第一篇：廣州市房地產市場狀況分析計劃

廣州市房地產市場狀況分析計劃

影響房地產價格的價格的因素有很多，不過對房地產價格宏觀調控最有效的莫過于出臺新的政策。在2010年，中國房地產市場可謂是一波三折，從年初的高速開局到二季度的調整回落，房地產調控政策初見成效。但是8、9月份市場出現反彈，房屋價格再現抬頭跡象，政府再次密集出臺了第二輪調控政策，包括提高首付金比例，調整住房相關稅費優惠政策，停止發放第三套房貸，央行也兩次上調存貸款基準利率，四季度房屋銷售價格出現緩慢回落。

因此有人預計2011年房地產調控的重點將在加快保障性住房建設、加強房地產市場調控、保持市場平穩增長等方面，另外，房產稅將在2011年全國部分城市開展試點，預計這會對整體市場產生一定影響。

那么在2011年里國家會對房地產進行哪方面的調控呢？房地產市場會有怎樣的變化呢？

由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我選擇了廣州市的房地產市場作為我主要的分析對象，通過關注針對廣州市房地產市場出臺的政策及當地商品房價格的變化來分析廣州市的房地產市場在每個月會發生怎樣的變化、出臺的新政策會對房地產市場造成怎樣的影響從而分析廣州市的房地產市場。具體計劃如下：

一、資料以二手為主。考慮到資金和人數的影響，我選擇二手資料作為主要的信息來源，平時通過關注新浪網及廣州市搜房網獲得相關的房地產政策和商品房的價格變動等信息。

二、不定時關注市場，時刻留意價格變化。要知道房地產業具有支柱產業的性質，它關聯度大，能直接或間接的影響很多相關產業的發展。房地產業與國民經濟之間不僅是局部與整體的關系，而且存在著互相制約、互相促進的辯證關系。如何正確處理兩者之間的關系，不僅的房地產業能否健康發展的關鍵，而且也是關系到宏觀調控中能否實現國民經濟總量平衡和結構平衡的重大問題。既然廣州的房地產行業一直是走在改革開放的最前沿，近年來廣州經濟的高速發展反映出來廣州居民整體進入較富裕的小康生活水平，與之相呼應的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產市場將面臨持續的發展。那想必國家會很關注廣州市房地產狀況，為實現國民經濟總量平衡和結構平衡的重大問題對廣州市房地產市場會有較多的宏觀調控，再說，房地產市場不確定的因素有很多，一定要時刻關注。

三、網上評論結合自己意見。眾所周知，房地產是我們必不可少的剛性需求，由于土地的不可再生導致的相對稀缺性，房子的價格對于普遍的群眾來講都是高不可攀的，因此房地產行業總受到極大的關注，網上更少不了專家評論專家分析什么的。作為房地產專業的學生，光憑網上看到的某位自稱專家的人發表的言論就自以為我國今年的房地產市場狀況當真如此就太可悲了。我要結合自己搜集到相關的資料，憑借學過的專業知識及網上的評論自己分析房地產市場狀況。

第二篇：廣州市經濟發展狀況分析

廣州市經濟發展狀況分析

近幾年，廣州市經濟持續保持高速健康的發展態勢。廣州經濟發展速度之快，有著多種因素。從國際環境看，世界經濟復蘇，美國、日本、歐盟三大經濟體增長加快，這對于經濟外向度高的廣州非常有利。泛珠三角經濟區域的合作力度不斷加大與落實CEPA的不斷加強，給廣州經濟發展提供了更廣闊的空間和機遇。

〖Ⅰ〗2003年經濟發展狀況

2003年是極不平凡的一年，在國際形勢復雜多變、國內遭受“非典”疫情沖擊的情況下，廣州市堅持防治“非典”與經濟建設“兩手抓”，采取有效措施，積極擴大內需，大力促進出口，加快經濟結構調整，不斷提高經濟運行的質量和效益，全年經濟保持了快速健康發展的良好勢頭。

一、國民經濟快速增長，經濟增速創8年來新高。

2003年，廣州經濟持續快速發展，特別是“非典”過后的下半年，經濟增勢強勁，增速不斷加快，經濟總體上呈現“速度快，動力強，結構優，質量好”的特點。全年廣州市生產總值達3466.63億元，比上年增加465.15億元，增長15.0％，增速比上年提高1.8個百分點，為近8年來最好水平，綜合實力進一步增強。

工業企業實現利潤大幅增長，虧損總額下降。2003年1-11月累計，全市規模以上工業企業經濟效益綜合指數為176.37%，比上年同期提高24.6個百分點，其中國有及國有控股工業企業經濟效益綜合指數達229.93%。

