第一篇：商品房買賣合同糾紛案件代理詞（精選）

代 理 詞

（2012）惠灣法民一初字第XXXX號

尊敬的審判長、審判員：

受本案被告的委托，就其與原告房屋買賣合同糾紛一案，發表如下代理意見，請考慮：

一、貴院依職權追加深圳市某房地產經紀有限公司（以下簡稱“某房地產經紀公司”）為本案被告，程序不合法，且依據不足。

1.根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第58條規定：人民法院追加共同訴訟的當事人時，應通知其他當事人。但是，貴院追加某房地產經紀公司為本案被告時，并未通知我方當事人，故程序不合法。

2.某房地產經紀公司不屬于本案必須共同進行訴訟的當事人，與本案的訴訟標的并不具有共同性或不可分性。案外人李某的行為屬于個人行為，我方當事人與某房地產經紀公司在本案中不存在連帶責任關系，故貴院依據《民事訴訟法》第一百一十九條追加某房地產經紀公司為本案被告，依據不合法。

3.《民事訴訟法》第十三條規定：當事人有權在法律規定的范圍內處分自己的民事權利和訴訟權利。原告在庭審中明確提出，不要求某房地產經紀公司承擔責任，貴院依職權追加被告，剝奪了原告的處分權。

二、經貴院要求，我方當事人補充提供的某房地產經紀公司與我方當事人簽訂的《營銷顧問合同》，與本案無關。該證據不能作為我方當事人承擔責任的依據。

1.上述《營銷顧問合同》中的法律關系與本案爭議的標的并不是同一法律關系，涉案《商品房買賣合同》的出賣人和買受人為我方當事人與原告，故《營銷顧問合同》與本案并不存在直接關聯。且案外人李某并非該合同的一方，我方當事人與李某也不存在代理關系，故該證據不能作為我方當事人承擔責任的依據。

2.某房地產經紀公司與我方當事人雖然存在代理關系，但是雙方的代理合同，即《營銷顧問合同》第六條和第九條明確約定，某房地產經紀公司不得收取

客戶任何款項。而且事實上，涉案款項并非某房地產經紀公司收取。故即使依據該合同，我方當事人也不應當承擔責任。

三、某房地產經紀公司庭審中明確提出，其并未授權案外人李某收取涉案款項，對李某是否收取了涉案款項也不知曉。故無論李某是否收取了涉案款項，均是其個人行為，并非職務行為。

1.本案原告提供的主要證據《收據》，該《收據》上沒有某房地產經紀公司或我方當事人的蓋章，故李某是否收取了涉案款項，只有原告一方的陳述，無法確認；

2.即使李某收取了涉案款項，由于其并未獲得某房地產經紀公司或我方當事人的授權，其收取涉案款項的行為屬于個人行為，并非職務行為，故應當由李某個人承擔相應的法律責任。

3.原告提供的證據不足以證明李某獲得了或可能具有收取涉案款項的授權，且與房屋買賣交易慣例或雙方交易中的行為均不相符合。涉案商品房買賣屬于數額較大的交易行為，原告作為買方，應當盡到更為充分的審慎義務。

此致

惠州市大亞灣經濟技術開發區人民法院

廣東金圳律師事務所

律師：

2012年5月21日

第二篇：商品房預售合同糾紛案件代理詞

代 理 詞

（2012）惠灣法民一初字第XXX號

尊敬的審判員：

受本案被告的委托，就其與原告商品房預售合同糾紛一案，發表如下代理意見，請考慮：

一、本案被告不存在逾期交房情形，原告主張要求被告承擔逾期交房違約責任，無事實和法律依據。

1.案涉商品房在《商品房預售合同》約定交付期限內即符合交付條件。被告提供的證據一，某商住樓工程（即案涉商品房所在工程）《竣工驗收備案表》，證明案涉房屋于2010年3月25日即已經具備交付條件。該證據上蓋有惠州大亞灣經濟技術開發區建設工程管理辦公室竣工驗收備案專用章，足以證明。

