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第一篇：淺析房屋拆遷問題與對策

淺析拆遷問題與對策

隨著城市化，工業化發展，大批農民的房屋需要被拆遷。對于絕大多數老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財產，也是其保護自己人身安全甚至其它人權的重要載體，但是在房屋拆遷中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律與補償標準機構不完善，行政裁決和強制執行不規范適合，被拆迂人需求的中低價位房屋供應不足等原因引起大量的群眾性上訪事件，如何處理好房屋拆遷問題不但是經濟發展的要求，同時也是社會穩定發展的需要。

一、房屋拆遷存在的突出問題

(一)從法律上看：

1、房屋拆迂沒有直接的法律法規和規章可循到目前為止我國沒有對房屋拆迂的一個專門法律和規章，僅有國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆迂的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》。

2、農村中農民法律知識缺乏，維權意識不強。對政府有關單位與開發商的13頭承諾較易相信，沒有簽定任何安置補償協議，一旦農民的房屋被拆遷后就將農民的利益置之度外。

(二)從補償上看：

1、利、償范圍較窄(1)我國房屋拆遷補償基本上限于財產權補償，而財產權的補償中也只限于對直接損失的補償，事實上，被拆遷人在取得房屋所有權時，已經支付了相應的土地使用費，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費用卻未完全納入補償范圍。(2)農民在拆迂過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點，使其生活和就業的成本增加。

2、補償安置不到位與不合理。(1)政府要對土地實行征用，房屋，稱安置房屋還沒有建設好，讓農民自行安置到村的地方租房暫住，許諾安置房屋建設好就馬上遷入。但政府有關部門和開發商讓農民遷出后就再也不認帳了，使農民失地、失房、失去生活來源，真是苦不堪言。另一方面，雖然將農民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關養老保險與醫療保障，只是作一次性補償，沒有為農民臼后的生活提供必須的安排，由于農民不能再耕作和搞些農村副業，使農民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆遷單位的資金缺乏有效監督或因資金不足，使農民的補償資金不能及時到位，給農民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實。同時農民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女人學問題，生活成本增加(交通，管理費，就醫等)，都困擾著農民被拆迂戶。(2)脫離科學發展觀的“以人為本”的原則。在房屋安置補償過程中，通過對實地調查和當地有關部門關于農村房屋拆遷的規范性文件進行了解與分析，可從中發現，在農村房屋拆遷補償上，普遍存在著一種過分地看重硬性標準的傾向，實際工作中嚴重脫離 “以人為本”的原則，取而代之的是 “以硬件為本”。如在住房安置上，根據農民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數來確定安置房屋的面積，同時結合原住房面積的大小來折算，如一戶人有五口人，家中只有3人擁有當地戶口，而該家庭居住面積是9O平方米，而根據相關比例折算只能安置到面積5O平方米的房屋居眭。如果沒有當地村民戶籍的則可能得不到補償。至于對拆迂房屋中弱勢群體(老人，殘疾等)，則只是統一給予安排，領取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務的采旨。

3、補償費用和標準偏低。政府直接規定拆遷的補償費用和標準，末進行房產評估，不與被拆迂戶進行協商，或進行協商沒達成補償協議的情況下，只向拆遷戶作最后的 “通牒”。

二、農村房屋拆迂問題的對策和建議

(一)加強對農村房屋拆遷法的制定和完善。

權力來源于法律的授權，權力的合法性也來源于法律的規定法律是保障農民利益的根本之源。面對農村房屋拆遷主體。補償安置，處理程序沒有具體的法律可適用的情形，在加強立法的同時，必須對相關法律法規進行修改和完善。建立農村房屋拆遷法律制度。可以從以下方面著手。在農村房屋拆迂的主體上，農村房屋拆遷主體應由政府部門及村集體組成。政府部門在組織實施房屋拆遷進程中作出規劃，而村集體組織進行監督，這樣的形式，兩者共同合作。在房屋拆迂補償上，對于補償對象，所有人不得以是否有房屋產權證為標準。補償標準可給權省，市及地方人民政府根據本地區的發展水平，結合被拆迂房屋的重置成本等因素綜合考慮。而大旺白沙村經濟比較低下，因此，補償時必須符合實際。同時，要經過較為科學，完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權益。補償費應及時足額發放到被拆遷人手中，以保證拆遷工作的順利進行。在拆遷安置上，農村房屋拆遷應按照有生產用地，生活方便，節約用地的原則，選擇好安置點。要符合農村集鎮和中心村建設的長遠規劃，交通便利等。房屋拆遷后，應為拆遷人安排好臨時居住點，并發給相應的搬家補助費，新房的建設問題，政府部門可授權村集體組織實施，相關費用憑實際支出安置費中列支。現農村房屋拆遷處于無序狀態，完善農村房屋拆迂方面的法規不容遲疑，從而使農民房屋拆遷工作有章可循政府應加大對農村農民法律知識教育，提高農民的維權意識安排專業人員為農民提供法律指導，法律咨詢和法律援助。面對補償資金不到位，拖欠等現象，引導農民通過合法途徑解決，維護自身權益。政府部門也要加強管理與監督，使發放給拆遷戶的資金到位。這樣做不僅有助于保護農民利益，而且有利于整個社會的穩定和經濟發展。

(二)在拆遷補償上，可以考慮采取如下幾種補償方式。

一是貨幣補償方式，貨幣安置補償是市場經濟條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過貨幣支付形式把被拆迂房屋戶的安置房屋推向市場。補償費用除了包括房屋及其附屬物補償費，土地使用權外，還應包括一定的精神損害賠償金。經濟學者茅以軾認為必須提高現行的補償標準，他建議應在市場價格的基礎上再加 1O％比較合適。④貨幣安置補償標準要以原地搬迂實物安置標準作為測算的主要依據。從價格上給房屋使用人一次性購房款額應達到本地段安置房的成本價比為合理。對被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應按房屋的安置價格結合成新評估作價補償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購房款外還應給一筆拆除房屋補償費。同時對被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補償的 “買斷”方式，要建立相關的養老保險和醫療體制，保障農民拆迂戶應享有的權利。因此，當地政府應根據情況建立起符合村民的養老保險和醫療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。二是在住房安置時，要堅持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅持“以人為本”的原則，想方設法確保被拆遷戶拆遷安置后的實際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對象對住房置換面積的多樣性需求。農村房屋拆迂需要取消以戶籍及有關條件要求為硬性標準的規定。要根據具體面積和人數來安排，在安置標準上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足4o平方米，安置面積為40平方米：原面積在40至80平方米，按原面積安置：原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50-T-方米的，安置面積為5O平方米；原面積在5O至11O平方米，按原面積安置：原面積為超過1O平方米的，按原面積安置1 10平方米。(3)四人

