第一篇：商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

商品房房屋保修期與保修責任問題釋疑

來源:湖南長沙律師網

近段時間以來，本站律師接到的關于房屋質量的投訴越來越多，其中很多是關于保修期的爭議。那么，房屋保修期到底有多長？期限如何計算 ？一旦出

了問題該如何處理？律師為你釋疑如下：

保修期的計算

一、建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》）中明確，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期

限：

（1）、地基基礎和主體結構在合理使用年限內承擔保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；

（4）、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

（5）、地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

（6）、門窗翹裂、五金件損壞1年；

（7）、管道堵塞2個月；

（8）、供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；

（9）、衛生潔具1年；

（10）、燈具、電器開關6個月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

二、根據國務院第279號令《建設工程質量管理條例》（2000年1月10日發布執行）以及建設部第80號令《房屋建筑工程質量保修辦法》（2000年6月26日發布執行），國家對房屋建筑的保修期有了新的規定，具體規定如下：

在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文

件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5

年；

（三）供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管

道、設備安裝和裝修工程為兩年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗

收合格之日起計算。

三、建設部發布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位出具的質量保修書約定保修期的存續期，存續期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實行質量保證書和

住宅使用說明書制度的規定》中規定的最低保修期限。

國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定了“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限”。建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》和《房屋建筑工程質量保修辦法》，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發

商與用戶自行約定。

這里規定的保修期限為最低保修期限，具體保修時間以建設單位和施工單位合同為依據。需要注意的是，這一期限是建筑商對房地產開發商 的保修期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

但是，等房子銷售到了消費者手中，上述規定的保修期限很可能已經過了大半。發展商對住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎，扣除房子驗收合格到銷售給住戶的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規定的房屋保修期限要短許多，有時可能住戶拿到房子，一些保修期已經過

了。

根據國家規定，開發商在銷售房屋時，要向用戶提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，其中要明確保修項目和期限，并且不能低于上述規定的最低保修期限。一般來講，開發商為了少承擔責任，僅會比建筑商承諾給自己的期限稍稍延長一點。其實，房屋的保修期限是可以同開發商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質量保證書》，看清楚上面所承諾的保修時間長短和起算時間；如果覺得保修時間太短，可進行補充約定。

提醒 過了保修期限也可要求處理

需要注意的是，很多購房合同都會有一個免責條款，規定因不可抗力、因使用不當或者第三方原因造成的質量缺陷，不在保修范圍之內。這一條需要注意，因為很可能是一個陷阱。對于“不可抗力”法律有明確規定，但因使用不當或者第三方原因卻可有各種不同的解釋。因此，訂立詳細的合同很關鍵，而房屋一旦出現問題后，正確處理更為關鍵，其中抓緊時間、盯緊開發商是首要兩條。一旦房屋出現質量缺陷，首先應該確定屬于何種問題，是否在保修期限之內。若在保修期限之內，應馬上找開發商要求處理。同時，應記明因為房屋質量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開裂，維修前向開發商講明，便于之后要

求賠償。保修完后，一定要認真驗收，如果有可能請專家驗看，確保質量過關。涉及結構安全的大問題，應當報當地建設行政主管部門備案，便于日后查詢。對超過保修期的房屋質量問題，購房者也不要六神無主，要區分清楚情況以便進行處理。據某物業公司經理提醒，如果是因為發展商故意拖延而超過期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過期限，由開發商承擔責任，購房者有權追溯。只是購房者要注意保存相關證據，便于日后證明用。對于確實超過期限的房屋質量問題，購房者也可以找發展商，要求其本著為客戶負責的態度，提供維修服務。只是此時可能態度需要好一點，同時講一點策略，需要支付一定費用。住宅是使用年限很長的耐用消費品，住宅的質量問題具有復雜性和后驗性，有的質量問題只有在使用中才能逐漸發現。現在，國家考慮建立住宅質量保證保險機制。住宅質量保證保險是國際上通行的一種成熟制度，叫做“潛在缺陷保險（簡稱IDI）”，又稱“建筑物十年期責任保險（LiabilityForTen-years）”，主要承保竣工驗收之日起10年之內，住宅因質量事故而給消費者造成的損失。

