第一篇：房地產市場投訴分析[大全]

房地產市場投訴分析

房地產作為支柱產業，為開發區人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關產業發展；拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業管理不規范等問題時有發生，房地產市場既是工商執法的重點，監管的難點，維權的焦點，也是關系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規范房地產市場作為加強工商監管和執法工作的重點，努力探索長效監管治本之策。

一、居高不下的房地產市場投訴現象

2003年我局共受理調解消費者投訴69起，其中房地產投訴達39起，占消費投訴總量的56.5；2004年消費者投訴87起其中房地產投訴39起，物業公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產投訴8起，物業公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產廣告存在不規范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權益。主要表現在：一是未經工商部門登記審批，違法發布廣告；二是廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產廣告管理規定》禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內容，以及承諾與實際不符或無法兌現的內容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產生的源頭。

（二）房屋從面積到質量都成問題。

交房時，業主經常發現面積有問題：一是產權登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業主依合同的約定及法律規定，即可找到依據與開發商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產權證未辦，開發商往往推辭應以產權登記面積為準，待產權證辦后再行處理；另一方面，業主也不能拿出權威的測量結果作為依據與開發商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發和銷售總量的加大以及小區規模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產權難到手。

部份開發商未取得售樓資格即擅自預售房產，甚至在缺少諸如《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發商存在擅自改變登記事項，未經核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業主入住以后，遲遲拿不到房產證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區的業主均拿不到房產證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產市場不規范，開發商手續不全或欠繳有關稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產消費市場存在的又一突出問題是房地產投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規范的市場用作，造成房地產價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經濟利益。

三、房地產市場長效監管的主要做法。

（一）房地產企業存檔，廣告發布備案制度。

工商局在在把好房地產主體準入關的同時，加強了對開辦房地產企業的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產經營的企業堅決予以取締。同時將房地產開辦企業的出資情況、股東資料以及各項資質證照統一制作存檔，采取實時監控。對于房地產企業的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現。

（二）維權點建設和房地產企業聯絡員制度

在充分發揮“12315”消費者申訴舉報網絡的作用，認真受理消費者房地產申訴，積極調解房地產消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權益案件的同時，進一步完善與相關行政執法部門的聯動協作，建立維權協作網絡、執法責任制和社會監督網絡，強化監督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權益。同時在盛鑫房產、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產物業區設立“12315”維權點。在轄區內的20家房地產企業設立聯絡員，建立聯絡員培訓制度，宣傳法律、法規和相關誠信經營理念的同時由聯絡員及時向工商機關傳遞信息，對房地產企業進行動態管理。

（三）建立網上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的，必須經培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網上公示制度。并在網頁上設立“三欄”：即消費者投訴專欄、征求意見欄和房地產政策信息欄，通過網上受理消費者投訴、收集信用信息，介紹房產政策和企業信息，為房地產市場監管、公眾房地產信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風尚，促進房地產業誠信度和服務水平的提高。

（四）細化片（段）長企業監管職責，提高監管效能。片（段）長作為企業直接監管責任人，長期以來對房地產企業的監管存在工作目標混亂、責任模糊、職責不清的問題。在落實片段長責任制中，采取“段長問責、內外互動、領導包片（段）、績效掛鉤”的方式，實行四個局領導掛點四個片區，對片區工作實行直接指導，并將內情人員補充到每個片區，改變了以往單一由片（段）長實行個人巡察的方式，做到成立巡察組，落實巡察職責，明確分工責任到人，做到了片（段）長工作的“四強化”。一是強化片（段）長責任意識，要求片長切實履行片區監管職責，嚴格規范八項巡查流程，做到不放過任何案源，不錯過任何違法行為；二是強化片（段）長工作效率，開展“掐表記時操作”,實時錄入巡查、專項檢查和企業回訪信息；三是強化片（段）長數字化水平，熟練掌握和應用工商各業務軟件操作流程，對各種數據錄入達到“快、準、全”；四是強化片（段）長服務意識，充分應用工商事務提醒制和工商事務指導制，實行人性化監管。同時實行“定向采集、定向錄入、實時監控、動態管理”的監管模式。使片（段）長明確了具體監管對象、監管內容及監管程序，為加強企業監管找準了切入點，有力推動了工商機關由以往側重個體巡查向全面監管片區房地產企業的轉變。

