第一篇：商品房竣工驗收及交付的法律分析

商品房竣工驗收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標準為中心

雷東曉 侯國躍

（重慶志和智律師事務所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應當符合當事人在合同中約定的標準外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對于判斷當事人是否妥當履行合同義務及是否應承擔違約責任，至關重要。筆者在多年的法律實踐中發現，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭議的是商品房須經竣工驗收方可交付，但經常引發爭議的是，商品房到底是根據《建筑法》進行竣工驗收，還是根據《城市房地產管理法》進行竣工驗收？由于這兩部法律規定的竣工驗收標準及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗收標準，就極可能對商品房的實際交付時間認定完全不同，由此導致裁判結果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機關各種裁判結果都有，甚至在同一小區的不同買受人，針對幾乎完全相同的案情，只因為約定了不同的管轄法院或仲裁機構，裁判結果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會導致當事人及社會公眾困惑不解，認為法院以“雙重標準”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產管理法》等法律法規中有關商品房竣工驗收及交付的規定，對實踐中正確理解和適用竣工驗收標準及程序，進而妥善處理相關民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國立法的相關規定及其疑義

如果以“竣工驗收”和“交付”作為關鍵詞對我國相關立法進行檢索，我們會發現，主要涉及到《建筑法》、《建設工程質量管理條例》以及《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》。

《建筑法》第61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《建設工程質量管理條例》第16條：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”

《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”

解讀上述法律法規的規定，我們發現其共同之處在于規定“竣工驗收”是“交付使用”的條件，但竣工驗收的標準和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產管理法》對竣工驗收的規定差別不大，實則不然。《建筑法》的“下位法”《建設工程質量管理條例》第16條對竣工驗收的規定非常簡單，即只要建設工程的建設單位單位牽頭，組織設計、施工、監理各方進行竣工驗收通過即可。而《城市房地產管理法》的“下位法”《城市房地產開發經營管理條例》第17條對竣工驗收標準和程序的規定就非常復雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗收。因此，《建筑法》第61條規定的竣工驗收與《城市房地產管理法》第26條規定的竣工驗收以及《建設工程質量管理條例》第16條規定的竣工驗收與《城市房地產開發經營管理條例》中第17條規定的竣工驗收，實有“質”的區別。

除此之外，這些規定還存有一個重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發包人（建設方）交付建設工程的法定條件，還是開發商（建設方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設工程要通過竣工驗收后方能交付，但交付給誰沒有明確規定，以漢語語言學的標準審視，立法時僅規定了竣工驗收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個完整的意思表達。立法的語焉不詳，導致在司法實踐中存在不同的認識，故而有必要予以澄清。

二、從相關法律適用范圍出發所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應從相關立法的適用范圍出發進行文義解釋。《建筑法》第2條明確規定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國境內從事建筑活動，實施對建筑活動的監督管理，應當遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建筑和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。”《建筑工程施工管理條例》第2條也作了類似的規定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》均是調整建筑活動當事人之間關系的法律。實際上，在建筑活動中，竣工驗收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經過的一道質量“把關”環節。《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》之相關規定正是針對建筑活動中的竣工驗收而進行立法調整的。可以斷言，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》的調整對象是建筑活動當事人，即建設方、設計方、施工方、監理方相互之間的權利義務關系。進而，《建筑法》和《建筑工程施工管理條例》規定建設工程經過竣工驗收方可交付使用，應該是指施工方向建設方（開發商）交付建設工程，而不代表建設工程經建設方自己驗收合格就能交付給消費者。因為買受人與開發商是商品房買賣合同關系，開發商對買受人承擔交付竣工驗收合格房屋的義務還需要借助其他法律法規明確。《建筑工程施工管理條例》第16條的規定并不代表竣工驗收的所有內容。

《城市房地產管理法》第2條規定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”《城市房地產開發經營管理條例》第2條規定的則更為明確：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”可以看出，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》都是調整房地產開發經營活動中當事人之間關系的法律，也就是說，其調整對象是房地產開發、交易、管理等活動的當事人的法律關系，即建設方與政府、建設方與買受人之間的權利義務關系。進而，《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》規定房地產開發項目竣工驗收后方可交付使用，是指開發商（建設方）向買受人交付商品房。

根據《城市房地產管理法》及相關法律規定，工程竣工驗收工作，由建設方負責組織實施，建設方必須經過設計、施工、監理單位驗收合格，且經公安消防、環保、人防等部門認可后，依法向工程所在地的建設行政主管部門申請備案。該主管部門對開發商申報資料及工程質量監督機構提交的工程質量監督報告等審查后決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。可見，對建設工程是否竣工驗收合格最終有審查和監督權的就是建設行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗收合格的依據是由開發商按照《建筑工程施工管理條例》由自己組織的竣工驗收合格的報告，其效力實際上是不確定的，需要經過建設行政主管部門審查才能最終確定建設工程是否竣工驗收合格。

在理論界，有人基于法理分析認為，“房屋的交付條件最起碼應是開發商具有產權證，其實這才是交付條件的應有之意”，即“預售商品房交付的條件應是已經合法取得產權證，即大產權證的商品房”。筆者認為，這一理論觀點與筆者的觀點大致相同，因為，辦理產權證的必要條件就是竣工驗收合格，而國家認可的竣工驗收合格的文件是竣工驗收備案證，而非建設方（開發商）的竣工驗收報告。可以說，取得竣工驗收備案證是交付竣工驗收合格的房屋與辦理產權證的證明和基礎。

