第一篇：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》全文解讀

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

全文解讀

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。

【釋義】本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。

另外，本人在此做一點常識性解釋，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，我國的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設部的《商品房銷售管理辦法》就是部門規(guī)章。當然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。

中國的土地制度大概是歷史上最復雜的制度，中國的房屋制度可能是當代世界范圍內(nèi)最為復雜的制度，而中國的房屋預售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復雜的制度，這項制度復雜到一個政府無法對它的運行規(guī)律進行有效的調(diào)整，無法將土地、房屋、預售納入到一項有效的法律體系中進行綜合的考慮，只能是出一個問題討論一個問題，它無法使立法者參考其他國家或者地區(qū)的立法內(nèi)容，無法對現(xiàn)有的市場行為進行預測；有了商品房、有了預售，中國的房地產(chǎn)訴訟就永遠沒有消亡；可以說“預售不廢，國難不已”。

此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

【釋義】中國的預售制度由來已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個規(guī)范性文件進行調(diào)整，但是兩個文件對這項人類 1

歷史上最復雜的行為的描述加起來總共只有17條，如果除去重復和無用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡。

高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達結(jié)婚年齡的除外”；前三句認定預售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。

對于消費者來說，如果想利用開發(fā)商沒有取得預售許可證這一點來進行訴訟，我勸你還是要快點行動，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因為《預售許可證》相對于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來說，其取得的成本比較低，而且是低多了。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

【釋義】中國目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費者一切苦難行為的源泉。

本來《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請，如果作為要約的話，其內(nèi)容應當作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔違約責任。

但是建設部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這一條看起來是保護了消費者，但實際上它的潛臺詞是說：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔責任”，所以我想全體開發(fā)商都應當感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建設部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來的水平，難道這不是一種大智慧嗎？

幸運的是，起草《合同法》的學者們沒有象建設部的官員這么寫，否則全世界都會嘲笑中國法律人的弱智；更幸運的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時候驅(qū)使他們力求恢復法理的真相，雖然只是恢復了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應當做為房地產(chǎn)合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。

對于消費者來說，最保險的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參照《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定

金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

【釋義】定金合同是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費者的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。

這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現(xiàn)場雙方?jīng)]有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？

我想司法解釋是對現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進行排除，將條件與結(jié)果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋應當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱為預合同，而將買賣合同稱為本合同，預合同實際上是給雙方一個退出的機會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設想的交易行為，所以各國都規(guī)定了預合同解除的內(nèi)容，嚴格限制將預合同認定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。

第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

【釋義】中國房屋銷售登記備案制度來本就沒有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機構(gòu)為了掙那點“登記費”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機會：開發(fā)商在預售時每平方米只收消費者三千元，利用這部分資金將樓建設成后，房價暫進可以漲到五千元，為了按照五千元的價格出售房屋，就要解除原來的預售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個最有效的理由就是“沒有登記備案”。

此條解釋可以說對癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種進步；當然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時彼一時也。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安臵協(xié)議，明確約定拆遷人以位臵、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安臵，如果拆遷人將該補償安臵房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安臵房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安臵協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

【釋義】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會到中國拆遷制度的腐敗性了，當然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡直就是強搶豪奪。

可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補償安臵房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍瑧敿右痪洹氨徊疬w人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開一個責任“雷區(qū)”。

第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認為商品房已經(jīng)可以適用消費者權(quán)益保護法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說：“經(jīng)營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。”消法強調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是“應當”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當然包括零賠償，所以根本不是一回事！

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

【釋義】此款就是秦兵經(jīng)常說的“秘密抵押”，按說這種情況不應當發(fā)生：所有權(quán)人怎么會不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國、在北京這種事情就天天在重復，開發(fā)商將已經(jīng)出售給消費者的房屋抵押給了銀行，有時還不止是一家銀行，使消費者用自己的錢購買完房屋后，為開發(fā)商進行了擔保，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費者還要將房屋給銀行，做到“錢房兩空”；這是我們的制度設計問題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔保的人大概不超過三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開人大會的時候問一問人大代表：中國的抵押制度就怎么實現(xiàn)“秘密抵押”，估計大家準是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

【釋義】這一款沒有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫了；其實這還是制度設計的問題，屬于物權(quán)變動的內(nèi)容；只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

【釋義】第八條強調(diào)的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調(diào)的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發(fā)商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！

目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產(chǎn)生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安臵房屋的事實。

【釋義】以上三款都是對消費者知情權(quán)的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

【釋義】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產(chǎn)市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣可以移動，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。

