第一篇：中國房地產資金來源狀況分析報告

中國房地產資金來源狀況分析報告

當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。

基本情況

長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以后再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。目前，由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。

國內銀行貸款占比情況

從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：

國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已達到30.1%，提高了6個百分點。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬于業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由于

企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7.5%。

社會資金積極參與房地產投資

社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：

股權性融資部分。現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9個百分點，達到16.9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。

現金購房部分。近兩年，房地產企業“定金及預收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由于部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點，今年第一季度為13.2%。其他資金部分。據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%，今年第一季度為6.8%。

總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源于社會資金。

境外資金加入房地產市場開發和炒作

外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資于北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。

主要問題

當前房地產投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：

部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為“第二財政”，用于城市建設投資資金。2002年，全國市場化配置

土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配置土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。

部分房地產開發企業與地方政府聯手，采取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由于商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予準確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由于企業貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷涌入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪里投資和投機性強，哪里的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關于穩定房地產價格的意見下發后，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款占比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。政策建議

房地產市場建設應堅持科學發展觀，促進建立和諧社會。

一是改變地方政府把土地出讓收入作為財政主要依靠的現狀，抑制地方政府開發房地產的沖動。房地產開發將大量占用土地，2004年，全國建設占用耕地217.8萬畝，多數是居民點周邊的優質高產良田。目前，我國人均耕地面積為1.41畝，比2003年減少了0.18畝，僅為世界人均占有量的三分之一強。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源，是有限的，其使用必須遵守可持續發展的要求。

二是針對不同層次的需求，調整房地產供應結構，保持供求平衡。目前房地產投資主要集中在中高價樓盤，對中低價位、中小套型住宅投資比例偏低并呈下降趨勢，今年第一季度全國經濟適用住房投資同比下降13.8%，部分城市甚至停止建設經濟適用住房，這一方面造成大量高檔住房空置，另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由于住房本身具有公共產品屬性，保證居民最低層次的居住要求是保障人權的體現，是政府

不可推卸的責任，是建立和諧社會的前提。因而，必須合理調整土地和資金供應結構，利用稅收等手段積極引導住房消費，抑制投機和投資性需求，促進房地產業健康發展。

規范房地產開發企業經營行為，理順市場秩序。房地產企業在開發與銷售環節中的違規行為會導致市場秩序混亂，嚴重侵害國家和老百姓的切身利益。要依法嚴肅查處違法違規銷售行為，不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，更好地發揮市場功能，引導合理需求，改善投資結構。

加強房地產信貸管理，嚴密防范土地儲備貸款的潛在風險。督促和引導商業銀行適時調控信貸結構，重點支持中低價位商品房開發，控制高價樓盤貸款增長；完善盡職調查制度，堅持貸款“三查”制度，慎選優質開發企業，以品牌和資質確定銀企合作對象；嚴格審貸標準，強化風險管理，根據房地產區域和項目特點，找準風險控制點，不斷優化房地產貸款質量。與此同時，要特別關注土地儲備貸款的潛在風險。近兩年，土地儲備貸款增加較快，今年3月末，金融機構土地儲備貸款余額已達950億元，比年初增加104億元，同比增長55%。據調查，土地儲備貸款潛伏著不少風險，一是土地儲備貸款的承貸主體是代行地方政府某些特定職能的土地儲備機構，其自有資本低，負債率過高，承擔風險能力弱。二是土地儲備貸款主要是土地使用權抵押貸款，而用以抵押的土地實際上沒有辦理土地使用權證，抵押不具備法律效力，貸款出現風險時銀行無法對抵押物進行處理變現。三是政策性風險大。土地出讓價格易受宏觀政策影響，特別是與房地產市場發展狀況密切相關。隨著國家對土地市場的清理整頓和土地政策的調整，部分土地儲備貸款安全性受到很大影響。

調控土地供應，抑制房價上漲。在改善住房結構不合理方面，通過土地調控措施保證中低價位、中小套型住房的有效供應。在抑制房價過快上漲方面，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。一是對住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；對土地閑置、空置房面積大、房地產價格出現下跌的地方，減少房地產土地供應。二是加大結構調整力度，在一些地區繼續停止一段時間的別墅類用地供應，嚴格控制高檔住宅土地供應。加快外匯管理體制改革，抑制境外資金炒作我國房地產。人民幣升值預期導致大量外資涌入我國房地產市場，境外投機資金采取匯市與房地產市場聯動的方式，以期在中國掘取一桶金。外資投資房大量閑置，不僅推高房價，造成資源浪費，還給我國居民、企業、金融機構帶來風險。因而，必須積極完善外匯管理體制，盡快在現行宏觀調控政策中增加對本外幣的協調內容，有效控制房地產資金結匯，減少對貨幣政策效果的淡化作用。