（五）全面推行“工商事務指導制”與“工商事務提醒制”，加強與房地產企業間的聯系。工商局進一步創新服務舉措，采取人性化管理與溫馨式服務相結合的工作理念，按照“信息鎖定、網絡傳送、跟蹤服務、適時反饋”的工作方針，率先出臺了“兩制”服務舉措，用以破解當前在貫徹落實省局“35條”遇到的涉及法律法規和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網上及現場指導方式，分別從10個方面工商事務進行指導和提醒。開展指導制與提醒制以來，對房地產企業的注冊登記、及變更等事項中存在的問題，及時發放《工商事務提醒書》、《工商事務指導文書》對工商事務進行有效指導，主動為房地產開發企業服務，寓監管于服務中，更新了監管理念，體現出柔性執法、人性化服務，同時提醒企業在辦理相關手續，主動改正輕微的違法、違規行為，減少了違法違章行為的發生。要求片（段）長分組對監管的房地產企業進行走訪，向企業了解相關情況，向企業宣傳訂立合同、銷售等后續行為中誠實守信等相關必要的知識以及開發區招商引資的優惠政策，并做好法律法規的訓傳和咨詢服務等工作，及時征集企業發展中存在的困難和問題，積極為企業解疑釋惑、排憂解難，較好地增進了與企業的聯系，實現雙方的良性互動。

（六）推進企業信用監管。為更加規范房地產投資等大型企業的發展，實施信用標準化管理，提升科學監管水平和執法效能。以企業信用情況為依據，建立了《開發區工商局經濟戶口量化管理體系》，促進監管職能到位和企業的良性發展。為掌握房地產業從開業、發展、變更、終止的全過程，特別是企業開展經營活動的整個運作過程，東僑工商局以經濟戶口為載體，將市場經營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽狀況、經營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經營主體信用有關的其他信息如實錄入經濟戶口檔案，并按轄區監管信用信息評分標準，將區內房地產企業分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動態性、完整性的信用信息庫和信用評價體系，在此基礎上按信用等級全面開展分類巡查監管工作，從房地產廣告、合同、登記事項、消費投訴等幾方面深化動態執法監管。同時利用監管執法中掌握的企業信用情況，全面實施房地產經營主體違法行為公示制度，對日常監管工作中查處的各種違法違規行為，在適當的場所或適當的范圍予以公布，以懲戒違法者，警示其他經營者。建立市場經營主體不良行為和良好行為記錄管理系統。將有嚴重違法行為的房地產經營企業鎖入“不良行為警示記錄系統”，在鎖定期限內限制其相關行為，并在網上公示，向社會發出警示，維護房地產交易安全。將房地產經營信譽良好的企業，輸入“良好行為記錄系統”，向社會公布，積極促進企業信用體系建設。2005年4月，開發區管委會在區工商局實踐經驗總結的基礎上，召集包括國地稅、房管局在內的15個聯動部門主要負責人專題討論通過《開發區企業信用信息歸集與聯動管理辦法》，以管委會文件下發，并成立企業信用聯動建設協調領導小組，建立聯席會議制度。信用監管模式的推行，信息歸集與聯動管理辦法的應用使房地產開發企業的監管走上了一條“穩步、長效”的道路。

第二篇：房地產市場投訴分析

房地產市場投訴分析

房地產作為支柱產業，為開發區人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關產業發展；拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業管理不規范等問題時有發生，房地產市場既是工商執法的重點，監管的難點，維權的焦點，也是關系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規范房地產市場作為加強工商監管和執法工作的重點，努力探索長效監管治本之策。

一、居高不下的房地產市場投訴現象

2003年我局共受理調解消費者投訴69起，其中房地產投訴達39起，占消費投訴總量的56.5%；2004年消費者投訴87起其中房地產投訴39起，物業公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5%；2005年上半年投訴23起其中房地產投訴8起，物業公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1%。雖然從歷年的同期對比上看，房地產市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產廣告存在不規范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權益。主要表現在：一是未經工商部門登記審批，違法發布廣告；二是廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產廣告管理規定》禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內容，以及承諾與實際不符或無法兌現的內容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產生的源頭。