第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；

【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內(nèi)容。

買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調(diào)消費者的單方責任，而不強調(diào)開發(fā)商的交付義務，明顯占在廣大資產(chǎn)階級一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】這里面就幾個內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強調(diào)質(zhì)量問題的，如果出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利

質(zhì)量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質(zhì)量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關(guān)質(zhì)量管理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽到隔壁臥室動靜。這些現(xiàn)象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

【釋義】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內(nèi)容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的房地產(chǎn)市場是欺詐者的天堂，再老實的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學著搞點小動作，而且往往從面積開始。

這個司法解釋早就開始準備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測量單位、測量失誤的責任是否應當由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔、面積測量報告是否應當附圖等具體問題上進行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點，例如：如果套內(nèi)實用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費者維權(quán)的道路會更加漫長。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

【釋義】這一條寫得不錯，可以舉個例子來說明：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開始行使催告權(quán)：“開發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開發(fā)商還沒有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應當支持；不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長三個月。

但是，如果你一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費者過了這一天就再也不能要求解除合同了！

第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

【釋義】

此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”

但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因為前兩條是說“不超過已付購房款一倍的賠償責任”，為什么這里又說“以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少”，一個是100%，一個是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個：

1、法官們寫錯了，他們因為非典太忙了，可能少寫了幾個字；

2、第八條、第九條適用于合同無效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過當合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。

3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無法理解最高人民法官的精深博大之思想；

我對消費者有一個建議：當你的合同可能被判無效或者被撤銷時，你就直接要求兩倍賠償；當你的合同要求解除時，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，你如果不提違約金，又會出現(xiàn)另外一種風險，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運氣了。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

【釋義】此條簡單是從《商品房買賣合同補充協(xié)議范本204條》中抄下來的，只是我當時說是租金是實際發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫可能被認為無效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有辦法，誰讓人家是最高法院呢。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國以來，沒有任何一個法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導講話，說過辦理產(chǎn)權(quán)證不準時要承擔違約責任，這次說得是非常具體了，是“三個代表”最直接的體現(xiàn)。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責任，此條說是解除合同，而且強調(diào)是由于出賣人的責任；只是留了一個小尾巴：什么是出賣人的責任呢？這又是給雙方律師提供了辯論的機會。

另外，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強調(diào)是由購買人辦理承擔全部辦證義務，也別以為是開發(fā)商的義務。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風險。

第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

【釋義】對消費者沒有什么太多的影響，但是如果開發(fā)商將本來承諾由代理商銷售的房屋自己銷售了，就會有點麻煩了。

第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

【釋義】前面所說都是實體問題，此條說的是審判程序問題，此處將代理商做為第三人對待，三角合同最難處理，請消費者在簽訂合同時務必與開發(fā)商簽訂買賣合同，如果有代理商的話最好簽一個居間合同罷了。

第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了；只是少了一個條款：如果因為消費者的原因不能取得貸款，消費者是否有權(quán)解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加，不知道法院會怎么處理。

第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

【釋義】此條是共同保護開發(fā)商、消費者的，因為只有在處理銀行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機會并不是很多，希望各位要珍惜。

第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買賣合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔保貸款合同》糾紛一并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。

【釋義】寫到這里我到想起一種情況，如果消費者與開發(fā)商之間的爭議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進來，但是如果是由仲裁委員會來管轄，由于仲裁程序沒有第三人的制度，所以銀行很難加入進來，這時的情況就比較難辦了。

另外，在《商品房擔保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的；在貸款合同里，銀行是貸款人，消費者是借款人；在擔保合同里，開發(fā)商是擔保人、銀行是擔保權(quán)人、消費者是債務人；在抵押保同里，消費者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。

第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。

【釋義】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔保法的高深之處，中國的土地法律很難，預

售法律更難，預售房的擔保法律極難，但最難的是中國預售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。

此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應當通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行；這一條的實質(zhì)是通過訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護大中華帝國的銀行。

第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦斪芳映鲑u人為當事人，但出賣人提供保證的除外。

【釋義】此條也是為了保護銀行的，只是讓銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面，平時都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費者頂帳了，就不要再拉上開發(fā)商了，當然開發(fā)商提供了保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

【釋義】此條可謂是全文的畫龍點眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個案件要堅決拖到2003年兒童節(jié)以后再開庭。

第二篇：解讀最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

解讀最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(轉(zhuǎn))（2003-5-7 13:17:24）

最高人民法院日前公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋》，將于6月1日起施行。

這一關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋，對商品房預售 合同的效力、商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及 風險承擔、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用 法律作出更加明確、具體的規(guī)定。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