以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置；原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置：原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積3S平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處合法住房的，應合并計算其原住宅房的建筑面積這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對單身老人或老齡夫婦群體來說，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉，可以輔助解決養老生計。他們雖然享受醫療和養老保險，但已經完全失去社會工作能力。實踐證明，以這種的置換方式，能夠有效化解相當～部分農村老人的生計困難。再比如，對身邊有婚齡子女同居的農民，也應考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當調整和加大置換面積。還有，為了保障農村獨生子女國策的長效實施，住房置換也應體現某種優惠等等。另一方面對村中那些生活有特殊困難的被拆迂戶要采取一些特殊的優惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬不要動不動用法律法規嚇唬人，要以一個平常心進行換位思考。在建立被拆迂房屋農民基本生活保障制度的同時，規定對被拆迂房屋農民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地己安置和保養的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關規定申辦和享受最低生活保障。同時可設立住房保障線，對被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規定被拆迂農民獲得的貨幣補償款金額低于本市當年最小戶型的經濟適用房總價，拆遷人應當將其拆遷補償款補足到這一標準，保證每一戶被拆遷農民至少都能得到一套最小戶型的經濟適用住房。三是對于土地征用拆遷房屋的補償，可以采用 “分年補貼” 建立 “以土地換社保”的新機制，建立起以土地經營權為中心的股份合作制，讓農民拆遷戶以土地入股的方式，使農民成為集體資產或股份有限公司的一個股民，賦予了農民長久擁有集體資產股權和分紅權利，而不至于有些農民用完補償費，使日后的生活失去了經濟來源，成為 “貧民”。這種“分年補貼”的長久保障方式，有效地保障了農民生活。總之，農村房屋拆迂補償應遵循公平的原則，公平地補償符合市場經濟的要求，有利于社會的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個方面：一是政府必須從商業性的拆遷活動中完全退出，要轉變觀念，改變直接進行房屋拆遷或者代替拆遷人進行房屋拆遷的錯誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實轉變職能，依法行政。拆遷管理部門要與拆迂單位、拆遷評估機構分離，確保拆遷管理部門獨立、公正地履行行政管理職責。即使是農村基礎設施、農村公益事業建設項目，也應當成立項目法人或委托具有獨立法人資格的企業去承擔，主管部門決不能直接充當拆遷人或者接受委托拆遷。總之，村中房屋拆遷時，本地政府都要以正規程序來進行，有相應部門管理。二是對于大旺本地政府轉授權行政方面，要嚴格根據立法法的規定，被授權機關應當嚴格按照授權目的和范圍行使該項權力，被授權機關不得將該項權力轉授給其他行政機關。按照《立法法》第八條規定，涉及對民事基本權利及財產權利的調整只能由基本法律調整。《憲法》第六十二條規定，基本法律的制定主體只能為全國人民代表大會。因此，從法理上說，拆遷房屋應由憲法等相關的上位法作出規定，并符合嚴格的法定條件三是地方得到行政授權行政中，可以建立起法治化的利益表達機制，把農民的利益表達行為納入法治化軌道，提高部分執法人員的素質，對于上訪的農民要耐心積極對待，使農民的利益能夠得到充分的表達，又能使政府行為受到嚴格規范。總之，完善局面房屋拆遷工作，保護被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社會、人人共同努力。

第二篇：淺析房屋拆遷評估工作中的問題及對策

淺析房屋拆遷評估工作中的問題及對策

房屋拆遷工作是城市建設中的一個重要方面和重要環節。房屋拆遷工作的平穩進行，對推動地區的經濟社會發展和城市建設，改善城鄉環境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項重點建設工程的順利實施等各方面均做出了積極貢獻。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評估工作又是此項工作中不可或缺的一個重要環節。房屋拆遷評估包括對被拆遷房屋的分類評估和分戶評估。分類評估是指估價機構對拆遷范圍內的被拆遷房屋，按照區位、結構、用途等分類進行的房地產市場平均價格的評估。分戶評估是指估價機構對被拆遷房屋，按戶根據房屋的區位、用途、結構和建筑面積，結合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產市場價格的評估。按照相關規定，“拆遷分類評估價格可用以指導拆遷人與被拆遷人協商確定被拆遷房屋補償金額??”;“房屋拆遷管理部門在行政裁決時，對逾期不申請復估和評估技術鑒定的，應當根據分戶評估報告確定對被拆遷房屋補償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》湘建房（2004）264號第七條、第二十八條）。由此可見，房屋拆遷評估的結果與拆遷當事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關。

通過評估確定補償價格，科學合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷補償談判無法達成一致，進而影響到整個拆遷工作的進展。

房屋拆遷因土地性質的不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對此，筆者作為一名從事房屋拆遷評估的工作人員，結合自身體會，將在上述兩類房屋拆遷評估工作過程中遇見的問題及對策簡述如下……

一、對已建項目性質、用途、權屬、面積、結構、成新（建筑年代）、層高等因素的認定及對策

在城市房屋拆遷中，相關文件有明確規定：《湖南省實施《城市房屋拆遷管理條例》辦法》（湖南省人民政府令第157號）第七條：“被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途以房屋權屬證書為準;權屬

1證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準;已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。”《湖南省建設廳湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》（湘建房（2004）264號）第十四條進一步明確了：“被拆遷房屋的性質、用途、面積，以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準;已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。當事人對被拆遷房屋性質、用途存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認;當事人對被拆遷房屋面積、權屬存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質也是拆遷當事人雙方關注的焦點。筆者認為在進行房屋估價時應綜合考慮被拆遷房屋的實際用途而不應僅看其房產證或其他檔案記錄文件。因為產權證明等文件記錄中標明的用途不能對抗實際用途。既然房屋所有人對房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當然可以改變對該房屋用途。這是對私有財產權利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現。當然實際用途的是終認定，還需要管理部門制定相應統一的認定標準，如對需要認定為“商業用途”的房屋，須由被拆遷人提供營業執照、稅務登記證明及完稅憑證等相關資料作為實際用途認定的依據等等，至于經營年限要求等細節方面要求可由相關部門根據各地實際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質等關鍵因素確定后，其他如結構、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應由估價人員在項目外勘時與產權文件一一核實查證，以上因素都應在評估中予以考慮。評估過程中，除估價人員應用日常經驗數據進行評估修正以外，相關管理部門亦應組織制定統一的調整修正系數供估價人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評估結果。

以上可見房屋產權資料在拆遷評估中的重要意義。它是估價時必須掌握的重要資料，是確認房地產的房屋所有權、土地使用權等權益的有效法律憑證。它包括房地產產權證及土地使用權證，土地出讓（轉讓）合同，建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。理清房地產產權狀況，既是估價工作中的難點，又是正確估價的基礎，也是估價師首先要解決的問題。