從買受人的角度分析，“消費者買房就是為了獲得房屋的所有權，如果開發商都強調竣工驗收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設工程主體質量驗收合格，而建設工程的產權部門認可的又是建設行政部門的證明文件——竣工驗收備案證，那么消費者不能獲得房屋所有權的風險就會提高，商品房買賣合同則顯失公平”。現代法律的一個重要立法傾向和原則就是保護諸如購房人、消費者這樣的社會弱者，同樣，《城市房地產開發經營管理條例》主導精神是為了保護購房人的利益。從這一原則出發，也應認為，“竣工驗收合格的房屋必須要經過建設主管部門監督，同時不能僅僅是建筑工程主體質量合格，還應包括消防、規劃、人防等合格”。總之，開發商向買受人交付房屋的基本標準是要完成《城市房地產開發經營管理條例》所規定的竣工驗收。

根據對相關立法調整對象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發商向買受人交付商品房應滿足的法定條件，當為《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理條例》。

三、對最高法院《司法解釋》相關規定的檢討

探討商品房竣工驗收的標準以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。誠然，該條規定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據”，但筆者認為，從法理的角度來看，該規定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應予修正。我國《合同法》第7條規定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。” 該法第130條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”因而，開發商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益”。故，在《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》對開發商向買受人交付商品房存有強制性規定時，開發商向買受人交付房屋的行為，不僅應當符合約定，也要滿足法律規定的條件和標準，絕不能簡單地將“對房屋的轉移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質量問題，難道我們僅能以轉移占有就視為其交付合法嗎？從這個角度考慮，開發商向買受人交付的房屋，也應當是按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》，經過“確定的”竣工驗收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發商“交付”的未按照《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》之規定驗收合格的房屋，也不能視為合法交付。因為，按照我國《民法通則》與《合同法》的規定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規的強制性規定，否則應當認定為無效。開發商把未經竣工驗收的房屋交付給買受人，這種行為系開發商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結論：開發商向買受人交付的商品房，應當同時完成《建筑法》和《城市房地產管理法》規定的竣工驗收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗收和交付，是指施工單位向建設單位完成竣工驗收并向建設單位交付建筑工程，而商品房的建設僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡而言之，商品房的開發建設是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設過程中也必須按照《建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規定首先完成竣工驗收，此竣工驗收是施工單位向建設單位交付工程的必經程序和必要條件。而《城市房地產管理法》意義上的竣工驗收和交付，是指建設方（開發商）在取得經過竣工驗收（又稱質量驗收）的建筑工程的基礎上，再完成涉及公共安全等內容的竣工驗收后，才能向買受人交付商品房。筆者認為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗收后，“建筑工程”才轉變成為真正的“商品房”，開發商始能向買受人交付房屋，進而進行登記，實現當事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規定，涉及商品房公共安全內容的竣工驗收有很多項，包括消防、規劃、人防、環境、防雷、綠化等專項驗收，《消防法》、《規劃法》、《人民防空法》、《環境保護法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規分別對上述專項驗收進行了強制性規定，而且均要求未經驗收不得交付使用。事實上，違反上述法律法規中任何一項強制性規定，其交付行為都是無效的行為。在司法實踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時，卻按《建筑法》第61條來規定的竣工驗收（質量驗收）來認定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護。按此標準，不僅違反了《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》的強制性規定，更是違反了《消防法》、《規劃法》、《人防法》《環保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強制性規定，是對人民生命財產一種極不負責的行為！當然對一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設備安裝，依據《建筑法》之有關規定，進行了竣工驗收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗收必須嚴格按照《城市房地產管理法》及《城市房地產經營管理條例》來進行，否則公眾的生命安全、財產安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發商在完成建筑工程的竣工驗收和房地產項目竣工驗收的“雙重驗收”后才能進行。在司法實踐中，我們一定要準確把握住立法的宗旨，結合案例的實際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第二篇：工程竣工驗收及交付管理制度(范本)

工程竣工驗收及交付管理制度

為規范工程竣工驗收及交付行為，貫徹公司質量體系要求，現作如下規定：

1、工程竣工驗收指單位工程或單項工程按照設計圖紙及施工規范已施工完成，經項目部自查可提請公司有關職能部門進行驗收的階段。

2、工程竣工首先必須經項目部自查合格，再將所有工程技術資料（包括竣工圖）匯總整理報送公司質量科；公司質量科必須在三日內對資料進行審查，同時完成工程的自驗工作；公司自驗通過后，項目部同公司確定業主、監理、設計、質監等單位對工程的竣工驗收日，由業主發送請柬。

3、工程質量經質監部門驗收，并核定質量等級后方可交付使用。

4、工程交付期間，項目部應落實好成品的保護工作，并派人同業主代表仔細辦理交接手續，發現問題及時處理，將符合要求的產品交付業主。

5、項目部應及時將完整的工程技術資料一式叁份，一份交送公司辦公室，一份交城建檔案館、一份交業主單位，并辦好工程技術資料檔案移交清單。

6、工程交付后，根據《建筑工程工程質量管理條例》有關規定對工程質量實行保修，并按規定進行回訪。

第三篇：商品房竣工驗收問題解答

1.如何查詢某工程是否辦理竣工備案手續？

在市建設局報建的工程，可直接登陸深圳建設信息網（）業務公開欄工程信息查詢或到市建設局業務辦理中心查詢；對查詢結果有異議的，可與市建設局業務辦理中心咨詢聯系，電話：83788067。在區建設局報建的工程，需到區建設局查詢。

2.什么條件下建筑物可以投入使用？竣工備案是不是法定入伙的前提條件？

“根據《中華人民共和國建筑法》規定，建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用。根據《深圳市建設工程質量管理條例》規定，建設單位應在房屋建筑工程竣工驗收和消防、電梯驗收合格之日起15日內，持有關文件到建設行政主管部門備案，竣工備案不是法定入伙的前提條件。

