第一篇：商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題

商品房逾期交付糾紛的幾個法律問題

作者｜江蘇淮安清浦法院課題組

閱讀提示：本文源自江蘇省淮安市清浦區人民法院課題組《關于商品房逾期交付糾紛案件的調研》。選取其中第三部分即商品房逾期交付糾紛案件審理難點探析，內容涉及到交付條件的認定、違約金數額的調整以及免責事由的認定三大具體問題。

關于交付期限的認定

審判實踐中，商品房逾期交付糾紛案件包括開發商在約定期限未交付和在不具備交付條件的情況下提前交付即非正確交付兩種情形。無論是哪種情形，交付期限的認定決定著違約金計算的截止日期，直接關系到雙方當事人的切身利益，是該類案件審理中的重點。具體案件中，交付期限的認定與交付條件、房屋質量等問題相互交織，認定難度較大。

一、交付條件與交付期限的認定

城市房地產管理法第26條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。建筑法第61條也規定：建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。可見在當前法律框架下，開發項目竣工后經驗收合格為商品房的法定交付條件，反映到書面材料上即為取得《竣工驗收備案證書》。

當然，開發商和買受人可以在合同中約定交付條件，但約定交付條件低于上述法定條件的應為無效，應以上述法定條件為交付條件；如約定條件高于法定條件的，則以約定交付條件為標準。近三年清浦法院審結的涉蘇中公司、萬誠公司、恒輝

公司、聯盛公司案件，合同中均約定交付條件為商品房經驗收合格并取得《竣工驗收備案證書》。

通常情形下，開發商將取得《竣工驗收備案證書》或符合約定條件的商品房交付買受人，如屬于逾期交付，違約金計算至實際交付之日即可。如商品房未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件，買受人則有權拒絕領取房屋。

但有些案例中開發商將并未取得《竣工驗收備案證書》或不符合約定條件的商品房交付買受人，而買受人也同意接收商品房。案件審理時，買受人又往往以商品房并不具備交付條件為由，要求將交付期限順延至符合交付條件之日。

司法實踐之中，各地法院對此觀點并不一致。福建高院關于審理城市房地產管理法施行后房地產開發經營案件若干問題的意見第三十六條規定：預售的商品房未經驗收合格，但已實際交付使用，預購方以預售交付房屋不符合合格條件主張實際交付之日后逾期交付違約金的，不予支持。淮安中院的指導意見針對此問題也認為：商品房符合使用條件的，買受人同意接受的，視為交付。重慶市江北區人民法院判決劉某、楊某與某有限公司商品房買賣合同糾紛一案［2］則持相反觀點。此外，還存在買受人為早日入住或其他原因而提前領取商品房的情形，如吳某、張某與恒輝公司商品房銷售合同糾紛一案，［3］吳某在商品房并未取得《竣工驗收備案證書》的情況下主動領取了房屋。

我們認為，這兩種情形下，買受人明知商品房不符合交付條件而領取房屋并實際占有，應視為買受人同意變更約定的交付條件，視為商品房已經交付，違約金應計算至實際交付之日。

二、房屋質量與交付期限的認定

審判實踐中，主要存在兩種情形：一是買受人認為房屋存在質量問題而拒絕領取房屋；二是買受人領取房屋后認為房屋存在質量問題，而主張將違約金計算至房屋修復之日。

最高法院《商品房買賣司法解釋》第十二條規定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，商品房買受人可以解除合同。可見，房屋主體結構質量不合格的，買受人才可以拒絕收房。然而，在實踐中導致買受人拒收房屋往往是房屋質量存在瑕疵，諸如地面不平整、墻面裂縫、局部滲水、水管漏水、門窗損壞等，這些情形能否成為買受人拒絕收房屋的正當理由呢？

買受人購買商品房的目的在于居住使用，因此我們認為判斷買受人主張理由是否成立，在于其主張商品房質量問題是否影響到該房屋的正常居住使用。對于第二種情形，買受人已經實際占有使用房屋，如房屋質量存在問題，開發商應承擔相應的維修、更換、重做等違約責任，給買受人造成損失的，還應向商品房買受人賠償損失，買受人可依法向開發商主張商品房存在質量問題的違約責任。這與逾期交付的違約責任并非屬于同一范疇，買受人主張不應得到支持。