但是，在進行集體土地上的農村房屋的拆遷評估過程中，筆者發現它們中的大部分都未發房屋所有權證等相關產權資料證明，那么相關因素的認定問題較之城市房屋拆遷來說又進一步凸顯出來。比如：用途問題，評估時會碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡易工棚，面積從幾個平方米至幾百平方米不等，內置一些基本生產工具等，或作為加工場地等，被拆遷人往往要求按非住宅評估，這必然會使評估結果發生偏差。對此類問題，應由估價人員在現場將實際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關人員見證簽名，同時向有關部門反映并協助有關部門制定行政規章，以求在本地區的拆遷評估有據可依;結構問題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結構為磚混而非承重部位為木結構；有的下部為混合結構上部為木結構，評估時簡單地用磚混或磚木結構來評都會使結果發生偏差。在評估時碰到主體結構而非承重部位為木結構或簡易結構時，可采取房屋重置價分項進行評估。在估價中一般看主體結構所占比例。對橫豎各半的兩種結構可采取分開估價，再合二為一作為該房屋評估價;建成年份問題，由于多數集體土地上的房屋缺少房產證也無建房資料，而在評估時被拆遷人從本位出發一般都回避或瞞報建成年份，極少會如實相告，同時由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對房屋內外墻重新進行貼飾和粉刷，這又進一步加大了估價人員對房屋成新認定的難度。因此，評估人員在現場查勘時除詢問相關人員外還需作更詳細的觀察以排除內外裝飾給房屋評估成新帶來的偏差，另外在正式出報告前打印一份被拆遷人名單，上列對被拆遷人房屋實勘所判定的結構、估計成新率（建筑年代）、重置價等內容，召集村長、書記及群眾代表進行預審，排除評估中偏高偏低現象，以求對房屋有一個正確的估價;其他問題，在評估時還會碰到諸如層高不同，如有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把工作做細，評估結果都會發生偏差。從理論上講層高不一樣造價就不一樣，按不同地區文件，層高每增加數厘米房屋價值就會按該結構價增加數個百分點。實際評估中，大梁、圈梁及底層架空層問題可套用重置價分項結構價，對于平套結構價，那么高出結構價部分的操作可按“結構問題”中所列進行操作。

二、對突擊建房、突擊裝修、搶種補種問題的認定及對策

在評估過程中還會碰到被拆遷人在拆遷公告發布后突擊建房、突擊裝修的問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產權證就很簡單，因為拆遷公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規劃等有關部門暫停辦理房屋的新建改建擴建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關手續。”（《長沙市城市房屋拆遷管理條例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產權證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認定。又根據“拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。違章建筑和超過批準時限的臨時建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進行的房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償”的政策，對此類突建房屋及突擊裝修部分的價值是不予評估且不予補償的。

而上述突擊建房、突擊裝修的問題在農村集體土地上房屋權屬管理不完善。所有權證資料本身不齊備的情況下，在進行評估時即使估價人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡單將其定性為違章、臨時建筑或突擊裝修的部分。解決此類問題一是要作好政策宣傳，二是由有關部門在拆遷公告公布后盡快地對各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項情況及時查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據當地有關部門對村民居住房屋的標準面積和超標準后怎樣處理的文件，由估價人員按實情記錄評估，對超標部分交由有關行政部門處理。還沒有制定相應規范文件的須向有關部門反映并協助有關部門制定相應評估補償標準的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補償，在耕地里搶種、補種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評他明天移，防不勝防。對于要求估價人員對此進行現場清點估價的，解決此類問題最好的辦法是在拆遷公告公布后請村里的有關人員盡快地配合估價人員進行現場清點，在清單上請被拆遷人及村有關人簽字，這樣做才會有據可查并收到事半功倍的效果。

三、對在建工程項目的補償問題

對于城市居民或農村集體土地上村民的正在建造的房子，當房子造到一半土地被征用了的情況應如何評估補償價格呢？在實踐中，新房在建工程補償一般是以實際完成工程量的重置評估價格進行協商補償。當然，被補償的在建工程必須是已通過了規劃報批手續，持有建房許可證等合法的在建項目。

四、宅基地范圍內的副業棚舍、附屬物的補償問題

宅基地上的副業棚舍和其他附屬物，按有關國家建設征地財物補償標準規定補償。補償標準是根據國土資源部、建設部的有關規定和參照建設工程分類的預算定額標準并結合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、水產品（養殖業）、種植業、苗木花卉等。對未列入補償標準范圍的產業或物品，則采取雙方協商形式，這些補償不計土地使用權基價和

價格補貼的補償因素。

五、改制企業房屋的評估補償問題

改制企業在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業改制后，其房屋所占用的土地使用性質繁雜多樣，有出讓、轉為租賃、保留劃撥、土地使用權剝離或部分剝離等多種形式。對不同土地使用性質的房屋評估補償，現行政策沒有明確規定。

解決改制企業的房屋評估補償問題，要按改制企業占有的合法權益與主張補償權利相一致的原則，在拆遷評估時，應依據改制時所付出的改制成本取得的完全權益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進行。凡改制企業所使用的被拆遷房屋，在改制時包括所使用的國有土地一并進行資產評估列入改制成本的，就可享有完全的房地產權益，按市場評估價全額補償給改制企業。對企業在改制中，僅對房屋建筑物作為資產評估，未將土地資產列入改制評估范圍的，因其占有的房地產權益不完全，補償不應包含地價因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評估時，可按照完全的房地產權益進行市場評估，然后在評估額中參照土地出讓的標準作適當比例扣減后，再全部補償給改制企業。

筆者在近期所做的拆遷評估工作中發現，在改制企業的補償評估中，許多評估人員忽視了該項重要因素，未能細致調查各被拆遷的改制企業的相關改制資料，其評估報告中對各被拆遷單位所適用的評估標準（如在確定改制企業的土地類型、界定土地用途及對土地評估結論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評估價值與實際情況相偏離，而評估結論的準確性將直接影響到當事人雙方的利益，如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構客觀公正性的信任。

總之，拆遷評估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關部門的充分重視及積極配合，相關部門應針對拆遷中出現的問題也進行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評估體系的建議，制定并進一步完善與拆遷工作息息相關的各項拆遷評估工作的指導性意見、管理規定，如文中所提及的“改制企業拆遷評估指導性意見”、“集體土地上房屋及附屬物評估管理規定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標準及相應的調節系數標準進行公示，并進行裝修評估指導價、房屋重置價、區域房屋市場價、基準地價標準的適時更新……

房屋拆遷管理部門要充分認識到做好拆遷工作對于促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫性、責任感，認真研究拆遷當

事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈、矛盾突出問題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進行各項拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當事人及被拆遷當地的居委會、街道辦事處或者是村委會、集體經濟組織等均能在拆遷過程中積極配合拆遷評估工作人員做好項目查勘，數據認證等各項工作，使評估工作能更加細致到位，因為只有拆遷當事人才最了解估價對象的細節特征和獨到之處。估價人員只有仔細聽取拆遷當事人的意見，檢查自己估價報告的完整性和準確性，才能發現問題及時糾正或通知測繪機構重新查丈，作出客觀公證的評估報告。一份客觀公正、準確完整的評估報告，也是拆遷工作順利進行有力保證，拆遷工作順利進行又將為經濟社會發展和城市建設做出積極貢獻。