第二篇：如何確定商品房保修責任

如何確定商品房保修責任

根據《建設工程質量管理條例》第四十條、《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條、第十四條的有關規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限如下：

（1）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。

（2）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年。

（3）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期。

（4）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自 竣工驗收合格之日起計

算。

在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追賠。

根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十條的規定，房地產開發企業應當在商品房 交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

另外，根據《上海市房地產轉讓辦法》第二十九條的規定，新建 房屋買賣、交換或者抵債的，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得少于兩年。

新建房屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。

第三篇：商品房房屋保修期限培訓資料

商品房房屋保修期限培訓資料

綜合管理部

首先讓我們了解一下什么是房屋保修期的定義：

房屋保修期是指物業開發建設單位在物業交付使用后，對業主承擔保修責任的期限。

國家建設部對房屋保修期限有以下規定：

（1）建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條有明確規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”

（2）關于保修期的長短，依據《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。”因此房地產商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”

（3）依據國務院的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

A 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； E 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；

F 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

因此，“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”的說法更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。[1]

案例分析

想咨詢一下業內大俠：我于是2006年9月入住所購商品房，2008年11月我樓下的四樓業主反應我家漏水到他們家的客廳和廚房，由于我所購的商品房為精裝修房，而且裝修承包方是開發商指定的，入住前已經全部裝修好。現在我家客廳和廚房地面下的管道可能出現漏水，現找到開發商要求解決

問題，開發商說不關他們的事，一方面以過了房屋保修期為由予以拒絕維修，另一方面要求我們去找裝修承包方去解決。但現在裝修承包房早不知所蹤，請哪位大俠我能采取什么方法維護自己的權益。

1、你的房子是在06年9月購買的，在廚房下面的管道會漏水，根據 <建設工程質量管理條例> 第40條，廚房漏水仍然在5年的保修期內，應該由開發商負責維修。

開發商說不關他們的事是錯誤的，因為當時的裝修承包方是由開發商指定的。

2、如果開發商沒有盡到保修義務，可以向當地建設局或者房產管理局投訴。

法律依據

<建設工程質量管理條例>

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問

題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

第六十六條 違反本條例規定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

第四篇：淺談工程保修期、缺陷責任期與工程質量保修金

淺談工程保修期、缺陷責任期與工程質量保修金

摘要：本文通過對《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程質量保證金管理暫行辦法》、《房屋建筑工程質量保修書（示范文本）》以及《FIDIC土木工程施工合同條件》中工程質量保修期、缺陷責任期與工程質量保修金的比較分析，提出了工程保修期與缺陷責任期的期限盡可能統一，工程保修金的保留期直接規定，以便于合同管理。

主題詞：工程保修期 缺陷責任期 工程保修金 合同管理

1、引言

最近一段時間幫助房地產開發公司起草、管理工程施工合同，施工單位對工程保修金期限的爭議引起我的注意，工程項目參與各方對工程保修期與缺陷責任期以及工程保修金的理解比較混亂。由于工程項目參與各方對法律法規的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建設的合同管理越來越重要，因此筆者針對工程保修期和缺陷責任期已經工程保修金提出一些看法和做法，供大家討論。

2、工程保修期、缺陷責任期與工程保修金的概念

2.1.工程保修期房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。工程質量缺陷，是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

工程保修期是工程項目承包商對其完成的存在質量缺陷的工程在一定的時間內進行保修的期限。

2.2.缺陷責任期缺陷，現代漢語詞典解釋為欠缺或不夠完備的地方。

責任期，現代漢語詞典解釋為沒有做好分內應做的事因而應當承擔的過失的時間。

工程質量缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

缺陷責任期就是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限。

2.3.工程質量保修金建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

3、法律法規中工程保修期與缺陷責任期的比較

3.1.中華人民共和國建筑法中的規定第六十條 建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。

建筑工程竣工時，屋頂&考&試大$、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。

第六十二條 建筑工程實行質量保修制度。

建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。

建筑法是從法律的高度規定了哪些質量缺陷應該維修，規定甲乙雙方應該簽訂工程質量保修書。并沒有具體的、可操作的內容。

3.2.建設工程質量管理條例中的規定第三十九條 建設工程實行質量保修制度。

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

可見條例中保修期指的是承包人對工程承擔保修責任的一個最低期限。該期限雖然可由雙方在合同中約定，但不能違背建設工程質量管理條例中第四十條的規定，具有的法律強制性。

3.3.建設工程質量保證金管理暫行辦法中規定第二條 本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發、承包雙方在合同中約定。

