第一篇：新建住宅商品房準許交付管理辦法

關于貫徹市建委就進一步加強天津市新建住宅商品房準許交付使用工作有關要求的的通知

為進一步強化對我區新建住宅商品房準許交付使用工作的管理，規范房地產市場秩序，切實維護廣大群眾的合法利益，根據《天津市商品房管理條例》，制定本辦法。

一、房地產開發企業開發建設的住宅商品房，在交付使用前，必須領取由區建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證。

二、建立準入預審制度。房地產開發企業在項目銷售合同約定入住期六十日前應當向區建設行政管理部門提出辦理準入證預審申請，由區建設行政管理部門統一安排預審。準入預審至少每半月召開一次，原則上在建設項目交付使用日期前40—50天進行。預審會需有各配套部門及涉及準許交付的驗收管理部門參加。預審主要針對項目配套及工程驗收等環節進行綜合審查，對項目是否可以如期竣工進行測評，測評結果作為辦理交付使用證的重要依據之一。

三、房地產開發企業應在項目入住十五日前，到區建設行政主管部門正式申請辦理住宅商品房準許交付使用證。發證機關要通過媒體對擬批準準入的開發建設項目在進行公示，公示期七天。在公示期內無群眾或相關管理部門提出異議，方可核發住宅商品房準許交付使用證。住宅商品房準許交付使用證按幢發放。

四、房地產開發企業申請領取住宅商品房準許交付使用 證應當提供以下材料：

（一）由區工程質量監督部門出具的竣工驗收報告；

（二）由區規劃部門出具的建設工程規劃驗收合格證；

（三）由區水務部門、供電部門、供氣部門、供熱部門、市政管理部門出具的供水、供電、供氣、供熱、雨污排水等配套證明；

（四）非經營性公建由區建設行政管理部門負責出具配套證明。

五、項目區內的專項配套工程竣工后，各相關部門應當自接到開發企業申請之日起七個工作日內完成驗收，并在三個工作日內出具配套證明。

六、各相關部門應當根據項目施工和配套工程進展情況，審查項目入住條件。如果項目不能按合同約定時間如期交付使用的，區建設行政管理部門要責令房地產開發企業提前通知業主延期辦理入住手續，并通報各管理部門、專業配套部門協同把關。企業以任何方式允許業主入住均被視為違法行為。區建設行政主管部門將責令整改，并根據法規給予相應的行政處罰，處罰結果作為不良記錄上報市建設行政主管部門，并記入企業信用檔案；情節嚴重的將降低其資質等級或撤銷開發資質。

七、本辦法自公布之日起執行。

第二篇：住宅類商品房交付客戶體驗管理指引

住宅類商品房交付客戶體驗管理指引

第一章 總則

第一條 相關術語

1、商品房交付：是指按照《商品房買賣合同》約定，出賣人將經竣工驗收合格的商品房按約定的時間移交給買受人，買受人檢查商品房、完善接收手續并領取商品房鑰匙的控制權轉移過程。商品房交付通常分為集中交付和零星交付。

2、交付風險自查：是指在交付前，由城市公司或項目公司組織各專業部門，依照商品房買賣合同、對外銷售承諾、經審批的規劃圖紙、設計變更等資料全面檢查和梳理擬交付項目的客戶投訴風險，并提前系統整改及擬定風險應對措施，以確保項目交付順利進行。

3、分戶驗收：指待交付項目單體具備質量檢查條件后，由城市公司或項目公司組織的對具備條件之住宅單位的工程質量進行的系統檢查和整改工作，檢查側重于土建（空鼓、滲漏及裂縫、尺寸偏差）、鋁合金門窗、入戶門等的工程質量問題。

注：分戶驗收階段—為提高時效，物業公司應提前介入，以協助項目提前發現和解決問題，同時避免物業移交時的重復驗收。

4、業主開放日：是指擬交付項目在正式交付業主前1個月

6、城市公司應根據交付流程和功能分區對交付人員進行分組，確定各職能組職責及組長，并應制作交付人員通訊錄，以保障集中交付期間的權責清晰及聯絡通暢。

7、集中交付期間陪同業主驗房以驗房小組為宜，驗房小組人員通常為銷售人員、工程(專業背景)人員和物業人員各一名。

8、在集中交付前，城市公司應對參與交付人員進行系統培訓，培訓內容包括但不限于交付方案、流程及注意事項、交付統一說辭、交付現場功能分區、交付異議或投訴接轉流程、接待服務禮儀等。

