第一篇：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)營(yíng)銷狀況報(bào)告

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)營(yíng)銷狀況報(bào)告

一、概況

由于近年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)采取種種限制措施，再加上接連遭遇美國(guó)和歐洲的次貸危機(jī)及主權(quán)債務(wù)危機(jī)，使得房地產(chǎn)從以前的暴利行業(yè)逐漸回歸正軌，具體反應(yīng)在房?jī)r(jià)在緩慢地下降。而長(zhǎng)沙也響應(yīng)國(guó)務(wù)院的號(hào)召，也于近日出臺(tái)了限購(gòu)政策，對(duì)長(zhǎng)沙地房地產(chǎn)也起到了一定的作用，讓長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)進(jìn)一步地降了溫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)措施

目前各大房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取的措施有：1.降低價(jià)格；2.提高服務(wù)質(zhì)量；3.加強(qiáng)配套設(shè)施；4.采用“美女營(yíng)銷”等營(yíng)銷措施；5.贈(zèng)送房間面積；6.采用“N+1”模式；7.招聘大學(xué)生兼職，蹲點(diǎn)拓客；8.突出區(qū)位優(yōu)勢(shì)，利用教育資源等吸引購(gòu)房者。

三、目標(biāo)客戶反應(yīng)

由于目前房地產(chǎn)企業(yè)在降價(jià)，各種外部環(huán)境也不是很好，故而除了急需買房的客戶，大部都是持觀望態(tài)度，認(rèn)為房?jī)r(jià)還有下降的空間。但由于這種下降是否已經(jīng)快到底，卻是沒(méi)有人可以斷言的，所以也有相當(dāng)一部分購(gòu)房者是處于搖擺不定狀態(tài)下的，而這恰恰是需要房地產(chǎn)企業(yè)大力說(shuō)服的。

四、其他

在住宅地產(chǎn)處于政府大力抑制的環(huán)境下，有一部分大型的房地產(chǎn)企業(yè)開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，取得了一定的成績(jī)。但亦充滿了種種變量，需要拭目以待。

五、總結(jié)

通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的調(diào)查和查閱一些相關(guān)資料，我們初步了解到目前長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)的營(yíng)銷狀況并不是很好，需要尋找新的突破點(diǎn)，至于商業(yè)地產(chǎn)能否成功，還尚未可知，需要等待。

不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，無(wú)論是長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力是巨大的，需還是大于求的，房地產(chǎn)也是有著相當(dāng)大的投資價(jià)值的。

至于目前的房地產(chǎn)環(huán)境會(huì)持續(xù)多久，什么時(shí)候會(huì)探底，卻是充滿著不確定?？偠灾康禺a(chǎn)的營(yíng)銷狀況不好是暫時(shí)的，總的前景是不錯(cuò)的。

第二篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷報(bào)告

每一篇實(shí)訓(xùn)報(bào)告需要包含的內(nèi)容：

實(shí)訓(xùn)任務(wù)（題目）；房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)研報(bào)告

目的：對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷策略、銷售手段進(jìn)行了解，同時(shí)提高我們的調(diào)研能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力和總結(jié)歸納能力。

實(shí)施方案：主題講座、與專業(yè)人士座談、觀察、團(tuán)隊(duì)協(xié)作活動(dòng)、調(diào)研、總結(jié)。

內(nèi)容：房地產(chǎn)營(yíng)銷是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要環(huán)節(jié)，是指房地廠商在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下，組織和管理企業(yè)的一系列活動(dòng)，直至在市場(chǎng)上完成商品房的銷售、取得效益、達(dá)到目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多以及固定性等特點(diǎn)，這就決定了它與一般的產(chǎn)品營(yíng)銷有很大的區(qū)別，除了一般產(chǎn)品營(yíng)銷所慣用的包裝、廣告宣傳等銷售途徑外，有其獨(dú)特豐富的內(nèi)涵。房產(chǎn)營(yíng)銷貫穿于項(xiàng)目的立項(xiàng)開發(fā)，建筑施工以及竣工出售的全過(guò)程，要以運(yùn)動(dòng)的、立體的角度來(lái)考慮樓盤的推廣。