2.被告在約定交付期限內，即2010年3月31日之前就已經通知原告辦理入伙，原告代理人在庭審中也確認收到了被告發出的《入伙通知書》，故被告不存在逾期交房。被告提供的證據四，即原告代理人于2010年6月28日簽署的《鑰匙收條》等入伙資料，證明原告于2010年6月28日辦理了入伙。原告代理人對該證據上的簽名予以確認。因此，原告逾期辦理入伙期間（即2010年4月1日至2010年6月28日）的法律責任應由其自行承擔，與被告無關。

3.原告提供的證據不能證明案涉商品房存在逾期交房情形。案涉商品房交付條件為經驗收合格，故政府建設工程管理部門出具的工程竣工驗收備案文件才是衡量案涉商品房是否具備交付條件的依據，原告提供的證據一、二、三、五、六及補充證據一就其出具單位及內容，均與本案無關，且證據三、五、六為復印件，無法確認其真實性。

4.原告提供的證據均只是證明案涉商品房在交付使用后，即2010年7月2日至2010年8月8日期間存在局部需要保修的情形，故即使案涉房屋因局部保修而影響原告的正常使用，其所遭受的損失也應當只是該期間的租房損失，而不能按照《商品房預售合同》約定的逾期交房違約金計算，后者標準過高。

二、原告提供的《收費通知單》不能證明其已經交納了案涉房屋的物業管理費、水電費，且在該通知單上蓋章的是某物業服務中心，與被告無關。

1.原告提供的2010年4月至7月的《收費通知單》是某物業服務中心（以下簡稱“物業中心”）向原告開具的，該物業中心與被告并非同一法律主體，也不存在隸屬關系，故與被告無關；

2.該《收費通知單》只是通知原告交納，原告實際上是否已經交納，未提供證據予以證實，故僅憑該《收費通知單》不能證明原告已經交納了案涉房屋的物業管理費和水電費；

3.原告雖然逾期辦理入伙，但是物業中心在逾期期間即已提供物業管理服務，故根據原告與物業中心形成的物業管理法律關系，其應當向物業中心支付相應的物業服務費用。

三、案涉商品房未能辦理房產證的原因在于原告未盡到配合辦證義務，與被告無關。即使被告存在逾期辦證情形，也應當按照合同約定承擔違約責任。此外，原告于舉證期限屆滿后增加、變更訴訟請求，于法無據，應予以駁回。

1.關于產權登記事項，《商品房預售合同》第十五條約定：出賣人應當在商品房交付使用后180日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。被告提供的證據二，即某商品房《權屬證明書》和《登記明細表》，證明案涉商品房于2010年6月4日即完成初始登記，具備轉移登記條件。被告已經履行了上述合同義務。由于上述證據材料原件由惠州市房產管理局保管，貴院可以向該局查閱。

案涉商品房未能辦證的責任在于原告未盡到配合義務。由于原告未能提供案涉商品房契稅完稅證明，也未能配合被告簽署《房屋轉移登記申請表》，故最終導致無法辦證，因此其責任應自行承擔。

2.《商品房預售合同》第十五條約定：如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，出賣人需按已交房款的0.3%向買受人支付違約金。基于《合同法》約定優先、有約必守的原則，即使被告存在逾期辦證的違約情形，也應當按照上述約定執行。原告主張根據銀行同期貸款利息計算逾期辦證違約金，與雙方合同約定不符。

3.根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第三十四條第二款規定：“當事人增加、變更訴訟請求或者提起反訴的，應當在舉證期限屆滿前提出”。本案原告于2012年5月10日才提出增加、變更訴訟請求，已經超過了舉

