第一篇：《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的理解與適用

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的理解與適用

2006-9-25 9:57 來源：法律教育網

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一、起草背景

隨著我國市場經濟體制的建立，房地產業迅猛發展，已成為國民經濟的支柱產業。住房制度深化改革和城鎮居民住房的社會化和商品化，使得房地產業在我國實現全面小康進程中的基礎性、先導性、支柱性地位越來越為社會所認同。《城市房地產管理法》的頒布施行和商品房市場的發展變化，商品房買賣糾紛也日益凸現，成為社會矛盾的焦點。消費者協會的統計資料表明，商品房問題為近幾年來的十大投訴熱點。

針對《城市房地產管理法》施行前的房地產糾紛案件，我院曾于1995年12月27日制定了《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》，使房地產糾紛得以及時、有效地處理。《城市房地產管理法》施行后，房地產市場秩序雖較以往有了較大改觀，但由于房地產市場處于發育階段，市場管理機制尚不健全，商品房交易行為很不規范，特別是出賣人借機違法經營，如無證銷售、一房數賣、面積縮水、發布虛假廣告等，嚴重擾亂了房地產市場秩序，損害了廣大買受人的利益，導致商品房買賣合同糾紛大量增加。全國法院2002年受理的8萬多件房地產案件中，商品房買賣合同糾紛占25％，而在2003年第一季度受理的6898件房地產案件中，商品房買賣合同糾紛就占近50％。同時，現實社會和審判實踐中出現的商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等新問題也亟待解決。而現行的法律法規比較原則，人民法院在審理商品房中遇到法律適用的難題。為此，從2002年3月初，我們多次赴全國各地進行調研，并廣泛征求各級法院、全國人大法工委、國家土地資源部、建設部、專家學者、律師、房地產開發企業、消費者協會等各方面意見，經過數十次討論易稿，最后經我院審委會討論通過，于2003年5月7日公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）?！督忉尅饭?8條，下面就《解釋》的有關內容和情況作簡要說明，以便讀者了解。

二、《解釋》的適用范圍

這是適用本《解釋》首先要明確的前提條件。受國情影響和歷史的原因，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產開發企業建造的商品房、政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、公民個人所有的私有房等等。但根據我國現行的房地產法律、法規和有關政策，經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房等房屋的上市交易要受國家政策的調整，該類房屋不能自由交易。如，需補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋雖可上市交易，但糾紛不突出，在審判實踐中發生的房屋買賣糾紛絕大多數是因房地產開發企業出售其建造的商品房而引發的。因此，《解釋》將調整對象明確為因商品房買賣合同發生的糾紛案件，即房地產開發企業建造并向社會公開出售房屋的買賣行為，出賣人主體只限為房地產開發企業。

根據《合同法》關于買賣合同的規定和出賣人出售的商品房建造狀況，《解釋》第1條對商品房買賣合同作出明確解釋，即商品房買賣合同是指出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預售合同和商品房現售合同。而商品房買賣合同的標的物為正在建設和已竣工的房屋，其中正在建設的房屋就是通常所說的期房、樓花，包括經依法獲準尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括經有關部門驗收合格的房屋和尚未驗收合格的房屋。

三、商品房預售合同的效力認定

審判實踐中，因預售合同效力引發的糾紛嚴重影響著社會秩序的穩定。《解釋》第2條、第6條分別就商品房預售許可證明的取得和商品房預售合同的登記備案對預售合同效力的認定處理作出了相應的規定。

根據《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售需具備4個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。但對如何理解預售條件和認定合同效力之間的關系問題，起草過程中有兩種意見。一種意見認為，因商品房預售實行許可證制度，只要出賣人持有預售許可證明，其與買受人簽訂的預售合同即為有效。另一種意見認為，《城市房地產管理法》規定的四個條件是商品房預售行為必須同時具備的法定要件，否則預售合同無效。

