第一篇：關于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

關于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

隨著我國房地產市場的日漸繁榮，房地產合同糾紛大量出現，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實踐中，房地產開發商在與購房者簽訂正式的商品房預售或銷售合同之前，往往通過簽訂認購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

在我國，如下法律法規適用于商品房買賣合同定金糾紛：

《中華人民共和國擔保法》第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔保法》第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

《中華人民共和國擔保法》第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六部分關于定金部分的解釋 ：

第一百一十五條 當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條 當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。

第一百一十八條 當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條 實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條 當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》：

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

依據上文所列舉的法律法規，我們可以作出以下分析：

首先，一般在將購房者依據認購書、意向書預先交付的款項明確規定為購房定金的情況下，才可適用有關定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預收款”，則不能適用有關定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概

念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認購書、意向書并沒有最終確定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商，認購書僅約定在何時何地商定正式合同，這種認購時支付的定金應認定為簽約定金。在雙方有依約按時至簽約處協商簽定合同事宜的情況下，即可認定沒有違約。而如果開發商與購房者又未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發商應當將定金返還購房者。在這里，不能把認購書、意向書中約定的定金性質認為作購房定金。如因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認購書實質上已是一個購房合同，而任何一方違約均應當承擔違約責任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第二篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質

購房者與開發商簽訂了一份認購協議書，該協議書約定了房屋面積、價格等合同內容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項,并約定七日后雙方簽訂正式預售合同，逾期則視為購房者違約，開發商有權沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發現開發商的小區規劃與簽訂認購書時知曉的情況不一致，經協商不能最終達成購房協議，購房者要求開發商退還已繳付的定金，但開發商認為是購房者不履行購買義務，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點，一種觀點認為開發商不應返還定金，因為這是由定金的性質決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時應當雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當事人一方保留解除合同權利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據《擔保法》司法解釋第一百一十五條關于立約定金的規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權要求返還定金。

第二種觀點認為開發商應當返還定金，因為定金罰則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應當返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實踐中多理解為，當事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰則。當事人雙方非因其過錯導致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規定，因可歸責于付定金的當事人的事由致其負擔的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權保留定金。我國臺灣現行民法第249條第4款規定，契約因不可歸責于雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。為了適應各國及社會發展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。故認為，在本案中，認購協議書中約定的是雙方應于七日后協商簽訂合同。其核心內容是購房者前往開發商處與開發商協商合同的具體事宜。由于在協商過程中，存在分歧，達不成協議，并非任何一方的過錯，故不應適用定金罰則。

筆者認為第一種觀點忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點忽略了開發商的過錯。故不贊成上述兩種觀點。筆者也主張開發商應當返還定金，其原因是購房者在簽訂認購協議書時已了解到相應的小區規劃設施，而在簽訂正式預售房合同時，開發商對此卻不予認可。購房者是基于信任開發商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發商的房屋。但由于開發商缺乏最基本的誠信，將小區規劃任意更改，從而導致購房者不愿意購房。根據《民法通則》中的誠實信用原則，由于開發商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實信用，應承擔締約過失責任，應當返還購房人的定金。又根據《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果開發商不按照相應的說明履行義務，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發商應當返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金。或者由于補充協議不能達成，開發商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發商慣以格式條款的形式約束購房人。根據合同法關于格式條款的規定，格式條款一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務。而開發商的一些不誠信行為導致格式條款并未恪守誠實信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現在以下幾個方面：

第一，開發商的不誠信。現在房屋還處于賣方市場的環境下，購房人往往看到開發商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發商沙盤模型、置業顧問的介紹來進一步了解樓盤。并且開發商還會在不起眼的地方附加注明以規劃為準。當購房人定下房屋后，發現與開發商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發商會引用以規劃為準作為借口，不會返還購房人定金。實際上一開初開發商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進入圈套。在預售合同中出現不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不了解合同的具體內容的。在民法通則中，總則第四條明確規定民事活動應當遵循誠實信用的原則。在合同法第六條也規定了當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。誠實信用在民法領域是帝王原則，是為了維護當事人的合法權益，是不能動搖的。因此，開發商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監管體系。開發商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發商自由支配。這部分資金如果用于開發房產還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應當如數返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發商應當雙倍返還定金。但如果開發商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發商的預售收入全都自由支配，使預售款收入與開發商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應的監管部門進行監管，這樣就導致開發商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導致嚴重損害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關的購房知識。作為購房者，沒有專業的房產知識，認為廣告或者沙盤模型就是開發商的承諾，而未注意開發商的附加注明以規劃為準這樣的用語。在簽訂認購合同或者預售合同時，對開發商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產生糾紛時，才意識到合法權益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷。現針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發商的誠信制度建設。開發商應恪守誠實信用原則，將真實信息披露給購房人。包括小區周邊規劃及小區配套設施，房屋基本情況等。購房合同中應明確如下內容：簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等;有定金條款的，應約定定金在不同情況下發生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當合同不成立時，將按照《擔保法》的有關規定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權利與義務，一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同;在約定的期限內洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。另外，加快開發商的誠信制度建設，購房者投訴多、不守信的開發商由相應的主管機關建立黑名單，使其信譽度彰顯于世，購房者根據開發商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發商資金監管體系。開發商資金應專款專用。雖然有不少企業運用無資本運作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監管制度的情況下，開發商自有資金需要達到一定比例才能開發房屋。對開發商開發項目進行嚴格審查，對資金帳戶和預售款帳戶進行及時監控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應承擔相應的法律后果。因為法律制度的重要性就是要為每一個市場參與主體創造一個平等、自愿、公平及誠實守信的市場環境。對不履行合約、不誠實者和違法者就要給予應有的懲治，否則一切規章制度都將形同虛設，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強。購房人在簽訂認購書或者定金合同之前，應該對商品房的實際情況進行實地詳細的考察，有可能的話，請專業的購房律師陪同。在購買商品房時也應當有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應當嚴格審查其內容，而對于某些暗含風險的條款則應當經過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權問題一旦出現，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護自己的合法權益，有必要成立購房者民間組織，集體維權、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進開發商誠信制度的建立。s("