第二篇：中國房地產資金來源狀況分析報告

中國房地產資金來源狀況分析報告

——劉強

一．基本情況

長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以后再未發行，原有的少量債券也已兌付。國家預算內資金每年也僅有10多億元。2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金進入房地產業，海外融資也發展較快。由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金（REITS）不足。

2010年1-2月我國房地產業開發資金來源1.05萬億，同比增長69.5%：其中國內貸款2489億，同比增長46.1%，其他資金4482億，增長111.9%，其他資金里的定金及預收款2446億、個人按揭貸款1443億，分別增長103.7%和168.1%，個人貸款和預售房款回籠較去年同期明顯加速。從占比來看，國內貸款和自籌資金在整個資金來源中占比提升(國內貸款由09年的19.8%上升到23.8%，其他資金由31.3%上升到32.9%)，外資和自籌資金占比降低(外資由0.8%下降到0.5%，其他資金由48.1%下降到42.8%)，顯示銀行年初放貸規模的增加為房地產企業提供了較為充裕的資金。因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。

二．國內銀行貸款占比情況

從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。具體表現為：

1.國內銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。今年上半年房地產開發新增貸款為4423億元，上半年房地產人民幣新增貸款總額及個人房貸數額，分別為1.38萬億元及9323億元。2001～2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發 1

貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率政策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17.3%。房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001～2004年分別為43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末為36.3%。房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。

2.房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。房地產企業自籌資金和定金及預收款分別為６８１億元和１２１６．２億元,為１８８７．６億元,環比上漲０．６％。房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%。多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，近幾年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。房地產企業拖欠工程款和材料款屬于業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。由于企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降。

三.社會資金積極參與房地產投資

社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為：

1.股權性融資部分。現階段，房地產企業的自有資金中財政和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15.2%，比2001年提高了4.8個百分點。

2.現金購房部分。近兩年，房地產企業“定金及預收款”中的銀行貸款占比明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。由于部分城市的商

業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸款，而房產登記部門要求房屋出賣時必須還清銀行貸款，以炒房為目的的購房者便多以現金購房，購房現金占房地產投資資金比重迅速上升，2004年已達14.6%，比2003年上升了8.8個百分點。

3.其他資金部分。據統計，房地產投資資金中包括社會集資、個人資金、其他單位撥入資金等其他資金來源占比呈下降趨勢，2004年最低，為6%。

總體上測算，目前，房地產投資資金約有35%來源于社會資金。

四.境外資金加入房地產市場開發和炒作

外資對我國房地產市場的參與涉及開發、中介和銷售等各個環節，主要是境外房地產投資基金和風險投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買房產、進行項目合作、直接參股房地產公司等方式，集中投資首都經濟圈和長江三角洲等熱點區域。例如，2008外商直接投資房地產業的項目數為49122個，占總數的7.44%，合同外資總額為3170.3億美元，比重為16.18%。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；外商投資于北京房地產項目的資金超過30億元。據調查分析，目前進入中國房地產市場的境外投資占房地產投資資金的比重約為5%。

五.主要問題

當前房地產投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降，且低于國際一般水平；社會資金所占比重逐年增加，且投資和投機成分加重。因此，我國房地產投資過快增長和房價過快上漲的主要原因不在于銀行信貸，而是國內外投資者和投機者的趨利行為所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產開發上的政策導向偏差造成的。具體表現在：

1.部分地方缺乏科學發展觀，過分擴張城市建設，助長房地產投資。加快城市建設和發展房地產業應當說是我國現階段經濟和社會發展的客觀要求，但部分地方在這方面存在著不顧客觀條件、盲目擴張的行為。一是各級地方政府把土地有償轉讓收入作為“第二財政”，用于城市建設投資資金。2002年，全國市場化配臵土地收入達969億元，較1999年增長了8.5倍；土地增值稅收入21億元，較1999年增長3倍多。2003年我國市場化配臵土地的面積較1999年增長了51倍，土地出讓收入在各地財政收入中的比重逐年增加。由于房地產投資規模大、見效快，對相關產業拉動作用明顯，是支柱產業，而且房價越高、高檔房越多，意味著地方財政收入增加越多，GDP增長越快。為此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，擴大房地產業規模；另一方面，通過開發規劃、產品結構、預售審批等環節，默許、支持商品房高檔化，允許房地產商大量運作豪宅項目，把老百姓往郊區趕。而在土地儲備和運作方面，融資成本與招商引資的考慮不銜接，孕育了很大的償債違約風險。二是對商品房定價不進行成本、利潤核算，定價完

全放開，基本是房地產商報多少是多少，放縱房價，個別地方甚至出現政府為了抬高區域檔次，開發商將房價定得越高越容易取得預售許可證現象。三是為了活躍市場，對外地人炒房不加限制，默許抬高房價。