解讀一

銷售廣告可視為合同內(nèi)容

一些房地產(chǎn)開發(fā)商利用虛假廣告吸引客戶、兜售商品房的行徑將得到有效遏制。

司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房 買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

根據(jù)合同法第14條關(guān)于要約的規(guī)定，司法解釋明確規(guī)定應當將有關(guān)銷售廣告和宣 傳資料內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買房戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要約的承 諾。

解讀二

房子“縮水”3％將難以解除合同

買房者都會擔心一個問題———縮水，也都明白一個3％的界線。而在現(xiàn)實中，有 些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人 民法院的司法解釋，房子“縮水”3％將難以解除購房合同。

根據(jù)這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按 照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑 面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定 或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3％，買房戶請求解除 合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％ 以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分 的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，所有權(quán)歸買房戶；房屋實際面積小于合同約定面積 的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房 戶，面積誤差比超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。

解讀三

到期不辦房產(chǎn)證可申請賠償

司法解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房 屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：商品房買賣合同 約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自 房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之 日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總 額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

解讀四

惡意違約欺詐代價沉重

商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，致使買房戶無法取得房屋 的，將擔負懲罰性賠償責任。

司法解釋規(guī)定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法 取得房屋的買房戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請 求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未告知買房戶又將該房屋抵押給第3人；商品房買賣合同訂立后，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)又將該房屋出賣給第3人。

司法解釋規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導 致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損 失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有 取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房 屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第3人或者為拆遷補償安置房屋的事 實。

解讀五

“交鑰匙”就算房屋交付使用

房子到底什么時候算是交付使用，《解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占 有，視為房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

司法解釋規(guī)定，所謂房屋的交付使用，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移 給買房戶占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用并 不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明 確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn) 給買房戶占用，即“交鑰匙”，就應認定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期履行了“房屋交付使 用”的義務。當然，根據(jù)法律規(guī)定，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使 用”的內(nèi)容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn) 移占有房屋，而且同時要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權(quán) 利義務內(nèi)容。在此約定下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅應當在合同約定的期限內(nèi)向買房戶 “交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買房戶，否則，將承擔違約責任。

解讀六

質(zhì)量嚴重影響正常居住，合同可解除

如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房 屋買賣合同。

司法解釋規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和 賠償損失的，人民法院應予支持。同時，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修 期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔修復責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復或者在合理期限 內(nèi)拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他 損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

司法解釋規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民 法院也應該支持。

解讀七

支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房

司法解釋規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該 補償安置房屋另行出賣給第3人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，法院應予支 持。

如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除 合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已 付購房款1倍的賠償責任。

解讀八

合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款

司法解釋明確了當事人行使商品房買賣合同解除權(quán)的條件。對當事人在簽訂商品 房買賣合同時，明確約定以擔保貸款方式付款的，如因當事人一方的原因或者不可歸 責于當事人雙方的原因，買房戶不能簽訂擔保貸款合同而導致買賣合同無法繼續(xù)履行 的情況，應當允許當事人解除合同，否則買房戶沒有能力支付購房款，也無法實現(xiàn)商 品房買賣合同的目的。同時，司法解釋還明確了當事人行使擔保貸款合同解除權(quán)的條 件。買房戶簽訂商品房擔保貸款合同的目的是為了購買商品房，當商品房買賣合同被 確認無效或者被撤銷、解除時，買房戶貸款已經(jīng)失去了意義，如果不允許解除合同，對買房戶是不利的。而貸款銀行在沒有任何擔保的情況下將大量的貸款供給買房戶，也將面臨很大的風險。因此，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當 事人可以請求解除商品房擔保貸款合同。

此外，司法解釋規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房 擔保貸款合同也被解除的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將收受的購房貸款和購房款的本金及 利息分別返還擔保權(quán)人和買房戶。

解讀九

包銷商也要參加合同糾紛訴訟

司法解釋規(guī)定，如果發(fā)生買房戶因為商品房買賣合同與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生糾 紛，人民法院將會通知包銷商也參加訴訟。

司法解釋對包銷人在商品房買賣合同糾紛中的訴訟地位也予以明確：房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)、包銷人和買房戶對各自的權(quán)利義務有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的 訴訟地位。

司法解釋規(guī)定，如果包銷合同約定明確，應當按照約定確定雙方的權(quán)利義務；如 果當事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的，應當按照包銷價格由包銷人購 買。司法解釋還規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由 包銷人銷售的房屋，應當承擔違約責任，賠償包銷人的損失。

