第一篇：商品房交付疑難問題研究

商品房交付疑難問題研究

在商品房買賣中，開發商交房和買受人收房是商品交付的重要環節，雙方容易出現爭議的情況一是開發商在合同規定的期限內通知交房，購房人認為房屋未達到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認為房屋不符合交付條件而主張開發商按遲延交房承擔違約金。

那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

一、有關“商品房交付條件”的法律規定

國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條規定：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條規定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

國務院《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收?！钡谒氖艞l：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起１５日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。”

建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

第四十條規定：房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

廣東省建設廳在《關于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關問題的復函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經驗收合格”，是指該建設單位已在當地建設行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續。

二、商品房的單體驗收與綜合驗收

《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。而該條并未規定驗收合格系單體驗收還是綜合驗收，同時，該《條例》第十八條規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收，但并未規定未經綜合驗收不得交付。此規定僅為管理性規范，而非效力性規范，且國務院《關于第三批取消和調整行政審批項目的決定》已經取消了綜合驗收的審批程序。因此，房屋經單體驗收合格后即可以交付使用。

三、關于“商品房經竣工驗收合格的標準”問題

國務院2000年發布的《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收?？⒐を炇諔斒蔷邆湎铝袟l件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。”從上述國務院發布的法規可以判斷建設工程竣工驗收的主體是建設、設計、施工、工程監理、勘察等五家單位，而不是工程質量監督機構。因此，五家單位對工程進行竣工驗收，并按照行政主管部門的要求在《建設工程質量竣工驗收意見書》中簽字蓋章確認該工程已達到上述驗收合格條件的，應認定為“經驗收合格”。

另外，根據《建設工程質量管理條例》第四十九條的規定，“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案?！苯ㄔO部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第九條也規定，“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案?！睆纳鲜鰢鴦赵旱姆ㄒ幒徒ㄔO部的規章可見，行政機關對工程質量的管理行使的只是監督備案管理職能，即取得竣工驗收的備案回執就符合“商品房經竣工驗收合格的標準”了。

四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

《深圳市中級人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見》第五條規定，商品房預售合同明確約定了房地產交付條件，預售方在未達到合同約定的交付條件的情況交付房地產的，買方有權拒絕接受交付，并有權要求預售方承擔延期交房的違約責任?！渡钲谑薪ㄔO工程質量管理條例》第五十六第二款規定，房屋建筑工程經驗收合格，并取得消防、電梯、燃氣竣工驗收合格證明或者準許使用文件后，方可投入使用?？梢?，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程驗收合格證書為判斷標準。發展商在取得上述四項工程的竣工驗收合格證后交付房地產，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認交付行為無效，因為買賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時間使房地產具備約定的交付條件的，應承擔延期交房的違約責任。

筆者顏宇丹律師認為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強制性的交付條件。從以上深圳中級法院的規定來看，在深圳地區，取得主體結構工程、消防工程、電梯工程、燃氣工程四項工程的竣工驗收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個交付條件，購房人可以拒絕收房并據此要求開發商承擔遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發商的交付行為也因違反法律、行政法規的強制性規定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發商遲延交房的違約責任。

五、商品房交付時的質量問題是否能拒絕收房

根據《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。

筆者顏宇丹律師認為，因質量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，第二種是因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。因主體結構質量問題和房屋質量嚴重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請專業鑒定機構進行鑒定；未嚴重影響正常居住使用的情況下，出賣人應承擔修復責任，購房人不能以此拒絕接收房屋。

第二篇：商品房交付條件及程序

商品房交付條件及程序

一、商品房交付概述

商品房的交付，即指房地產開發企業依據相應法律規定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

二、商品房交付的條件

我國《城市房地產管理法》第26條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第61條也規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！眹鴦赵骸冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第三十六、三十七條規定，不得將未經驗收的房屋交付使用?！督ㄔO工程質量管理條例》 第十六條規定，“建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設工程經驗收合格的，方可交付使用。

根據上述規定，商品房交付必須是經驗收合格的，直觀的反映在應具備《建設工程竣工驗收備案表》，該備案表不僅反映工程竣工驗收報告的內容，還反映規劃驗收認可文件、消防驗收認可文件、環保驗收認可文件等許可文件內容。開發商能夠取得該表，就證明房地產開發項目達到交付使用的標準，購房人可以安心接收入住。

