第一篇：商品房認購書陷阱分析與防范

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商品房認購書陷阱分析與防范

商品房認購書陷阱分析與防范

一、別被《商品房認購書》套牢

無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房

一、別被《商品房認購書》套牢

無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進行描述。

在這種“描述”之下，您可能會對房子產生無窮的“好感”，就當您“依依不舍”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個《商品房認購書》，法律咨詢s.yingle.com

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交點定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了。”

于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發商已經輕而易舉地把您的錢套在囊中，當然，為了“安慰”您一下，他們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間。

直到您發現這個樓盤實在不適合您、這個樓盤的價格超過了您的承受能力、房屋存在質量問題或無法申請貸款等情況的時候，銷售人員會再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據《商品房認購書》的約定，您已經違約了，根據法律規定，當初您交的“定金”不予返還。

“定金”的數額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會簽合同，湊合著買了這套房。

到了這個時候，您就已經被《商品房認購書》給“套牢”了。

二、《商品房認購書》下套利器之一：定金

這是您被《商品房認購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會造成您的損失，才導致您為了“防止損失”而“不得

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已”簽約。

導致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發商就有權告訴您“這筆錢不能還給您”。當然，如果開發商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。

有一點需要明確的是，只要《商品房認購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金”之類的內容。

因此，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。

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三、《商品房認購書》下套利器之二：“沒收”條款

如果不約定“定金”，而是約定“預付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?

并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。但是這條規定沒有限制當事人之間的另外約定。

因此，盡管在《商品房認購書》中約定的是“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發商加人了“如果購房人在簽訂商品房認購書之后巧日內不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。

該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經成為《商品房認購書》套牢購房者的第二大利器。

四、防止被《商品房認購書》套牢的9條軍規

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1.謹慎對待銷售人員的宣傳

為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，請您一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。

2.交錢之前請三思

為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。

3.簽訂《商品房認購書》并非必經程序

雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以

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爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。

4.把“誘餌”寫進《商品房認購書》

銷售人員往往會以“優惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認購書》，但有時最終難以兌現。購房者簽訂《商品房認購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內容明確寫入《商品房認購書》，并明確約定一旦這些約定不能實現的后果。

5.約定《商品房認購書》“退出”條款

由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。

具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放

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棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的巧日內將購房者所交認購金或定金全部返還。

6.盡量不交“定金”

尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。

7.避免“沒收”條款

盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。

8.抓住對方違約

一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售

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公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。

9.盡量利用“不可歸責于當事人雙方的事由”

盡量找出“不可歸責于當事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達成一致、收入驟減、銀行無正當理由不發放貸款等。一旦發生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經交付的定金了。

五、直接轉化為《商品房買賣合同》的《商品房認購書》

《商品房認購書》是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。

但是在特別情況下，初步意向也可能轉化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規定，轉化需要同時滿足以下兩個條件：

1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容;

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2.出賣人已經按照約定收受購房款。

這個規定實際上是一把“雙刃劍”，如果您已經“堅決”地決定要買這套房，不妨利用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。

但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在《預訂書》或是《商品房認購書》中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時“退出”的機會。

六、“小定”與“大定”

部分樓盤開盤時會出現“熱火朝天”的場面，開發商往往會要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時間內不會被賣出去。購房者需要在約定的時間內向開發商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。

“小定”的數額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。

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七、VIp卡與“認籌，有些樓盤會在開盤之前發售VIp卡，并約定VIp卡的持有人可以按照卡號順序優先選定房號戶型，樓盤銷售結束，選定房號的持卡人卡內的錢款將抵作房款;沒有選定房號的持卡人卡內的錢款全額退還，但不計利息，如果持卡人愿意，VIp卡可以保留至二期或是三期，屆時可以獲得優先選號的權利。此外，作為特惠活動，開盤的時候舉行現場抽獎活動，被抽到的持卡人可以獲得各種優惠或獎品。VIp卡的價格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權利也各不相同。

這種發售VIp卡的方式，在銷售上又稱為“認籌”，已經成為現在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業界的行話來說，這個叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。

利用小小的VIp卡，開發商或是銷售公司不僅創造出良好的銷售氛圍，發現和鎖定潛在的目標客戶，進行樓盤需求和價格調查，還可以提前獲得數額不菲的資金。

八、內部認購的風險

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按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。關于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個問題中加以介紹。

但是，還是有一些開發商在尚未滿足商品房銷售條件時，進行“內部認購”。前面所介紹的“小定”和“認籌”，很多也屬于“內部認購”的變種。

如果房地產商的信譽可靠，購房人通過內部認購有時確實能省些錢，但一旦房地產商最終拿不到預售許可證并宣告破產，購房人交付的定金有可能會有去無回。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第52條規定：“房地產受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應當知道轉讓人(指開發商，筆者注)沒有取得房地產權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果。”

