第一篇：關于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的解讀及提示

２００３年３月２４日最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》），并公告宣布該解釋將自２００３年６月１日起施行?！督忉尅烦雠_的目的在于保護參與商品房買賣合同的各方當事人的合法權益，逐步規范商品房交易市場的交易行為，最終保護商品房交易的安全和穩定。正確理解該《解釋》，對于開發商規范經營行為，正確處理糾紛、購房人防范購房風險，理智對待因購房而產生的糾紛、商品房交易的參與者保護自身合法權益都有重要意義。下面就作者本人的理解，對《解釋》作出解讀及相關提示：

首部 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決。第二，本解釋依據較高階位的法律制定。本解釋依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》的相關規定及精神制定，其效力高于相關部門或地方的法規、規章。如果相關部門或地方的法規或規章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時，將不會適用相關部門或地方的法規或規章。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進一步明確了本解釋的適用范圍。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人私房的交易行為而言的。經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房的交易受國家政策調整的因素相當高，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區別在于市場化程度的不同；個人私房的交易中，交易各方都不是開發商，他們之間的交易不經過生產到進入銷售領域的過程，其與商品房交易的主要區別在于交易的其中一方是否必須是房地產開發企業，即通俗所講，是一手房與二手房的區別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區別，就能弄清本解釋的適用范圍。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

解讀或提示：《城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售應“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！?，該規定應理解為強制性規定?！冻鞘蟹康禺a開發經營條例》、《城市商品房預售管理辦法》亦有相關規定。根據合同法第52條第五項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。所以，在未取得預售許可證明的情況下，開發商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認可，而無效的合同自始沒有法律約束力。作為有過錯的一方，開發商應該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內容，在以前的司法實踐中也是確定的，所以本條解釋的重點在于條文中的但書部分。但書部分規定，開發商在與購房人簽定房屋買賣合同時，雖未取得預售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產生糾紛訴至法院前這段期間取得預售許可證明，則法院不因開發商在訂立合同時未取得預售許可證明而認定合同無效。在交易中若存在此類情況，作為開發商應及時取得預售許可證明，以保證交易的穩定；作為購房人若想解除合同，則應及時通過訴訟主張權利。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

解讀或提示：本條規定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質的原則。要約和要約邀請的區別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示；要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示。2.內容不同。要約的內容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思；要約邀請則不含有這種意思。3.效力不同。要約一經受要約人承諾，合同即告成立；要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同，發出要約邀請的人也不承擔法律后果。我國合同法第15條原則規定“商業廣告為要約邀請?！?，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內容作為合同內容。但開發商在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對購房人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在購房人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化，根據《合同法》第１5條第二款關于要約的規定，“商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約?！?。《解釋》進一步明確規定應當將這類廣告內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發商要約的承諾。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定其為合同內容，當事人違反該內容的，應當承擔違約責任。本條解釋解決了以往司法實踐中長期存在的，商品房銷售廣告和宣傳資料的內容能否作為開發商對購房人的正式承諾的爭議，更有利于保護需要購房人的合法權益。需要提示的是購房人應妥善保存開發商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內容產生分歧時，作為證據使用。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

解讀或提示：本條規定確定了開發商與購房人訂立認購書而收取的定金、訂金、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔保的定金?！稉７ā返?9條規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”。在此應當提示，購房人在與開發商簽定認購書并交付定金時應反復斟酌認購書條款，明確定金所擔保的交易內容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達成一致后，無法收回定金的后果。因為，根據本條解釋，只有在兩種情況下，定金才不會損失：第一，雙方最終訂立商品房買賣合同；第二，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發商應當將定金返還買受人。第二種情形規定的比較模糊，雙方就合同主要條款無法達成一致，導致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責于一方？言之不詳。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失，而購房人這將使購房人在與開發商就商品房買賣合同的談判中，處于弱勢地位，利益受損。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

解讀或提示：本條規定明確了訂購、認購、預訂協議轉化為商品房買賣合同的條件。發生這種轉化應同時具備兩個條件：第一，該協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即“