通過(guò)李總的講解是我認(rèn)識(shí)到，房產(chǎn)的運(yùn)行流程分為以下幾步，首先通過(guò)招牌掛取得土地，其次進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)

計(jì)，再通過(guò)政府的批準(zhǔn)審核取得許可證，最后進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)和銷售。房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)分為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)、交通業(yè)態(tài)、住宅業(yè)態(tài)、生態(tài)景觀業(yè)態(tài)、大盤機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)等。房地產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，分為品牌營(yíng)銷、特色營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、消費(fèi)者居住環(huán)境的打造。而房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷戰(zhàn)略又分為廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣等。

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的不斷提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，只有根據(jù)市場(chǎng)的定位，制定出相應(yīng)的營(yíng)銷策略，銷售方式才能在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

實(shí)訓(xùn)中遇到的問(wèn)題、問(wèn)題分析及解決途徑：

問(wèn)題：錯(cuò)誤的認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷就是賣房、售樓。

分析及解決途徑：房地產(chǎn)營(yíng)銷包括市場(chǎng)調(diào)研、分析，項(xiàng)目的策劃、定位和推廣以及目標(biāo)客戶群的分析等方面。它是開發(fā)商以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針、目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、資源的分析、找出機(jī)會(huì)點(diǎn)，選擇營(yíng)銷渠道和手段以達(dá)到占有市場(chǎng)、促進(jìn)和開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。而銷售只是其中的一部分。

第三篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷報(bào)告論文

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系

論文題目：包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷

指導(dǎo)教師： 孔德軍 專 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 班 級(jí)： 609731班 學(xué) 號(hào)： 60973110 姓 名： 賈日斌

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

引言

目前,包頭市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)增勢(shì)強(qiáng)勁,住房供應(yīng)仍以普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主,商品房?jī)r(jià)格上漲幅度較大,市場(chǎng)供求狀況基本平衡,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年上升。今后,包頭市房地產(chǎn)發(fā)展空間很大,競(jìng)爭(zhēng)趨向更加激烈,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求會(huì)逐年升溫,商品房?jī)r(jià)格會(huì)繼續(xù)攀升,金融政策將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理的行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)既是房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所和流通的空間形式,又是房地產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和,是地產(chǎn)和房產(chǎn)的綜合體。近年來(lái),隨著包頭市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的逐漸提高,包頭市房地產(chǎn)在有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和高漲的消費(fèi)需求下得到了快速的發(fā)展,開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng),開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,供求市場(chǎng)旺盛,供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨完善,布局調(diào)整逐步合理,房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著上升,房地產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),極大地活躍了包頭市的投資市場(chǎng)和商品市場(chǎng)。因而,分析包頭市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì),對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)及變化趨勢(shì)有著深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

1、現(xiàn)狀調(diào)查

按慣例每年冬季房地產(chǎn)開始進(jìn)入休眠期，各樓盤封盤，企業(yè)內(nèi)部整頓，制作第二年銷售發(fā)展計(jì)劃，一系列的活動(dòng)，跟樓盤銷售關(guān)系甚少，但2011年卻打破了這條規(guī)律，年底開發(fā)商們絞盡腦汁搞打折促銷活動(dòng)，繼續(xù)銷售，頗有“大干一場(chǎng)”的勢(shì)頭。

十月份百城樓市房?jī)r(jià)爆出下降趨勢(shì)，面對(duì)房?jī)r(jià)不斷下降的消息，很多人開始擔(dān)憂政府來(lái)年會(huì)放松調(diào)控政策，樓市順勢(shì)發(fā)展擔(dān)憂房?jī)r(jià)反彈，房?jī)r(jià)是漲還是跌，樓市的不穩(wěn)定給眾多購(gòu)房者帶來(lái)前所未有的緊迫感。然而，無(wú)論樓市如何變換，老百姓的衣食住行不能停下，更是等不起，剛需族們的住房需求仍然旺盛。