法律法規如此規定的目的是，希望通過工程建設過程中竣工驗收這最后一道環節，防止不合格工程流入社會，給用戶和其他人的生命與財產造成損害。

二、商品房交付的程序。

《商品房買賣合同》示范文本第11條規定：商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。這一條對商品房交付的程序作了一些大概的規定，也明確了交付時必須書面通知買受人。根據實踐中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序進行：

1、房地產開發企業向買受人發出書面的入住通知，這一通知一般表現為以特快專遞郵寄的《入住通知書》或《交房通知書》。

2、買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發企業指定的地點，查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件。

3、買受人在房地產開發企業相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。

如果商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發企業； 如果若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發企業，由房地產開發企業在一定期限內逐項予以修復或賠償。

4、房地產開發企業對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。

5、買受人向房地產開發企業交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。

6、買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方處領取房屋鑰匙。

7、買受人向房地產開發企業依法選定的前期物業管理企業交納物業管理費，并辦理物業管理的相關手續。

由于我國現行的法律、法規、規章及規范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規定，一般而言，房地產開發企業會在入住通知中寫明入住程序，但由于開發商的強勢地位，很多開發商會在入住通知書中對交房的程序作一些不利于買受人的約定。比如，開發商以掛號信的方式寄出入住通知書，但通知書中同時規定在某年某月某日之前去辦理交接手續，而實際上該日期卻距離發出入伙通知書的日期很短，待買受人收到通知書時，往往時間很短，來不及準備相應材料去辦理交接手續，從而導致買受人違約，開發商則以此為借口對商品房的一些瑕疵推脫責任。又比如，有的入伙通知書中往往還要求業主先預交物業管理費、管道煤氣開通費，產權證辦理費用甚至某些稅費等等，對有些不合理的條件我們應在商品房買賣合同中作出明確規定，防止因約定不明確而產生某些糾紛。

商品房要交付必須滿足那些條件

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。我們都知道商品房在交付前都需要符合“商品房交付條件”，那么如何界定關于

“商品房交付條件”的法律概念和相關規定。即在當前的法律法規的框架下，應當如何正確理解“商品房交付條件”，也就是商品房交房到底應該具備什么樣的條件。就目前我國在此問題上的相關法律規定而言，基本如下：

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十六條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產

開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》

第十七條 房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不

合格的，不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房

地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起

30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。

第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本條例第十七條的規定和下

列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃 《商品房銷售管理辦法》 第30條，第40條

《工程建設質量管理條例》 第16條第一款

《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》 第4.7.8.《建設項目壞境保護條例》第23條 《中華人民共和國建筑法》 第61條

《建設工程質量管理辦法》 第33條

《中華人民共和國消防法》第40條

結論：通過驗收合格或綜合驗收合格，并取得相關文件。1.建設局驗收備案，2.規劃局驗收，3.環保驗收，4.消防驗收。

房交付條件

期房的交付，最好約定一個雙方認可的交付標準。目前國家發布的合同范本中僅規定了以下四個標準：

1、該商品房經驗收合格。

2、該商品房經綜合驗收合格。

3、該商品房經分期綜合驗收合格。

4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發商是否取得其當地建設管理機構發出的《竣工驗收備案證》為標準。如果當事人約定的交房條件是第2種、第3種或第4種，則都以開發商是否取得當地房地產開發管理機構發出的《房地產開發經營或項目交付使用許可證書》為標準。開發商在合同約定的交房時間取得了備案證或相應的證書，就具備了合同約定的交付條件......商品房的交付方式

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由商品房買受人承擔；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

由如上司法解釋可知，對于房屋的的轉移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實踐中，“領鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。

房屋質量不合格

《建筑法》61條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”現行竣工驗收合格標準分為工程驗收合格、綜合驗收合格、分期綜合驗收合格，北京市則將規劃驗收合格作為合格標準。工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。

配套設施遲延或者交付不能配套

基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等?；A設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

裝飾和設備不合約定

交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。房屋相關資料不完備

房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：

1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格；

2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用于權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差；

3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文書。出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋；未提供“兩書”時，有判例認為：“兩書”是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售后服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。

遲延交付房屋

根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮

1、出賣人是否能夠或者應當預見到；

2、出賣人是否能夠或應該能夠解決；

3、該事由是否足以導致延期施工。

第三篇：商品房交付定義及延期交付類型

一、商品房交付定義：

商品房的交付，即指房地產開發企業依據相應法律規定以及相關商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。