以上為筆者在拆遷評估工作中的數點淺見，未盡不足之處，望予批評指正。

第三篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本。”

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第四篇：淺談農村房屋拆遷問題（精選）

中國農業大學現代遠程教育課程論文（設計）課程名稱：

論文題目：淺談農村房屋拆遷問題22鄉村傳播學

學生姓名張建

專業會計學

層次專升本

批次102

學號w320801102061

學習中心江蘇畜牧獸醫職業技術學院

2011年5月

中國農業大學網絡教育學院制

淺談農村房屋拆遷問題

摘要：近年來，隨著農村工業化、城市化進程不斷加快，大批的農民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農村房屋拆遷引發的矛盾日趨尖銳，對抗性越來越強，農民反拆遷的上訪有增無減，損害農民利益的惡性事件也時有發生，農村房屋拆遷問題已嚴重危及農村社會的穩定，成為社會各界關注的熱點。這一問題的解決應當從征地規范化、拆遷合理化、補償標準化、安置親情化，堅決杜絕拆遷工作中的不規范、不文明行為。

關鍵詞：農村房屋拆遷規范化合理化標準化

房屋拆遷關系到群眾的切身利益，如何在城市化進程中既維護公共利益的實現，又能讓個體利益主體得到最大限度的法律保護，這是一個涉及到城市的有序發展和社會和諧穩定的重要問題。現就如何做好拆遷工作，談談本人的粗淺看法。

一做好群眾思想工作是做好征地拆遷工作之關鍵

群眾利益無小事。征地拆遷是關系群眾切身利益的大事。征地拆遷過程說到底是利益分配調整的過程。因此，在征地拆遷工作中，要得到群眾的理解支持，我們必須時刻站在群眾的立場上去想問題、做工作，對被征地拆遷群眾的所想、所盼、所慮，要做到心中有數。在實施補償安置工作中，我們既要堅持實事求是原則，又要有靈活性。要堅持用足政策，凡是政策規定必須補償的，要不折不扣地執行；凡是可補可不補的，要堅決補償；凡是被征地農民提出的合理請求，都要最大限度地予以解決。在鐵山港工業區的征地搬遷工作中，我們不乏突破現有政策的創新舉措。如：異地搬遷戶人人享有的低保制度、異地搬遷戶漁業交通補貼制度、搬遷獎勵制度、房屋拆除補助辦法等。對被征地群眾提出的人畜飲水工程、農村道路建設等的要求，只要政府有能力解決的都予以優先安排。在征地拆遷工作中，工作組遇到的群眾生產生活困難問題，都千方百計予以解決。如為患病群眾送醫送藥、組織醫療隊伍進村為群眾檢查治療、籌資捐款資助困難家庭學生上學等等。既解決了被征地農民的實際困難，也增進了與群眾的感情，大大加快了征地拆遷工作的順利推進。

二完善和健全征地制度，實現征地規范化是當務之急

嚴格征地程序，實行最嚴格的耕地保護制度。這是征地制度改革的重要內容，也是保護農民權益的重要措施。沒有程序保障，就不會有真正的權利保障。程序的混亂

勢必造成權力的濫用。因此，土地征用和流轉必須制定詳細具體的程序，明確征地方和被征方各自的權利和義務。在征地程序上，要嚴格堅持以下原則：（1）公開性原則。政府征地要頒布征地公告，告知運作程序，保證農民有充分的知情權；（2）參與原則。要規定農民參與土地征用過程中的所有程序，確保他們享有參與權和異議權；（3）聽證原則。補償過程中要讓農民自由參加聽證。并使農民有充分的發言權；（4）公示原則。從規劃、征地、建設、補償到使用，采取一條龍公示制度，給農民監督權；（5）司法救助原則。允許農民尋求司法保護，通過司法權制約政府和有關部門不合理的土地征用行為

三完善拆遷程序，保證其合理化理順征收、補償、拆遷的關系,堅持先補償,再征收,最后拆遷的程序如前所述,房屋拆遷必須先依法對房屋進行征收,而《拆遷條例》卻授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷許可,且拆遷補償順序顛倒,存在嚴重立法缺陷。立法應明確規定:按照市場價值給予被拆遷人補償的前提下征收單位和個人的房產,然后再進入拆遷程，一般程序如下：

(1)申領規劃用地許可證

(2)編制拆遷計劃和方案

(3)申領拆遷許可證

(4)發布拆遷公告

(5)簽訂拆遷補償、安置協議

(6)實施拆遷

其中被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。

特別情況的處理：

(1)征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內容補償，也可由拆遷當事人協商議定;

(2)拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。

(3)違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。

(4)一拆遷范圍內，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規定執行;被征集體土地范圍內的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規定執行，如當地規定按城市房屋拆遷規定執行的，從其規定。完善被拆遷人的程序權利,保護被拆遷人的合法利益

有專家指出:“一個人或一個社會集團的貧困,大體是兩個類型的原因引起的:一個是他們的資源(資本、土地以及教育水準)不足,再一個是他們沒有享有與其他人一樣的平等權利。”要改變被拆遷人弱勢的法律地位,應增加被拆遷人作為行政相對人應享有的權利,主要有:請求權;參與權;知情權;正當程序權;對行政主管部門及其工作人員的批評、建議權;對行政主管部門及其工作人員作出的對自己不公正的行政行為的申訴、控告、檢舉權;抵制違法行為權;獲得權利救濟的權利,包括:申請行政復議、提起行政訴訟、申請國家賠償和補償。

3完善拆遷中的正當法律程序,提高聽證制度效力

“不公正勝于無秩序”的法諺使得我們有理由推論,當征收法律程序公開、透明,當利益各方能夠充分參與到征收的各個步驟之中,“釘子戶”出現的概率將減少,由之引發的社會緊張局面也將逐漸減少。拆遷程序中應逐步完善聽證制度:變事中聽證為事前聽證(前移聽證時間);變任意聽證為必要聽證(提高聽證地位);變形式聽證為實質聽證(擴大聽證內容)。

四完善補償程序，以程序界定“合理補償”

首先征地拆遷實質是一個利益調整過程，必須依法進行。要把依法足額補償放在征地拆遷工作的首要位置，在補償標準制定和安置方案的確定上，往法律規定的最高限額上靠，確保征地拆遷后群眾生活水平不下降，切實維護群眾的合法權益。要按照實事求是、人性化拆遷的原則，依法解決分歧和矛盾，對群眾的利益訴求不堵不避，不拖不壓，對群眾反映的熱點問題，安排專人跟蹤聯系和協調解決。要建立與村民代表座談協商制定、工作例會制度等快捷的利益表達通道和協調解決機

