第一篇：商品房認購書的主要內容

商品房認購書的主要內容

2008-07-2

5商品房認購書的主要內容

當事人依法協商訂立合同，意思表示一致，便形成合同條款，它是雙方協商一致的約定在合同文本上的確定。合同條款固定了合同當事人各方的權利義務，而為法律關系意義上的合同的內容。一般意義上講，合同的內容即是合同條款，兩者之間幾乎等同。它包括主要條款與普通條款。

與其他合同一樣，商品房認購書的主要條款也是商品房認購書的主要內容，它是確定商品房認購書當事人合同權利義務以及該商品房認購書是否合法、有效的根據，也是合同應當具備的條款。一個合同的主要條款有時是依照法律、行政法規的規定直接確定，也可以根據合同的性質或者當事人的約定確定。在我國，房地產合同的主要條款多數是法律、行政法規直接規定，這是由房地產合同的性質所決定的，然而，由于對商品房認購書沒有具體確定的相關法律規定，所以商品房認購書的主要條款是由當事人約定和實踐操作習慣所決定的。

合同應定哪些條款，是由當事人根據交易的需要而確定的，在一般情況下，法律上并無強制當事人的合同內容。為了方便和指導當事人訂立合同，《合同法》將社會經驗、習慣及一些被證明了有必要的條款列舉出來以提示當事人。《中華人民共和國合同法》第12條規定，合同的內容由當事約定，一般包括以下條款：

（1）當事人的名稱或姓名和住所：（2）標的；（3）數量；（4）質量；（5）價款或者報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責任；（8）解決爭議的方法。而具體到房地產領域相關法律法規又確定了不同的主要條款，例如《城市房地產轉讓管理規定》規定：房地產轉讓合同應當載明如下主要內容：（1）雙方當事人的姓名或名稱、住所；（2）房地產權屬證書名稱和編號；（3）房地產坐落位置、面積、四至界限；（4）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（5）房地產的用途或使用性質；（6）成交價格及支付方式；（7）房地產交付使用的時間；（8）違約責任；（9）雙方約定的其他事項。再具體到商品房認購書，由于該合同的訂立并不直接約定交易各方的權利義務，而只是對雙方要進行的交易約定，某種意義上說只是商品房買賣合同的附屬，是為簽訂商品房買賣合同而訂立的合同，因此，商品房認購書的主要條款相對較少。但由于針對商品房認購書相關法律的不健全，所以商品房認購書的主要條款并不簡單。雖然法

律法規沒有直接確定商品房認購書的主要條款，但是，根據以往商品房認購書簽訂的一些情況及習慣做法，一般說來，商品房認購書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當事人的姓名、名稱、住所

商品房認購書一般只有兩方合同當事人，即開發商與購房者。房地產開發商都是法人，法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織，房地產企業是以盈利為目的的組織。筆者注意到，群眾或業界一些同志常將房地產公司的大股東或法定代表人也稱作開發商，這是當前市場經濟不規范的表現，人們常將企業與企業的投資者混為一談，因此本書中所指的開發商即指房地產開發企業。與法人相對的，就是自然人，與我國《民法通則》使用的“公民”概念相同。“名稱”一詞是適用于法人的，而姓名是適用于自然人的，是區別一個法人與另一個法人，一個公民與另一個公民的重要標志。對商品房認購書的當事人來說，并不是所有企業都能成為合同當事人，也不是所有公民都能成為合同當事人。商品房認購書的雙方當事人都必須具備法律對合同當事人主體條件的規定，否則將承擔不利的法律后果。對企業法人而言，要經營房地產開發經營業務，除應當符合有關法律、行政法規規定的設立條件外，一般還應當具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專業會計人員，只有符合上述條件的房地產公司，在建設部門核準資質范圍內從事房地產開發業務，才能成為商品房認購書賣方當事人。而對自然人而言，簽定商品房認購書這樣的重大合同，一般應具備完全民事行為能力，凡是年滿18周歲的成年人或年滿16歲以自己的勞動收入為主要生活來源的人，只要不是不能辨認自己行為的精神病人都是完全民事行為人，只有這樣的人方可簽訂商品房認購書。當然，不具備完全民事行為能力或限制民事行為能力人或無民事行為能力人可由其法定代理人簽訂合同。