雖然最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”但是如果發生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經交付的定金、預付款或房款，因訴訟花費的人力和金錢成本更是難以計算的。一旦遇到開發

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商無力償還或被宣告破產，還將面臨無法取回的后果。

在內部認購的情況下，購房人面臨的風險是十分巨大的，但是房地產市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內部認購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關知識，把自己的風險降到最低限度。

九、簽訂《商品房認購書》之前應該審查的文件：

《土地使用權證》

《建設用地規劃許可證》

《建設工程規劃許可證》

《建設工程開工許可證》

《商品房預售許可證》

《房屋所有權證》

《建筑工程竣工驗收備案表》

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《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》

一定要審查原件

審查上述文件時一定要要求開發商提供原件，不能僅看復印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權狀況、年檢情況、平面圖、規劃圖等，如果僅復印第1-2頁，則無法獲得完整的信息，導致自己的權益受損。同時，復印件也比較容易被涂改或造假。

(一)《國有土地使用權證》

文件意義：

《國有土地使用權證》是證明土地使用者(單位或個人)已經繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。

頒發部門：

1.人民政府(省級、市級、區縣級)

2.國土資源局或國土資源和房屋管理部門(省級、市級、區縣級)

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部分地區，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產的行政管理職責劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責劃入北京市建設委員會。

注意事項：

1.正式的《國有土地使用證》應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。

2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費土地使用專用章》、《臨時土地使用證專用章》。對于普通商品房，土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”。

3.如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價款，會給日后辦理產權證帶來隱患。

4.土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕。

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5.土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。

6.注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄。土地使用證上有一個備注頁，如果開發商向銀行以土地作為抵押進行了開發貸款，在土地使用證的備注頁上會有注明。

7.要求查看開發商支付土地使用金的收據。

8.一定要求看原件。

(二)《建設工程規劃許可證》

文件意義：

《建設工程規劃許可證》是標志有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。開發商在取得建設工程規劃許可證后，方可申請辦理開工手續。

主管部門：

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1.直轄市、市(轄區)的規劃委員會

2.區、縣級規劃委員會

(三)《建設用地規劃許可證》

文件意義：

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

主管部門：

1.直轄市、市(轄區)的規劃委員會

2.區、縣級規劃委員會

注意事項：

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1.如果賣房人沒有建設用地規劃許可證，則說明其開發的土地未經規劃;

2.注意查驗開發商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設用地規劃許可證相互一致。

3.《建設工程規劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標有各個建筑高度的小區整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現。這個小區平面圖比較復雜，很細致，包含很多細小的圖標，建議購房者能夠請一位懂 來源：（商品房認購書陷阱分析與防范http://s.yingle.com/s/374208.html）心懷法治.相關法律知識

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過

期

重

新

辦

理

程

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口

可

以

買

合作

醫

療

嗎

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第二篇：商品房認購書

商品房認購書

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份證號：

聯系電話：

甲乙雙方就乙方認購甲方商品房事宜，在自愿、平等、協商一致的基礎上，達成如下協議：

一、乙方所認購的商品房（下稱該商品房）為甲方所開發的 小區

號樓

單元

室，該商品房的建筑面積

平方米。產權登記面積與協議約定面積發生差異時，據實結算，購房款多退少補。

二、乙方認購的該商品房按照建筑面積計價。

三、乙方同意簽訂本協議時，向甲方支付定金人民幣

元（大寫：）。

四、經雙方協定，乙方選擇按下列第 種方式按期付款：

（1）乙方于本協議簽訂后

日內，即于

****年**月**日前一次性付清，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（2）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款50%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（3）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款30%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元（大寫：）。乙方所交定金轉化為房款。

五、甲方承諾在 年

月底之前項目開工，年

月底之前完工。

六、甲方所銷售房屋，乙方在認購前均已仔細考察明白，并確認無誤；乙方應于2017年1月底前來甲方處簽訂正式《商品房預（銷）售合同》，乙方在登記姓名、地址等相關信息材料時應詳細準確。