（二）房屋從面積到質量都成問題。

交房時，業主經常發現面積有問題：一是產權登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業主依合同的約定及法律規定，即可找到依據與開發商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產權證未辦，開發商往往推辭應以產權登記面積為準，待產權證辦后再行處理；另一方面，業主也不能拿出權威的測量結果作為依據與開發商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發和銷售總量的加大以及小區規模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產權難到手。

部份開發商未取得售樓資格即擅自預售房產，甚至在缺少諸如《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發商存在擅自改變登記事項，未經核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業主入住以后，遲遲拿不到房產證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區的業主均拿不到房產證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產市場不規范，開發商手續不全或欠繳有關稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產消費市場存在的又一突出問題是房地產投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規范的市場用作，造成房地產價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經濟利益。

三、房地產市場長效監管的主要做法。

（一）房地產企業存檔，廣告發布備案制度。

工商局在在把好房地產主體準入關的同時，加強了對開辦房地產企業的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產經營的企業堅決予以取締。同時將房地產開辦企業的出資情況、股東資料以及各項資質證照統一制作存檔，采取實時監控。對于房地產企業的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現。

（二）維權點建設和房地產企業聯絡員制度

在充分發揮“12315”消費者申訴舉報網絡的作用，認真受理消費者房地產申訴，積極調解房地產消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權益案件的同時，進一步完善與相關行政執法部門的聯動協作，建立維權協作網絡、執法責任制和社會監督網絡，強化監督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權益。同時在盛鑫房產、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產物業區設立“12315”維權點。在轄區內的20家房地產企業設立聯絡員，建立聯絡員培訓制度，宣傳法律、法規和相關誠信經營理念的同時由聯絡員及時向工商機關傳遞信息，對房地產企業進行動態管理。

（三）建立網上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的

第三篇：房地產市場行業發展情況分析

房地產市場行業發展情況分析

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業的資金大部分來自于各金融機構，金融政策的調整對房地產業有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產業的影響；二是社會為了達到一定的目的而通過金融政策對房地產業進行引導，以利于房地產業及整個社會經濟的健康發展。后者在國內常常稱之為房地產業宏觀調控

受發展階段和國情所決定,影響我國的房地產市場的因素眾多而又獨特,既有人口,土地,經濟等實際指標,又有消費傳統,心理預期等特殊影響,還有金融體系,土地制度,政策調控等制度因素.其中,政策對房地產市場的即時影響較大.政府政策影響市場常常成為中國房地產業發展中的硬拐點因而房地產政策的成功與否在相當程度上決定了中國房地產市場的發展進程.房地產政策既關乎國民經濟增長的大局,又與廣大民眾安居樂業息息相關,因此從政策的制定到實施均受到社會各方面的關注.一、存款準備金率上調對房地產市場的影響

2011 年6 月16 日，中國人民銀行決定，從2011 年6 月20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5 個百分點，至此，國內銀行存款準備金利率達創紀錄的21.5%。這已經是自2010年1 月份以來央行第12 次上調存款準備金率了，每次凍結的資金量都在3 500 億元以上。根據國際經驗，上調存款準備金率也沒有明確的尺度，中國的存款準備金率不存在絕對的上限。由于每次幾乎都凍結3 500 億元以上的資金，無疑是收緊了流動性，壓縮銀行的放貸能力，這就提高了銀行貸款的門檻，對房地產開發貸款和個人按揭貸款產生了直接影響。準備金率連續上調的累積效應對銀行信貸總量將產生顯著抑制作用，作為資金密集型行業，房地產企業的貸款量會受到很大影響。央行自2011年11月底以來第二次下調存款準備金率，也是2012年年內首次下調，下調后，大型金融機構存款準備金率降至20．5%。本次下調總體上與地產無關,所以對房地產市場的影響基本可以忽略.二、銀行調整信貸政策對房地產市場的影響