第三篇：有關定金的幾個法律問題

有關定金的幾個法律問題

經濟合同中往往有定金條款，很多當事人在簽訂和履行合同過程中對定金不甚了解，常見的問題如下：

一、什么是法律意義上的定金？

《 擔保法》89條規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

分析一下上述條款，我們可以歸納出定金有如下幾點特征：

（1）定金為債權的擔保。定金的目的是為了確保債權的實現。

（2）定金為雙方的債權提供擔保。其他擔保一般僅擔保一方當事人的債權，而定金所擔保的合同為雙務合同，且當事人雙方之義務均屬定金擔保范圍。

（3）定金合同具有從屬性。凡擔保合同，均從屬于主合同，故定金合同成立需以主合同成立為前提，主合同無效，定金合同亦隨之無效（當事人另有約定除外）。主合同獲得履行，定金也就失去目的。但對于立約定金和成約定金，定金合同可獨立于主合同而存在。

二、我國法律規定了幾種定金？

從《擔保法》89條規定來看，似乎只有違約定金一種。但《擔保法解釋》增加了若干定金種類，如下：

1、立約定金

《擔保法解釋》第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

立約定金，定金合同先于主合同而成立。值得注意的是，立約定金成立的特別要件是：當事人對主合同的主要內容已有預設，即對合同的主要條款已經達成潛在的合意，只需將來予以確認，如達成意向書、對需書面訂立的合同已經達成口頭合意等。

2、成約定金

《擔保法解釋》第116條規定： 當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

成約定金，是指作為主合同成立要件的定金，因定金的交付，主合同才成立或生效，在這里，定金是作為主合同的特別成立要件存在的，定金合同得脫離于主合同而成立。

3、解約定金

《擔保法解釋》第117條規定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。

值得注意的是，合同解除后，雖然適用了定金處罰，主張解除合同的當事人承擔了定金損失，但不排除有損失的一方要求對方損害賠償。

4、違約定金

《擔保法》89條：見上述。這種定金的作用類似于違約金，但與違約金不同的是，它對違約方具有一定的懲罰性。

三、定金與預付款、違約金、損害賠償金等有何區別？

1、定金與預付款

區別：

（1）從效力上說，定金適用定金罰則，預付款無此效力。

（2）從功能上說，定金是作為債權的擔保，而預付款則屬于債務履行的范疇，其主要功能是提前履行部分債務。

（3）從性質上說，定金的交付產生一個定金合同，定金合同與主合同是兩個合同，而預付款的交付屬于履行主債務的一部分，不構成一個獨立的合同。

2、定金與違約金

違約金是合同當事人在合同中預先約定的當一方不履行合同或不完全履行合同時，由違約的一方支付給對方的一定金額的貨幣。違約金有賠償性違約金和懲罰性違約金兩種。

《合同法》第114條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。因此，該條款所規定的違約金，實質上系以賠償為主，懲罰為輔。

《合同法》116條規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

3、定金與損害賠償金

合同法上的損害賠償金，就是合同一方因承擔違約賠償責任而向另一方支付的損失賠償金額。

定金與損害賠償金是否可以并用，這個問題我國法律沒有明文規定。但由于定金具有懲罰性的特點，其適用不以實際損害的發生為前提，因而其應當是獨立于損害賠償責任的，所以定金與損害賠償金可以并用。

定金與損害賠償金并用應遵循如下規則：

（1）若定金收益高于實際損失額，如無特別約定，則直接適用定金，此定金應折算為損害賠償金。

（2）若定金小于實際損失，當事人除收取定金收益外，仍得請求賠償損失。

（3）若當事人明確約定定金為損失之預設，則定金與損害賠償金不得并用。

4、定金與其他金錢擔保

《擔保法解釋》第118條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

該解釋列舉了“其他金錢擔保”：留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。它們是指擔保法未明文規定的非典型金錢擔保方式，其與定金最大的區別在于不適用定金罰則。

