第一篇：關于商品房買賣合同中的定金與認購書的問題

關于商品房買賣合同中的定金與認購書的問題

隨著我國房地產市場的日漸繁榮，房地產合同糾紛大量出現，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實踐中，房地產開發商在與購房者簽訂正式的商品房預售或銷售合同之前，往往通過簽訂認購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

一、什么是定金？定金與訂金？

二、什么認購書？認購書的性質？認購書與合同的關系？

三、違反認購書的處理？

四、購房者簽訂認購書及交納定金時注意事項？

首先，一般在將購房者依據認購書、意向書預先交付的款項明確規定為購房定金的情況下，才可適用有關定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預收款”，則不能適用有關定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認購書、意向書并沒有最終確定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商，認購書僅約定在何時何地商定正式合同，這種認購時支付的定金應認定為簽約定金。在雙方有依約按時至簽約處協商簽定合同事宜的情況下，即可認定沒有違約。而如果開發商與購房者又未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發商應當將定金返還購房者。在這里，不能把認購書、意向書中約定的定金性質認為作購房定金。如因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認購書實質上已是一個購房合同，而任何一方違約均應當承擔違約責任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第二篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質

購房者與開發商簽訂了一份認購協議書，該協議書約定了房屋面積、價格等合同內容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項,并約定七日后雙方簽訂正式預售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發現開發商的小區規劃與簽訂認購書時知曉的情況不一致，經協商不能最終達成購房協議，購房者要求開發商退還已繳付的定金，但開發商認為是購房者不履行購買義務，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點，一種觀點認為開發商不應返還定金，因為這是由定金的性質決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時應當雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當事人一方保留解除合同權利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據《擔保法》司法解釋第一百一十五條關于立約定金的規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權要求返還定金。

第二種觀點認為開發商應當返還定金，因為定金罰則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應當返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實踐中多理解為，當事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰則。當事人雙方非因其過錯導致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規定，因可歸責于付定金的當事人的事由致其負擔的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權保留定金。我國臺灣現行民法第249條第4款規定，契約因不可歸責于雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。為了適應各國及社會發展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。故認為，在本案中，認購協議書中約定的是雙方應于七日后協商簽訂合同。其核心內容是購房者前往開發商處與開發商協商合同的具體事宜。由于在協商過程中，存在分歧，達不成協議，并非任何一方的過錯，故不應適用定金罰則。

筆者認為第一種觀點忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點忽略了開發商的過錯。故不贊成上述兩種觀點。筆者也主張開發商應當返還定金，其原因是購房者在簽訂認購協議書時已了解到相應的小區規劃設施，而在簽訂正式預售房合同時，開發商對此卻不予認可。購房者是基于信任開發商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發商的房屋。但由于開發商缺乏最基本的誠信，將小區規劃任意更改，從而導致購房者不愿意購房。根據《民法通則》中的誠實信用原則，由于開發商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實信用，應承擔締約過失責任，應當返還購房人的定金。又根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果開發商不按照相應的說明履行義務，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發商應當返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補充協議不能達成，開發商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發商慣以格式條款的形式約束購房人。根據合同法關于格式條款的規定，格式條款一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。而開發商的一些不誠信行為導致格式條款并未恪守誠實信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現在以下幾個方面：

