐飲，有的就只能開精品店，而各個行業的品牌客戶在做店址選擇時，都會有其最高租金標準，一般餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。投資者在要投資購買商鋪時，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會在什么范圍內，然后了解其周邊商鋪情況，得出最可行的租金估價，再算投資回報，不能輕信開發商動輒15%以上回報率的謊言。

3、經營者

對于專業型商業街來講，由于其經營商品統一性的特點，形成了消費群體的聚集效應，人流量或許不如有大型超市作為核心主力店的復合型商業街，但人流量的含金量高，人均消費量一般高于復合型商業街。而且還有物流、信息、資源的有效共享，經營成本比較低，不太容易出現因商業街的規劃設計不合理影響整個項目運營的現象，經營商家的風險較低。

而復合型商業街的經營商家需要考慮的問題要復雜得多，如何充分利用核心主力店的人流量，使目標消費群體與其重合是關鍵。如果核心主力店是大型超市，其有效消費群體為周邊普通居民，則不適宜經營中高檔精品店或高級餐廳等。如果核心主力店是大型百貨公司，則情況恰恰相反。

三、零售零租模式的綜合分析

零售零租的運作模式有著旺盛而長久的生命力，也受到廣大的中小開發商和專業投資者的青睞。對開發商而言，資金壓力小，運作周期短、短期回報高、長

遠隱患相對不明顯。對專業投資者而言，這種獨門獨戶、產權完整的小商鋪，其產權明晰，對物業享有完全的控制權、既可出租又可自營、易變現，因樓層低或為開放式商業街，其長遠風險相對封閉式管理型商鋪較低。

但產權的順利拆零銷售并不意味著項目整體運營的成功，從長遠來看，決定商業物業是否成功的關鍵在于經營，前期所有的工作都是經營這個環節的鋪墊。但零租零售型商鋪最大的劣勢就在于經營，分析如下：

1、各個商鋪經營權完全分散，開發商或管理公司很難控制，整體的經營定位、檔次主要為經營商家自行調節，甚至投資者都處于被動地位，經營風險很大。試想：各獨門獨戶的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開張、關門時間都無法統一，如何樹立商業物業的統一形象？產權、經營權的分零造成經營定位的不明確，經營格局的混亂，導致經營商家的效益、投資者的回報、開發商和商業管理公司的品牌得不到保證。

2、復合型商業街如果是室內的，往往公攤面積接近50%，投資回報相對降低，而且因無整體的經營策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經營風險極高。

3、復合型商業街如果是露天的，則受季節、天氣影響較大，僅在春秋暖陽之際才可能吸引較多人流量，而長達9個月的酷暑嚴寒陰雨時節都拒客于千里之外，季節、氣候對客流量的負面影響極大。

四、結論

因此，零租零售產權的商鋪雖然在外部環境上順應了廣大中小投資者投資發展的趨勢，又能開發商帶來較大的短期收益，長期風險相對較小。但其適應面較窄，主要適用于專業型商業街，并不適用于復合型商業街，更不適用于樓層較高的商場。

由于專業型商業街經營商品統一性的特點，一般不會造成經營定位的不明確，經營格局的混亂，投資者和經營商家的風險相對較低，更適合于這種模式的運作。

第二篇：商業運作模式之案例分析

偉大企業的商業運作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業在不斷創造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現在變成200多元一股；張裕A從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫藥企業常常存在這樣的發展瓶頸，一旦離開純粹的醫療流通領域，幾乎就無法在其他市場領域拓展自己的產品。2001年，云南白藥的領導者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進行產品創新。云南白藥在王明輝的帶領下開始圍繞保密配方與材料科學的結合進行產品創新，公司將此稱之為“兩翼產品”，主要包括：白藥創可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產品的“添加劑”，重新展現了自身獨特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業——強生集團。美國強生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規模大、強生產品多元化的醫療衛生保健品及消費者護理產品公司。期初強生也僅僅是一個醫藥公司，后來利用其強大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產品。

每個企業都有其核心價值，當然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進，應該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內在價值。這也歸功于這些企業的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規則。