房地產開發商的住所是其主要辦事機構所在地，即主要活動場所，住所地需要進行工商登記。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所，但住所與經常居住地不一致的，經常居住地視為住所。經常居住地是指自然人離開住所后連續居住一年以上的地方，住醫院治病的除外。

（二）標的債的標的，又稱債的客體，是債權債務所指向的事務；具體到合同標的則是合同當事人雙方權利義務指向的對象，它體現著當事人訂立合同的目的，是合同所有條款中最重要的核心條款。如果合同缺少標的條款，一般就會導致合同不成立，更談不上合同的履行。合同的標的可以是物，也可以是行為或權利。與其他

合同一樣，商品房認購書也有標的，不少人認為商品房認購書的標的實質上就是雙方約定將要交易的特定房屋，筆者認為這種觀點是錯誤的，商品房認購書的標的應是合同雙方就特定房屋在特定的時間訂立正式商品房買賣合同進行正式交易的行為，而不是房屋本身。因為標的在某一種意義上是“給付”，債權即是請求債務人為一定給付的權利，債務是債務人應債權人請求為一定給付的義務。在商品房認購書上，合同雙方當事人互負權利義務，當事人任一方都有權利請求對方在約定的時間以約定的條件來就約定的房屋訂立正式的商品房買賣合同，同時，合同任何一方又都有義務應對方的請求在約定的時間以約定的條件來就約定的房屋與對方簽訂正式的商品房買賣合同。為圍繞標的條款服務，商品房認購書才會有合同的擔保條款，違約責任條款等等。若從另一種角度上說該條款就是預訂條款，只不過有一些合同的說法不同，有的稱認購，有的稱訂購，有的稱預約買賣。

由于商品房認購書的訂立往往是開發商所要求的，消費者或是缺乏經驗或是迫于無奈才與之訂立該合同，合同的文本又往往是開發商提供的格式合同，僅僅是要消費者簽個字認可而已，所以商品房認購書的標的并不像其他合同一樣體現合同當事人雙方的要求和目的，而常常只體現開發商方的要求和目的，即通過簽訂商品房認購書，套牢消費者與之訂立商品房買賣合同，繼而達成銷售的目的。因此，在訂立商品房認購書時，消費者一定要清醒認識、小心謹慎。從該核心條款，我們也可看出開發商的真實用心。

房屋系不動產，為以后訂立正式商品房買賣合同時不至于發生基本意見及分歧，所以對預訂房屋的相關情況通常會在商品房認購書中明確約定。而對房屋相關情況進行約定時，一般會約定它的以下相關情況：

1．坐落位置，對房屋的坐落位置的約定應是具體而詳細的，它不僅要說清房屋所處的地理位置，如位于南京路信華小區，還要說清楚房屋在整個小區整棟樓中坐落的具體位置，如信華小區A棟8層801室。說清楚了坐落位置就將預訂房屋特定化了，不允許任一方更改，這樣可以避免開發商將來在訂立正式商品房買賣合同時或交付房屋時以次充好，因為商品房隨著其坐落位置的不同價格也是不相同的。

2.面積。商品房的面積問題長期以來都是開發商與購房者之間的焦點問題之一，容易引發糾紛。就商品房認購書中有關預訂房屋面積的約定而言，一般應使其明確約定兩點，一是預訂房屋的建筑面積和套內建筑面積；二是預訂房屋使用面積的計價方式，（選定最適合自己的一種。詳見本書第五章）二者都十分很重要，缺一不可。