9、集中交付前1-2日，城市公司應組織全體交付人員參加交付現場模擬演練。

10、集中交付是城市公司在業主面前最為重要的一次企業形象集中展示，須對全體交付工作人員著裝（如著正裝及專業工裝，并應佩戴工牌或姓名牌）及服務行為進行規范和要求。

第四條 項目交付風險自查

1、項目交付風險自查是重要的風險識別手段，應從項目開發的前、中、后三個階段對潛在的交付風險進行系統排查，其包括但不限于以下內容：

A.戶型圖核查，對比銷售用圖與《商品房買賣合同》附件之合同附圖（以下簡稱合同附圖）、合同附圖與施工圖、施工圖與報建圖、施工圖與實際交付結果間的關聯性和一致性，重點防范實際交付結果與對我方有約束力的圖紙不符而可能引致的交付

風險。

B.《商品房買賣合同》及附件中約定的交付內容、裝飾設備標準與實際交付結果是否一致。

C.前期的廣告及重要銷售宣傳、銷售承諾等是否實際兌現。D.精裝修住宅排查內容還應包含約定使用功能的配臵資料。E.重點關注和排查可能的使用功能缺陷（如門窗開啟沖突、管線沖突等），重點核查建設過程中的設計變更。

F.項目實際工程進度和竣工驗收組織實施及相關驗收、備案文件的取得是否滿足交付要求。

G.水、電、燃氣、中央空調或地暖、電梯、入戶大堂、景觀綠化、道路等公共區域工期進度是否滿足交付要求。

H．物業前期介入及項目物業服務方案是否滿足交付要求。

2、對項目交付風險自查中排查出的風險點，城市公司須逐項評估、決策形成整改方案，并組織實施整改；對確無法整改或解決的，應制定針對該風險點的統一說辭及應對方案（含賠償/補償方案）。

第五條 分戶驗收

1、分戶驗收檢查主要側重于土建及安裝施工質量，其檢查內容包括但不限于：墻地面空鼓、裂縫，滲漏（外墻淋水試驗），尺寸偏差，鋁合金門窗及玻璃，入戶門、陽臺欄桿及窗護欄等部品部件質量及管線安裝等。

2、分戶驗收檢查應在樓棟單體具備檢查條件后即安排進行，6

4、業主開放日要特別注意對客流的組織安排，避免因業主高峰時段集中來訪而造成的接待服務品質失準。

5、業主開放日及整改過程中需重點注意對產品的成品保護。

6、業主開放日業主所提問題均須有效記錄，開放日結束后所有問題項須按戶匯總整理，屬于戶內質量問題的應逐條整改，非質量類問題應明確整改意見或解決方案，并予回復。

7、對于精裝修交付的商品房，除交付前的業主開放日外，城市公司在精裝修施工開始前可視情況確定是否組織毛坯房業主開放日，并可斟酌把握是否接受業主精裝修個性化變更要求及可接受的個性化變更范圍和價格供業主選擇。

第七條 交付前各階段問題整改

工程采購、工程款支付、總分包單位協調及城市公司對整改的主觀重視程度等都會直接影響到查驗問題的整改效率和效果，各階段整改工作應注意以下事項：

1、各階段、各類問題的整改效果均會不同程度的影響到能否順利交付，城市公司應高度重視，并應具體安排逐項落實，整改應以能夠在本階段檢查整改的計劃時間節點內完成，以免影響到下一階段工作的有序進行。

2、公共區域及部位的問題整改，應在移交物業公司前按接收標準完成，未完成整改導致暫不具備移交條件但又必須移交的，應在移交記錄中備注并承諾整改完成時限。

3、問題整改應重點關注整改做法和整改效果，避免出現對

同一問題的二次返修。

4、前述各階段問題整改原則上須在商品房向物業移交前完成，對無法整改或整改將影響到商品房按計劃移交、甚至影響到向業主按時交付的問題，須分類整理且明確后續整改意見及時限。

