第一篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

為了規范我公司商品房的銷售行為，調動銷售人員的積極性，特制定本銷售管理辦法。

1、商品房銷售人員必須嚴格遵守公司的規章制度及員工行為規范，維護公司利益和形象。

2、銷售部是公司的窗口，應保持環境整潔、優美。銷售人員在營業場所應做到著裝整齊、儀表大方、熱情周到、有禮有節、業務熟練、顧全大局、團結協作。

3、銷售人員聯系洽談客戶，在洽談過程中要禮貌并準確地介紹公司狀況及開發商品房的布局、結構、裝修和各樓盤的具體特征以及價格、付款辦法等，不得擅自承諾公司沒有承諾的事宜。

4、銷售人員在任何情況任何環境下，不得與客戶發生爭吵，不能在同事間搬弄是非，損害公司形象。

5、銷售人員應對公司的銷售政策，所推銷的產品及經辦的業務了如指掌，在推銷過程中做到實事求是、全面周到、不夸大、不無中生有。

6、銷售人員應嚴格在公司確定的優惠權限下進行推銷，不越權，不擅自向客戶承諾。

7、銷售人員要具有良好的素質，要保守公司的營銷手段，不得與客戶串通，不得從事中間倒房，接受賄賂等行為。

8、購房定金，住宅不得少于10000-20000元，商業用房不得少于20000-50000元，售樓員不得以任何借口預留空房，實行先將定金足額付至公司帳戶，簽訂合同者優先。如果由于價格、裝修標準未確定，可收取定金確定預售房，待價格、裝修標準確定后15日內簽訂商品房買賣合同，若逾期不簽合同者，預交訂金不退，房屋可再次出售。

9、購房戶若分期付款，可采用：（1）公司賒欠的辦法：須簽訂欠款償還協議并辦理公證，或由售樓員提供擔保，期限最長一年，月利率10‰；（2）銀行按揭貸款：住宅1—15年，首付款40%；商業用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭貸款的具體要求（指期限、額度、利率及規定應承擔的相關費用等）均以銀行同期要求為準。在購房戶按要求已提供齊全有效的資料后，貸款未審批下來時，欠款不需付利息。對于貸款戶應辦未按要求辦相關手續的，暫扣售樓經辦人當月工資100元，待手續清理后如數退還；對于貸款戶連續2個月以上未辦相關手續的，每月暫扣售樓經辦人當月工資200元，待手續清理后如數退還。以上暫扣工資以戶為計算單位。

10、購房人及經辦人（必須持購房人授權委托書）持定單到財務部辦理付款、收款手續，收據（發票）付款人姓名應與合同約定購房人相符。否則不簽訂商品房買賣合同.11、簽訂商品房買賣合同時，一次性付清房款的必須全款交清方可在網上簽訂商品房買賣合同。分期以現金支付房款的首付款必須達到總房款的40%方可簽訂商品房買賣合同，并在合同付款方式中注明已付款數額和未付款后期如何支付。辦理按揭貸款的首付必須達到銀行要求的首付款比例方可簽訂商品房買賣合同。合同份數規定：一次性付清房款和分期以現金支付房款的商品房買賣合同一式四份：甲方二份，乙方一份，產權一份，辦理按揭貸款的商品房買賣合同一式五份，甲方二份，乙方一份，產權一份，銀行一份。銷售人員簽合同時必須認真仔細、數據準確、條款責任清楚，如房屋面積、付款方式、交房時間、利息計付、違約責任、銀行按揭應付費用等。合同條款要認真填寫，并給住戶做詳細解釋，不留后遺癥。辦理按揭貸款的相關手續及代收款項須向購房戶解釋清楚明白，資料（如辦理按揭貸款進行房屋登記時所需的商品房預告登記約定書、赤峰市商品房預告登記申請書、商品房預售許可證等）配備完整。銷售合同不缺項、漏項。如果因銷售人員計算不準確、合同填寫有誤，致使欠款不能按時清收，給公司造成損失，銷售人員應承擔全部責任。