我們認為，《城市房地產管理法》作為行政管理法，主要是對出賣人開發經營行為的行政監管和規范。從該法規定的商品房預售條件看，也均反映的是出賣人與行政管理部門之間的關系問題。在我國，商品房預售實行許可證制度，對此，《城市房地產開發經營管理條例》第24條明確列舉了辦理商品房預售許可證的必備條件和相關程序，其中就包括了《城市房地產管理法》第44條規定的前三個條件。這就表明只要出賣人按照法定程序向房地產行政管理部門申請辦理并取得預售許可證明的，即可認定其具備全部預售條件。因此，為避免司法權與行政權的之間的沖突，人民法院在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人的預售資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房預售許可證明簽訂的預售合同應認定無效，出賣人取得商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。從實質上審查出賣人是否具備全部預售條件則是行政管理部門的權限。當事人對預售許可證持有異議的，可通過行政或行政訴訟的方式解決。這既可劃清司法審判機關與行政管理部門之間的權限，有利于各司其職，也可避免大量無效合同的出現，有利于促進房地產交易和推動房地產市場的發展?！督?/p>

釋》采納了第一種觀點。

其次，考慮到我國目前房地產市場管理機制還不健全，商品房交易行為也不規范，《解釋》將出賣人取得商品房預售許可證明的時間放寬至起訴前，而不是簽訂合同時，也就是只要出賣人在起訴前取得商品房預售許可證明的，人民法院也可認定商品房預售合同有效，以盡量促使合同有效成立和維護商品房交易的安全。這比《解答》規定的一審訴訟期間、《適用合同法若干問題的解釋》規定的一審法庭辯論終結前也更為嚴格，同時也便于當事人在起訴前預先知曉訴訟行為的結果，更好地行使訴權。

對《城市房地產管理法》第44條規定的商品房預售合同登記備案問題，我們認為，從我國現行的有關不動產登記的立法規定看，商品房預售合同的登記備案在目前應屬于是房產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認合同效力的必要條件，實務界和理論界對此也已基本形成共識。為此，《解釋》第6條明確規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

四、商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定

目前，商品房買賣百分之九十以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現，因此，商品房銷售廣告引發的糾紛在審判實踐中也大量存在。所以，《解釋》第3條專門就商品房銷售廣告和宣傳資料內容的認定處理作出了明確規定。對此，在起草過程中有一種意見認為，銷售宣傳廣告只是一種要約邀請，如未將廣告宣傳的內容訂入合同，就不能認定為是合同內容，銷售廣告中的虛假宣傳，只是違背誠實信用原則應負的義務，可考慮以締約過失責任對買受人予以補

救。

我們認為，對商品房銷售宣傳廣告的內容性質認定，應根據具體情況區別處理，不能機械地將其一概作為要約邀請。首先，根據《合同法》第15條第1款規定，對商業廣告的內容在原則上應認定為是一種要約邀請，更不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容看待。但對在實際生活中，一些出賣人在銷售廣告和宣傳資料中商品房及相關設施所作的具體明確的說明和允諾，如，小區綠化率達80％、規劃區內有健身房、游泳池、每單元兩部電梯等等內容，就應具體問題具體處理，不能簡單地認定為要約邀請。

根據《合同法》第14條關于要約的規定，如果意思表示內容具體確定，并表明經受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時，該意思表示即為要約。在實際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關設施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的。我們認為，如出賣人對其開發項目規劃范圍內的商品房及相關基礎設施所作的一些說明和允諾具體確定，并對房屋價格的確定有決定作用，足以讓買受人產生信賴而簽訂商品房買賣合同的，此時，買受人就此內容向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對象和內容具有特定化，根據《合同法》第14條關于要約的規定，該說明和允諾的內容應視為出賣人是向買受人發出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對要約的承諾。由于目前商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式合同，即使雙方當事人可就格式合同之外的宣傳廣告內容進行協商約定，但因出賣人在房地產市場中處于強勢地位，銷售廣告和宣傳資料中的一些具體確定的說明和允諾內容沒有訂入買賣合同之中，而糾紛也正是因交付使用的房屋與說明和允諾不符發生的。為保護弱勢群體買受人的合法利益，根據上述理由，《解釋》規定，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應認定為合同內容，出賣人違反該內容的，應