5、對于無法整改的缺陷問題須在交付前擬定統一說辭及應對方案（含賠償/補償方案），以便向業主做好解釋和安撫工作。

6、對于影響使用功能的設計類問題，須納入后期設計要求，防止缺陷的重復發生。

7、在分戶驗收整改期間，應有意識地理順報修流程及整改規范標準，為集中交付期間和交付后的報修問題集中處理做好資源及制度準備。

第八條 商品房交付前移交

商品房交付前移交是指城市公司在交付業主前將具備移交條件的商品房移交予物業公司，并對移交區域與物業公司進行交底，物業公司接收并完善移交記錄的過程。

1、交房前移交應在集中交付前20日完成，以保證留有相對充足的開荒作業時間。

2、為明晰施工單位、城市公司或項目公司、物業公司三者間的權責，提高移交效率，以城市公司或項目公司監管施工單位將擬移交區域直接移交予物業公司為宜。

3、原則上在商品房移交時，公共區域及相應的公共設施設

第十條 關于成品保護

1、在交付前各檢查整改階段，成品保護尤為重要，總包及各分包單位都須高度重視成品保護工作。

2、在商品房移交物業前，總包單位對成品保護負全責，移交后由物業公司負責。

3、成品保護應重點關注對入戶門（磕碰、劃痕等）、室內外墻面（污染）、門窗型材（含玻璃）、戶內部品部件、電梯及公共區域其他設施設備和景觀綠化的保護措施。

4、在整改階段各整改作業交叉進行時，是成品保護管理的最薄弱階段，應重點關注。

5、商品房移交后對擬交付區域及成品的保護應有相應管理舉措，如封閉管理、加強施工管理及人員出入管控等。

第十一條 關于鑰匙的移交和管理

1、交付階段涉及的鑰匙包括入戶門鑰匙、單元門鑰匙、郵箱鑰匙、設備房鑰匙、管理用房鑰匙等，本條主要對入戶門鑰匙管理的相關注意事項加以提示。

2、在移交物業公司前，入戶門鑰匙由總包單位負責管理，城市公司或項目公司應保證在移交前各檢查整改階段總包單位在鑰匙使用上的配合度，以免影響到交付準備工作。

3、項目交付前總包與物業公司的鑰匙移交為重要環節，須特別注意防范因與總包單位因存在相關爭議而導致總包單位拖延移交鑰匙的風險，否則將給交付工作帶來極大被動，并可能嚴

重影響商品房的按期交付，須高度重視。

4、鑰匙移交后物業公司應制訂鑰匙管理制度。如購臵專用鑰匙柜進行存放、做好鑰匙標識、建立電子版或紙質版鑰匙管理臺賬等。

5、鑰匙移交后商品房戶內仍確有施工需要的，施工單位可借用鑰匙，但應做好借用登記手續，并須當日歸還，施工過程中應注意對戶內成品的有效保護。

6、在集中交付前，物業公司應再度組織人員對入戶門鑰匙進行逐戶逐把的核對與試用，并做好鑰匙標識。

7、集中交付日的鑰匙管理應以便于查找為原則（可考慮制作集中交付鑰匙板、分樓棟鑰匙柜等方式），以保證業主前來驗房及領取鑰匙時便利快捷。

8、交付時應對鎖具及鑰匙的使用功能進行說明，功能復雜的應考慮納入住宅使用說明書，如ＡB鎖的鑰匙區分及使用的注意事項或密碼鎖的密碼設定與使用等。

9、入戶門鑰匙是交付予業主的重要物品，也是控制權轉移的重要標志，移交時須完善鑰匙移交記錄，并納入業戶檔案妥善保存備查。

10、集中交付或零星交付時，如業主戶內有問題需要保修時，經征詢業主意見，可留用1把鑰匙供戶內維修使用，業主應填寫鑰匙委托書，戶內如有業主留存物時，委托書中應予備注；鑰匙使用完畢后，應通知業主，業主憑鑰匙委托書領回。

314

合施工單位保修期限續存期來另行約定我方對業主的保修期限，并應在銷售時予以提示或納入商品房買賣合同補充協議。

7、《住宅質量保證書》是公司對所銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，公司應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

8、住宅中配臵的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

9、在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位臵和不當裝修等造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結構，造成房屋質量受損或者他用戶損失，由責任人承擔相應責任。