第五條 缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

第八條 缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。

在建設工程質量保證金管理暫行辦法中不僅對缺陷責任期的概念進行了闡述和界定，而且還對其期限做了描述。缺陷責任期就是指預留質保金的一個期限，具體期限由雙方合同約定。筆者認為根據&考&試大$《建設工程質量保證金管理暫行辦法》理解，缺陷責任期只是發包方預留質量保證金的一個期限有點不準確，缺陷責任期既然是工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定，根據建設工程質量終身制的理解應該比保修期的時間長，所以缺陷責任期與工程保修金的保留期限不便于實際操作和執行，如果缺陷發生在缺陷責任期內，對于承包人沒有進行維修的行為，發包方是可以從質保金中扣除的；而如果缺陷發生在保修期內缺陷責任期外，那么對于承包商不維修的行為或許只能通過法律途徑解決了。

通過上文對工程保修期和缺陷責任期的比較，從本質上來說應該是沒有很明顯區別的，缺陷責任期是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限，而工程保修期是承包人對工程承擔保修責任的一個期限，在這個文件中硬性規定缺陷責任期的時間有些不妥，至于工程質量保修金的保留期限，應該和保修期一致。

4、FIDIC土木工程施工合同條件與房屋建筑工程質量保修書的比較

4.1.FIDIC土木工程施工合同條件中的規定1.1.3.7“缺陷通知期”指根據投標函附錄中的規定，從工程或區段按照第10.1款工［程或區段的接收］被證明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成掃尾工作和修補缺陷通］知工程或該區段（視情況而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延長決］定的任何延期）。

這里的缺陷通知期也就是我們通常所說的維修期。首先，它是指工程師通知承包商修復工程缺陷的期間；其次，工程是業主已經接收并頒發給承包商接收證書的工程或區段；第三，該期限的長短在投標函附錄中寫明；第四，該期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延長］予以延長；第五，該期限從工程或區段竣工日期開始計算。

這一術語與我國工程界的維修期、質量保證期（質保期）基本相同。

1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付證書的申請］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累計的保留金。

保留金的性質和目的是一種現金保證金，與履約保函的性質相似，目的是保證承包商在工程執行過程中恰當履約，否則業主可以動用這筆款去做承包商本來應該做的工作，如缺陷通知期內承包商本應修復的工程缺陷。

11.3缺陷通知期的延長：如果且在一定程度上工程、區段或主要永久設備（視情況而定，并且在接收以后）由于缺陷或損害而不能按照預定的目的進行使用，則雇主有權依據第2.5款［雇主的索賠要］求延長工程或區段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延長不得超過2年。

這是一條原則性的規定，如果缺陷是由于承包商負責的原因發生的，業主有權延長缺陷通知期，同時規定最多延長2年（即：缺陷通知期最多為3年），但沒有規定具體如何延長。

4.2.房屋建筑工程質量保修書（示范文本）的規定工程質量保修范圍和內容：承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規、規章的管理規定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。

質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，&考&試大$以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：質量保修期： 雙方根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，約定本工程的質量保修期如下：⒈地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為 年； 本文轉自項目管理者聯盟⒊裝修工程為 年；⒋電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為 年；⒌供熱與供冷系統為 個采暖期、供冷期；⒍住宅小區內的給排水設施、道路等配套工程為年；⒎其他項目保修期限約定如下：質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。

保修費用：保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。

其他：雙方約定的其他工程質量保修事項：本工程質量保修書，由施工合同發包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。