二、工業發展勢頭強勁，成為經濟加快增長的主導力量。

近年來，廣州重點加快了一批產業關聯度高、產業鏈條長、帶動能力強，在國民經濟中起重大影響的大工業項目的建設，帶動了工業生產的發展，工業增速持續高位運行。全年實現工業增加值1336.48億元，比上年增長24.3%，對全市經濟增長的貢獻率達60.2%，拉動GDP增長9個百分點。實現工業總產值4705.91億元，比上年增加917億元，增長26.5%，增速比上年加快11.5個百分點，是1994年以來的最高增速。以電子信息、生物醫藥、新材料為主體的高新技術產業發展步伐加快，全年實現高新技術產品產值1094.31億元，增長37.6％，占全市工業總產值的比重達23.3%。

三、投資、出口需求較快發展，對經濟增長的拉動作用增強。

固定資產投資增長較快，投資結構進一步優化。2003年，全市完成全社會固定資產投資1157.77億元，增長14.7%，增速為近四年來的最好水平，成為經濟增長的重要推動力。2003年我市重點項目推進速度明顯加快。全市30個重點項目完成投資191.40億元，投資計劃完成情況和資金到位率均創歷史最好水平。工業投資增勢較快。全市完成工業投資181.66億元，增長17.7％。支柱產業投資的快速增長，推動了全市產業結構的優化和調整。民間投資能量進一步釋放，投資渠道多元化。全市民間投資達443.70億元，增長9.3%，占全市固定資產投資近四成。隨著促進民營經濟發展各項政策措施的出臺，民營經濟發展加快。

利用外資形勢喜人。面對國內外復雜形勢的嚴峻考驗，廣州利用外資仍保持兩位數增長的喜人態勢。利用外資在總量增加的同時，呈現出“制造業項目多、大項目多”的特

點。2003年，全市合同利用外資金額40.22億美元，實際利用外資30.64億美元，分別增長27.0%和15.5%，合同利用外資中七成多投向制造業。

四、一度受“非典”影響明顯的行業穩步回升。

受“非典”影響，2003年二季度我市第三產業遭到一定沖擊，交通運輸業、餐飲業、旅游業出現少有的負增長。下半年以后，這些行業已逐步恢復正常發展。第三產業增加值當月增速由5月的6.5%提升到12月的16.8%，全年累計增長11.0%。

消費需求穩定增長。針對非典疫情期間居民消費變化情況，廣州積極落實扶持、振興商貿旅游業、服務業的一系列措施，連續舉辦了一系列促進消費的大型購物、展覽、展銷活動，消費市場穩步發展。旅游業逐步恢復，城市接待過夜游客人數5月份為77萬人次，下半年逐月回升。

交通運輸回復正常。4-7月份我市客運量連續4個月當月同比出現負增長，9月份以來客運量當月增幅恢復到5.5%以上。

五、居民收入穩步提高，消費價格穩中有升。

2003年，職工年平均工資27850元，比上年增長8.9%；城鎮居民人均可支配收入15003元，增長12.1%。由于農業結構調整步伐加快、農產品價格微升、農民負擔減輕等多種因素的推動，農民收入也保持了穩定增長趨勢。目前，在城鎮居民人均消費性支出中，服務性的消費支出所占比重達33.9%。

居民消費價格穩中有升。2003年，城市居民消費價格總水平比上年上漲0.1%，其中消費品價格下降0.2%，服務項目價格上漲0.8%。①

〖Ⅱ〗2004年經濟發展狀況

2004年，廣州以科學發展觀為指導，緊緊抓住發展為第一要務這個根本，認真貫徹落實國家宏觀調控政策，國民經濟持續快速協調健康發展，繼續呈現“速度快、結構優、質量高、動力強”的良好局面。

一、經濟發展的主要特點如下：

（一）國民經濟持續快速增長。

初步核算，2004年全市生產總值（GDP）突破4000億元大關，達4115.81億元，綜合經濟實力邁上新的臺階，比上年增長15.0%，連續兩年增長15%以上。其中，第一產業增加值115.50億元，增長5.4%；第二產業增加值1817.71億元，增長17.2%；第三產業增加值2182.60億元，增長13.8%。從橫向對比看，廣州經濟總量在全國主要大城市中穩居前列。

（二）產業結構繼續調整優化。

2004年廣州三次產業的比重由2003年的3.02∶43.13∶53.85調整為2.81∶44.16∶53.03，第二產業的比重又提升了1.03個百分點。第一、三次產業的比重分別下降0.21個和0.82個百分點。一、二、三次產業對經濟增長的貢獻率分別為1.12%、51.22%和47.66%，經濟發展呈現二、三次產業雙輪驅動、互相促進的格局。