承擔違約責任。

據此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下三個條件的，即可視為要約：

1、該內容是對開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結構、居住區有綠地、電梯、車庫、健身、購物、收視等設施齊全等，對規劃范圍之外的周邊環境的渲染、描述等應予除外。

2、對房屋的說明和允諾應具體確定。如，小區綠化率達到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯二部等。

3、該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要買受人就該具體明確的說明和允諾提出與出賣人簽訂商品房買賣合同的，即使該內容未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內容，出賣人交付的房屋及相關設施不符合廣告和宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》規定和客觀實際，也有利于保護買受人權益和規范出賣人的經營行為，建立維護市場誠信制度。而締約過失責任雖可對買受人給予適當的補救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權利濫用和法律適用的不統一，也不利于對買受人合法利益的保護。對銷售廣告和宣傳資料的內容問題，實務界也已突破傳統認識，開始區別情況予以認定，并作出變通規定。如廣東省高級人民法院《關于合同法施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第24條規定，商品房售樓廣告的內容沒有在商品房預售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內容具有法律約束力：（1）向購房者提供優惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述；（4）對商品房周圍環境質量作出的具有明確的公建指標的說明；（5）其他載有明確指標的說明。這值得我們借鑒。

五、商品房認購書與定金的問題

出賣人與買受人在簽訂商品房買賣合同前先行簽訂認購書，就房屋買賣有關事宜進行初步確認，并收取一定數量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，是當前商品房買賣的通常形式。由于現行法律法規對認購書問題沒有具體規定，引發了大量糾紛，急需給予明確認定。

對認購書性質的認定問題有兩種觀點：第一種觀點認為認購書即為商品房買賣合同。因認購書是當事人就房屋買賣所作出的真實意思表示，應具有買賣合同的效力。第二種觀點認為認購書不是獨立的合同。因認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定，而且認購書中的定金條款是為擔保主合同履行的從合同。

我們認為，前述觀點均有不足。首先，認購書是獨立的合同。認購書是平等主體間為設立某種民事權利義務關系而簽訂的協議，符合《合同法》第2條關于合同定義的規定，因此，認購書可以成為獨立的合同。其次，從認購書簽訂的過程和約定的內容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內簽訂買賣合同，不是對行為結果的直接確認。所以，認購書尚不屬于商品房買賣合同。根據司法實踐中認購書訂立的實際情況和合同法理論，我們認為，認購書作為出賣人與買受人約定為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協議，應屬于商品房買賣合同的預約合同，即認購書與商品房買

賣合同是預約與本約的關系。

對當事人在簽訂認購書時，約定交付定金的，根據《擔保法》第89條、《關于適用擔保法若干問題的解釋》第115條的規定，該定金為立約定金。根據當事人的約定和法律關于定金的規定，在因當事人一方違反認購書約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔責任，即交付定金的當事人一方違約的，喪失取回定金的權利；收取定金的當事人一方違約的，應雙倍返還對方當事人定金。如當事人雙方均無違約行為，只是就有關條款協商不一致，或者因不可歸責于當事人雙方的事由，如不可抗力和其他當事人意志以外的因素而導致商品房買賣合同未能訂立的，收取定金的當事人一方應將定金返還給對方當事人。

六、懲罰性賠償責任的適用

理論界和實務界關于商品房買賣合同能否適用懲罰性賠償責任的爭論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第49條的問題上。反對意見認為，傳統民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權責任。我國的懲罰性賠償雖在《消法》第49條和《合同法》第113條有明確規定，但其主要是產品質量方面的責任，適用范圍不包括商品房在內。其次，商品房買賣數額巨大，懲罰性賠償將導致雙方利益顯失平衡，商品房質量問題可通過瑕疵擔保責任制度得到更妥善的解決。最后，對出賣人的欺詐行為難以認定，很難操作。贊成觀點認為，商品房買賣合同應適用《消法》第49條的規定?！断ā返牧⒎ㄕ卟]有將商品房買賣排除在《消法》之外，商品房、出賣人、買受人分別屬于《消法》第49條調整的商品、經營者、和消費者。從文義上解釋，《消法》第49條所說的商品，既包括動產，也包括不動產，不能把商品僅僅理解為動產商品。《合同法》在違約責任中的第113條第2款仍然重申了《消法》第49條，并未對商品的外延作出限制。

