第一篇：有效治理房屋拆遷難問題的對策研究（本站推薦）

當前，房屋拆遷是一個倍受關注的問題。城鎮房屋拆遷關系到群眾的切身利益，關系到社會的安全穩定。一個外帶圓圈的“拆”字，承載著利益的調整，隱含著潛在的矛盾，弄不好就會問題頻現，生出事端。而我縣正處于加快城鎮發展階段，為保持合理的發展速度和建設規模，提高城市化的質量和效果，拆遷是必須的。可有些地方政府和工作部門惟恐避之不及，甚至

談“拆”色變，影響到正常的城市建設，從一個極端走向了另一個極端，但如果能堅持用科學發展觀指導城市建設，從城市發展的客觀實際出發，有序開展，有情操作，只要拆得審慎、公平，做得合法，并對被拆遷戶進行充分的人文關懷，城市拆遷就不再是燙嘴的山芋、帶刺的蒺藜。

一、**縣房屋拆遷現狀

**縣城市規劃區面積為23平方公里，2002年起步入城鎮建設快車道，截止2008年5月共對縣城25個區域8萬余平方米進行了房屋拆遷，今年將面臨君山大道西延、龍湖南岸示范小區開發2萬平方米的拆遷和城關市場擴改工程4戶居民強制拆遷，總的來看，目前房屋拆遷存在幾個明顯的特征：

一是公有產權房屋比私有產權房屋拆遷容易做工作。其主要原因是：目前大部分拆遷項目都屬縣領導掛點的重點工程，各單位法人代表在拆遷利益上由于顧及自己的前程和“烏紗帽”，在經濟利益拆遷補償等方面就不敢進行深層次的探討和較真，造成了正當合法的小集體利益受損，單位領導人兩頭為難等問題。

二是絕大部分被拆遷戶工作好做，少部分被拆遷戶的工作不好做，越是普通老百姓的工作好做，越是富貴人家的工作做不通。由于市民法制意識逐漸提高，尤其是《物權法》的出臺，對老百姓的利益有了進一步的保護，同時也成了少部分被拆遷戶的漫天要價的借口，有的是利用手中職權的影響嚴重阻撓正常拆遷；有的是自己不出面，由家屬老人出面，自己在后面支持、出主意，能拖則拖、能躲則躲，為的就是比別人多補償一點。加上現在新聞報道、媒體采訪的放開，拆遷人、拆遷主管部門稍有不慎就上了鏡頭，大肆渲染，反面報道。不過同時也逼迫我們去加強和改進工作方法，成為規范拆遷行為的一種推動器。

三是重復建設造成拆了建、建了拆。主要原因首先是城鎮規劃缺乏遠瞻性。存在一邊規劃一邊建或者邊建邊規劃，小規劃不符合大規劃，大規劃又不顧及小規劃的現象。也有的是新任領導為顯示政績，前任的規劃他來就改，前任的建設他來就拆。再次就是黨風廉政建設的落實不力。要想富，抓基建成為部分腐敗份子“發財”的捷徑，有項目上項目，沒項目就拆遷，才用幾年的辦公樓就拆，拆完再建，其深層原因就是反正拆的是自家的辦公樓，沒有阻力，甚至還可以出政績。

二、房屋拆遷的主要法律法規依據

當前確保我縣房屋拆遷合法、順利進行的主要依據有2001年6月13日國務院令第305號發布的《城市房屋拆遷管理條例》、2003年8月22日江西省人民政府令第122號發布的《江西省房屋拆遷管理辦法》、**市人民政府吉府發[2004]21號發布的《**市房屋拆遷管理辦法》、**縣人民政府吉縣府發[2008]5號發布的《**縣城房屋拆遷管理實施辦法》和建設部建住房[2003]234號發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》、建設部建住房[2003]252號發布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》、**縣人民政府吉縣府字[2005]5號發布的《**縣城區房屋拆遷補償標準（試行）》。

三、治理房屋拆遷的幾點意見和建議

一、嚴格控制城鎮房屋拆遷規模。加強對拆遷計劃實施的管理和監督，控制城鎮房屋拆遷規模。凡不符合城市近期建設規劃的拆遷項目，不予審批；凡前期工作不充分、補償安置不落實的拆遷項目，不得實施拆遷，拆遷矛盾突出、上訪數量居高不下的地區，除保證城市重點建設工程、危房改造、經濟適用房和廉租住房項目外，一律停止拆遷。