（一）當事人的名稱或者姓名住所；

（二）商品房的基本情況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）房款的確定方式及總價款、支付方式、付款時間；

（五）交付使用的條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾 ；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交際花付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方法；

（十）辦理產權登記的有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項?！保坏诙_發商已經按照約定收取購房款。這些規定目的在于促進交易和保證交易的穩定。但購房人在訂立這類文件并切實履行前，應慎重考慮，以免后悔又無法解除購房合同。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

解讀或提示：最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（一）第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人辦理登記手續不影響合同的效力?！?。我國現有法律法規未有商品房買賣預售合同辦理登記手續后生效的規定。所以，合同登記與否不應影響合同效力。本條規定，進一步明確了商品房買賣預售合同是否辦理登記手續不影響合同效力的原則。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

解讀或提示：本條規定體現了當事人意思自治的原則。但對于已經履行主要義務，且對方接受的合同仍應認定其有效。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

解讀或提示：本條規定了拆遷人將拆遷補償安置協議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對被拆遷人予以補償安置的房屋另行出售給第三人的情況下，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優先權。確立了在開發商一房另售的情況下，補償安置協議效力優先的處理原則

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

解讀或提示：本條規定被拆遷人既可選擇優先取得補償安置房屋，也可選擇請求解除拆遷補償安置協議，并依照本解釋第八條的規定獲得賠償。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

解讀或提示：本條是關于購房人因開發商私自將商品房設定抵押或一房多賣的行為而無法實現商品房買賣合同目的，可以從開發商獲得何種賠償的規定。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責任的原則。即購房人在可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

解讀或提示：本條規定的是在訂立合同時，開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明或是在訂立合同時，開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；或是訂立合同時，開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等情形下，購房人可以在請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時，還可以要求開發商承擔不超過購房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

解讀或提示：本條規定購房人在以下事實同時存在的情況下，可以請求法院確認開發商與第三人訂立的商品房買賣合同無效，法院應予支持：

1、開發商與第三人惡意串通，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，3、購房人無法取得房屋。這是關于購房人可以行使合同撤消權的規定。

第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

解讀或提示：本條規定了房屋交付的標準。即對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風險承擔的基本原則。這種原則下，不論房屋的所有權是否已經轉移，均由房屋的實際占有人承擔風險。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。應提示購房人，即使在與開發商或物業公司發生糾紛情況下，也應及時接收房屋，同時，通過正常渠道解決糾紛。否則，不能對房屋進行管理和進一步發現房屋的其他問題，卻可能承擔房屋毀損的實際風險。

第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。解讀或提示：本條規定，房屋若出現重大質量問題，購房人可以退房，并要求開發商賠償損失。

第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

解讀或提示：本條規定房屋若出現不能正常使用的質量問題，購房人可以退房，并要求開發商賠償損失。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

解讀或提示：本條是對房屋存在一般質量問題時的保修規定。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

解讀或提示：本條規定開發商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

解讀或提示：本條規定，合同沒有約定或者約定不明確的，在一定的誤差幅度（3%）內，據實結算。

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

解讀或提示：本條規定，合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比絕對值超出３％的，購房人可以請求解除合同。還規定了若購房人同意繼續履行合同，負擔或返還房價款的原則。第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

解讀或提示：本條規定了當事人行使合同解除權的期限問題。

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

解讀或提示：本條規定了合理確定違約金的原則。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

解讀或提示：本條規定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的情況下，確定違約金數額或者損失賠償額的計算標準和方法。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

解讀或提示：本條規定的是因開發商的原因，購房人無法在一定期限內辦理房屋權屬證書的除另有約定外，由開發商承擔違約責任及違約責任的計算標準。本條將辦理房屋權屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務加以規定，更有利地保護了購房人的合法權益。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

解讀或提示：本條規定的是由于開發商的原因，使購房人無法辦理房屋權屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權并有權要求賠償損失。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