2.部分房地產開發企業與地方政府聯手，采取非市場化手段，追逐高利潤，抬高房價。房地產業的高利潤回報，促使房地產開發企業擴張迅速，2004年，房地產開發企業已達5萬多家，比2001年增加了2萬多家，比2003年增加了1萬多家。房地產開發企業常常與地方政府聯手，支配著房地產市場秩序，主要表現為：一是以低成本或無資本擴張。房地產企業普遍自有資金不足，由于商業銀行對企業資金的來源及投資方式尚無有效手段給予準確認定，房地產商普遍通過期房和流動資金貸款等變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金，或虛增資本公積、分拆項目、異地借款并以資本金形態注冊等規避自有資金比例管理。二是資質差，產品質量難以保證，市場投訴多。房地產企業資產負債率較高，平均超過70%，優質企業少，多為三級資質企業。三是通過假按揭套現。由于企業貸款利率高于零售按揭貸款利率，開發商利用內部人或關聯企業，通過假按揭套現以降低成本。四是發布虛假售樓信息，聯手虛抬房價。2004年年初以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態，大房地產企業在利益最大化的共同追求中漸漸結成價格聯盟。

3.投機和投資性炒作在較大程度上推高房價。房地產需求包括真實需求、投資需求和投機需求。目前，我國社會資金投資渠道狹窄，不斷增長的國內投資資金和不斷涌入的境外投機資金裹挾著人民幣升值預期，紛紛擠向熱點城市房地產市場，國內社會資金和境外資金占房地產投資資金比重平均已超過40%，成為推動房地產投資和房價過快增長的重要因素。哪里投資和投機性強，哪里的房地產價格波動就大。如建設部等七部委關于穩定房地產價格的意見下發后，近幾年房價上漲最快的上海、杭州、南京等城市房價大幅下跌，而長春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房價變化不大。從資金情況看，上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產投資資金比重2003年年初以來快速下降，目前為44%左右，而同時社會資金和外資占比迅速上升，外資投資比例近12%；長春等其他城市房地產投資資金中銀行貸款占比則呈現平穩合理變化，目前仍為60%左右。這進一步說明，投資和投機性資金才是推動房地產投資與房價過快增長的主要因素。

2010-7-29

第三篇：中國房地產產業分析報告

中國房地產產業分析報告

經濟10甲班陸晨軒1090410124 房地產業作為中國的十大產業之一，對于中國經濟發展的推動作用是不言而喻的，從改革開放前落后的農村居住格局到實行農村向城鎮化轉變政策的實行再到實現城市化的落實工作，中國正在一步步地走向全面建設的小康社會，實現了經濟更加發展、民主更加健全、科教更加進步、文化更加繁榮、社會更加和諧、人民生活更加殷實的奮斗目標。回收改革開放30年，中國經濟獲得的飛速的發展，就算是擺在世界經濟發展史上也是具有令人驚訝和敬佩的。我國房地產業從20世紀八十年代起步，一直保持較快的發展速度。房地產作為國民財富的重要組成部分，為整個社會經濟、社會活動的開展提供了重要的和基礎的構成要素。房地產的運行和發展涉及眾多的相關產業，顯示出很強的關聯性，幾乎所有的經濟活動都離不開土地和房屋這些基本的物質要素，這就確定了房地產業的基礎性地位。可對于我們90后一代，如今的房價可是高的嚇人啊，就算不看中國一線城市如北京、上海等十大城市住宅均價為17023元/平方米，另外，全國住宅價格中位數為6967元/平方米，什么概念呢，像我們大學生畢業出去工作實習打工，樂觀的想想也只能在奮斗半輩子才擁有上自己的一方小屋啊。如果不靠家庭的幫助，我想買房的壓力足夠壓垮我們的生活。為什么中國房地產業在經歷繁榮發展之后會走向如此極端呢？這值得政府，社會各界深思。

