第一篇：商品房的銷售陷阱
1、內部認購或VIP優惠
調查：出售VIP卡、內部認購、日進斗金??商品房銷售的噱頭令人眼花繚亂，這都是為開發商銷售房屋利益最大化作準備。而對于購房人來說，內部認購由于有優惠條件，有一定的吸引力，這時就有可能掉進開發商的認購陷阱。
律師提醒：廣東星辰律師事務所梁剛律師提醒，開發商在取得預售許可證之前，無論采取內部認購或變相內部認購(VIP、優惠申請)等都屬違規行為。開發商采取“內部認購”等方式主要目的在于控制一批潛在的購房者，同時造成該樓盤已奇貨可居的假象。而開發商也可根據認購客戶的情況，調整銷售價格等策略。購房者表面上看得了便宜，實際卻有可能買到更高價格的房屋。同時自身權益也得不到任何保障。最終，購房者所希望的“優惠”不僅得不到兌現，還會付出更多的購房款。購房者應核對樓盤是否取得商品房預售許可證，堅決不參加任何認購行為，避免成為抬高自己房屋價格的抬轎人。
2、大定小定多少都收
調查：購房者只要表現出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。
律師提醒：廣東星辰律師事務所梁剛律師說，根據《擔保法》第89條規定，給付定金的一方如果不履行合同，無權要求對方返還定金;接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，購房者無論繳納小定、還是大定時都應謹慎，不要輕易繳錢而陷于被動。同時，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
3、隨意虛構贈送面積
調查：“33平方米的單身公寓‘變身’55平方米的小復式”、“買一送一”、“兩房變三房”??贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。
案例：受贈送面積吸引，李先生購買了鹽田區海濱假日雅居[最新消息 價格 戶型 點評]的一套房子，但隨后他和其他17名業主卻聯合將開發商告上了法庭。李先生說，海濱假日雅居2007年7月開盤時，開發商深圳市鵬廣達公司與三洲田公司宣稱“贈送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個小復式。
但是，在簽合同的時候，業主們被要求在3分鐘內簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達”的公司免費填平贈送的天井面積。去年樓盤入伙時，業主們卻發現，開發商當初承諾贈送的面積并沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質是開發商為減少支出土地出讓金，隱瞞ZF有關部門“偷來”的面積。
律師提醒：廣東雅爾德律師事務所林才鵬律師說，天下沒有免費的午餐。發展商本來就是在追逐利潤，沒有理由平白無故贈送面積給業主。購房者在購買新房時，在開發商誘人廣告面
前要頭腦清醒，簽訂合同時，一定要細看合同條款，涉及到贈送面積，要弄清楚該贈送的面積是否合法，是否與規劃相符，如果變更了規劃，是否辦理了相應的變更手續。發展商要購房者簽訂委托書，購房者一定要仔細審閱委托書的內容是否合法，否則，贈送的面積可能是“違章搭建”，存在被拆除或者其他不利法律后果的隱患。
4、無中生有引人入彀
案例：日前，南山區某樓盤5位業主將某開發商告上了法庭。原因是業主們發現當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入伙時竟然消失，地上停車場又被開發商擅自更改為綠地。
在開發商售樓廣告上，原是市政用地的樓盤南邊區域，被開發商描述成樓盤的花園：亭臺樓閣、小橋流水、露天咖啡廣場??多位業主向記者反映，2004年該樓盤銷售期間，他們主要是看中了該樓盤的花園環境幽美，交通便利等優勢，但到了入伙的時候，樓盤南邊的園林卻消失了。業主們查閱規劃局的檔案后才發現，售樓書上所顯示的綠化帶原來是市政公共用地，根本不在該樓盤的建設范圍內。
律師提醒：“為了防止開發商擅改規劃導致交樓時貨不對板，業主在收樓時要仔細查看物業公共部分與規劃文件和設計圖紙是否相符?！遍_發商在交樓時，都應按相關規定把樓盤的竣工驗收文件及圖紙、用地及工程規劃許可證等進行公示，業主要仔細對照實際與上述文件、圖紙要求是否相符，尤其是公共部分的規劃，譬如該案例中的地面停車場是否建有等等。如果不符，業主暫不要收樓，可咨詢法律專業人士，根據情節嚴重程度，對開發商起訴要求退房、賠償違約金、恢復原狀，或向規劃主管部門投訴追究其行政責任。
5、制造現場熱銷假象
調查：在銷售現場，開發商總是在銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。
律師提醒：廣東星辰律師事務所梁剛律師提示，樓盤房源的信息可以在國土部門的網站上查詢。同時，開發商在現場提供的銷售消息應當真實準確。如提供虛假信息導致購房者做出與其真實意愿相背的行為。購房者可以根據《合同法》第54條的規定來申請撤消該行為，并要求開發商賠償損失。購房者在銷售現場應保持清醒，謹慎抉擇。
6、樣板房被悄悄放大
調查：一些開發商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛生間，這對于實際居住來說都是不實用的。一些開發商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。
案例：張女士說到她最近買的一套房時，“樣板間裝修做得細致極了，可交房時一看自己買的房子就沒那么好，很多材料都是劣質的，地磚有裂的不說，臥室地板顏色也不勻，衛生間
臺盆和廚房櫥柜接縫里的膩子膏抹得里出外進，裝修費花得真不值。”
律師提醒：現在售樓樣板房通常有兩種，一種是設置在售樓部附近的樣板房區，而另一種則設置在樓盤的現場。設在樓盤現場的樣板房失真的可能性較小一些，而設在售樓部附近樣板房區的就有“放大房”的可能性存在。同時，應該對自己看中的“意向房”進行實地考察，仔細查看一下自己有心購買的意向房。由于沒有經過粉飾，墻體、梁、柱的裂縫在這個時候都很容易被發現，此外消費者還可以觀察門窗的質量問題。在查看過程中，消費者還應該重點看有無滲水對于買頂層住宅和最低層住宅的業主，最好是下雨天去考察，對滲水問題和排水不暢的問題，可以及早發現。