制，真正變“對抗”為“對話”，是拆遷戶所反映的問題能夠在最短時間內得到妥善處理。

其次，確定合理補償標準時應遵循下列程序：（1）以公平、充分、合理和及時作為補償的原則。（2）擴大補償的對象：包括房屋所在地的國有土地使用權、房地產本身，還包括房地產的附屬物，以及該房地產經營損失。（3）以市場的標準作為合理補償的依據，等量的財產獲得等量的價格。首選貨幣補償，實物安置其次。（4）市場的價格確定首先是雙方當事人在補償價格上能達成一致，在協議不能時選擇房屋價格評估機構對房屋價格進行評估。在房屋價格評估時，首先應當保證評估主體的的獨立性和市場化。允許房屋價格評估機構自主進行評估。其次，采用市場化和科學化的估價標準和方法。由房屋價格評估機構綜合考慮各種影響房屋價格的因素并根據現時的市場價格確定。

參考文獻

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第五篇：關于房屋拆遷問題的調查報告

關于房屋拆遷問題的調查報告

院校：聊大外院專業：對外漢語班級：2011級12班學號：2011201000 姓名：董霞

改革開放以來，我國經歷計劃經濟向市場經濟轉軌的過程，這期間城市房屋拆遷也向著規范化、人性化、法制化的方向發展。1991年國務院《城市房屋拆遷管理條例》的出臺，意味著城市房屋拆遷行為開始受到行政法規的制約，公民財產受到一定程度的保護。2001年《城市房屋拆遷管理條例》出臺，更全面地規范拆遷行為。在法律法規不斷健全的同時，我們看到城市房屋拆遷帶來的糾紛不但沒有減少，反而有愈演愈烈之勢，就其原因是條例的某些方面出現了漏洞和不合理，主要表現在：

（1）和《憲法》的精神根本抵觸。也就是說《城市房屋拆遷管理條例》是違憲的。城市房屋拆遷從政府管理角度講是屬于市政建設的范疇，而從法理角度講則是對公民個人財產的征收行為。2000年7月1日實施的《立法法》第八條規定：“下列事項只能制定法律：

（六）對非國有財產的征收”。也就是說涉及到公民財產征收的行為只能通過全國人大制定的法律才有權規范此類重大事項，排除了行政規章。2004年3月14日第十屆全國人民代表大會第二次會議通過的《憲法》修正案對原《憲法》第十三條修訂增加了“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”的規定。這里所說的“法律”是指狹義上的法律概念，即全國人大或者全國人大常委會制定的法律，這是法律對征收私有財產行為進行規范的最基本依據。既然《憲法》有如此規定，那么對城市房屋拆遷的規范就應當通過在法律的層面上加以實現，但是實際上，房地產管理機構和房地產公司只認“拆遷條例”。盡管《物權法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，前者為上位法，后者為下位法，下位法應該服從上位法，但是在實際執行中，這個條例比“法律”還大。

（2）行政機構和該“條例”將憲法和法律賦予公民的權利剝奪。《憲法》、《物權法》這兩部法律的基本精神是保護公民的人身權利、財產權利，對于公民和法人的財產給予了各樣的保護。但是《城市房屋拆遷管理條例》卻將這些保護化為烏有，因為該“條例”規定是否允許拆遷，并不在于當事人的意愿，而是來自房地產管理機構的拆遷部門。如果被拆遷人和拆遷人不能達成協議，房地產管理機構就可以裁決強拆。

（3）最充滿強橫和暴力的第十七條。該條例第十七條規定：“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。”即在拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，或者拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的情況下，經過房屋拆遷管理部門裁決或者人民政府裁決后，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。很明顯，這是對公民的房屋所有權的粗暴侵犯，因而違背了憲法的精神。很多的暴力拆遷就是因為這一條實施的結果。

（4）被拆遷人的權利在拆遷流程中被逐一剝奪。拆遷人與被拆遷人本是平等的民事主體，他們之間的協議本來應該是建立在協商一致的基礎上，但是由于該行政規章賦予地方政府相關部門極大的權力，直接導致行政機構的強行介入雙方，使被拆遷的公民和法人處于弱勢的被宰割地位。拆遷人需取得房屋拆遷許可證，沒有許可不能拆遷，而有了許可證，一切拆遷行為就合法化，就會得到政府的支持。而這時并未征求被拆遷人是否同意的意見，行政機關即可向拆遷人發放拆遷許可證，拆遷人只要獲得來自政府行政機關的拆遷許可，被拆遷人就負有必須簽約的當然義務，不管被拆遷人是否情愿。假如被拆遷人就補償問題達不成協議，拆遷人即可請求行政部門強制裁決；而一旦做出裁決，若被拆遷人拒絕執行，拆遷人即可申請行政或法院強制執行。由上可知，被拆遷人的權利在整個流程中逐一被剝奪。

（5）該“條例”只涉及到房屋征收，而沒有涉及到土地征收。所以對于土地的征收沒有任何補償。《物權法》所規定的房屋征收必然導致土地使用權被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因為，城市房屋拆遷，本質上是通過消滅房屋而獲取土地，拆遷只是取得建設用地的方式。目前拆遷制度的另一個缺陷是拆遷補償只涉及房屋，而不涉及土地或者僅象征性地給予一定的補償。但是，眾所周知，拆遷的主要目的是獲得土地，對土地進行再次開發，而不是為了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

現行的拆遷制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是國家的，房屋所有權人并不擁有土地或僅僅擁有土地使用權。但問題在于，拆遷人不是政府或國家，而是開發商，開發商就沒有理由說房屋所有權人僅擁有土地使用權就可以收回土地使用權。即使是由政府或國家出面拆遷，《城市房地產管理法》第22條也明確規定，只有為了公共利益才允許國家提前收回出讓土地使用權。對于劃撥土地使用權，《國有城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第40條則允許地方政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回。也就是說，政府只可以收回劃撥土地使用權，而不能為了城市建設而隨意收回出讓土地使用權。

事實上，被拆遷者的不動產財富中最重要的不是房屋，而是和房屋緊密相連的土地，土地的價值不被認可，不予補償，被拆遷者即失去了最大部分的財富。暴力拆遷中的大部分深層原因是土地不予補償造成的。而其中的土地也并不完全是國有土地，有一部分是“集體”土地，也就是農民世世代代居住的土地。另外一部分是祖傳的房屋，當年他們的祖先購買房屋的時候，是連土地也購買的，事實上當年購買房屋時主要的是購買的土地，而房屋常常被看成是地上建筑附屬物。關于拆遷估價標準的問題：估價標準是按照國家標準《房地產估價規范》進行的。該“估價規范”由建設部主編，具體由中國房地產估價師學會會同國內十個單位共同編制而成。經有關部門會審，建設部以建標[1999]48號文批準，并會同國家質量技術監督局聯合發布。據稱該規范在編制過程中，編制組總結了我國開展房地產估價工作以來的實踐經驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關標準和理論研究成果。但問題是，既然有如此一份“規范的”科研成果和規范文件，為什么卻還會出現被拆遷人抱怨：“用被拆遷房的貨幣補償款，在同地段買不到等面積的房屋。”，以至于發展為暴力拆遷，致使上訪、自焚、命案連綿不絕呢？有人以為是評估機構與拆遷人串通一氣，低估了被拆遷房價格造成的，但是實際上導致暴力拆遷的主要原因并非如此。拆遷補償價格計算方法和標準的不合理：