一、中國房地產業的市場結構分析

1.市場集中度

市場集中度的衡量指標主要有產業集中度、洛侖茲曲線、基尼系數、赫芬達爾-赫希曼指數、墑指數等,其中產業集中度使用最為廣泛。市場集中度市場集中度指標通常用某行業規模最大的前幾位公司的營業額占整個行業的營業額比重來表示，用公式ＣＲｎ＝∑Ｘｉ來表示。其中ＣＲｎ為市場集中度，Ｘｉ為單個公司營業額占全行業營業額的比重。一般以市場集中度的高低來決定行業內企業之間的行為是壟斷還是競爭。在2012中國房地產銷售額排行100強當中，前四名依次是萬科企業股份有限公司、保利房地產(集團)股份有限公司、上海綠地(集團)有限公司、中國海外發展有限公司。隨著我國房地產業的發展壯大，我國房地產開發商隊伍也迅速壯大。近年來，全國一半以上的房地產開發商分布在廣大、上海、遼寧、江蘇、浙江等東部地區的12個省市中，東部地區的企業競爭已從資金實力和土地開發權的競爭走向品牌、營銷、服務等方面，而西部地區的開發商還遠遠未達到這一步。部分品牌企業在外地成立分公司，形成跨地區的發展趨勢。作為中國房地產市場的大佬，萬科企業股份有限公司在2012 年1~12月份，累計實現銷售面積1295.6 萬平方米，銷售金額1412.3 億元。而2012年全國房地產銷售額為64456億，根據公式，計算可得萬科集團的市場集中度約為2.2%；同樣的，我計算了排名第四的中國海外發展有限公司的市場集中度，發現中國海外發展有限公司的銷售額突破了900億大關，由此看來市場集中度也是很小很小的。我們知道，ＣＲｎ接近于0意味著最大的n個企業僅供應了市場很小的一部分；相反地，如果ＣＲｎ接近于1就意味著非常高的集中程度，一般情況下,市場集中度越高,廠商的市場支配力越大,市場的可競爭性亦越低。當少數廠商的市場占有率高到足以影響。市場競爭的本質,乃至市場價格形成的方式與企業內部定價的原則,而市場進入門檻又高不可攀時,就形成了壟斷。賣方集中度是市場結構要素中最重要的分析對象,對賣方參與者間的競爭程度、競爭態勢、競爭的有效性等有著極為重要的影響。那么數據很明顯地說明了在中國房地產市場沒有出現明顯的壟斷現象，仍舊是處于激烈的市場競爭局面當中。

2.產品差異

對于房地產業而言，沒有永遠相同的產品。無論是設施，周邊環境，還是地區交通等等

方面，是不可能做到完全相同的。所以對于房地產開發商而言，永遠在不斷追求的除了地段還是地段，這是房地產業的真諦。另外在地段優勢的基礎上，發揮自身優勢，創造優秀產品是每個企業必須達成的目標。中國經濟發展迅速，從早期為外商加工求存的打工仔逐漸發展成具有中國特色的強國企業。近幾年“品牌優勢”這四個字不斷地被提及，被強調，這就是在暗示和善意提醒我國的房地產業開放商，需要做好自己的品牌，不能只圖眼前利益，只有做足品牌商標，做好企業文化，才能在爾你我詐的市場競爭中激流勇進，做好自己。

3.進入與退出壁壘

前面在市場集中度中就可以看出，房地產市場競爭非常激烈，中國房地產企業數量多，大多數的企業規模較小，尚處于發展的初級階段。雖然中國的房地產業每年都在較大幅度的增長，可房地產業市場集中度依然很低，體現出房地產開發商企業小、散、差和住房建設規模化程度低等等問題，這樣房地產開發商之間的競爭容易形成一種自殺性、破壞性的競爭格局。使得新的開發商在進入該市場進行自身發展時會受到來自各方的種種打擊，一個突出的表現就是以地區單位的排擠和斗爭。導致規模經濟效益的喪失，不利于我國房地產業的良性發展。

二、中國房地產業的市場行為

所謂經濟發展，需要有兩只手來推動，來管制，一只是來自政府，即政府干預；另一只是來自市場，即市場的自我調節能力。經濟過熱或過冷對于國家乃至全世界經濟形勢都是不利的，極端情況就會出現全世界范圍內的經濟危機。就像08年美國的次貸危機，美國通過高利潤貸款利息來吸引全世界的資金以發展自身經濟，美國欠的越多我們就想他好像還能還回來，于是乎在這個惡性循環里面，美國就這么一直玩這個游戲，直到這個游戲崩潰，出現經濟崩潰，像多米骨牌一樣，倒了一塊，全盤灑完。

中國房地產業發展至今，是由多種因素交織在一起所促成的，其中我覺得主要包括的有政府政策的實施，銀行所處的地位關系，以及開放商和民間炒房團的煽風點火。接下來我將一一進行簡單的分析。

1.價格行為

開發商和炒房團的作用。開發商就不多說了，作為房地產市場的主要發揮角色，自然是追求著自己的最大化利益的。開發商捂盤惜售和價格合盟對房價上漲具有極強的影響作用。現在沒有開發商會基于成本因素對待售房屋進行定價，它們都會根據市場需求不斷試探消費者的接受能力。而對于民間的炒房團，人們印象最深刻的就是溫州炒房團了。他們以自己手中囤積的資金為基礎，通過銀行借貸的幫助，從本地房產開始做起，之后向外擴張，以大肆進軍之勢掃蕩了中國大部分一線城市。一方面溫州炒房團到上海，到杭州，到北京，而另一方面來說，也有大量從事實體經濟的企業家、企業主都把閑散資金、積累的利潤投到房市上來，就不想工作了。而且是誰最先投入，誰的收益最豐厚，這樣的示范效應就逐漸帶動全國性的瘋狂。如果投資有較高的回報，必然就會投資，而不在乎房價高低；高投入，高回報。所以現行調控政策實施后，購房的很大部分是投資者。這樣就形成了一個怪圈，租金越來越高，房價跟著走高；房價越來越高，增加了以收取租金為目的的投資者的投資回報，轉移了投資風險。限購令的出臺在一定程度上打壓了這個瘋狂的團體，這可以說還是收到效果的。我們不必去深究和關注屬于他們的結局，因為悲喜交歡是人之常情，萬物所向。只是房地產市場在經歷如此波折之后，似乎像人們現在所看到的的那樣，一步步地走向了黑暗的深淵，市場這只看不見的手，貌似已經管不好自己了，這才是可怕之處。

