第一篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

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1、問：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”應如何

認定？ 答：“不可歸責于當事人雙方的事由”是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形。

因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關于定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內交房)的，不屬于不可歸責于雙方當事人的事由。如果無法確認是否一方當事人故意，則適用“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金

返還買受人”之規定，返還定金。

2、問：出賣人取得《商品房預售許可證》之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購房合同，買受人請求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預售許可證為由主張訂購行為無效的，能否依據《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定認定其無效？定金應否雙倍返還？

購房定金屬于立約定金，是為擔保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當事人之間的訂購協議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定。訂購協議效力的認定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規定處理。（應當按照法律關于定金的規定處理）

3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(即合同約定價格與房屋現價之間的差額)的損失？

答：買受人可以請求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴利益，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復到未認購商品房前之財產狀態。但請求出賣人

賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。

4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。具體賠償數額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權確定？

答：買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據案件的具體情況，予以適當減

少。

5、問：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價的損失？如果買受人只交付部分購房款，賠償數額是否

應予減少？

答：因出賣人違約導致合同無法繼續履行，買受人被迫解除合同后，請求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的成本，因此，買受人同時請求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應同時予以支持。買受人未交清全部購房款的，不影響其主張因解除合同而應獲

得的損失賠償。出賣人違約不導致合同無法繼續履行，買受人可以選擇繼續履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴利益為限。

6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時請求出賣人賠償房屋漲

價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責任的，應當如何處理？

答：買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍購房款的賠償責任的，應

當支持兩者中賠償數額更高的訴訟請求。

7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請求按《福建省房屋消費

者權益保護條例》的規定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔懲罰性賠償責任應以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導致合同被確認無效或者被撤銷、解除為限。

8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”其中“嚴重影響正常

居住使用”如何認定？ 是否對買受人的生命和財產安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等，予以綜合判斷。

9、問：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產權登記面積或者房地產行政主管部門審核確定的房產測繪成果為準。

10、問：按建筑面積預售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內實際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規定處理。套內建筑面積的單價按合同約定的總價除以合同約定的套內建筑面

積計算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權證及房屋產權證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時未依照法律規定辦理相關審批手續，房地產管理部門拒絕為其辦理新的房屋產權證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬元的價格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當地房屋價格出現大幅度的提高，王某覺得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協商要求返還房屋并退還給對方已付的款項，但張某認為既然合同已經簽訂，雙方應該嚴格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產權登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

[法律效力]：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（六）項的規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”該法頒布于上個世紀，在當時也曾經有很多房屋買賣合同因售房者無房屋產權證而被法院確認為無效。1999年《中華人民共和國合同法》頒布實施，該法第五十二條第（五）項規定“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（一）第九條對此作了進一步規定“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第十四條規定“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”《中華人民共和國物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這是關于不動產物權變動的原因與結果進行區分的規定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場經濟進一步深化的結果，相應的對合同效力的判定原則也發生了較大的變化，現在的通說認為：《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定的轉讓條件，只是一種政府規范房地產市場的行政管理法律規定，違反該規定并不導致合同無效。除非法律明確規定或者當事人明確約定只有擬出售的房屋經過物權登記出售人取得該房屋產權證后房屋買賣合同才生效，都應該認定該房屋買賣合同自合同成立時生效。房屋買賣合同作為物權變動的原因應該與物權變動結果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據房屋是否有權屬證書來確定，而是從簽訂之日就已經發生效力。房屋是否已經辦理權屬證書是合同能否履行的問題。當然，合同有效并不是購買該類房屋就沒有風險，首先存在產權證辦理時間的不確定性，另外還可能出現出售人將該房另行出售并過戶給他人風險，所以筆者建議購房人在購買該類房屋時還是應該三思而行。

第二篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標簽：房產 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由？是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區別對待？

答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。

20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因導致無法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效？買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算？

答：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算；按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格？