《城市房屋拆遷管理條例》指出：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。”《指導意見》也指出：“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格”。事實上，城市拆遷范圍的房屋多為舊城區里的破舊房屋。房屋結構差，建成年代久，按市場價格評估，其價格都不會高。用評估價格補償給被拆遷人，別說購買等面積的新商品房，就是購買等面積的二手房，其價格都還相差很多。用被拆遷房的房地產市場評估價格作為貨幣補償價格，并且拆遷人也支付了相應的搬遷補助費，看似公平的拆遷補償價格的背后，實質上蘊含著實質上的不公平，極不合理。

拆遷給被拆遷人的影響：

l拆遷人沒有補償被拆遷人的土地費。

而房屋的價值很大一部分是土地的區位帶來的價值，這是最大的不合理。這些房屋的土地有些是當年購買房產時附帶的，有些是祖祖輩輩居住在此的農民，這些土地本來就是他們的不動產。即使劃撥的土地，按照公允的原則，也應該給予適當補償。l由于搬家被拆遷戶原來平靜的生活被打亂了。

搬遷時鄰里關系可能要被改變，原來彼此照應的關系也因此導致新變化；居住地點的改變導致要么放棄原工作，要么接受付出更長時間的通勤代價；孩子要么被迫選擇新的學校，要么同樣付出更長時間的上下學路途代價；市區較便利的商場、醫院等生活配套設施也要被改變，而這些卻都無法從拆遷補償價格中得到賠償，顯然并不公平。因此，被拆遷人除了應獲得被拆遷房屋以市場評估價格確定的貨幣補償價格及相應的搬遷補助費外，還應獲得給被拆遷人造成諸多不便的賠償，才是公平的。

l拆遷對被拆遷人可能意味著強迫消費高價住宅。在城市房屋拆遷行為中，拆遷人與被拆遷人之間的關系不同于一般市場主體之間的關系。一般市場主體之間的交易是平等、自愿、等價的交易關系，交易雙方都不受任何壓力，只要有一方不愿意實施某種交易，該交易就不能實現。但是對于拆遷這一行為卻是一方強買，另一方不得不賣的關系。根據現行政策，城市的某一區域一旦列入拆遷范圍，拆遷就是不可逆轉的。被拆遷人不能選擇拆還是不拆，而只能在被拆后的貨幣補償和產權調換之間進行選擇。在拆遷人與被拆遷人對拆遷補償價格尚未達成協議的情況下，只要履行了相應的程序和手續并進行證據保全，拆遷人就可以申請強制拆遷。事實上在拆遷中，有很多甚至連相應的手續和證據保全的工作都沒有做。

在城市生活的居民中還有不少居民的收入并不富裕，或許都拿不出錢來繳納新建房與舊房建筑結構不同和新舊程度不同的差價款，或許只有少量存款但要用于小孩上學、老人治病等其他用途。如果這一部分居民所在的地段要拆遷，就逼迫他們至少要拿出新建房與舊房之間建筑結構不同和新舊程度不同的差價款來作住房消費，否則就無法在原處覓得一個棲身之地。舊房的建筑結構一般較差，建成年代一般較舊遠，新舊房之間建筑結構不同和新舊程度不同的差價款就不是一個很小的數字。另外新建房無疑要考慮房屋的結構和戶型要跟上時代的潮流，新設計戶型每一單元的建筑面積就不會很小，而經濟較困難的被拆遷人原來住房的建筑面積往往都較小，被拆遷人還要支付每一單元新建房比舊房增加的建筑面積的市場價格，才有可能在原地回遷。這兩筆款項加起來，對于生活困難的被拆遷人來說，就是一筆很大的款項，有時甚至是根本無法承受的住房消費款。l貧窮的被拆遷人無能力搬遷到郊區居住

首先，拆遷行為并不是被拆遷人引起的。原先的住房條件雖然陳舊、簡陋，畢竟還可以住，甚至可以住一輩子。被拆遷人根據他的經濟條件可以不作住房消費。但是一旦他的住房被列入拆遷范圍，由于舊房的建成年代舊遠，建筑結構差，舊房的評估價就不可能高，因此舊房的拆遷補償價格也就很低，使得他不得不付出一筆對他來說是可觀的住房消費款，才有可能保留他原來住房的面積。即使異地安置，被拆遷人往往也得出一部分錢才能換得一套完整的單元房。

即便被拆遷人搬到郊區可以不作住房消費就能獲得等面積的住房，實質上也對被拆遷人的居住地的權益造成了侵害。

經濟拮據的被拆遷人往往從事體力勞動和服務行業的工作，離開市區他們的就業機會就有可能減少，而他們又沒有私人交通工具的便利，離開市區將使他們在工作生活上造成很多不便。

所以，在現行的拆遷制度體系下，表面上看已經按照“評估規程”給予了“公正”的補償，而且大部分也安排了周轉房，似乎就公平合理了，而從社會生活的深層分析，這是表面的公平掩蓋著事實上的極不公平。

原因分析如下：

一、項目決策的盲目性和審批的封閉性

項目決策制度化不夠而隨意性太大。由于城市開發資金的缺乏及認識上的差距，往往項目前期缺少科學合理的可行性論證，更多的是體現領導意志，“一任領導，一任規劃”，這是目前較常見的中國特色領導特權。由于對領導干部考核機制的限制，當一任新領導到位后，往往都會通過改變城市形象著手來凸顯政績。而地方城市建設資金來源單一，要想改變城市形象，只能從地中生財，往往地處黃金地段的老城區成為首選之地。通過大規模的拆遷和外遷人口，以及土地性質的改變和提高容積率來獲得高額的土地收益，從而實現城市形象的大改變；或者通過與開發商的合作，只要開發商認為項目是盈利的，且有改造投資開發意向，地方政府領導就會拍板，有關部門進行例行審查，經過“績效分析”及“可行性論證”等等（書面上看基本上每個項目都是盈利的，至于后期如何就無人去驗證），這樣前期的論證就算完成，項目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引資”，開發商覺得有利可圖，則一拍即合，項目隨之開始。城市規劃也隨之跟進作大幅度調整，不管其科學與否，這種朝令夕改的規劃目前是普遍存在的。