3.價款。對商品房的價款在商品房認購書中約定可以避免合同雙方當事人將來的糾紛，但過早的約定價款也會使缺乏購房經驗的人過早地陷入了商品房認購書的陷阱。

4．戶型。在購房者開發商訂立商品房認購書時，購房者基本上都已看過開發商提供的宣傳廣告或看過售房部的微縮效果模型了，然而，將其確定在商品房認購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多，實際上，這不利于維護購房者的合法權益。

以上四點關于認購書房屋相關情況的約定，有時會集中于一個條款在合同文本中出現，但有時也會逐條各自出現。針對這些條款中的陷井與防范，筆者將在后面的如何訂立商品房認購書中節中提到。

（四）合同履行期限

商品房認購書的標的是合同雙方就特定的房屋在特定的時間進行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時間，這個特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。從實踐中的情況看，對該特定時間的約定有兩種方式：一是約定一個期間，雙方在這個期間內隨時可履行合同，例如雙方約定在本合同（即商品房認購書）簽訂之日起15天內簽訂正式的商品房買賣合同；二是約定一個期日，雙方在這個時間簽訂商品房買賣合同，例如，雙方約定在2002年8月15日簽訂商品房買賣合同，兩種方式都符合法律規定。消費者在簽訂涉及時間的合同條款時，應知道法律上關于期限的定義。期限是指民事法律關系發生、變更、終止的時間，分為期間與期日。期間是指時間從某一點特定的點到另一特定的點所經過的時間，它是一個時間段或區間。期日是指不可分割的某一動態階段，是某一特定的時間點。期日的計算比較簡單，只要在特定的期日如2002年8月15日當天適當履行合同就不構成違約。期間的計算比較復雜，它需要計算期間的起點和終點，在這之間適當履行合同才不會構成違約。《民法通則》第154條規定，期間的起點按日計算的，開始的當天不計入在內，從下一天開始計算，即次日為期間的起點。期間的終點為最后一天的24時。

由于商品房認購書的文本是由開發商提供，所以合同上載的履行期限也往往服務于開發商的安排。如簽訂商品房認購書時開發商已取得該房的預售許可證，一般來說開發商就會要求履行期限短些，如開發商尚未辦好預售許可證或出現一些妨礙訂立商品房買賣合同的情況時，開發商就會把履行期限拖得長些。對購房者來說，只要購房資金不需要用一定時間來籌集，那么還是將履行期限壓得短些，風險更小，更為有利。

（五）違約責任

違約責任是當事人因違反合同義務應承擔的民事責任，與其他責任一樣都是因不履行應盡義務而承擔的不利后果。當然，違約責任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無效，不得適用違約責任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責任條款實際上是對違約的補救，只不過這種補救是具有一定的強制性的。違約責任條款的適用是由于當事人違約引起的。合同一經簽訂生效，當事人就應全面適當地履行合同。只要合同當事人任何一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，即構成違約，應承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。一般說來，承擔違約責任有如下幾種方式：（1）強制繼續履行，（2）采取補救措施，（3）賠償損失，（4）違約金，（5）定金，（6）解除合同，（7）價格制裁，（8）逾期利息制裁。對商品房認購書而言，違約責任的承擔方式就是前6種，在訂立合同時如能對其進行詳細約定，對于促使雙方更好地自覺全面地履行合同以及發生違約時進行補救或糾紛解決都是有好處的。開發商往往在其提供的認購書上要求約定購房者的違約責任，如購房者不簽商品房買賣合同就無權要回定金等。

（六）定金

定金是指合同當事人為確保合同的履行，依據法律規定或當事人雙方的約定，由一方當事人在合同訂立時或訂立后履行前預先支付給對方的一定貨幣。定金既是一種債的擔保形式，又是一種債不履行時的違約責任承擔方式。所以，在商品房認購書中，它有時作為債的擔保形式的條款存在，有時作為違約責任的條款存在，或同時作為兩種形式存在。由于定金條款是商品房認購書中最容易引起糾紛和法律上最有爭議的條款，所以筆者在本書后面有關如何定立商品房認購書的部分詳細闡述和介紹該條款。