二、延遲交付的主要類型：

1、商品房未經驗收或驗收不合格；

房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；

2、基礎設施、配套設施不齊全或不能配套；

基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等；配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等?；A設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。公共設施是房屋舒適居住、價值增長的不可或缺要素，其內容與標準以規劃圖、銷售廣告、售樓書為準。銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

3、裝修和設備不符合約定；

買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標準應當依合同約定為準，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康時，出賣人應當承擔賠償責任。

4、房屋存在嚴重的結構質量問題；

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?，“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>

5、房屋相關資料證件不齊全； 房屋交付需具備以下證件：《竣工驗收備案表》、《房產面積測繪報告》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《永久用水證明》、《永久用電證明》、《防雷驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《燃氣驗收證明》、《環保驗收合格證》、《工程竣工驗收報告》、《消防驗收合格證或意見書》、《規劃驗收合格證》。

第四篇：新建住宅商品房準許交付管理辦法

關于貫徹市建委就進一步加強天津市新建住宅商品房準許交付使用工作有關要求的的通知

為進一步強化對我區新建住宅商品房準許交付使用工作的管理，規范房地產市場秩序，切實維護廣大群眾的合法利益，根據《天津市商品房管理條例》，制定本辦法。

一、房地產開發企業開發建設的住宅商品房，在交付使用前，必須領取由區建設行政主管部門核發的住宅商品房準許交付使用證。

二、建立準入預審制度。房地產開發企業在項目銷售合同約定入住期六十日前應當向區建設行政管理部門提出辦理準入證預審申請，由區建設行政管理部門統一安排預審。準入預審至少每半月召開一次，原則上在建設項目交付使用日期前40—50天進行。預審會需有各配套部門及涉及準許交付的驗收管理部門參加。預審主要針對項目配套及工程驗收等環節進行綜合審查，對項目是否可以如期竣工進行測評，測評結果作為辦理交付使用證的重要依據之一。

三、房地產開發企業應在項目入住十五日前，到區建設行政主管部門正式申請辦理住宅商品房準許交付使用證。發證機關要通過媒體對擬批準準入的開發建設項目在進行公示，公示期七天。在公示期內無群眾或相關管理部門提出異議，方可核發住宅商品房準許交付使用證。住宅商品房準許交付使用證按幢發放。

四、房地產開發企業申請領取住宅商品房準許交付使用 證應當提供以下材料：

（一）由區工程質量監督部門出具的竣工驗收報告；

（二）由區規劃部門出具的建設工程規劃驗收合格證；

（三）由區水務部門、供電部門、供氣部門、供熱部門、市政管理部門出具的供水、供電、供氣、供熱、雨污排水等配套證明；

（四）非經營性公建由區建設行政管理部門負責出具配套證明。

五、項目區內的專項配套工程竣工后，各相關部門應當自接到開發企業申請之日起七個工作日內完成驗收，并在三個工作日內出具配套證明。

六、各相關部門應當根據項目施工和配套工程進展情況，審查項目入住條件。如果項目不能按合同約定時間如期交付使用的，區建設行政管理部門要責令房地產開發企業提前通知業主延期辦理入住手續，并通報各管理部門、專業配套部門協同把關。企業以任何方式允許業主入住均被視為違法行為。區建設行政主管部門將責令整改，并根據法規給予相應的行政處罰，處罰結果作為不良記錄上報市建設行政主管部門，并記入企業信用檔案；情節嚴重的將降低其資質等級或撤銷開發資質。

七、本辦法自公布之日起執行。

第五篇：商品房交付條件的認識和處理

商品房交付條件的認識和處理

房屋交付糾紛除了政府法規、政策不完善、部分開發商存在欺詐行為之外，大部分原因是由于開發商和購房人不能正確地交付和接收商品房。那么，開發商在商品房交付過程中該承擔何種義務？在商品房交付過程中又經常出現哪些問題？作為交付雙方究竟如何協商解決，以減少交付糾紛的發生？

一、開發商在商品房交付過程中的4大義務

義務一：將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人

根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人?！?/p>

“將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房人”包含兩層含義：

1.開發商有義務向購房人交付符合交付使用條件的商品房，這里的交付使用條件應包括法定的交付使用條件和合同約定的交付使用條件。

目前來說，《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律、法規中制定了相應的商品房交付應具備的法定條件，但總的來說，這些規定尚不夠具體明確，實踐中，對于商品房交付使用條件主要根據合同約定。