從我國《合同法》和《消法》的規定看，對商品房能否直接適用《消法》第49條的規定沒有明確的規定，《消法》第49條和《合同法》第113條的規定適用條件僅僅限于提供的商品和服務有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍也沒有明確規定，學術界和實務界也認識不一?？紤]到我國的實際情況，我們認為，商品房買賣合同目前不宜直接適用《消法》第49條的規定。但對商品房買賣行為中，出賣人利用其優勢地位，為追求最大經濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應給予制裁。理由如下：第一、出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，嚴重損害了市場經濟的交易安全秩序，它同因客觀原因導致合同不能履行的情況有本質區別，對此類行為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和欺詐的行為。第二、從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償的原則予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸英美法和大陸法的各個國家立法逐步采納，并由侵權糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。美國司法部的研究資料表明，1985年至1995年的十年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數量是侵權案件的3倍。第三、在我國，《消法》第49條首次在立法上確立了懲罰性賠償制度，隨后在《合同法》第113條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，《合同法》第14條第2款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。同時，實務中對《商品房銷售管理辦法》第20條關于面積誤差絕對值超出3％部分的房價款實行雙倍返還規定的執行效果也很好。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。

綜上，經多次討論研究認為，根據《消法》第49條和《合同法》第113條所確立的懲罰性賠償原則精神，對商品房買賣合同中的某些出賣人違約惡意和欺詐的行為可有條件地適用懲罰性賠償。為此，結合審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況，《解釋》第8條、第9條明確規定了五種適用懲罰性賠償責任的情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由此五種情形導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。由此可見，《解釋》所規定的懲罰性賠償責任在適用條件和結果上都與《消法》第49條的規定有所不同。它只是以《合同法》第113條和《消法》第49條規定的懲罰性賠償責任原則為依據，但不是對《消法》第49條規定的直接適用。這樣既注意到依法有效維護買受人的合法權益，又考慮到商品房開發經營過程中的實際情況，有利于促進房地產市場的健康發展，這也是符合國際立法趨勢和我國當前社會發展需要的。

七、房屋的交付使用和風險責任承擔

因房屋交付使用引發的訴訟，主要涉及到房屋所有權的轉移和風險的承擔及違約金的計

算等問題。

（一）房屋的交付使用?！逗贤ā返?33條和第135條規定，商品房買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，買賣合同的標的物所有權自交付時起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外。據此規定，買賣合同的標的物所有權一般自交付時起轉移，而根據《城市房地產管理法》第60條、《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，不動產房屋的所有權則從辦理所有權登記手續時起轉移，這也是不動產物權變動的公示方式和要件。因此，房屋所有權就應從辦理所有權登記手續時轉移。

但在審判實踐中，存在著因當事人在簽訂商品房買賣合同時對房屋的交付使用約定不明而導致的大量糾紛。出賣人認為房屋的交付使用就是買受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買受人則認為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權證書。依據上述法律法規對房屋所有權轉移的有關規定，我們認為，在法律法規和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權證書的，出賣人對房屋的轉移占有，即為合同約定的房屋交付使用。也就是說，出賣人只要在合同約定的期限向買受人交付房屋，即“交鑰匙”，就已履行了合同約定的交付房屋的義務。如果當事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉移房屋占有，還應辦理房屋所有權移轉登記的，出賣人就應按約定履行義務。因此，《解釋》第11條規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。當然，即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權登記手續時，出賣人“交鑰匙”義務的履行也并非就意味著出賣人的合同義務履行完畢，根據法律規定，它還應協助買受人辦理房屋所有權登記，轉移房屋所有權于買受人。至于房屋所有權轉移的時間問題，當事人可另行協商約定，沒有約定的，按照《城市房地產開發經營管理條例》第33條的規定，預售商品房的買受人應當自房屋交付使用之日起90日內，現售商品房的買受人應當自買賣合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，出賣人應當協助買受人辦理，并提供必要的證明文件。