七、乙方需辦理銀行按揭貸款。手續按貸款銀行相關規定辦理，乙方應將貸款銀行所要求提供的各項手續及有關資料無條件提供，若需本人到場，乙方必須配合。

八、乙方保證上述聯系電話24小時暢通，聯系地址可以及時收到有關書面文件。

九、乙方前來簽訂相關合同等法律文件時，應當攜帶本人身份證、本協議書及認購商品房的其它相關材料。

十、甲乙雙方在房管部門要求情況下重新簽訂相關合同后，本協議自行終止，同時本協議由甲方收回。

十一、甲乙雙方因履行本協議發生糾紛，應協商解決，協商不成，可依法向龍口市人民法院提起訴訟。

十二、本協議一式三份，甲方執兩份，乙方執一份，具有同等法律效力。

十三、本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

簽訂時間：

年

月

乙方：

日

第三篇：商品房認購書

編號：_________

出賣人：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

企業資質證書號：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

委托代理人：_________

聯系電話：_________

委托銷售代理機構：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

認購人：_________

【法定代表人】【負責人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

第一條　基本情況

（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發的位于北京市_________區_________項目中的第_________【幢】【座】_________【單元】【層】_________號房，朝向為：_________。

（二）該商品房的用途為：_________，建筑面積共_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。

第二條　銷售依據

1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_________，預售許可證號為：_________。

2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_________，國有土地使用證號為：_________。

第三條　價款與付款方式

（一）該商品房按照【套內建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【套】計價，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

（二）出賣人同意認購人按照下列第_________種方式付款：

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。

4．其他方式。

認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

第四條　認購定金

認購人應當自簽訂本認購書之日起_________日內，向出賣人支付認購定金_________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。

認購人同意在支付定金之日起_________日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。

第五條　認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。

第六條　認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_________日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_________日內將已收取的定金退還認購人。

第七條　出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。

第八條　該商品房的買受人為【本人】【同一戶籍內親屬】【_________】：_________。（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）

第九條　其他約定

_________。

第十條　本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當【返還認購人】【抵作商品房價款】。

第十一條　本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。

第十二條　本認購書一式兩份，雙方各執一份，兩份具有同等法律效力。

出賣人（簽章）：_________認購人（簽章）：_________

【法定代表人】：_________【法定代表人】：_________

【委托代理人】（簽章）：_________【負責人】（簽章）：_________

委托銷售代理機構（簽章）：_________委托代理人（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。

第四篇：商品房認購書

出賣人：_________

地址：_________

郵編：_________

電話：_________

傳真：_________

買受人：_________

買受人國籍：_________

公司住所：_________

證件名稱及號碼:_________

營業執照號碼：_________

聯系人：_________

電話：_________

傳真：_________

手機：_________

郵編：_________

通訊地址：_________

第一條　買受人自愿認購出賣人開發的位于的_________號樓_________層_________號房屋，建筑面積_________平方米，其中套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。上述面積為出賣人暫測面積，最終面積以房屋竣工后政府測繪部門實測面積為準。

第二條　該套房屋認購單價為人民幣_________元／平方米，總房款為人民幣（大寫）_________。

第三條　出賣人約定在_________年_________月_________日前將本商品房交付買受人使用。

第四條　出賣人約定在本商品房交付買受人使用之日起_________以內協助買受人取得本商品房的房地產權屬證書。

第五條　買受人選擇采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。

第六條　買受人在簽訂本認購書時向出賣人交付購房定金人民幣（大寫）_________。

第七條　買受人在簽署本認購書后_________個工作日內，即年_________月_________日前，攜帶本認購書附件一中所約定的有效證明文件及相關費用到出賣人售樓處簽署《_________商品房買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》）。同時，向出賣人支付約定的購房款及出賣人代收的相關稅費。

第八條　如買受人未在上述期限內簽訂《買賣合同》，則構成買受人違約，出賣人有權將該房屋另行出售，買受人所付定金不退。

第九條　出賣人承諾在上述期限內為買受人保留其認購的房屋，如出賣人在上述約定的保留期內未經買受人同意將買受人認購的房屋另行出售給第三方，則構成出賣人違約，出賣人應向買受人雙倍返還定金。