7、包裝虛幻核心賣點
調查：90%以上購房者對樓盤的第一印象來自售樓廣告。開發商通過全方位包裝樓盤核心賣點信息，如“奢華生活”、“品質人生”、“尊貴選擇”等等。
案例：陳先生被寶安區某樓盤一則短信廣告打動，廣告稱，該樓盤為成熟社區，擁有皇家園林、豪華會所、幼兒園、學校、商店、郵局、健身中心、多功能游泳池等，小區配套設施一應俱全。盡管該樓盤價格比周邊樓盤高出不少，但陳先生羨于其完美的居家環境，還是與房地產開發公司簽訂了商品房預售合同。今年收樓時，陳先生發現該小區除了幼兒園、商店、郵局之外，其他配套設施都沒有，廣告中的“皇家園林”也僅是普通綠化??
律師提醒：廣東星辰律師事務所梁剛律師說，根據有關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請，沒有法律約束力，只有在規劃范圍內的具體明確地說明和允諾并且對合同的訂立以及價格的確定有重大影響的，才視為要約。因此，對于那些模糊的廣告詞不要當真，不要為這些廣告所描述的“未來生活”所迷惑，多關注地點、交通、房屋質量等。購房人還可以要求將其廣告許諾中核心賣點寫進合同。購房人要進行實地考察，并到規劃部門了解城市的規劃，特別是樓盤所在區域的發展規劃和周邊配套。要仔細查看預售合同附件中的小區總平面圖。對于平面圖內含糊不清的部分，應該要求標注上文字并蓋章確認。
第二篇：商品房認購書陷阱分析與防范
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商品房認購書陷阱分析與防范
商品房認購書陷阱分析與防范
一、別被《商品房認購書》套牢
無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房
一、別被《商品房認購書》套牢
無論房子是大是小、地理位置如何、價位如何，您在購房過程中，都必然會遇到這樣的情況：當您根據樓盤宣傳或廣告前往看房的時候，售樓人員會立即帶著您看沙盤、看戶型圖、參觀樣板房，隨即指著沙盤對樓盤美好的未來進行描述。
在這種“描述”之下，您可能會對房子產生無窮的“好感”，就當您“依依不舍”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個《商品房認購書》，法律咨詢s.yingle.com
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交點定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了?！?/p>
于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發商已經輕而易舉地把您的錢套在囊中，當然，為了“安慰”您一下，他們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間。
直到您發現這個樓盤實在不適合您、這個樓盤的價格超過了您的承受能力、房屋存在質量問題或無法申請貸款等情況的時候，銷售人員會再次十分清晰地告訴您：由于您沒有簽訂商品房買賣合同，根據《商品房認購書》的約定，您已經違約了，根據法律規定，當初您交的“定金”不予返還。
“定金”的數額與房款相比，也許不算多，但幾萬元一也是您辛苦的“血汗”所得，為了這不能返還的“定金”，您也許會簽合同，湊合著買了這套房。
到了這個時候，您就已經被《商品房認購書》給“套牢”了。
二、《商品房認購書》下套利器之一：定金
這是您被《商品房認購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會造成您的損失，才導致您為了“防止損失”而“不得
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已”簽約。
導致您被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：根據《民法通則》和《合同法》的規定，當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保，如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發商就有權告訴您“這筆錢不能還給您”。當然，如果開發商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍向您返還。
有一點需要明確的是，只要《商品房認購書》包含了“交付定金xxx元”的字樣，就適用該罰則，無須另行約定“如果給付定金的一方拒絕訂立合同，無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應當雙倍返還定金”之類的內容。
因此，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。
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三、《商品房認購書》下套利器之二：“沒收”條款
如果不約定“定金”，而是約定“預付款”，是不是就能夠逃脫被套牢的境遇呢?
并不是這樣的，盡管《商品房銷售管理辦法》第22條規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。但是這條規定沒有限制當事人之間的另外約定。
因此，盡管在《商品房認購書》中約定的是“擔保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發商加人了“如果購房人在簽訂商品房認購書之后巧日內不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回。
該類條款，可以稱之為“沒收條款”，已經成為《商品房認購書》套牢購房者的第二大利器。
四、防止被《商品房認購書》套牢的9條軍規
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1.謹慎對待銷售人員的宣傳