（二）風險責任承擔。風險責任是因不可抗力或意外事件等不可歸責于當事人的事由而導致標的物毀損、滅失。根據《合同法》第142條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由賣受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外”?？梢姡L險責任一般情況下與標的物交付的同時一并轉移。而從法理上講，風險責任則是隨著標的物的所有權轉移而轉移的。如前所述，由于我國房屋所有權的轉移是以辦理登記為生效要件，所以，房屋所有權的轉移時間和標的物的交付時間存在差異，在房屋交付使用后至辦理所有權登記手續前的時間內，標的物發生意外風險的責任如何承擔，現行法律法規均無明確規定。我們認為，既然《合同法》第142條是針對所有買賣合同標的物作的規定，并沒有明確區分動產和不動產，而且，根據該條“法律另有規定或當事人另有約定的除外”的規定，在法律法規沒有規定或者當事人沒有約定的情況下，房屋的風險轉移應適用該條規定。因此，《解釋》第11條第2款明確規定：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外”。

八、商品房包銷合同的認定處理

商品房包銷是盛行于我國香港和臺灣地區的一種商品房銷售方式，隨后進入我國內地。它在促進商品房市場快速發展的同時，也帶來了諸多糾紛。在廣東、上海、北京等一些經濟發達城市，很早就已出現因包銷引發的訴訟，我院也已審結多起此類案件。但因內地對商品房包銷尚無規定，因此，急需對包銷予以認定。

根據司法實踐中包銷行為的一般做法，包銷是出賣人與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內，出賣人將已竣工或者尚未建成但符合預售條件的房屋，確定包銷基價交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人以約定的包銷價格買入未出售的剩余商品房的行為。對包銷的性質認定有3種觀點。一是附條件的代理說。認為包銷是包銷人以出賣人的名義銷售商品房，賺取差價利益，但包銷人在包銷期滿后購買未出售的房屋。二是買賣說。認為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實質上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關系，只是未生效而已。三是兩合行為說。認為包銷是一種兼具代理和買賣特征的民事法律行為，在包銷期內為一種委托代理關系，包銷期屆滿后則為一種買

賣關系。

我們認為因目前對商品房包銷沒有規定，《解釋》也不便對包銷行為的性質給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據《合同法》第7條、第8條、第124條規定，將其定性為無名合同。根據包銷的實踐作法，《解釋》第20條規定：對包銷期滿后的剩余房屋，當事人有約定的，按照約定處理，沒有約定或約定不明的，由包銷人按包銷價格購買。

為便于包銷糾紛的及時解決，《解釋》第22條同時對因包銷引發的訴訟主體問題也作了明確規定。根據合同的相對性原則，因包銷合同發生的糾紛，訴訟主體為出賣人與包銷人。因買賣合同發生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當事人應為出賣人和買受人。但如果出賣人、買受人、包銷人三方在買賣合同中約定包銷人與出賣人共同承擔履行義務的，包銷人也應作為

當事人參加訴訟。

九、商品房擔保貸款合同糾紛的處理

說到商品房擔保貸款合同，就必然會涉及到商品房按揭的問題。按揭是英美法不動產擔保的一項基本制度，與大陸法的讓與擔保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國內地的一種融資購樓方式，包括樓花按揭和現樓按揭。我國內地法律沒有按揭的稱謂，只是在2000年我院審委會審議的《關于適用若干問題的解釋（送審稿）》的說明中，涉及到樓花按揭。該說明將樓花按揭定義為“樓宇預售合同中的買方支付部分購樓款后，將其依合同取得的對樓宇的期待權讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔保，也稱按揭貸款。如買方未能按約履行還本付息的義務，就喪失了贖回這種期待權的權利的一種貸款方法。樓宇竣工后，樓花按揭即轉為樓宇按揭。樓花按揭的法律性質是購房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動產抵押方式，但又有別與我國法律規定的抵押擔保方式”。樓花按揭是以其在預售合同中的全部權益為抵押，而法律規定的抵押是以現存實物為抵押標的的，因此稱為準抵押。各國民法一般也均規定權利抵押準用民法關于一般抵押的規定。現樓按揭則與《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定的預購商品房貸款抵押相同，屬于現房抵押貸款。同時，《關于適用若干問題的解釋》第47條明確規定了依法獲準尚無建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作為抵押權的標的物?！吨袊餀喾ú莅附ㄗh稿》也作了相同規定。理論界對商品房按揭也有不同觀點：

