第一篇：策劃一商業(yè)運(yùn)作模式

破 殼 計(jì) 劃

商

提 案 業(yè)模式運(yùn)作方案人 ：醬

油

一． 思想破殼

廣告人策劃一群擁有大批的專業(yè)廣告策劃人員，在專業(yè)領(lǐng)域擁有較強(qiáng)的專業(yè)知識。好多人員更是有著教高級別的職務(wù)，這為破殼計(jì)劃的實(shí)施，提供了較為可靠的媒介資源，客戶資源保障。

A.破殼計(jì)劃指的是什么？

一改往日群內(nèi)無營養(yǎng)的討論話題，通過對外與對內(nèi)的營銷，組建真實(shí)的工作平臺，為初學(xué)策劃以及策劃崗位的人員提供額外的學(xué)習(xí)和工作機(jī)會。破殼計(jì)劃需要有相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行對外宣傳，并且在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部實(shí)行較為人性化的管理方式，讓大家在不耽誤工作的前提下，進(jìn)而提升自己的策劃水平。破殼計(jì)劃，前期的運(yùn)營中，遵從相關(guān)的工作流程，開展包括微博營銷，網(wǎng)站推廣，策劃執(zhí)行，創(chuàng)意設(shè)計(jì)等多方面的工作，后期將會擬定實(shí)體營銷的相關(guān)戰(zhàn)略。

B.破殼計(jì)劃的實(shí)施團(tuán)隊(duì)

該計(jì)劃擬將冰點(diǎn)凍力團(tuán)隊(duì)作為群商業(yè)化運(yùn)營的唯一團(tuán)隊(duì)，專業(yè)的知識人才，良好的行業(yè)平臺，為后期執(zhí)行打下了基礎(chǔ)。冰點(diǎn)凍力，是將企業(yè)創(chuàng)新意識進(jìn)行深層的挖掘與提煉，我們認(rèn)為企業(yè)堅(jiān)持固有的思想與方法，在市場營銷的車輪轉(zhuǎn)戰(zhàn)中競爭顯得力不從心，因此我們提出了“營銷保鮮”理論，讓創(chuàng)意更新鮮，讓利潤更新鮮，讓企業(yè)營銷充滿鮮活能量。成立之后，會通過大會討論，誕生團(tuán)隊(duì)隊(duì)長，創(chuàng)意組長，策劃組長，AE經(jīng)理人，財(cái)務(wù)組長，外聯(lián)組長等多個職位，各組長下設(shè)多名成員，團(tuán)隊(duì)人員齊心合力，共同促進(jìn)團(tuán)隊(duì)成長！

是時候了，讓思想破殼而出！

二．團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及運(yùn)作形式

1.團(tuán)隊(duì)架構(gòu)：

監(jiān)督方

策劃方執(zhí)行方

策 創(chuàng)平地地

劃 意 面區(qū)區(qū)

小 小 設(shè)職公

組 組 計(jì)員司

財(cái)務(wù)監(jiān)管：

2.運(yùn)作形式：

A.全案運(yùn)作模式：

以山東為例，地區(qū)設(shè)定為山東濟(jì)南，接到全案之后，策劃組成員組建討論組進(jìn)行項(xiàng)目討論，其他成員進(jìn)行旁聽。初稿策劃案以投票方式進(jìn)行討論，超過討論組參會人員三分之一以上即為通過案，不同意見可在討論組中提出。

策劃案制定—創(chuàng)意小組進(jìn)行簡報(bào)與創(chuàng)意方案的撰寫—設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)制作小樣—由山東地區(qū)的執(zhí)行公司來進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作—最終項(xiàng)目完成。

B.其他策劃案根據(jù)實(shí)際情況考慮

單純的設(shè)計(jì)或是策劃案等均采用方案買斷的形式進(jìn)行對外處理。

C.利潤模式

廣告人網(wǎng)站廣告招租分成微博營銷的發(fā)布

策劃案全案的設(shè)計(jì)和執(zhí)行

半案或提案的定價賣案

D.利潤分配

每個項(xiàng)目結(jié)束后都會對團(tuán)隊(duì)成員公示，視具體數(shù)額來進(jìn)行分配處理，財(cái)務(wù)管理小組卡內(nèi)最多現(xiàn)金不可超過5000元。分配方式：按小組進(jìn)行分配，各小組成員組長擁有相關(guān)的控制權(quán)力，按照團(tuán)隊(duì)成員積分制度來進(jìn)行分配額上報(bào)。假設(shè)小組共有30人，盈利為30000元，那么按照3比2的分配策劃方拿到18000元，執(zhí)行方拿到12000元。各小組組長按照團(tuán)隊(duì)成員積分表進(jìn)行考評，由財(cái)務(wù)監(jiān)管對個人員分值情況進(jìn)行比例換算分發(fā)利潤。若團(tuán)隊(duì)成員因組長評分不公而收益受損，可將情況向監(jiān)督方反映，一經(jīng)查實(shí)免除小組長職務(wù)，請離團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)重者直接勸其退群！

后續(xù)跟進(jìn)，此方案為修改稿，供大家參考，多多指教！

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作模式

商業(yè)物業(yè)的概念、管理特征

商業(yè)物業(yè)是指集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能于一體的經(jīng)營場所，其物業(yè)管理內(nèi)容包括超市、大賣場、餐飲、零售店等。商業(yè)物業(yè)具有大空間、多設(shè)備、商號多，客流量大等特點(diǎn)，物業(yè)管理與服務(wù)的難度大，責(zé)任重。一般住宅類物業(yè)管理主要管理居民的居住場所，服務(wù)對象是住戶，而商業(yè)物業(yè)作為一種商業(yè)經(jīng)營場所，其物業(yè)管理機(jī)構(gòu)面對的服務(wù)對象是業(yè)主，租戶和顧客三個方面。其中，租戶和顧客群不是長期穩(wěn)定的，而是流動的，不斷變化的，且來源不同，構(gòu)成復(fù)雜，因此物業(yè)管理服務(wù)的好壞直接影響到商業(yè)物業(yè)的商譽(yù)。一旦物管機(jī)構(gòu)在管理服務(wù)方面出現(xiàn)差錯，導(dǎo)致租戶或顧客不滿，對物業(yè)商譽(yù)有極大的影響。若因此失去租戶或顧客，就意味著會失去物業(yè)業(yè)主的信任，影響本企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)令各方滿意的服務(wù)目標(biāo)，就要不斷調(diào)查研究市場情況，了解市場變化和不同租戶、顧客對物業(yè)管理服務(wù)的不同要求與滿意標(biāo)準(zhǔn)，以高于市場普遍水平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來滿足他們，并贏得市場競爭。

商業(yè)物業(yè)的管理內(nèi)容一、一般性管理

1、對小業(yè)主或承租商的管理

統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商用物業(yè)，其經(jīng)營者都是承租商，可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場經(jīng)營管理公約的形式對他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。

2、環(huán)境清潔管理

商業(yè)物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。商業(yè)物業(yè)的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多。除應(yīng)有專人負(fù)責(zé)流動保潔、及時清運(yùn)垃圾、隨時保持室內(nèi)外衛(wèi)生清潔之外，同時還應(yīng)注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足商業(yè)物業(yè)內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要，商業(yè)物業(yè)的保潔形式具有以下主要特點(diǎn)：

A、由于商業(yè)物業(yè)日常的保潔需求時間較長（營業(yè)時間長，且節(jié)假日照常營業(yè)），在保潔人員的工作安排上一般實(shí)行兩班制，保證營業(yè)時間內(nèi)場內(nèi)衛(wèi)生營造好的購物消費(fèi)環(huán)境。B、商業(yè)物業(yè)保潔巡視的人員配備主要由物業(yè)自身 素質(zhì)及檔次來決定，商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、垃圾存放點(diǎn)的巡視保潔，為方便顧客，還應(yīng)注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。

C、商業(yè)物業(yè)對保潔人員的素質(zhì)要求較高，包括及時發(fā)現(xiàn)問題的能力和正確處理清潔作業(yè)過程中的各種應(yīng)注意事項(xiàng)的能力。