開發商應按照與購房人簽訂的《商品房買賣合同》及其附件、補充協議的約定標準向購房人交付商品房，合同約定的交付使用條件一般包括：

①商品房的面積、戶型、尺寸、朝向； ②商品房的裝飾、裝修、設備標準； ③上下水、電、燃氣、暖氣等；

④小區道路、綠化、會所等配套設施，上述各項均應具備交付使用條件。

2.開發商還有義務按期向購房人交付商品房。

開發商未能按期交付的，應根據合同約定承擔違約責任；超過合同約定的期限，開發商仍不能交付商品房的，購房人還有權解除合同。

義務二：向購房人出示商品房竣工驗收合格的文件(注意：是原件，而不是復印件)及房屋實測面積數據

1.開發商在交付商品房時應向購房人出示該商品房經竣工驗收合格的文件。

根據建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》第四條“工程

竣工驗收工作，由建設單位(開發商)負責組織實施。”

根據建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定，開發商應當自竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門(以下簡稱備案機關)備案。備案機關收到開發商報送的齊全的竣工驗收備案文件后，向其發放該商品房的《建設工程竣工驗收備案表》。

根據以上規定，證明商品房經驗收合格的文件就是由市建委頒發的《建設工程竣工驗收備案表》，開發商在商品房交付時必須向購房人出示，否則，購房人有權拒絕接收房屋，開發商應承擔逾期交付房屋的違約責任。

2.開發商交付商品房時，還應向購房人出示該商品房的實測面積數據。

依據《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記?！?/p>

對于期房來說，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的，商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據有差異，商品房交付時，開發商與購房人應對面積差異根據合同約定進行結算；另外，物業管理公司也是依據商品房的實測面積數收取物業管理費的。

義務三：向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條：“房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！?/p>

開發商交付房屋時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

義務四：通知購房人辦理入住手續并配合購房人查驗、接收房屋

開發商應當在合同約定的交付日期前向購房人發出《入住通知書》，書面通知購房人前來接收房屋?！度胱⊥ㄖ獣芬话銘ㄒ韵聝热荩?/p>

① 辦理入住手續的時間、地點； ② 購房人需攜帶的文件、資料； ③ 購房人需交納費用的說明； ④ 提醒購房人因購房人自身原因未能在規定的期限和地點辦理入住手續的法律后果； ⑤ 基本流程及相關注意事項。

《入住通知書》以掛號信或特快專遞的形式發出為宜。購房人在入住通知書規定的時間前來辦理入住手續時，開發商應組織相關人員配合購房人查驗、接收房屋。查驗房屋符合合同約定的，開發商應與購房人簽署《交付合驗單》；查驗房屋發現問題的，開發商應請購房人填寫《返修單》，組織人員及時返修并將返修結果通知購房人。

二、商品房交付過程中的問題及其解決方法

1、收到“毛病房”怎么辦？

這里所說的“毛病房”包括兩個方面，一是商品房存在質量瑕疵，二是商品房存在權利瑕疵。

（1）商品房存在質量瑕疵是指商品房質量存在問題。目前，商品房交付過程中，購房人以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。

購房人能否以此為由拒收房屋，首先要依據《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準，購房人有權拒絕接收房屋或解除合同，則購房人可以拒絕接收房屋。

若合同中沒有明確約定，根據《合同法》第一百四十八條“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。”

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房?！?/p>

根據上述法律規定，對于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水，門窗損壞等質量瑕疵的，因其一般不會導致購房人不能實現合同目的，購房人不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說開發商交付存在這樣質量瑕疵的房屋就無須承擔責任，開發商對于交付質量瑕疵的房屋，視具體情況不同，應承擔維修、更換、重做等違約責任，對于因維修、更換、重做給購房人造成損失的，開發商還須向購房人賠償損失。

（2）商品房存在權利瑕疵是指交付的商品房存在抵押權等他項權利。

《合同法》第一百五十條規定'出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務?！?/p>

《合同法》第一百五十一條規定“買受人訂立合同時知道或應當知道第三人對買賣的標 的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條的義務。”

因此，對于開發商交付的商品房存在抵押權等他項權利的，若開發商在銷售該商品房時未明確告知已設定了抵押權等他項權利，商品房交付時該瑕疵仍然存在的，購房人可以拒絕接收房屋。

2、入住時沒交配套費、管理費，開發商不給鑰匙怎么辦？

實踐中，開發商將商品房的鑰匙交給物業管理公司，讓購房人從物業管理公司領取 房屋鑰匙，而物業管理公司往往把購房人是否交納物業管理費作為領取房屋鑰匙的前提，由此也產生了大量糾紛。