1、不動產抵押說。認為，盡管樓花不是現存樓宇，但買樓花會導致事實上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當于現存樓宇的價值。同時它與普通房地產抵押在設立目的和法律效力方面是一樣的，所以，樓花按揭屬于不動產抵押擔保?！稉７ā?、《城市房地產抵押管理辦法》、《關于適用擔保法若干問題的解釋》。

2、債權質押說。認為，購房人在訂立樓花按揭合同時，其向銀行提供的擔保標的物不是樓花所有權而是對開發商享有的債權，而且這種債權符合可作為權利質押標的的權利的性質（財產權、具有可轉讓性）?！吨袊餀喾ú莅附ㄗh稿》（王利明）

3、讓與擔保說。認為，樓花按揭與讓與擔保都淵源與羅馬法的信托擔保；二者都是通過權利的轉移而對債權進行擔保；有利于保護銀行債權的實現。《民法草案》第2編第26章和《中國物權法草案建議稿》（梁慧星）；德、日、瑞士、我國臺灣地

區判例認可。

從我國司法實踐看，實務中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系和香港法律原本意義上的按揭。鑒于我國內地法律尚無按揭的名稱，為便于同我國現行法律和正在制定過程中的《民法草案》統一，《解釋》將商品房按揭貸款行為統稱為商品房擔保貸款，包括以現房抵押的貸款合同和期房抵押的貸款。目前，商品房擔保貸款已成為我國房地產金融體系的重要組成部分，而法律無明確規定，我們在總結司法實踐經驗的基礎上，用5個條款對人民法院審理商品房擔保貸款糾紛案件的一些基本原則作出了相應規定。

首先，根據《合同法》第94條的規定，《解釋》第23條明確規定，商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！督忉尅返?4條規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。因為，結合實際情況，在買受人沒有能力支付購房款，或者因商品房買賣合同無效、被撤銷、解除使買受人的貸款目的失去意義時，如果不允許當事人解除合同，對買受人或者貸款銀行都是極為不利的。

其次，根據《合同法》、《民事訴訟法》的有關規定，《解釋》第25條、第26條、第27條又分別對處理商品房擔保貸款糾紛案件的程序性問題作了明確規定。

在商品房擔保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個合同關系。三方主體是借款人（擔保人、買受人）、貸款人（擔保權人、銀行）、保證人（出賣人）；三個合同關系是出賣人與買受人之間的商品房買賣合同關系、買受人與銀行之間的擔保貸款合同關系、出賣人與銀行之間的保證合同關系。商品房擔保貸款合同的訂立是以商品房買賣合同有效成立為前提條件，與商品房買賣合同具有密切聯系但又相互獨立。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發生糾紛而請求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點。一是銀行作為擔保權人，可依據對買賣合同的標的物所享有的擔保物權，作為有獨立請求權的第三人向人民法院提起訴訟，人民法院將商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同關系一并解決，否則人民法院應僅審理商品房買賣合同。理由：根據訴訟法理論，主張由于訴訟結果而使自己權利受到損害的案外人，也可以獨立請求權第三人身份參與訴訟。也就是說，第三人就他人間的訴訟標的的全部或部分有所請求，或主張因他人之間的訴訟結果，自己的權利被侵害時，可以本訴當事人雙方為共同被告向法院起訴。這就是所謂的詐害防止參加理論。如德、日、我國臺灣等民事訴訟法均有此規定。法國民事訴訟法還賦予受詐害的第三人提起第三人撤銷本訴判決的訴權。二是銀行只可作為無獨立請求權第三人參加訴訟。理由：根據《民事訴訟法》第56條規定，“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟”。而在買受人與出賣人因商品房買賣合同發生的糾紛訴訟中，銀行對雙方爭議的標的買賣合同關系沒有獨立請求權，因此，銀行不能作為有獨立請求權第三人參加訴訟，而只是案件處理結果與其有法律上利害關系的無獨立請求權第三人，它只可申請參加訴訟或者由人民法院通知參加訴訟。如銀行單獨就擔保貸款合同起訴的，人民法院根據具體情況予以訴的合并，可以將擔保貸款訴訟與商品房買賣合同訴訟一并處理。