解讀或提示：本條規定在開發商與包銷人的包銷合同中，如果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購買。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。需提示，代理合同、包銷合同應明確規定雙方權利義務，條款完備。

第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

解讀或提示：本條規定如果開發商違反包銷合同約定，自行出賣已經約定由包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。開發商與包銷人的包銷合同有約定的，應當依其約定。

第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

解讀或提示：本條規定了購房人與開發商因商品房買賣合同發生糾紛時，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。解讀或提示：本條所稱商品房擔保貸款，就是俗稱的“按揭”。我國法律此前對此沒有有關的規定。作為一種社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式加以規范。本條規定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權利義務關系的原則。聯系上下文的內容，“因一方當事人原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！?，似應理解為：“因一方當事人的過錯未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失?！保y行審查購房人的貸款申請過程中，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔民事賠償責任，顯然是不公平的。為保險起見，建議在訂立類似合同時，雙方在合同中明確約定過錯責任。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

解讀或提示：本條明確了當事人行使擔保貸款合同解除權的條件。購房人簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，購房人特定的貸款目的已不能實現，如果不允許解除合同，對購房人無疑是不利的。同樣，貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款借給購房人，也將面臨很大的風險。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

解讀或提示：本條本款規定的是在按揭付款的商品房買賣合同當事人請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時，如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同以有獨立請求權的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔保權人不告則不理；如果作為擔保權人的銀行依據商品房擔保貸款合同另行起訴，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨分別審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。解讀或提示：本條本款規定的是在第24條的情況出現后，商品房買賣合同、商品房擔保貸款合同解除后，合同各方當事人的基本權利、義務。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

解讀或提示：本條規定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續的情況下，如果銀行起訴購房人，那么應當通知開發商作為訴訟當事人參加訴訟，開發商此時的身份為第三人。但如果開發商為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

解讀或提示：本條規定的是在購房人不能按時向銀行償還借款，但購房人已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結果不再與開發商有法律上的利害關系，開發商不應作為當事人參加訴訟。但開發商為商品房擔保貸款合同繼續提供保證的，仍應當列為共同被告。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

解讀或提示：本條是對該解釋的時間效力的解釋，規定了《解釋》實施的時間及其效力所及的糾紛案件的范圍。以《中華人民共和國城市房地產管理法》實施的時間為界限，根據合同訂立的時間，分成三種情況確立法律、司法解釋的適用原則?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起實施，此前的商品房買賣行為發生的糾紛案件，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》，而不適用本解釋；1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日前已經終審，或正在再審的，亦不能適用本解釋；只有 1995年1月1日后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，2003年6月1日后尚處于一審、二審階段的，方能適用本解釋。

第二篇：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律

問題的解釋》的新聞發布稿

最高人民法院新聞發言人孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征

求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展?！顿I賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款

或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。《買賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當

事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。

對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車

等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損

失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題?！顿I賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

第三篇：《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發布稿

最高人民法院新聞發言人 孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發布會的主題是向大家通報《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關情況。

司法統計數據顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經多次調研、論證，并廣泛征 求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權益，還通過最高人民法院網等向社會公開征求意見，引起了廣泛關注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權轉移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規定。主要內容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關涉市場經濟的健康發展?！顿I賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權或處分權的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權益，明晰交易主體之間的法律關系，強化社會信用，推動市場經濟更加健康有序地發展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經常出現當事人在買賣合同中訂有不公平條款 或有違誠信之內容，既侵害了對方當事人的合法權益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序?！顿I賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規制和制裁違背誠信行為，以實現雙方權益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產一物數賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經過為由翻悔，意在體現和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現分期付款買賣的制度功能。如果當 事人的特約違反上述規定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產品的支付方式。無實物載體的電子信息產品具有顯著區別于傳統買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產品買賣合同而言，其法律規則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關買賣合同交付方式的規定均以有體物的交付為原型，但信息產品已經逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網絡下載的方式實現交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統的買賣合同中出賣人向買受人轉移對標的物的占有，并轉移標的物所有權的交付方式有較大差異?！顿I賣合同解釋》對此作出專門規定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照上述規則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據電子信息產品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權利憑證，二是以在線網絡傳輸的方式接收或者下載該信息產品。