12、購房人簽字后，由財務部審核無誤，銷售經理簽字，再由經辦人員到辦公室公章管理人員處審核、蓋章，并辦理存檔手續。合同購房人與簽字人必須是同一個人，當不一致時須出具合法委托書，并提供委托人、受委托人雙方身份證明。

13、未經銷售主管經理及經辦人、購房人簽字，辦公室公章管理人員不得蓋章，合同章應妥善保管，不得丟失或挪作他用，否則由合同章管理人員承擔責任。

14、銷售合同簽訂后，必須及時交財務部及公司合同管理人員保管，合同管理人員隨時登記造冊，并準確反饋空房的信息，妥善保管銷售合同資料，如因信息提供不準確，給公司造成損失，合同管理人員應承擔主要責任。銷售部合同管理人員每周六向售房部公布一次銷售情況，空房以銷售部合同管理人員公布為準。

15、銷售人員負責合同履行全過程，并承擔合同擔保責任，即：對合同簽字人員的簽字行為負責。如果出現購房戶與簽字人的行為糾紛，售房經辦人員承擔全部責任。

16、銷售提成辦法，凡公司內部人員、關系單位有關人員購房按公司規定的優惠比例成交的合同，銷售人員不享受提成。公司對外抵帳成交的合同銷售人員不享受提成，其余成交的合同，銷售人員可按公司確定的提成比例享受提成。銷售提成依據當期銷售資金全款現金入帳后實際數額計提。

17、銷售人員向購房戶移交商品房時必須嚴格按照合同規定，按程序辦理，認真填寫有關表格，并負責向購房戶解釋清楚商品房的使用須知、注意事項、保修范圍、期限等。

18、退房程序：由購房人到合同管理人員處領取退房審批單，填寫退房原因、申請，簽字按手印，并提供有效身份證明，由原售房經辦人簽署處理意見，說明是否同意退房。由售房經辦人持審批單到分管經理處審批，經分管經理同意后方可辦理退房手續。出具向當地房產管理局提供的紙質《退房申請》，并在網上登錄《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》提交退房申請，退房人夫妻雙方持身份證（原件、復印件）、結婚證（原件、復印件）、《退房申請》（原件）、原網簽的《商品房買賣合同》（原件）到房產交易大廳查檔、到房產局市場科退房。經當地房產管理局在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》中審批同意退房后，由合同管理人員按退房審批單收回原《商品房買賣合同》加蓋作廢章，退房人持原收款票據由售房經辦人、合同管理人員、退房人簽字后按審批單處理意見到經理處辦理退款審批。房屋辦理退房手續后一律交由銷售部統一對外銷售，不得由原購房人出賣，否則不得退房。

19、換房程序：先按退房程序辦理后，再辦理購房手續，退、換房人都必須與原購房人為同一人，并且須持本人有效身份證明，售房業務員不得代辦，否則，不得辦理相關手續。

20、退換房違約金約定：購房人退房的如未在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人10000元違約金；如在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的收取30000元作為違約金。購房人換房的如未在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人5000元違約金；如在《內蒙古自治區商品房預銷售管理系統》網上簽訂《商品房買賣合同》的收取20000元作為違約金。退換房審批單中須寫明違約金數額。

21、本辦法自2011年4月1日起實施。

22、附件：合同簽訂審批單

退房審批單 換房審批單

第二篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

建設部令88號

第一章 總則

第一條 為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

第五條 國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門）按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

第二章 銷售條件

第六條 商品房預售實行預售許可制度。

商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

第七條 商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

第八條 房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。

第九條 房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

第十條 房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。第十一條 房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第十七條 商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第二十條 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，接以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