對上述觀點，銀行堅決要求應給予其有獨立請求權第三人的地位，實踐中有的法院也是以銀行享有對樓花或現房的抵押權而將銀行列為有獨立請求權第三人的?！督忉尅窌簳r采納了第一種觀點。這不僅符合訴訟效率原則，也有利于及時保護銀行的合法權益。

買受人與銀行因擔保貸款合同發生糾紛時，因擔保貸款合同是買受人以現房或將來對期房取得享有的一種期待權作為抵押物，所以，在買受人未按貸款合同約定償還貸款時，銀行就可對現房行使優先受償權，或通過行使類似債權人代位權的方法請求處分買受人在預售合同中享有的房屋期待權，以獲得優先受償。在買受人未取得房屋權屬證書也未與銀行辦理房屋抵押登記手續，銀行只能就買受人在商品房買賣合同中享有的期待權請求處分。根據《合同法》第80條規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人。據此，人民法院在銀行提起轉讓商品房買賣合同權利的訴訟時，應通知出賣人參加訴訟；如出賣人為擔保貸款合同提供保證，銀行同時起訴出賣人的，出賣人應為共同被告，銀行也可直接提起訴訟，要求出賣人承擔保證責任。在買受人已取得房屋權屬證書并與銀行辦理房屋抵押登記手續，銀行請求買受人償還貸款或就抵押的房屋優先受償的，人民法院不應追加出賣人為當事人，但出賣人提供

保證的除外。

最高人民法院民一庭·韓延斌

第二篇：買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的理解與適用

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律

問題的解釋》解讀

最高人民法院新聞發言人孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展?！顿I賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序?！顿I賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信

行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份

合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損失?？傻美鎿p失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題?！顿I賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

附：相關法律條文

※《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

文號：法釋[1999]19號，發布時間：1999年12月19日。

※《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》文號：法釋[2009]5號，發布時間：2009年4月24日。

※《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》文號：法發[2009]40號，發布時間：2009年7月7日。

第三篇：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(征求意見稿)

最高人民法院就《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）

向社會公開征求意見

買賣合同是現實經濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。為了保障人民法院在民商事審判工作中正確適用合同法第九章關于買賣合同的相關規定，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院專門起草了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，現通過最高人民法院網、中國法院網、人民法院報等向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發送至郵箱 civillaw9@sina.com截止日期為12月31日。

最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（2011年11月征求意見稿）

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）、《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應當遵守《電子簽名法》的相關規定。

二、交付標的物和轉移所有權

第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：

（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。

（二）出賣人代辦托運或者代辦郵寄的，出賣人在托運或者郵寄地點辦理完托運或者郵寄手續即為交付。

（三）標的物為無需以有形載體交付的信息產品的，買受人收到約定的信息產品或者權利憑證即為交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應當代為保管多交部分標的物。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要

包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物事實的存在。

買受人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務，出賣人不認可的，買受人應當提供其他證據證明付款事實的存在。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）先行依法受領交付的買受人，請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）已先行依法受領交付的買受人，請求出賣人履行辦理所有權轉移登記等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已經依法受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、風險的負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指出賣人負責辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。

第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸的，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。第十四條 標的物為種類物，出賣人未以加蓋標記、裝運單據、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 根據合同法第一百五十七條的規定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 根據合同法第六十四條的規定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。

第十七條 人民法院認定合同法第一百五十八條規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所

處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內提出質量異議，出賣人以買受人存在支付價款、確認欠款數額、使用標的物等行為為由，主張買受人已經放棄質量異議權的，人民法院不予支持。第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質量保證金的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間或者合理期間內提出質量異議，出賣人怠于履行義務或者因情況緊急，買受人自行修理或者通過第三人解決標的物質量問題，買受人主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條（減價和返款）