在十月份，包頭樓市住宅均價(jià)環(huán)比下降0.08%，11月份較10月份又降了將近1.5%，與此之際停在樓市房?jī)r(jià)漲跌十字路口的購(gòu)房者們，面對(duì)房?jī)r(jià)的變動(dòng)，多數(shù)人采取保險(xiǎn)措施，1 包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

57.58%的人表示，退后買房日期，靜觀樓市變化，到2012年再出手買房。僅有18.18%的人表示愿意今年買房，24.24%的人沒(méi)有買房計(jì)劃。

在接受調(diào)查問(wèn)卷的購(gòu)房者中，69.7%的人是首次置業(yè)，24.24%的人是改善性住房第二次置業(yè)，用于投資的購(gòu)房者受房?jī)r(jià)下跌影響僅占6.06%。在包頭剛需族仍是中堅(jiān)力量，消費(fèi)群體固定，有利于樓市銷售穩(wěn)定

一直以剛需為支撐的包頭樓市，在全國(guó)房?jī)r(jià)下降潮中，表面看來(lái)受影響甚微，但57.58%的人認(rèn)為包頭會(huì)在大潮中，順勢(shì)而降，從實(shí)際數(shù)據(jù)中來(lái)看，包頭房?jī)r(jià)不降反而逆市上漲。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院，包頭11月住宅價(jià)格環(huán)比10月漲幅1-1.5%之間。

近幾年房?jī)r(jià)快速上漲給眾多剛需族造成陰影，降價(jià)似乎成了既等待又必然的事，2011年年底終于看到了房?jī)r(jià)下降到曙光，等待依舊的購(gòu)房者們，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降，本來(lái)有置業(yè)計(jì)劃的也改變了計(jì)劃，據(jù)調(diào)查顯示，78.79%的人表示房?jī)r(jià)下降改變了其置業(yè)計(jì)劃，處于繼續(xù)等待狀態(tài)。

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

11月包頭樓市進(jìn)入暖冬，商品房成交總量整月走高。雖然讓等待購(gòu)房的剛需族們失望，但是對(duì)于已經(jīng)買房的購(gòu)房者而言，不是一個(gè)壞消息。在調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，如果包頭房?jī)r(jià)下降，51.52%的人想退房，保住自己的財(cái)產(chǎn)不貶值。48.48%的人表示，只要房屋買質(zhì)量不會(huì)退房?，F(xiàn)在擔(dān)心房?jī)r(jià)下降而想退房的購(gòu)房者們此時(shí)可暫時(shí)打消顧慮。

2、相關(guān)數(shù)據(jù)

據(jù)包頭房地產(chǎn)信息網(wǎng) 11月30日包頭商品房共成交114套，成交總面積為12443.40平方米，成交均價(jià)為6795.81元/平方米。住宅成交94套，成交總面為10187.56平方米，成交均價(jià)為5852.83元/平方米。商業(yè)用房成交20套，成交總面積為2255.84平方米。

（圖片：11月30日商品房共成交114套 圖片來(lái)源：搜房網(wǎng)）

11月30日是11月最后一天，商品房成交量雖然較29日成交量減少21套，但從整體成交情況來(lái)看，114套的成交量為11月份最后的成交量畫上了圓滿的句號(hào)。近七天，商品房成交總量幅波動(dòng)穩(wěn)定，從最低的88天套，到最高的268套，使包頭樓市進(jìn)入初冬過(guò)暖冬，沒(méi)有出現(xiàn)冷市局面。

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

（圖片：11月最后七天商品房成交 圖片來(lái)源：搜房網(wǎng)）

當(dāng)日住宅成成交均價(jià)七天內(nèi)首次突破5字頭，以5852.83元/平方米的成交均價(jià)結(jié)束了11月的地價(jià)成交均價(jià)局面。五城區(qū)中，高新區(qū)成交均價(jià)破萬(wàn)15726.18元/平方米，共成交6套。其次是青山區(qū)，以5292.23元/平方米的成交均價(jià)，共售出14套住宅。在11月最后一天，昆區(qū)成交均價(jià)仍舊沒(méi)能突破三千元上升到四千元區(qū)間，以3726.58元/平方米的均價(jià)收官。