以上六個條款，作為商品房認購書的主要條款，并不一定在一份商品房認購書中全部出現，也并不一定是一份商品房認購書的全部條款。它只是筆者根據商品房認購書簽訂的以往經驗總結出來的一般條款。但由于實際生活中的情況不盡相同，不可能全部與這些一般條款完全符合，實踐中的商品房認購書的條款主要還是由提供該商品房認購書文本的開發商決定，開發商會經常根據自己的需要而改動合同文本中的條款。對消費者而言，只要充分把握筆者總結的這幾個主要條款的含義與相關法律問題，挑選出開發商提供的合同文本中的主要條款，并防范其中于己不利的部分，就可大大地降低簽訂商品房認購書乃至買房過程中的法律風險。

第二篇：商品房認購書

商品房認購書

甲方:

地址：

法定代表人：

乙方：

住址： 身份證號：

聯系電話：

甲乙雙方就乙方認購甲方商品房事宜，在自愿、平等、協商一致的基礎上，達成如下協議：

一、乙方所認購的商品房（下稱該商品房）為甲方所開發的 小區

號樓

單元

室，該商品房的建筑面積

平方米。產權登記面積與協議約定面積發生差異時，據實結算，購房款多退少補。

二、乙方認購的該商品房按照建筑面積計價。

三、乙方同意簽訂本協議時，向甲方支付定金人民幣

元（大寫：）。

四、經雙方協定，乙方選擇按下列第 種方式按期付款：

（1）乙方于本協議簽訂后

日內，即于

****年**月**日前一次性付清，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（2）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款50%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元，（大寫）。乙方所交定金轉化為房款。

（3）乙方于本協議書簽訂后

日內，即

年

月

日前付總購房款30%，單價為

元/平方米，總房價款為人民幣

元（大寫：）。乙方所交定金轉化為房款。

五、甲方承諾在 年

月底之前項目開工，年

月底之前完工。

六、甲方所銷售房屋，乙方在認購前均已仔細考察明白，并確認無誤；乙方應于2017年1月底前來甲方處簽訂正式《商品房預（銷）售合同》，乙方在登記姓名、地址等相關信息材料時應詳細準確。

七、乙方需辦理銀行按揭貸款。手續按貸款銀行相關規定辦理，乙方應將貸款銀行所要求提供的各項手續及有關資料無條件提供，若需本人到場，乙方必須配合。

八、乙方保證上述聯系電話24小時暢通，聯系地址可以及時收到有關書面文件。

九、乙方前來簽訂相關合同等法律文件時，應當攜帶本人身份證、本協議書及認購商品房的其它相關材料。

十、甲乙雙方在房管部門要求情況下重新簽訂相關合同后，本協議自行終止，同時本協議由甲方收回。

十一、甲乙雙方因履行本協議發生糾紛，應協商解決，協商不成，可依法向龍口市人民法院提起訴訟。

十二、本協議一式三份，甲方執兩份，乙方執一份，具有同等法律效力。

十三、本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

簽訂時間：

年

月

乙方：

日

第三篇：商品房認購書

編號：_________

出賣人：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

企業資質證書號：_________

法定代表人：_________

聯系電話：_________

委托代理人：_________

聯系電話：_________

委托銷售代理機構：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

營業執照注冊號：_________

認購人：_________

【法定代表人】【負責人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

國籍：_________

【身份證】【護照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性別：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

聯系電話：_________

第一條　基本情況

（一）認購人所認購的商品房（以下簡稱該商品房）為出賣人所開發的位于北京市_________區_________項目中的第_________【幢】【座】_________【單元】【層】_________號房，朝向為：_________。