二、繼承傳統，開拓創新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優秀傳統價值觀的傳承，更有與時俱進改革創新的時代精神。“茅臺模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養消費者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產品。

今天的茅臺，正在經歷一個現代化破譯的過程。他們擁有國內一流的白酒實驗室和檢測設備，以及一批專業的科研人員，成立了白酒企業第一個國家級技術中心。所以，茅臺已經融聚了中國的傳統文化，但又不斷與時俱進，為其錦上添花。

三、推進市場導向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費品領域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產品銷售、品牌傳播、消費者體驗三種競爭手段結合運用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進，不可分割。”考量青啤的“三位一體”營銷模式，就是將產品本身、品牌主張和文化訴求有機地結合在一起，向消費者傳達青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點點從做大做強轉變成為做強做大，致力于基于發展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設。他構建了以知識頻道運營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構架。通過電視臺的運營，加強總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張裕

張裕集團是國內葡萄酒生產企業老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張裕釀酒公司創立，開創了中國工業化生產葡萄酒之先河。張裕是一個綜合性企業，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發、糧食白酒與酒精加工、進出口貿易、包裝裝潢、機械加工、交通運輸、玻璃制瓶、礦泉水生產等。

“品牌一定要專業化”，這是張裕的口號。張裕堅持，開發的葡萄酒，一定要用“張裕”品牌，實行以母品牌為主導的子品牌組合模式，而集團開發的保健酒，一般不打“張裕”的牌子。為了提高品牌專業化，往高端產品領域發展，早在2004

年，張裕先后淘汰了100余種市場銷量小的產品。在2009年，張裕又全面砍掉了低端品牌，15元以下的低端甜酒全部停產。據了解，在國際上這種多個子品牌運作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張裕專注與自己的品牌。這一來提高了張裕的品牌形象，二來也使張裕更加集中力量致力于核心競爭力的打造，使得這個百年企業蒸蒸日上。

第三篇：4公司化運作之經營規劃系統

公司化運作之經營規劃系統一、目標及收益

幫助企業制定明確的經營目標和方向，優化傳統市場流通鏈條，提高市場營銷與經營水平，并且在目標達成和策略的策劃上制定一整套系統實施方案，創造企業品牌銷售優勢平臺，弘揚企業文化，引導消費市場，打造集“商流、物流、信息流、資金流”為 一體的企業經營中心。

二、內容綱要

模塊一：計劃是對未來行為的規范

1.公司戰略計劃

2.公司經營計劃

模塊二：規劃模式

1.企業經營理念

2.企業經營目標

3.公司總體工作思路

4.職能部門計劃

5.制定計劃

6.執行完善

模塊三：企業文化模式的建立

模塊四：組織模式

1.鐵軍組織模式

2.組織規劃

3.組織保障

4.組織再造

5.主題活動

6.組織優化

模塊五：傳承模式

1.企業組織的會務體系

模塊六：經營計劃書范本通則

1.制定經營計劃書的戰略意義

2.制定經營計劃書的必要準備

3.制定經營計劃書的外部評價

4.制定經營計劃書的內部分析

5.制定經營計劃書的機遇挑戰

6.制定經營計劃書的形象要求

7.制定經營計劃書的核心原則

8.制定經營計劃書的總體思路

9.經營計劃書制定指南

10.經營計劃書格式圖表

第四篇：商業物業管理運作模式

商業物業的管理運作模式

商業物業的概念、管理特征

商業物業是指集商業、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經營場所，其物業管理內容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業物業具有大空間、多設備、商號多，客流量大等特點，物業管理與服務的難度大，責任重。一般住宅類物業管理主要管理居民的居住場所，服務對象是住戶，而商業物業作為一種商業經營場所，其物業管理機構面對的服務對象是業主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構成復雜，因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。一旦物管機構在管理服務方面出現差錯，導致租戶或顧客不滿，對物業商譽有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業業主的信任，影響本企業的經濟效益。因此，商業物業的物管機構為實現令各方滿意的服務目標，就要不斷調查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業管理服務的不同要求與滿意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業物業的管理內容一、一般性管理