三、配套設施與交付期限的認定

毋庸置疑，基礎配套設施是買受人正常居住生活的必備條件。買受人因配套設施不完善拒絕收房，買受人的理由一般包括道路不完整、沒有通電、沒有通氣、綠化不完善、電信設施不到位等。我們認為，認定標準依然在于配套設施不完善是否影響到該房屋的正常居住使用。若因配套設施不完善導致了買受人不能正常居住使用，買受人的主張應予支持。

關于違約金數額的調整

審判實踐中，商品房買賣合同中都對賠償數額計算方法作了約定，但約定的標準有較大差距，如涉萬誠公司案件將計算標準定為日萬分之

五、涉聯盛公司案件定為日萬分之一。合同法第一百一十四條賦予了當事人依法定條件和程序請求調整違約金數額的權利。《商品房買賣司法解釋》第十六條對如何調整違約金數額作了規定。

根據上述司法解釋規定，其參照標準在于買受人實際損失。然而在具體案例中，買受人往往難以提供有效證據對自己的實際損失予以證明。這種情形下買受人的實際損失如何認定？《商品房買賣司法解釋》沒有明確規定。

各地司法實踐對此觀點也不統一，主要存在兩種方式：一是以同期銀行貸款利息為標準確定損失數額；二是按同地段租金標準確定損失數額，如湖南省寧鄉縣人民法院判決張某訴長沙教育基建開發有限公司商品房預售合同糾紛一案［4］中，法院依據開發商評估申請委托寧鄉縣價格認證中心進行價格評估，進而依據評估結論確定損失。淮安中院指導意見對于損失的認定是以同期銀行貸款利息為標準，從而對違約金數額進行調整。如清浦法院審理的涉萬誠公司案件中，判決書關于實際損失的認定表述為：原告所交的房款若由原告占有，原告應有相應的利息收益，即原告的損失主要表現為利息損失。

應該看到，每個買受人購房目的、自身情況等因素的不同，決定了其實際損失必然也不一樣，按同地段租金標準確定損失數額的前提為買受人購買商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此種方式認定實際損失，其合理性值得商榷。況且，按同地段租金標準確定損失數額涉及到評估程序，如此一來導致大批量案件都進入評估程序，既加重了當事人的訟累，也制約了司法效率的提升。

我們認為，在買受人損失確難查明，法律、司法解釋對損失如何認定沒有明確規定的情況下，采取同期銀行貸款利息為標準確定損失數額，不失為處理該類大批量案件的有效方式。實踐中，也為絕大部分案件當事人所認可。

有些案件中，買受人要求根據《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款規定，堅持對其損失予以評估進而確定其實際損失，如在陳某、韓某與萬誠公司商品房銷售合同糾紛案［5］中，陳某當庭提出申請，要求對其損失予以評估。我們認為，《商品房買賣司法解釋》第十七條第三款適用的前提為“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法”，在合同中已經約定“損失賠償額計算方法”的情況下，不應適用上述司法解釋中關于按租金標準確定實際損失的規定，買受人的主張不應得到支持。

關于免責事由的認定

逾期交付違約責任的免責事由包括法定免責事由與約定免責事由，不可抗力是法定免責事由之一。實踐中，商品房買賣合同都對不可抗力條款作了約定，并列舉了不可抗力的情形，但其列舉的情形有些并不屬于不可抗力的范疇，如涉聯盛公司案件商品房買賣合同將不可抗力約定為：“本合同所指的不可抗力的范圍包括自然災害、政府行為以及其他無法預見、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部門延遲批復、規劃調整等”。顯然，政府部門延遲批復并非不可抗力，只能視為約定的免責事由。因此，在具體案件的審理中，判定逾期交付抗辯理由是否屬于不可抗力不能依據合同約定，應該嚴格根據具體案情按照法律規定予以認定。