第三篇：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發(fā)布稿

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發(fā)布稿

最高人民法院新聞發(fā)言人 孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發(fā)布會的主題是向大家通報《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關(guān)情況。

司法統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結(jié)594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結(jié)555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結(jié)526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內(nèi)容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規(guī)定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關(guān)系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經(jīng)多次調(diào)研、論證，并廣泛征 求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關(guān)專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權(quán)益，還通過最高人民法院網(wǎng)等向社會公開征求意見，引起了廣泛關(guān)注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經(jīng)最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內(nèi)容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權(quán)保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規(guī)定。主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關(guān)交易關(guān)系的穩(wěn)定和當事人合法權(quán)益的保護，而且關(guān)涉市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。《買賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強化社會信用，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經(jīng)常出現(xiàn)當事人在買賣合同中訂有不公平條款 或有違誠信之內(nèi)容，既侵害了對方當事人的合法權(quán)益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。《買賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規(guī)制和制裁違背誠信行為，以實現(xiàn)雙方權(quán)益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產(chǎn)一物數(shù)賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權(quán)。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經(jīng)知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質(zhì)量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內(nèi)完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規(guī)定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經(jīng)過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規(guī)定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經(jīng)過為由翻悔，意在體現(xiàn)和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現(xiàn)分期付款買賣的制度功能。如果當 事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產(chǎn)品的支付方式。無實物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產(chǎn)品買賣合同而言，其法律規(guī)則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關(guān)買賣合同交付方式的規(guī)定均以有體物的交付為原型，但信息產(chǎn)品已經(jīng)逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網(wǎng)絡下載的方式實現(xiàn)交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統(tǒng)的買賣合同中出賣人向買受人轉(zhuǎn)移對標的物的占有，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規(guī)定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。如果按照上述規(guī)則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據(jù)電子信息產(chǎn)品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權(quán)利憑證，二是以在線網(wǎng)絡傳輸?shù)姆绞浇邮栈蛘呦螺d該信息產(chǎn)品。

對于實務中常見的“一物數(shù)賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規(guī)定：在一般動產(chǎn)多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車 等特殊動產(chǎn)多重買賣情形中，交付是特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現(xiàn)交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規(guī)則。隨著經(jīng)濟貿(mào)易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發(fā)生糾紛的案件數(shù)量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關(guān)規(guī)定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸?shù)摹鼻闆r下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規(guī)則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發(fā)生事實的風險負擔作出補充規(guī)定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數(shù)份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規(guī)定與可操作性相結(jié)合原則確定可得利益損 失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實踐經(jīng)驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規(guī)則，即合同法第113條規(guī)定的可預見規(guī)則、第119條規(guī)定的減損規(guī)則、混合過錯規(guī)則以及損益相抵規(guī)則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規(guī)定。特別是《買賣合同解釋》第30條關(guān)于“混合過錯規(guī)則”和第31條關(guān)于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關(guān)規(guī)則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關(guān)。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規(guī)則，即違約方一般應當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規(guī)則的實務操作性，人民法院在根據(jù)《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結(jié)合上述指導意見的規(guī)定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權(quán)保留制度、特種買賣等問題做了規(guī)定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題 的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發(fā)揮審判職能作用，確保國家法律的準確統(tǒng)一實施，為經(jīng)濟又好又快發(fā)展和社會穩(wěn)定提供有力司法保障。

謝謝大家！

附：相關(guān)法律條文

※《中華人民共和國合同法》

第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超 過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。

第一百一十九條 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

※《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》

文號：法釋[1999]19號，發(fā)布時間：1999年12月19日。※《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》

文號：法釋[2009]5號，發(fā)布時間：2009年4月24日。※《最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》

文號：法發(fā)[2009]40號，發(fā)布時間：2009年7月7日。

第四篇：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新聞發(fā)布稿

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律

問題的解釋》的新聞發(fā)布稿

最高人民法院新聞發(fā)言人孫軍工

（2012年6月5日）

各位記者：

大家上午好！今天新聞發(fā)布會的主題是向大家通報《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》）的有關(guān)情況。

司法統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2009年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件591425件，審結(jié)594404件；2010年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件551395件，審結(jié)555553件；2011年，全國各級人民法院共新收一審買賣合同糾紛案件533401件，審結(jié)526367件。為正確審理買賣合同糾紛案件，2012年3月31日最高人民法院審判委員會第1545次會議討論通過了《買賣合同解釋》。下面，我就《買賣合同解釋》出臺的背景、主要內(nèi)容作簡要的介紹和說明。