1、對小業主或承租商的管理

統一產權型的商用物業，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

2、環境清潔管理

商業物業環境的清潔與否是衡量物業管理水平的重要標志。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭較多。除應有專人負責流動保潔、及時清運垃圾、隨時保持室內外衛生清潔之外，同時還應注重提高清潔工作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保潔形式具有以下主要特點：

A、由于商業物業日常的保潔需求時間較長（營業時間長，且節假日照常營業），在保潔人員的工作安排上一般實行兩班制，保證營業時間內場內衛生營造好的購物消費環境。B、商業物業保潔巡視的人員配備主要由物業自身 素質及檔次來決定，商業物業保潔還需注意對停車場、垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數量與位置是否合理。

C、商業物業對保潔人員的素質要求較高，包括及時發現問題的能力和正確處理清潔作業過程中的各種應注意事項的能力。

3、安全保衛管理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的保安和消防隊伍，并有一套緊急情況下的應急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業安全，維持商業物業的經營管理秩序。

對于商業物業的安全管理，應注意以下幾點： A、將物業保安管理同物業消防管理相結合。

消防安全是物業安全的重要環節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）匯集，發生火災所造成的生命、財產損失無法估量。因此，商業物業的物管機構的每一位安全人員都應同時是兼職消防安全管理員，并具備相應的消防知識與技能，及時發現并處理各種火災隱患。B、將安全管理與客戶服務工作相結合。

商業物業的物業管理服務對象較多，包括業主、租戶及商業顧客，由于物業的商業特性，商業物業的物業管理更加強調管理的服務性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致服務，盡可能地保護業主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應急處理。

商業物業屬開放型環境。對于高度密集性的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴重傷病等緊急事項有所準備。商業物業的一些地方較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經常活動的主要地方。對此，物業管理機構有許多需要改進的地方，例如：增加照明燈以加強顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。增加訓練合格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發生。

4、消防管理

商業物業常見的引發火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時間內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備消防裝置及設備，如火警報警系統、應急發電機，應急照明系統、花灑系統、空氣調節系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業的消防管理還必須注意物業管理機構與業主、租戶（使用人）之間的聯合管理，組成以物業管理公司為主，業主和租戶為輔的消防管理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防管理之間的結合，才能真正把各項消防管理措施落到實處。

5、設備管理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進 的現代化管理手段和專業化養護維修技術。由于商業物業使用頻繁，預防性的維護工作與建筑地面、設備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強各類設施、設備的維修保養，減少停機率，并在商業物業開放運行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提供方便及不間斷服務。

6、車輛管理

停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序管理難度較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、加強使用管理，提高使用效率，不僅保證物業管理區域內良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應注意將車輛管理與環境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結合。例如在環境管理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業物業形象的宣傳推廣

商業物業管理的一項重要工作，就是要做好物業商業形象的宣傳和推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象，以便吸引更多的消費者。這是整個商業物業統一管理的一項必不可少的工作。

商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產。商業物業必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業的形象與特色聯系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以物業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入“印象時期”后，消費者過去買“品牌”，現在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業物業的管理者可以從以下四個方面對承租商進行分類選擇：（見表一）承租客商在商業物業的不同作用：（見表二）商業物業的管理者，應主要依據所管理的商業物業的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業物業，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業物業，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業物業，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業物業的管理運作方式

一、管理主體的設置

商業物業應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立商業物業管理委員會。因為商業物業管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證商業物業良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。商業物 業本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對商業物業的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，商業物業的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。

商業物業管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

（２）開展商業物業整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業物業的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以商業物業名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協調商業物業各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭； 統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

（４）開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協調管理者與經營者之間的關系。一方面，商業物業管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與商業物業管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護商業物業的形

二、內部管理運作方式

1、專業化管理機制 以專業化管理要求，在歸并物業管理要點上著力推行建章立制工作。建立統一的臺帳記錄、統一的規章制度、統一的行為規范和操作規范及統一的文明用語規范，并按行業要求掛牌、上墻，實施制度化管理。