2.非價格行為

政府政策。有人說世界上最充分的市場，不是在美國，不是在香港，而是在中國大陸，沒有哪個地區那個國家的市場像中國這么真正要去支配一切的。正如這句話所說的那樣，中

國政府在干預經濟這點上個人覺得已經做得過于“出色”了。回顧中國房地產業的發展進程，我覺得政府起到的作用是實在是太明顯了。這么說吧，政府財政的主要收入來源是稅收，作為中國公民，每個人都有依法繳納屬于自己的那份稅金。但是常人也明白，單單從稅收的角度，是無法完全承擔起政府的日常開支的，更何況中國政府是一直在追求著形象工程、面子工程的，那怎么辦呢，于是乎在迎來春天的房地產業為契機，賣地就成為了一種很好的選擇，相比于稅收而言，賣地所到來的收入是既效率又方便。在這里我簡單地梳理了一下房地產開發后的獲利順序，那就是：第一，土地提供者；第二，房地產開發商；第三，炒房者；第四，投資者；第五，剛性購房者。所以就催生了政府的“賣地政策”，使得房地產市場以一股異于平常的勢頭發展起來了，大批大批的開發商以及新興房產陸續的出現在了中國大陸城市當中。然后各級政府的樓房蓋得特別漂亮，買房買車，政府的獎金和工資不停地提高，在嘗到甜頭之后，政府出臺的一系列政策都是為了保護房地產市場以及開發商的利益為前提。直到如今，政府真正意識到中國的房價過高，于是想下調以抑制房地產市場的過熱現象，但是開發商的一致反對聯盟的壓力也是巨大的，于是中國的房價就在這兩難的局面下蹣跚著前行，房地產市場的泡沫越吹越大，收拾局面是非常困難的。

3.組織協調行為

房地產企業的并購與融資房地產終究是資金的游戲，尤其是在土地拍賣制度推行開來之后，沒有相當經濟實力的開發商很難拿到土地。在這里銀行的角色是非常重要的。其實人們都能夠意識到，中國的房地產開發商能做到今天的地步，銀行的“幫助”是巨大的。直白的說，開發商進行開發的流動資金絕大部分是來自于銀行的，對于他們自己而言，自己手中屬于自己的流動資金是很少的，如何在有限的境地下發展壯大，那就需要貸款，需要銀行伸出援手了。而銀行在這里所扮演的角色，就是兩頭前線了，一邊給房地產開發商貸款，讓他們建造樓盤；另一邊給老百姓貸款，看似在分擔普通老百姓的買房壓力。如此一來，兩頭收利息，何樂而不為？不過銀行的風險也是存在的，一旦房地產市場失控，那它所放出去的資金就會完全喪失，所以它也會千方百計地保護好這個市場，保護好自己手中這顆金蛋。所以也不斷地給政府施加壓力，保護自己的利益。

三、房地產市場績效

配置效率

眾所周知，房地產市場的油水是非常多的，那些在面對媒體面對老百姓時裝出一副可憐樣聲稱自己利潤很低的開發商不過就是想隱藏自己的利潤已達到逃避稅金的目的，即使在房地產市場遭遇低潮時期，開發商也絕對不會接手進行低利潤的項目。無論怎樣，在我看來房地產市場猶如一個大劇組，所以開發商在這個圈子里面各自演戲，各自交易，不由得外人看清楚他所表演的劇情。你越看不懂，你就越有興趣去仔細看，這就達到了他所希望的效果了。房價上漲過快，房價收入比過高，這在很大程度上挫傷了消費者的購買能力。從整個經濟來看，這種畸形的產業發展不利于社會資源的有效配置，反而可能導致通貨膨脹，抑制消費，進而帶來一系列不利的連鎖反應。

四、結論和建議

其實調控最難的是調心理預期，心理預期不是一朝一夕能夠形成的，也不是你一朝一夕能夠扭轉的。當普通老百姓已經形成了一個房價鐵定要上漲的預期的時候，中央政府再潑冷水，沒有用，越潑越是火上澆油，房價跑的越快。每當看國外電影的時候，總能看到外國居民居住的房子，這等設施要是擺在中國簡直就是豪宅了，那可只能是政府官員才能住得起的呀，但赤裸裸的是在價錢上卻不及我國幾十平米的小屋，悲憐之心油然而生。在高房價的刺激下，很多本來不搞房地產開發的，比如說雅戈爾西服啊，比如說海爾電器啊，都涌入房地