一、《買賣合同解釋》出臺的背景

合同法第九章通過46個條文規(guī)定了買賣合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買賣合同關(guān)系的復雜性和多樣性以及市場交易日新月異的變化，各級人民法院在司法實踐中遇到諸多新情況和新問題。為了指導人民法院正確適用法律審理好買賣合同糾紛案件，最高人民法院于2000年3月決定制定關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋。經(jīng)多次調(diào)研、論證，并廣泛征

求全國人大常委會法工委、國務院法制辦、商務部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設保障部、中國人民銀行等部門意見，特別是多次征求了相關(guān)專家學者的意見。為了使該司法解釋符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人合法權(quán)益，還通過最高人民法院網(wǎng)等向社會公開征求意見，引起了廣泛關(guān)注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經(jīng)最高人民法院審委會討論通過。

二、《買賣合同解釋》的主要內(nèi)容

《買賣合同解釋》包括8個部分，總計46條，對買賣合同的成立及效力、標的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標的物毀損滅失的風險負擔、標的物的檢驗、違約責任、所有權(quán)保留、特種買賣等具體適用法律問題作出明確規(guī)定。主要內(nèi)容包括以下幾個方面：

（一）堅持“鼓勵交易，增加財富”的原則確認合同效力。買賣合同是社會經(jīng)濟生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買賣合同的效力不僅事關(guān)交易關(guān)系的穩(wěn)定和當事人合法權(quán)益的保護，而且關(guān)涉市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。《買賣合同解釋》遵循“鼓勵交易，增加財富”的原則，針對在市場交易活動中存在的諸如認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄等預約的法律效力，明確承認其獨立契約效力，固定雙方交易機會，制裁惡意預約人。對于實務中常見的出賣人在締約和履約時沒有所有權(quán)或處分權(quán)的買賣合同的效力問題，明確予以肯定，更周到地保護買受人的權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強化社會信用，推動市場經(jīng)濟更加健康有序地發(fā)展。

（二）堅持誠實信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買賣合同交易實務中，經(jīng)常出現(xiàn)當事人在買賣合同中訂有不公平條款

或有違誠信之內(nèi)容，既侵害了對方當事人的合法權(quán)益，也損害了社會公共利益和市場交易秩序。《買賣合同解釋》始終堅持對雙方當事人平等保護，注重規(guī)制和制裁違背誠信行為，以實現(xiàn)雙方權(quán)益平衡，維護公平交易秩序。具體而言，第一，在動產(chǎn)一物數(shù)賣情形中，各買受人均要求實際履行合同的，《買賣合同解釋》基于誠實信用原則，否定了出賣人的自主選擇權(quán)。第二，在路貨買賣中，出賣人在締約時已經(jīng)知道風險事實卻故意隱瞞風險事實的，《買賣合同解釋》規(guī)定風險由出賣人負擔。第三，對標的物檢驗期間或者質(zhì)量保證期約定過短，導致買受人難以在檢驗期間內(nèi)完成全面檢驗的情形，《買賣合同解釋》明確規(guī)定人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間，以此彰顯對處于弱勢地位的買受人利益的保護。第四，對標的物異議期間經(jīng)過后的出賣人自愿承擔違約責任后又翻悔的，《買賣合同解釋》明確規(guī)定出賣人自愿承擔違約責任后，不得以期間經(jīng)過為由翻悔，意在體現(xiàn)和維護誠實信用原則。第五，對出賣人明知標的物有瑕疵而故意不告知買受人的瑕疵擔保責任減免特約的效力認定問題，《買賣合同解釋》認為，雖然買賣合同當事人可以通過特約減免出賣人的瑕疵擔保責任，但在出賣人明知標的物有瑕疵而故意或者因重大過失而不告知買受人時，屬于隱瞞事實真相的欺詐行為，有悖誠實信用原則，對于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對當事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定的效力認定等問題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護買受人的期限利益，旨在體現(xiàn)分期付款買賣的制度功能。如果當

事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買受人的期限利益，《買賣合同解釋》規(guī)定不應承認該約定的效力。