審批程序的封閉性帶來很大的負面作用。首先，作為項目最直接、最重要的當事人之一的居民，往往在毫不知情的情況下被列入拆遷改造范圍，由于完全是在外力推動下被動拆遷，居民對于改造的時間、政策、安置地點、補償方式等等一無所知，完全處于被動狀態，也容易產生與政府對抗的心理。而圈入拆遷范圍這也意味著即使暫時不拆遷，居民不得對自己的產業進行任何建設及買賣的行為。如要拆遷則也有可能面臨短時間內必須遷出的局面，有如“被驅逐”的心理感受，很容易導致社會沖突；其次，在建設過程中，居民的話語權被剝奪，民意表達缺少合適的途徑，不但原有的居民所留戀的城市特色及社區網絡未被保留，連居民自身對補償及安置住房的需求也不能被體現，這為以后的實質工作的開展埋下隱患，而開發商為了提高開發效益，往往偏重提高容積率，不但擠占大量公共空間，也使得舊區改建后，城市形象卻未見明顯提升的尷尬局面。

在當代法治理念中，程序制約是保障拆遷合法性的重要途徑。按照正當程序要求，公民應當能夠參與、陳述意見并影響拆遷決定和補償方案的確定，從而得以在公開、公正、公平的程序中保障自身利益。實際上，城市房屋拆遷激發社會矛盾的直接誘因是補償的公平性問題。無論是拆遷程序還是規劃審批程序的設置上，都是一種利益的較量，管理層通過在程序上的設置，使得被拆遷人的利益被合法化地侵犯。而通過在程序上的調整能有效地保障部分利益，使得被拆遷戶通過知情權及話語權來保障自身權益。我們不妨看一下美國《重要空間法》規定的征收拆遷的正當法律程序：1)預先通告；2）政府方對擬征收財產進行評估；3）向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；4）召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為；5）如果政府和被征收方在補償金額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理；6）法庭要求雙方分別聘任的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換；7）雙方最后一次進行補償金的平等協商，為和解爭取最后的努力；8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定合理的補償金額；9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產[32]。在美國，法治國家和有限政府的理念程序正義深入人心。從中我們可以看出，該程序從開始到結束處處皆有被征收方的參與，并且其參與足可影響到拆遷是否能夠繼續進行下去。這給我們最重要的啟發是拆遷程序的設計決不能以一方為中心來構建，而應當給予所有的參與者平等公正的權利。

浙江省已于2007年3月修改了省《條例》，第十條明確規定：房屋拆遷管理部門在核發拆遷許可證前，應當依法舉行聽證，并就拆遷許可涉及的拆遷計劃、拆遷方案和拆遷補償安置資金的落實情況等相關事項聽取意見。同樣是2007年《城鄉規劃法》得到修訂，第二十六條規定：城鄉規劃報送審批前，組織編制機關應當依法將城鄉規劃草案予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。這兩大修改都使得公眾參與成為必須的途徑，讓更多的民意能得到體現。

二、補償安置要求和供給的矛盾

動遷安置市場化與居民理想化的補償要求差距越來越大。在當前《條例》的拆遷制度下，由于強制拆遷的存在，任一地塊一旦劃入拆遷范圍，該區塊內所有房屋都無法避免被拆的命運，既然無法決定房屋命運，被拆遷戶只能在拆遷補償和安置上盡量為自己爭取更大利益，“動遷改變命運”成為居民堅定的信念。

《條例》第二十三條規定，“拆遷補償方式可以實行貨幣補償，也可實行房屋產權調換”。拆遷雙方對于兩種補償方式的不統一成為拆遷矛盾中的焦點。對于貨幣補償而言，補償價格沒有包含房屋的土地使用權這點成為一硬傷。盡管《條例》二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。但僅僅區位價格并不能代表公民通過轉讓等途徑獲得的土地使用權的價格。實際操作中，對于被拆遷人的貨幣補償往往無法在類似區域購買同等面積的房屋，究其原因就是土地價格的賠補未能到位。近幾年房地產市場中土地在房屋價格中占比越來越高，今年據全國工商聯調查的數字為58.2%，因此忽略土地使用權的補償是很不公平也不合理的。近些年各地城市開發高速行進，拆遷總量不斷加大，間接地拉動了剛性需求，房地產市場也隨之不斷升溫。由于拆遷是個動態過程，隨著時間推移房價逐步上漲，原政策規定的補償費與市場價差距越拉越大時，原補償費已經無法在同地段購買類似住房，群眾的生活條件不能得到有效保障。由于這種風險，更多居民會選擇實物安置；而實物安置補償方式中，如果配套安置房源的建設和籌措數量遠不能滿足實際需要，或者安置房源無法按時提供，又或者安置房源距離城區太偏遠與原居住地配套條件差距太大，會導致大量剛性的住房需求進入商品房市場尋求對口的的房屋。在這兩種剛性需求的推動下，動拆遷情況就會變得很復雜：一是動遷居民強烈要求實物安置；二是要求提高補償費用以適應市場變化；如果都不能實現，很容易讓動遷陷入僵持狀態，隨時可以演化為群體性的社會矛盾沖突。另外，房地產評估市場的不規范也是造成拆遷矛盾的重要因素。首先，估價方法問題。一般來說，房屋拆遷評估應盡量使用市場比較法。考慮到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規定了“基準價格、修正”的估價方法。但在實踐中，地方城市政府往往并未根據城市房價變化及時調整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠。有的城市不經過市場評估，而是由政府公布區位價、房屋重置價、裝修補償標準等，造成補償標準背離市場價格。另外，由于房價上漲過快，而標準價調整滯后，導致補償價格遠低于市場價，對被拆房屋的價格評估遠未市場化。其次，目前有資質進行評估的單位幾乎都是政府人員轉制而來，他們與政府之間的關系是千絲萬縷的，這種關系直接影響到評估結果的公正性。即使不是政府自己的評估機構轉入，評估機構的選定和最終評估結果也不一定能保證結果的公平性，因為眾多評估機構間的市場競爭使得他必須體現委托人的意志，以期獲得下個項目的委托權，而之前評估一般都由拆遷人直接委托，這種評估價格的公正性是值得懷疑的。浙江省的《條例》在2007修改后，對房地產評估機構的選定由拆遷人與被拆遷人共同選定，這點在一定程度上改善了雙方敵對的矛盾。