產行業，就造成供應量激增。因為這個價格虛高，會極度地刺激供應量的上升。然后老百姓是什么感受呢？前段時間我回顧了下國產劇《蝸居》，劇中對于中國房價的發展變化也是一個很好的折射，明顯的體會就是房價從八千跑到了一萬，從一萬跑到一萬二，一萬二跑到了一萬五。當我們在房價處在八千的時候其實是本來不想買，但是到了一萬五的時候，我們就是打破頭也要擠進去。這是一個什么心理呢？只能說叫追漲殺跌，買漲不買落。笑的是開發商，銀行等人，而對于我們老百姓而言，也就只能擠破了頭在里面哭而已。所以我希望，政府能夠真正落實好針對房地山如今現狀的政策，限購、限貸等樓市調控政策要繼續實行，好歹在影響房地產市場過熱局面還是有一定效果的。從總體上來看，一方面要繼續加快住房保障建設；另一方面,盡早開征存量房“房產稅”，要按照保持房價基本穩定的原則，在不大動干戈的前提下實現共存，因為只有在穩定的社會條件下才能坐下來談事情。

總之，我國的房地產市場在經歷繁華的階段后，是時候冷靜下來想想該做些什么來改變現狀了，不然落得晚節不保就得不償失了。衣食住行，住是非常重要的一環。而對于我們年輕的一代來說，在這樣的買房現狀下壓力可想而知，不僅是我們，乃至中國經濟發展的前景，這都是一個很大的坎。所以政府的干預政策和社會各界以及開發商之間的博弈需要達到一個平衡點，這樣我國的房地產市場才有個光明的未來！

第四篇：中國工業污染狀況分析

中國工業污染狀況分析

【摘要】近年來，我國已經建立了一整套較為完備的環保政策體系、管理體系和相關法律體系，但環境績效仍不理想，工業污染防治與經濟發展之間存在難以調和的矛盾，還一度陷入“違規排污一惡劣事故一整治一更大規模的違規排污”的怪圈。本文通過介紹污染源來治理和改善。

【關鍵詞】工業污染、廢水排放、廢氣污染、廢渣污染

【引言】環境問題一直以來是世界各國普遍關注的焦點，全球變暖、大氣污染時時刻刻威脅著人類的生存環境。工業污染愈加嚴重，我們的生存環境岌岌可危。為了我們的后代保護環境，關愛生活是我們當下重要任務。

一、中國工業污染的主要污染物

工業污染是指工業生產過程中所形成的廢氣、廢水和固體排放物對環境的污染。污染主要是由生產中的“三廢”（廢水、廢氣、廢渣）及各種噪音造成的，可分為廢水污染、廢氣污染、廢渣污染、噪音污染。

工業污染對工農業建設和人民健康危害極大，主要表現在：

一、是工業生產中排放大量未經處理的水、氣、渣等有害廢物，會嚴重地破壞農業的生態平衡和自然資源對農業生產的發展造成極大的危害；

二、是工業“三廢”對工業生產本身的危害也很嚴重，有毒的污染物質會腐蝕管道，損壞設備，影響廠房等的使用壽命；

三、是環境污染，公害泛濫，直接危害著廣大人民群眾的健康；

四、是有些工業污染后果嚴重，難以清除，有些污染不容易發現，發現以后造成的危害已經很嚴重。

而工業發展的過程中主要的污染源是廢水污染。大量的工廠為了減少支出而偷排污水。這樣處理不當，將影響水體的自凈，因而使水質惡化。近年來，人們日益意識到環境污染帶來的危害，現在污水必須通過處理才能排放已成為人們的共識。

二、中國工業污染治理措施的情況

1、水污染

目前，全世界都為潔凈水危機的面臨而煩惱，盡管我國的水資源總量在世界居第六位，但仍然屬于嚴重的缺水國之一。中國是一個水資源短缺的國家，人均水資源占有量不足2,200立方米，只有世界平均水平的三成，在世界排第110位，已被聯合國列為13個貧水國家之一。盡管如此，中國的江河湖泊卻是工廠傾倒有毒廢水的下水道，造成水污染事件不斷在中國發生。