當然，商品房買賣合同中即使開發商逾期交付抗辯理由確為不可抗力，但其在法定或合同約定的期限內未告知買受人，或者不可抗力發生在逾期交付后，開發商仍應當承擔逾期交付之違約責任。如沈某、陳某與蘇中公司商品房銷售合同糾紛一案，［6］約定商品房交付日期為2008年6月1日，實際交付日為2008年12月25日，審理中蘇中公司提供政府部門高考期間停工通知，主張違約金計算期限應相應扣除。顯然，政府部門高考期間要求停工屬于不可抗力，但其發生于約定商品房交付日期之后，開發商主張不應得到支持。

實踐中，除不可抗力外，商品房買賣合同中一般還約定了其他免責事由，范圍較廣，有些甚至將停水停電、不交物業費等約定為免責事由，對買受人極為不利。

那么，是否合同中所約定的免責事由都當然成為開發商逾期交付的正當抗辯理由？毫無疑問，商品房買賣合同為格式合同，系開發商單方面提供，在審判實踐中不能局限于合同約定作出機械認定，對合同的約定免責事由仍應予以重新作出判定，對于違反法律規定屬于無效或者可撤銷約定條款的，應認定無效或法律釋明告知買受人可行使撤銷權。如張某與聯盛公司商品房買賣合同糾紛一案，［7］合同中約定買受人不交納取暖費，開發商可以延遲交付房屋，該約定免除了開發商的主要責任，加重了買受人的責任，排除了買受人主要權利，約定應為無效。

附：限于篇幅，本文注釋略。

第二篇：關于商品房逾期交付糾紛相關問題的調查分析

關于商品房逾期交付糾紛相關問題的調查分析

商品房交付在商品房買賣中具有極其重要的意義，其與所有權轉移和風險轉移具有密切的關系。開發商逾期交付商品房是商品房買賣合同糾紛中較為常見的一種類型，呈現出涉案人數眾多，矛盾沖突突出，牽扯范圍較廣，處理協調困難等特點。本文試就江蘇洪澤法院2007年以來商品房預售合同糾紛中涉及開發商逾期交房的若干問題作出簡單探討。

一、逾期交房的糾紛特點

隨著城鎮化發展，城鎮居民住房商品化日趨活躍，由此引發的商品房買賣糾紛已是當前社會的一大熱點和焦點問題，也是法院審理案件的重點和難點之一。2007年至2010年，某法院共受理審結商品房銷售、預售合同糾紛案件共417件，判決結案13件，調解結案371件，撤訴33件。爭議類型主要集中在房屋質量、延期交房、遲延辦證等方面，其中涉及逾期交房363件，占87%。通過歸類分析，可以發現逾期交房引起的糾紛呈現出以下幾個特點：

（一）糾紛矛盾突出、牽涉面大，協調難。

住房問題關系著老百姓的切身利益，它具有民生的屬性，話題敏感，在開發商不能按約交房情況下，點對點的糾紛極易被煽動形成為點面之間的對抗，雙方之間對立情緒較為嚴重，矛盾難以化解，這對于眾多剛性需求購房者尤為明顯，爭議一方當事人人數眾多不僅使案件妥善處理的難度增加，更為矛盾激化埋下隱患，容易引起集體訴訟。在本院審理涉及逾期交房363件案件中，有360件是由三家房產企業引起的4次群體訴訟，此類案件牽涉面廣，社會影響大，買房人極易以不理性的方式維護自己的利益，處置不當，甚至引發群體性上訪事件，因此，既要保障企業發展又要平衡其與消費者之間的利益很難。

（二）當事人法律意識弱、國家法規不明確，審理難。

商品房預售合同糾紛的當事人一方往往是法律知識相對欠缺的普通百姓，他們對于開發商來說屬于弱勢群體，他們重實體而忽視對程序的遵守，重簡單樸素的事實而忽視是否符合法律的要求，他們認為花了一生的積蓄購買的就應當是符合自己要求、令自己滿意的房屋，同時他們也較少委托專業律師代理訴訟，加之我國目前法律對商品房交付條件規定不明確，國務院相關法規規定的交付條件不一致，內容甚至沖突，導致法官處理案件存在一定難度。