（三）消費價格溫和上漲，生產資料價格漲勢明顯。

2004年，城市居民消費價格總水平比上年上升1.7%，其中消費品價格上升2.2%，服務項目價格上升0.8%。在8大類價格中，食品類、煙酒及用品類和居住類3大類價格分別上漲5.4%、2.5%和2.0%，其余5類價格下降。受生產消費價格上升幅度較大的影

響，農村居民消費價格總水平上升5.3%；其中，生活消費價格上升4.8%，生產消費價格上升8.7%。在生產資料需求強勁增長等因素的影響下，原材料、燃料、動力購進價格延續2003年以來的上漲態勢，連續10個月升幅逐月加大，直至11、12月開始回落,全年原材料、燃料、動力購進價格上漲11.7%。

（四）農業生產在結構調整中平穩增長，工業結構重型化趨勢明顯。

全市實現農業總產值201.44億元，增長5.1%。一是增長速度快。2004年，全市工業新增產值突破1000億元大關，達1043.57億元。二是重工業產值超過輕工業，增速也快于輕工業。輕、重工業總產值比例由上年的50.5∶49.5調整為46.6∶53.4，標志著廣州市工業結構調整取得突破性進展，工業化步入了一個新的發展階段。三是支柱產業拉動力強。規模以上電子產品制造業、汽車制造業、石油化工制造業三大支柱產業合計完成工業總產值2234.82億元，增長35.4%。四是高新技術產業迅猛發展。2004年，全市實現高新技術產品產值1432.53億元，增長34.5%，快于全市工業增速14.8個百分點。

（五）第三產業保持較快增長。一是批發零售貿易業加快發展，消費品市場活躍。2004年，全市億元以上商品交易市場全年成交額達521.79億元，全市商品銷售總額為5178.85億元，增長22.7%。二是交通運輸業增速提高。三是金融業平穩發展。2004年末，全市金融機構本外幣存款余額為10322.45億元，比上年末增長10.2%。金融機構本外幣貸款余額為7203.70億元，比上年末增長10%。2004年，全市旅游業實現總收入547.04億元，增長20.2%。全市共接待過夜旅游者2674.71萬人次，增長12.9%；其中海外旅游者437.15萬人次，增長20.6%。

（六）外貿出口增速創新高，出口結構優化。一是增速快。2004年，全市外貿進出口總值達447.96億美元，增長28.2%。其中，出口214.73億美元，增長27.1%，創1994年來的新高；進口233.23億美元，增長29.2%。二是出口產品結構優化。出口商品逐步向深加工、高附加值產品轉變。2004年機電產品出口104.66億美元，增長34.9%，占全市出口總值的48.7%，比上年提高2.8個百分點；高新技術產品出口總值43.07億美元，增長58.7%，占全市外貿出口總值的20.1%，比上年提高4個百分點。

（七）利用外資規模擴張，質量不斷提高。2004年，我市外商直接投資實際利用外資24.01億美元，增長64.4%；合同利用外資金額32.05億美元，增長25.6%；合同利用外資1046項，增長20.2%。迄今有70多個國家和地區的外商在廣州投資設立了7933家外資企業，據不完全統計，世界500強大企業已有127家進入廣州。利用外資呈現以下特點：一是大項目多，增資擴產比重大。全市投資1000萬美元以上的大項目160個，占新批項目的15.3%，比上年提高4個百分點，合同利用外資額占全市的53%。二是主要投向制造業，尤其是我市的支柱產業。實際利用外資中投向工業三大支柱產業的資金增長近2.8倍。

（八）就業規模擴大，人民生活水平明顯提高。2004年，全市職工平均工資為30807元。城鎮居民人均可支配收入為16884元，增長12.5%。農村居民人均純收入為6625元，增長8.1%，創1997年來最高水平。隨著收入水平的提高，居民消費結構升級加快。一是居民家庭支出中的服務性消費支出逐步擴大。二是汽車、旅游等消費熱點升溫。2004年，我市限額以上貿易企業汽車零售額比上年增長30.8%，城市每百戶居民家用汽車擁有量由上年的2.3輛提高到4輛；城市居民教育文化娛樂服務支出比上年增長17.8%。

二、2004年經濟運行中存在的突出問題。

經濟發展中存在資源瓶頸的制約。如電力供應緊張和主要原材料價格上漲的壓力。對于電力供應問題，市委、市政府一直高度重視，采取了一系列措施，效果良好。原材料價格隨著國家宏觀調控措施的實施，上漲趨勢已有所緩和。此外，民營經濟發展相對

緩慢，城鄉居民收入差距等問題需引起重視。②

〖Ⅲ〗2005年經濟發展狀況

2005上半年，廣州市經濟發展呈現“增速前緩后快，物價漲幅穩定，就業基本穩定”態勢。

一、總體判斷

（一）增速前緩后快

一季度，廣州市經濟在上年高位運行的軌道上回落，增長放緩，全市生產總值增長

9.4%，低于上年同期5.5個百分點。進入二季度，市委、市政府采取了一系列促進經濟發展的措施，經濟增長步伐加快，上半年全市實現生產總值2103.21億元，增長11.1%，比一季度提高1.7個百分點。