為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數”，請您一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“最后一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。
2.交錢之前請三思
為了最大限度保護自己的利益，建議您在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認購書》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經簽訂了《商品房認購書》之后，但是尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時抽身，這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴您支付錢款。
3.簽訂《商品房認購書》并非必經程序
雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序，購房者可以
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爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商，雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。
4.把“誘餌”寫進《商品房認購書》
銷售人員往往會以“優惠價格”、“保留房號”等誘餌引誘購房者簽訂《商品房認購書》，但有時最終難以兌現。購房者簽訂《商品房認購書》的目的恰恰在于銷售人員的這些“誘餌”，為了防止口說無憑，建議您將這些內容明確寫入《商品房認購書》，并明確約定一旦這些約定不能實現的后果。
5.約定《商品房認購書》“退出”條款
由于簽訂《商品房認購書》時，樓盤的一些細節尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
具體條款可以這樣擬定：如果購房者與開發商因商品房買賣合同或者補充協議的具體條款存在分歧，不能達成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認購房屋的，購房者有權放
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棄認購房屋，開發商應在收到購房者發出的書面通知之后的巧日內將購房者所交認購金或定金全部返還。
6.盡量不交“定金”
尤其是如果您還沒有下定最后的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易“抽身退出”，請盡量不要交“定金”。
7.避免“沒收”條款
盡管沒有約定收取“定金”，如果《商品房認購書》中約定一旦您不簽訂“所收預付款將不予返還”，這種“沒收”條款依然會導致您無法拿回自己所交的錢款。
8.抓住對方違約
一旦開發商或銷售公司出現違約，一定要抓住機會，要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》，并全額退還已經收取的款項，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為，需要您在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售
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公司收取“定金”或“預付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫人，這樣一旦出現違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對方返還款項。
9.盡量利用“不可歸責于當事人雙方的事由”
盡量找出“不可歸責于當事人雙方的事由”作為不簽約的原因，例如規劃的變更、雙方就《商品房買賣合同》的條款難以達成一致、收入驟減、銀行無正當理由不發放貸款等。一旦發生類似原因，您就可以以此為由，要求返還已經交付的定金了。
五、直接轉化為《商品房買賣合同》的《商品房認購書》
《商品房認購書》是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。
但是在特別情況下，初步意向也可能轉化為正式的《商品房買賣合同》，按照法律的規定，轉化需要同時滿足以下兩個條件：
1.具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容;
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2.出賣人已經按照約定收受購房款。
這個規定實際上是一把“雙刃劍”，如果您已經“堅決”地決定要買這套房，不妨利用這個規定，爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。
但是如果您還處于“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在《預訂書》或是《商品房認購書》中約定得過于詳細，防止初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時“退出”的機會。
六、“小定”與“大定”
部分樓盤開盤時會出現“熱火朝天”的場面，開發商往往會要求購房者先交“小定”。所謂“小定”，就是開發商保證為購房者保留房屋，保證購房者滿意的房屋在一定時間內不會被賣出去。購房者需要在約定的時間內向開發商交納“大定”，并保證簽訂正式的《商品房買賣合同》。
“小定”的數額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多。但是無論是“小定”還是“大定”，都可能包含“定金”或是“沒收”條款。