3、安全保衛(wèi)管理

商業(yè)物業(yè)面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。

對于商業(yè)物業(yè)的安全管理，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： A、將物業(yè)保安管理同物業(yè)消防管理相結(jié)合。

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)，由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設(shè)備昂貴、財(cái)物（產(chǎn)）匯集，發(fā)生火災(zāi)所造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失無法估量。因此，商業(yè)物業(yè)的物管機(jī)構(gòu)的每一位安全人員都應(yīng)同時是兼職消防安全管理員，并具備相應(yīng)的消防知識與技能，及時發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。B、將安全管理與客戶服務(wù)工作相結(jié)合。

商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，由于物業(yè)的商業(yè)特性，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時都可能會接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。

C、緊急事故的應(yīng)急處理。

商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。對于高度密集性的商業(yè)物業(yè)，必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威脅、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備。商業(yè)物業(yè)的一些地方較易發(fā)生犯罪活動，如商業(yè)中心的停車場就是犯罪分子與歹徒經(jīng)常活動的主要地方。對此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有許多需要改進(jìn)的地方，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感 ；人行道附近和停車場不應(yīng)有藏身之處 ；為顧客提供的哨崗應(yīng)安排在停車場重要位置等等。增加訓(xùn)練合格的保安人員，配備高性能的安全設(shè)備，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。

4、消防管理

商業(yè)物業(yè)常見的引發(fā)火警的原因主要為煙蒂或火種處理不當(dāng)、電器引致的火警、裝修不慎等。商業(yè)物業(yè)內(nèi)部人群密集，短時間內(nèi)的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情況時能及時疏散人群。商業(yè)物業(yè)建筑應(yīng)嚴(yán)格按國家消防部門的具體有關(guān)規(guī)定配備消防裝置及設(shè)備，如火警報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)，應(yīng)急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。物業(yè)內(nèi)務(wù)類消防設(shè)施及消防通道的指示標(biāo)識必須完整、齊全、清楚，所有固定裝置、設(shè)備或裝飾品均須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，保證顧客，特別是兒童不致意外受傷。物業(yè)的消防管理還必須注意物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、租戶（使用人）之間的聯(lián)合管理，組成以物業(yè)管理公司為主，業(yè)主和租戶為輔的消防管理網(wǎng)絡(luò)，必須注意消防宣傳與強(qiáng)化消防管理之間的結(jié)合，才能真正把各項(xiàng)消防管理措施落到實(shí)處。

5、設(shè)備管理

商業(yè)物業(yè)高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn) 的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。由于商業(yè)物業(yè)使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。因此必須加強(qiáng)各類設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，減少停機(jī)率，并在商業(yè)物業(yè)開放運(yùn)行中及時處理各種設(shè)備故障，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為物業(yè)業(yè)主及使用權(quán)人提供方便及不間斷服務(wù)。

6、車輛管理

停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。商業(yè)物業(yè)類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理，提高使用效率，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、租戶、顧客的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往來，吸引顧客消費(fèi)，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

二、特殊管理

1、商業(yè)物業(yè)形象的宣傳推廣

商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好物業(yè)商業(yè)形象的宣傳和推廣，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度，樹立良好的商業(yè)形象，以便吸引更多的消費(fèi)者。這是整個商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。

商業(yè)物業(yè)良好形象的作用

商業(yè)物業(yè)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是未來潛在的銷售額和一種無形的資產(chǎn)。商業(yè)物業(yè)必須具有自己鮮明的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在各類商場不斷涌現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有特色鮮明的形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段 時間后，顧客便會將物業(yè)的形象與特色聯(lián)系起來）。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以物業(yè)樓宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時，商業(yè)物業(yè)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入“印象時期”后，消費(fèi)者過去買“品牌”，現(xiàn)在買“店牌”。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業(yè)物業(yè)的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。（其確立過程如園示）

2、承租客商的選擇

商業(yè)物業(yè)是一個商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

商業(yè)物業(yè)的管理者可以從以下四個方面對承租商進(jìn)行分類選擇：（見表一）承租客商在商業(yè)物業(yè)的不同作用：（見表二）商業(yè)物業(yè)的管理者，應(yīng)主要依據(jù)所管理的商業(yè)物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次去選配承租客商。大型商業(yè)物業(yè)，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型商業(yè)物業(yè)，如大城市區(qū)一級的，其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全，也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu)，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本承租戶。小型商業(yè)物業(yè)，如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

商業(yè)物業(yè)的管理運(yùn)作方式

一、管理主體的設(shè)置

商業(yè)物業(yè)應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立商業(yè)物業(yè)管理委員會。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序，使經(jīng)營者的生意好做。商業(yè)物 業(yè)本身是一個整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營，無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動。因此，要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會，對商業(yè)物業(yè)的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經(jīng)營者大會討論決定。這樣一來，商業(yè)物業(yè)的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經(jīng)營者的經(jīng)營活動進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。

商業(yè)物業(yè)管理委員會應(yīng)主要從以下幾個方面開展工作：

（１）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為。

（２）開展商業(yè)物業(yè)整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳商業(yè)物業(yè)的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價展銷會，組織顧客聯(lián)誼活動，以商業(yè)物業(yè)名義贊助社會事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。

（３）協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會可以通過共同訂立的章程，規(guī)范每個經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競爭； 統(tǒng)一營業(yè)時間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會調(diào)解解決。

（４）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

（５）協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面，商業(yè)物業(yè)管理者可通過管委會來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，管委會又成為經(jīng)營者與商業(yè)物業(yè)管理者之間對話的橋梁和中介。

（６）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)物業(yè)的形

二、內(nèi)部管理運(yùn)作方式

1、專業(yè)化管理機(jī)制 以專業(yè)化管理要求，在歸并物業(yè)管理要點(diǎn)上著力推行建章立制工作。建立統(tǒng)一的臺帳記錄、統(tǒng)一的規(guī)章制度、統(tǒng)一的行為規(guī)范和操作規(guī)范及統(tǒng)一的文明用語規(guī)范，并按行業(yè)要求掛牌、上墻，實(shí)施制度化管理。

2、教育培訓(xùn)機(jī)制 強(qiáng)化教育培訓(xùn)，有效地實(shí)現(xiàn)人力素質(zhì)的再改造、再提升。建立堅(jiān)實(shí)的培訓(xùn)體系，實(shí)施分層次教育培訓(xùn)，不同層次人員按不同要求進(jìn)行培訓(xùn)，注重專業(yè)性、針對性和適用性相結(jié)合；推行晨會制度，把培訓(xùn)工作滲透到日常工作之中，進(jìn)行物業(yè)理念、服務(wù)規(guī)范、職業(yè)道德的潛移默化的灌輸和熏陶。

3、人力資源開發(fā)機(jī)制 建立有利于人力資源的開發(fā)和合理使用機(jī)制，打破地域，內(nèi)部流動，平衡各物業(yè)點(diǎn)之間的骨干力量和技術(shù)力量，壓縮冗員，緩解緊缺。

4、工作責(zé)任機(jī)制 推行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動，并以此為依托，扎實(shí)管理基礎(chǔ)。除以經(jīng)濟(jì)責(zé)任書的形式向管理下達(dá)達(dá)標(biāo)要求和管理質(zhì)量目標(biāo)、與經(jīng)濟(jì)利益掛鉤、強(qiáng)化質(zhì)量意識外，還按行業(yè)達(dá)標(biāo)要求，制訂工作細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行量化管理。建立管理質(zhì)量保障體系，推行每月一次物業(yè)工作報(bào)告制度，將物業(yè)工作情況、物業(yè)隱患和整改要求以書面管理形式通報(bào)業(yè)主，加強(qiáng)雙方間的溝通和信息交流，增進(jìn)了解，取得理解、支持和配合，共同搞好物業(yè)管理。

5、管理監(jiān)督機(jī)制 成立公司、物業(yè)處經(jīng)理、領(lǐng)班的三級督查網(wǎng)絡(luò)和業(yè)余督查員隊(duì)伍，進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量的動態(tài)監(jiān)控，及時收 集各種信息，進(jìn)行管理狀態(tài)調(diào)控，為物業(yè)質(zhì)量的好轉(zhuǎn)奠定了基礎(chǔ)。