對于實務中常見的“一物數賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規定：在一般動產多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車 等特殊動產多重買賣情形中，交付是特殊動產物權變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規則。隨著經濟貿易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發生糾紛的案件數量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關規定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸的”情況下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發生事實的風險負擔作出補充規定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規定與可操作性相結合原則確定可得利益損 失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據合同法的規定、民法原理以及審判實踐經驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規則，即合同法第113條規定的可預見規則、第119條規定的減損規則、混合過錯規則以及損益相抵規則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規定。特別是《買賣合同解釋》第30條關于“混合過錯規則”和第31條關于“損益相抵規則”的規定，填補了合同法在相關規則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關。最高人民法院曾于2009年發布《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規則的實務操作性，人民法院在根據《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結合上述指導意見的規定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權保留制度、特種買賣等問題做了規定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發布《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題 的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發揮審判職能作用，確保國家法律的準確統一實施，為經濟又好又快發展和社會穩定提供有力司法保障。

謝謝大家！

附：相關法律條文

※《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超 過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

文號：法釋[1999]19號，發布時間：1999年12月19日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》

文號：法釋[2009]5號，發布時間：2009年4月24日?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

文號：法發[2009]40號，發布時間：2009年7月7日。

第四篇：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(征求意見稿)

最高人民法院就《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）

向社會公開征求意見

買賣合同是現實經濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。為了保障人民法院在民商事審判工作中正確適用合同法第九章關于買賣合同的相關規定，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院專門起草了《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權益，現通過最高人民法院網、中國法院網、人民法院報等向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發送至郵箱 civillaw9@sina.com截止日期為12月31日。

最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（2011年11月征求意見稿）

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）、《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條 人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應當遵守《電子簽名法》的相關規定。

二、交付標的物和轉移所有權

第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：

（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。

（二）出賣人代辦托運或者代辦郵寄的，出賣人在托運或者郵寄地點辦理完托運或者郵寄手續即為交付。

（三）標的物為無需以有形載體交付的信息產品的，買受人收到約定的信息產品或者權利憑證即為交付。

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應當代為保管多交部分標的物。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要

包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物事實的存在。

買受人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務，出賣人不認可的，買受人應當提供其他證據證明付款事實的存在。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）先行依法受領交付的買受人，請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）已先行依法受領交付的買受人，請求出賣人履行辦理所有權轉移登記等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領交付，又未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已經依法受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、風險的負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指出賣人負責辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。

第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸的，承運人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。第十四條 標的物為種類物，出賣人未以加蓋標記、裝運單據、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 根據合同法第一百五十七條的規定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

第十六條 根據合同法第六十四條的規定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。

第十七條 人民法院認定合同法第一百五十八條規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所

處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人難以在檢驗期間內完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內提出質量異議，出賣人以買受人存在支付價款、確認欠款數額、使用標的物等行為為由，主張買受人已經放棄質量異議權的，人民法院不予支持。第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質量保證金的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間或者合理期間內提出質量異議，出賣人怠于履行義務或者因情況緊急，買受人自行修理或者通過第三人解決標的物質量問題，買受人主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條（減價和返款）

質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。人民法院應當按照實際交付的標的物在交付時的市場價值與符合約定的標的物在交付時的市場價值兩者之間的比例計算減價。

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條 合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

當事人約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，該違約金應當自合同約定付款期限屆滿之日起算；但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息或者變更主合同相關約定內容的除外。

當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。

人民法院裁判支持逾期付款違約金的，該違約金應當計算至買受人實際付款之日。第二十五條 根據合同法第九十四條第四項的規定，出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應予支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，當事人主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金高于因合同解除給對方造成的損失的，對高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院未予釋明，當事人就違約金過高提起上訴，對此未能達成調解協議的，二審法院應當發回重審。