保修書文本中對保修金、保修金的期限以及缺陷責任期沒有明示，應該是保修書的不足之處，既然質量管理條例中規定了保修期限，那么在保修書文本中就沒有選擇的余地。

我們在具體編制建設工程施工合同時，對于工程保修金的規定是這樣的：工程保修金是工程總造價的3%；2年保修期滿后14天內，工程保險金返還與該分部分項占工程總造價相同比例的保修金；5年保修期滿后14天內，剩余的工程保修金一次性全部返還；地基基礎和主體結構的缺陷責任期是該工程的合理使用年限，不保留保修金。

5、結束語

通過以上法律法規的學習、分析和FIDIC合同條件與工程質量保修書的比較，缺陷責任期與保修金的期限是兩個不同的概念，根據建設工程質量終身制的原則，缺陷責任期應該是工程合理使用年限。&考&試大$為了便于廣大工程項目管理者以及工程項目合同管理者的操作和執行，減少工程業主和承包商的矛盾，建議我國的缺陷責任期與工程保修期的時間期限統一，至于工程質量保修金的保留時間應該象FIDIC合同條件一樣，直接規定一個期限，以便于建筑工程合同管理。

參考文獻：

1、張水波 何伯森編著，FIDIC新版合同條件導讀與解析，中國建筑工業出版社，北京，2003年第一版。

2、中華人民共和國建筑法，中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會，1997年。

3、建設工程質量管理條例，中華人民共和國國務院，2000年。

4、房屋建筑工程質量保修辦法，中華人民共和國建設部，2000年。

5、建設工程質量保證金管理暫行辦法，中華人民共和國建設部、財政部，2005年。

6、房屋建筑工程質量保修書（示范文本），中華人民共和國建設部、國家工商管理局，2000年。來源:考試大-咨詢工程師考試

第五篇：保修期滿房屋漏雨責任應誰負

保修期滿房屋漏雨責任應誰負

隨著雨季的到來，物業管理企業經常遇到保修期已滿的房屋由于漏雨而造成室內裝修及物品損壞的情況。業主一是要求物業管理公司對漏雨房屋進行修繕，二是要求賠償受損物品。如果處理不當，極易發生糾紛。各物業管理公司處理方法各有不同，有的動用維修基金維修；有的用物業管理服務費進行維修；有的直接讓業主攤錢修理。至于對業主所造成損失的賠償問題，更沒有統一的處理方法。

如果用維修基金進行修復，建設部、財政部印發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中規定：“維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》，專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造”。但屋頂維修雖屬共用部位，但夠不上大修標準，也談不上更新、改造，按規定不符合使用維修基金的標準。如果用物業管理服務費來進行維修，《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》第二條規定：“物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對城市住宅小區內的房屋建筑及其設備、公共設施、綠化、衛生、交通治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用”。可以看出業主所交物業費中應包括房屋建筑的日常維護、修繕整治等費用。但本辦法的第八條住宅小區公共性服務收費的費用構成中僅在第二項中規定了公共設施、設備日常運行、維修及保養費，未提到房屋建筑的日常維護和修繕，與第二條的規定不能統一。因此在具體實施過程中無法進行參照。

讓各戶業主直接分攤費用進行維修。在沒有向業主收取維修基金的情況下還可以讓業主接受，而對于業主已交納了維修基金和物業管理服務費的，則很難找到合理的收費依據。

針對上述情況，請貴刊幫忙對保修期已滿房屋漏雨維修的費用應該由何處列支，物業管理公司該不該承擔損壞物品的賠償責任，這兩個問題予以解答。廊坊市華夏物業管理有限公司 居律師解答：

首先需要解決的問題，不是維修的費用應該由何處列支的問題，而是誰負有維修義務的問題。只有先解決誰負有維修義務的問題，才能解決維修的費用應該由何處列支和物業管理企業該不該承擔賠償責任的問題。

對保修期已滿的房屋或共用部位承擔維修義務的人，在下列兩種不同的情況下分別是開發商和全體業主。如果漏雨的原因是房屋或共用部位的質量不符合質量要求而且業主在兩年的保修期內向開發商提出過質量異議，那么，對房屋或共用部位負有維修義務的，是開發商。開發商承擔維修義務，是開發商基于與購房人之間的房屋買賣合同關系對購房人承擔義務。