3.房屋建筑工程竣工驗收備案需要提交哪些資料？

（1）《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案表》；（2）房屋建筑工程竣工驗收報告或核驗證書（2000年7月1日前竣工驗收的項目須提供核驗證書）（3）配套的燃氣工程竣工驗收報告或驗收證書（2004年2月1日前竣工驗收的工程提供驗收證書；如果申請備案的項目不包含燃氣工程，申請單位須在備案表中注明）

（4）項目包含電梯工程的，提交質量技術監督部門出具的電梯驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含電梯工程，申請單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗收文件或消防備案文件；（6）建筑節能專項驗收合格證明文件（2003年10月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的居住建筑以及2005年7月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的公共建筑需提交）；（7）辦理人身份證復印件及所有建設單位的法定代表人證明書和委托書。

4.市政公用項目申請竣工驗收備案需提供哪些資料？

”（1）《深圳市市政公用項目竣工驗收備案表》；（2）市政公用工程竣工驗收報告或核驗證書（2000年7月1日前竣工驗收的項目須提供核驗證書）；（3）配套的燃氣工程竣工驗收報告或驗收證書（2004年2月1日前竣工驗收的工程提供驗收證書；如果申請備案的項目不包含燃氣工程，申請單位須在備案表中注明）；（4）規劃、環保驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含環保工程，申請單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗收文件或消防備案文件（如果申請備案的項目不包含消防工程，申請單位須在備案表中注明）；（6）項目包含電梯工程的，提交質量技術監督部門出具的電梯驗收合格證明文件或準許使用文件（如果申請備案的項目不包含電梯工程，申請單位須在備案表中注明）；（7）施工單位、建設單位共同簽署的工程質量保修書；（8）辦理人身份證復印件及所有建設單位的法定代表人證明書和委托書。"

第四篇：商品房買賣過程中交付條件和標準的法律分析

商品房買賣過程中交付條件和標準的

法律分析

內容摘要：在實務中，人們通常把商品房交付看作是建設單位的義務，重視建設單位不能正常交付的違約責任；而對買受人的受領義務，并未予以充分的關注。買受人以質量及各種爭議為理由，拒絕或者拖延受領的，往往被作為正當的維權，這是不正確的。交付糾紛損害交易雙方的利益，更影響房地產市場秩序和交易安全。交付對于雙方來說，都享有權利也承擔義務；交付爭議產生的重要原因，在于混淆了交付條件與交付標準，前者是法定的，決定了房屋能否交付使用，后者是約定的，只涉及違約責任的承擔，不影響交付；竣工驗收合格是交付條件的核心，但以竣工驗收備案表為驗收合格的標志是不正確的，等于變相設立行政許可；以書面通知作為交付的要件不合理，建設單位可以通過約定規避該風險；交付時買受人有權查驗房屋，但質量爭議不應當影響交付的完成；除非房屋本身具有導致合同目的不能實現的重大缺陷外，即使買受人有客觀原因，也不是對抗交付的正當理由。

關鍵詞：交付雙方的權利義務 交付條件 交付標準

一、交付雙方的權利與義務

從債務履行角度來講，交付是出賣人的義務。但出賣人在交付中是否就沒有任何權利了呢？顯然不是。交付是標的物的風險與負擔轉移的節點，交付之前，房屋損毀、滅失的風險由賣方承擔，日常管理 的費用（如物業費與采暖費）由賣方負責，而交付后，風險與負擔都隨著房屋的權利一起，轉移給了買方。所以，及時交付能夠及時轉移風險，這就是出賣人的利益所在。

對買方來說，交付前只享有合同上的權利，只是房屋買賣合同的債權人，并不具有業主的權利；而在交付后，盡管還沒有辦理登記，但已經成為法律認可的業主，即將成為房屋的所有人，這是他的根本利益所在。在享受業主權利的同時，它也必須把業主的義務承擔起來。因此，買受人的及時受領是一項義務。只看到出賣人的義務而忽視其權利，只看到買受人的權利而看不到其義務，都是片面的。

二、交付條件與交付標準

交付條件與交付標準的混淆，是產生交付爭議的重要原因。

（一）交付條件

交付條件應當是法律法規規定的房屋交付使用必須具備的條件，欠缺其中任何一個條件，房屋不得交付使用。現行法規對商品房交付條件的規定，主要有三項要求：

1、竣工驗收合格。《城市房地產管理法》第27條規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》第17條規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

2、具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定，“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。”作為行政法規的強制性規定，“兩書”成為交付的法定條件應當沒有疑問。

3、基礎生活設施應當具備交付使用條件。《商品房銷售管理辦法》第7條規定了商品現房銷售的條件，其中，“

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”。現房是指已經竣工、可以馬上交付使用的房屋，現房銷售的條件，也就是房屋交付的條件。從法理與日常生活經驗來看，商品房如果不具備基礎的生活配套設施，就不能正常使用，也就不能達到合同目的。雖然這個《辦法》只是建設部的規章，但這一規定符合法理與善良風俗，有利于合同目的的實現，有利于保護當事人利益和減少糾紛，故應當作為交付條件之一。

除去以上條件外，法律法規沒有其它關于商品房交付條件的規定。有的地方，以地方性法規或者政府規章設定了新的商品房交付條件，如天津市的法規與上海市的規章都規定，商品房交付必須取得政府頒發的《住宅商品房準許交付使用證》或者《住宅交付使用許可證》，這樣的規定，由于不屬于法律或者行政法規的強制性規范，最多只有行政管理的作用，而不能影響民事行為的效力。