（三）社會關系復雜，預防難。

由于金融危機、勞動力成本增加、原材料上漲等因素影響，涉訴開發企業可能因資金鏈斷裂、經營狀況惡化等原因導致不能按期完成商品房竣工驗收交付，但是該類企業大多都是地方經濟的重要支柱，從維護社會穩定和促進經濟發展的使命出發，人民法院不能簡單“審一個案件死一個企業”，加之該類企業大多是政府招商引資單位，他們一般不直接出面，不注重社會責任，講客觀困難的多，對違約責任卻往往避而不談或者推卸責任，甚至避而不見，使得難以通過人民調解、訴前調解、法官聯絡等訴前糾紛解決機制加以預防、處理。

二、逾期交房的表現形式

（一）開發商未通知交付或者按約定期限不符合交付條件；

（二）開發商在合同約定的交房期限通知了購房人接房，但購房人認為房屋未達約定的交房條件，因此拒絕領取鑰匙，繼而要求開發商承擔逾期交房的違約責任；

（三）購房人在接收房屋后，又以房屋未達交付條件為由要求開發商承擔逾期責任。

三、逾期交房的原因分析

（一）不可抗力：包括政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等。

（二）房屋相關資料不完備，房屋未能竣工驗收或驗收不合格，房屋負擔其他權利或產權瑕疵。

（三）買賣雙方簽訂商品房預售合同后，因規劃手續不全、資金不到位等原因導致無法按約定的期限交房。

（四）開發商工作失誤，開發商本可在合同約定的時間內交房，但因工作中發生失誤，遲延通知購房者收房。

（五）房屋質量問題買受人拒絕受領：包括一般質量問題、房屋質量不合格、規劃和設計變更（如面積或結構改變）。

（六）出賣人在銷售廣告及宣傳材料中作出說明和允諾，但所交付的房屋及配套設施、裝飾、設備等不合約定，導致買受人要求出賣人履行合同并承擔逾期責任。

（七）因出賣人未取得相關許可，隨意承諾如“承諾買受人子女指定學校入學”，無法按期為買受人辦理承諾的相關手續，買受人要求其履行義務，并承擔逾期責任。

三、逾期交房的責任認定

（一）交付條件的認定

國家為加強對商品房買賣行為的管理，強制性的要求開發商提供商品房買賣合同示范文本(以下簡稱示范合同)，其中第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：①該商品房經驗收合格;②該商品房經綜合驗收合格;③該商品房經分期綜合驗收合格;④該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。該條另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。

對于當事人約定的交房條件是第1種的情況，根據《建設工程質量管理條例》第十六條“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。……。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”第四十九條“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。”另外，中華人民共和國國家標準《建筑工程施工質量驗收統一標準》中的強制性條文第6.0.7條規定：“單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。”建設部在《關于發布國家標準的通知》中明確規定：“建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用。”因此，我們認為，應以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《建筑工程竣工驗收備案證》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，如果商品房的驗收僅有開發商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。開發商辯稱已組織“四方”工程驗收且經驗收合格即可交付使用，則不應采信。

對于當事人約定的交房條件是第2或第3或第4種的情況，該條約定的是綜合驗收，根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用;未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”我們認為，商品房驗收產生的法律關系的主體是開發商與政府主管部門、工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位;客體是指商品房的質量;內容是商品房的質量是否合格;產生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業主使用。因此上述就是約定開發商在合同約定的交房時間取得《房地產開發經營項目交付使用許可證書》為條件。如取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件，就要承擔逾期交付責任。

另外，如果商品房買賣雙方在示范合同約定的上述四項以外的其它交付條件，我們認為，買受人購買商品房目的在于使用，建筑工程竣工驗收備案應當是起碼的要求，否則將影響其使用功能。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。如果開發商與購房人約定的交付條件低于此標準，那么以此標準為交付條件，如果雙方約定的標準高于商品房綜合驗收的標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

（二）不可抗力的認定

1、異常自然現象。開發商辯稱，由于暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，此時，應從以下三個方面認定是否屬于不可抗力，第一，出賣人是否能夠或者應當預見，如果該自然現象是本地區通常的氣象表現形式，則不能認定為不可抗力，因為開發商根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是自然現象確屬異常天氣，應認定為不可抗力。第二，出賣人是否能夠或應該能夠解決；第三，該自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。法院在審理案件時應結合施工日志、氣象資料等綜合分析該自然原因是否構成不可抗力進行認定。