答：交付使用的房屋不僅應當經設計、施工、監理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件（如消防未驗收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產生的逾期交房責任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明（例如繳納數額和應向誰繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設計變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應當具備房地產開發經營資格？因商品房買賣合同產生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效。現

有法律、法規并未規定包銷人應當具備房地產開發經營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟？是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內？

答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定？

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產權調換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產權調換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產權調換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產開發經營資格的企業轉讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認定？房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個人或者非房地產開發經營企業轉讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規確定。房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定。

第三篇：審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

審理商品房買賣合同糾紛案件的思考及作法

黑龍江省北安市人民法院 王丹 王長君

一、商品房買賣合同的效力問題

對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。

二、商品房買賣合同的分類

這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正

在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。

三、因房屋存在質量問題解除合同的條件

房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

四、關于商品房買賣合同締結過程中欺詐行為的認定

在商品房買賣活動中進行欺詐和惡意違約的要承擔最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責任，是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定中的亮點。上述規定是根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國消費者權益保護法》的相關規定確定的，明確了雙倍賠償在商品房買賣糾紛中的適用范圍，防止其運用的任意性，對于正確維護開發商和消費者雙方的利益起到了一定作用。實踐中，因惡意違約行為客觀性較強，較易審查和認定；而對于欺詐行為如何認定，實踐中審判人員的認識不一。筆者認為，上述司法解釋中的欺詐行為源于《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》對欺詐行為的規定。根據上述法律及相關司法解釋的規定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解和認定，爭論很多。根據王利明教授的觀點（見王教授所著《違約責任論》有關內容），有義務告知對方真實情況而故意不告知，應認定為故意隱瞞，并提出認定故意隱瞞的關鍵是確定是否有義務向對方陳述真實事實。筆者認為，上述觀點從理論上為我們確認隱瞞行為，提供了簡明和可操作的規則。但王教授未對如何認定“故意”發表意見。筆者認為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。應該承認，存在由于過失而隱瞞真實情況的可能。這就要求查明當事人的主觀情況，如是否知道或應當知道真實情況，結合法律是否確定其有告知此真實情況的義務，若均是確

定的，而當事人未告知，并造成對方陷入錯誤認識，則可認定欺詐行為成立。欺詐行為一般較難認定，但筆者認為，有關的法條上有“故意”二字，就應該如此理解和操作，查明不了，依法不予認定即可，但不能推定。

五、審判實踐中的幾點做法：

1、對開發商開發的房屋質量問題，審理時把握“是否根本違約”這一關鍵。如果存在房屋主體結構質量不合格不能交付使用、因房屋質量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的，可以判決退房并賠償損失。在審判實踐中遇到的多數案件是開發商違約但不構成根本違約的，如一般質量問題、面積存在少量誤差等，這種房屋質量問題被發現時，多數消費者已經入住，有些已經對房屋進行了裝修，如果判決退房，會使雙方損失擴大，可判決開發商對房屋進行維修或進行賠償，從而最大限度地維護社會穩定和秩序。

2、在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上，著重保護預購方的合法權益。在商品房預售合同糾紛中，預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的，有的是因為預售方將商品房轉賣給第三人引起的，等等。對于這類糾紛，較難處理的問題是判定繼續履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中，多數預購方都要求預售方退還房款（解除合同）并承擔違約責任。當然，也有的預購方要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛，在堅持合同效力的前提下，切實維護預購方的合法權益。一方面，在預售方有能力繼續履行合同的情況下，應當要求預售方繼續履行合同并承擔違約責任。否則，如果判定解除合同，退還房款，則可能由于預售方無力退款而使預購人的合法權益得不到保障；另一方面，在預售方沒有能力繼續履行合同的情況下，而預售方又有足夠的資金可以退還房款的，則可以解除合同，退還房款并承擔違約責任。如果預售方既無繼續履行合同的能力，又無退款的能力，則可以采取一定的保全措施，以保護預購方的合法權益。在這種情況下，應當判決解除合同，責令預售方承擔違約責任，并對預售方已建的商品房或土地使用權依法進行強制拍賣，以拍賣的價款退還預購方的房款。