（二）交付標準

交付標準是買賣雙方約定的房屋交付時所應達到的狀態。其內容可以包羅萬象，質量、環境、配套、裝修、品牌、型號，都可以自由約定。交付時買受人據此進行查驗，未按標準履行的，出賣人應承擔違約責任，但不影響房屋交付使用。因為，在符合交付條件的前提下，房屋已經滿足交付使用的法定要求，對交付標準的違反，并不影響合同目的的實現，也不構成根本違約，完全可以通過違約責任來解決。

現實中大量的交付糾紛，并不是由于不符合交付條件，而是對是否符合交付標準存在爭議。本來可以通過違約責任來解決的問題，買方卻以拒絕受領來維權，這就大大增加了解決糾紛的社會成本。只有將交付條件與交付標準明確區分，才能看清問題的不同性質，不滿足交付條件的不得交付使用，而不符合交付標準的，不影響交付，只承擔違約責任。明確了這樣的規則，對于保護買賣雙方的利益，對于維護市場秩序都有積極的意義。

三、何為竣工驗收合格的標志

竣工驗收合格是交付條件中最重要的一項。而什么是竣工驗收合格的標志，在實務中存在一個重大的誤區。一些機關和個人都認為，竣工驗收合格要以行政機關簽章的《竣工驗收備案表》為標志，沒有取得備案表的，不能證明竣工驗收合格。這種觀點把備案看作政府的認可，而政府的認可又是竣工驗收合格的必備條件，這是明顯違法的。我國的建設工程竣工驗收，1999年之前是行政許可，“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應 當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”（《城市房地產開發經營管理條例》第17條第2款）2000年1月30日實施的《建設工程質量管理條例》改變了這一制度，將竣工驗收改成了由建設單位組織、相關各方參與的活動，即俗稱的“四方驗收”：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收??建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”（《建設工程質量管理條例》第16條）從此，竣工驗收不再需要行政機關批準或者認可。

那么，備案又是怎么回事呢？《建設工程質量管理條例》第49條規定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”這是備案制度的法律依據。這個條文明確表達了以下含義：第一，備案是告知性的，無需行政機關批準、回復；第二，“自建設工程竣工驗收合格之日起15日內”備案，說明備案是在竣工驗收合格后進行，備案與否，不影響竣工驗收合格的效力；第三，行政主管部門只有接受的義務，沒有拒絕的權力。行政管理權力必須由法律授予，行政機關不得自行創設，這是行政法的基本原則。法律既然沒有規定行政機關可以“不予備案”，行政機關就不得這樣做。建設部規章《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第六條規定，“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全 后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”，其法律上的意義只是簽收而已。如果報送備案的文件不符合法定要求，行政機關可以要求補正，在補正前也可以不“在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”，但這不能否定建設工程已經竣工驗收合格的效力，即使建設單位最終也沒有做到“文件齊全”，行政機關也只有給予行政處罰的權力，而不能以此認定竣工驗收無效。把簽收當作審批，把備案變成許可，這是非常荒謬的。

否定了“不予備案”的效力，行政機關是否就喪失了對建設工程質量監督管理的權力？當然不是。《建設工程質量管理條例》第43條規定，“國家實行建設工程質量監督管理制度??縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區域內的建設工程質量實施監督管理”； 第46條“建設工程質量監督管理，可以由建設行政主管部門或者其他有關部門委托的建設工程質量監督機構具體實施”；縣級以上人民政府建設行政主管部門和其他有關部門履行監督檢查職責時，有權“

（一）要求被檢查的單位提供有關工程質量的文件和資料；

（二）進入被檢查單位的施工現場進行檢查；

（三）發現有影響工程質量的問題時，責令改正（第48條）”；“建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收（第49條）”。這些強有力的監督管理措施難道還比不上“不予備案”？建設行政主管機關不運用好這些法律賦予的權力，卻在備案問題上暗設關卡，完全沒有道理。

四、交付通知不是交付的必要條件

實務中，常見買受人訴出賣人未向其發出交付通知，致使其遲延收房，因而向出賣人主張遲延交付違約金。此時法院通常要求出賣人提供通知的證據，而且不認可電話、短信、電子郵件、普通信函、報紙公告等通知形式，甚至連特快專遞取得了交寄回執的，只要沒有買受人本人簽收，也不認可通知到達了買受人，結果大多都是出賣人承擔不利后果，支付給買方一大筆違約金。這種做法，顯然是把通知當作交付的要件。實務中有的法官認為，賣方的交付義務主要就是兩項：竣工驗收合格、書面通知買受人。凡不能證明通知了買受人，致使交付遲延，就要由出賣人承擔責任。這種認識，可能來自建設部《商品房買賣合同示范文本》第11條：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續”。最高人民法院2003年商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條“買受人接到出賣人的書面交房通知”，這里也強調了“書面交房通知”。通過實踐來看，交付必須經書面通知，既不合法理，也不符合客觀實際，只會導致無謂糾紛增加。

實務中，開發商一次交付往往有數百套房屋，買受人有的在當地，有的在異地，有的急于收房，有的意在轉手，開發商的書面通知要一個個取得買方本人的簽收，幾乎是不可能的。即使當時工作很細致，一個個客戶都通知到了，時過境遷之后，客戶聲稱沒有收到通知時，開發商再要回頭找到一兩年前的通知證明非常困難。所以這種案件，只要買方起訴，賣方大都會陷于舉證不能的困境。這種情況鼓勵了一 些買受人惡意訴訟，謀求不正當的利益。