第一，開發商的不誠信。現在房屋還處于賣方市場的環境下，購房人往往看到開發商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發商沙盤模型、置業顧問的介紹來進一步了解樓盤。并且開發商還會在不起眼的地方附加注明以規劃為準。當購房人定下房屋后，發現與開發商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發商會引用以規劃為準作為借口，不會返還購房人定金。實際上一開初開發商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進入圈套。在預售合同中出現不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不了解合同的具體內容的。在民法通則中，總則第四條明確規定民事活動應當遵循誠實信用的原則。在合同法第六條也規定了當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。誠實信用在民法領域是帝王原則，是為了維護當事人的合法權益，是不能動搖的。因此，開發商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監管體系。開發商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發商自由支配。這部分資金如果用于開發房產還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應當如數返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發商應當雙倍返還定金。但如果開發商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發商的預售收入全都自由支配，使預售款收入與開發商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應的監管部門進行監管，這樣就導致開發商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導致嚴重損害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關的購房知識。作為購房者，沒有專業的房產知識，認為廣告或者沙盤模型就是開發商的承諾，而未注意開發商的附加注明以規劃為準這樣的用語。在簽訂認購合同或者預售合同時，對開發商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產生糾紛時，才意識到合法權益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷。現針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發商的誠信制度建設。開發商應恪守誠實信用原則，將真實信息披露給購房人。包括小區周邊規劃及小區配套設施，房屋基本情況等。購房合同中應明確如下內容：簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;有定金條款的，應約定定金在不同情況下發生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當合同不成立時，將按照《擔保法》的有關規定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權利與義務，一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同;在約定的期限內洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。另外，加快開發商的誠信制度建設，購房者投訴多、不守信的開發商由相應的主管機關建立黑名單，使其信譽度彰顯于世，購房者根據開發商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發商資金監管體系。開發商資金應專款專用。雖然有不少企業運用無資本運作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監管制度的情況下，開發商自有資金需要達到一定比例才能開發房屋。對開發商開發項目進行嚴格審查，對資金帳戶和預售款帳戶進行及時監控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應承擔相應的法律后果。因為法律制度的重要性就是要為每一個市場參與主體創造一個平等、自愿、公平及誠實守信的市場環境。對不履行合約、不誠實者和違法者就要給予應有的懲治，否則一切規章制度都將形同虛設，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強。購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，有可能的話，請專業的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對于某些暗含風險的條款則應當經過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權問題一旦出現，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護自己的合法權益，有必要成立購房者民間組織，集體維權、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進開發商誠信制度的建立。s("

第三篇：認購書以及商品房買賣合同簽訂注意事項

購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發生的糾紛更是困饒購房者 的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售 和商品房現售兩種，現在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。

商品房預售是指房地產開發企業在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金 或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環節：

一、注意房地產開發企業預售的商品房應具備的條件

《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規定：

1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發 和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房 屋的合法性。

2、持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設 工程規劃許可證后才能開工建設。

3、按照預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發房地產的企業應到日照市房 地產管理局登記備案并取得該局頒發的商品房預售許可證明）。此規定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監督之下，從而保證商品房預售的合法性。

二、了解商品房預售合同基本的內容

1、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件 和程序進行了規定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。

8、房地產權屬登記義務。

9、物業管理條款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

購買現房的注意事項

下面說說購買現房應注意的事項：

一、注意房地產開發企業出售商品房的條件

2001年4月4日，建設部發布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。規定房地產開發企業現售商品房應 具備下列條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件 或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當 抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。

二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容

（一）當事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理 原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款 退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款 由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

簽訂認購書

你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金，發展商此時會把有關的資料和相 關文件交給你，并講清項目進展情況。

認購書主要內容包括： 1.認購物業；

2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才 能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關 稅費的說明。

簽訂購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解 決的重要根據和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證)；如果是現房, 根據規定，發展商已經不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理 大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產權證》。您一定要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括 了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。

在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。

您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深 而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金？這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定 金。

簽訂購房合同是所有購房環節中最重要的一環，購房者務必重視。請一個律師為您作顧問是非常必要的，簽約的具體過程如 下：

1、談妥價格后，購房者應簽訂認購書（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協議中應明確購房者在什么情況下可終 止協議、索回定金。認購書主要內容包括：認購物業、房價（包括戶型、面積、單位價格、總價）、付款方式、認購條件（包括認購書應注意 事項、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點等）。

2、簽完認購書后，售方應給購房者發放《簽約須知》，內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、貸款憑證說明、繳納有關稅 費的說明。