進(jìn)入11月份，雖然成交量成績(jī)姣好，但整體成交均價(jià)較低，在月末共成交了6套高端樓盤和14套較高端的商品房，將整體成交均價(jià)推高。

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

（圖片：商品房成交均價(jià) 圖片來(lái)源：搜房網(wǎng)）

在11月最后一周，商業(yè)用房整體成交量開始下滑，在沒(méi)有提升，30日共成交20套。而住宅成交量保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，以94套較高的成交量結(jié)束了11月住宅成交。

3、背景現(xiàn)狀問(wèn)題分析

隨著2011年年關(guān)將近，樓市調(diào)控進(jìn)入敏感時(shí)間，根據(jù)此前各個(gè)城市限購(gòu)方案，近十個(gè)城市限購(gòu)令即將期滿。是政策到此結(jié)束，還是繼續(xù)補(bǔ)充延長(zhǎng)限購(gòu)時(shí)間，市場(chǎng)為此變得異常敏感。從房地產(chǎn)消費(fèi)方來(lái)分析，沉默的大多數(shù)究竟是那個(gè)群體呢? 著名房地產(chǎn)人許子枋歸納為兩大沉默群體：

一個(gè)是已購(gòu)房群體，按官方數(shù)據(jù)，中國(guó)住房私有率(注：不是指住房自有率)達(dá)到80%以上，這個(gè)數(shù)據(jù)基本靠譜，這個(gè)龐大的群體是中國(guó)住房改革和經(jīng)濟(jì)體制改革的先得利益者、既得利益者，他們?cè)诿襟w尤其網(wǎng)絡(luò)媒體上很少喧囂，主要屬于社會(huì)傳統(tǒng)文化性沉默群體。

另一個(gè)大的群體，是城鎮(zhèn)化大潮下主動(dòng)和被動(dòng)進(jìn)城落戶的農(nóng)民，他們數(shù)量究竟有多大? 改革開放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平迅速提高，第六次全國(guó)人口普查結(jié)果顯示，截至2010年10月，居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?9.68%，居住在鄉(xiāng)村的人口為67415萬(wàn)人，占50.32%?？梢?，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已由1990年22%上升到2009年的49.7%。城鎮(zhèn)人口隨之快速增長(zhǎng)，由2.54億人增加到6.6億人以上。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)發(fā)布的《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2010》指出，今后20年，中國(guó)將以每年2000萬(wàn)人的速度，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)化。也就是說(shuō)，到2030年還將有4億農(nóng)民進(jìn)城，中國(guó)城鎮(zhèn)人口中有一半是農(nóng)村移民。

全國(guó)總工會(huì)新生代農(nóng)民工調(diào)查課題組在2011年2月21日公布的《2010年企業(yè)新生代農(nóng)民工狀況調(diào)查及對(duì)策建議》認(rèn)為：“十二五”期間，全國(guó)每年至少解決400萬(wàn)新生代農(nóng)民工進(jìn)城落戶問(wèn)題，并確保他們享有與當(dāng)?shù)厥忻衿降鹊拇?。他們中的大多?shù)在媒體尤其網(wǎng)絡(luò)上也很少喧囂，主要屬于被沉默群體。

在中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的過(guò)程中，這兩個(gè)沉默的大多數(shù)群體究竟在起著什么樣的作用呢?顯然這兩個(gè)群體在2011年以前，是利益訴求相沖突的兩個(gè)群體。前者是房?jī)r(jià)快速上漲的既得利益者，屬于房?jī)r(jià)飚漲之后竊笑的一群;后者是房?jī)r(jià)快速上漲的受損利益者，他們中有的收入或許永遠(yuǎn)也趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度了，他們屬于房?jī)r(jià)飚漲之后苦笑的一群，但他們對(duì)房地產(chǎn)的的所謂剛需卻成了“背扛”房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，兩大利益群體的利益背反日趨尖銳，使中國(guó)房地產(chǎn)被政治化。2011年后，房地產(chǎn)調(diào)控的政策終極宗旨其實(shí)很清晰：降低房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的矛盾尖銳程度。其一主要是解決經(jīng)濟(jì)矛盾，化解房?jī)r(jià)泡沫對(duì)國(guó)家金融的未來(lái)可預(yù)期的強(qiáng)大破壞力，房?jī)r(jià)泡沫對(duì)其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)的毀滅性擠壓;其二是解決社會(huì)矛盾，用大規(guī)模保障房來(lái)逐步緩解 包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