2、拆遷不暢等社會事件。開發商經常辯稱由于“釘子戶”導致拆遷不能如期進行進而逾期交房。我們認為，如果是開發商原因引起的拆遷不暢，就不能構成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關系，不應免除其違約責任。

3、政府行為。實踐中應區分情況判斷：首先，政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發現文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等；又如政府規劃調整，則應考慮為情事變更因素，這些因素開發商不可控，應依公平責任原則，允許開發商進行合同變更或者解除合同。其次，政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發商違反規劃超建、改變容積率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

4、建筑工程安全事故等突發事件。我們認為，開發商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。

注意：如果出現法律規定的不可抗力和《合同》里約定開發商可以免責的原因，而開發商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，或者開發商延遲交房后發生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。

（三）六種常見情形的責任認定

1、房屋質量有問題

如果是一般質量問題如裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等，此類質量爭議不應當影響交付的完成，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，其并不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過修理、重做或賠償損失來解決。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

如果因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。

2、裝飾和設備不合約定。買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此拒絕收房。我們認為，材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受并要求開發商承擔逾期責任。

3、配套設施遲延或者交付不能。配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、道路、花園、綠化等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準，銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

4、房屋相關資料不完備。房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案證》、房屋測繪機構出具測繪資料、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人未提供上述資料時，買受人可以拒絕接受房屋并要求開發商承擔逾期責任。

5、所涉商品房經“四方”竣工驗收合格。對經核驗后房屋質量存在瑕疵但主體質量不存在問題的，購房人已經實際接受房屋，視為對合同變更，應當確認房屋交付行為有效，購房人無權要求開發商承擔實際交付日起至具備交付條件日止的違約金。我們認為，法律及合同已經明確了商品房的交付條件，在該條件不具備時，購房人有權拒絕接受房屋或要求開發商承擔違約責任，如果購房人接受房屋，并且該房屋經過竣工驗收，是其對自己權利的處分，其無權要求開發商承擔違約金。

注意：所涉商品房如經核驗后確認房屋主體質量不合格，應當確認房屋交付行為無效，開發商應承擔違約責任

6、該商品房未經“四方”驗收或驗收不合格，開發商即通知購房人接受房屋。我們認為，首先，開發商有違誠信用原則;其次，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定，屬于一種欺詐行為，對于從事欺詐的人，應當讓他承擔相應的不利后果；最后，從有利于保護處于弱勢一方的購房者的合法權益和促進社會的公平正義角度，應以具備交付條件的日期作為實際交付日期。因此，購房人在接收商品房后仍有權要求開發商承擔逾期違約責任，如此才能促進房地產市場的健康發展，實現法律的精神實質。

四、逾期交房的責任承擔

（一）違約責任承擔方式

《合同法》等法律規定合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續履行、停止違約行為、賠償損失、支付違約金、執行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示范文本第九條對出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分兩種情況處理：第一，逾期不超過一定期限（如60日或90日等），自合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬分之（一般約定萬分之二或三）的違約金，合同繼續履行；第二，逾期超過上述期限，買受人有權選擇解除合同或繼續履行合同，并可要求出賣人支付違約金（違約金比率不小于第一種情況）。實踐中，買受人要求出賣人繼續履行并支付逾期違約金的較多。

（二）逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示范文本第九條約定的違約金數額或者違約金數額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十七條第二款“違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

（三）開發商辯稱違約金過高請求減少的法律適用

開發商經常辯稱逾期交房違約金過高而請求減少，其依據《合同法》第一百一十四條和《解釋》第十六條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少”；而買受人堅持認為根據合同法關于意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那么任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可，如果將違約金數額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義。《合同法解釋二》第二十九條“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。”然而此規則不是十分明確，實踐中，有多種不同的理解。我們認為，從“契約自由”原則與尊重當事人意愿出發，即應按合同約定來處理。又結合違反合同的民事責任原則主要是補償性角度分析，合同法上的違約賠償金是以填補受害人損失的功能為主，以懲罰為輔，如出賣人能舉證證明其違約行為給買受人造成損失的具體數額（此時認定違約造成的損失，既包括違約造成的損失，還包括合同履行后可以獲得的利益）時，如約定的違約金超過損失數額的百分之三十的，則可以認定 “過分高于造成的損失”，則違約金按是否超過損失30％為限來進行適當調整（應當在違約金超出實際損失額的30％范圍內加實際損失額予以認定）。同時，從公平角度而言，買受人可以因約定的違約金低于造成的損失為由請求增加，那么對等的出賣人可以因約定的違約金過高而請求減少。