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七、VIp卡與“認籌，有些樓盤會在開盤之前發售VIp卡，并約定VIp卡的持有人可以按照卡號順序優先選定房號戶型，樓盤銷售結束，選定房號的持卡人卡內的錢款將抵作房款;沒有選定房號的持卡人卡內的錢款全額退還，但不計利息，如果持卡人愿意，VIp卡可以保留至二期或是三期，屆時可以獲得優先選號的權利。此外，作為特惠活動，開盤的時候舉行現場抽獎活動，被抽到的持卡人可以獲得各種優惠或獎品。VIp卡的價格多則幾萬元，少則幾百元，名稱也五花八門，持卡人的權利也各不相同。
這種發售VIp卡的方式，在銷售上又稱為“認籌”，已經成為現在商品房市場上最為流行的營銷手法之一，用業界的行話來說，這個叫做“蓄客”，就是在開盤之前聚斂人氣，制造購房的緊張氣氛，讓購房者看起來覺得房屋非常走俏。
利用小小的VIp卡，開發商或是銷售公司不僅創造出良好的銷售氛圍，發現和鎖定潛在的目標客戶，進行樓盤需求和價格調查，還可以提前獲得數額不菲的資金。
八、內部認購的風險
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按照《商品房銷售管理辦法》第22條的規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。關于商品房銷售的條件，主要是“五證”的取得，本書將在下一個問題中加以介紹。
但是，還是有一些開發商在尚未滿足商品房銷售條件時，進行“內部認購”。前面所介紹的“小定”和“認籌”，很多也屬于“內部認購”的變種。
如果房地產商的信譽可靠，購房人通過內部認購有時確實能省些錢，但一旦房地產商最終拿不到預售許可證并宣告破產，購房人交付的定金有可能會有去無回?！侗本┦谐鞘蟹康禺a轉讓管理辦法》第52條規定：“房地產受讓人(指購房者，筆者注)知道或者應當知道轉讓人(指開發商，筆者注)沒有取得房地產權屬證書或者相關批準文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律后果?！?/p>
雖然最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”但是如果發生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經交付的定金、預付款或房款，因訴訟花費的人力和金錢成本更是難以計算的。一旦遇到開發
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商無力償還或被宣告破產，還將面臨無法取回的后果。
在內部認購的情況下，購房人面臨的風險是十分巨大的，但是房地產市場的供求情況和交易雙方的不公平地位令購房者不得不接受內部認購，在這種情況下，就需要了解一下商品房銷售的條件和“五證”的相關知識，把自己的風險降到最低限度。
九、簽訂《商品房認購書》之前應該審查的文件：
《土地使用權證》
《建設用地規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》
《建設工程開工許可證》
《商品房預售許可證》
《房屋所有權證》
《建筑工程竣工驗收備案表》
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《企業法人營業執照》和《房地產開發企業資質證書》
一定要審查原件
審查上述文件時一定要要求開發商提供原件，不能僅看復印件。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權狀況、年檢情況、平面圖、規劃圖等，如果僅復印第1-2頁，則無法獲得完整的信息，導致自己的權益受損。同時，復印件也比較容易被涂改或造假。
(一)《國有土地使用權證》
文件意義：
《國有土地使用權證》是證明土地使用者(單位或個人)已經繳納土地出讓金，獲得國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。
頒發部門：
1.人民政府(省級、市級、區縣級)
2.國土資源局或國土資源和房屋管理部門(省級、市級、區縣級)
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部分地區，例如在北京市，2004年7月以前，此證由國土資源和房屋管理局制作。2004年7月以后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產的行政管理職責劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責劃入北京市建設委員會。
注意事項：
1.正式的《國有土地使用證》應同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門公章。
2.視不同情況，《國有土地使用證》上分別加蓋《劃撥土地使用證專用章》、《有償土地使用證專用章》、《交納使用費土地使用專用章》、《臨時土地使用證專用章》。對于普通商品房，土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”。
3.如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者尚未繳足地價款，會給日后辦理產權證帶來隱患。
4.土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應警惕。
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5.土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。
6.注意土地證上是否有土地使用權抵押記錄。土地使用證上有一個備注頁，如果開發商向銀行以土地作為抵押進行了開發貸款，在土地使用證的備注頁上會有注明。
7.要求查看開發商支付土地使用金的收據。
8.一定要求看原件。