（三）堅持法律解釋方法和原則確認電子信息產(chǎn)品的支付方式。無實物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)買賣合同標的物的特征，例如不以實物承載為必要、使用后無損耗、其本身易于復制并可迅速傳播等等。因此，對于標的物是無實物載體的信息產(chǎn)品買賣合同而言，其法律規(guī)則具有一定的特殊性。就交付問題而言，合同法中有關(guān)買賣合同交付方式的規(guī)定均以有體物的交付為原型，但信息產(chǎn)品已經(jīng)逐步脫離了實物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網(wǎng)絡下載的方式實現(xiàn)交付，買賣雙方都不接觸實物載體，這與傳統(tǒng)的買賣合同中出賣人向買受人轉(zhuǎn)移對標的物的占有，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的交付方式有較大差異。《買賣合同解釋》對此作出專門規(guī)定，如果買賣雙方對交付問題有約定的，遵照其約定；沒有約定或者約定不明的，當事人可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。如果按照上述規(guī)則仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。換言之，《買賣合同解釋》根據(jù)電子信息產(chǎn)品的特點，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權(quán)利憑證，二是以在線網(wǎng)絡傳輸?shù)姆绞浇邮栈蛘呦螺d該信息產(chǎn)品。

對于實務中常見的“一物數(shù)賣”情形下合同實際履行次序問題，《買賣合同解釋》為防止出賣人與個別買受人惡意串通，基于誠實信用原則而規(guī)定：在一般動產(chǎn)多重買賣的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機動車

等特殊動產(chǎn)多重買賣情形中，交付是特殊動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，登記是對抗善意第三人的對抗要件，應依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序；出現(xiàn)交付與登記沖突情形時，應以交付為準。

（四）堅持公平合理分配原則確定標的物風險負擔規(guī)則。隨著經(jīng)濟貿(mào)易日益活躍，合同雙方當事人因風險負擔問題發(fā)生糾紛的案件數(shù)量呈上升趨勢。針對審判實踐中反映出來的法律適用問題，《買賣合同解釋》通過四個條文對合同法的相關(guān)規(guī)定進行解釋：其一，明確了送交買賣中“標的物需要運輸?shù)摹鼻闆r下承運人的身份。承運人是指獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者，這種情況下的承運人不是出賣人或買受人的履行輔助人，這就有別于賣方送貨上門的赴償之債和買方自提的往取之債。其二，補充了特定地點貨交承運人的風險負擔規(guī)則。合同約定在買受人指定地點將標的物交付給承運人的，出賣人將標的物運送至指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔。其三，對路貨買賣中出賣人隱瞞風險發(fā)生事實的風險負擔作出補充規(guī)定。出賣人在合同成立時知道或應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人的，買受人不承擔合同成立之前的標的物毀損、滅失風險。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數(shù)份合同或托運超量貨物去履行其中一份合同情況下的風險負擔進行了明確，如果出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將作為標的物的種類物特定于買賣合同項下，標的物毀損、滅失的風險由出賣人負擔。

（五）堅持法律規(guī)定與可操作性相結(jié)合原則確定可得利益損

失。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。《買賣合同解釋》根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實踐經(jīng)驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。具體而言，買賣合同違約后可得利益損失計算通常運用四個規(guī)則，即合同法第113條規(guī)定的可預見規(guī)則、第119條規(guī)定的減損規(guī)則、混合過錯規(guī)則以及損益相抵規(guī)則，《買賣合同解釋》對此進行了明確規(guī)定。特別是《買賣合同解釋》第30條關(guān)于“混合過錯規(guī)則”和第31條關(guān)于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關(guān)規(guī)則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計算和認定，與舉證責任分配密切相關(guān)。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規(guī)則，即違約方一般應當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。為了保障可得利益損失認定規(guī)則的實務操作性，人民法院在根據(jù)《買賣合同解釋》認定可得利益損失時，應當結(jié)合上述指導意見的規(guī)定予以正確適用。

此外，《買賣合同解釋》還對所有權(quán)保留制度、特種買賣等問題做了規(guī)定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進行，最高人民法院貫徹“鼓勵交易、增加財富”的原則，已發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》等司法解釋，《買賣合同解釋》是最高人民法院依法保障市場交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進一步充分發(fā)揮審判職能作用，確保國家法律的準確統(tǒng)一實施，為經(jīng)濟又好又快發(fā)展和社會穩(wěn)定提供有力司法保障。

謝謝大家！

第五篇：《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(征求意見稿)

最高人民法院就《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）

向社會公開征求意見

買賣合同是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中最基本、最常見、也最重要的交易形式。為了保障人民法院在民商事審判工作中正確適用合同法第九章關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定，提高買賣合同法則的可操作性，最高人民法院專門起草了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（征求意見稿）。為了進一步完善該司法解釋，使該司法解釋更符合市場交易實際和審判實踐的要求，更好地保護各方當事人的合法權(quán)益，現(xiàn)通過最高人民法院網(wǎng)、中國法院網(wǎng)、人民法院報等向社會公開征求意見。歡迎社會各界人士踴躍提出寶貴意見，意見請發(fā)送至郵箱 civillaw9@sina.com截止日期為12月31日。