（二）物價漲幅穩定

一是消費價格漲幅回落，漲勢穩定。上半年，廣州市城市居民消費價格總水平同比上升2.1%，比一季度回落0.3個百分點，4、5、6月累計同比漲幅均維持在2.1%。上半年，廣州市農村居民消費價格總水平同比上升5.1%。

二是工業品出廠價格漲勢平緩，進出差價有所縮小。上半年，廣州市工業品出廠價格同比上升2.3%；升幅同比提高0.8個百分點，比一季度回落0.1個百分點。上半年原材料、燃料、動力購進價格同比上升10.3%，升幅同比略高0.1個百分點，但比一季度回落0.9個百分點。

（三）就業形勢基本穩定

上半年廣州市城鎮從業人員隊伍基本穩定，6月末為317.68萬人，比上年末增加

8.29萬人，增長2.7%。其中，單位從業人員193.57萬人,比上年末減少0.82萬人，下降0.4%；同比增加5.8萬人,增長3.1%。6月末城鎮登記失業人員7.1萬人，同比減少

1.3萬人。6月末廣州市城鎮登記失業率為2.6%，比上年末減少0.2個百分點，低于全年預期控制目標（3%）。

二、基本特征

上半年經濟運行主要表現為以下特征：

（一）供給動力：農業平穩發展，工業依然是廣州經濟發展的主動力，第三產業穩定發展，共同推動經濟增長

農業生產平穩發展。上半年，全市第一產業實現增加值48.99億元，增長2.5%。全市完成農林牧漁及其服務業總產值86.85億元，增長2.7%。

上半年，廣州市實現工業總產值3053.55億元，增長15.1%，比一季度提高3.1個百分點。其中輕工業產值1298.90億元，增長9.8%；重工業產值1754.65億元，增長18.4%。近年來廣州市工業發展步伐加快，推進支柱產業發展和重大生產力布局建設，工業生產持續保持較快增長。

上半年，廣州市大力發展以現代服務業為重點的第三產業，構筑與現代化大都市相適應的“高增值、強輻射、廣就業”的現代服務業體系，第三產業保持平穩發展。

（二）社會需求：出口需求繼續高位運行，消費需求持續旺盛，固定資產投資增速由負轉正。

上半年，廣州市進一步擴大出口，大力培育出口新增長點，外貿出口延續上年高位運行態勢，但增速逐月放緩。據海關統計，上半年廣州外貿出口總值達118.34億美元，增長23.1%，1-5月累計增速分別為39.9%、28.0%、24.4%、23.8%和23.5%。外貿出口強勁增長促進了廣州經濟發展持續健康發展。

二是消費需求持續旺盛。上半年，廣州市實現社會消費品零售總額914.12億元，增長14.0%，比一季度提高0.9個百分點，分別比上年同期和全年提高1.6個和1.9個百分點。其中，貿易業增長14.8%，餐飲業增長11.3%。節假日銷售暢旺。“五一”黃金周期間，列入統計的12家零售企業商品零售額3.40億元，增長21.7%。城鄉市場共同繁榮。

三是固定資產投資增速由負轉正。一季度，廣州市固定資產投資逐月回落，2、3月累計增速分別為-4.7%和-16.6%。進入二季度，各月累計增速止跌回升。

4、5月累計增速分別為-9.4%和-1.7%，上半年實現了正增長。

（三）運行質量：財政收入增速逐步提高，居民收入穩步提高

財政收入增速逐步提高。上半年，廣州市完成財政一般預算收入167.98億元，增長11.1%，比一季度提高6.1個百分點，同比回落12個百分點。非稅收入是財政增收的主要來源。上半年非稅收入31.64億元，占總收入的18.8%，增收額占財政增收額的51.4%。主體稅種收入增幅持續放緩。增值稅完成28.48億元，同比下降10.0%；企業所得稅、城建稅和營業稅共完成74.54億元，占財政收入44.3%，分別增長11.8%、10.3%和11.3%，同比分別回落12.6個、7.5個和7.4個百分點。

隨著廣州市經濟平穩健康發展，收入分配制度進一步完善，以及整頓和規范分配秩序，提高最低工資標準等，廣州市居民收入穩步提高。上半年，廣州市職工平均工資16148元，增長10.2%。城鎮居民人均可支配收入9521元，增長7.7%，比一季度提高

1.7個百分點，剔除價格因素，實際增長5.5%。其中工薪收入8491元，增長4.8%。全市農村居民人均貨幣收入3990元，凈增219元，增長5.8%；剔除價格因素，實際增長0.7%，值得關注。其中工資性收入2028元，增加169元，增長9.1%。