四、關于定金罰則的適用

定金罰則是定金制度之核心，《擔保法》第89條對其內容做了規定，《擔保法解釋》做了較為詳細的補充規定：

（1）適用定金罰則的基本條件。除法律另有規定或者當事人另有約定的除外，適用定金罰則的基本條件是當事人出現根本違約。一般違約行為如無礙于合同主要目的實現，不能適用定金罰則。

（2）當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。當然，如果主債務本身為不可分之債，部分履行對債權人無益的，自然不能按照本條規定處理。

（3）定金罰則的除外。《擔保法解釋》第122條規定：因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

五、定金的其他效力

除了定金罰則效力外，定金的效力還有：

（1）預先給付的效力。主合同履行時，根據約定，定金或轉化為預付款，即作為給付之一部分，或返還交付定金一方，但一般不發生利息返還的效力。若轉化為預付款，則此時定金就具有了預先給付的效力。

（2）證約的效力。我國雖然沒有規定證約定金，但通說認為定金（立約定金除外）一般具有證明主合同成立的效力，因此除非有相反證據，定金合同之存在，就表明主合同之存在。不過證約定金并不影響合同的效力，如果合同存在無效或被撤銷的事由，交付定金也不能使合同有效。

第四篇：商品房買賣合同如何避免糾紛

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在實踐中通常買賣雙方簽訂合同時都是開發商事先約定好合同內容，以便在購房合同約定中爭取主動權。針對這種現象，筆者提醒購房者簽訂商品房買賣合同注意以下幾個環節。

一、認購書及定金

認購書是商品房交易時，購房者交納一定的定金后而訂立的，在約定的時間內與開發商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，如果購房者違約，定金將不予退還。對于定金是否應該退還，有些購房者并不清楚，根據最高人民法院《關于審理商品買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定，如果因對合同條款內容如何約定而達不成一致意見時，屬于不可歸責于任何一方的責任，定金應當退還。

二、合同條款約定

開發商取得預售許可后，為盡早回收資金，事先約定好合同條款后把合同制成一個統一的模板，便通知購房者簽訂合同，所以購房者在簽訂合同時一定要看清楚合同里的每條手寫規定，南京鴻信提醒尤其是對開發商免責條款及補充條款，其中補充條款是合同中沒有約定而補充說明的。合同內容應該是雙方約定的，如果購房者覺得不滿意，千萬別草草簽字。

三、廣告內容約定

每個開發商在推出房產時都作有廣告宣傳，有些廣告內容對購房者是，而對開發商有束力。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）的規定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權要求將相關內容寫入合同，對日后維護自己的合法權益是非常必要的。

四、規劃設計變更

如果開發商在交付房屋后，將原有的景觀、綠化等進行拆除改為他用，就會損害購房者的利益，由于合同條款中很少涉及，如果可以，雙方協商盡量把相關材料也附到補充條款中。

商品房買賣合同糾紛的防范

該《解釋》基于加大對商品房買受人作為弱勢群體保護力度的初衷，加重了房地產開發企業的責任，擴大了房地產開發企業的義務范圍，同時也擴大了商品房買受人的權利范圍，有側重地對商品房買受人進行了司法救濟，其頒布實施對商品房買受人具有十分現實的積極意義。商品房買受人在購買商品房時，可充分利用本司法解釋之規定，與房地產開發企業協商約定完備的合同條款(參照前述內容)，盡量使商品房買賣合同的內容規范、具體、明確，以避免發生糾紛。為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點：

1、購房前應先驗看開發商的 “五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房(預)銷售許可證》;“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2、慎交定金，支付定金前應在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應在商品房認購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔違約責任，開發商應無條件返還定金。

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上海房產律師 http://blog.soufun.com/jm3、在簽訂商品房認購書前，應要求開發商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應要求復印作為認購書附件，以免將來正式簽約時就商品房買賣合同文本內容產生不必要的紛爭。

4、在商品房認購書中應約定開發商擅自將商品房另售他人的賠償條款。

5、全面理解開發商的廣告宣傳，謹防廣告宣傳的誤導，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。

6、對商品房的質量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎配套設施、辦證期限、辦證費用等相關內容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發商推諉扯皮。

7、對開發商的違約情形及賠償責任，應采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細說明，堅決杜絕模糊性的表述，避免日后產生模棱兩可的理解。

商品房是城市家庭中較為昂貴的特殊商品，這種消費應該是一種理性消費。作為理性、成熟的購房者，只有運用法律知識和法律手段，才能在商品房買賣中避免被動，規避、化解風險，切實維護自己的合法權益。

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來源：上海房產律師，吉建明律師：***

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第五篇：商品房買賣合同辦證糾紛舉證指南

一、出賣人

1、房屋出始登記的大產權證。

2、房屋登記部門出具的收到出賣人遞交辦理房屋初始登記及分割小產權證必要材料的收件單。

3、通知買受人可以自行辦理產權證書的證據。

二、買受人

1、商品房買賣合同

2、買受人支付購房款的證據

3、出賣人存在未足額繳納土地出納金、抵押土地使用權、超規劃建設、需要重新進行測繪等無法辦理產權登記情形的證據

4、買受人依合同約定和法律規定提交了辦證申請等各種必要文件的證據