進(jìn)城農(nóng)民的居住難的問(wèn)題，從社會(huì)意義上實(shí)現(xiàn)居者有其屋的執(zhí)政理想。

中央通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是通過(guò)實(shí)施如限購(gòu)限貸的遏制房地產(chǎn)消費(fèi)需求的一系列政策，通過(guò)行政力強(qiáng)行扳彎房地產(chǎn)趨勢(shì)，迫使開發(fā)商進(jìn)入到中央設(shè)置的軌道。目前，房?jī)r(jià)下跌已開始顯現(xiàn)效果，但媒體對(duì)房?jī)r(jià)跌勢(shì)的放大渲染使行業(yè)從業(yè)者和房地產(chǎn)消費(fèi)者莫衷一是。

那么對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，這兩個(gè)沉默的大多數(shù)群體究竟又在起著什么樣的作用呢? 本文純粹基于房地產(chǎn)消費(fèi)需求這個(gè)單向因素來(lái)分析判斷中國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。地產(chǎn)觀察者許子枋認(rèn)為：

從進(jìn)城農(nóng)民這個(gè)群體來(lái)看，政府如果不去關(guān)懷這個(gè)數(shù)量龐大的弱勢(shì)群體，這關(guān)系到國(guó)本!因此只有通過(guò)強(qiáng)力推行建立與商品房市場(chǎng)平行的政府保障房體系，通過(guò)設(shè)置互相平行絕緣的“地線(保障房)”和“火線”(商品房)來(lái)解決國(guó)民居住問(wèn)題，并實(shí)現(xiàn)健康循環(huán)，化解社會(huì)矛盾。保障房的大量建設(shè)將使剛需不再成為房?jī)r(jià)高漲的“扛背”，那么商品房這塊將成為比較市場(chǎng)化的東西，因此理論上，即使房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步淡出，因需求量減少，供應(yīng)基于慣性在近期不會(huì)減少或甚至短期因積壓放大，房?jī)r(jià)會(huì)下降，這是必然的結(jié)果。

但從受益的已購(gòu)房群體來(lái)看，他們肯定不希望房?jī)r(jià)下跌，肯定抵制房?jī)r(jià)大跌，如果不是突變性的事件或政策發(fā)生，他們目前并不存在大量拋售自持物業(yè)的動(dòng)機(jī)，他們所持有的巨量存量房(就像房地產(chǎn)冰山的水下部分)將成為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。要政府不顧一切去陡然損害這個(gè)數(shù)量龐大的既得利益群體，顯然是更不可能的，這更關(guān)系到國(guó)本!所以房?jī)r(jià)陡然大降是不可能發(fā)生的，即使發(fā)生也會(huì)被政府這只手拉扯住。

但政府為了國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)大局和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，采取“風(fēng)蝕”的辦法是可行的，因此可以預(yù)計(jì)，物業(yè)稅將在明后年普及全國(guó)，既化解地方政府的土地財(cái)政危機(jī)，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)通過(guò)存量房地產(chǎn)的持有成本提高以擠壓存量房逐步進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán)，實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)快速上漲的目的。物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響既深且遠(yuǎn)，政府將通過(guò)這個(gè)“風(fēng)蝕”過(guò)程實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)矛盾的化解，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

基于上述分析，地產(chǎn)觀察者許子枋判斷：中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)降，中國(guó)房?jī)r(jià)大降的可能性不大。但2011年將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)將發(fā)生巨大而深刻的變化。