上半年，廣州市經濟在克服各種困難下，總體保持平穩發展，而且增速不斷提高，這是市委、市政府審時度勢、正確分析判斷經濟形勢，采取有力措施、狠抓落實、力促發展的結果；是全市人民克服各種困難，辛勤工作的結果；也是經濟結構調整進一步深化、經濟內在活力進一步增強等多種因素綜合作用的結果。

三、需關注的問題

（一）受資源瓶頸約束和市場影響，工業發展受到制約

首先，工業生產放緩，對全市經濟拉動作用減弱。上半年，工業對廣州市經濟增長的貢獻率為49.07%，而上年同期和全年分別為50.51%和49.57%，工業對全市經濟的拉動作用減弱。廣州市工業生產放緩，一方面是受電力緊缺的影響，另一方面是受原材料價格上漲和勞動力結構性緊缺的影響。上半年，廣州市三大支柱產業中，除汽車制造業一支獨秀外（上半年規模以上汽車制造業產值增長30.5%），電子產品制造業、石油化工制造業產值增速大幅回落，上半年分別增長13.5%和3.5%，分別比上年同期和全年回落39個和43.3個百分點。三大支柱產業發展放緩，直接影響全市工業生產增速的提升。若這種情況持續下去，廣州市工業發展存在潛在危機。

其次，利潤總額降幅收窄，虧損總額升幅加大，產銷銜接欠佳。1-5月累計，廣州規模以上工業企業盈虧相抵后實現利潤總額136.95億元，同比下降6.1%。6月份，廣州市工業產品銷售率僅有96.52%，上半年累計98.17，均為今年以來最低。

（二）投資需求相對不足，結構亟需調整

一是廣州固定資產投資增速不理想。目前廣州固定資產投資的增速與全國（1-5月增長26.4%）、廣東省（1-5月增長16%）的平均水平相比明顯偏低。為了增強廣州經濟的抗波動能力和發展后勁，必須千方百計保持一定的投資規模與投資速度。

二是更新改造數額小，所占比重小。目前廣州投資結構存在“基建和房地產開發投資比重高，技改投資比重低”的問題。目前，發達國家更新改造投資的比重已占到固定資產投資的60%以上。相比之下，廣州市更新改造投資的比重明顯偏低。2004年，廣東省為12.69%，廣州為12.19%。1-5月，（三）出口退稅機制對廣州經濟的影響不容忽視

上半年，廣州市出口退稅由地方財政負擔12.5億元，同比增加8.6億元，同比增長2.2倍，拉低財政收入增速5.3個百分點。上半年廣州市財政一般預算收入同比增長11.1%，若沒有出口退稅的影響，實際增長16.4%。可見，出口退稅增加了財政部門收支平衡壓力。③

四、走勢展望

展望下半年，廣州經濟發展面臨的國內外經濟環境總體有利，自身抗波動能力不斷增強。盡管面臨著一些不確定因素的影響，但只要密切監測，精心調控，及時化解各種矛盾和風險，持續健康發展將是下半年廣州經濟的基本走勢，全年經濟增速可望比上半年有所提高。

① 2003年廣州市經濟發展情況廣州市統計局

② 2004年廣州市經濟發展情況廣州市統計局局長高殿瀛 ③ 2005年上半年廣州經濟發展情況分析廣州市統計局

第三篇：房地產市場投訴分析

房地產市場投訴分析

房地產作為支柱產業，為開發區人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關產業發展；拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業管理不規范等問題時有發生，房地產市場既是工商執法的重點，監管的難點，維權的焦點，也是關系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規范房地產市場作為加強工商監管和執法工作的重點，努力探索長效監管治本之策。

一、居高不下的房地產市場投訴現象

2003年我局共受理調解消費者投訴69起，其中房地產投訴達39起，占消費投訴總量的56.5；2004年消費者投訴87起其中房地產投訴39起，物業公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5；2005年上半年投訴23起其中房地產投訴8起，物業公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1。雖然從歷年的同期對比上看，房地產市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產廣告存在不規范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權益。主要表現在：一是未經工商部門登記審批，違法發布廣告；二是廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產廣告管理規定》禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內容，以及承諾與實際不符或無法兌現的內容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產生的源頭。

（二）房屋從面積到質量都成問題。

交房時，業主經常發現面積有問題：一是產權登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業主依合同的約定及法律規定，即可找到依據與開發商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產權證未辦，開發商往往推辭應以產權登記面積為準，待產權證辦后再行處理；另一方面，業主也不能拿出權威的測量結果作為依據與開發商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發和銷售總量的加大以及小區規模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產權難到手。