三、外部管理運(yùn)作方式

（１）成立商場管理委員會，在商場管理部設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，讓經(jīng)營者參與管理。如果商業(yè)物業(yè)屬分散產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，管理委員會由全體業(yè)主根據(jù)各自產(chǎn)權(quán)面積所占的份額，進(jìn)行投票選舉；如商業(yè)物業(yè)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，則管理委員會由所有經(jīng)營者每人一票選舉產(chǎn)生。管委會的組成人員一般由５～９人為宜，不宜過多，否則不便統(tǒng)一思想、統(tǒng)一意見。管委會的人員應(yīng)該由具有一定代表性、有經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和廣泛商業(yè)關(guān)系的人員擔(dān)任。管委會的主要任務(wù)是協(xié)助管理公司，協(xié)調(diào)、規(guī)范經(jīng)營者的經(jīng)營行為，提出經(jīng)營方面的合理化建議，決定經(jīng)營格局的調(diào)整、經(jīng)營方向的定位、經(jīng)營活動的整體安排（如拍賣、讓利等經(jīng)營活動的組織安排）等重大經(jīng)營行為，同時協(xié)助經(jīng)營者組織經(jīng)營、聯(lián)系貨源等，并對違規(guī) 者進(jìn)行處罰。

（２）引進(jìn)工商管理部門。在經(jīng)營場所內(nèi)，設(shè)置工商管理辦公室，由工商執(zhí)法部門協(xié)助對經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行管理，以保證商業(yè)物業(yè)的信譽(yù)。總結(jié)

總之，商業(yè)物業(yè)管理必須科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)，加強(qiáng)治安防范管理，加強(qiáng)消防管理，做好防火工作，重視衛(wèi)生清潔管理，設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作，致力達(dá)到繁榮經(jīng)營、長遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)。

第三篇：公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

公租房商業(yè)運(yùn)作模式初探

時間:2010年11月12日 09時41分 來源:中國改革 作者:李汝容、毛志榮

房地產(chǎn)行業(yè)，屢屢成為中國宏觀調(diào)控的關(guān)鍵，這與商品房市場畸形發(fā)展有很大關(guān)系。中國已經(jīng)認(rèn)識到，必須“兩條腿走路”，讓保障房與商品房同步。自2009年3月“兩會”期間溫家寶總理在政府工作報(bào)告中首次提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以來，中央和地方密集出臺了一系列文件。公租房政策的出臺針對經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的制度缺陷與覆蓋范圍盲點(diǎn)，已成為完善保障性住房體制、引導(dǎo)中國樓市理性健康發(fā)展的戰(zhàn)略性舉措。

但確定了“兩條腿走路”的方針之后，如何拓展公租房的資金來源，確保公租房建設(shè)可持續(xù)發(fā)展又成為新的難題。在這方面，資本市場在資金的融通運(yùn)用上本可以發(fā)揮很大作用，現(xiàn)在由于認(rèn)識上的誤區(qū)和證券產(chǎn)品的缺陷，其作用還遠(yuǎn)未發(fā)揮。

借助資本市場服務(wù)于公租房建設(shè)，是當(dāng)前保障性住房體系制度設(shè)計(jì)面臨的重要課題，核心難點(diǎn)在于如何使作為公共品的公租房滿足資本市場對資本品的要求。實(shí)際上，公租房、廉租房某種意義上就是商業(yè)地產(chǎn)，是經(jīng)營性物業(yè)，因此，可考慮引入國際通行的REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）來擴(kuò)大資金來源。REITs是一種信托基金，以發(fā)行收益憑證方式匯集特定多數(shù)投資者資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。在公租房基礎(chǔ)上，REITs還可以在促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展上有更廣泛的應(yīng)用。

深圳交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室會同房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)想控股融科投資，針對公租房滿足資本品要求的制度設(shè)計(jì)、政府財(cái)政補(bǔ)貼的操作方式、房地產(chǎn)投資基金參與公租房建設(shè)的運(yùn)作模式等問題進(jìn)行了探索，并相應(yīng)提出政策建議。

財(cái)政支持難以為繼

作為保障性住房政策的載體，公租房在以下三個方面具有“二次分配的公共品”特征。

——租金水平非市場化，低于市場價格。以重慶公布的公租房政策為例，租金價格擬控制在市場價格的60%以內(nèi)。

——公租房產(chǎn)權(quán)屬于政府，一般歸屬于地方國有資產(chǎn)管理部門或房管部門。

——公租房租戶的資格審查與管理由政府實(shí)施。

為確保作為公共品的公租房能夠持續(xù)發(fā)揮保障民生的功能，在制度設(shè)計(jì)及操作環(huán)節(jié)需要解決資金來源與退出機(jī)制兩大難題。

在資金來源方面，公租房建設(shè)面臨龐大資金需求，長期單純依靠政府財(cái)政支持難以為繼。以重慶為例，根據(jù)重慶市市長黃奇帆在接受媒體采訪時算的一筆賬，在重慶主城建設(shè)2000萬平方米的公租房，算上建設(shè)成本與減收土地出讓金，合計(jì)成本近1000億元。

在退出機(jī)制方面，缺乏順暢靈活的退出渠道，一方面將會限制社會資金參與公租房建設(shè)，另一方面將限制公租房政策退出的靈活性，難以適應(yīng)隨著城市化、老齡化以及城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差異等諸多因素而不斷動態(tài)變化的公租房需求。

制度設(shè)計(jì)應(yīng)符合資本品要求

從全球范圍的實(shí)踐來看，越來越多的國家和政府嘗試?yán)觅Y本市場的力量、社會化的資金和商業(yè)化的運(yùn)作來幫助解決保障性住房難題。

基于對解決資金來源難題的考慮，《國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號）、住建部等七部委《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保〔2010〕87號，以下簡稱“指導(dǎo)意見”）等政策文件，已明確了“鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)”的基本原則。借助資本市場，可以為公租房資產(chǎn)持有主體提供退出機(jī)制，直接或間接地拓寬公租房建設(shè)資金來源渠道。同時，必須清楚地認(rèn)識到，在公共品市場化的過程中，應(yīng)符合資本市場對資本品的相應(yīng)要求。

其一，資產(chǎn)的投資回報(bào)率應(yīng)符合資本市場要求。資本市場投資者基于投資的風(fēng)險對投資回報(bào)率有明確要求和期望。對以房地產(chǎn)資產(chǎn)為標(biāo)的的投資，投資者要求租金的回報(bào)率能符合市場水平。

其二，資本市場要求投資品的權(quán)屬有明確界定。就房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，資產(chǎn)持有人應(yīng)擁有建筑物及附著物所有權(quán)以及土地出讓使用權(quán)，物業(yè)可以整體轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效。

因此，在公租房制度設(shè)計(jì)上，需要根據(jù)資本市場的要求，完成公共品與資本品的對接。一方面，需要通過政府補(bǔ)貼的方式彌補(bǔ)公租房資產(chǎn)租金回報(bào)率，達(dá)到市場可接受的收益率水平。補(bǔ)貼方式一般可分為補(bǔ)貼前期投入成本的“補(bǔ)磚頭”方式與建成后補(bǔ)貼租金的“補(bǔ)人頭”方式兩類。結(jié)合對兩種補(bǔ)貼方式的特點(diǎn)與適用階段來分析，當(dāng)前我國公租房建設(shè)補(bǔ)貼政策極有必要探索“補(bǔ)人頭”這一補(bǔ)貼方式。具體來講，政府根據(jù)不同階層人群的實(shí)際承受能力劃分不同的補(bǔ)貼等級，支付不同數(shù)量的“租金券”，每份“租金券”代表約定的金額。在租戶安排時可將不同補(bǔ)貼等級的租戶人群混合搭配，通過“階層混搭”，避免大面積拖欠租金或形成新的城市“貧民窟”。

另一方面，公租房資產(chǎn)應(yīng)具有明確權(quán)屬，包括公租房建筑及附著物所有權(quán)、土地出讓使用權(quán)、配套物業(yè)所有權(quán)等。在滿足公共政策前提下，公租房資產(chǎn)持有者對公租房擁有一定處置權(quán)，物業(yè)可整體轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)投資基金大有可為