4、分析制定營(yíng)銷戰(zhàn)略

4.1、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷存在的問(wèn)題

4.1.1沒(méi)有上升到全程策劃階段不重視房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，或者說(shuō)還停留在產(chǎn)品觀念或推銷觀念的階段，沒(méi)有從市場(chǎng)實(shí)際需求出發(fā)，閉門造車。生產(chǎn)出自認(rèn)為品質(zhì)高，適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品．最后往往花費(fèi)大量精力和金錢去推銷，結(jié)果卻不理想，此類問(wèn)題在小規(guī)模企業(yè)和欠發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)中表現(xiàn)尤為突出． 包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

4.1.2缺乏科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研調(diào)查樣本選擇欠妥當(dāng)，調(diào)查方式單一，調(diào)查數(shù)據(jù)針對(duì)性不強(qiáng)甚至以二手資料為準(zhǔn)，缺少實(shí)地調(diào)研，導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果準(zhǔn)確性差．筆者曾參加過(guò)某上市公司的市場(chǎng)調(diào)研，整個(gè)過(guò)程隨意化，簡(jiǎn)單化和粗糙化。

4.1.3市場(chǎng)定位不準(zhǔn)市場(chǎng)調(diào)查方法、范圍、資料不全面，對(duì)區(qū)域環(huán)境分析不透徹，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)認(rèn)識(shí)粗淺甚至混淆目標(biāo)市場(chǎng)和市場(chǎng)定位，這些都導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)家市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性，胡子眉毛一把抓，羅列賣點(diǎn)。導(dǎo)致樓盤滯銷．

4.1.4推廣乏善可陳目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是偏愛大眾媒體．大眾傳媒有效性差，成本也居高不下．隨著媒體干擾的增大，站牌廣告、電臺(tái)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告等推廣方式的宣傳效果大打折扣?，F(xiàn)今時(shí)代是小眾傳播的時(shí)代，如何用最小的成本，起到最佳的宣傳效果，值得很多房地產(chǎn)企業(yè)研究。

4.1.5營(yíng)銷短視急于求成的心態(tài)，使房地產(chǎn)商常常把營(yíng)銷和熱銷等同，犯了“營(yíng)銷近視癥”，表現(xiàn)在：為了利潤(rùn)最大化，忽略了房地產(chǎn)的增值空間；整個(gè)樓盤同時(shí)上市，剩下的“死角房”無(wú)人問(wèn)津；片面地運(yùn)用營(yíng)銷技巧，項(xiàng)目面市無(wú)計(jì)劃，前后矛盾；夸大宣傳效果，亂承諾，導(dǎo)致后續(xù)爭(zhēng)端不斷Ｉ定位搖擺不定，沒(méi)能形成長(zhǎng)久的品牌形象等。而實(shí)際上，企業(yè)營(yíng)銷的成敗絕不是一兩次推盤成績(jī)可以決定的，它是各種綜合因素長(zhǎng)期積累的效果．

4.2對(duì)策分析

4.2.1建立全程營(yíng)銷觀念。如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)與以往不能同日而語(yǔ)，只重視房子，而不是消費(fèi)者；只重視推廣，而不是全程策劃；只會(huì)模仿，而不是創(chuàng)新，這樣的觀念已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)的要求．房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃應(yīng)該是全過(guò)程的策劃，并且不斷創(chuàng)新營(yíng)銷模式，才能在激烈的市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟。

4.2.2重視顧客關(guān)系企業(yè)與顧客之間信息、情感的溝通，不僅有利于建立長(zhǎng)期穩(wěn)定、相互依賴的關(guān)系，還可以為企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量定位、內(nèi)部員工的管理提供重要信息，使企業(yè)及每個(gè)員工更加接近顧客需求，提供顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視顧客關(guān)系，關(guān)心顧客，收集顧客對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)的改進(jìn)意見并及時(shí)向顧客傳遞企業(yè)和產(chǎn)品的有關(guān)信息，不斷改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，使顧客滿意度得以提升。