首先開發商的做法是錯誤的。合理的配套費是應當交納的，但如果雙方合同沒有約定要交納配套費，開發商就不能將此作為領取鑰匙的前提條件。因為購房人與開發商簽訂《商品房買賣合同》，并依據合同向開發商支付了房價款，開發商應按合同的約定向購房人交付商品房(即交付房屋鑰匙)。從法律關系來說，物業管理公司只是開發商的代理人，購房人只要不存在合同中約定的開發商可拒絕交付房屋的情形，物業管理公司就不能拒絕向購房人交付房屋鑰匙。

對于管理費。物業管理公司收取物業管理費是基于《房屋使用、維修、管理公約》和《物業管理委托合同》，購房人不交納物業管理費，物業公司可依據上述合約的相關條款，追究購房人相應的法律責任，而不能以此為由拒絕向購房人交付房屋鑰匙。

3、購房人未按規定時間辦理入住怎么辦？

在不少項目中，購房人因自身原因，未按入住通知書規定的時間前來辦理入住手續，致使商品房未能按期交付，雙方對此期間發生的物業管理費等費用的承擔以及商品房毀損、滅失的風險責任的承擔發生爭議，由此產生了糾紛。

依據《合同法》第一百四十二條規定“標的物損毀、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

因此，因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發生的物業管理費等費用應由購房人承擔，商品房毀損、滅失的風險責任也由購房人承擔。為減少因此而發生的糾紛，建議開發商在簽訂合同時與購房人進行明確約定。

4、交付通知的問題。

書面通知與口頭通知，首先發出該通知的時間要在房屋交付期限之內，其次該通知必須是書面形式，最后是發出該通知的時候，合同所規定交付條件應具備的文件均應完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發出的通知，均應視為無效的通知，購房者可以不予接受，由此造成的延期交房責任應由出賣人承擔。

后續問題，律師解答：

房屋交付準備條件

在商品房買賣合同中明確規定了商品房交付的期限和條件以及交接的手續。例如合同中明文規定：第八條，出賣人應當在房屋交付的具體時間前依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列條件，即北京市建設工程竣工驗收備案表并符合合同約定的商品房交付買受人使用。第十一條規定了交接的程序：商品房達到交付條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

例如：房屋交付時間為2002年9月30日前。因所購買商品房為住宅，房屋交付時需要具備的文件是：

■北京市建設工程竣工驗收備案表；

■《住宅質量保證書》；

■《住宅使用說明書》。

交付過程相關程序

第一步：商品房具備合同規定的條件后，開發商應書面通知買受人。

首先發出該通知的時間要在房屋交付期限之內，其次該通知必須是書面形式，最后是發出該通知的時候，合同所規定交付條件應具備的文件均應完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發出的通知，均應視為無效的通知，購房者可以不予接受，由此造成的延期交房責任應由出賣人承擔。

律師在此提醒購房者，應注意通知的有效性。

第二步：雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。而所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。根據合同規定，上述文件應當向購房者“出示”，但鑒于大多數購房者不是房地產專家，很多人還是頭一次見到這個文件，所以律師建議購房者向開發商索要一份復印件到相關政府部門進一步核實后比較穩妥，而不僅僅是簡單地看一眼。

律師提醒購房者在這里應注意的是不要急于進行房屋實體的驗收，而要先審查上述文件的真實性、有效性，本案則主要看北京市建設工程竣工驗收備案表是否真實有效。

第三步就是實際收房了，此時應注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問題。

有些購房者經濟上之所以受到了損失，主要是沒有注意法律問題而匆忙入住，如已經超過交付日期、不具備相關文件、甚至是虛假文件等。根據實踐經驗，如果開發商通知入住的時候房屋不具備交付條件而購房者實際入住就是實際接收了房屋，那么再以延遲交房來進行索賠就比較困難，這也是本文反復強調通知本身的合法有效以及相關文件的真實有效的原因。更為重要的是不經審查而匆忙入住有可能喪失退房的權利。

交付逾期如何處理

商品房買賣合同一般約定：第九條，出賣人如未按合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時間，分別處理（不作累加）。

■逾期不超過90日（該日期雙方約定），自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續履行。

■逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3％向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。

由此看來，開發商交付房屋逾期達到一定的天數，如90日之后，購房者是可以退房的，此時的前提條件是購房者沒有接收此房屋，如果已經實際入住接收了房屋，那么只能接受開發商支付違約金的補償方式了。