第十條　若買受人選擇即供按揭或貼息貸款付款方式，在簽署本認購書時即能夠保證在簽署《買賣合同》后，按雙方約定提交各項資料。

第十一條　本認購書自甲乙雙方簽字蓋章，且買受人交付定金后生效，并在甲乙雙方簽訂《買賣合同》生效后自動失效。

第十二條　本認購書一式_________份，出賣人執_________份，買受人執_________份，具有同等法律效力。

出賣人（蓋章）：_________買受人（蓋章）：_________

經辦人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

買受人簽訂《買賣合同》時須備文件包括但不限于以下內容：

1．《認購書》原件

2．購房定金收據原件

3．本人身份證原件及復印件

4．戶口本原件及復印件（正、反雙面）

5．應付的首期房款

6．印花稅（總房款的萬分之五）

7．公司購房還需要持以下文件：

（1）需提交新年檢的公司《營業執照副本》及《法人代碼證書》復印件

（2）公司法定代表人身份證明之正本及復印件

（3）上級同意購買商品房批復證明原件，無上級單位持公司董事會決議書

（4）中央單位還應持“國管局同意購買商品房的證明”原件

（5）如委托代理人簽署合同，同時需提供委托人身份證、代理人身份證及公證之授權委托書

（6）公司印章

8．外埠人事購房還應持以下文件

（1）外地人在京暫住證

（2）外地人身份證

（3）外地人在京購房批準通知單

第五篇：商品房認購書范本

商品房認購書

在目前的商品房銷售中，商品房認購書成為開發商套住購房者的一種手段，使許多購房者欲罷不能。既然暫時不能取消商品房認購書，那么就把商品房認購書規定得清楚明白，使開發商無法把它作為欺詐的工具。

第一條鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權益，雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付____元定金一事達成協議如下。

【解讀】《合同法》第115條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”定金屬于金錢擔保的一種形式。定金分為成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金。本協議的定金對本合同而言是成約定金，對《商品房買賣合同》是立約定金。定金與預付款、保證金、押金、訂金的區別是適用定金法則，即給付定金的一方違約無權要求返還定金，收受定金的一方違約雙倍返還定金。

第二條銷售許可：根據建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經具備如下條件：

1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，號碼為________

2.出賣人已經辦理并持有建設工程規劃許可證和施工許可證，號碼分別為________；

3.經過房屋銷售許可機構____的批準，取得房屋預售（銷售）許可證，號碼為________。

【解讀】上述幾個證書的順序是開發商交付全部土地出讓金后取得土地使用權證書，持有建設規劃許可證，有監管銀行出具的項目投資達到25%的證明，同時具有商品房開發計劃、預測報告、營業執照等附件才能到政府相關部門取得商品房預售許可證。

第三條廣告承諾：

1.買受人根據出賣人于____年____月____日刊登在____報第____版的廣告，參考出賣人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網絡），與出賣人就購買商品房一事進行協商。

2.出賣人承諾商品房及周邊環境符合廣告所描述之內容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方在涉及房屋質量、裝修、周邊環境等細節上沒有做出說明時，則出賣人提供或發布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

3.廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例。如實際情況與廣告數量誤差超過3％，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同。

【解讀】套內使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。廣告本為要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。但是商業廣告的內容符合要約規定的視為要約。要約是向特定人發出的協議內容具體明確并希望受要約人承諾，一旦受要約人承諾合同即成立的意思表示。簡言之，要約邀請沒有法律約束力，但違背要約則要承擔法律責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約。”因此廣告中對房屋的明確描述和允諾即使沒有寫入合同亦視為要約。

第四條合同標的：本房屋位于____市____區（縣）____路____號____樓____層____室，目前處于正在施工（或已經完工）的狀態，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于________單元________層，朝向為____。

【解讀】此條款是對房屋修建狀態的介紹，由于買受人不知道房屋的具體建設進度，因此出賣人有義務向買受人介紹房屋狀況。

第五條購買過程：出賣人確認買受人希望購買的第____樓____戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買受人發現原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向買受人承擔的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。

【解讀】誠實信用原則是市場經濟的帝王條款，出賣人應該平等地對待每一個消費者。因此出賣人提供虛假信息致使買受人重新選擇是違背商業信用的行為，應該視為商業欺詐。

第六條房屋面積：房屋總建筑面積為______平方米，其中套內建筑面積為______平方米，陽臺建筑面積為______平方米，室內墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為______平方米。

【解讀】房屋建筑面積是套內建筑面積與分攤的公用面積之和。套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積和陽臺面積三者之和。分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑面積。

公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。

第七條房屋價格與交付：

1.基本價格。買受人所購房屋價格為人民幣______元（大寫：______元）；按套內使用面積計算為每平方米______元，按建筑面積計算為每平方米____元。

2.價格穩定。出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優待的權利，以多種價格中最低的價格結算價款。

3.交付時間。商品房交付時間為____年____月____日，廣告所承諾的社區設施環境交付時間為____年____月____日。

【解讀】房屋的交付是商品房買賣合同中的關鍵條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。”因此一定要注意房屋的交付時間。房屋的交付時間必須明確，但對社區設施環境的交付也不能忽視，實際案例中有社區服務設施拖了幾年最后改做他用的沉痛教訓。即使按《合同法》第61條合理時間交付，實踐中合理時間的解釋又得由開發商提供解釋，麻煩得很。

第八條簽訂《商品房買賣合同》：

1.協商時間。雙方承諾將于____年____月____日就《商品房買賣合同》的內容進行協商，并將于____年____月____日前簽訂《商品房買賣合同》。