如果漏雨的原因不是共用部位的質量不符合質量要求，或者，雖然漏雨的原因是共用部位的質量不符合質量要求，但業主沒有在兩年的保修期內向開發商提出過質量異議，那么，對共用部位負有維修義務的，是全體業主（包括開發商在內）。全體業主承擔維修義務，是每一個業主基于與其他業主之間的財產共有關系對其他業主承擔義務。在業主委員會成立之前，開發商代表全體業主行使對共有財產的權利、承擔對共有財產的義務。對共用部位等共有財產的維修，開發商作為全體業主的代表應首先履行這一義務。在開發商履行這一義務后，因維修而發生的費用由全體業主共同承擔。

以上兩種情況，分別是開發商對購房人承擔的義務和開發商作為全體業主的代表應首先履行的義務。前者不屬于物業管理，后者屬于物業管理。開發商一般將這兩種情況下的維修義務都委托給物業管理企業完成。但是，在開發商與物業管理企業簽訂的委托合同中，雙方一般都不對房屋或共用部位的維修做上述兩種區分，維修費用如何列支就成為物業管理企業不知如何解決的問題，也使得業主不加區分地將矛頭全部指向物業管理企業。所以，物業管理企業在與開發商簽訂委托合同時或者從現在開始，應當與開發商在合同中分清楚哪些不屬于物業管理、哪些屬于物業管理。不屬于物業管理的，維修費用應當由開發商單獨支付，不得在維修基金或物業管理服務費中列支或者讓業主分攤；屬于物業管理的，另當別論。所謂另當別論，是指：有共有財產收益的，維修費用應首先在共有財產的收益中列支；沒有共有財產的收益或在共有財產的收益中列支后的不足部分，因材料的更換或添加發生的費用應當在維修基金中列支，服務費用應當在物業管理服務費中列支。

對《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中使用的“大修”、“修繕”、“維修”進行法律概念上的區分以試圖將三者分別與“維修基金”和“物業管理服務費”對號入座是行不通的。在“大修”、“修繕”、“維修”之間，無法劃分明確的界限，立“法”者也無意將三者做不同的概念使用。按照《合同法》以及會計和稅務方面的規定，對維修費用進行“材料的費用”和“服務費（即報酬）”的區分才是必需的。無論是“大修”、“修繕”、“維修”，都包含“材料的費用”和“服務費”兩個部分。“材料的費用”部分，由委托人預付或受托人墊付，是應當由委托人承擔的，計入委托人和受托人之間的資金往來，受托人不會因為“材料的費用”的收支納稅。“服務費”部分，是受托人的營業所得，受托人應當交納這部分的營業稅和所得稅。

由于上述兩種情況下承擔維修義務的人都是開發商，對業主的賠償責任應當由開發商承擔。開發商將不屬于物業管理的維修義務或屬于物業管理的維修義務委托給物業管理企業面物業管理企業沒有盡到維修義務的，均視為開發商沒有盡到維修義務，開發商應先行賠償業主的損失。開發商在對業主承擔賠償責任以后，可以根據物業管理企業是否存在違約行為以及物業管理企業的違約行為是否與損害結果之間存在因果聯系決定是否要求物業管理企業承擔違約責任。物業管理企業對業主不承擔任何賠償責任。

上述答案完全出自于法律的設計。現實中，由于稅收和會計方面對物業管理企業的監管無力，要求物業管理 企業按照法律的設計列支維修費用所獲得的非法利益遠遠大于其違法行為面臨的風險和付出的成本，選擇法律設計的相反方向列支維修費用對于物業管理企業來說可能更為“正確”。由于物業管理企業與開發商之間的特殊關系，按照法律的設計在物業管理企業和開發商之間進行責任的劃分對于物業管理企業和開發商來說可能都沒有實際意義，或許，物業管理企業將業主的矛頭引向自己而不是引向開發商，更符合物業管理企業和開發商的共同利益和長遠利益。

答疑律師：北京市天為律師事務所資深律師 居永和