第一篇：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

（２００３年３月２４日最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過）

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

《合同法司法解釋

（二）》

（2009年2月9日由最高人民法院審判委員會第1462次會議通過）

第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行 1

情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

《北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（試行）》

（2008年12月15日北京市高級法院審判委員會第23次會議通過）

第二十五條（違約金的調整）

當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求增加違約金的，調整后的違約金應以因對方違約造成的損失數額為限。

當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定，請求減少違約金的，法院應當尊重當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據促進交易及維護交易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分，進行適當減少。

前款損失包括積極損失和可得利益損失。當事人對損失數額計算方法沒有約定的，法院可以比照守約當事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據公平原則、誠實

信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數額雙方當事人應當分別舉證。

當事人未提出違約金調整請求的，法院不主動調整，但當事人以合同不成立、合同不生效、合同無效或者沒有違約進行免責抗辯的情形除外。

當事人在一審程序中經法院釋明未請求調整違約金，在二審程序中請求調整的，法院不予支持。

第三十三條（逾期付款違約金）

當事人對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金等違約責任的約定，但計算逾期付款違約金的起算點應當隨之調整。

當事人約定有逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由，拒絕承擔逾期付款違約金的，法院不予支持。

當事人約定有逾期付款違約金，但其后的對帳單、還款協議等未涉及逾期付款責任問題，出賣人依據對帳單或還款協議主張欠款時，依據合同主張逾期付款違約金的，法院應予支持。

當事人沒有約定逾期付款違約金計算方法的，逾期付款違約金數額可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款的利率標準計算。

當事人沒有約定逾期付款違約金，出賣人主張買受人違約訴請逾期付款違約金的，法院不予支持，但出賣人以貸款利息為標準主張損失的，法院應予支持。

第二篇：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

最高人民法院新聞發言人 孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征 求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展。《買賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款 或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序?！顿I賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當 事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。

對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車 等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損 失?？傻美鎿p失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題?！顿I賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題 的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

附：相關法律條文

※《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超 過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

文號：法釋[1999]19號，發布時間：1999年12月19日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》

文號：法釋[2009]5號，發布時間：2009年4月24日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

文號：法發[2009]40號，發布時間：2009年7月7日。

第三篇：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律

問題的解釋》的新聞發布稿

最高人民法院新聞發言人孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征

求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展?！顿I賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款

或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序?！顿I賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當

事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異?！顿I賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。

對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車

等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損

失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

第四篇：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(征求意見稿)

最高人民法院就《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）

向社會公開征求意見

買賣合同是現實經濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。為了保障人民法院在民商事審判工作中正確適用合同法第九章關于買賣合同的相關規定，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院專門起草了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，現通過最高人民法院網、中國法院網、人民法院報等向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發送至郵箱 civillaw9@sina.com截止日期為12月31日。

最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（2011年11月征求意見稿）

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）、《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應當遵守《電子簽名法》的相關規定。

二、交付標的物和轉移所有權

第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：

（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。

（二）出賣人代辦托運或者代辦郵寄的，出賣人在托運或者郵寄地點辦理完托運或者郵寄手續即為交付。

（三）標的物為無需以有形載體交付的信息產品的，買受人收到約定的信息產品或者權利憑證即為交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應當代為保管多交部分標的物。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要

包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物事實的存在。

買受人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務，出賣人不認可的，買受人應當提供其他證據證明付款事實的存在。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）先行依法受領交付的買受人，請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）已先行依法受領交付的買受人，請求出賣人履行辦理所有權轉移登記等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已經依法受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、風險的負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指出賣人負責辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。

第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸的，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。第十四條 標的物為種類物，出賣人未以加蓋標記、裝運單據、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 根據合同法第一百五十七條的規定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 根據合同法第六十四條的規定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。

第十七條 人民法院認定合同法第一百五十八條規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所

處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內提出質量異議，出賣人以買受人存在支付價款、確認欠款數額、使用標的物等行為為由，主張買受人已經放棄質量異議權的，人民法院不予支持。第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質量保證金的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間或者合理期間內提出質量異議，出賣人怠于履行義務或者因情況緊急，買受人自行修理或者通過第三人解決標的物質量問題，買受人主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條（減價和返款）

質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。人民法院應當按照實際交付的標的物在交付時的市場價值與符合約定的標的物在交付時的市場價值兩者之間的比例計算減價。

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條 合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

當事人約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，該違約金應當自合同約定付款期限屆滿之日起算；但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息或者變更主合同相關約定內容的除外。

當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。

人民法院裁判支持逾期付款違約金的，該違約金應當計算至買受人實際付款之日。第二十五條 根據合同法第九十四條第四項的規定，出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應予支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，當事人主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金高于因合同解除給對方造成的損失的，對高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院未予釋明，當事人就違約金過高提起上訴，對此未能達成調解協議的，二審法院應當發回重審。

一審法院認為免責抗辯成立而未予釋明，二審法院認為應當判決承擔違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院應予支持。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失的同時，對方亦因此獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除對方所獲利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，但不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低，買受人要求出賣人承擔違約責任的，人民法院應予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。

六、所有權保留

第三十四條 合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定，僅適用于動產買賣等交易。

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害的，出賣人可以取回占有標的物：

（一）不依約定支付價款；

（二）不依約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質或者為其他不當處分。

出賣人取回占有的標的物價值顯著減少，要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。

第三十六條 出賣人取回占有標的物后再行出賣的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后，如有不足的，出賣人可以繼續要求買受人清償；但買受人有證據證明出賣人再出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十七條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，是指買受人將應付的總價款在一定期間內分兩次以上向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害作為消費者的買受人利益的，人民法院應當認定該約定無效。

第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照同地同類標的物的租金標準確定。第三十九條 合同法第一百六十八條規定的樣品質量與文字說明不一致且當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；樣品封存后外觀和內在品質發生變化的，或者當事人對是否發生變化有爭議的，應當以文字說明為準。第四十條 試用買賣合同買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定或者買受人為消費者的除外。

在試用期內，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十一條 買賣合同存在下列情形之一的，不屬于試用買賣：

（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人必須購買標的物；

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人必須購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以任意調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以任意退還標的物，出賣人返還價款。

第四十二條 試用買賣合同沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十三條 當事人一方以對賬單、結算單、還款協議等確認的數額有重大差異為由進行抗辯的，人民法院應當根據民事訴訟證據規定進行審查。

當事人一方以上述數額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先進行抗辯的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于行使抗辯權；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴；

（三）買受人以出賣人違約在先進行抗辯但未明確主張的，經釋明后仍未明確主張的，人民法院應當按照本條第（一）項的規定處理。

第四十五條 在性質上與買賣合同不符的其他有償合同，不能參照適用買賣合同的有關規定。

法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照買賣合同的有關規定。

權利轉讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

第五篇：最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條還具體規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

3、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍；該解釋第一條： 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

本解釋規定的商品房買賣合同，對主體有特殊規定，第一，出賣人限定為房地產開發企業，房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業，不是所有的房屋買賣合同的賣方；第二，買方是不特定的社會個體，不是定向銷售的買房人。本解釋適用于房地產開發企業將自行開發的房屋預售或現售?？梢钥闯觯扛姆康馁徺I、舊房買賣、集資建房不適用該解釋。

4、商品房買賣合同糾紛案件的賠償范圍有什么特殊規定；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實