一審法院認為免責抗辯成立而未予釋明，二審法院認為應當判決承擔違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院應予支持。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失的同時，對方亦因此獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除對方所獲利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，但不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低，買受人要求出賣人承擔違約責任的，人民法院應予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。

六、所有權保留

第三十四條 合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定，僅適用于動產買賣等交易。

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害的，出賣人可以取回占有標的物：

（一）不依約定支付價款；

（二）不依約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質或者為其他不當處分。

出賣人取回占有的標的物價值顯著減少，要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。

第三十六條 出賣人取回占有標的物后再行出賣的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后，如有不足的，出賣人可以繼續要求買受人清償；但買受人有證據證明出賣人再出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十七條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，是指買受人將應付的總價款在一定期間內分兩次以上向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害作為消費者的買受人利益的，人民法院應當認定該約定無效。

第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照同地同類標的物的租金標準確定。第三十九條 合同法第一百六十八條規定的樣品質量與文字說明不一致且當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；樣品封存后外觀和內在品質發生變化的，或者當事人對是否發生變化有爭議的，應當以文字說明為準。第四十條 試用買賣合同買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定或者買受人為消費者的除外。

在試用期內，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十一條 買賣合同存在下列情形之一的，不屬于試用買賣：

（一）約定標的物經過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人必須購買標的物；

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人必須購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以任意調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以任意退還標的物，出賣人返還價款。

第四十二條 試用買賣合同沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十三條 當事人一方以對賬單、結算單、還款協議等確認的數額有重大差異為由進行抗辯的，人民法院應當根據民事訴訟證據規定進行審查。

當事人一方以上述數額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先進行抗辯的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于行使抗辯權；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴；

（三）買受人以出賣人違約在先進行抗辯但未明確主張的，經釋明后仍未明確主張的，人民法院應當按照本條第（一）項的規定處理。

第四十五條 在性質上與買賣合同不符的其他有償合同，不能參照適用買賣合同的有關規定。

法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照買賣合同的有關規定。

權利轉讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

第五篇：最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋(2012)

最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

本解釋于2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。本解釋自2012年7月1日起施行。

最高院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結算單、發票等主張存在買賣合同關系的，人民法院應當結合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關證據，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權確認書等函件、憑證沒有記載債權人名稱，買賣合同當事人一方以此證明存在買賣合同關系的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第三條當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規定認定電子交易合同的成立及效力的同時，還應當適用電子簽名法的相關規定。

二、標的物交付和所有權轉移

第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產品或者權利憑證即為交付。

(合同法第61條合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。)

第六條 根據合同法第一百六十二條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。

(合同法162條：出賣人多交標的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收多交

部分的，應當及時通知出賣人。)

買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

第七條 合同法第一百三十六條規定的“提取標的物單證以外的有關單證和資料”，主要應當包括保險單、保修單、普通發票、增值稅專用發票、產品合格證、質量保證書、質量鑒定書、品質檢驗證書、產品進出口檢疫書、原產地證明書、使用說明書、裝箱單等。

（合同法136條：出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。）

第八條 出賣人僅以增值稅專用發票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據證明交付標的物的事實合同約定或者當事人之間習慣以普通發票作為付款憑證，買受人以普通發票證明已經履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照以下情形分別處理：

（一）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未受領交付，先行辦理所有權轉移登記手續的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未受領交付，也未辦理所有權轉移登記手續，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉移登記手續等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、標的物風險負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規定的“標的物需要運輸的”，是指標的物由出賣人負責辦理托運，承運人系獨立于買賣合同當事人之外的運輸業者的情形。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五條的規定處理。

（合同法145條：當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規定標的物需要運輸的，出賣人將標的物交付給第一承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。）

第十二條 出賣人根據合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸的在途標的物，在合同成立時知道或者應當知道標的物已經毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數量、型號、規格的，人民法院應當根據合同法第一百五十七條的規定，認定買受人已對數量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據足以推翻的除外。

(合同法157條：買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。)