（二）該商品房的用途為：_________，建筑面積共_________平方米，其中，套內建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積_________平方米。

第二條　銷售依據

1．該商品房為預售商品房的，預售商品房批準機關為：_________，預售許可證號為：_________。

2．該商品房為現房的，房屋所有權證號為：_________，國有土地使用證號為：_________。

第三條　價款與付款方式

（一）該商品房按照【套內建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【建筑面積】計價，單價為_________元／平方米，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

該商品房按照【套】計價，總房價款為_________元人民幣（大寫）。

（二）出賣人同意認購人按照下列第_________種方式付款：

1．一次性付款。

2．分期付款。

3．貸款方式付款。

4．其他方式。

認購人選擇第3種方式付款，認購人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。

第四條　認購定金

認購人應當自簽訂本認購書之日起_________日內，向出賣人支付認購定金_________元人民幣（大寫）；出賣人在收取定金后，應當向認購人開具收款憑證，并注明收款時間。認購人逾期未支付認購定金的，出賣人有權解除本認購書，并有權將該商品房另行出賣給第三方。

認購人同意在支付定金之日起_________日內，與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款（本款約定的期限為協商簽約的起始時限，而非終止時限）。

第五條　認購人未在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還，出賣人有權將該商品房另行出賣給第三方。

第六條　認購人在第四條第二款約定的期限內與出賣人協商商品房買賣合同的相關條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過_________日的，本認購書自動解除；雙方也可以協商解除本認購書。出賣人應當在本認購書解除之日起_________日內將已收取的定金退還認購人。

第七條　出賣人在認購人支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應當向認購人雙倍返還定金。

第八條　該商品房的買受人為【本人】【同一戶籍內親屬】【_________】：_________。（若選擇其他的，應在空格部位寫出買受人姓名）

第九條　其他約定

_________。

第十條　本認購書經雙方簽字蓋章后生效，雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認購書自行終止。本認購書終止后，認購定金應當【返還認購人】【抵作商品房價款】。

第十一條　本認購書未盡事項，可簽訂補充協議。

第十二條　本認購書一式兩份，雙方各執一份，兩份具有同等法律效力。

出賣人（簽章）：_________認購人（簽章）：_________

【法定代表人】：_________【法定代表人】：_________

【委托代理人】（簽章）：_________【負責人】（簽章）：_________

委托銷售代理機構（簽章）：_________委托代理人（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

本認購書不是簽訂商品房買賣合同的必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。認購人以交付預付款性質費用的方式認購商品房的，不適用本認購書。

第四篇：商品房認購書

出賣人：_________

地址：_________

郵編：_________

電話：_________

傳真：_________

買受人：_________

買受人國籍：_________

公司住所：_________

證件名稱及號碼:_________

營業執照號碼：_________

聯系人：_________

電話：_________

傳真：_________

手機：_________

郵編：_________

通訊地址：_________

第一條　買受人自愿認購出賣人開發的位于的_________號樓_________層_________號房屋，建筑面積_________平方米，其中套內建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_________平方米。上述面積為出賣人暫測面積，最終面積以房屋竣工后政府測繪部門實測面積為準。

第二條　該套房屋認購單價為人民幣_________元／平方米，總房款為人民幣（大寫）_________。

第三條　出賣人約定在_________年_________月_________日前將本商品房交付買受人使用。

第四條　出賣人約定在本商品房交付買受人使用之日起_________以內協助買受人取得本商品房的房地產權屬證書。

第五條　買受人選擇采用（一次性付款、即供按揭、其他）_________的付款方式。

第六條　買受人在簽訂本認購書時向出賣人交付購房定金人民幣（大寫）_________。

第七條　買受人在簽署本認購書后_________個工作日內，即年_________月_________日前，攜帶本認購書附件一中所約定的有效證明文件及相關費用到出賣人售樓處簽署《_________商品房買賣合同》（以下簡稱《買賣合同》）。同時，向出賣人支付約定的購房款及出賣人代收的相關稅費。