另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行為，對于惡意違約行為，當然不能減輕責任。

注意：對違約金過高減少的處理，不包括《解釋》中規定的“沒有或系假預售許可證、合同訂立前或后重復抵押、合同訂立前或后一房二賣、隱瞞系拆遷安置房、面積縮水或增加3%以上”等五種情形時懲罰性賠償。

五、逾期交房的處理原則

（一）有利于房地產業健康發展

人民法院審理房地產相關案件，應注意準確理解和全面把握國家方針政策的具體導向，將執行法律法規與政策要求統一起來。在保護消費者基本居住權前提下，審判中注意把握好尺度和雙方之間利益的平衡，極力維護房地產業健康發展。

（二）服從黨委領導，多方聯動化解矛盾

當前形勢下的該類案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解決，有的需要法律以外的方式綜合解決，有的需要通過發展最終解決，單靠人民法院一家之力或者一級法院往往很難有效化解矛盾糾紛。對此，人民法院應能動發揮審判職能，主動加強與房管部門、國土部門、建設部門和規劃部門等行業主管單位相關部門的溝通聯系、配合，著力推動建立多層次、全方位的協同聯動化解機制，形成合力避免風險擴散和失控。

（三）積極開展和諧民事訴訟模式，調解優先，調判結合當前，在各種矛盾的關聯性、聚合性、敏感性進一步增強的形勢下，以調解方式化解糾紛的優勢更加凸顯，意義更加突出。堅持調解優先，盡管有些時候需要花費更多的時間和精力，但從長遠來看，其付出的司法成本和社會成本還是低的。依托多元糾紛化解機制，多層次化解矛盾糾紛，積極引導當事人利用協商、調解等方式解決糾紛，切實減少糾紛解決的層次和環節，最大限度降低化解矛盾的成本支出。當然，對調解無效的案件要及時判決，協調發揮調判組合優勢，最大限度地促進當事人之間訴訟關系的協調、當事人與人民法院之間司法服務關系的有序，確保實現法律效果和社會效果的有機統一。

第三篇：商品房預售合同之逾期交房糾紛

【基本案情】

2012，原告趙東華購買被告XX縣嘉和置業有限公司位于XX縣嵩山路北側房屋中第5號樓3單元601號房屋，價款為299325元。合同簽訂當日交首付款119325元。約定交房日期為2013年3月1日前，逾期則由被告按日支付價款萬分之一的違約金。2012年7月28日原告按約付清余款180000元，涉案商品房所在第5號樓于2013年6月7日完成竣工驗收備案，2014年3月2日XX縣嘉和置業有限公司才交付鑰匙。【法院認定】