建立健全水環境保護法規,同時嚴格執法,做到以防為主、以治為輔是我國水污染防治的有效途徑,也是水環境建設的最簡單、最經濟、最有力的手段。

目前未經處理的污水大量灌入農田,直接危害糧食質量,污染農田、污染地下水,危害人們的飲水衛生和糧食安全,這種做法是以犧牲環境為代價的,因此在水資源緊缺的情況下,一方面要利用污水發展農田灌溉,確保糧食增產;另一方面又要保證飲水和糧食安全。解決這一問題,關鍵要加大監控力度,科學適度地開展污水利用。目前,污水灌溉問題牽涉水利、農業、環保等部門。為此,要全面協調及時進行污水灌溉普查,并在此基礎上進行科學規劃,總體上保證污水灌區水土環境平衡,確保污水造福社會。

利用經濟杠桿推動污水資源化。價格是市場機制的核心,污水處理費及排污費是城市供水價格的重要組成部分,要通過污水處理和排污收費的合理定價,逐步建立起激勵節約用水和防治污染的價格形成機制。

所以只有保護好水資源我們才能更加安心放心的飲用。

2、廢氣污染

我國是SO2、NOx等多種有害氣體的排放大戶。這些氣體具有很強的毒性，不僅可以直接毒害人體，也可以通過形成酸雨或酸霧間接毒害人體，并大面積損害農作物、森林和植被，對生態環境造成危害，同時對露天工程的壽命也有嚴重影響。據報道，我國已有近一半的國土面積成了酸雨高發區。而高硫燃料的采用是SO2大量排放的根本原因，落后的生產工藝則是NOx大量產生的罪魁禍首。近年來，以及不少地區出現臭氧空洞，故大氣的污染因為工業的發展越來越需要我們關注。

為了減少大氣污染我們必須根據廢氣污染物的種類和特點，對國內外常用的各種處理工藝進行比較、篩選，尤其對于新開發的工藝應加以詳細說明，指出其優缺點、先進性、適應性與可靠性，最后確定該工程選用的工藝流程。以此來確保不會使大氣受到更嚴重的污染。

還有就是必須要工業合理布局，以方便于污染物的擴散和工廠之間互相利用廢氣，減少廢氣排放量以及減少交通廢氣的污染：改進發動機的燃燒設計和提高汽油的燃燒質量，使油得到充分的燃燒和綠化造林：茂密的叢林能降低風速，使空氣中攜帶的大粒灰塵下降，樹葉表面粗糙不平，能吸附大量飄塵。也可以改變燃料構成：實行燃煤向燃氣的轉化，同時加緊研究和開辟其它新的能源，如太陽能、氫燃料、地熱資源等。總之，廢氣在工業上的排放危害很大。我們生活在世界上，一定要好好的保護自己，保護環境。

3、廢渣污染

廢渣在工業生產的過程中是占有污染的很大一部分的。大多數的工廠的廢渣無處排放。于是出現廢渣侵占土地、污染土壤、污染水體、污染大氣。所以為了保護環境，必須對廢渣進行處理或綜合利用，以及對其進行最終處置。

工業廢渣會破壞環境衛生，污染水和空氣等。同時“廢渣”是一種自然資源，要想方設法利用，以開辟新的原料來源，減少對環境的污染。

凡是已經有綜合利用經驗的“廢渣”，如：高爐礦渣、鋼渣、紛煤灰、硫鐵灰、電石渣、赤泥、白泥、洗煤泥、硅錳渣、鉻渣等，必須納入工藝設計、基本建設與產品生產計劃，實行“一業為主，多種經營”，不得任意丟棄。

“廢渣”堆放場所，要盡量少占農田，不占良田。要有防止揚散、流失等措施，以防止對大氣、水源和土壤的污染。

這樣，保護環境的同時，我們還要做好空間資源的有效利用，是十分經濟的作法。

三、中國工業污染的處理效果和經濟收益情況

工業污染，一旦得到適當的處理就不會亂排放污水。農田、干凈的水體等不會得到污染，我們對日后的水會更加放心的使用。同樣，經過處理后的水也可以用于灌溉，經濟而又生態的生活是我們現在所提倡的。廢渣、廢氣的治理，會使我們的空間得到合理的利用。不會產生較大的污染。

根據研究表明，一個企業的經濟增長是與污染物成正比。因此，企業的收益越高，污染物越多。為此，必須要有有效的措施來減少污染，這樣的企業才能安穩的運行。

四、中國工業污染的環境檢測措施

環境監測是隨著環境污染的形成而產生，并隨著環境保護事業的發展而發展的。作為環境保護工作的基礎，環境監測既是環境管理的重要手段，也是環境決策的重要依據，環境監測水平的高低反映了環境管理能力的強弱。離開了環境監測，環境管理就失去了奠基石。因此，加強環境保護，提高環境管理效率，必須依靠環境監測。

環境監測任務繁重。隨著經濟社會的快速發展，環境監測任務日益繁重。一是國家對環境質量監測的要求在不斷提高，監測范圍、項目和頻次在不斷擴大和增加；二是污染源的監測需求量也在大幅上升，特別是《排污費征收使用管理條例》頒布實施后，排污申報制度不斷完善，環境監測的市場需求也進一步擴大，現有的環境監測能力已經遠遠不能滿足環境監測的市場需求。