交付通知的意義僅在于告知買受人交付的時間和地點。就算沒有通知，買受人是否就無法接收房屋呢？顯然不是。商品房買賣都有書面合同，合同中都會約定房屋竣工交付的時間，至于交付的地點，就是商品房坐落的地點，買受人不可能找不到。法官審理此類案件時，只需問一下原告：你知不知道房子應該在什么時候、在什么地方交付？你沒有收到通知，是否按合同約定的時間和地點，去要求對方交付了？我想不出原告能有什么抗辯的理由。所以，法院以買受人未收到書面通知，導致其未能按時收房，這太過牽強。司法解釋把書面通知作為交付的要件，實際上給買受人不誠信、鉆空子提供了機會。

在司法解釋沒有改變的情況下，在確認交房時間的前提下，可以通過明確的約定來排除風險、避免糾紛。使用建設部示范文本的，出賣人可以制作如下補充條款：“補充修改主合同第11條：本商品房于×年×月×日前交付，如買受人未收到出賣人的交付通知，應當以上述交付期間屆滿之日為交付日期，以商品房所在地為交付地點。”

五、買受人對商品房的“驗收”權利

房屋交付時，買受人有無“驗收”的權利，是一個重要問題。合同法規定，“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗”。官方制定的商品房買賣合同示范文本也都有買受人驗收的內容，如建設部《商品房買賣合同示范文本》第11條“雙方進行驗收交接”。由此看來，似乎買受人有權驗收。但另一方面，商品房的交付使用是以竣工驗收合格為前提的，買受人驗收能否推翻竣工驗收合格的法律 效力？商品房屬于特定物買賣，不可能像工業品那樣挑選替換，如果承認買受人的驗收權，他驗收沒有通過，將如何處理？由于我國的房屋建造大多采用手工工藝，表面瑕疵是不可避免的，可以說每套房屋都能挑出幾十處甚至更多的小毛病，這都會成為買方驗收時拒收的理由。為了防止客戶驗房后無理拒收，有的開發商采取先辦交接手續，再開門驗房的辦法。但如此價值巨大的財產，不允許買方看一下就要先接收，明顯不合情理，這種做法也是不可取的。

買受人的“驗收”與“竣工驗收”是效力完全不同的兩件事。竣工驗收關系到房屋是否合格、能否交付使用；買受人的“驗收”只是核實標的物是否符合合同的約定。前者以法規、規范、工程文件為依據，后者則是以觀感印象來衡量。既然不是同一概念，就不應當使用同一個詞語來表達。為了與竣工驗收相區別，將買受人對商品房的核查稱作“查驗”比較恰當。

買受人在交付時有權查驗房屋，對自己認為的質量缺陷有權提出異議。這時會有兩種情況，一是出賣人接受異議，承諾以維修、整改、替換來解決，糾紛自然化解；另一種情況是出賣人不接受異議，或者雙方對解決方式不能達成一致，這時買受人可以保留異議，但不能否定竣工驗收的法律效力，因而不能作為拒絕交付的正當理由。雙方只能先完成交付，然后通過訴訟或者仲裁來查明事實、確定責任。

六、質量問題不應當妨礙交付

因商品房質量爭議影響交付，在實務中是很常見的現象。常見買受人在查驗過程中提出許多整改要求，得不到明確答復就不收房。有 的律師也認為，如果房屋存在明顯缺陷，買受人有權拒收。

拒收是不是一種權利？在預售條件下，買受人是先履行方，已經先行支付了價款，履行了主要義務，對他來說，已經不存在履行抗辯權，收房是他的主要權利，不收房，恰恰是放棄主要權利。以放棄主要權利的方式來維權，不能說是理性的行為，對解決質量爭議也毫無助益。

房屋的交付不是單方行為。交付的主體是出賣人，買受人既是權利人，也有及時受領的義務，拒絕或者遲延受領，是違約行為。最高人民法院的司法解釋也規定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”（《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條）。購房人以拒絕收房來“維權”，于法無據，于人于己有害無利，不應給予鼓勵。

（一）房屋的交付關系到業主身份的確定與物權的保障。從我國的特殊國情出發，最高人民法院的司法解釋認為，商品房交付后，買受人即成為業主。也就是說，如果買受人拒絕受領，其無法享受業主的各項權利，包括物上請求權及對業主共同事務參與管理的權利。房屋未交付，物權仍屬于建設單位，建設單位對買受人只承擔合同義務，這對買受人來說，顯然是不利的。花了那么多錢買房子，不就是為了取得業主的權利嗎？本來到手的權利，自己放棄，意義何在？

（二）受領了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不損害買受人的任何 權利。房屋質量問題可區分為主體結構不合格、功能缺陷與表面瑕疵，最后一項不影響交付自不待言，就算是存在主體結構不合格和功能缺陷，收房之后難道就沒有維權的途徑了？任何法律都沒有規定，一旦買受人收房，就不可以對質量提出異議。所以，收房與維權，沒有矛盾。收了房，該退的照樣可以退，該修的照樣可以修，該賠的照樣可以賠。

（三）收房是業主維權的基礎。表面瑕疵不能構成拒收的理由已無疑問，就算存在主體結構缺陷和功能缺陷，如果不收房，如何取證？如何申請檢測？如果要提起訴訟或者仲裁，沒有收房就只能主張合同權利，而不能主張物權，因為物權仍然屬于建設單位。而主張合同權利無非是交付，建設單位可以證明它已經交付，是買受人拒不受領，這時問題豈不進入了怪圈？