面積誤差比＝（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

因本辦法第二十四條規定的規劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協議。

第二十一條 按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

第二十四條 房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

第四章 銷售代理

第二十五條 房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。

房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

第二十六條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。

受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

第五章 交付

第三十條 房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第三十一條 房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

第三十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第六章 法律責任

第三十六條 未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

第三十七條 未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

第四十一條 房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的，處以警告，責令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條 房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規定的現售條件現售商品房的；

（二）未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；

（七）未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

第四十三條 房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條 國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產開發企業以將成套的商品住宅分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產權登記面積，是指房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。

第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

第三篇：建設部《商品房銷售管理辦法》解讀

建設部解讀《商品房銷售管理辦法》

建設部住宅與房地產業司副司長 陸克華

編者按：4月13日，建設召開新聞通氣會，介紹建設部發布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設部住宅與房地產業司副司長陸克華在通氣會上提示的《辦法》的要點及特點。

為了規范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，從去年年初開始，在總結各地經驗的基礎上，根據《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，開始起草該《商品房銷售管理辦法》。經過反復征求各地、有關部門意見，并進行了大量的調研論證，出臺了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2001年6月1日起施行?！掇k法》主要包括以下幾個方面的內容：

1、規范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來，一些開發企業以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。在市場法制環境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現因兌現不了承諾而侵犯消費者權益的現象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴重。目前，已經有個別地方發生了因開發企業無法兌現承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續問題而引發了老百姓集體上訪的案例。

為了杜絕此類問題的發生，《辦法》規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

另外，還有部分開發企業采取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實質上是誘導購買人對預期收益回報的增值進行投資，這具有相當大的風險，含有一定的非法“集資”性質。一旦市場變化，可能導致購房人既得不到預期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產權，因此極易引發糾紛。這種做法也違反了建設部關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的有關規定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導致多人擁有產權，也不符合目前產權管理的有關規定。因此，《辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

2、為解決抵押糾紛、一房多售等問題提供了依據。目前，商品房銷售中存在個別房地產開發企業在銷售已經設定了抵押權的商品房時，既不報請抵押權人同意，也不告知購買人的現象。一旦作為抵押人的房地產開發企業經營不善或因其他原因無法及時解除抵押權時，抵押權人將依法處置抵押財產并首先受償，這樣購房人既得不到所購房屋，也可能得不到已付購房款。使得抵押權人和購房人的權益都難以得到有效保障，特別是購買人的權益將會得到嚴重侵害。許多媒體包括中央電視臺對此進行過“曝光”。另外，還有部分房地產開發企業將商品房重復銷售，“一女多嫁”，導致了購房者掏了錢，卻得不到所購房屋。

為了解決此類問題，《辦法》規定，房地產開發企業銷售設有抵押權商品房的，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

3、強化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規范或者消費者對合同條款的內涵不清楚而貿然簽定合同引發的。由于購房人基本上處于弱勢地位，導致合同糾紛中的受害者往往是購房者。

為了解決這一問題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產買賣合同中必須對事關購房者權益的一些重要內容進行明確，并規定房地產開發企業應當在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預售的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費者投訴的熱問題之一，也是購房者十分關注的問題。面積糾紛的產生除有關計算規范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發商出于牟取私利的故意行為。面積糾紛的受害者多為購房者，要么沒有得到應有的面積，要么多得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積。

為了解決面積誤差問題，《辦法》主要從兩個方面進行了規定，一是增加了新的計價方式，即商品房銷售既可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價；二是規定合同中應當明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，并規定了合同未作約定時的處理原則，即3％之內的部分多退少補，超過3％的部分，由房地產開發企業承擔，不足3％的部分，由開發企業按房價款雙倍返還購房人。

5、明確了規劃、設計變更的處理原則。商品房銷售后變更規劃、設計，導致變更后的商品房的套型、朝向、有關尺寸等不符合購房者決定購房時的意愿，實質上是對購房者權益的一種侵害。