(二)《建設工程規劃許可證》
文件意義：
《建設工程規劃許可證》是標志有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。開發商在取得建設工程規劃許可證后，方可申請辦理開工手續。
主管部門：
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1.直轄市、市(轄區)的規劃委員會
2.區、縣級規劃委員會
(三)《建設用地規劃許可證》
文件意義：
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。
主管部門：
1.直轄市、市(轄區)的規劃委員會
2.區、縣級規劃委員會
注意事項：
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1.如果賣房人沒有建設用地規劃許可證，則說明其開發的土地未經規劃;
2.注意查驗開發商所使用的土地在用途、位置和界限上是否與建設用地規劃許可證相互一致。
3.《建設工程規劃許可證》附有附圖及附件，里面包括標有各個建筑高度的小區整體平面圖，購房者可以通過該圖判斷開發商在廣告和沙盤等宣傳資料中作出的宣傳是否可能兌現。這個小區平面圖比較復雜，很細致，包含很多細小的圖標，建議購房者能夠請一位懂 來源：（商品房認購書陷阱分析與防范http://s.yingle.com/s/374208.html）心懷法治.相關法律知識
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第三篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱
[商品房買賣合同中定金條款陷阱]
一、定金的性質
購房者與開發商簽訂了一份認購協議書，該協議書約定了房屋面積、價格等合同內容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項,并約定七日后雙方簽訂正式預售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發現開發商的小區規劃與簽訂認購書時知曉的情況不一致，經協商不能最終達成購房協議，購房者要求開發商退還已繳付的定金，但開發商認為是購房者不履行購買義務，而拒絕退還定金。
分析本案有兩種不同觀點，一種觀點認為開發商不應返還定金，因為這是由定金的性質決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時應當雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當事人一方保留解除合同權利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據《擔保法》司法解釋第一百一十五條關于立約定金的規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權要求返還定金。
第二種觀點認為開發商應當返還定金，因為定金罰則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應當返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實踐中多理解為，當事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰則。當事人雙方非因其過錯導致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規定，因可歸責于付定金的當事人的事由致其負擔的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權保留定金。我國臺灣現行民法第249條第4款規定，契約因不可歸責于雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。為了適應各國及社會發展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。故認為，在本案中，認購協議書中約定的是雙方應于七日后協商簽訂合同。其核心內容是購房者前往開發商處與開發商協商合同的具體事宜。由于在協商過程中，存在分歧，達不成協議，并非任何一方的過錯，故不應適用定金罰則。
筆者認為第一種觀點忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點忽略了開發商的過錯。故不贊成上述兩種觀點。筆者也主張開發商應當返還定金，其原因是購房者在簽訂認購協議書時已了解到相應的小區規劃設施，而在簽訂正式預售房合同時，開發商對此卻不予認可。購房者是基于信任開發商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發商的房屋。但由于開發商缺乏最基本的誠信，將小區規劃任意更改，從而導致購房者不愿意購房。根據《民法通則》中的誠實信用原則，由于開發商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實信用，應承擔締約過失責任，應當返還購房人的定金。又根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果開發商不按照相應的說明履行義務，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發商應當返還定金。
二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因
由于房屋都是期房，在我國現階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a充協議不能達成，開發商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發商慣以格式條款的形式約束購房人。根據合同法關于格式條款的規定，格式條款一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。而開發商的一些不誠信行為導致格式條款并未恪守誠實信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現在以下幾個方面：