二、追求人性化的拆遷理念。城市拆遷以部分居民和單位的利益損失為代價，這種損失不僅僅是經濟的，還有情感的和精神的。在組織城市房屋拆遷的過程中，不僅要進行深入扎實的發動、及時到位的賠付，而且要給予被拆遷人更多的精神撫慰和人性化關懷，切切實實地為他們解決了一些實際困難，使他們拆的無怨無悔、搬的后顧無憂。歷年的房屋拆遷實踐表明，城市拆遷必須從以人為本的科學發展觀的高度，設身處地的為每一個被拆遷戶的具體利益考慮，處理好依法拆遷與有情操作的關系。同時，政府還應該表現出一種應有的善意與寬容，與群眾站在一個“平起平坐”的位置上公平對話，在決策的形成、政策的制訂、工作的實施上一開始就給予被拆遷戶以充分的人性化關懷，并對群眾的合理訴求倍加重視，積極主動地幫助群眾解決好相關問題。只有這樣，才能夠把工作做到群眾的心坎兒上，才能夠恰當地解決好破與立、拆與建的問題，實現城市的可持續發展。

三、嚴格法

制化的拆遷程序。隨著群眾維權意識尤其是保護私有財產意識的普遍增強，對拆遷程序的合法性、操作過程的規范性提出了更高要求。各級政府應從自身做起，堅持依法行政、依法監督、依法推動城市拆遷，確保了拆遷工作規范有序、于法有據，既避免了不必要的法律訴訟，又樹立了法治型政府的良好形象。

四、嚴格規范拆遷管理行為。嚴格執行拆遷許可規

定，全面落實城鎮房屋拆遷管理規范化的各項制度，健全拆遷公示和聽證制度，嚴格拆遷行政裁決程序，做到“陽光拆遷”。對違反城市規劃及控制性詳細規劃，沒有建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件和拆遷計劃，以及補償資金，拆遷安置方案不落實的項目，不得發放拆遷許可證。

五、堅持合理化的補償機制。城市拆遷，關鍵的矛盾是經濟利益，任你給多少錢都不拆的畢竟是極少數。因此，多給群眾一些補償也是必要的。但要有一個度，通過完善賠付制度，有效控制搶建搭建行為，堵住房屋拆遷賠付的無底洞；通過四鄰監督和相互印證，確保了測量評估的真實性；而增加對房屋裝修等項目的補償和建立以獎促拆的激勵機制，則更加顧及了被拆遷人這一弱勢群體的利益。我們發現，拆遷的圓滿與賠付的公平不無關系，而把賠付做得的公平合理天公地道，則是化解拆遷矛盾、維護拆遷公正，有效推進拆遷工作的關鍵一環。

第二篇：淺析房屋拆遷問題與對策

淺析拆遷問題與對策

隨著城市化，工業化發展，大批農民的房屋需要被拆遷。對于絕大多數老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財產，也是其保護自己人身安全甚至其它人權的重要載體，但是在房屋拆遷中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律與補償標準機構不完善，行政裁決和強制執行不規范適合，被拆迂人需求的中低價位房屋供應不足等原因引起大量的群眾性上訪事件，如何處理好房屋拆遷問題不但是經濟發展的要求，同時也是社會穩定發展的需要。

一、房屋拆遷存在的突出問題

(一)從法律上看 ：

1、房屋拆迂沒有直接的法律法規和規章可循到目前為止 我國沒有對房屋拆迂的一 個專 門法律和規章，僅有國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆迂的行政法規《城市房屋拆遷管理條例》。

2、農村中農民法律知識缺乏，維權意識不強。對政府有關單位與開發商的13頭承諾較易相信，沒有簽定任 何安置補償協議，一旦農民的房屋被拆遷后就將農民的利益置之度外。

(二)從補償上看 ：

1、利、償范圍較窄(1)我國房屋拆遷補償基本上限于財產權補償，而財產權的補償中也只限于對直接損失的補償，事實上，被拆遷人在取得房屋所有權時，已經支付了相應的土地使用費，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費用卻未完全納入補償范圍。(2)農民在拆迂過程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點，使其生活和就業的成本增加。

2、補償安置不到位與不合理。(1)政府要對土地實行征用，房屋，稱安置房屋還沒有建設好，讓農民自行安置到村的地方租房暫住，許諾安置房屋建設好就馬上遷入。但政府有關部門和開發商讓農民遷出后就再也不認帳了，使農民失地、失房、失去生活來源，真是苦不堪言。另一方面，雖然將農民拆遷戶安置好房屋，但是沒有得到有關養老保險與醫療保障，只是作一次性補償，沒有為農民臼后的生活提供必須的安排，由于農民不能再耕作和搞些農村副業，使農民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆遷單位的資金缺乏有效監督或因資金不足，使農民的補償資金不能及時到位，給農民帶來很大的困難，生活來源中斷，連最低生活保障也難以落實。同時農民因房屋拆遷帶來許多不便和生活損失，如子女人學問題，生活成本增加(交通，管理費，就醫等)，都困擾著農民被拆迂戶。(2)脫離科學發展觀的“以人為本”的原則。在房屋安置補償過程中，通過對實地調查和當地有關部門關于農村房屋拆遷的規范性文件進行了解與分析，可從中發現，在農村房屋拆遷補償上，普遍存 在著一種過分地看重硬性標準的傾向，實際工作中嚴重脫離 “以人為本”的原則，取而代之的是 “以硬件為本”。如在住房安置上，根據農民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數來確定安置房屋的面積，同時結合原住房面積 的大小來折算，如一戶人 有五口人，家中只有3人擁有當地戶口，而該家庭居住面積是9O平方米，而根據相關比例折算只能安置到面積5O平方米的房屋居眭。如果沒有當地村民戶籍的則可能得不到補償。至于對拆迂房屋中弱勢群體(老人，殘疾等)，則只是統一給予安排，領取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務的采旨。