3、完成以上環節，就該簽訂正式的購房合同了。內容包括：

（1）售房人土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；（2）房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；（3）付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

（4）交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；（5）質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；（6）產權登記和物業管理的約定；（7）保修責任；（8）購房人使用權限；（9）雙方認定的爭議仲裁機構；（10）違約賠償責任；

（11）其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表 述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批準文件的投資 建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如 ××市××區××街××號××花園××號樓××層 ××房。

近年來，購買商品房糾紛呈上升趨勢，或因面積不符，或因價格有詐，或因交付太遲等等，給購房者帶來了一定的財力和精 神上的損失。大部分原因是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所致。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字，使合 同失去了它應有的作用。近日，記者就如何正規地簽訂購房合同采訪了市房管局的專業人士。

首先，購房人在正式簽訂合同之前一定要審查開發商的資格，并確認你所要購買的房產是否具備銷售條件。你可以要求開發 商出示工商營業執照，以確認開發商的主體資格；你可以要求開發商出示所售樓盤的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預（銷）售許可證，也就是通常所說的四證，以確認你所要購買商品房的合法性。通過對四證的審查和你對所購樓盤的實地察看，你可以放心地簽訂正 式的《商品房買賣合同》了。

在簽訂購房合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規范文本，不要使用房地產開發商單方制定的合同文本，以防在合同中出現欺詐行為。購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關鍵條款。尤其 是在違約條款中，必須寫明如果產生質量問題、面積不符問題、交房拖后、配套設施不全以及其他與合同內容不符時的索賠辦法和賠付金額。

目前我市使用的商品房的規范文本是由湖南省工商局和湖南省建設廳共同監制的《商品房買賣合同》。正式的《商品房買賣合同》由開發商提供，是在當地房管部門登記過的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協議條款。格式條款是合同雙方不 能變更和選擇的，沒有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協議條款則必須在雙方協商一致，或者以補充協議的形式在合同中表現出來，只要把握好選擇條款和協議條款，就能充分保障購房人的權利。

如何退定金

對于目前在房地產買賣合同交易過程當中開發商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導致的眾 多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發了準備購房者的擔心與疑慮。那么對于購房定金問題，購房人是如何理解的，遇到購房定金問題又是如何做的，對購房定金問題法律又是如何規定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那 么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。

目前開發商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來 與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在 簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現在合同中，有失 合同公平、公正的原則。好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要 了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子最終沒有買成，定金 就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下 定金不能退？

二、定金的法律規定。

到目前為止，涉及到定金的法律規定有下：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解 釋》。部門規章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規定如下：給付定金的一方不履行約 定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法》第八十九條規定：當 事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的 債務的，應當雙倍返還定金。《中華人民共和國擔保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保 的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。《最高人民法院關于審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商 品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，建設部的《商品房銷售管理辦法》規定：“符合商品房銷售條件的房地 產開發企業，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款，當事人未能 訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用”。除了法律法規及部門規章的規定之外，北京市房屋交易相關主管 部門也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設委員會和北京市工商行政管理局聯合制定了《北京市商品房認購書》格式合同，要求 開發商按此格式合同的內容執行。認購書的格式條款內容實際上是對《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛 司法解釋》等具體法律法規的具體化。該認購協議書的第四條規定：認購人同意在支付定金之日起_____日內，與出賣人協商商品房買賣合同的 相關條款(本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限)。第六條規定：認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買 賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除 本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起___日內將已收取的定金退還認購人。從以上的法律規定及具體行政措施我們可以得出如下結論： 商品房認購書作為商品房買賣預約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買 賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務一方無權要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務，應當雙倍返還定 金。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。如果買賣雙方對預售或銷售契約及補 充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責于任何一方，所以出賣人應把定金全數返還買受人。

三、如何避免定金陷阱。

要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購 書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房 者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據 有兩個：

一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性 質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持；