4.2.3科學(xué)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的是在深度的前期市場(chǎng)調(diào)研和策劃的基礎(chǔ)上實(shí)行全過(guò)程營(yíng)銷。調(diào)研是策劃的第一步。調(diào)研是否全面、準(zhǔn)確，將直接影響到目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分和市場(chǎng)定位的選擇。

4.2.4市場(chǎng)定位合理房子未建，定位先行，動(dòng)工前弄清楚“為誰(shuí)建房”而不是房子建成后問(wèn)自己“房子為誰(shuí)而建”。必須在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)細(xì)分，以確定有良好發(fā)展?jié)摿Φ募?xì)分群體為目標(biāo)客戶；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)查。以防定位趨同．通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，正確識(shí)別顧客的現(xiàn)實(shí)需求，潛在需求，競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)需求的滿足狀況，并根據(jù)企業(yè)的內(nèi)外部條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位．

包頭職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

4.2.5樹立品牌意識(shí)。品牌的力量是巨大的，然而很多開發(fā)商只顧近期利益，對(duì)顧客不誠(chéng)信，目光短淺，缺乏品牌意識(shí)，這樣的行為是涸澤而漁，注定無(wú)法獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。企業(yè)只有樹立優(yōu)秀品牌的愿景，建立長(zhǎng)期的品牌發(fā)展規(guī)劃，輔之以品牌施展策略，才可能成功樹立自己的品牌，從而享受品牌帶給自身的巨大品牌價(jià)值和核心優(yōu)勢(shì)。

4.2.6開發(fā)商與代理商建立良好的合作關(guān)系很多開發(fā)商需要與代理商合作以減少銷售成本，但又無(wú)法充分信任代理商，要么更換代理商，要么束縛代理商的手腳，從而引發(fā)高昂委托代理成本。開發(fā)商與代理商應(yīng)該建立良好的合作伙伴關(guān)系，充分發(fā)揮各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力，到達(dá)１十１＞２的效果。為了建立這樣一種關(guān)系，首先必須改變代理商的甄選標(biāo)注，價(jià)格不再應(yīng)該作為唯一，甚至不是最重要的因素．代理商誠(chéng)信與否、實(shí)力大小、企業(yè)文化是否契合等因素必須綜合考慮在內(nèi)；其次，必須改變觀念，在合作過(guò)程中，要給予代理商足夠的空問(wèn)，不要輕易更換代理商或隨意否決代理商的建議；再次，對(duì)合作過(guò)程要進(jìn)行有效控制，信任不等于放縱和姑息，事先應(yīng)該建立一套控制機(jī)制，防止合作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題的擴(kuò)大化。

4.2.7重視小眾傳播隨著廣告泛濫，大眾媒體對(duì)消費(fèi)者的吸引力已經(jīng)大大降低，傳統(tǒng)的傳播媒介費(fèi)用不菲，效果卻不盡人意．如何有效降低營(yíng)銷費(fèi)用，將本應(yīng)在大眾營(yíng)銷所需費(fèi)用實(shí)實(shí)在在地讓利給消費(fèi)者，小眾傳播是理性的選擇。房地產(chǎn)商一方面可以利用現(xiàn)代化手段，如數(shù)據(jù)挖掘、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，捕捉目標(biāo)消費(fèi)者的有效信息，另一方面要?jiǎng)?chuàng)新傳播渠道，針對(duì)特定地區(qū)的特定人群展開精準(zhǔn)的傳播推廣．

4.2.8不斷創(chuàng)新營(yíng)銷模式對(duì)于身處激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)企業(yè)，唯有不斷提高營(yíng)銷能力，特別是營(yíng)銷創(chuàng)新水平，方能在激戰(zhàn)中不斷發(fā)展壯大．常見的創(chuàng)新模式包括：文化營(yíng)銷——發(fā)掘和宣傳樓盤的文化象征意義，提升樓盤的文化品位，以滿足購(gòu)房者精神方面需要；

5、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

［１］袁圩．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)［Ｍ］．上海：蔓里大擘出版社，２００５． ［２］www.tmdps.cn ［３］www.tmdps.cn ［４］http://bt.soufun.com 8