證期限，應予以駁回。

以上代理意見望充分考慮。

此致

惠州市大亞灣經濟技術開發區人民法院

廣東金圳律師事務所

律師：

2012年5月21日

第三篇：商品房買賣合同糾紛案件特點及成因

商品房買賣合同糾紛案件特點及成因

一、商品房買賣合同糾紛案件的特點

(一)案件數量大幅上升。商品房買賣糾紛案件呈大幅上升趨勢。濟南歷下法院 2007年收案88 件，2009年收案激增至337件，三年時間案件數量增長了 4.5倍。截至2010年5月底收案77件，同比提高28.8%。

(二)訴訟請求及理由多樣化。商品房買賣糾紛的類型復雜多樣，常見的多為要求辦理權屬證書、支付違約金、解除合同賠償損失、確認合同無效雙倍賠償、按約定履行、雙倍返還定金、解除合同返還房款及利息等，其中，因逾期辦證而引發的糾紛約占全部商品房買賣糾紛案件的 72% ；附加設置增加買受者交易款項而引發的糾紛約占21% ；開發商逾期交房引發的糾紛約占3% ；要求解除合同的糾紛約占3%。同時，涉及到各種各樣懲罰性賠償糾紛占0.5%。訴訟理由各種各樣，由傳統的逾期交房和辦證等原因向更廣泛的領域擴展。

(三)涉訴人數多、群體性訴訟比重大。起訴方業主人數往往是幾十甚至上百人的群體性訴訟。2009年至2010年5月受理商品房糾紛案件 414件，其中群體性商品房買賣合同糾紛案件 395 件，占到案件總數的 95%。如2009年訴濟南正大建業發展有限公司商品房合同糾紛案的原告多達 160 名，另有不少業主對案件審理持觀望態度，一案的審理往往涉及一大批潛在的訴訟者。

(四)案件審理難度大，審理周期長。房地產行業涉及多部門，其部門規章紛繁復雜，權限或相互交叉，或無承接關聯，為法院裁判帶來諸多困難，結案率僅為 45%。其中，結案方式以調解、撤訴方式結案的又占了絕大部分。55% 的案件因案情復雜，或缺少法律規定，使審理周期延長。

(五)存在隱患，易引發上訪案件。商品房買賣合同糾紛中因群體性訴訟多，涉及環節多、部門多，法律法規不健全等原因，不僅審理難度大，而且存在當事人上訪、來訪或是寫信、打電話催辦案件的情形，存在引發治安事件的隱患。

二、商品房買賣合同糾紛的成因分析

(一)買賣雙方對利益的無序追逐。開發商為追求更加豐厚的利潤回報，開發規模越來越大，很多商品房的質量難以保證，銷售的商品房越多引發的糾紛就越多；另一方面，地價不斷波動，使得階段性商品房價格的不確定因素增加，買賣雙方遇到價格下降無利可圖，或是價格暴漲利益失調，都可能因利毀約，引發糾紛。買受方有時受廣告的引導或對合同片面理解，期望值過高，一旦未達到預期，即引發訴訟。同時，有個別熟悉房產交易的買受者，期待出賣方出現逾期交房等問題。因為逾期的時間越久，訴訟后獲得的違約賠償越多。

(二)連鎖反應易導致群體性訴訟。連鎖反應主要包括以下兩方面：一是單位團購，一旦出現開發商違約，參加單位團購的所有購房人必然面臨同樣的問題，同時起訴。二是由房地產開發行業本身的特性決定的。一家房地產商開發一個樓盤，其存在的問題大多是相同的，凡

是購買這個樓盤房屋的購房人遇到的情況也大都一致，只要一個業主起訴就會引發連鎖反應，其他購房人也隨之起訴。

(三)利益糾紛細化產生多種訴求。出賣方與買受方的糾紛實際是市場強勢利益機構和弱勢群體之間利益博弈的結果，篩化的糾紛越細，訴求越多元。同時，隨著人們法律意識的增強，會有更多的購房人對買賣交易中存在的各種問題提出質疑和進行維權。