第八條　如買受人未在上述期限內簽訂《買賣合同》，則構成買受人違約，出賣人有權將該房屋另行出售，買受人所付定金不退。

第九條　出賣人承諾在上述期限內為買受人保留其認購的房屋，如出賣人在上述約定的保留期內未經買受人同意將買受人認購的房屋另行出售給第三方，則構成出賣人違約，出賣人應向買受人雙倍返還定金。

第十條　若買受人選擇即供按揭或貼息貸款付款方式，在簽署本認購書時即能夠保證在簽署《買賣合同》后，按雙方約定提交各項資料。

第十一條　本認購書自甲乙雙方簽字蓋章，且買受人交付定金后生效，并在甲乙雙方簽訂《買賣合同》生效后自動失效。

第十二條　本認購書一式_________份，出賣人執_________份，買受人執_________份，具有同等法律效力。

出賣人（蓋章）：_________買受人（蓋章）：_________

經辦人（簽字）：_________代理人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

買受人簽訂《買賣合同》時須備文件包括但不限于以下內容：

1．《認購書》原件

2．購房定金收據原件

3．本人身份證原件及復印件

4．戶口本原件及復印件（正、反雙面）

5．應付的首期房款

6．印花稅（總房款的萬分之五）

7．公司購房還需要持以下文件：

（1）需提交新年檢的公司《營業執照副本》及《法人代碼證書》復印件

（2）公司法定代表人身份證明之正本及復印件

（3）上級同意購買商品房批復證明原件，無上級單位持公司董事會決議書

（4）中央單位還應持“國管局同意購買商品房的證明”原件

（5）如委托代理人簽署合同，同時需提供委托人身份證、代理人身份證及公證之授權委托書

（6）公司印章

8．外埠人事購房還應持以下文件

（1）外地人在京暫住證

（2）外地人身份證

（3）外地人在京購房批準通知單

第五篇：商品房認購書范本

商品房認購書

在目前的商品房銷售中，商品房認購書成為開發商套住購房者的一種手段，使許多購房者欲罷不能。既然暫時不能取消商品房認購書，那么就把商品房認購書規定得清楚明白，使開發商無法把它作為欺詐的工具。

第一條鑒于買受人在簽訂本合同時對房屋的具體情況尚無明確知情，為充分保護雙方的合法權益，雙方根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國擔保法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，就買受人支付____元定金一事達成協議如下。

【解讀】《合同法》第115條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”定金屬于金錢擔保的一種形式。定金分為成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金。本協議的定金對本合同而言是成約定金，對《商品房買賣合同》是立約定金。定金與預付款、保證金、押金、訂金的區別是適用定金法則，即給付定金的一方違約無權要求返還定金，收受定金的一方違約雙倍返還定金。

第二條銷售許可：根據建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規定，買受人進行房屋預售應當具備并且已經具備如下條件：

1.交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，號碼為________

2.出賣人已經辦理并持有建設工程規劃許可證和施工許可證，號碼分別為________；

3.經過房屋銷售許可機構____的批準，取得房屋預售（銷售）許可證，號碼為________。

【解讀】上述幾個證書的順序是開發商交付全部土地出讓金后取得土地使用權證書，持有建設規劃許可證，有監管銀行出具的項目投資達到25%的證明，同時具有商品房開發計劃、預測報告、營業執照等附件才能到政府相關部門取得商品房預售許可證。

第三條廣告承諾：

1.買受人根據出賣人于____年____月____日刊登在____報第____版的廣告，參考出賣人提供的廣告（包括文字、圖片、音像資料、電子出版物、網絡），與出賣人就購買商品房一事進行協商。