二是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房 買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商 品房買賣合同開發商取得了該款項，屬于不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內 容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。最后是要求開發商簽訂北京市建設委員會及北京市工商行政管理局聯 合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發商對此認購書的內容做修改。

四、如何退定金才能成功。

通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期 限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有 些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內部認購等無銷售許可證或產權證 的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

第四篇：正確認識商品房認購書的法律效力及定金[范文]

正確認識商品房認購書的法律效力及定金

預約的目的在于因有事實或法律上的障礙，暫無訂立主契約時，約定將來訂立一定合同；目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。關于認購書 一般認為，商品房買賣認購書（以下簡稱“認購書”）是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售契約或商品房現房買賣契約前所簽訂的意向性法律文件，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認；（其內容一般包括：1。主體雙方的基本信息 2。房屋基本情況如：坐落位臵、房屋面積等）3。房價款及單價、折扣等4。付款計劃5。簽署契約時限等注意、說明事項。

對認購書的性質有不同的觀點，一種觀點認為：認購書是商品房買賣合同（以下簡稱“買賣合同”）的補充協議，不是一個獨立合同；另一種觀點認為簽訂認購書時，真正的商品房買賣行為并未發生，仍處于買賣成立前契約階段——即使雙方當事人完全履行認購書權利、義務，仍需雙方另行簽訂預售合同或現房銷售合同，其性質為預約合同，是獨立有效的合同；還有一種觀點認為認購書為附條件的買賣合同，認購書約定的合同內容為買賣合同所附條件，如:以認購書約定內容作為簽訂正式買賣合同的附件，我個人認為，認購書為買賣合同的預約合同，是獨立合同較為妥當，也更符合實務。

在學理上，認購書屬于“將行談判的預約”，盡管其中約定了交易的一些具體內容，但雙方僅承擔繼續談判直至達成最后本約的義務，其特征：

1、當事人要對違反誠信談判義務而不能達成本約的行為承擔責任；

2、當事人如果盡到誠信談判義務即使達不成本約，也不承擔責任；其屬諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用之特征對于預約尤其明顯和重要，其標的是當事人為將來訂立本約而談判；此外，還必須具備書面形式，許多國家對預約合同的確定性要求不盡相同，但規定均應包含將來訂立本約的基本條件和基本內容。

不過，實際從狹義上講認購書是可以在開發商已辦妥開發項目的立項、規劃、報建審批手續，但尚未取得預/銷售許可證期間（類似于內部認購）內簽訂，預約的目的在于有事實/法律上的障礙，暫未訂立契約時，約定將來訂立一定合同，目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合而非實踐性合同，不受要物約束。

認購書的不詳細、不具體對開發商有利——因為“倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂立本約者，縱名為預約，仍非預約。”而具備《商品房銷售管理辦法》第十六條內容——明確、具體、詳細（盡）、條款齊備，就可認為無事實

法律上的障礙，而且也沒必要在已無事實

法律上的障礙情況下按照存在事實

法律上的障礙情況要求來操作），否則構成欺騙欺詐(因約定與事實（嚴重）不符，此時就沒有簽訂預約的必要，即由諾成性合同轉化為實踐性合同。而開發商這樣做是為更

最大限度約束業主而簽訂買賣合同預留一手，實乃高明也！（連環之計）

有關定金問題 從學理上解釋，定金有5種：

1、立約定金——用以擔保合同訂立而交付的定金

2、成約定金——以定金的支付作為合同成立或生效要件

3、違約定金——為履行合同的擔保而設立之定金

4、證約定金——為證明合同的訂立而支付的定金

5、解約定金——用以作為保留合同解除權的代價的定金。認購書中常出現“訂金”、“押金”等字眼，不能將其一概認定為法律意義上定金。“訂金”雖不是法律上“定金”，但經常使用，一方違約，另一方無權要求雙倍返還。若認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約，定金或押金不退還；出賣人違約雙倍返還定金或押金，那么此時定金和押金即具有定金性質，認購書的定金屬于立約定金，是為了保障簽訂本約而交付的定金。