第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐報(bào)告

基本情況：銷售實(shí)踐

實(shí)習(xí)目的：通過(guò)銷售實(shí)踐了解成品房營(yíng)銷情況，在這個(gè)基礎(chǔ)上把所學(xué)的知識(shí)與實(shí)踐緊密結(jié)合起來(lái)，培養(yǎng)實(shí)際工作能力與分析能力，以達(dá)到學(xué)以致用的目的。

實(shí)習(xí)時(shí)間：xxxx年8月1-16日

實(shí)習(xí)地點(diǎn)：xxxx有限公司

總結(jié)報(bào)告：

為期半個(gè)月的實(shí)習(xí)結(jié)束了，我在這半個(gè)月的實(shí)習(xí)中學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)受益非淺。現(xiàn)在我就對(duì)這半個(gè)月的實(shí)習(xí)做一個(gè)工作小結(jié)。

自8月1日起，在半個(gè)月的工作中我參加了該公司的銷售實(shí)習(xí)?！盎侍觳回?fù)有心人”通過(guò)努力我終于在最后一個(gè)星期里做成了兩擋生意。為了這擋生意我做了很多功夫：背熟資料，市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)前幾次失敗原因等等。通過(guò)這兩個(gè)星期的銷售實(shí)習(xí)使我深深明白到推銷的重要性和搞推銷是一件很辛苦的事，根本不是讀書時(shí)想象的那樣簡(jiǎn)單。同樣也使我深刻體會(huì)到在學(xué)校學(xué)好專業(yè)知識(shí)固然很重要，但更重要的是把學(xué)到的知識(shí)靈活運(yùn)用到實(shí)踐中去。

在為期半個(gè)月的實(shí)習(xí)里，我象一個(gè)真正的員工一樣擁有自己的工作卡，感覺(jué)自己已經(jīng)不是一個(gè)學(xué)生了，每天點(diǎn)起床，然后象個(gè)真正的上班族一樣上班。實(shí)習(xí)過(guò)程中遵守該公司的各項(xiàng)制度，虛心向有經(jīng)驗(yàn)的同事學(xué)習(xí)，.一個(gè)月的實(shí)習(xí)使我懂得了很多以前不知道的東西，對(duì)伊旗萬(wàn)力房地置業(yè)有限公司也有了更深的了解。

實(shí)習(xí)是每一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生必須擁有的一段經(jīng)歷，他使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)也打開了視野，長(zhǎng)了見識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，實(shí)習(xí)是我們把學(xué)到的理論知識(shí)應(yīng)用在實(shí)踐中的一次嘗試。我想，作為一名即將畢業(yè)的大學(xué)生，建立自身的十年發(fā)展計(jì)劃已迫在眉睫，不是嗎

最后衷心感謝xxxx房地置業(yè)有限公司給我提供實(shí)習(xí)機(jī)會(huì)！

第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷

沈陽(yáng)萬(wàn)科金色家園-----大東區(qū) 沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城----東陵區(qū)沈陽(yáng)萬(wàn)科紫金苑----和平區(qū) 沈陽(yáng)萬(wàn)科城市花園----鐵西區(qū) 萬(wàn)科四季花城、---于洪區(qū) 萬(wàn)科城、萬(wàn)科新榆公館、萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科蘭喬圣菲

萬(wàn)科新里程,萬(wàn)科金域藍(lán)灣萬(wàn)科春河里

萬(wàn)科藍(lán)山----大東

萬(wàn)科鹿特丹花園----和平區(qū) 萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)—東陵區(qū) 萬(wàn)科明天廣場(chǎng)---東陵區(qū) 保利花園—東陵

保利百合花園---鐵西 保利心語(yǔ)花園—鐵西 保利上林灣---于洪

保利海上五月花—沈河區(qū) 保利西湖林語(yǔ)—

保利康橋—沈河區(qū) 金地長(zhǎng)青灣—渾南 金地檀郡—渾南

金地濱河國(guó)際—渾南 金地鉑銳---大東區(qū)