從海外實(shí)踐看，借助資本市場為保障性住房服務(wù)的一個重要途徑是房地產(chǎn)投資基金，即REITs。REITs主要特點(diǎn)是集合分散資金投資成熟物業(yè)組合，由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，并將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。在美國，政府通過實(shí)施低收入住房返稅政策（LIHTC）吸引了一部分REITs參與公租房建設(shè)的開發(fā)和運(yùn)營，直接擴(kuò)大了公租房規(guī)模。香港政府則成功嘗試出售廉租房配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，獲取資金為廉租房建設(shè)運(yùn)營服務(wù)。

結(jié)合中國的實(shí)際情況，可以試驗(yàn)依托房地產(chǎn)投資基金這一資本市場金融工具，匯集投資者資金并在政府有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)下參與公租房建設(shè)和管理，探索出中國公租房建設(shè)商業(yè)化運(yùn)作的模式。通過REITs，可以將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有效聯(lián)合起來，將政府的直接財(cái)政支出轉(zhuǎn)變?yōu)檎ㄟ^土地供應(yīng)、租金規(guī)范、租戶標(biāo)準(zhǔn)等方面的間接引導(dǎo)，以社會化籌資和市場化運(yùn)作的模式，投資建設(shè)保障性住房。通過在銀行間債券市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券，盤活已建成的廉租房，能夠?yàn)楸Ｕ闲宰》康目沙掷m(xù)開發(fā)探索一套新的融資機(jī)制，是金融創(chuàng)新服務(wù)民生的大膽嘗試。目前各項(xiàng)技術(shù)準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒，現(xiàn)在天津正在摸索具體操作模式。

在公租房建設(shè)中引入房地產(chǎn)投資基金，能夠開創(chuàng)和實(shí)現(xiàn)保障性住房的滾動融資與持續(xù)開發(fā)，其意義還不止于引入多少資金。除此之外，還可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，拓展企業(yè)融資渠道，將企業(yè)長期依靠政府資金支持的狀態(tài)轉(zhuǎn)變成自我融資；同時將金融市場資金和房地產(chǎn)市場需求有機(jī)結(jié)合，撬動社會資金用于保障性住房建設(shè)，大大緩解了政府集中建設(shè)的財(cái)政壓力。更重要的是，它能夠分流房地產(chǎn)市場上的部分資金，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場的價格理性回歸。

對中國而言，現(xiàn)階段可探索通過REITs為已經(jīng)完成開發(fā)并形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的公租房資產(chǎn)提供退出機(jī)制，具體運(yùn)作模式如下：第一，公租房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成并穩(wěn)定出租后，由公租房資產(chǎn)持有主體（例如政府）將資產(chǎn)出售給REITs，獲取資金進(jìn)入新一輪公租房開發(fā)。第二，政府行使公共職能，進(jìn)行租戶資格審核與持續(xù)監(jiān)督，確定補(bǔ)貼比例。第三，REITs享有公租房資產(chǎn)的完整權(quán)益，資產(chǎn)由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營維護(hù)，向租戶收取租金。政府的補(bǔ)貼租金券直接劃撥至REITs管理公司。第四，REITs份額上市交易，投資者通過租金（含補(bǔ)貼）回報(bào)獲得收益，并可按約定在滿足一定條件下獲得對公租房資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)處置的收益。

借助資本市場，推動公租房建設(shè)形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)化運(yùn)作模式，我們建議從以下幾個方面著手進(jìn)行探索：

一是按照資本市場對資本品的要求，設(shè)計(jì)補(bǔ)貼政策提升公租房資產(chǎn)收益率；同時，完善資產(chǎn)權(quán)屬安排，實(shí)現(xiàn)公共品與資本品在法律基礎(chǔ)上的對接。

二是及時探索公租房有效管理模式，通過與經(jīng)濟(jì)承受能力掛鉤的“租金券”政策，使租戶“階層混搭”，以改善租戶結(jié)構(gòu)，提前防范出現(xiàn)城市“貧民窟”。

三是引導(dǎo)培育專門投資公租房開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)基金，形成社會資金投資公租房建設(shè)并由REITs退出的完整鏈條。四是重視公租房配套商業(yè)物業(yè)開發(fā)，積極嘗試以配套商業(yè)物業(yè)發(fā)行REITs。

（作者：李汝容 聯(lián)想融科投資管理公司總裁

毛志榮 深圳證券交易所金融創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室主任）

第四篇：商業(yè)理念改變慈善運(yùn)作模式

比爾·蓋茨與沃倫·巴菲特盡捐家財(cái)?shù)呐e動，引領(lǐng)了全球富人新一輪的行善潮流。近年，國內(nèi)企業(yè)也紛紛設(shè)立非公募基金會，積極承擔(dān)社會責(zé)任。不過，散財(cái)有道也是一門學(xué)問。如同任何一間掌握巨資的機(jī)構(gòu)，基金會存在保值增值的問題。不少基金會委托專業(yè)公司理財(cái)，其投資組合一般包括穩(wěn)健的債券、股票等，不過也有Google、eBay等機(jī)構(gòu)從事更為進(jìn)取的PE投資，這也加大了對投資專家的需求。

眾多商界人士介入之后，基金會的勸募、捐助呈現(xiàn)了漸趨濃厚的企業(yè)化特征。一些活躍的基金會不僅積極開拓專項(xiàng)活動、紀(jì)念品銷售、新媒體等籌款渠道，也致力于通過市場營銷改進(jìn)勸募的技巧；在治理結(jié)構(gòu)上，通過投資與運(yùn)作部門的分離，基金會正向提升運(yùn)作效率與透明度轉(zhuǎn)變；中國傳統(tǒng)的運(yùn)作型基金會開始引入項(xiàng)目招標(biāo)制，向資助型基金會轉(zhuǎn)型；另一些基金會則變身VC或PE，孵化民間公益組織，并引入救助者接力助人的機(jī)制，讓慈善鏈條化。商業(yè)慈善、慈善投資等新理念的確立，令慈善這一人類最悠久的社會傳統(tǒng)之一變得日益商業(yè)化與可持續(xù)，從而有助于慈善資源獲得最優(yōu)配置。

中國財(cái)富總量的提升與富人階層的日臻成熟，令慈善為越來越多富于社會責(zé)任感的企業(yè)家所踐行。尤其是5·12汶川地震后，各大企業(yè)捐款中有相當(dāng)一部分通過企業(yè)設(shè)立的基金會捐出或捐向一些大型公募基金會，各類基金會由此更廣泛地進(jìn)入人們的視野。

非公募基金會崛起，捐贈走向制度化

中國的基金會分為公募與非公募兩種，二者的區(qū)別在于可否面向公眾募捐。目前，國內(nèi)的公募基金會多為半官方色彩的政府伙伴型基金會，而非公募基金會則多由企業(yè)出資設(shè)立（表1），當(dāng)然其中也有特例。由于網(wǎng)絡(luò)與固定電話、手機(jī)短信成為募捐箱之外的有效勸募途徑，擁有網(wǎng)絡(luò)社區(qū)優(yōu)勢的騰訊獲準(zhǔn)設(shè)立了公募性質(zhì)的騰訊公益慈善基金會。

非公募基金會的崛起，始于2004年6月實(shí)施的《基金會管理?xiàng)l例》對其身份的確認(rèn)。按此條例，原始基金不低于200萬元，而全國性、地方性公募基金會的原始基金則分別不低于800萬元和400萬元。為鼓勵非公募基金會的發(fā)展，2007年1月，國務(wù)院將其注冊和捐贈免稅的權(quán)利下放到省市政府，不少企業(yè)基金會因此選擇在地方注冊，如朱孟依捐出市值約10億港元股份成立的合生珠江教育發(fā)展基金會在廣東省注冊；今典集團(tuán)的蘋果教育慈善基金會在北京注冊。

隨著財(cái)富的上升，中國企業(yè)家對于設(shè)立基金會的熱情正在迸發(fā)。截至2007年底，全國1340個基金會中，非公募基金會達(dá)436個，較上年增加24.9%，高于基金會總數(shù)17.1%的年增速（圖1）。在地方上，非公募基金會更成為增長的主角，截至2007年底，北京的84個基金會中，非公募基金會達(dá)64個，占76.2%；當(dāng)?shù)?004年以來新登記的41個基金會中，非公募基金會37個。