最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

（2011年11月征求意見稿）

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）、《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力

第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應當結(jié)合當事人之間的交易方式、交易習慣以及相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。

對賬確認函、債權(quán)確認書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，當事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同的違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?/p>

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?/p>

第四條 人民法院在按照合同法的規(guī)定認定電子交易合同的成立及效力的同時，亦應當遵守《電子簽名法》的相關(guān)規(guī)定。

二、交付標的物和轉(zhuǎn)移所有權(quán)

第五條 當事人對標的物交付約定不明確，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定仍不能確定的，人民法院應當按照下列原則處理：

（一）出賣人送貨上門的，買受人或者買受人指定的簽收人簽收即為交付。

（二）出賣人代辦托運或者代辦郵寄的，出賣人在托運或者郵寄地點辦理完托運或者郵寄手續(xù)即為交付。

（三）標的物為無需以有形載體交付的信息產(chǎn)品的，買受人收到約定的信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

第六條 根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標的物，出賣人在標的物接收地沒有代理人的，買受人應當代為保管多交部分標的物。出賣人應當負擔買受人在代為保管期間實際支出的合理費用，并承受非因買受人故意或者重大過失造成的損失。

第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要

包括保險單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗證書、產(chǎn)品進出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務，買受人不認可的，出賣人應當提供其他證據(jù)證明交付標的物事實的存在。

買受人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行付款義務，出賣人不認可的，買受人應當提供其他證據(jù)證明付款事實的存在。

合同約定或者當事人之間習慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務的，人民法院應予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未支付價款的，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。

第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同有效的情況下，買受人均要求履行合同的，人民法院應當按照以下情形分別處理：

（一）已先行依法受領(lǐng)交付的買受人，請求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等合同義務的，人民法院應予支持；

（二）均未依法受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；

（三）均未依法受領(lǐng)交付，又未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先的合同買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；

（四）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)依法受領(lǐng)交付的買受人請求將標的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應予支持。

三、風險的負擔

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項規(guī)定的“標的物需要運輸?shù)摹保侵赋鲑u人負責辦理托運、承運人是獨立于買賣合同當事人之外的運輸業(yè)者的情形。

第十二條 合同約定在買受人指定地點交付標的物且需要運輸?shù)模羞\人將標的物運送至指定地點并交付給買受人后，風險由買受人負擔。

第十三條 出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲说奈铮诤贤闪r知道或者應當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。第十四條 標的物為種類物，出賣人未以加蓋標記、裝運單據(jù)、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張出賣人負擔風險的，人民法院應予支持。

四、標的物檢驗

第十五條 根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應當認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條 根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，出賣人依照買受人的指示向第三人交付標的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗標準與買受人和第三人之間約定的檢驗標準不一致的，人民法院應當以出賣人和買受人之間約定的檢驗標準為準。

第十七條 人民法院認定合同法第一百五十八條規(guī)定的“合理期間”時，應當綜合當事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習慣、標的物的數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應盡的合理注意義務、檢驗方法和難易程度、買受人或者檢驗人所

處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實信用原則進行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。

第十八條 約定的檢驗期間過短，依照標的物的性質(zhì)和交易習慣，買受人難以在檢驗期間內(nèi)完成全面檢驗的，人民法院應當認定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應當以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗期間或者質(zhì)量保證期間為準。

第十九條 買受人在合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人以買受人存在支付價款、確認欠款數(shù)額、使用標的物等行為為由，主張買受人已經(jīng)放棄質(zhì)量異議權(quán)的，人民法院不予支持。第二十條 合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責任

第二十一條 買受人依約保留部分價款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時解決質(zhì)量問題而影響買受人對標的物的使用效果，出賣人主張退還相應的質(zhì)量保證金的，人民法院不予支持。

第二十二條 買受人在檢驗期間、質(zhì)量保證期間或者合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人怠于履行義務或者因情況緊急，買受人自行修理或者通過第三人解決標的物質(zhì)量問題，買受人主張出賣人負擔因此發(fā)生的合理費用的，人民法院應予支持。

第二十三條（減價和返款）

質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應予支持。人民法院應當按照實際交付的標的物在交付時的市場價值與符合約定的標的物在交付時的市場價值兩者之間的比例計算減價。

價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應予支持。

第二十四條 合同對付款期限作出的變更，不影響當事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應當隨之變更。

合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

當事人約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應予支持，該違約金應當自合同約定付款期限屆滿之日起算；但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息或者變更主合同相關(guān)約定內(nèi)容的除外。