10、部分地區建設和房地產管理部門制定版的兩書非常復雜，應提前購買并組織填寫和制作。在商品房移交予物業公司時兩書應制作完成并同步移交物業。

11、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應在商品房交付業主的同時提供給業主。

第十四條 關于業主手冊

1、業主手冊通常是指為業主提供的在本項目/社區的居家生活服務手冊，其應是公司體現細致周到服務的重要媒介。

2、業主手冊的具體名稱可由城市公司結合項目情況擬定，如××項目業主居家服務手冊、××項目居家尊利手冊等。

3、業主手冊內容應盡可能的周到與細致，其通常應包括但不限于歡迎函、關于我們（含服務宗旨和服務理念）、社區概述、文明居家、業主守則、服務項目、小區安防系統介紹、裝修指引、收費指南、業主權利、生活地圖、交通路線、居家生活常用電話（含公司各類服務電話及服務熱線）等。

4、業主手冊應通過良好的版面設計與印刷質量控制體現公司的專業度，原則上應精美大方并便于業主長期的留存和查閱。

5、業主手冊在業主辦理交付手續時發放予業主。

第三章 交付現場組織

第十五條 關于交付（集中交付）場地

1、集中交付場地的選擇應結合項目的實際情況確定，可利用空間通常為首層未交付或自持的附屬商業、會所、架空層或銷售接待中心。零星交付可在項目物業服務中心接待和辦理。

2、集中交付場地選擇應綜合考慮場地面積、場地空間布局、場地周邊環境、車輛停放、與交付樓棟的合理距離、人流交通組織等因素。

3、原則上，集中交付應選擇在擬交付項目內已竣工或完工的相關室內場地進行，以利于為業主提供良好的集中交付環境，綜合而言以項目會所首層或附屬商業首層為最佳，在不影響項目銷售的情況下，銷售接待中心也為備選場地之一。

718

品廣告。

9、集中交付期間如有其他單位須在交付現場設臵服務咨詢或業務辦理點的（如水、電、燃氣、有限電視、電信、網絡等），城市公司或項目公司可斟酌把握，但其應滿足服務業主需求、提供增值服務和不影響正常交付的原則，并應服從我方的現場統一安排。

第十七條 關于交付禮品

交付是否向業主贈送交付禮品由各城市公司或項目公司結合當地情況斟酌確定。如擬贈送交付禮品，應注意以下原則：

1、交付禮品的檔次/價值應符合項目定位及客群特征。

2、交付禮品必須保證品質，寧缺勿濫，切忌不可僅為了贈送禮品而贈送禮品。

3、交付禮品應與業主在社區內的居家生活相關，且應具備實用性、耐用性、并易于業主長期留存。

4、交付禮品可考慮精心選擇多個單品組合搭配的方式，既能提升禮品檔次，也可體現出我方的細致、用心與尊重，此方式應特別注意組合包裝，且包裝以植入項目LOGO為最佳。

5、交付禮品采購和定制通常因需求量大，而具備一定的議價能力，城市公司或項目公司應注意成本把控。

6、交付禮品采購時間應結合項目交付時點提前準備，專門定制的更應提前籌劃與落實。

7、交付禮品不宜做為業主完成交付的激勵性或獎勵性因素，原則上應保證每戶一份，在辦理交付手續時發放予業主。

8、集中交付時，交付禮品的發放應由專人負責，并應做好發放記錄。

第十八條 關于面積補差和物業服務費預收

1、商品房實測面積是面積補差依據，也是交付時預售物業服務費的測算依據。

2、面積補差是交付的前臵條件，通常在集中交付日前或交付當日辦理，確認面積補差辦理完畢后，方可辦理后續交付手續。

3、竣工實測面積確定后，城市公司或項目公司應重點核對商品房買賣合同及補充協議中關于面積差異處理的約定（須關注面積差異可能達到退房條件的情形），并按約定處理面積差異。