為了解決這一問題，《辦法》規定，商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。對經規劃部門批準的規劃變更和設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能的，房地產開發企業應當在有關部門批準之日起10日內，書面通知購房人。購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。購房人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由之引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知購房人的，購房人有權退房。購房人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

6、明確了“定金”問題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產開發企業在與購房人訂約前向其收取一定費用的情形較為普遍。這種費用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般在返還問題上都沒有明確規定。由于商品房在建設過程中存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備預銷售條件，因此，一旦出現糾紛，消費者不愿購房時，已交付的費用很難退還。

為了解決這一問題，《辦法》規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產市場中比較普遍的問題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由于房地產開發企業經營不規范造成的。

在《辦法》中規定，房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

8、明確了房地產開發企業在辦理產權問題上的責任。辦理房屋產權是購房人最關心的問題之一。目前，購房人“辦證”難的主要原因之一，就是房地產開發企業不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應由其提供的辦理產權所需的有效齊全的資料報送房地產行政主管部門。

為此，《辦法》規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，并將測繪成果報房地產行政主管部門，經審核后作為辦理權屬登記核定面積的依據。不需要由每一個購房人去申請測繪。當然，如果購房人對房地產開發企業提供并報房地產行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以委托社會上有資質的測繪機構復測，并報房地產行政主管部門審核。這樣可以有效地避免測繪中的二次測量、重復收費，提高辦證效率。另外，為了確保及時辦理產權登記手續，避免開發企業與產權登記機關互相推卸責任，《辦法》還規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

9、規范了房地產中介服務機構的代理行為。房地產中介服務機構代理銷售商品房的行為不規范，也是當前購房人投訴的熱點問題之一。代理機構行為不規范主要表現一是銷售權屬不清、質量有問題的房屋；二是超越代理權進行銷售；三是未經委托人同意擅自進行承諾；四是違規進行“吞吐”經營，從中謀利等等。

針對這些問題，《辦法》規定，受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向購房人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書，應當如實向購房人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

10、明確了“虛假廣告”引發問題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產開發企業、房地產中介服務機構宣傳商品房、吸引購房人的主要方式。由于虛假廣告誤導，出現“貨不對板”，購房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。

為了解決這一問題，《辦法》從兩方面進行了規定，一是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等相關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確；二是房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

11、規定了商品房銷售條件,防止不合格、不合法的商品房進入銷售市場。前幾年，由于“樓盤爛尾”導致交了購房款的消費者不能及時或者根本得不到住房，開發企業又因效益不佳等原因無法償還購房者已付的購房款，因此消費者權益得不到有效保護。近年來通過加強預售環節管理，“樓盤爛尾”情況有所好轉，但在個別地方還時有發生。另外，對現房銷售條件一直沒有詳細規定。

為了防止不合法的商品房進入流通領域，《辦法》重申商品房預售實行預售許可制度，并要求房地產開發企業應當執行《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定。在商品房現售方面，為避免出現現售商品房開發主體資格不合法、房屋質量不合格等問題，《辦法》還對商品房現售的條件進行了規定。

12、明確了質量保修的責任及保修期限。商品房是居民最大的消費品之一，長期以來，由于對商品房的保修責任、保修期限缺乏必要的規定，致使出了質量問題后，開發企業、施工單位、設計單位、監理單位互推諉，購房者無所適從。

《辦法》規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

第四篇：商品房銷售管理辦法記錄（范文模版）

第十三條

商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。

第二十三條

房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。第三十二條

銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

物業公司資質

（三）三級資質

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

物業管理企業分為專營企業與兼營企業。專營企業是指以物業管理為主營項目，實行行主經獨立核算、自負盈虧，能獨立承擔民事責任，具有企業法人資格的企業。兼營企業是指以其他經營項目為主，兼營物業管理(如房地產開發企業兼營物業管理)，或者不能獨立承擔民事責任，不具備企業法人資格的分公司。