第一，開發商的不誠信。現在房屋還處于賣方市場的環境下，購房人往往看到開發商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發商沙盤模型、置業顧問的介紹來進一步了解樓盤。并且開發商還會在不起眼的地方附加注明以規劃為準。當購房人定下房屋后，發現與開發商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發商會引用以規劃為準作為借口，不會返還購房人定金。實際上一開初開發商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進入圈套。在預售合同中出現不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不了解合同的具體內容的。在民法通則中，總則第四條明確規定民事活動應當遵循誠實信用的原則。在合同法第六條也規定了當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。誠實信用在民法領域是帝王原則，是為了維護當事人的合法權益，是不能動搖的。因此，開發商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。
第二，沒有健全的資金監管體系。開發商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發商自由支配。這部分資金如果用于開發房產還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應當如數返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發商應當雙倍返還定金。但如果開發商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發商的預售收入全都自由支配，使預售款收入與開發商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應的監管部門進行監管，這樣就導致開發商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導致嚴重損害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關的購房知識。作為購房者，沒有專業的房產知識，認為廣告或者沙盤模型就是開發商的承諾，而未注意開發商的附加注明以規劃為準這樣的用語。在簽訂認購合同或者預售合同時，對開發商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產生糾紛時，才意識到合法權益受到剝奪。
三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策
定金的各種效力與作用說明定金在當今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷。現針對不足之處提出以下建議：
第一，加快開發商的誠信制度建設。開發商應恪守誠實信用原則，將真實信息披露給購房人。包括小區周邊規劃及小區配套設施，房屋基本情況等。購房合同中應明確如下內容：簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;有定金條款的，應約定定金在不同情況下發生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當合同不成立時，將按照《擔保法》的有關規定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權利與義務，一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同;在約定的期限內洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。另外，加快開發商的誠信制度建設，購房者投訴多、不守信的開發商由相應的主管機關建立黑名單，使其信譽度彰顯于世，購房者根據開發商的誠信度決定購房。
第二，建立完善的開發商資金監管體系。開發商資金應?？顚Ｓ谩ｋm然有不少企業運用無資本運作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監管制度的情況下，開發商自有資金需要達到一定比例才能開發房屋。對開發商開發項目進行嚴格審查，對資金帳戶和預售款帳戶進行及時監控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應承擔相應的法律后果。因為法律制度的重要性就是要為每一個市場參與主體創造一個平等、自愿、公平及誠實守信的市場環境。對不履行合約、不誠實者和違法者就要給予應有的懲治，否則一切規章制度都將形同虛設，公正的市場秩序也很難建立起來。
第三，購房人自身的法律意識亟待增強。購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，有可能的話，請專業的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對于某些暗含風險的條款則應當經過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權問題一旦出現，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護自己的合法權益，有必要成立購房者民間組織，集體維權、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進開發商誠信制度的建立。s("