4、城市公司或項目公司應依據竣工實測面積報告分別組織測算逐戶測算擬交付商品房的面積補差款額（多退少補）和物業服務費數額。

5、交付準備時間充分的，可在取得竣工實測面積報告后，即組織安排面積補差工作；時間不充分的，可在集中交付當日辦理，面積補差款額通知應納入商品房交付通知書附件。

6、交付現場應放臵竣工實測面積報告備查，交付期間有業主對面積有疑問或質疑，應做好相關釋疑工作，并可允許業主查閱實測面積報告。

7、物業服務費預收通常納入交付手續辦理環節，以預收3個月為宜，如當地慣例為預收半年或一年物業服務費，也可依例

122

訪情況。

G.集中交付通知書寄發后，銷售接待中心、400服務中心、物業服務電話等接待窗口均應做好接待業主咨詢準備，以妥善接待業主咨詢。

3、交付通知書（零星交付）

A.集中交付期后新符合交付條件的業主，可按約定寄發交付通知書，但寄發前應通知物業公司。

B.物業公司接到交付單位信息后，應對擬交付商品房進行戶內檢查，并做好交付接待及驗房準備。

C.零星交付階段也應通過提前與業主電話溝通的方式預約業主到訪時間，以便于調配接待服務資源，保障交付的有序高效進行和交付滿意度。

第二十一條 關于費用收取

1、交付涉及的主要費用項通常包括面積補差款（退或補）、物業服務費（預收）、契稅及公共維修基金（代收費用）、其他應收費用等。

2、所涉費用收取項應在集中交付前符合或取得相應的相關依據或合法文件，并應在交付現場公示或臵于交付現場備查。面積補差依據為實測面積報告，物業服務費收取依據為應相應批文或收費備案，代收及其他費用也應符合項目所在地相關政策規定。

3、交付期間須收取的費用項應按戶提前計算，并一交付通

知書附件的方式提前告知業主，并提示收費或退款方式（現金或刷卡）。

4、面積補差的退款方式應符合有關財務制度的規定，可以現金退款的應提前按戶準備應退款現場辦理，銀行轉賬退款的應告知業主退款方法（如退款至原繳款銀行卡）和到賬時間。

5、集中交付期間原則上不支持在交付現場辦理相關的收退費抵充，但如業主要求將須退款轉為預售物業服務費時可斟酌辦理，但須分別完善退、收款手續。

6、交付費用收取應嚴格按財務制度開具發票或收據，城市公司或項目公司在集中交付前應專項落實與收費相關的財務管理制度和要求，避免出現在收費及票據操作方面的風險。

7、為保障交付期間費用收取工作的正常進行，應提前做好相應收費輔助工作，如配備滿足現場使用要求的POS機、驗鈔機、打印機等設備，并提前做好交付現場的電源及網絡保障。