據統計，2008 年我國新增人民幣貸款4.9 萬億，其中房地產貸款4 800 億；2009 年，新增貸款9.6 萬億，其中房地產貸款2 萬億；2010 年，新增貸款減少為7.5 萬億，房地產貸款不減反增，達到2.022 萬億，這說明2010 年在房地產企業上市、擴容、發債等方面陷入停滯以及房地產信托融資被叫停的情況下，房地產金融市場形成了信貸主導的格局，這也說明商業銀行在信貸投放上存在結構性問題，過多地投向了房地產行業。2011 年各商業銀行都針對當前經濟形勢對信貸政策進行了調整，對于房地產等可能引發資產價格泡沫或通貨膨脹的領域會嚴加控制，房地產行業相關貸款門檻會持續提高。個人貸款方面，2008 年為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，人民銀行將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70%，最低首付款比例調整為20%。在之后兩年寬松的貨幣政策下，絕大多數銀行都為首次購房的新老客戶辦理了房貸利率七折優惠，很多銀行甚至大打“擦邊球”，為“二套房”甚至“三套房”貸款購房者都發放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起，應監管部門要求個人住房貸款利率的下限上調為基準利率的0.85 倍。近期由于銀行規模緊張影響的擴散，已經有多家商業銀行取消了首套購房貸款的利息優惠。目前唐山市場上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調整，利率優惠被取消應該是未來的趨勢，這無疑給購房者增加了成本。加之國家對二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購買第二套住房的資金門檻，監管力度的不斷增強，必將對房地產市場的需求形成沖擊。據報道，上海及浙江的四大國有銀行的首套住房按揭貸款已經完全取消現有的優惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準利率以上。開發貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業銀行房地產開發貸款業務將受到一定抑制，審批標準將明顯趨嚴。工行日前已表示要順應整個經濟發展模式轉型的要求,調整內部的信貸結構, 有保有壓，并對房地產開發貸款進行控制；某商業銀行總行近期要求各地分行對全部已經審批的房地產開發貸款項目重新進行風險評估。在這種形勢下，預計在2011 年除目前全國排名靠前的知名房地產開發企業仍會獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發商資金的“枯水期”可能會到來，這一點目前已經顯現在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購房者的是，未來一段時間內置業需考慮的重要因素不只是地段、房價等，還應該側重開發商實力的了解，規避購買期房形成爛尾的風險。2012年上半年,為鞏固房地產調控結果,中央政府堅定不移加強房地產調控,一方面繼續堅決抑制不合理需求,另一方面支持自住性住房的合理需求.2012年上半年貨幣政策微調力度加大,促進熱點城市成交活躍.上半年銀行兩次下調存準率,三年半來首次降息.貨幣政策微調,信貸投放力度有所加大,使得購房者和開發企業更易獲得貸款,使北京等熱點城市今年以來首次出現交易量放大.商品房銷售面積降幅逐漸縮小的主要原因.眾所周知信貸變化左右房地產,在此輪房地產調控政策的影響下2012年上半年,房地產市場呈現如下特點,供求矛盾有所改善,但仍需繼續增加供應;不合理需求受到抑制,剛需成為需求主體二季度特別是6月份熱點城市住宅成交量價均有所反彈.三、金融政策和其他政策相結合對房地產市場的影響

除金融政策外，國家還出臺了一系列抑制房價過快上漲的調控政策，包括限購令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴厲的調控政策下，市場出現了開發商捂盤，購房者觀望的局面，即持續加息會干預購房者的心理預期，觀望情緒會逐漸濃厚，樓市的需求量會逐步減少。調控政策還會從另外一個方面增加樓市的供應，重慶大學公共事務系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準備金率和加息，部分快速擴張的中小企業資金壓力加大，從而會出售持有的房源，增加市場供應。一方面需求萎縮，另一方面供應在增加，這樣使得房地產企業的庫存量不斷擴大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 個開盤項目的平均銷售率為31.1%，進入6 月樓市再創年內新低。根據中原地產研究統計，6 月當月北京取得預售許可證的商品房期房住宅項目合計為29 個，提供住宅套數為9508 套，而當月簽約的數量為1 295套，簽約率僅為13.6%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預售的商品房期房住宅項目，根據預售總值對比已