第四篇：商品房買賣合同警惕九大陷阱
商品房買賣合同警惕九大“陷阱”
類型：知識發布時間:2004-9-27
中國消費者協會日前發布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。
點評主要涉及九個方面：認購訂金難歸還、單方擴大解約權、減免責任巧設計、模糊標的好圈錢、面積誤差設陷阱、違約責任不對等、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢。對于普通百姓而言，商品房是大額消費品，有些人甚至要傾其積蓄以圓“喬遷”夢。目前，商品房市場中存在諸多不規范行為，中消協提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關商品房買賣方面的法律法規，做到心中有數；二是要關注開發商的商業信譽，調查其是否有不良記錄以及土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證，商品房預(銷)售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發商提供《商品房買賣合同》及相關資料，特別是對補充協議、附件、雙方約定的內容要認真閱研，弄清自己的權利義務，不要在不知情的情況下貿然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
中消協人士表示，正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個省，條款183條。其中，關于商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點評只從中選擇了九個方面的問題。下一階段將點評的內容是物業、金融、保險、中介服務等，希望各界人士繼續積極參與。
細看預售證 放心買期房
類型：知識發布時間:2004-11-19
本報訊(記者巫鵬)目前市場上銷售的房屋大部分是期房，查看該項目的《商品房預售許可證》也是買房人買房前要弄清項目是否合法的主要手段。而不少市民對《商品房預售許可證》了解甚少，就查看《商品房預售許可證》需要注意的事項，記者昨日采訪了市房產管理交易所的有關人士。
據了解，房地產開發由于資金投入大，回報周期長，而被視為高風險經營的行業，商品房預售不僅是房地產開發的主要融資手段，也是最常見的一種銷售方式。在現有市場背景下，由于信息的不對稱性，購買方一直處于弱勢地位?！渡唐贩款A售許可證》制度的實施正是為了保證購房者的合法權益而采取的一項措施。
據介紹，按照我市的有關規定，《商品房預售許可證》應當載明房地產開發企業的名稱，預售許可證編號，預售項目名稱，預售商品房的坐落位置、面積、套數，房屋的用途性質以及預售對象。房地產開發企業應當按照《商品房預售許可證》核準的內容預售商品房。預售時，房地產開發企業應當向預購人出示《商品房預售許可證》原件。
而買房人除審看《商品房預售許可證》上是否載明這些內容以外，還要注意查看該證的真偽，以防不法開發商偽造、涂改、租借、轉讓、冒用《商品房預售許可證》的行為。
按照市房管局《關于進一步加強商品房預售管理工作的通知》的規定，房地產開發企業發布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產開發企業的名稱、商品房的坐落位置，同時要明示《商品房預售許可證》編號。所以買房人在看商品房預售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關心的內容以外，不要忘了看一看上面是否標有《商品房預售許可證》編號。如果沒有，就應該打一個問號，同時可向房管部門咨詢或登錄“平頂山房地產”(www.tmdps.cn)網站查詢。
來源：平頂山晚報（2004年11月18日）
簽訂《商品房買賣合同》應當載明和約定的主要事項
類型：知識發布時間:2004-9-27
一、開發企業、承購人、委托代理人姓名(名稱)、地址、合法證件號;
二、開發企業的用地依據和預售的商品房項目的坐落位置;
三、商品房預售款專用賬號;
四、預購的商品房的用途、預計建筑面積、分攤建筑面積及其公用建筑面積的分攤細則、樓號、樓層、坐向、房號;
五、預售的商品房價格;
六、交付使用時的實測面積與預售合同預計面積差異的處理細則(交付使用的建筑面積以平頂山市房地產測繪隊提供的實測面積為準);
七、付款時間和付款細則及承購人逾期付款的違約責任;
八、預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任;
九、裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任;
十、基礎設施,辦公配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任;
十一、物業管理事項;
十二、雙方約定的其他事項。
商品房預售合同應當附有預售的商品房項目及樓層的平面圖,并在平面圖上標明承購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。
第五篇：商品房銷售催款函
催款函
業主：XXXX 您好！
首先，感謝貴方對本公司的支持，定購了我司開發的和縣白橋鎮“繁昌花園”項目XX號樓 X單元 XXX室物業（以下簡稱該房屋）。根據貴我雙方 20XX年 10 月28日簽訂的《房屋認購書》約定，貴方應于 20XX年2 月10日前支付該房屋的房款，即人民幣 408500元（大寫：人民幣肆拾萬捌仟伍佰元整）?，F貴方有房款人民幣378500（大寫：人民幣叁拾柒萬捌仟伍佰元整）逾期未付，且我司已多次致電通知貴方前來付款，但至今沒有收到《房屋認購書》約定的應收房款。請貴方務必于2015年 4月 1日前至我公司售樓處付清上述房款，否則貴方將承擔《房屋認購書》第六條規定的違約責任。
特此告知！
XXXXXX房地產開發有限公司
20XX年X月XX日
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