2.出賣人承諾商品房及周邊環境符合廣告所描述之內容，雙方就可預見的內容進行約定，如雙方在涉及房屋質量、裝修、周邊環境等細節上沒有做出說明時，則出賣人提供或發布的廣告及宣傳品可作為合同的組成部分，出賣人承諾提供房屋符合廣告宣傳品中文字及圖案的描述。

3.廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內使用面積，廣告中關于綠化園林的面積應當與房屋具有相同的比例。如實際情況與廣告數量誤差超過3％，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權解除合同。

【解讀】套內使用面積是指各功能使用空間（如臥室、起居室等）墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。廣告本為要約邀請，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。但是商業廣告的內容符合要約規定的視為要約。要約是向特定人發出的協議內容具體明確并希望受要約人承諾，一旦受要約人承諾合同即成立的意思表示。簡言之，要約邀請沒有法律約束力，但違背要約則要承擔法律責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應當視為要約。”因此廣告中對房屋的明確描述和允諾即使沒有寫入合同亦視為要約。

第四條合同標的：本房屋位于____市____區（縣）____路____號____樓____層____室，目前處于正在施工（或已經完工）的狀態，施工進度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有________單元層，買受人所購房屋以自然習慣計數處于________單元________層，朝向為____。

【解讀】此條款是對房屋修建狀態的介紹，由于買受人不知道房屋的具體建設進度，因此出賣人有義務向買受人介紹房屋狀況。

第五條購買過程：出賣人確認買受人希望購買的第____樓____戶已經與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人重新選擇了目前本合同所約定的房屋。如果買受人發現原選住宅的認購合同晚于本認購合同簽訂的日期，則視為受到出賣人的歧視與欺詐，出賣人應當向買受人承擔的違約賠償責任為每平方米支付1000元違約金，或總額不低于10萬元的補償款。

【解讀】誠實信用原則是市場經濟的帝王條款，出賣人應該平等地對待每一個消費者。因此出賣人提供虛假信息致使買受人重新選擇是違背商業信用的行為，應該視為商業欺詐。

第六條房屋面積：房屋總建筑面積為______平方米，其中套內建筑面積為______平方米，陽臺建筑面積為______平方米，室內墻體面積為______平方米，分攤的共用面積為______平方米。

【解讀】房屋建筑面積是套內建筑面積與分攤的公用面積之和。套內建筑面積為套內使用面積、套內墻體面積和陽臺面積三者之和。分攤的公用面積是指與商品房在同一幢樓內且為本樓提供公共服務的建筑面積。

公用面積分攤的原則是僅存在于本樓內部并與本樓建筑結構存有連接的部分并且僅向本樓居住者提供非營利性服務，不符合此條件的建筑不得計入公攤面積。

第七條房屋價格與交付：

1.基本價格。買受人所購房屋價格為人民幣______元（大寫：______元）；按套內使用面積計算為每平方米______元，按建筑面積計算為每平方米____元。

2.價格穩定。出賣人承諾在認購合同簽訂后半年內相同戶型的價格不得降低，同時亦不得將同幢的其他房屋以明顯優于買受人的價格出售給其他買受人（差額應在合理范圍內），否則將認為是對買受人的歧視或價格欺詐，出賣人承諾并承認買受人有要求同等優待的權利，以多種價格中最低的價格結算價款。

3.交付時間。商品房交付時間為____年____月____日，廣告所承諾的社區設施環境交付時間為____年____月____日。

【解讀】房屋的交付是商品房買賣合同中的關鍵條款。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。”因此一定要注意房屋的交付時間。房屋的交付時間必須明確，但對社區設施環境的交付也不能忽視，實際案例中有社區服務設施拖了幾年最后改做他用的沉痛教訓。即使按《合同法》第61條合理時間交付，實踐中合理時間的解釋又得由開發商提供解釋，麻煩得很。

第八條簽訂《商品房買賣合同》：

1.協商時間。雙方承諾將于____年____月____日就《商品房買賣合同》的內容進行協商，并將于____年____月____日前簽訂《商品房買賣合同》。