既然經營范圍保護物業管理，可以依《武漢市物業管理企業資質管理辦法》所規定的條件申請物業管理資質證書

第五篇：商品房銷售合同范本

第一條 項目建設依據

出賣人以【出讓】【轉讓】【劃撥】方式取得座落于___________地塊的國有土地使用權。

該地塊【國有土地使用證號】【城鎮建設用地批準書號】為：______________________________，土地使用權面積為：___________，買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。

出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。

第三條 基本情況

該商品房的用途為【普通住宅】【經濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業】【】：________；【層高】【凈高】為：________米,【坡屋頂凈高】最低為：________米，最高為：_______米。該商品房朝向為：_______________。有______個陽臺，其中________個陽臺為封閉式，________個陽臺為非封閉式。

第四條 抵押情況

1、該商品房所分攤的土地使用權及在建工程均未設定抵押；

2、該商品房所分攤的土地使用權已經設定抵押，抵押權人為：____________，抵押登記部門為：______________________，抵押登記日期為：_____________。

第五條 計價方式與價款

1、按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米______元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。

2、按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米__________元人民幣，總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。

3、按照套(單元)計算，該商品房總價款為_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰____拾______元人民幣整(大寫)。

第六條 付款方式及期限

1、一次性付款。

2、分期付款。

3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____%，其余價款可以向___________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

第七條 出賣人保證該商品房沒有產權糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的，由出賣人承擔相應責任。

第九條：設計變更的約定

(一)經規劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。

(二)買受人應當在通知送達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。

(三)買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起____日內退還買受人已付房款，并按照____________利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。

第十條 逾期付款責任

(1)逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續履行。

(2)逾期超過_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意后，合同繼續履行，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金。

第十一條：交付條件

1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；

2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；

第十二條 市政基礎設施和其他設施的承諾

1、市政基礎設施：

2、其他設施

第十三條 逾期交房責任

(1)逾期在_____日之內(該時限應當不小于第十條第(1)項中的時限)，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金(該違約金比率應當不小于第十條第(1)項中的比率)，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金，合同繼續履行。

(2)逾期超過_____日(該日期應當與第(1)項中的日期相同)后，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起_____日內退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______(該比率應當不小于第(1)項中的比率)的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。

第十四條 面積差異處理

1、根據第五條按照套內建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)套內建筑面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；

(2)套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。

2、根據第五條按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：

(1)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的，根據實測建筑面積結算房價款；

(2)建筑面積、套內建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權退房。

第十六條 商品房質量、裝飾、設備標準的約定

1、該商品房地基基礎和主體結構質量經檢測不合格的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。

2、該商品房室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(該時限應當不低于60日)，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起______日內退還買受人全部已付款，并按照___________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發生的檢測費用由出賣人承擔。

第二十一條 共有權益的約定

1、該商品房所在樓棟的屋面使用權歸全體產權人共有；

2、該商品房所在樓棟的外墻面使用權歸全體產權人共有；

第二十二條 前期物業服務

(一)出賣人依法選聘的物業管理企業為：__________，資質證號為： __________。

(二)前期物業管理期間，物業服務收費價格為__________/月.平方米(建筑面積)，由物業管理企業按照【年】【半年】【季】收取。價格構成包括物業區域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養護費、綜合管理費、__________、__________、__________。

第二十五條 爭議解決方式

本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決或申請調解解決；協商或調解不成的，按照下列第______種方式解決：

1、提交____________仲裁委員會仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

第二十六條 本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效，未盡事項，雙方可以另行簽訂補充協議。對本合同的變更或解除，應當采用書面形式。本合同附件及補充協議與本合同具有同等法律效力。

第二十七條 本合同及附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，其中出賣人______份，買受人______份，______份，______份。

第二十八條 自本合同生效之日起30日內，由出賣人向__________申請辦理該商品房預售合同登記備案手續。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由出賣人和買受人雙方共同申請。