（四）拒絕收房使買受人逃避義務，加大出賣人的風險與負擔。房屋自交付時起，風險轉移給買受人，如果未交付，房屋意外滅失的風險仍在出賣人一方，假如遭遇地震等自然災害造成房屋滅失、損毀，出賣人會蒙受重大損失。當然，這種情形是非常偶然的。常見的負擔是物業費與采暖費，自交付之日就應當由買受人承擔。但對于不急于居住，或者本來就是以投資為目的買受人來說，當然不愿意承擔這些費用，于是想法設法拒收房就成為常見現象。

（五）從法律規定來看，也不支持以拒收房來維權。《城市房地產開發經營管理條例》第32條規定，“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核 驗”；《商品房銷售管理辦法》第35條規定，“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗”；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。以上法律規定都強調了“交付使用后”，因為事實上只有在完成交付的基礎上，才具備重新核驗或者檢測的條件，否則，在建設單位具備驗收合格證明及“兩書”的情況下，以什么證明房屋主體結構不合格或者嚴重影響正常居住使用？而要取得這方面的充分證據，占有房屋是起碼的條件。

（六）只有不能實現合同目的，才是拒收的正當理由。買受人并非完全沒有拒絕接收的權利。合同法第148條規定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”但必須看到，這里規定拒收的前提是“不能實現合同目的”，而不是買受人不滿意。前者有客觀標準，后者是主觀感受。

根據法律規定與實務情形，下列情形可以作為拒收的正當理由：

1、房屋未經竣工驗收合格；

2、交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

3、道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設 施不具備使用條件；

4、建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構形式、空間尺寸未通知買受人；

5、交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件；

6、竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同的標準。

以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，后三種是出賣人根本性違約，而且這些事實都是不需要收房就可以證明的，這才是對抗出賣人交付的正當理由。

七、買受人因客觀障礙不能接收房屋，不影響風險轉移,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條規定，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”這里明確了買受人拒不受領時，風險仍轉移給買方，但又以“無正當理由”為前提。何為“正當理由”？實務中，買受人自認為是正當理由的，一般有質量缺陷、配套設施不到位、裝修材料貨不對版、虛假廣告宣傳、物業費標準偏高、面積差異、噪音、環境不利因素等。而這些理由都不能成為拒絕接收的正當理由。因為，這些因素即使是真實的客觀存在，也不影響合同目的的實現，可以通過其他方法解決和獲得救濟；即使可能影響合同目的實現，也可以在交付后通過訴訟或者仲裁來解除合同。

如果是買受人非主觀方面的原因，比如，買受人因出差、出國、傷病等，不能如期接收房屋，能否視為正當理由，從而阻卻風險轉移，值得探討。出差、出國、傷病是行動障礙的正當理由，但不是不行使權利的正當理由，更不是加重對方責任的正當理由。民事法律行為允許代理，房屋交付亦非突然事件，買受人可以預作安排，即使行動遇到客觀障礙，也不影響法律行為的完成。退一步講，買受人可以甘愿遲延受領，但相應的責任不能推卸，不能因自己的原因，導致對方風險與負擔的增加。否則，買受人有可能為了規避風險或者費用負擔，制造各種行動障礙的理由來對抗交付，這時對出賣人就很不公平。合同法第143條規定，“因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。”這里并沒有規定“有正當理由的除外”，其法理就在于買方可以有各種理由不接收，但沒有理由讓賣方為他承擔風險。最極端的情況，在約定交付的日子，買受人因車禍未能來接收，三個月后方來收房，這三個月的物業費、采暖費誰來承擔？由于賣方無任何過錯，沒有理由替買方負此損失。此期間內如果發生強烈地震將房屋摧毀，損失也應當由買方承擔。

司法解釋第11條所說的拒絕接收的“正當理由”，只能是合同法148條所規定的“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的”，也就是標的物本身存在重大缺陷，而不能包括買受人所主張的客觀障礙。

交付是商品房買賣中一個非常重要的環節，對買賣雙方都意義重大，也最容易產生糾紛。因此我們要嚴格區分。

第五篇：未取得《竣工驗收備案表》的商品房是否能交付

未取得《竣工驗收備案表》的商品房能交付嗎？商品房交付，是商品房出賣人即房地產開發商履行《商品房買賣合同》的重要義務之一，在商品房交付中，房地產開發商與購房者之間對于商品房交付條件的爭議是最大的。對于商品房（建筑工程）的交付條件，我國多部法律、法規以及地方性法規都有所涉及并先后做了相應的規定，同時，全國各地房地產主管部門出臺的商品房買賣合同示范文本中也都對商品房的交付條件做了相應約定，但是由于消費者和開發商對于有關商品房交付條件的法律、法規的理解不一致，以及各地實行的商品房買賣合同示范文本條款設計的不嚴謹、不明確，從而導致此類商品房交付糾紛不斷的出現而且呈愈演愈烈之勢。因此,開發商有必要充分了解商品房交付的法律強制性規定及其與合同約定之間的關系,并有效防止出現房屋交付時的法律糾紛。

法律背景：

1、何為《竣工驗收備案表》

建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定，房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收實行備案制度，工程竣工后先由建設單位（開發商）、施工單位、設計單位、勘察單位、監理單位五家對工程進行驗收（即所謂的“五方驗收“），驗收合格后五方共同出具《工程竣工驗收報告》。建設單位（開發商）應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。

2、商品房交付的相關法律規定

商品房交付作為商品房買賣中開發商應承擔的一個重要義務，其應符合商品房買賣合同中對于交付條件的約定，同時，也不能違反我國法律、法規對于商品房交付的強制性規定。

《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第一款規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據上述法律、行政法規，開發商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經驗收合格”的商品房。

國務院1998年頒布的《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。但是在2000年，國務院和建設部分別下發了《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程及市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》，其規定“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。” 因此，在2000年后，房屋竣工驗收已由原來的行政審批許可制變為備案制，房屋驗收許可制退出了歷史的舞臺。