(四)建設遺留問題成為重大隱患。在目前的商品房買賣糾紛中，有二分之一的案件是由開發商建設遺留問題引起的。比如，開發商擅自變更國有土地使用權限，或是在各項手續不全的情況下輕率施工，或是房產開發商規避國家政策，少繳漏繳配套費、維修基金等，增加買受者的后期費用；把合同約定的房屋層高拉大，再簽訂加層的補充協議，原有的承諾不能兌現等等，都會成為糾紛發生的原因。

(五)多種原因導致案件審理周期延長。開發商在商品房交易中處于明顯的強勢地位，鉆法律的空子，使得侵權行為很難認定。涉及賠償、鑒定問題，需要重新測繪、鑒定，耗費時間和金錢，購房者訴訟成本高昂。某些新型疑難案件的出現，無先例可據。主審法官考慮到同案同判、金融安全、社會穩定以及企業營運等多方面的因素，沒有貿然對這些案件進行調解，處理方案也尚在研討論證階段之中。這些因素也在客觀上影響了案件的審理周期。

三、對策與建議

(一)出賣方應嚴格遵守法律法規，嚴守合同承諾。首先，出賣方應遵守國家工程質量的有關規定，保證售房質量，配套設施要齊全，房屋實際面積與合同約定的面積一致。其次，銷售行為要規范，銷售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權證。

(二)買受方應正確理解銷售廣告與合同之間的區別。開發商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發商也是沒有任何約束力的。而 90% 的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真偽。因此，購房者在購房時不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，必要時，可以在簽訂購房合同時，要求開發商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。

(三)買受方應對房地產開發企業進行必要的資格審查。房地產開發企業在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”。“一照”即《企業法人營業執照》，首先要清楚房地產開發商是否具有開發建設銷售商品房的法定資質。“五證”即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，這些是購房人能否取得產權憑證的關鍵。消費者如購買現房，還應當了解該房屋是否已經驗收合格，向開發商了解相關的驗收合格的證明，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

(四)買受方簽訂合同時條款要約定得明確、具體、細致、規范。房屋買賣合同標的，較之于一般標的物的買賣更復雜，購房者對以下條款要特別明確約定：(1)面積的確認及面積差異的處理；(2)規劃設計變更的處理；(3)基礎設施和公共配套建筑正常運行等；(4)對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；(5)交付房屋及辦理產權證的時間及處理方式；(6)適用解除合同的條件和行使解除權的時限、方式等。

(五)法院應深入調查，加大調解力度。歷下法院從維護社區穩定、化解社區矛盾的角度出發，深入社區及相關部門調查取證，針對房地產銷售環節中出現的問題，向購買者和銷售部門進行詢問，反復細致地做釋法和調解工作。同時，加強與行政機關的配合，充分發揮相關行政機關和基層調解組織的作用。在審理眾多業主起訴開發商的群體訴訟中，可先制定預案，及時掌握涉案小區業主的動向，對矛盾激化或可能產生社會不穩定因素的，堅持調解優先，及時協調溝通，做好維穩工作。

(六)行政部門應加強指導和監管。行政機關應正確行使職權，提高辦理審批手續的效率，保證各項手續和證照的辦理與開發商預期的銷售時間相協調。同時，要嚴格發揮監督、檢查職能，對開發商的違法行為及時糾正，合理規劃投入市場的土地。

(七)相關法律法規需進一步完善。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的出臺，為房屋質量瑕疵、貸款買房、懲罰賠償、解除合同等糾紛的處理提供了法律依據。但對于其他房屋買賣合同糾紛，則要根據民法通則及合同法的有關規定處理，難免出現適用法律不統一，判決結果不統一的情況。因此，完善相關法律法規，以法律的形式規范新型房屋買賣行為，維護交易秩序不僅是司法實踐的要求，也是促進房產買賣健康發展的要求。

第四篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答（3）

標簽：房產 法律 買受人 商品房買賣合同 房屋權屬證書 雜談(2009-04-13 12:05:41)分類：法律知識

19、問：買受人逾期支付購房款或者未依約足額支付購房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由？是否應視出賣人有無具備交房、辦證條件區別對待？