原、被告自愿簽訂的《商品房買賣合同》，不違背法律和行政法規的強制性規定，為有效合同，應予履行。原告按約交清房款。被告逾期交房構成違約，應承擔支付違約金責任。

關于違約期限。合同約定的交房日為2013年3月1日前，交付條件為“經驗收合格”，但涉案商品房所在“珠江豪庭”小區5號樓于2013年6月7日才完成竣工驗收備案，被告公告通知交房時尚不符合交付條件，且公告通知方式不符合合同約定。故從2013年3月2日（合同約定最后交房期限的次日）至2013年6月6日（驗收合格日的前日）的97天應計入被告逾期交房的天數。2013年6月7日之后，由于公告不屬于合同約定的書面通知方式，被告在未窮盡其他通知方式的情況下采用電視臺廣告及在售樓部張貼公告的方式通知對作為個別業主的原告不當，公告不能作為交房的有效通知，被告的書面通知義務并不因曾發出公告而得以免除，故其仍應承擔違約責任。原告作為買受人應關注所購房屋按期或逾期交房的情況，即便不知情，在合同約定的交付期滿后，也應主動了解情況，防止損失擴大化，這不僅是原告作為買受人的權利，同時也是其在行使權利時應承擔的相應附屬義務。況且，被告在2013年6月7日商品房符合交付條件后，沒有理由拒絕交房，原告不應僅等待書面通知的到來，故原告對涉案商品房的延期交付也有一定責任。根據誠實信用和公平原則，本院酌定從2013年6月7日起再計算違約天數90天，違約期間合計為187天，故違約金計算為299325元×0.0001×187天=5597.37元，取整數為5597元，被告應予支付。對原告超出此數額以上的請求不予支持。被告主張因電力改造致3個月不能施工，屬不可抗力應予扣除，本院認為，原告不能證明電力改造對施工造成的實際影響，且該事由不屬于不可抗力，被告不能以此免責，故對其該項抗辯不予支持。

【法院判決】

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：

被告XX縣嘉和置業有限公司于判決生效之日起五日內支付原告趙東華逾期交房違約金5597元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。【鄒超律師提示】

根椐我國現行法律法規的規定，商品房的驗收包括：工程質量驗收和綜合驗收，綜合驗收是指質量監督、規劃、消防或公安消防、人防、環保等有關部門或單位進行的驗收。（1）商品房工程質量的驗收的規定。

主要是《建筑法》、《建設工程質量管理條例》（國務院發布，2000年1月30日實施）。《建筑法》第六十一條規定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。《建設工程質量管理條例》第十六條規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。第四十九條規定，建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。（2）商品房綜合驗收的規定。

《城市房地產開發經營管理條例》（國務院發布，1998年7月20日實施）第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用；未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”

建設工程竣工驗收備案制是加強政府監督管理，防止不合格工程流向社會的一個重要手段。中華人民共和國國家標準《建筑工程施工質量驗收統一標準》（GB50300-2001）中的強制性條文第6.0.7條規定：“單位工程質量驗收合格后，建設單位應在規定時間內將工程竣工驗收報告和有關文件，報建設行政管理部門備案。”建設部在《關于發布國家標準＜建筑工程施工質量驗收統一標準＞的通知》中明確規定編號為6.0.7的條文為強制性條文，必須嚴格執行。上述國家標準條文說明中明確規定：“建設單位應依據《建設工程質量管理條例》和建設部有關規定，到縣級以上人民政府建設行政主管部門或其他有關部門備案。否則，不允許投入使用。”

3、商品房交付的驗收條件應為綜合驗收，而不僅僅是質量專項驗收。

《建設工程質量管理條例》規定的是建設工程質量專項驗收，主要反映了建設工程質量驗收情況。《城市房地產開發經營管理條例》規定的是綜合驗收，是強調了要求政府部門和開發商要嚴把商品房的使用關，堅決杜絕不合格的商品房進入市場。商品房驗收產生的法律關系的主體是開發商與政府主管部門、工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位；客體是指商品房的質量；內容是商品房的質量是否合格；產生的法律后果是商品房可以進入市場，可以交付給業主使用。商品房竣工驗收不僅包括該工程土建部分和配套設施安裝部分的驗收，還包括建設工程檔案的驗收、消防設施的驗收、特種設備的驗收、防空工程的驗收、環境質量的驗收、規劃驗收等，涉及許多其他專業部門必須參與的強制性的驗收，而以上驗收內容不合格的直接法律后果是申請驗收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗收備案的條件，無法取得《竣工驗收備案證》，且建設行政機關在審查備案資料時，對不符合備案要求的工程，有權責令建設單位重新組織竣工驗收，并給予行政處罰。因此，商品房質量的驗收僅有開發商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。

為此，商品房作為居住物首先要符合建設工程質量驗收，同時其又是房地產市場中特殊商品，還應符合綜合驗收的標準，為此商品房的交付條件應為通過商品房綜合驗收。

第四篇：關于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

關于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

隨著我國房地產市場的日漸繁榮，房地產合同糾紛大量出現，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實踐中，房地產開發商在與購房者簽訂正式的商品房預售或銷售合同之前，往往通過簽訂認購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