3、.抓爭議的主要焦點。商品房買賣糾紛案件，當事人會有幾種乃至十幾種訴訟請求。在調解時，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有調解成功的可能。如我院審理的李某等商戶訴黑龍江長宏房地產有限公司商品房買賣糾紛一案，原告提起的訴訟請求有十一項，但經過與合同對比分析，合法的請求只有三項，而在這三項的合法請求中最主要的是支付預期交房違約金。抓住這個主要爭議焦點，法官有針對性地做雙方當事人的工作，很快促成雙方達成調解協議。

第四篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

最高人民法院公告 法釋〔2003〕7號

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院

2003年4月28日

最高人民法院

關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

（2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過）為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條、本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

第二條、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條、商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條、商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條、當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條、拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

第八條、具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

第十條、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

第十一條、對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條、因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第十三條、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條、出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條、根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

第十六條、當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條、商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

第十八條、由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

第十九條、商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

第二十條、出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第二十一條、出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條、對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

第二十三條、商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條、因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

第二十五條、以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

第二十六條、買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條、買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條、本解釋自2003年6月1日起施行。

其實早在2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，就有相關規定：

“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對房屋及相關設施所作的說明和允諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

根據此項規定，只要樓書、宣傳冊上面明確標有樓盤的位置、基本價格、戶型、綠化率、容積率、園林水景面積、小區會所設施等明確且具體的信息，都構成法律上的“要約”，即可視為開發商對購房者的承諾。《合同法》中也有相關規定，“要約能夠對要約人和受要約人產生一種拘束力”。

所以，您要留神了，如果樓書上有“綠化率30%”、“園林水景占地300畝”等類似的語句，即使未寫入購房合同條款，也可以視為合同的一部分。據記者了解，目前大部分樓書都有類似具體的信息。所以，邱寶昌認為，樓書、沙盤、宣傳圖冊等和合同一樣具有法律效力，開發商應該積極履行相關承諾。

4-2

1203 88.29

11752

1037584 1-B

1203

88.67

11672

1034956

商品房銷售管理辦法

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定

第五篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

2003年3月24日，最高院審委會通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于2003年6月1日起施行。

學習了《解釋》，雖然略有頭痛醫頭，腳痛醫腳之嫌，但學習下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現的新動向的。

我個人認為，近幾年出現的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點，其原因可能是商品房市場供需關系發生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機以來，我國商品房市場遭受重創，價格下挫，因此在過去（可以粗略地指99年以前）產生的商品房合同糾紛，往往表現為出現“爛尾樓”，辦不出“小產證”，開發商不接受小業主退房等。而近年來，我國商品房市場復蘇，價格上揚，甚至有人認為過熱或產生泡沫，因此近年產生的商品房合同糾紛，往往表現為產生問題后（包括無證預售或存在質量缺陷等），開發商同意退房而小業主不同意退房。

針對商品房市場供需關系的變化，商品房合同糾紛也呈現不同特點，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結合近年來商品房買賣合同糾紛實務，談一下學習體會。

一、無證預售，合同是否有效

對于無證預售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產管理法》的有關規定，認為開發商在未獲得《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，是一種違反法律和國務院行政法規強制規定的行為，應當確認合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。”但實務中，出現了這種情況，開發商為盡早獲得建設資金，違規在未取得《商品房預售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預售合同，并獲取部分或全部房價款。但由于近年商品房價格的上揚，開發商利用“無證預售合同無效”這一法律規定，要求認定為該銷售合同無效，以便另行高價出售。顯然這是違背公平法則，也就導致了違法者獲利。因此，第一條進一步規定：“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”這應該是保護了消費者的合法權益。反過來看，如果房價下跌，購房者以開發商無證預售為由，要求確認合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細分，但從以往審判實踐看，一般出于尊重當事人意思自治，以及維護市場穩定角度出發，也可以認定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認為，只要在起訴前補出手續，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力