三、行政權力的越位

隨著城市化建設的推進，為解決嚴重的資金需求，政府開始尋求民間資本進入危舊房改造，而同時又擔心在市場化的手段下拆遷效率太低下，于是與開發商站在了同一利益戰線，不遺余力地去推進拆遷。從理想狀態來說，政府不應當有自己的經濟訴求，然而，美國憲法之父在設計他們的國家制度時就對政府作過精辟的論斷：“如果人都是天使，就不需要任何政府了；如果是天使統治人，就不需要對政府有任何外來的或內在的控制了”。正因為政府不是天使，其權力極容易被濫用來為自己獲取收益。尋租理論更直接地揭示了政府權力是如何進入市場交易領域的。如果政府對某一市場領域的進入有審批權，通過尋租，政府公權力進入了市場領域。在城市房屋拆遷制度中政府正擁有著對該壟斷領域的審批權，劃定拆遷區域、發放拆遷許可證都是壟斷性的資源。在當前房地產持續升溫的前提下，掌握了土地就等于掌握了財富，獲得土地使用權的一種方式就是進行拆遷開發，所以開發商也愿意付出這種“租金”來游說政府將某塊土地劃入規劃范圍進行拆遷，并獲得拆遷許可證。另外，代表政府行使管理權的官員也可能會為自己收取“租金”的私利而與開發商結成利益同盟，以實現公共利益為掩護，對被拆遷人的利益進行剝奪。根據《條例》規定，政府有關部門負責審核擬訂拆遷計劃、發放拆遷許可證、協調和裁決拆遷人與被拆遷人之間的糾紛，并不具有參與拆遷的權力。但實踐中，政府出于不同目的會想方設法保證逝遷的順利進行，有的地方由政府直接組織拆遷指揮部，來促進項目的實施。“湖南嘉和拆遷案”正是政府行政權力越位先例的典型。政府的職責應當是維護一個公平有序的社會環境，讓市場主體來行使自己的意志，而我們的政府往往逾越了這一界限，拆遷行政主管部門經常借公益之名，包攬城市房屋拆遷。從另一個角度來看，行政權力的“越位”還表現為剝奪了被拆遷人安置補償方式的選擇權。一些地方政府為了提高拆遷效率，下發文件規定對被拆遷戶一律采取貨幣補償方式，還有的地方雖然規定城市房屋拆遷安置補償有產權調換和貨幣補償兩種方式，卻規定產權調換只能異地安置，也有些地方采取抓鬮的方式確定回遷或者外遷，把被拆遷戶的正當要求通過玩游戲般的運氣來決定，嚴重侵犯被拆遷人安置補償的選擇權。

四、公共利益被濫用

新通過的《物權法》對因公共利益而征收公民個人的房屋設置了嚴格的界限，規定了公共征收應遵循的基本原則，但對商業拆遷卻沒有規定。為了公共利益，被拆遷人在獲得適當補償后，必須配合拆遷，否則政府可以進行強制拆遷。而與公共利益無關，單純的商業開發的拆遷，從理論上講，只能由拆遷雙方當事人達成的一致意愿而進行，一般不適合進行強制。但“公共利益”的界定上，我國現行法律沒有明確規定和具體標準，這既給地方政府借口公共利益濫用強制權力帶來方便，也容易使被拆遷人被誤當成漫天要價的無良市民。

《物權法》第四十二條規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”。從上述條款可以看出，《物權法》關于拆遷問題與相關法律、法規無大區別，但是強調了“公共利益”和“依法補償”，對“征收個人住宅的”，提出要保障被征收人的居住條件。這對于我們研究推進舊區改造的方式和方法有很大意義。所謂“公共利益”，首先，要符合全社會大多數公民的利益，有利于增加社會財富，提高社會福利，促進社會發展，改善公共環境。而舊區改造恰恰是實現城市規劃、優化資源配置、提高土地利用效能、改善群眾生活條件的有效手段，這些都是“公共利益”的具體體現，因此可以說，舊區改造的本質就是追求“公共利益”。基于這一基本認識，應該說舊區改造動拆遷工作的本質與《物權法》“保護公民物權”的立法宗旨是一致的，關鍵是如何解決當前舊區改造中存在的操作機制不規范問題，理順關系，凸顯舊區改造工作“追求公共利益”的本質；其次，公共利益應該是非營利性的，征地拆遷必須有正當性理由，如果通過這些拆遷項目政府或其他機構可以進行營利，則公民就沒有讓渡其財產權利的義務；最后，當國家為了公共利益的需要征收個人和單位的私有不動產時，“務須按照比例原則——一則要求非在必要時不可侵犯基本權利；二則，必須在最小限度范圍內，或最輕范圍內來限制人民之權利——庶幾，方可認為是合憲及符合公益的限制。故比例原則之貫徹，是公益理念所堅持。”因此，公共利益原則的適用還要注意到將被拆遷人的利益損失減小到最低。

五、救濟渠道不充分救濟程序包括行政救濟程序和司法救濟程序，按照《條例》規定，對于拆遷糾紛的解決存在兩種模式，如果拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償協議，因協議的履行發生爭議的，雙方當事人可以請求仲裁或訴訟；如果拆遷人與被拆遷人無法達成補償安置協議的，拆遷人可以申請房屋拆遷管理部門裁決，對該裁決不服的，可以向人民法院起訴，但是訴訟期間不停止拆遷的執行。《條例》的這項規定實際效果就是，無論補償安置協議能否達成，拆遷最終都不可避免，區別僅僅是自行拆遷還是有關部門強拆而已。強拆前，拆遷人與被拆遷人沒有簽訂補償或安置協議，拆遷人也不向公證機關辦理被拆房屋有關證據保全，導致對基本情況有異議時無據可查，這直接導致了公民對于保全自己的財產權的無能為力；本來走民事訴訟是完全可行的，尤其是拆遷雙方對拆遷不存在任何異議，而僅僅是補償、安置問題有爭議的情況下，訴諸司法應該是保障公平的的最佳途徑，但目前我國只能通過行政裁決和行政訴訟的道路。

國務院制定《條例》，首先，希望通過行政裁決來解決拆遷糾紛，是為了加強行政監管力度，提高拆遷效率，盡可能降低拆遷社會成本，減少拆遷矛盾，從這個意義上看是有其合理性的。但這種行政裁決前置的做法使政府部門陷入兩難境地。政府部門作為發放拆遷許可證的主管機關，其發放拆遷許可證的行為就是已經賦予了拆遷行為行政合法性，在此基礎上再由自己對拆遷中產生的糾紛進行裁決，審核部門和裁決部門集于一身的特殊關系使得作出的拆遷裁決難以保持公正，但卻仍然具備相應的“行政合法性”。而目前申請裁決的都是拆遷人，一旦受理，管理部門必須在30日內做出裁決，被拆遷人如果不服，可在裁決60日內申請行政復議或在三個月內提起行政訴訟，而行政訴訟往往曠日持久，很多被拆遷人在發生糾紛時更愿意選擇上訪而不愿訴訟，而拆遷管理部門也往往為此坐上被告席，擔任出力不討好的角色。另外，這個制度也將法院推到尷尬的境地，法院對房屋拆遷行政裁決審查是的該行政裁決的合法性，對其便理性不予審查。法院依據行政訴訟原理很多時候只能對拆遷行政裁決進行維持，這樣的后果極大損害了司法權威。

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淺析房屋拆遷問題與對策

第一篇：淺析房屋拆遷問題與對策

第二篇：淺析房屋拆遷評估工作中的問題及對策

第三篇：城市房屋拆遷問題

第四篇：淺談農村房屋拆遷問題（精選）

第五篇：關于房屋拆遷問題的調查報告

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