質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。人民法院應當按照實際交付的標的物在交付時的市場價值與符合約定的標的物在交付時的市場價值兩者之間的比例計算減價。

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條 合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

當事人約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，該違約金應當自合同約定付款期限屆滿之日起算；但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息或者變更主合同相關約定內容的除外。

當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。

人民法院裁判支持逾期付款違約金的，該違約金應當計算至買受人實際付款之日。第二十五條 根據合同法第九十四條第四項的規定，出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應予支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，當事人主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金高于因合同解除給對方造成的損失的，對高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院未予釋明，當事人就違約金過高提起上訴，對此未能達成調解協議的，二審法院應當發回重審。

一審法院認為免責抗辯成立而未予釋明，二審法院認為應當判決承擔違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院應予支持。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失的同時，對方亦因此獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除對方所獲利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，但不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低，買受人要求出賣人承擔違約責任的，人民法院應予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。

六、所有權保留

第三十四條 合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定，僅適用于動產買賣等交易。

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害的，出賣人可以取回占有標的物：

（一）不依約定支付價款；

（二）不依約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質或者為其他不當處分。

出賣人取回占有的標的物價值顯著減少，要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。

第三十六條 出賣人取回占有標的物后再行出賣的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后，如有不足的，出賣人可以繼續要求買受人清償；但買受人有證據證明出賣人再出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十七條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，是指買受人將應付的總價款在一定期間內分兩次以上向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害作為消費者的買受人利益的，人民法院應當認定該約定無效。

第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照同地同類標的物的租金標準確定。第三十九條 合同法第一百六十八條規定的樣品質量與文字說明不一致且當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；樣品封存后外觀和內在品質發生變化的，或者當事人對是否發生變化有爭議的，應當以文字說明為準。第四十條 試用買賣合同買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定或者買受人為消費者的除外。

在試用期內，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十一條 買賣合同存在下列情形之一的，不屬于試用買賣：

（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人必須購買標的物；

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人必須購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以任意調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以任意退還標的物，出賣人返還價款。

第四十二條 試用買賣合同沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十三條 當事人一方以對賬單、結算單、還款協議等確認的數額有重大差異為由進行抗辯的，人民法院應當根據民事訴訟證據規定進行審查。

當事人一方以上述數額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先進行抗辯的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于行使抗辯權；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴；

（三）買受人以出賣人違約在先進行抗辯但未明確主張的，經釋明后仍未明確主張的，人民法院應當按照本條第（一）項的規定處理。

第四十五條 在性質上與買賣合同不符的其他有償合同，不能參照適用買賣合同的有關規定。

法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照買賣合同的有關規定。

權利轉讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

第四篇：最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2012)

最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

本解釋于2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。本解釋自2012年7月1日起施行。

最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移

第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

(合同法第61條合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。)

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

(合同法162條：出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交

部分的，應當及時通知出賣人。)

買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

（合同法136條：出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。）

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

（合同法145條：當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。）

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

(合同法157條：買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。)

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

（合同法64條：當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。）

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

（合同法158條：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或質量符合約定。）

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

（合同法第111條：質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。）

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。

（合同法第94條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；）

第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

（合同法第114條：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。）第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

（合同法第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

合同法第119條：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。）

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者

免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。

第三十三條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

六、所有權保留

第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。

（合同法第134條：當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。）

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。

取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。

第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。

買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

（合同法第167條：分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。）

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求

返還超過部分的，人民法院應予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。

第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經試用或檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。

第四十五條 法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。

（合同法124條：本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。）

權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

第五篇：高法關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的有關情況通報2012.6.5

最高人民法院

關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的有關情況通報

最高人民法院新聞發言人 孫軍工（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。

下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。

買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展。《買賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。

在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。《買賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。

第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。

第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。

第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。

第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。

無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：

一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為

合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。

隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：

其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。

其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。

其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損失。

可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指

導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

附：相關法律條文

※ 《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※ 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》 文號：法釋[1999]19號，發布時間：1999年12月19日。

※ 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》 文號：法釋[2009]5號，發布時間：2009年4月24日。

※ 《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

文號：法發[2009]40號，發布時間：2009年7月7日。