也有不少企業(yè)選擇在知名公募基金會名下設(shè)立專項(xiàng)基金或事業(yè)基金（二者區(qū)別在于是否有定向用途），一些明星發(fā)起的基金即如此。譬如李連杰發(fā)起的“壹基金”在中國紅十字總會的架構(gòu)下獨(dú)立運(yùn)作，李亞鵬與王菲夫婦發(fā)起的“嫣然天使基金”由中國紅十字基金會（簡稱“紅基會”）主管（表2）。這些基金由此也可以面向公眾募捐，如招商銀行除捐資與中國青少年發(fā)展基金會（簡稱“青基會”）合作設(shè)立“我和我的2008”專項(xiàng)基金外，還通過短信、網(wǎng)銀、網(wǎng)絡(luò)競拍號召該行信用卡用戶捐助；麥當(dāng)勞與宋慶齡基金會成立的“中國麥當(dāng)勞叔叔之家慈善基金”，亦在其餐廳內(nèi)設(shè)有捐款箱。針對專項(xiàng)基金，一些基金會也有具體要求，如宋慶齡基金會規(guī)定，專項(xiàng)基金的協(xié)議捐贈金額應(yīng)在500萬元現(xiàn)金以上。也有非公募基金會嘗試以專項(xiàng)基金方式籌款，如南都公益基金會名下設(shè)立了由許京騏夫婦捐助 10 萬元的“許左群愛心基金”，其增值部分用于新公民學(xué)校的師生獎勵。

成立基金會，不僅意味著中國富人的捐贈活動已從隨機(jī)性的扶危濟(jì)貧走向了制度化、規(guī)范化，也在資助方向上凸顯了鮮明的企業(yè)特征與個人視角。如SOHO中國基金會實(shí)施的兒童美德工程，目標(biāo)之一在于通過硬件建設(shè)讓貧困地區(qū)孩子養(yǎng)成整潔的習(xí)慣，據(jù)潘石屹稱，2008年下半年會選擇十幾所學(xué)校建幾種類型的廁所，配上洗手設(shè)施和淋浴房，然后大面積推廣；愛佑華夏慈善基金會近年則通過“愛佑童心”項(xiàng)目救助孤貧先天性心臟病患兒，并致力于成為這一領(lǐng)域全球最大的專業(yè)基金會；馬明哲夫婦的“明園慈善基金”，將目標(biāo)之一鎖定金融教育；“嫣然天使基金”則全力救助貧困唇裂兒童。

基金會的設(shè)立同樣有助于促進(jìn)企業(yè)的形象建設(shè)與業(yè)務(wù)發(fā)展，海外跨國公司對此有豐富的經(jīng)驗(yàn)。福特汽車通過發(fā)起世界上規(guī)模最大的環(huán)保獎，將自身形象與環(huán)保相捆綁；國際知名投行高盛集團(tuán)，1999 年捐款2億美元設(shè)立了高盛基金會，并于2001 年推出“高盛全球領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目”，在全球大學(xué)生中挖掘未來領(lǐng)袖，獲獎?wù)哂袡C(jī)會參加高盛全球領(lǐng)導(dǎo)力學(xué)院活動，與高盛高管在內(nèi)的專家對話，而高盛也為未來發(fā)展鋪墊了人脈。

勸募的技巧

基金會數(shù)量的躍升，帶來了募款能力的競爭，尤其是企業(yè)紛紛成立專屬基金會，分流了捐款的來源，也增加了公募基金會勸募的難度。從民政部的年檢結(jié)果看，2006年被評為“基本合格”的25家基金會，相當(dāng)一部分原因在于募資能力較弱。因此，基金會的多元化勸募、品牌打造、營銷創(chuàng)新日見重要。

眼下，越來越多以慈善名義展開的籌款活動，如慈善晚宴、音樂會、球賽以及對捐贈書畫、珠寶、不動產(chǎn)的慈善拍賣等。除現(xiàn)金外，捐助各種資源或技能，如交通工具、活動場地、宣傳設(shè)計(jì)等也被提倡。各基金會也注重與企業(yè)結(jié)盟，在其營銷推廣中加入募款內(nèi)容。富于號召力的明星更成為積聚捐助人的一大招牌，其中表現(xiàn)最出色的是李連杰壹基金。其年報(bào)披露，在成立第一年接受的1067.7萬元捐款中，有19%由個人通過匯款、手機(jī)短信、貝寶（PAYPAL）和騰訊網(wǎng)絡(luò)捐贈，而3個月之后，其個人捐款占比迅速上升至60%（表3），網(wǎng)絡(luò)支付也增加了財(cái)付通、支付寶、快錢等新渠道。壹基金還獲得電影《赤壁》、瑞士名表DeWitt帝威合辦的慈善晚宴募得的100萬元善款，并吸引了微軟、阿里巴巴、俏江南等企業(yè)捐資。

為拓展籌款渠道，壹基金從2007年開始主辦專項(xiàng)籌款活動—“壹基金”杯慈善房車賽，2008年5月，以“汶川加油”為主題的第二屆房車賽募得善款70萬元。專項(xiàng)籌款活動方面，香港世界宣明會由眾多明星參與的“饑饉三十”、樂施會的“毅行者”等知名活動，都有吸引贊助方和參與方的成熟模式。如以長途步行籌款的“毅行者”，參與者要4人一隊(duì)在48小時內(nèi)橫越100公里的麥理浩徑，每隊(duì)籌款不低于6500港元，完成者可獲證書與贊助商提供的獎項(xiàng)。1986年以來，該項(xiàng)活動已籌得超過2.7億港元善款。

吸納會費(fèi)、提供服務(wù)以及出售服飾、書、徽章等紀(jì)念品，也是基金會的典型募資手段。2008年7月，壹基金與萬寶龍合作推出了30支限量版墨水筆，每出售一支萬寶龍向壹基金捐贈5000歐元。

勸募中，營銷的方式也相當(dāng)重要。以扶貧為主旨的樂施會，將子網(wǎng)站“樂施有禮”做成購物網(wǎng)站的格局，捐助者可購買若干份牛羊、柑樹苗、沼氣池、醫(yī)療箱、學(xué)校設(shè)施等禮物放入購物籃結(jié)賬。這一方式不僅有利于提升捐助者的興趣，捐款用途也簡潔明了。

在學(xué)習(xí)讓人樂意捐贈技巧的同時，國內(nèi)各基金會也不斷規(guī)范管理，降低管理開支，以打造良好的公信力，保證捐款來源的持續(xù)性。根據(jù)規(guī)定，國內(nèi)基金會的行政費(fèi)用可以在總支出的10%以內(nèi)，這也符合國際上多數(shù)基金會的開支比例（圖2）。而據(jù)紅基會的審計(jì)報(bào)告，其2005-2007年的費(fèi)用占比已從8.9%逐步降至4.8%、3%。在管理費(fèi)用上，非公募基金會往往具有特殊優(yōu)勢，如宣稱“以慈善推動財(cái)富的理性再分配”的愛佑華夏慈善基金會，在國內(nèi)第一家實(shí)行零費(fèi)用運(yùn)行，其管理費(fèi)由部分理事分擔(dān)，所募善款100%用于救助項(xiàng)目。這在海外私人基金會中較為常見，比爾和梅林達(dá)·蓋茨基金會（Bill & Melinda Gates Foun-dation，簡稱蓋茨基金會）的管理費(fèi)即多由蓋茨本人捐贈。

公信力決定基金會募資的能力，而是否擁有卡耐基基金會所倡導(dǎo)的“透明口袋”，則是決定其公信力的關(guān)鍵。即使美國資格最老的慈善組織—有百年歷史的美國聯(lián)合勸募協(xié)會，也有過6名高層案涉150萬美元的財(cái)務(wù)丑聞。為了幫助捐款者辨別慈善組織的良莠，慈善評級機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。2002年成立的慈善導(dǎo)航者（charity navigator）網(wǎng)站，是目前全美最大的慈善評級機(jī)構(gòu)，其依據(jù)最少連續(xù)4年的年報(bào)，為超過5000家慈善機(jī)構(gòu)評定從無星到4星的級別，評估指標(biāo)主要包括慈善機(jī)構(gòu)在日常運(yùn)作中是否對捐款人負(fù)責(zé)、如何定位以保證項(xiàng)目運(yùn)作的持續(xù)性，并提供諸如“十大高行政開支慈善機(jī)構(gòu)”（其中最高的開支比例占77.5%）、“十大好名聲慈善機(jī)構(gòu)”、“十大赤字機(jī)構(gòu)”等排名。