8、交付期間的收退款人員應以專業財務人員為宜，確須非專業財務人員參與協助的應提前做好必要培訓。

9、集中交付期間如現金收退額較高時，應提前做好相應安全措施，且現金管理應符合財務管理制度。

第二十二條 關于驗房

驗房是交付手續辦理的重要環節，從誠信及服務角度，倡導先驗房后交付，且城市公司或項目公司應從產品品質和觀感角度為先驗房后交付提供有利支撐。

526

提前充分考慮到交付人員后勤保障工作，并提前統籌落實，避免因就餐安排、午休安排及午間考勤等可能對交付接待工作帶來不便或不良影響。

6、集中交付期間每天交付接待結束后，應召開各功能組會議，對當日各功能組情況、共性問題及異常狀況加以匯總和分析，并在次日晨會培訓傳達。

7、集中交付期間應每日匯總發送集中交付快報，上報區域及集團相關職能部門和管理層。

第二十四條 集中交付期間的快速應急維修保障

1、集中交付期間城市公司或項目公司應組建快速應急維修隊（以下簡稱維修隊），對業主驗房提出的簡單質量問題即時快速維修，以提升交付率和收樓滿意度。

2、集中交付前，城市公司或項目公司應就維修隊組建與總分包單位充分協調，確定維修隊的專業構成和集中交付期間的溝通指揮體系。

3、維修隊人員數量應結合項目實際情況及本批次集中交付規模確定，如國內某項目交付曾配備逾百人的現場應急維修隊。

4、維修隊人員應以專業熟練工為主，并應結合項目品質狀況按比例合理配臵各類專業人員，如土建、安裝（入戶門、鋁合金等）、水、電等。

5、維修隊應提前配備充足的維修工具、材料及備品備件。

6、陪同驗房工程人員及維修隊各專業組負責人應配備對講

機，維修隊各組負責人應按驗房組要求及時調派人員實施維修。

7、在交付區域內應考慮相對獨立的空間設臵維修隊人員集中待命區，在未接到維修指令時維修人員應集中待命，不得在交付區域內隨意走動。

8、快速維修隊人員應提前做服務培訓，對業主驗房提出的問題，可由陪同驗房工程人員提出需求，調派維修人員即刻前往處理，實現小問題的現場及時整改。

第二十五條 交付異議的處理

1、集中交付期間業主投訴問題和交付異議，應有效記錄并予以受理，具體可參見“關于《商品房交付通知書》使用的指引”中相關交付異議的記錄表單。

2、對集中交付期間受理的業主投訴，應按承諾時限回復業主，重要投訴可書面回復。

3、對業主投訴的問題，除事實明確可即時答復的外，均應按投訴受理、事實調查、責任判斷、溝通回復的標準客戶投訴處理程序處理。

4、對于現場明確工程質量問題，投訴受理人員應明確我方保修責任，并可即時承諾將妥善安排保修整改，不得辯解或推諉。

5、對于非工程質量類投訴，接待人員可在確認業主訴求（或陪同查勘現場）后，應明確表示重視和受理該投訴事項并承諾反饋時間，但不得盲目就投訴處理發表意見或看法。

6、對重大投訴或群訴的處理應慎重，須經公司內部專業部

930

留下當日的美好體驗或回憶。

2、對商品房-“家”的用心包裝，如入戶門鎖上由業主親自啟封的封條或入戶剪彩或進入戶內看到窗戶上的大紅窗花等，讓客戶感受到溫馨和意料之外的驚喜。

3、交付現場為業主們精心準備的點心、飲品，柔美或喜慶的背景音樂、現場循環播放的項目VCR讓客戶再度回想起了開盤購房時的熱鬧場景，現場設有為兒童循環播放的經典動畫片讓孩子們能同樣享受到新居即將帶來的快樂。

4、集中交付等待區可通過提供擦皮鞋服務或針對女士的美甲服務等，緩解客戶可能因等待而產生的焦躁，體現關心與關愛。

5、在集中交付前后一個月左右的時間內，組織豐富多樣的客戶關系維系活動或客戶所需的增值服務，如裝修材料、家具、家電的團購活動等，利用開發商的資源優勢為業主提供增值服務，提升業主的社區歸屬感、榮譽感和對鑫苑品牌的認同。

6、通過舉辦裝修講座、引進當地知名裝飾公司或知名裝飾材料品牌做現場展示等方式，為業主拓寬裝修知識和資源渠道。

7、編輯制作業主《居家生活手冊》，將與居家生活相關的各項信息（包括但不限于燃氣、電話、有線電視等開戶等相關手續辦理、交通信息、周邊配套及常用電話等）匯總編入，方便業主居家生活。

8、制作清晰且有針對性的裝修指引，站在業主角度重點提示裝修的重要注意事項，避免業主因不專業而受到裝飾公司的誤

導或蒙騙。商品房戶內水電走向予以標識，并向業主提供戶內水電圖，以利于業主的裝修。

9、裝修期內，加強物業裝修管理服務，準確把握業主合理需求和項目外立面要求可能產生的沖突點和平衡點（如雨蓬搭設、防盜窗花安裝、太陽能熱水器安裝），盡大限度地滿足業主合理的生活需求，并爭取提供力所能及的便利。

10、組織業主聯誼活動，一方面是再次祝賀喬遷之喜，另一方面也可讓業主們相互熟悉和認識，營造溫馨和睦、鄰里守望的和諧社區氛圍。

第四章 交付總結及滿意度調查

第二十九條 交付工作總結

1、集中交付結束后，城市公司或項目公司應對當次集中交付工作進行系統的檢討和總結，并形成書面總結報告。

2、交付總結報告內容應包括但不限于：本批次交付區域概況、交付及入住前準備工作、實際交付情況、業主意見反饋、集中返修數據及保修安排、經驗教訓總結、后期關注重點及建議等。

3、對于集中交付期間出現的典型的設計功能缺陷、共性工程質量問題、典型業主投訴等應單獨形成案例，并據此建立城市公司或項目公司案例庫，以在后期開發過程中引以為鑒。

4、城市公司或項目公司集中交付工作總結報告及相關案例，可報送集團相關職能部門，使相關成果便于在集團內供兄弟區域和公司交流分享。

334

第三篇：商品房交付疑難問題研究

商品房交付疑難問題研究

在商品房買賣中，開發商交房和買受人收房是商品交付的重要環節，雙方容易出現爭議的情況一是開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人認為房屋未達到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認為房屋不符合交付條件而主張開發商按遲延交房承擔違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