當事人不能就商品房買賣合同協商一致，是否可以推論是一方當事人拒絕訂立主合同呢？是否均應適用立約定金罰則規定呢？若當事人協商的主合同條款中無約定，則當事人協商不成的，不能認定是任何一方當事人違反預約合同拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。其他不可歸責于雙方當事人的原因也可導致雙方當事人免責。如簽訂認購書后。開發項目被政府行政決定取消或緩建，開發商主體資格喪失，自然災害導致開發項目滅失等，總之，因不能歸責于買賣合同雙方當事人的原因致使本約不能簽訂時，返還定金即可。

定金作為合同擔保方式之一，其擔保功能主要是通過定金處罰來實現，締約過失責任——在訂立合同過程中，一方因違背其依據誠實信用原則所應盡的義務而致另一方信賴利益的損失（因簽訂認購書之故已發生費用，并放棄眾多其他機會的損失），依法應承擔之民事責任。

適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢?我認為守約方的請求應予酌定支持，根據《合同法》t42：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一給對方造成損失，應當承擔賠償責任：1，假借訂立合同，惡意進行磋商；

2、故意隱瞞與合同訂立有關事宜或提供虛假情況；

3、其他違背誠實信用原則的行為。認購書是預約合同，而且是行將談判的預約合同，違反認購書義務主要是違反誠信談判義務，對雙方當事人來講，造成的損失只能是機會的損失，應當承擔《合同法》t42項下所規定締約過失責任，締約過失責任賠償的是守約方信賴利益的損失，（信賴利益，通常是法律行為無效或可得撤銷，相對人信賴其為有效卻因無效或撤銷的結果所承受的不利益，又稱消極利益或消極合同利益）信賴利益賠償的結果如同合同未曾發生一樣。據此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立此認購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補恢復到認購書未曾發生以前的狀態。

當對商品房銷售價格有實質影響的條件已確定，但尚不具備預售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應當說此時開發商已具備簽訂認購書即預約合同的條件，在認購書中可以對商品房銷售的核心條款作出約定，待條件成熟時即可簽訂正式的商品房銷售合同（即本約）。條件不成熟到條件成熟的時間段即為簽約期限——如7天（例準備首付款及有關資料等，開發商準備簽約之相關準備工作）。

《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》兩種規范行為是對商品房買賣合同本約的規制而非對預約的規制，前者屬強制性規范，后者屬任意性規范。預約——屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約過失責任范疇，而本約之雙方應承擔之責任、義務是合同義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得徑依預定之本約內容請求履行；預約系債權上的契約，其標的即系主契約之訂立行為，自不能根據預約訴請履行，為主契約之義務，如以處分行為為標的時則非契約。預約之目的在于有事實或法律上障礙，暫時無法訂立主契約時，事先對當事人加以約束。倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。履行預約合同的過程即是克服“事實或法律上障礙”的過程，預約合同履行完畢，“事實或法律上障礙”即不存在，填充缺失條款和明確不確定條款的條件已成熟，諾成性合同即轉化為實踐性合同，預約轉化為本約。我公司項目都是取得預售或銷售許可證后才簽訂正式認購書的，從狹義上講，預約已不屬必要；當然，即使“不存在事實或法律上障礙”，也可簽訂預約，再行簽訂本約，這也是開發商常采用的手段，以此更多、更好地約束業主使其按時簽訂本約。關于認購書的效力是否以取得商品房預售或銷售許可證為必要條件，有的認為是必要條件，有的則持相反觀點。我認為，認購書簽訂的根本原因在于簽訂正式的預售合同存在事實

法律上的障礙，只有這些事實或法律上的障礙消除后才得以簽訂正式的預售合同，且這些事實

法律上的障礙，合同雙方當事人是可以預期消除的。（預售或銷售許可證未取得之前只能簽訂 “內部認購書”，此時不宜收取“定金”,若收取,當認購人提出退訂的,開發商應予退訂,返還定金）雙方在簽訂認購書時根據開發商當時的條件,可以合理預測到許可證的取得,因此,未取得商品房預售