為提高運(yùn)作的透明度，國內(nèi)基金會也引入了外部審計(jì)制度，從2005年開始對外公布審計(jì)報(bào)告，壹基金更堅(jiān)持每季發(fā)布報(bào)告。2007年，民政部下屬的民間組織管理局亦開始對符合條件的69家基金會進(jìn)行了評級（表1）。

圍繞慈善衍生的產(chǎn)業(yè)鏈上，還包括擁有全面的慈善數(shù)據(jù)庫并從事慈善組織經(jīng)營研究、人才培訓(xùn)等業(yè)務(wù)的美國基金會中心（Foundation Center）等機(jī)構(gòu)。正如資本市場上的中介機(jī)構(gòu)，它們的存在也有助于慈善資源的有效配置。在慈善方興未艾的中國，亦有類似機(jī)構(gòu)萌芽。2006年11月，麥肯錫聯(lián)合德勤華永會計(jì)師事務(wù)所、奧美傳播、君合律師事務(wù)所、摩托羅拉等企業(yè)成立“公益事業(yè)伙伴基金會”（Non-ProfitPartners，簡稱NPP），即著眼于打造民間公益產(chǎn)業(yè)的支持平臺：匹配捐贈方、受助方、志愿者；協(xié)助公益組織募款及融資，為其提供免費(fèi)的財(cái)務(wù)、推廣、法律等援助。NPP還自建了一套對公益組織的評估體系：50%的得分來自社會影響力，30%來自組織能力，20%來自契合度。

以投資促進(jìn)慈善

據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)，2000年全國的社會捐款額為9.3億元，2007年底這一數(shù)字已達(dá)132.8億元（圖3），其中，民政部門接收50.9億元、慈善會接收41.4億元、各類基金會接收40.5億元，此外，基金會還接收了折價10.2億元的實(shí)物捐贈。這些資金如何安排？根據(jù)《基金會管理?xiàng)l例》的規(guī)定，公募基金會每年公益支出不得低于上年總收入的70%，非公募基金會每年公益支出不得低于上年基金余額的8%。這意味著，公募基金會手中仍握有30%的募款，如果能夠?qū)⑵渫顿Y增值，無疑有利于擴(kuò)大行善范圍；對于非公募基金會，如果不希望基金縮水，其資產(chǎn)每年也需增值8%，這尚未計(jì)入通脹因素。由此看，即使作為非盈利機(jī)構(gòu)，基金會的投資仍相當(dāng)必要。

在中國，基金會原本多采取購買國債、銀行存款的方式投資，隨著中國進(jìn)入減息周期，尤其是2002年2月一年期存款利率下調(diào)至最低點(diǎn)1.98%，一些大型基金會開始嘗試介入資本市場。如宋慶齡基金會2006年末的長期股權(quán)投資為392.35萬元，累計(jì)投資收益為1045.39元，中國人口福利基金會2006年的投資收益亦達(dá)81萬元。但也有不少基金會對于投資比較審慎。2005年，參加年檢的84家基金會投資收益共為3717萬元，平均每家44萬元，其中55家投資收益為零，10家超過百萬元，清華大學(xué)教育基金會以828.56萬元居首，第二的北京大學(xué)教育基金會近740萬元，中國航天基金會以391萬元居三，中國青少年發(fā)展基金會緊隨其后，投資收益為371萬元，中國聽力醫(yī)學(xué)發(fā)展基金會則虧損32萬元。1994年成立的清華大學(xué)教育基金會，原始資金為2000萬元，2006年捐贈收入1.5億元，至2006年底，其累計(jì)投資收益已達(dá)1.12億元（表4）。

根據(jù)各基金會的2006年年報(bào)，在全國性的企業(yè)非公募基金中，寶鋼、香江、中遠(yuǎn)等基金會均有長期或短期投資，中遠(yuǎn)慈善基金會2006年亦出現(xiàn)在華夏平穩(wěn)增長基金的持有人名單中，最多持有約2%的份額。南航等基金會的資金則以貨幣形式存在，其資金使用效率有待提升。

為實(shí)現(xiàn)資金管理的效益最大化，不少基金會委托專業(yè)公司理財(cái)。2000年前后進(jìn)入資本市場的上海慈善基金會，同時委托數(shù)家公司進(jìn)行資金運(yùn)營，出于慈善目的，這幾家公司均承諾：一旦出現(xiàn)虧損，將用贈款補(bǔ)足。由施正榮夫人張唯打理的施氏家族慈善基金會，將投資增值部分交由JP摩根打理，管理費(fèi)為1-1.5%，資金支出則與匯豐銀行合作。為求穩(wěn)健，其主要投資政府債券與藍(lán)籌股，收益目標(biāo)為8%。這個2007年8月在香港成立的基金會，注冊資金300萬美元，主要資助方向?yàn)闅夂颉h(huán)保、能源、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。

合理投資－獲取回報(bào)－部分收益用于慈善、剩余收益和本金繼續(xù)投資，也是海外基金會的基本運(yùn)作模式。2001年以來，蓋茨基金會每年都將總資產(chǎn)的88-94%用于投資，捐出數(shù)額的占比則為3-8.5%（表5）。2005年以來，其投資收益已超過當(dāng)年收到的捐款。2007年，其以381億美元的投資獲得了高達(dá)49億美元的投資報(bào)酬，高于當(dāng)年其收到的捐贈，包括來自比爾·蓋茨和沃倫·巴菲特的31億美元（2006年6月，沃倫·巴菲特宣布把1000萬股伯克希爾·哈撒韋公司B股贈與蓋茨基金會，此后，他開始兌現(xiàn)每年捐贈股票總額5%的承諾，截至2008年7月，已分三次共捐出142.5萬股，價值超過50億美元）。可見，盡管受到全球最富有的兩大慈善家資助，但對蓋茨基金會而言，出色的投資回報(bào)仍是其行善的有力依靠。

出于改善治理結(jié)構(gòu)的考慮，在一些大型基金會中，將投資與運(yùn)作部門分列是一個趨勢：籌款部門專注勸募、投資；運(yùn)作部門負(fù)責(zé)跟進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施。蓋茨基金會也不例外，其2006年10月開始分設(shè)兩個實(shí)體：一個為蓋茨基金會，負(fù)責(zé)捐贈管理，主要投向全球健康、教育、圖書館、太平洋西北地區(qū)及特殊項(xiàng)目；另一個為比爾和梅林達(dá)·蓋茨基金會信托，負(fù)責(zé)捐贈資產(chǎn)的管理，其投資組合主要包括長期債券、票據(jù)、股票、短期投資，并具有中國的QFII資格。目前國內(nèi)也有非公募基金效法這一模式，2007年2月成立的友成企業(yè)家扶貧基金會，當(dāng)年6月即成立了北京友成資產(chǎn)管理有限公司。據(jù)南都基金會副理事長、希望工程創(chuàng)始人徐永光介紹，南都集團(tuán)內(nèi)部也成立有一個２億元的公益基金，進(jìn)行低風(fēng)險操作，每年按基金總資產(chǎn)的5%向南都基金會捐款1000萬元。