監測數據缺乏監督。由于環境監測站的壟斷性，導致環境監測缺乏競爭，同時也使得對環境監測數據的監督乏力，特別是在服務性監測如排污申報監測中，企業希望通過監測“合法化”地少繳排污費，而監測站也可通過服務監測創收，其結果，往往是在利益驅動下進行權錢交易，導致監測數據失真，給環境管理帶來了較大的阻力。事實上，這一現象在目前的排污費核定工作中已屢見不鮮。所以我們必須加強督促，以此來確保數據的正確性。

環境的監測一定要嚴格執行，不得有半點虛假。若是有虛假，便會出現違規排污一惡劣事故一整治一更大規模的違規排污的怪圈。新時代的我們應該督促監測人員做自己該做的事。

在新世紀新階段，環境監測仍然必須堅持為環境管理服務的工作方向，以提高人民生活質量為根本出發點，以掌握環境質量狀況及其變化規律為目標，堅持“強化公共服務職能、弱化市場服務職能”原則，推進環境管理體制改革，增強監測能力，完善監測體系，拓展監測領域，提高監測質量，強化監測效率，逐步推進“政府由被動變主動、減少行政干預”的環境監測工作局面，切實履行環境監測站的公益性服務職能，努力適應新形勢下環境管理的新要求。

作為21世紀的大學生，我們有責任和義務改善現今工業污染的狀況，我們要秉承馬克思主義的基本原理，相信前途是光明的，道路是曲折的。

第五篇：中國失業狀況分析

中國失業狀況分析

2011級 商學院國際商務二班

王斯邁 20118140

42今年即將畢業的南京大學研究生李耿巍近來很郁悶：“３年前本科畢業時有家很好的單位要我，我沒去，現在研究生畢業了，那家單位卻滿員了！”

實際上，像李耿巍這樣的研究生目前找個工作還不是特別困難。真正困難的是那些學校不太有名或專業不太時髦的本科、大專畢業生。近年來，隨著大學畢業生的急劇增多，在中國“上了大學就有了就業保障”的情況不復存在。不少大學畢業生加入了失業者的行列，中國社會的失業人員結構也隨之發生了變化。

去年，中國從“下中等收入國家”，跨入了“上中等收入國家”行列。目前中國GDP排名世界第二，成為了世界第二大經濟體。但是，根據國統計局公布的數據，十五”期間，下崗失業人員存量超過1 000萬人，到2000年底，滯留在再就業服務中心的下崗職工為657萬人，登記失業人員為595萬人。據統計2003年全國城鎮的勞動力供給總量達2 400萬人，而當年只新增就業1 000萬人。可見，經濟的增長并未成功緩解就業壓力。中國的失業問題十分復雜，這就需要系統的理論來分析。

中國雖然是社會主義社會，但是我們仍然在發展市場經濟。我們知道，相過剩人口理論是針對資本主義再生產的理論，它是作用于市場經濟的理論。因此這一理論同樣適用于我國。隨著資本的積累，資本的有機構成不斷提高，這意味著資本總量的增加。但是不變資本在全部資本的中所占比重逐漸增大，而可變資本所占的及比重卻日益下降。但是對勞動力的需求是取決于可變資本。因此，資本對勞動力的需求會相對的減少。根據馬克思的理論，相對過剩人口的存在有其合理性。這些人口可以隨時調節和滿足不同時期資本對勞動力的需求，而大量的相對過剩人口的存在會對在業工人形成巨大壓力。

我們說，一個國家就業狀況的好壞最終取決于勞動力供給和勞動力需求的平衡情況，勞動力供給又取決于一個國家或地區勞動年齡人口總量、勞動力參與率等。對于勞動力供給人 口，國際上通常用15～64歲人口為勞動年齡人口統計（我國通常用男性16～59歲，女性16～54歲）。雖然隨著我國計劃生育政策的逐步實行會降低人口出生率和人口自然增長率，未來勞動年齡人口會有所下降，但由于人口基數過大，新增勞動力絕對數仍將大幅度增加。我國勞動力供給人口總量和這部分人口占總人口的百分比大大高于其他國家，我國勞動力供給居高不下的同時，我國經濟發展派生的勞動力需求嚴重不足，以至于形成我國現階段經濟發展持續性的巨大就業壓力。

失業人口的存在是不可避免的事實，但是我們依然可以采取有力的措施盡量防止失業人口的過多膨脹。如對企業技術選擇的引導，加強勞動者的技能培訓，為企業創造良好的融資環境，扶植中小企業，提高市場中介的功能等。相信終有一天失業者們會有一張溫暖的床一個溫馨的家，想要的簡單幸福不再難以企及。