一、有關“商品房交付條件”的法律規定

國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

國務院《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”第四十九條：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十條規定：房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

廣東省建設廳在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經驗收合格”，是指該建設單位已在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。

二、商品房的單體驗收與綜合驗收

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。而該條并未規定驗收合格系單體驗收還是綜合驗收，同時，該《條例》第十八條規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收，但并未規定未經綜合驗收不得交付。此規定僅為管理性規范，而非效力性規范，且國務院《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》已經取消了綜合驗收的審批程序。因此，房屋經單體驗收合格后即可以交付使用。

三、關于“商品房經竣工驗收合格的標準”問題

國務院2000年發布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。竣工驗收應當是具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述國務院發布的法規可以判斷建設工程竣工驗收的主體是建設、設計、施工、工程監理、勘察等五家單位，而不是工程質量監督機構。因此，五家單位對工程進行竣工驗收，并按照行政主管部門的要求在《建設工程質量竣工驗收意見書》中簽字蓋章確認該工程已達到上述驗收合格條件的，應認定為“經驗收合格”。

另外，根據《建設工程質量管理條例》第四十九條的規定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”建設部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第九條也規定，“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。”從上述國務院的法規和建設部的規章可見，行政機關對工程質量的管理行使的只是監督備案管理職能，即取得竣工驗收的備案回執就符合“商品房經竣工驗收合格的標準”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見》第五條規定，商品房預售合同明確約定了房地產交付條件，預售方在未達到合同約定的交付條件的情況交付房地產的，買方有權拒絕接受交付，并有權要求預售方承擔延期交房的違約責任。《深圳市建設工程質量管理條例》第五十六第二款規定，房屋建筑工程經驗收合格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用。可見，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程驗收合格證書為判斷標準。發展商在取得上述四項工程的竣工驗收合格證后交付房地產，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認交付行為無效，因為買賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時間使房地產具備約定的交付條件的，應承擔延期交房的違約責任。

筆者顏宇丹律師認為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強制性的交付條件。從以上深圳中級法院的規定來看，在深圳地區，取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程四項工程的竣工驗收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個交付條件，購房人可以拒絕收房并據此要求開發商承擔遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發商的交付行為也因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發商遲延交房的違約責任。

五、商品房交付時的質量問題是否能拒絕收房

根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。

筆者顏宇丹律師認為，因質量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，第二種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。因主體結構質量問題和房屋質量嚴重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請專業鑒定機構進行鑒定；未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任，購房人不能以此拒絕接收房屋。

第四篇：商品房交付條件及程序

商品房交付條件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地產開發企業依據相應法律規定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的條件

我國《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十六、三十七條規定，不得將未經驗收的房屋交付使用。《建設工程質量管理條例》 第十六條規定，“建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。

根據上述規定，商品房交付必須是經驗收合格的，直觀的反映在應具備《建設工程竣工驗收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗收報告的內容，還反映規劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環保驗收認可文件等許可文件內容。開發商能夠取得該表，就證明房地產開發項目達到交付使用的標準，購房人可以安心接收入住。

法律法規如此規定的目的是，希望通過工程建設過程中竣工驗收這最后一道環節，防止不合格工程流入社會，給用戶和其他人的生命與財產造成損害。

二、商品房交付的程序。

《商品房買賣合同》示范文本第11條規定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。這一條對商品房交付的程序作了一些大概的規定，也明確了交付時必須書面通知買受人。根據實踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進行：

1、房地產開發企業向買受人發出書面的入住通知，這一通知一般表現為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》。

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發企業指定的地點，查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件。

3、買受人在房地產開發企業相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發企業； 如果若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發企業，由房地產開發企業在一定期限內逐項予以修復或賠償。

4、房地產開發企業對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。

5、買受人向房地產開發企業交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。

6、買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方處領取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產開發企業依法選定的前期物業管理企業交納物業管理費，并辦理物業管理的相關手續。