在美國，慈善機(jī)構(gòu)由于免稅，其投資范圍受到嚴(yán)格限制，主要是傳統(tǒng)的股票、債券投資，而房地產(chǎn)等高風(fēng)險的另類投資則禁止涉足，因此，也有一些機(jī)構(gòu)不謀求免稅資格，而從事更為廣泛的投資活動。如Google除在2005年成立擁有免稅資格的Google基金會外，還捐出上市時1%股份和每年1%的利潤創(chuàng)建了Google.org，除捐贈外，還介入私募投資領(lǐng)域，截至2008年5月，Google.org已投入8500萬美元用于捐贈和投資，其中包括對利用太陽能的esolar和brightsource能源公司、利用風(fēng)能的馬卡尼電力公司分別投資1000萬美元，以及與索羅斯經(jīng)濟(jì)開發(fā)基金（SEDF）、Omidyar Network等慈善機(jī)構(gòu)共同出資1700萬美元，在印度成立了一家中小企業(yè)投資公司。奉行商業(yè)慈善理念的另一個代表是eBay，其成立的慈善投資公司Omidyar Network致力于小額捐贈，向個人創(chuàng)業(yè)提供支持。

投資理念的創(chuàng)新，減少了慈善機(jī)構(gòu)對于募款的依賴，但要靠盈利運(yùn)作，也加大了對投資專家的需求。對于國內(nèi)基金會而言，對投資、法律、專業(yè)項(xiàng)目管理人才的需求，也是一大瓶頸。

投資型資助引發(fā)慈善革命

給予也是一門藝術(shù)。在中國，傳統(tǒng)的基金會往往以運(yùn)作型基金會（Operating foundation）為主，即基金會利用所籌資金自行運(yùn)作慈善項(xiàng)目。不過，作為一個復(fù)雜的實(shí)體，運(yùn)作型基金會更容易受到公眾的質(zhì)疑，因此，在美國，這類基金會總數(shù)不到6%，相比之下，通過資助其他民間組織運(yùn)作項(xiàng)目的資助型基金會（Grant-making foundation）數(shù)量越來越多。國內(nèi)基金會也在向這一方向轉(zhuǎn)變，中國殘疾人福利基金會明確提出，要逐步由運(yùn)作型轉(zhuǎn)為資助型為主，通過公開招標(biāo)或購買服務(wù)等方式實(shí)施公益服務(wù)，以提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。

項(xiàng)目招標(biāo)制是資助型基金會的主要運(yùn)作模式，中遠(yuǎn)慈善基金會、南都公益基金會、友成基金會等均采用這一方式。2008年6月，紅基會也宣布拿出2000萬元，面向全國公益組織招標(biāo)。綜合來看，其操作方式大同小異：首先，選擇符合基金會方向的公益項(xiàng)目招標(biāo)，并引入“項(xiàng)目聽證會”和專業(yè)人士“陪審團(tuán)”等制度進(jìn)行評估，以便將標(biāo)的給予運(yùn)行效率最高的機(jī)構(gòu)；其次，對項(xiàng)目實(shí)行合約化管理，在項(xiàng)目實(shí)施中對資金的發(fā)放和使用等進(jìn)行監(jiān)控；在項(xiàng)目結(jié)束后，則進(jìn)行效果考察、評估。

秉持分工合作理念的項(xiàng)目招標(biāo)制，催生了對慈善產(chǎn)業(yè)下游的民間公益性非盈利組織的需求。除如福特基金會那樣對民間組織進(jìn)行培訓(xùn)外，一些活躍的非公募基金會還將發(fā)起人的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶入慈善事業(yè)的經(jīng)營中，通過風(fēng)險投資的方式培育具有良好項(xiàng)目執(zhí)行能力的公益組織。作為中國內(nèi)地首家慈善創(chuàng)投機(jī)構(gòu)的NPP，率先對公益組織進(jìn)行“風(fēng)險投資”，目前其援助了南都基金會的新公民學(xué)校等項(xiàng)目。南都基金會則引入“風(fēng)險公益”理念，將向公益組織提供的資金、管理和技術(shù)支持作為投資的資本，并參與其管理，在2-6年的投資期屆滿后，對其進(jìn)行評估并實(shí)現(xiàn)退出。友成基金會更精細(xì)地提出，對種子期的公益組織扮演類似VC的角色，以參與式資助協(xié)助項(xiàng)目孵化；對運(yùn)營模式清晰的公益組織及項(xiàng)目，則扮演類似PE的角色，主要提供資金和適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)，而不持有其任何權(quán)益。

通過投資讓慈善延續(xù)的革命性理念，正形成一股席卷全球的慈善資本主義浪潮。在美國，越來越多基金會傾向于使用“使命投資”的模式，即基金會對捐助項(xiàng)目以極低的利息和利潤進(jìn)行貸款和風(fēng)險投資。波士頓的“社會影響咨詢者組織”對全美92家歷史悠久的基金會的調(diào)查顯示，2005年，進(jìn)行“使命投資”的基金會有72家，而1968年只有1家；相關(guān)投資金額也由1968年的4800萬美元增長到2005 年的1.3億美元。國內(nèi)第一個以企業(yè)家名字命名的個人基金會王振滔慈善基金會，也在資助貧困大學(xué)生時采用類似方式：受助大學(xué)生須在工作后資助一名貧困學(xué)生，以使該基金變成“種子基金”，令受資助者的數(shù)量呈幾何型增長。慈善投資者們期待，借此將單向的捐助關(guān)系發(fā)展為互動的多贏關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會性的“愛心接力”。

正如投資一樣，基金會的資助也有失敗的風(fēng)險，有些資金或許難以落實(shí)到項(xiàng)目上，即使落實(shí)也可能效果有限，這更凸顯了基金會投資眼光的重要性。

從富人慈善到平民慈善

在中國，企業(yè)家的慈善意識正在提升，然而慈善并非富人專利。香港樂施會2005-2006所籌約1.4億港元款項(xiàng)中，超過93%來自個人。美國施惠基金會的報(bào)告顯示，美國2007年慈善捐款創(chuàng)下3060億美元的新高，其中74.8%來自個人，一半來自收入水平居國內(nèi)前10%的家庭，在大多數(shù)年份，2/3的美國人會參與各種形式的慈善捐助。為了鼓勵員工參與慈善，美國不少企業(yè)都設(shè)立了“捐贈匹配”制度：任何員工向合法慈善機(jī)構(gòu)捐贈的款額，公司都會同比例向該機(jī)構(gòu)追加捐款。而針對5·12汶川地震，谷歌加倍了匹配上限，據(jù)李開復(fù)透露，該公司還有6位員工承諾匹配其他員工的捐贈，他本人也對來自谷歌中國員工的捐款進(jìn)行了同比匹配。從目前的公開資料看，國內(nèi)僅騰訊等少數(shù)企業(yè)有類似舉措。在中國扶貧基金會發(fā)起的“圓夢2008”活動（沿奧運(yùn)火炬?zhèn)鬟f路線修建2008個操場）中，搭建網(wǎng)絡(luò)在線募捐平臺的騰訊公益慈善基金會進(jìn)行了匹配捐贈—所有騰訊網(wǎng)友通過財(cái)付通每捐贈1元，騰訊匹配1元，網(wǎng)友每捐贈1000個QQ積分，騰訊捐贈2元錢。

2007年美國3060億美元的慈善捐款，約占美國當(dāng)年GDP的2%，而麥肯錫的調(diào)研顯示，中國實(shí)際投入公益的捐贈僅占GDP的0.05%。隨著慈善的平民化，中國慈善機(jī)構(gòu)面臨新一輪的增長。1987-2006年間，美國慈善機(jī)構(gòu)增長的速度是商業(yè)企業(yè)的兩倍。未來，掌握龐大資金的眾多慈善機(jī)構(gòu)，其投資與資助方向都將對社會經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻的影響。

不過，要鼓勵包括基金會在內(nèi)的慈善機(jī)構(gòu)發(fā)展壯大，稅收優(yōu)惠不容回避。這一問題包括兩個層面：其一是對企業(yè)或個人向基金會的捐款予以免稅，為鼓勵捐贈，2008年元旦實(shí)施的《企業(yè)所得稅法》已將企業(yè)公益性捐贈準(zhǔn)予在納稅時的扣除比例，由年利潤總額的3%以內(nèi)提高到了12%以內(nèi)；其二是對基金會投資收益的免稅，目前，國內(nèi)基金會的存款利息可以免稅，但股票、債券（國庫券除外）等投資收益則需繳納25%的企業(yè)所得稅，只有少數(shù)特許機(jī)構(gòu)享受免稅待遇。2007年，南都公益基金會獲取投資收益1634萬元，按規(guī)定約需納稅300多萬元。而世界各國普遍對基金會投資收益實(shí)行稅收優(yōu)惠，美國私人基金會只繳納相當(dāng)于凈投資收益1-2%的消費(fèi)稅。對于有關(guān)企業(yè)會借基金會避稅的擔(dān)心，美國實(shí)施嚴(yán)格的審計(jì)政策，資產(chǎn)在2000萬美元以上的大型基金會每年都要接受審計(jì)，國稅局下設(shè)的“受雇者計(jì)劃及免稅部”，有權(quán)對免稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)稽查，一旦違規(guī)便會被取消資格。爭取合乎國際慣例的稅收政策，為眾多中國非公募基金會所關(guān)注。