答：依照雙方當事人的約定，買受人付款義務應當先于或者與出賣人的交房、辦證義務同時履行的，買受人逾期支付全部或部分購房款時，出賣人可以行使后履行抗辯權或者同時履行抗辯權，其交房、辦證的期限可予相應順延。

20、問：由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋權屬證書，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？

答：合同有效，但因出賣人原因導致無法辦理房屋權屬證書，雙方當事人均不主張解除合同的，法院不應判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關于違約金的規定處理。

21、問：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書之義務有無訴訟時效？買受人請求出賣人承擔逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時效從何時起算？

答：買受人請求出賣人履行協助辦理房屋權屬證書義務的，不適用我國《民法通則》關于訴訟時效的規定。但買受人請求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時效的規定。商品房買賣合同對逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時效從約定之次日起算；無約定的，一次性支付的違約金的訴訟時效從合同約定的應交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條

第一款規定的出賣人應承擔逾期辦證違約責任之日起算；按日計付的違約金的訴訟時效應當分別每一日單獨計算。

22、問：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經竣工驗收合格”，其中竣工驗收合格除包括經設計、施工、監理、建設單位驗收合格外，是否還應包括消防等專項驗收合格？

答：交付使用的房屋不僅應當經設計、施工、監理、建設單位等驗收合格，還應當符合法律、法規關于房屋交付使用的其他強制性規定，包括消防驗收。

23、問：出賣人在交付商品住宅時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，是否構成違約？

答：出賣人不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，構成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產生的逾期交房責任應當由出賣人承擔。

24、問：出賣人通知交房時，尚不具備交房條件（如消防未驗收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？

答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應當告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應承擔由此產生的逾期交房責任。

25、問：商品房買賣合同中約定買受人應繳納房屋專項維修資金，但對如何繳納約定不明（例如繳納數額和應向誰繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？

答：如果根據商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項維修資金之義務應先于或者與出賣人交房義務同時履行，但因房屋專項維修資金如何繳納約定不明，導致買受人未繳納該項費用的，出賣人不得將買受人未繳納該項資金作為逾期交房的抗辯事由。

26、問：設計變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔違約責任，而合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額的計算方法的，應如何確定違約金數額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？

答：出賣人變更設計的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定處理。買受人要求退房的，出賣人應當承擔違約責任。合同對違約金數額或者損失賠償額的計算方法未作約定的，違約金數額或者損失賠償額可以按照買受人已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算，從買受人交款之日計算至出賣人返還購房款之日止。房屋已經建成或者因其他原因無法恢復原設計，買受人請求出賣人交付原設計的商品房的，不予支持。

27、問：出賣人未取得商品房預售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應當具備房地產開發經營資格？因商品房買賣合同產生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應當追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？

答：出賣人未取得商品房預售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預售許可時間的，早于部分的包銷期間的約定無效。現

有法律、法規并未規定包銷人應當具備房地產開發經營資格，因此，當事人以此為由主張包銷合同無效的，不予支持。因商品房買賣合同產生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應當追加出賣人為共同被告。

28、問：以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當事人起訴要求確認該合同無效或者撤銷、解除該合同，法院是否應當告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟？是否應先行確定無效、撤銷或者解除的請求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款是否應當包括貸款在內？

答：無論當事人要求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除該合同的訴訟請求能否得到支持，法院均應告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。如果擔保權人并未作為有獨立請求權的第三人提出訴訟請求，出賣人返還給買受人的購房款應當包括貸款在內。

29、問:房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定？

答:房屋拆遷合同對逾期辦證的違約責任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，拆遷人應當承擔違約責任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權屬登記的期限；(二)合同簽訂時，產權調換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時，產權調換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房價款(包括產權調換的差價款和被拆遷房屋的折價款)，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

30、問:公民個人或者未取得房地產開發經營資格的企業轉讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認定？房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？