由于我國現行的法律、法規、規章及規范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規定，一般而言，房地產開發企業會在入住通知中寫明入住程序，但由于開發商的強勢地位，很多開發商會在入住通知書中對交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如，開發商以掛號信的方式寄出入住通知書，但通知書中同時規定在某年某月某日之前去辦理交接手續，而實際上該日期卻距離發出入伙通知書的日期很短，待買受人收到通知書時，往往時間很短，來不及準備相應材料去辦理交接手續，從而導致買受人違約，開發商則以此為借口對商品房的一些瑕疵推脫責任。又比如，有的入伙通知書中往往還要求業主先預交物業管理費、管道煤氣開通費，產權證辦理費用甚至某些稅費等等，對有些不合理的條件我們應在商品房買賣合同中作出明確規定，防止因約定不明確而產生某些糾紛。

商品房要交付必須滿足那些條件

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。我們都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付條件”，那么如何界定關于

“商品房交付條件”的法律概念和相關規定。即在當前的法律法規的框架下，應當如何正確理解“商品房交付條件”，也就是商品房交房到底應該具備什么樣的條件。就目前我國在此問題上的相關法律規定而言，基本如下：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十六條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產

開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。《城市房地產開發經營管理條例》

第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不

合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房

地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起

30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下

列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃 《商品房銷售管理辦法》 第30條，第40條

《工程建設質量管理條例》 第16條第一款

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》 第4.7.8.《建設項目壞境保護條例》第23條 《中華人民共和國建筑法》 第61條

《建設工程質量管理辦法》 第33條

《中華人民共和國消防法》第40條

結論：通過驗收合格或綜合驗收合格，并取得相關文件。1.建設局驗收備案，2.規劃局驗收，3.環保驗收，4.消防驗收。

房交付條件

期房的交付，最好約定一個雙方認可的交付標準。目前國家發布的合同范本中僅規定了以下四個標準：

1、該商品房經驗收合格。

2、該商品房經綜合驗收合格。

3、該商品房經分期綜合驗收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《竣工驗收備案證》為標準。如果當事人約定的交房條件是第2種、第3種或第4種，則都以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營或項目交付使用許可證書》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證或相應的證書，就具備了合同約定的交付條件......商品房的交付方式

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

由如上司法解釋可知，對于房屋的的轉移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實踐中，“領鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。

房屋質量不合格

《建筑法》61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

配套設施遲延或者交付不能配套

基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

裝飾和設備不合約定

交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用于權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

遲延交付房屋

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮

1、出賣人是否能夠或者應當預見到；

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決；

3、該事由是否足以導致延期施工。

第五篇：住宅房屋交付通知書

房屋交付通知書（開發商存根聯）

致：尊敬的錦盛豪庭幢室購房客戶： 您好,衷心祝賀您成為錦盛豪庭尊貴的業主，依貴我《商品房買賣合同》及補充協議之相關約定，我司特通知安排您于2013年12月至錦盛豪庭項目現場交房中心辦理房屋交付手續。

交房時敬請攜帶購房合同、合同上所有業主身份證、已繳房款發票等原件，并結清相關費用。附：開發商費用核算單（此單僅供參考，以我司財務現場核算數據為準）。

購房合同上所有業主須親自到場辦理，如委托代辦的，須出具經公證的委托書。

為更好地為您服務，您可致電聯系，以便我司統一安排。

請您按時辦理房屋交付手續，以免權利受損。

垂詢熱線：0515-8108 0888 特此通知。

鹽城錦盛置業有限公司2013年月

房屋交付通知書（業主聯）致：尊敬的錦盛豪庭幢室購房客戶： 您好,衷心祝賀您成為錦盛豪庭尊貴的業主，依貴我《商品房買賣合同》及補充協議之相關約定，我司特通知您于 2013年12月31日至錦盛豪庭項目現場交房中心辦理房屋交付手續。交房時敬請攜帶購房合同、合同上所有業主身份證、已繳房款發票等原件，并結清相關費用。附：開發商費用核算單（此單僅供參考，以我司財務現場核算數據為準）。購房合同上所有業主須親自到場辦理，如委托代辦的，須出具經公證的委托書。為更好地為您服務，您可致電聯系，以便我司統一安排。請您按時辦理房屋交付手續，以免權利受損。垂詢熱線：0515-8108 0888 特此通知。鹽城錦盛置業有限公司2013年 12月28日