除了上述法律法規之外，《建設項目環境保護管理條例》第二十三條、《消防法》第四十條、《人民防空法》第四十九條、《城鄉規劃法》第四十五條，對于建筑工程在環保、消防、人防、規劃方面的驗收或許可也做了專門的規定。綜合上述法律法規的規定，我們可以看出，目前我國對于商品房的驗收實行的是備案制，驗收主體是房地產開發商，而且也取消了所謂的綜合驗收。

3、商品房驗收的程序

具體而言，商品房驗收程序如下：建筑工程竣工后，施工單位向開發商提交工程竣工報告，申請竣工驗收，開發商組織施工、勘察、監理、設計等單位等5家責任主體對工程進行竣工驗收，政府工程質量監督機構參與驗收過程，對驗收進行現場監督，并形成工程質量監督報告，同時，在工程竣工前后，規劃局、人防辦公室、公安消防以及環保等部門對規劃、人防、消防以及環保進行專項驗收。最后，開發商在工程竣工驗收合格之日起15日內，將包括規劃、人防、消防以及環保等驗收內容在內的驗收情況向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案，并取得《竣工驗收備案表》。

法律分析：

清楚了法律法規對商品房驗收的規定，那么，商品房交付是不是必須取得《竣工驗收備案表》呢？

一種觀點認為，竣工驗收備案是建設工程竣工驗收的必經程序，未經過備案登記，建設工程就不能稱作已通過了竣工驗收，沒有通過竣工驗收的房屋，當然不能交付給購房者。因此，無論開發商和購房者在《商品房買賣合同》中約定了怎樣的交房條件，如果該商品房未取得《竣工驗收備案表》，就不能交付。但是律師認為，商品房交付是買賣雙方的一種民事行為。在《商品房買賣合同》中，通常開發商和購房者都將交房條件約定為“該商品房經驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施建設部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》規定得非常清楚：建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。同時還規定了建設工程竣工驗收應具備的條件。從這些規定可以看出，建設工程只要在建設單位的主持下，有勘察、設計、施工、監理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理機關對建設單位實施管理的一種行政行為，與開發商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。也就是說，只要商品房符合合同約定的交付條件，并且符合國家法律法規對于商品房交付的強制性規定，比如人防、消防、規劃、環保等專項驗收必須通過，那么即使沒取得《竣工驗收備案表》，也可以交房。事實上，從前文列舉的法律法規中，我們可以看出，法律法規僅僅規定，商品房交付必須“經驗收合格”，但并沒有明確商品房必須“經驗收合格并備案“才能交付，或者說必須取得《竣工驗收備案表》才符合交房條件。實踐中，商品房辦理竣工備案手續，一方面需要相關政府部門出具相關驗收和許可使用的手續，另一方面，當開發商將備案所需的資料按法律規定的時間提交給建設主管部門后，備案手續何時能夠辦理完畢取決于建設主管部門的安排。因此只要開發商已經組織進行了五方驗收，并且經過竣工驗收，人防、消防、規劃、環保等相關政府部門的專項驗收，認為可以使用，只是沒有辦理備案手續，不應當影響商品房的交付。

案例及評析

案例一：

成都市民王先生千挑萬選之后，選中了西門一個歐陸風格的樓盤，并與開發商簽訂了買賣合同，在買賣合同中約定的交付條件是“該商品房經驗收合格”。在焦急的等待中，好不容易等到了開發商的收房通知，在收房時，王先生對小區和房屋的外觀和質量還算滿意，但為慎重起見，王先生還是要求開發商出示交付商品房的相關文件。開發商當時就出示了《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》以及由開發商、設計、勘察、施工、監理單位共同出具的《工程竣工驗收報告》。但王先生卻認為開發商交付的房屋沒有經過消防、人防、環保、規劃驗收，而且也沒有建設主管部門出具的《竣工驗收備案表》，所以其交付的商品房沒有達到交付條件。開發商則認為買賣合同約定的是：“商品房經驗收合格”，而其交付的房屋經過設計、勘察、施工、監理單位的驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，因此已經符合了合同約定的“商品房經驗收合格”的交付條件。對此，王先生并不認同，并拒絕收房。

點評：在建設部2000年版的商品房買賣合同示范文本中，對于商品房交付條件是這樣約定的：出賣人應當在＿＿年＿＿月＿日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第＿＿種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用： 1．該商品房經驗收合格。2．該商品房經綜合驗收合格。3．該商品房經分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。

5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

在本案中，買賣合同對交付條件約定為：“該商品房經驗收合格”。顯然是使用的是該示范文本，且選擇了第一項作為交付條件。開發商與買受人選擇“商品房經驗收合格”這一交付條件爭議最大之處就是什么才叫“驗收合格”。開發商認為自己組織“五方驗收”合格之后，出具《工程竣工驗收報告》，就叫“驗收合格”，但購房者認為開發商應進行竣工備案，并取得《竣工驗收備案表》才叫“驗收合格”。從前文分析，我們知道，只要開發商已經過竣工驗收，并且具備了向建設主管部門進行備案的條件，在未取得《竣工驗收備案表》前是可以交房的。但是，本案中，該商品房未經消防、人防、環保、規劃驗收，并取得相應驗收合格證或許可文件，其進行交付是違反相關法律強制性規定的，購房者可以拒絕收房。