2、教育培訓機制 強化教育培訓，有效地實現人力素質的再改造、再提升。建立堅實的培訓體系，實施分層次教育培訓，不同層次人員按不同要求進行培訓，注重專業性、針對性和適用性相結合；推行晨會制度，把培訓工作滲透到日常工作之中，進行物業理念、服務規范、職業道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發機制 建立有利于人力資源的開發和合理使用機制，打破地域，內部流動，平衡各物業點之間的骨干力量和技術力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責任機制 推行達標創優活動，并以此為依托，扎實管理基礎。除以經濟責任書的形式向管理下達達標要求和管理質量目標、與經濟利益掛鉤、強化質量意識外，還按行業達標要求，制訂工作細化標準，實行量化管理。建立管理質量保障體系，推行每月一次物業工作報告制度，將物業工作情況、物業隱患和整改要求以書面管理形式通報業主，加強雙方間的溝通和信息交流，增進了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業管理。

5、管理監督機制 成立公司、物業處經理、領班的三級督查網絡和業余督查員隊伍，進行物業管理質量的動態監控，及時收 集各種信息，進行管理狀態調控，為物業質量的好轉奠定了基礎。

三、外部管理運作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設執行機構，讓經營者參與管理。如果商業物業屬分散產權性質，管理委員會由全體業主根據各自產權面積所占的份額，進行投票選舉；如商業物業為統一產權，則管理委員會由所有經營者每人一票選舉產生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統一思想、統一意見。管委會的人員應該由具有一定代表性、有經營經驗和廣泛商業關系的人員擔任。管委會的主要任務是協助管理公司，協調、規范經營者的經營行為，提出經營方面的合理化建議，決定經營格局的調整、經營方向的定位、經營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經營活動的組織安排）等重大經營行為，同時協助經營者組織經營、聯系貨源等，并對違規 者進行處罰。

（２）引進工商管理部門。在經營場所內，設置工商管理辦公室，由工商執法部門協助對經營者的經營行為進行管理，以保證商業物業的信譽。總結

總之，商業物業管理必須科學化、制度化、規范化、高起點，加強治安防范管理，加強消防管理，做好防火工作，重視衛生清潔管理，設立服務中心，完善配套服務，加強溝通協調，不斷改進工作，致力達到繁榮經營、長遠發展的目標。

第五篇：公司經營運作規范

公司經營運作規范

第一條 目的明確各部門運作管理，有利于公司作出正確的決策，提高執行力，使公司真

正發揮團隊合作最大化。

第二條 組織架構及各部門職責

公司從銷售、生產及財務三大架構進行人員編列。

（1）生產管理架構設置副總經理一職，負責生產各環節的協調及流暢運行。目前分設下列功能部門：

1.材料采購部；

2.訂單生產部（生產廠長）

①生產廠長下分設車間主管若干人、及人事經理一名，分別負責生產訂單排

程、生產責任落實及人力資源制度的完善與教育訓練。各分管部門各承其責，并得視實際需要調整之。

②材料采購部直屬副總經理負責及監督。采購成本的控制尤為關鍵，采購

部門每為公司節約1分錢，就相當于為公司銷售利潤貢獻1分錢.要建立相

應的完善的管理控制程序實施流程及報批簽章制度。從合格供應商審批、確立、到日常采購訂單的建檔、價格機制的對比等一系列采購手續的形成，都要做到有證可查、有單可依。

工廠日常采購清單----副總理簽字

所有外采清單-------總經理簽字

（2）銷售管理架構設置營銷總監，負責銷售隊伍的建設與培養、新產品項目的健全

及推廣銷售。就目前實際分設下列功能部門。

1.酒店用品部

2.產品開發部

3.禮品銷售部

①酒店用品部下分設銷售跟單若干名。禮品銷售部按銷售區域和銷售方式分

設華南華中區域、西南西北區域、東北區域、華東區域、華北區域、渠道客

戶專管。

②銷售過程要編制銷售合同，最終銷售條款的實行要由部門主管審核、總經

理簽字方可執行.具體的銷售團隊管理的制度建立,以及團隊在銷售過程中

產生的報銷費用由營銷總監呈報總經理審批、核銷。

（3）財務管理架構設置財務總監，負責日常帳務處理及成本核算、會計稅務嵇查。每月要提供公司內帳報表一份，交于總經理及副總經理。報表充分要體現

公司的各項開支及銷售回款的收支情況。