答:公民個人或者非房地產開發經營企業轉讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定，其合同效力依《合同法》以及相關法律、法規確定。房地產開發企業在原申請自建房屋的工業用地上建成商品房，并對外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規定。

第五篇：關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答

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1、問：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱商品房買賣合同司法解釋)第四條規定的“不可歸責于當事人雙方的事由”應如何

認定？ 答：“不可歸責于當事人雙方的事由”是指雙方當事人均無過錯而導致商品房買賣合同未能訂立的情形。例如，雙方當事人在商品房的認購、訂購、預訂等協議中未約定的與商品房買賣有關的內容，在簽訂正式商品房買賣合同時，經磋商無法達成一致意見的；收受定金后，因第三人的原因或自然災害致使該商品房項目未能建設或未能按原約定建設等情形。

因一方當事人惡意磋商導致合同無法訂立的，應當按照法律關于定金的規定處理。例如，在簽訂認購、訂購、預訂等協議后，買受人反悔，為了能退回定金，在訂立商品房買賣合同時，對雙方未約定的事項故意提出一些苛刻條件(例如要求出賣人在不合理的期限內交房)的，不屬于不可歸責于雙方當事人的事由。如果無法確認是否一方當事人故意，則適用“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金

返還買受人”之規定，返還定金。

2、問：出賣人取得《商品房預售許可證》之前，向買受人收取購房定金，后因非買受人的原因雙方無法按期訂立購房合同，買受人請求出賣人雙倍返還定金，出賣人則以未取得預售許可證為由主張訂購行為無效的，能否依據《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定認定其無效？定金應否雙倍返還？

購房定金屬于立約定金，是為擔保正式簽訂商品房買賣合同而交付。雙方當事人之間的訂購協議并非商品房買賣合同，因此不適用《商品房買賣合同司法解釋》第九條的規定。訂購協議效力的認定依照《合同法》第五十二條確定。買受人請求雙倍返還定金的，依照《商品房買賣合同司法解釋》第四條的規定處理。（應當按照法律關于定金的規定處理）

3、問：因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，出賣人雙倍返還定金后，買受人能否要求出賣人賠償其他損失？如果出賣人應賠償損失，賠償范圍如何確定？買受人能否要求

賠償房屋漲價(即合同約定價格與房屋現價之間的差額)的損失？

答：買受人可以請求出賣人雙倍返還定金，并賠償其信賴利益，例如，為訂立商品房買賣合同而支出的費用及利息等損失，使其恢復到未認購商品房前之財產狀態。但請求出賣人

賠償其房屋漲價的損失的，不予支持。

4、問：《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條規定，出賣人惡意違約和欺詐的，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。具體賠償數額是依買受人的主張確定，還是由法院行使自由裁量權確定？

答：買受人主張不超過已付購房款一倍的賠償數額的，一般應予支持。但由此造成雙方當事人利益明顯失衡，出賣人要求減少的，人民法院可以根據案件的具體情況，予以適當減

少。

5、問：出賣人違約而解除商品房買賣合同，買受人請求賠償損失的，賠償范圍如何確定？買受人能否要求賠償房屋漲價的損失？如果買受人只交付部分購房款，賠償數額是否

應予減少？

答：因出賣人違約導致合同無法繼續履行，買受人被迫解除合同后，請求出賣人賠償其房屋漲價損失的，應予支持。但買受人為簽訂和履行該合同所支出的費用，系獲得房屋漲價利益的成本，因此，買受人同時請求賠償房屋漲價損失和為簽訂及履行該合同所支出的費用的，不應同時予以支持。買受人未交清全部購房款的，不影響其主張因解除合同而應獲

得的損失賠償。出賣人違約不導致合同無法繼續履行，買受人可以選擇繼續履行或者解除合同。如果買受人請求解除合同，則無權要求賠償房屋漲價的損失，損失賠償額僅以信賴利益為限。