長江商學(xué)院院長項(xiàng)兵提出，在全球化的時代，慈善也需要整合全球資源。無論慈善投資、資助理念還是維護(hù)自身權(quán)益上，國內(nèi)基金會正顯出開闊的全球視角。2008年5月，壹基金還撥款10萬元，對緬甸強(qiáng)熱帶暴風(fēng)災(zāi)難進(jìn)行救助。民間慈善機(jī)構(gòu)打開眼界實(shí)施國際救助，也是中國崛起的有力證明。

新財(cái)富，劉凌云

第五篇：商業(yè)運(yùn)作模式之案例分析

偉大企業(yè)的商業(yè)運(yùn)作模式——案例分析

在股市上，總有一些企業(yè)在不斷創(chuàng)造奇跡。例如貴州茅臺，從04年的20多元一股，到現(xiàn)在變成200多元一股；張?jiān)從04年的近10元積極攀升到了120元左右，類似的還有青島啤酒、云南白藥等等，難道這些只是股市中的特例，他們是否會代表著某一種商業(yè)模式的成功呢？

一、核心價值衍生模式——代表：云南白藥

中國的醫(yī)藥企業(yè)常常存在這樣的發(fā)展瓶頸，一旦離開純粹的醫(yī)療流通領(lǐng)域，幾乎就無法在其他市場領(lǐng)域拓展自己的產(chǎn)品。2001年，云南白藥的領(lǐng)導(dǎo)者王明輝提出了一個很大膽的想法，要進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。云南白藥在王明輝的帶領(lǐng)下開始圍繞保密配方與材料科學(xué)的結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，公司將此稱之為“兩翼產(chǎn)品”，主要包括：白藥創(chuàng)可貼、云南白藥牙膏及其他藥妝產(chǎn)品。該公司將將云南白藥的神奇療效添加到其他成熟產(chǎn)品中，摒棄了“核心競爭力”觀念，把保密的白藥配方變成其他產(chǎn)品的“添加劑”，重新展現(xiàn)了自身獨(dú)特的資源價值。

利用這個模式取得成功的，不僅僅是云南白藥，我們還可以想到一個百年的偉大企業(yè)——強(qiáng)生集團(tuán)。美國強(qiáng)生(Johnson & Johnson)成立于1886年，是世界上規(guī)模大、強(qiáng)生產(chǎn)品多元化的醫(yī)療衛(wèi)生保健品及消費(fèi)者護(hù)理產(chǎn)品公司。期初強(qiáng)生也僅僅是一個醫(yī)藥公司，后來利用其強(qiáng)大的科研能力，推出了邦迪、嬰兒用品等等家喻戶曉的產(chǎn)品。

每個企業(yè)都有其核心價值，當(dāng)然需要緊抓不放，但也切不可因此而守舊不求上進(jìn)，應(yīng)該以此為中心，不斷向外拓展，更充分地利用核心價值，凸顯核心價值，提升公司的內(nèi)在價值。這也歸功于這些企業(yè)的資源整合能力，改變了整個價值鏈的游戲規(guī)則。

二、繼承傳統(tǒng)，開拓創(chuàng)新——代表：貴州茅臺

“茅臺模式”的核心，不僅有中國優(yōu)秀傳統(tǒng)價值觀的傳承，更有與時俱進(jìn)改革創(chuàng)新的時代精神。“茅臺模式”的核心，是對品牌和市場影響力的提升，并由此培養(yǎng)消費(fèi)者的信賴度和忠誠度，將健康理念、文化理念以及高品質(zhì)的理念帶入人們心中，使得茅臺酒成為白酒市場上的首選和必選產(chǎn)品。

今天的茅臺，正在經(jīng)歷一個現(xiàn)代化破譯的過程。他們擁有國內(nèi)一流的白酒實(shí)驗(yàn)室和檢測設(shè)備，以及一批專業(yè)的科研人員，成立了白酒企業(yè)第一個國家級技術(shù)中心。所以，茅臺已經(jīng)融聚了中國的傳統(tǒng)文化，但又不斷與時俱進(jìn)，為其錦上添花。

三、推進(jìn)市場導(dǎo)向——代表：青島啤酒

早在2005年前，青島啤酒采取的是單純的銷售模式。在快速消費(fèi)品領(lǐng)域，這種營銷手段屬于水平比較低的，而且在傳播上也以單方面的告知為主。隨著市場競爭的激烈，這種單方向的產(chǎn)品營銷和品牌傳播模式越來越不適合日趨個性化的消費(fèi)需求而必須求變。

對于“三位一體”的營銷模式，青啤的釋義是：“將產(chǎn)品銷售、品牌傳播、消費(fèi)者體驗(yàn)三種競爭手段結(jié)合運(yùn)用的營銷模式，三個組成部分相互支持、相互促進(jìn)，不可分割。”考量青啤的“三位一體”營銷模式，就是將產(chǎn)品本身、品牌主張和文化訴求有機(jī)地結(jié)合在一起，向消費(fèi)者傳達(dá)青啤“激情成就夢想”的品牌主張。青島啤酒的理念也一點(diǎn)點(diǎn)從做大做強(qiáng)轉(zhuǎn)變成為做強(qiáng)做大，致力于基于發(fā)展的增長。與此同時，青島也一直在推行知識管理的建設(shè)。他構(gòu)建了以知識頻道運(yùn)營為核心的知識管理落地模式，以總部建立了“中央電視臺”，分廠和營銷中心建立“地方電視臺”為模式的構(gòu)架。通過電視臺的運(yùn)營，加強(qiáng)總部、工廠和營銷公司之間的知識交流與升級。

四、品牌瘦身顯高端——代表：張?jiān)?/p>

張?jiān)＜瘓F(tuán)是國內(nèi)葡萄酒生產(chǎn)企業(yè)老大，占全國葡萄酒市場份額的60%左右。1892年 張?jiān)ａ劸乒緞?chuàng)立，開創(chuàng)了中國工業(yè)化生產(chǎn)葡萄酒之先河。張?jiān)Ｊ且粋€綜合性企業(yè)，除了葡萄酒釀造外，還涉及了保健酒與中成藥研制開發(fā)、糧食白酒與酒精加工、進(jìn)出口貿(mào)易、包裝裝潢、機(jī)械加工、交通運(yùn)輸、玻璃制瓶、礦泉水生產(chǎn)等。

“品牌一定要專業(yè)化”，這是張?jiān)５目谔枴堅(jiān)?jiān)持，開發(fā)的葡萄酒，一定要用“張?jiān)！逼放疲瑢?shí)行以母品牌為主導(dǎo)的子品牌組合模式，而集團(tuán)開發(fā)的保健酒，一般不打“張?jiān)！钡呐谱印榱颂岣咂放茖I(yè)化，往高端產(chǎn)品領(lǐng)域發(fā)展，早在2004

年，張?jiān)Ｏ群筇蕴?00余種市場銷量小的產(chǎn)品。在2009年，張?jiān)Ｓ秩婵车袅说投似放疲?5元以下的低端甜酒全部停產(chǎn)。據(jù)了解，在國際上這種多個子品牌運(yùn)作的方式非常普遍。一般來說，歐美的葡萄酒業(yè)巨頭旗下往往有上百個品牌，但是張?jiān)Ｗ⑴c自己的品牌。這一來提高了張?jiān)５钠放菩蜗螅硪彩箯堅(jiān)８蛹辛α恐铝τ诤诵母偁幜Φ拇蛟欤沟眠@個百年企業(yè)蒸蒸日上。