銷售許可證,認購書未必無效.其實,即使簽訂正式的預售合同時未取得商品房預售

銷售許可證,只要在起訴前取得的可以認定有效.《高法解釋》t5:商品房認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售合同的主要內容，并且出賣人已按照約定收受購房款的（即使未交首付款，只交定金），該協議應當認定為商品房買賣合同。該條解釋及時解決了以往實踐中對認購書性質的困惑。實踐中如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售合同呢？

1、通常認為除《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）t16后三項外其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同。因為買賣合同的標的物，即商品房是有特殊性的，買方最直接的目的在于對房屋所有權有效地完全行使，而《辦法》前10項內容恰是產權人行使所有權之必備條件，否則買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益、處分。

2、出賣人已按約定收取購房款，這里的購房款包括全部購房款也包括部分購房款。其實從法理上講，只要具備第一個條件，就應認定為正式的買賣合同。因為，只要合同條款齊備，不存在事實

法律上的障礙，無論合同名稱如何，都應認定為本約無須附加實際履行內容。本條規定“出賣人已按約定收取購房款”作為買賣合同成立要件之一，主要是考慮到我國當前商品房買買的實際情況，商品房交易實務中，出賣人與買受人簽訂認購書多是訂有日后再簽訂買賣合同的條款，盡管認購書具備本約內容，且合同當事人的真實意思是簽訂預約合同，以這種從認購書內容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式商品房買賣合同的方式區分預約與本約，符合我國商品房銷售市場的實際情況，也利于對認購書認定上的統一性。

作者：蘭州大學工商管理碩士，中國政法大學法學學士，工作單位：南方都市報深圳地產部

第五篇：商品房認購書

商品房認購書

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份證號：

聯系電話：

甲乙雙方就乙方認購甲方商品房事宜，在自愿、平等、協商一致的基礎上，達成如下協議：

一、乙方所認購的商品房（下稱該商品房）為甲方所開發的 小區

號樓

單元

室，該商品房的建筑面積

平方米。產權登記面積與協議約定面積發生差異時，據實結算，購房款多退少補。

二、乙方認購的該商品房按照建筑面積計價。

三、乙方同意簽訂本協議時，向甲方支付定金人民幣

元（大寫：）。

四、經雙方協定，乙方選擇按下列第 種方式按期付款：

（1）乙方于本協議簽訂后

日內，即于

****年**月**日前一次性付清，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（2）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款50%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（3）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款30%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元（大寫：）。乙方所交定金轉化為房款。

五、甲方承諾在 年

月底之前項目開工，年

月底之前完工。

六、甲方所銷售房屋，乙方在認購前均已仔細考察明白，并確認無誤；乙方應于2017年1月底前來甲方處簽訂正式《商品房預（銷）售合同》，乙方在登記姓名、地址等相關信息材料時應詳細準確。

七、乙方需辦理銀行按揭貸款。手續按貸款銀行相關規定辦理，乙方應將貸款銀行所要求提供的各項手續及有關資料無條件提供，若需本人到場，乙方必須配合。

八、乙方保證上述聯系電話24小時暢通，聯系地址可以及時收到有關書面文件。

九、乙方前來簽訂相關合同等法律文件時，應當攜帶本人身份證、本協議書及認購商品房的其它相關材料。

十、甲乙雙方在房管部門要求情況下重新簽訂相關合同后，本協議自行終止，同時本協議由甲方收回。

十一、甲乙雙方因履行本協議發生糾紛，應協商解決，協商不成，可依法向龍口市人民法院提起訴訟。

十二、本協議一式三份，甲方執兩份，乙方執一份，具有同等法律效力。

十三、本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

簽訂時間：

年

月

乙方：

日