在我國，如下法律法規適用于商品房買賣合同定金糾紛：

《中華人民共和國擔保法》第八十九條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔保法》第九十條 定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

《中華人民共和國擔保法》第九十一條 定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六部分關于定金部分的解釋 ：

第一百一十五條 當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。

第一百一十六條 當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規定。

第一百一十八條 當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條 實際交付的定金數額多于或者少于約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條 當事人約定的定金數額超過主合同標的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》：

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

依據上文所列舉的法律法規，我們可以作出以下分析：

首先，一般在將購房者依據認購書、意向書預先交付的款項明確規定為購房定金的情況下，才可適用有關定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預收款”，則不能適用有關定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概

念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認購書、意向書并沒有最終確定房屋的價格、面積、戶型結構等具體條件，而是把這些內容留待簽訂正式的商品房預售或銷售合同再行協商，認購書僅約定在何時何地商定正式合同，這種認購時支付的定金應認定為簽約定金。在雙方有依約按時至簽約處協商簽定合同事宜的情況下，即可認定沒有違約。而如果開發商與購房者又未能就此協商一致，從而導致雙方未能簽訂主合同的，則開發商應當將定金返還購房者。在這里，不能把認購書、意向書中約定的定金性質認為作購房定金。如因開發商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認購書已經將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認購書實質上已是一個購房合同，而任何一方違約均應當承擔違約責任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第五篇：商品房交付疑難問題研究

商品房交付疑難問題研究

在商品房買賣中，開發商交房和買受人收房是商品交付的重要環節，雙方容易出現爭議的情況一是開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人認為房屋未達到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認為房屋不符合交付條件而主張開發商按遲延交房承擔違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

一、有關“商品房交付條件”的法律規定

國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

國務院《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第四十九條：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十條規定：房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

廣東省建設廳在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經驗收合格”，是指該建設單位已在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。

二、商品房的單體驗收與綜合驗收

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。而該條并未規定驗收合格系單體驗收還是綜合驗收，同時，該《條例》第十八條規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收，但并未規定未經綜合驗收不得交付。此規定僅為管理性規范，而非效力性規范，且國務院《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》已經取消了綜合驗收的審批程序。因此，房屋經單體驗收合格后即可以交付使用。

三、關于“商品房經竣工驗收合格的標準”問題

國務院2000年發布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。竣工驗收應當是具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述國務院發布的法規可以判斷建設工程竣工驗收的主體是建設、設計、施工、工程監理、勘察等五家單位，而不是工程質量監督機構。因此，五家單位對工程進行竣工驗收，并按照行政主管部門的要求在《建設工程質量竣工驗收意見書》中簽字蓋章確認該工程已達到上述驗收合格條件的，應認定為“經驗收合格”。

另外，根據《建設工程質量管理條例》第四十九條的規定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”建設部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第九條也規定，“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。”從上述國務院的法規和建設部的規章可見，行政機關對工程質量的管理行使的只是監督備案管理職能，即取得竣工驗收的備案回執就符合“商品房經竣工驗收合格的標準”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見》第五條規定，商品房預售合同明確約定了房地產交付條件，預售方在未達到合同約定的交付條件的情況交付房地產的，買方有權拒絕接受交付，并有權要求預售方承擔延期交房的違約責任。《深圳市建設工程質量管理條例》第五十六第二款規定，房屋建筑工程經驗收合格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用。可見，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程驗收合格證書為判斷標準。發展商在取得上述四項工程的竣工驗收合格證后交付房地產，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認交付行為無效，因為買賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時間使房地產具備約定的交付條件的，應承擔延期交房的違約責任。

筆者顏宇丹律師認為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強制性的交付條件。從以上深圳中級法院的規定來看，在深圳地區，取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程四項工程的竣工驗收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個交付條件，購房人可以拒絕收房并據此要求開發商承擔遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發商的交付行為也因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發商遲延交房的違約責任。

五、商品房交付時的質量問題是否能拒絕收房

根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。

筆者顏宇丹律師認為，因質量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，第二種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。因主體結構質量問題和房屋質量嚴重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請專業鑒定機構進行鑒定；未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任，購房人不能以此拒絕接收房屋。