從以往的司法實踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關條款看，開發商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規定購房者可以要求將開發商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規定應該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當然不存在對方一經承諾立即生效的問題，當然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進一步規定：“??但是出賣人就商品房開發規劃范圍內房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

這一規定應該說對開發商相當嚴厲，對購房者權益保護有很大好處。但這條究竟是指什么呢？什么叫“商品房規劃范圍內的房屋及相關設施”？什么叫“具體確定”？什么才算“對商品房買賣

合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”？

這里可以舉兩個例子，一個是會所，一個是學校。在開發商售樓廣告中，如果明確將在什么時間內提供會所，以及購房小業主將享受哪些服務，筆者個人認為應當符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據，二是房價上漲，只要一向開發商投訴，開發商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學，并且小業主不用繳納入學贊助費，筆者認為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學校設施并不在商品房規劃范圍內的房屋及相關設施，對于入學的承諾在時間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關規定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進一步分析，但我初步認為，第二條規定的“商品房規劃范圍”指的應當是商品房《建設用地規劃許可證》確定的用地范圍，在開發商大產證上體現的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關設施”應當指建筑物、構筑物以及其他具有使用功能的機器、設備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認為以審判機關據此作出判決是否可供執行為標準，如果審判機關按照廣告中允諾作出判決根本不能執行，理解會發生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時可委托評估機構就此評估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發生符合第二條規定的廣告允諾未兌現，則購房者可以要求開發商承擔違約責任，而不用擔心開發商說可以退房。

三、如何界定認購書的法律性質

實踐中也有這種情況，開發商與購房者簽訂了認購書，或預訂書，但由于商品房價格上揚，所以有的開發商以種種理由拒絕與購房者進一步簽訂《商品房預售合同》。

從傳統法理角度分析，認購書、預訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認購書是，開發商與購房者約定在某一時間，或在某一條件成就時，簽署商品房預售合同，悔約不簽，則需承擔某種違約責任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”

那么是不是真的會發生認購書具備了商品房買賣合同的主要內容這種情況呢？的確是有的。最初的開發商制作的商品房認購書一般都比較簡單，購房者在簽署認購書時支付一定比例的訂金。但也發生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發商在簽署預售合同過程中重要條款不能達成一致，按照市房地局的有關規定，應獲全額退訂。

針對這種情況，開發商也有相應對策，就是將一份認購書制定得十分詳盡，其目的是為了避免在預售合同簽訂時產生重要條款不能達成一致的情況。那么，這種合同應該說已經具備了《商品房銷售管理辦法》規定的商品房買賣合同的主要內容。對于這種認購書，在出賣人已經按照約定收受購房款的情況下，第五條規定“應當認定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認購書，如果價格上揚，開發商拒絕與購房者進一步簽署商品房預售合同的，則該認購書就是一份預售合同約束于開發商。

當然，如果深入討論，個人認為這也僅在司法實踐中可以應用，也就是最終該認購書是否可認定為是一分預售合同，需要從程序上由法院或仲裁機構來認定。如果以此認購書向房地產交易管理

部門申請產權證，可能會不被接受，當然也不能以條款認為房地產交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題

商品房是否適用消費者權益保護法中有關“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經是一個爭議焦點，可以說也一直沒有解決。最高院有關司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實踐中，也發生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價款的一倍。

對此，《解釋》基本上采納了仲裁實務的一些做法，應該說也是一個重大突破。在第八條規定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。在第九條還規定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時，出賣人隱瞞未獲預售許可證的事實、隱瞞房屋已抵押的事實、隱瞞房屋已出售的事實，導致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

這一規定，也是針對了實踐中出現的問題，比如，在商品房預售合同簽訂后，開發商并未及時為購房者辦理商品房預售合同備案登記。因此，此時購房者并未取得對抗第三人的優先權。在房價上漲的情況下，出現了開發商將房屋以高價另售第三人，并搶先辦理商品房預售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預售登記則取得優先權，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產權。這樣，前一份商品房預售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護了購房者利益，同時也懲罰了具有欺詐行為的開發商。