案例二：

2005年東南亞某知名開發商進軍成都，在城東開發了一個樓盤，由于其在國外開發的樓盤均以優美的景觀設計、良好的小區配套而知名，因此，張先生毫不猶豫就買了一套房屋。在商品房買賣合同中，將商品房交付條件約定為：“該商品房經綜合驗收合格。”在等待收房的日子里，張先生滿懷期待。收房的日子終于到了，但當張先生來到項目時，卻傻了眼，小區里到處是建筑垃圾，規劃中的道路一片泥濘，規劃中的綠地還是一片黃土地，本應是游泳池的地方卻還只是一個大水泥池子，規劃中的會所還搭著腳手架。憤怒的張先生找開發商理論，要求開發商出示有關房屋交付的文件，對此，開發商只拿出了由開發商、設計、勘察、施工、監理等單位對樓棟單體建筑進行驗收后出具的《工程竣工驗收報告》和消防部門出具的消防驗收合格證。由此，張先生認為：根據買賣合同的約定，該商品房必須經綜合驗收合格方能交付，也就是說除商品房建筑本身外，小區的基礎配套設施也必須全部達到交付條件才能交房，但現在開發商不僅沒有出示能夠證明商品房已經驗收合格的《竣工驗收備案表》，也沒有將小區的配套設施按條件交付，因此開發商已經違約。

點評：本案中將商品房交付條件約定為：“該商品房經綜合驗收合格。”顯然是選擇了建設部商品房買賣示范合同關于交付條件的第二項。2004年5月19日《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》，已經取消了綜合驗收這一審批項目。在此時間之后對于開發商與買受人在合同中約定的以“商品房經綜合驗收合格”怎樣處理？我們認為，《國務院關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》僅僅是取消了綜合驗收這一審批項目，即政府相關部門今后不再對竣工綜合驗收進行審批，但是政府不實行審批不等于開發商可以不遵守自己的承諾。如果開發商在《商品房買賣合同》中與買受人約定的交付條件是“商品房經綜合驗收合格”，那么開發商還應完成竣工綜合驗收，只是組織驗收的主體由開發商自己進行而已。在本案中，開發商除應對建筑工程的單體工程質量出具《工程竣工驗收報告》，并取得消防、人防、環保、規劃等專項驗收合格證或許可之外，還應根據自己的承諾，在交付時完成各種配套的基礎設施和公共設施的建設，否則，購房者可以拒絕收房，開發商仍可能需承擔違約責任。

案例三：

06年10月，趙小姐看中了由成都某知名開發商開發的樓盤，隨后即與開發商簽訂了購房協議。在購房協議中，對于房屋交付條件約定為：“在商品房交付時，該商品房已應取得規劃驗收合格證”。07年10月，開發商如期交房，趙小姐在收房時要求開發商提供相應的交付文件。對此開發商出示了由開發商、設計、勘察、施工、監理單位出具的《工程竣工驗收報告》，同時開發商還出示了由公安消防、人防辦公室、規劃局、環保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證。開發商認為自己開發的商品房已經經過工程竣工驗收和公安消防、人防辦公室、環保局等部門的專項驗收，并且獲得了規劃局對小區規劃進行驗收之后所頒發的《規劃驗收合格證》，其交付行為符合購房合同的約定，因此，自己的交付沒有問題，趙小姐應該收房。但趙小姐認為，雖然開發商組織了設計、勘察、施工、監理單位進行竣工驗收，且獲得了公安消防、人防辦公室、規劃局、環保局等部門出具的驗收意見或驗收合格證，但開發商沒有在建委進行竣工驗收備案，沒有取得商品房《竣工驗收備案表》，因此，開發商的商品房并沒有達到交付條件，并拒絕收房。

點評：2006年6月，成都市出臺了新的商品房買賣合同示范文本，其第十條交付條件約定：

（一）出賣人應當在____年____月____日前向買受人交付該商品房。

（二）該商品房交付時應當符合下列第、、、、、項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、該商品房已取得規劃驗收合格證；

2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房的面積實測報告；

3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；

4、滿足第十一條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件；

5、該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質量分戶驗收表》；

在本案中，購房者應該簽訂的是新版本合同，并顯然選擇了第一項為主要交房條件。在本案中，開發商組織設計、勘察、施工、監理等單位進行竣工驗收，并出具了《工程竣工驗收報告》，同時開發商交付的商品房已經經過公安消防、人防辦公室、環保局等部門的專項驗收，并且獲得了規劃局頒發的《規劃驗收合格證》，應當說，其交付行為是符合合同約定的，并且未違反法律法規的強制性規定，因此，在本案中，雖然開發商還未取得《竣工驗收備案表》，但購房者不應當拒絕收房，而是應當按合同約定進行收房。

律師建議

從法律層面上分析，“竣工驗收合格”確實不應以《竣工驗收備案表》的取得為標志，但是如果開發商與買受人簽訂的《商品房買賣合同》約定以“商品房經驗收合格”作為交付條件，由于雙方對法律法規的理解可能會不同，因此開發商需在買賣合同補充協議中與購房者進行明確的約定，“商品房驗收合格”應為“取得竣工驗收報告”。盡管現在成都市所適用的新版商品房買賣合同的范本所約定的交付條件僅僅只有“取得規劃驗收合格證“，但是由于《竣工驗收備案表》相對于《工程竣工驗收報告》，為政府建設主管部門出具，公信力更強，所以絕大多數房屋買受人在房屋交付時不愿認可開發商自己出具的《工程竣工驗收報告》，而要求其出具《竣工驗收備案表》，從而容易造成較大糾紛。因此，要么開發商仍需在補充協議中再作出約定，明確交付條件不包含《竣工驗收備案表》在內，要么開發商就應當在合同約定的交付時間前取得《竣工驗收備案表》，以避免不必要的法律糾紛