第十六條 出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當根據合同法第六十四條的規定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為標的物的檢驗標準。

（合同法64條：當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。）

第十七條 人民法院具體認定合同法第一百五十八條第二款規定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的種類、數量、性質、安裝和使用情況、瑕疵的性質、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所處的具體環境、自身技能以及其他合理因素，依據誠實信用原則進行判斷。

（合同法158條：當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或質量符合約定。）

合同法第一百五十八條第二款規定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規定。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質和交易習慣，買受人在檢驗期間內難以完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據本解釋第十七條第一款的規定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質量保證期間短于法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規規定的檢驗期間或者質量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內提出異議，出賣人以買受人已經支付價款、確認欠款數額、使用標的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十條 合同法第一百五十八條規定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經過后，買受人主張標的物的數量或者質量不符合約定的，人民法院不予支持。出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質量保證金，出賣人在質量保證期間未及時解決質量問題而影響標的物的價值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價款的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質量保證期間、合理期間內提出質量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標的物后，主張出賣人負擔因此發生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條 標的物質量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規定要求減少價款的，人民法院應予支持。當事人主張以符合約定的標的物和實際交付的標的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應予支持。

（合同法第111條：質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。）

價款已經支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據對賬單、還款協議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，但對賬單、還款協議等明確載有本金及逾期付款利息數額或者已經變更買賣合同中關于本金、利息等約定內容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

第二十五條 出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應當根據合同法第九十四條第（四）項的規定，予以支持。

（合同法第94條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；）

第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規定處理。

（合同法第114條：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。）第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調整違約金進行釋明。

一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的主張，依據合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規定進行認定。

（合同法第113條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

合同法第119條：當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。）

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方因對方違約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者

免除瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。

第三十三條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質量存在瑕疵，主張出賣人承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低的除外。

六、所有權保留

第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關于標的物所有權保留的規定適用于不動產的，人民法院不予支持。

（合同法第134條：當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬于出賣人。）

第三十五條 當事人約定所有權保留，在標的物所有權轉移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標的物的，人民法院應予支持：

（一）未按約定支付價款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標的物出賣、出質或者作出其他不當處分的。

取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。

第三十六條 買受人已經支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得標的物所有權或者其他物權，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。

第三十七條 出賣人取回標的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內，消除出賣人取回標的物的事由，主張回贖標的物的，人民法院應予支持。

買受人在回贖期間內沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。出賣人另行出賣標的物的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償的價金后仍有剩余的，應返還原買受人；如有不足，出賣人要求原買受人清償的，人民法院應予支持，但原買受人有證據證明出賣人另行出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規定的“分期付款”，系指買受人將應付的總價款在一定期間內至少分三次向出賣人支付。

（合同法第167條：分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。）

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規定，損害買受人利益，買受人主張該約定無效的，人民法院應予支持。

第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額，買受人請求

返還超過部分的，人民法院應予支持。

當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照當地同類標的物的租金標準確定。

第四十條 合同約定的樣品質量與文字說明不一致且發生糾紛時當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內在品質沒有發生變化的，人民法院應當以樣品為準；外觀和內在品質發生變化，或者當事人對是否發生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應當以文字說明為準。

第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內已經支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內，買受人對標的物實施了出賣、出租、設定擔保物權等非試用行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十二條 買賣合同存在下列約定內容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

（一）約定標的物經試用或檢驗符合一定要求時，買受人應當購買標的物

（二）約定第三人經試驗對標的物認可時，買受人應當購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內可以調換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內可以退還標的物。

第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于提出抗辯；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴。

第四十五條 法律或者行政法規對債權轉讓、股權轉讓等權利轉讓合同有規定的，依照其規定；沒有規定的，人民法院可以根據合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規定，參照適用買賣合同的有關規定。

（合同法124條：本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。）

權利轉讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關規定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規定，再引用買賣合同的有關規定。

第四十六條 本解釋施行前本院發布的有關購銷合同、銷售合同等有償轉移標的物所有權的合同的規定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。