6、問：出賣人具有《商品房買賣合同司法解釋》第八條規定的違約情形，導致商品房買賣合同目的不能實現，無法取得房屋的買受人解除合同后，同時請求出賣人賠償房屋漲

價損失和不超過已付購房款一倍的賠償責任的，應當如何處理？

答：買受人同時請求出賣人賠償房屋漲價損失和承擔不超過一倍購房款的賠償責任的，應

當支持兩者中賠償數額更高的訴訟請求。

7、問：商品房買賣合同糾紛中，出賣人欺詐的，買受人能否請求按《福建省房屋消費

者權益保護條例》的規定予以雙倍賠償？

答：出賣人承擔懲罰性賠償責任應以《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條列舉的五種情形導致合同被確認無效或者被撤銷、解除為限。

8、問：《商品房買賣合同司法解釋》第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”其中“嚴重影響正常

居住使用”如何認定？ 是否對買受人的生命和財產安全、身體健康造成重大影響、是否嚴重干擾和影響了買受人的正常生活、可否修復等，予以綜合判斷。

9、問：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定？

答：商品房買賣合同中對商品房面積如何確定有約定的，從其約定；未約定或者約定不明的，以房屋產權登記面積或者房地產行政主管部門審核確定的房產測繪成果為準。

10、問：按建筑面積預售的商品房，交付使用的房屋總建筑面積與商品房預售合同約定的建筑面積誤差不超過3%，但公攤面積增加、套內面積變小的，如何處理？買受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面積預售的商品房，所交付的房屋雖然總建筑面積不變，但套內實際建筑面積小于合同約定的，有約定的按約定處理；沒有約定的，可比照《商品房買賣合同司法解釋》第十四條的規定處理。套內建筑面積的單價按合同約定的總價除以合同約定的套內建筑面

積計算。

[案情]：2003年5月，王某將自己的一套草屋（具有土地使用權證及房屋產權證）改建成了一棟兩層樓房，但因改建時未依照法律規定辦理相關審批手續，房地產管理部門拒絕為其辦理新的房屋產權證。2008年6月，王某因急需用錢將改建后的房屋以18萬元的價格賣給了張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并交付了房屋。房屋交付不久，當地房屋價格出現大幅度的提高，王某覺得自己賣得太低，吃了大虧，于是與張某協商要求返還房屋并退還給對方已付的款項，但張某認為既然合同已經簽訂，雙方應該嚴格按合同辦事，因此拒絕返還。2009年1月，王某以該房屋未辦理房屋產權登記不能出賣為由向法院提起訴訟，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

[法律效力]：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第（六）項的規定“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”該法頒布于上個世紀，在當時也曾經有很多房屋買賣合同因售房者無房屋產權證而被法院確認為無效。1999年《中華人民共和國合同法》頒布實施，該法第五十二條第（五）項規定“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（一）第九條對此作了進一步規定“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第十四條規定“合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。”《中華人民共和國物權法》第十五條規定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”這是關于不動產物權變動的原因與結果進行區分的規定。

上述法律及司法解釋的頒布，是市場經濟進一步深化的結果，相應的對合同效力的判定原則也發生了較大的變化，現在的通說認為：《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定的轉讓條件，只是一種政府規范房地產市場的行政管理法律規定，違反該規定并不導致合同無效。除非法律明確規定或者當事人明確約定只有擬出售的房屋經過物權登記出售人取得該房屋產權證后房屋買賣合同才生效，都應該認定該房屋買賣合同自合同成立時生效。房屋買賣合同作為物權變動的原因應該與物權變動結果相分離，房屋買賣合同的效力不能根據房屋是否有權屬證書來確定，而是從簽訂之日就已經發生效力。房屋是否已經辦理權屬證書是合同能否履行的問題。當然，合同有效并不是購買該類房屋就沒有風險，首先存在產權證辦理時間的不確定性，另外還可能出現出售人將該房另行出售并過戶給他人風險，所以筆者建議購房人在購買該類房屋時還是應該三思而行。