當事人沒有約定逾期付款違約金或者逾期付款違約金計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的人民幣貸款逾期罰息利率標準計付利息。

人民法院裁判支持逾期付款違約金的，該違約金應當計算至買受人實際付款之日。第二十五條 根據(jù)合同法第九十四條第四項的規(guī)定，出賣人沒有履行或者不當履行從給付義務，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應予支持。第二十六條 買賣合同因違約而解除后，當事人主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金高于因合同解除給對方造成的損失的，對高出的部分，人民法院不予支持。

第二十七條 買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進行免責抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯時，當事人是否需要主張調(diào)整違約金進行釋明。

一審法院未予釋明，當事人就違約金過高提起上訴，對此未能達成調(diào)解協(xié)議的，二審法院應當發(fā)回重審。

一審法院認為免責抗辯成立而未予釋明，二審法院認為應當判決承擔違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條 買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院應予支持。

第二十九條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。

第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應的損失賠償額的，人民法院應予支持。

第三十一條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失的同時，對方亦因此獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除對方所獲利益的，人民法院應予支持。

第三十二條 買受人在締約時知道或者應當知道標的物質(zhì)量存在瑕疵，但不知道該瑕疵會導致標的物的基本效用顯著降低，買受人要求出賣人承擔違約責任的，人民法院應予支持。第三十三條 合同約定減輕或者免除出賣人對標的物的瑕疵擔保責任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標的物的瑕疵的，人民法院可以認定該約定無效。

六、所有權(quán)保留

第三十四條 合同法第一百三十四條關(guān)于標的物所有權(quán)保留的規(guī)定，僅適用于動產(chǎn)買賣等交易。

第三十五條 當事人約定所有權(quán)保留，在標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害的，出賣人可以取回占有標的物：

（一）不依約定支付價款；

（二）不依約定完成特定條件；

（三）將標的物出賣、出質(zhì)或者為其他不當處分。

出賣人取回占有的標的物價值顯著減少，要求買受人賠償損失的，人民法院應予支持。在本條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回占有標的物的，人民法院不予支持。

第三十六條 出賣人取回占有標的物后再行出賣的，出賣所得價款依次扣除取回和保管費用、再交易費用、利息、未清償?shù)膬r金后，如有不足的，出賣人可以繼續(xù)要求買受人清償；但買受人有證據(jù)證明出賣人再出賣的價格明顯低于市場價格的除外。

七、特種買賣

第三十七條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，是指買受人將應付的總價款在一定期間內(nèi)分兩次以上向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害作為消費者的買受人利益的，人民法院應當認定該約定無效。

第三十八條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)價金，出賣人扣留的金額超過標的物使用費以及標的物受損賠償額的，對于超過部分，人民法院不予支持。當事人對標的物的使用費沒有約定的，人民法院可以參照同地同類標的物的租金標準確定。第三十九條 合同法第一百六十八條規(guī)定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且當事人不能達成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應當以樣品為準；樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化的，或者當事人對是否發(fā)生變化有爭議的，應當以文字說明為準。第四十條 試用買賣合同買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應當認定買受人同意購買，但合同另有約定或者買受人為消費者的除外。

在試用期內(nèi)，買受人就標的物為出賣、出租、設定擔保物權(quán)等試用以外的行為的，人民法院應當認定買受人同意購買。

第四十一條 買賣合同存在下列情形之一的，不屬于試用買賣：

（一）約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人必須購買標的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人必須購買標的物；

（三）約定買受人在一定期間內(nèi)可以任意調(diào)換標的物；

（四）約定買受人在一定期間內(nèi)可以任意退還標的物，出賣人返還價款。

第四十二條 試用買賣合同沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。

八、其他問題

第四十三條 當事人一方以對賬單、結(jié)算單、還款協(xié)議等確認的數(shù)額有重大差異為由進行抗辯的，人民法院應當根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)定進行審查。

當事人一方以上述數(shù)額有重大差異為由另行起訴的，人民法院不予受理。

第四十四條 出賣人履行交付義務后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先進行抗辯的，人民法院應當按照下列情況分別處理：

（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應當采取減少價款等補救措施的，屬于行使抗辯權(quán)；

（二）買受人主張出賣人應支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應當提起反訴；

（三）買受人以出賣人違約在先進行抗辯但未明確主張的，經(jīng)釋明后仍未明確主張的，人民法院應當按照本條第（一）項的規(guī)定處理。

第四十五條 在性質(zhì)上與買賣合同不符的其他有償合同，不能參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應當首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

第四十六條 本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的合同的規(guī)定，與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。