部份開發商未取得售樓資格即擅自預售房產，甚至在缺少諸如《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發商存在擅自改變登記事項，未經核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業主入住以后，遲遲拿不到房產證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區的業主均拿不到房產證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產市場不規范，開發商手續不全或欠繳有關稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產消費市場存在的又一突出問題是房地產投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規范的市場用作，造成房地產價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經濟利益。

三、房地產市場長效監管的主要做法。

（一）房地產企業存檔，廣告發布備案制度。

工商局在在把好房地產主體準入關的同時，加強了對開辦房地產企業的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產經營的企業堅決予以取締。同時將房地產開辦企業的出資情況、股東資料以及各項資質證照統一制作存檔，采取實時監控。對于房地產企業的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現。

（二）維權點建設和房地產企業聯絡員制度

在充分發揮“12315”消費者申訴舉報網絡的作用，認真受理消費者房地產申訴，積極調解房地產消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權益案件的同時，進一步完善與相關行政執法部門的聯動協作，建立維權協作網絡、執法責任制和社會監督網絡，強化監督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權益。同時在盛鑫房產、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產物業區設立“12315”維權點。在轄區內的20家房地產企業設立聯絡員，建立聯絡員培訓制度，宣傳法律、法規和相關誠信經營理念的同時由聯絡員及時向工商機關傳遞信息，對房地產企業進行動態管理。

（三）建立網上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。推行

商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的，必須經培訓并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業務。取得合格證書的銷售人員也要逐步實行網上公示制度。并在網頁上設立“三欄”：即消費者投訴專欄、征求意見欄和房地產政策信息欄，通過網上受理消費者投訴、收集信用信息，介紹房產政策和企業信息，為房地產市場監管、公眾房地產信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風尚，促進房地產業誠信度和服務水平的提高。

（四）細化片（段）長企業監管職責，提高監管效能。片（段）長作為企業直接監管責任人，長期以來對房地產企業的監管存在工作目標混亂、責任模糊、職責不清的問題。在落實片段長責任制中，采取“段長問責、內外互動、領導包片（段）、績效掛鉤”的方式，實行四個局領導掛點四個片區，對片區工作實行直接指導，并將內情人員補充到每個片區，改變了以往單一由片（段）長實行個人巡察的方式，做到成立巡察組，落實巡察職責，明確分工責任到人，做到了片（段）長工作的“四強化”。一是強化片（段）長責任意識，要求片長切實履行片區監管職責，嚴格規范八項巡查流程，做到不放過任何案源，不錯過任何違法行為；二是強化片（段）長工作效率，開展“掐表記時操作”,實時錄入巡查、專項檢查和企業回訪信息；三是強化片（段）長數字化水平，熟練掌握和應用工商各業務軟件操作流程，對各種數據錄入達到“快、準、全”；四是強化片（段）長服務意識，充分應用工商事務提醒制和工商事務指導制，實行人性化監管。同時實行“定向采集、定向錄入、實時監控、動態管理”的監管模式。使片（段）長明確了具體監管對象、監管內容及監管程序，為加強企業監管找準了切入點，有力推動了工商機關由以往側重個體巡查向全面監管片區房地產企業的轉變。

（五）全面推行“工商事務指導制”與“工商事務提醒制”，加強與房地產企業間的聯系。工商局進一步創新服務舉措，采取人性化管理與溫馨式服務相結合的工作理念，按照“信息鎖定、網絡傳送、跟蹤服務、適時反饋”的工作方針，率先出臺了“兩制”服務舉措，用以破解當前在貫徹落實省局“35條”遇到的涉及法律法規和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網上及現場指導方式，分別從10個方面工商事務進行指導和提醒。開展指導制與提醒制以來，對房地產企業的注冊登記、及變更等事項中存在的問題，及時發放《工商事務提醒書》、《工商事務指導文書》對工商事務進行有效指導，主動為房地產開發企業服務，寓監管于服務中，更新了監管理念，體現出柔性執法、人性化服務，同時提醒企業在辦理相關手續，主動改正輕微的違法、違規行為，減少了違法違章行為的發生。要求片（段）長分組對監管的房地產企業進行走訪，向企業了解相關情況，向企業宣傳訂立合同、銷售等后續行為中誠實守信等相關必要的知識以及開發區招商引資的優惠政策，并做好法律法規的訓傳和咨詢服務等工作，及時征集企業發展中存在的困難和問題，積極為企業解疑釋惑、排憂解難，較好地增進了與企業的聯系，實現雙方的良性互動。