經簽約的項目值，合計提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個月的庫

存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據6 月30 日的數據，北

京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 510.5 萬平方米，現房面積1 809.5 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節調控前的3 181.2 萬平方米增加了138.8 萬平方米。“根據今年在售期房預

售均價，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經超過8 000 億。預計年底有望達到萬億。”

綜上所述，在當前金融形勢下，各種政策疊加一定會對房地產市場產生實質影響，但是，也應該

看到，國家調控的本意是讓房地產市場回歸健康理性的軌道，而不是讓實體經濟承受房價大幅下

挫的后果，所以隨著調控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產行業有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發展機遇，而房價將是會經歷波浪式平緩調整的過程.與此同時多部委強調落實保障房建設資金.住建部,央行,財政部等多部委政策支持保障房資金.在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2―3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩.市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。

房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2―3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：

第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；

第二近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；

第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。

普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2―3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。

注：文章內所有公式及圖表請用PDF形式查看。

第四篇：2014年房地產市場信用風險分析

2014年房地產市場信用風險分析

自定義來源2014-03-24 11:16

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房地產市場基本面分析:(1)中長期來看,即將度過高峰期的房地產行業在未來5年將會進入平穩下行的趨勢,需求大于供給的時代將結束;(2)展望2014年,我們認為房價將繼續結構性分化,這種分化表現在兩方面,一是從區域房價來看,一二線城市房價可能繼續溫和上漲,三四線城市房價或出現停漲,甚至一些城市的房價還會下跌;二是從新房與二手房的價格來看,二者的價格走勢將繼續分化,新房價格漲幅繼續強于二手房價。整體而言,今年房價漲幅的拐點可能出現,房價漲幅將會回落,但尚未達到由漲轉跌的時點,房地產企業的投資增速也可能會持續下滑。(3)房地產行業自2003-05年就開始了泡沫化進程,通過橫向比較發現,美國和日本房地產泡沫均破裂于加息通道,在利率持續上升1.5-3年后,房價均出現大幅下跌,但目前國內利率持續上升的前提暫時并不存在,從當前的通脹水平來看,自2012年1月以來國內通脹率持續低于政府的通脹目標,短期央行的加息動機也并不存在,而且從1.5-3年的領先時間窗口來看,2014年也不會成為房地產泡沫破裂之年。房地產投資資金來源分析:銀行貸款仍是房地產開發投資的主要資金來源,占比超過50%,其中個人購房貸款尤為關鍵,約占房地產投資資金來源的37%,一旦銀行開始普遍收緊個人房貸政策,房地產企業的資金鏈將受到嚴重考驗。目前信托融資占比較小,因此若房地產行業遭遇滑鐵盧,受沖擊最為嚴重的當屬銀行業。房地產信托違約風險分析:今年由房地產崩潰引發大規模信用違約的可能性很小,即使出現房地產信用違約,也大多將集中在三四線城市,且以小型房地產企業為主。從時間分布上看,考慮到期規模及投向城市,5月和12月出現房地產信托違約的概率較其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托規模明顯較其盈利狀況偏高,比如安信信托;部分信托公司則有較高的資產負債率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融國際信托和大業信托投向三四線城市的占比相對偏高。

第五篇：房地產市場發展形勢分析

房地產投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監會聯合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出臺之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產市場很關鍵的一年。

宏觀調控得到落實執行

2008年，宏觀調控將進一步深化，并得到落實執行，疊加效應將日益顯現。本文作者陳真誠認為，房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工項目的繼續，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區域增多。

正因為城市房地產項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領風騷，城北、城南、河西的地區供應比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發展趨勢，使得城市的熱點區域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關負責人就39號令土地供應調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房供應量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的供應。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優先安排、供應列入供地計劃的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平米以上房型將繼續向節約面積發展。

在長沙，從2000年本人曾服務過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業的集中放量，可以預見長沙高端房地產市場還將加大，高檔住宅市場將出現分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。并加大對房地產業秩序進行規范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發規模增加

目前，在長沙已經在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續成立此類機構。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應、投資、資金、項目開工及產品供應的相對比例將增加。另一方面，由于預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應，拿地競爭激化，大地塊土地供應模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產品供應將增加。

在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受宏觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發。

項目開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產行業可能從“暴利時代”轉入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。

市場競爭更