（六）推進企業信用監管。為更加規范房地產投資等大型企業的發展，實施信用標準化管理，提升科學監管水平和執法效能。以企業信用情況為依據，建立了《開發區工商局經濟戶口量化管理體系》，促進監管職能到位和企業的良性發展。為掌握房地產業從開業、發展、變更、終止的全過程，特別是企業開展經營活動的整個運作過程，東僑工商局以經濟戶口為載體，將市場經營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽狀況、經營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經營主體信用有關的其他信息如實錄入經濟戶口檔案，并按轄區監管信用信息評分標準，將區內房地產企業分為A、B、C、D四類信用等級，逐步建立起動態性、完整性的信用信息庫和信用評價體系，在此基礎上按信用等級全面開展分類巡查監管工作，從房地產廣告、合同、登記事項、消費投訴等幾方面深化動態執法監管。同時利用監管執法中掌握的企業信用情況，全面實施房地產經營主體違法行為公示制度，對日常監管工作中查處的各種違法違規行為，在適當的場所或適當的范圍予以公布，以懲戒違法者，警示其他經營者。建立市場經營主體不良行為和良好行為記錄管理系統。將有嚴重違法行為的房地產經營企業鎖入“不良行為警示記錄系統”，在鎖定期限內限制其相關行為，并在網上公示，向社會發出警示，維護房地產交易安全。將房地產經營信譽良好的企業，輸入“良好行為記錄系統”，向社會公布，積極促進企業信用體系建設。2005年4月，開發區管委會在區工商局實踐經驗總結的基礎上，召集包括國地稅、房管局在內的15個聯動部門主要負責人專題討論通過《開發區企業信用信息歸集與聯動管理辦法》，以管委會文件下發，并成立企業信用聯動建設協調領導小組，建立聯席會議制度。信用監管模式的推行，信息歸集與聯動管理辦法的應用使房地產開發企業的監管走上了一條“穩步、長效”的道路。

第四篇：房地產市場投訴分析

房地產市場投訴分析

房地產作為支柱產業，為開發區人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動相關產業發展；拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，房地產市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運行機制和誠信機制，違規開發、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業管理不規范等問題時有發生，房地產市場既是工商執法的重點，監管的難點，維權的焦點，也是關系群眾切身利益的熱點問題。為此，工商局把整頓和規范房地產市場作為加強工商監管和執法工作的重點，努力探索長效監管治本之策。

一、居高不下的房地產市場投訴現象

2003年我局共受理調解消費者投訴69起，其中房地產投訴達39起，占消費投訴總量的56.5%；2004年消費者投訴87起其中房地產投訴39起，物業公司投訴5起，占消費投訴總量的50.5%；2005年上半年投訴23起其中房地產投訴8起，物業公司投訴1起。占消費投訴總量的39.1%。雖然從歷年的同期對比上看，房地產市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。

二、房地產市場投訴頻繁的原因

(一)虛假宣傳，誤導消費。房地產廣告存在不規范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費者的合法權益。主要表現在：一是未經工商部門登記審批，違法發布廣告；二是廣告內容不規范，包括未按規定刊登預售許可證號或刊登虛假預售許可證號、使用《房地產廣告管理規定》禁止的廣告用語、未按規定的要求明示價格、面積等內容；三是廣告華而不實，夸大其辭，含有虛假內容，以及承諾與實際不符或無法兌現的內容，欺騙、誤導消費，是商品房銷售中大量糾紛產生的源頭。

（二）房屋從面積到質量都成問題。

交房時，業主經常發現面積有問題：一是產權登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業主依合同的約定及法律規定，即可找到依據與開發商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產權證未辦，開發商往往推辭應以產權登記面積為準，待產權證辦后再行處理；另一方面，業主也不能拿出權威的測量結果作為依據與開發商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時，房屋質量糾紛仍是各種糾紛中的重點，由于開發和銷售總量的加大以及小區規模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個小區是普遍性的，因而形成團體糾紛。

（三）無證售樓，產權難到手。

部份開發商未取得售樓資格即擅自預售房產，甚至在缺少諸如《建設工程規劃許可證》、《商品房預售許可證》等的情況下就開始預售房產，讓購房戶承擔很大的風險；有的開發商存在擅自改變登記事項，未經核準登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業主入住以后，遲遲拿不到房產證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個小區的業主均拿不到房產證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當困難。究其原因，往往是前幾年房地產市場不規范，開發商手續不全或欠繳有關稅費所致。

（四）形成炒房熱。房地產消費市場存在的又一突出問題是房地產投機嚴重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動。一手樓盤經過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規范的市場用作，造成房地產價格浮動嚴重，極大地損害了消費者的經濟利益。

三、房地產市場長效監管的主要做法。

（一）房地產企業存檔，廣告發布備案制度。

工商局在在把好房地產主體準入關的同時，加強了對開辦房地產企業的審核登記，重點檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對不符合法定條件的堅決不予登記注冊，對無照從事房地產經營的企業堅決予以取締。同時將房地產開辦企業的出資情況、股東資料以及各項資質證照統一制作存檔，采取實時監控。對于房地產企業的宣傳廣告、樓書、海報、傳單等對外宣傳實行審核把關，決不讓欺騙消費者、誤導消費的原因出現。

（二）維權點建設和房地產企業聯絡員制度

在充分發揮“12315”消費者申訴舉報網絡的作用，認真受理消費者房地產申訴，積極調解房地產消費糾紛，堅決查處侵害消費者合法權益案件的同時，進一步完善與相關行政執法部門的聯動協作，建立維權協作網絡、執法責任制和社會監督網絡，強化監督制約機制，切實維護購房、住房消費者的合法權益。同時在盛鑫房產、東海商務廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個房地產物業區設立“12315”維權點。在轄區內的20家房地產企業設立聯絡員，建立聯絡員培訓制度，宣傳法律、法規和相關誠信經營理念的同時由聯絡員及時向工商機關傳遞信息，對房地產企業進行動態管理。

（三）建立網上公示制度，促進誠信制度的建立。

工商局利用網絡信息手段，將各類房地產企業和中介服務機構及相關人員的基本情況，經營業績，經營中違規、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監督。推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應當具備經紀人或經紀人協理資格。無相應資格的

第五篇：珠海地產投資幾大區域房地產市場狀況分析

珠海地產投資:幾大區域房地產市場狀況分析

拱北：供應量少，主要消化積壓空置房及二手房，價格從然來的2000~4000元/平方米上漲4000~15000元/平方，租金也由然來的4000元/月上漲到現在15000元/月就是一房一廳在最峰可以租4000元/月相當于2003年的3房的租金。所以很多投資者都比較看好拱北這個旺地。拱北米蘭麗都的商鋪炒到40000元/平方米。海灣半山預估起價也要8000元/平方米。華發國際花園均價5500元/平方，排隊搶購的熱鬧景象。

夏灣：97年以來開發進進入高潮，人氣逐漸旺盛，樓價穩步價格：2500~3000元/平方。夏灣的恒泰河庭也示弱價格也在4000起。與然來的2500相比上漲了1500元/平方。春澤名園也漲6000元平方米。中珠豪庭漲至5000元。吉大：供應不多，消化較快，中檔樓宇供應量少，價格3000~4000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上漲到現在的6500元平方上漲了將近2000元。

老香洲：老城區改造提供樓盤小區少，質素一般，高層多，但配套方便，價格3300~7800元/平方。華南名宇回遷房也售價4000元每平方米。

檸溪：中檔住宅，多層住宅多，近年來供應量主要集中在檸溪西路及迎賓北路開發，二手市場活躍，價格2500~5000元/平方米。嶺南世家、錦繡檸溪、御龍山莊、均價都在3500元左右 新香洲：以體育中心為開發熱點，前景喜人，升值潛力大，目前仍是生活配套不足，價格2300~5300元/平方米。新香洲的五洲花城從2004年4000元/平方上升到現在的5300元每平方米。

前山：低價多層住宅居多，少量高層爛尾，價格2000~4800元/平方米；漾湖名居售價在本公司前幾天以3800元售出一套三樓看前山河的毛坯房。南屏的華發新城是珠海有名的大社區和高尚小區。因小區規劃設計好曾被評為珠海最有影響的兩大社區。唐家擁有李嘉誠名下的海怡灣畔和旭日灣花園（被評為國際名居獎）高爾夫山莊等高尚小區和別墅。海景：多為高層，分一線海景及二線海景，價格6000~18000平方米。6市場發展趨勢（1）品牌化 營銷大師科特勒的定義是“品牌是一種你賦予公司或產品的獨有的、可視的、情感的、理智的文化的形象”中房集團公司總經理殷友田先生說：“房地產的競爭將是品牌的競爭、規模優勢的競爭、專業化程度的競爭、科技含量的競爭”。已經在天津、濟南等城市復制“陽光100”品牌的范圍中談到品牌建設時說：“社會分工的日益精細化使房地產企業愈發具備整合、共享、提升資源的能力，產品在很多地方是模塊化、標準化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目標客戶群體即使在全國也是一致的”。隨著越來越多境外地產公司到我市擴展，在未來幾年中，品牌企業將成為市場中最活躍的生力軍，品牌產品占有及瓜分市場份額會成為市場發展的明顯趨向，從而形成一種以優秀品牌帶動商品房銷售的發展趨勢。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化發展道路，將成為房地產企業的主要營銷策略建設部總經濟師、住宅與房地產業司司長謝家瑾說，對房地產市場的宏觀調控將是今年的重要任務之

一。如我市的：中原、安誠、永華泰、一諾、置力等。（2）網絡化如正順、安誠、中原。

（3）專一化如金爵心海。媒體化如：報業（珠海特區報的下屬企業）。