3、補償費用和標準偏低。政府直接規定拆遷的補償費用和標準，末進行房產評估，不與被拆迂戶進行協商，或進行協商沒達成補償協議的情況下，只向拆遷戶作最后的 “通牒”。

二、農村房屋拆迂問題的對策和建議

(一)加強對農村房屋拆遷法的制定和完善。

權力來源于法律的授權，權力的合法性也來源于法律的規定法律是保障農民利益的根本之源。面對農村房屋拆遷主體。補償安置，處理程序沒有具體的法律可適用的情形，在加強立法的同時，必須對相關法律法規進行修改和完善。建立農村房屋拆遷法律制度。可以從以下方面著手。在農村房屋拆迂的主體上，農村房屋拆遷主體應由政府部門及村集體組成。政府部門在組織實施房屋拆遷進程中作出規劃，而村集體組織進行監督，這樣的形式，兩者共同合作。在房屋拆迂補償上，對于補償對象，所有人不得以是否有房屋產權證為標準。補償標準可給權省，市及地方人民政府根據本地 區的發展水平，結合被拆迂房屋的重置成本等因素綜合考慮。而大旺白沙村經濟比較低下，因此，補償時必須符合實際。同時，要經過較為科學，完善的價格評估程序，合理確定被拆遷房屋的貨幣補償金額，充分保護被拆遷人的合法權益。補償費應及時足額發放到被拆遷人手中，以保證拆遷工作的順利進行。在拆遷安置上，農村房屋拆遷應按照有生產用地，生活方便，節約用地的原則，選擇好安置點。要符合農村集鎮和中心村建設的長遠規劃，交通便利等。房屋拆遷后，應為拆遷人安排好臨時居住點，并發給相應的搬家補助費，新房的建設問題，政府部門可授權村集體組織實施，相關費用憑實際支出安置費中列支。現農村房屋拆遷處于無序狀態，完善農村房屋拆迂方面的法規不容遲疑，從而使農民房屋拆遷工作有章可循政府應加大對農村農民法律知識教育，提高農民的維權意識安排專業人員為農民提供法律指導，法律咨詢和法律援助。面對補償資金不到位，拖欠等現象，引導農民通過合法途徑解決，維護自身權益。政府部門也要加強管理與監督，使發放給拆遷戶的資金到位。這樣做不僅有助于保護農民利益，而且有利于整個社會的穩定和經濟發展。

(二)在拆遷補償上，可以考慮采取如下幾種補償方式。

一是貨幣補償方式，貨幣安置補償是市場經濟條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過貨幣支付形式把被拆迂房屋戶的安置房屋推向市場。補償費用除了包括房屋及其附屬物補償費，土地使用權外，還應包括一定的精神損害賠償金。經濟學者茅以軾認為必須提高現行的補償標準，他建議應在市場價格的基礎上再加 1O％比較合適。④貨幣安置補償標準要以原地搬迂實物安置標準作為測算的主要依據。從價格上給房屋使用人一次性購房款額應達到本地段安置房的成本價比為合理。對被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應按房屋的安置價格結合成新評估作價補償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購房款外還應給一筆拆除房屋補償費。同時對被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補償的 “買斷”方式，要建立相關的養老保險和醫療體制，保障農民拆迂戶應享有的權利。因此，當地政府應根據情況建立起符合村民的養老保險和醫療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。二是在住房安置時，要堅持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅持“以人為本”的原則，想方設法確保被拆遷戶拆遷安置后的實際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對象對住房置換面積的多樣性需求。農村房屋拆迂需要取消以戶籍及有關條件要求為硬性標準的規定。要根據具體面積和人數來安排，在安置標準上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足4o平方米，安置面積為40平方米：原面積在40至80平方米，按原面積安置：原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50-T-方米的，安置面積為5O平方米；原面積在5O至11O平方米，按原面積安置：原面積為超過1O平方米的，按原面積安置1 10平方米。(3)四人

以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置；原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置：原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積3S平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處合法住房的，應合并計算其原住宅房的建筑面積這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對單身老人或 老齡夫婦群體來說，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉，可以輔助解決養老生計。他們雖然享受醫療和養老保險，但已經完全失去社會工作能力。實踐證明，以這種的置換方式，能夠有 效化解相當～部分農村老人的生計困難。再比如，對身邊有婚齡子女同居的農民，也應考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當調整和加大置換面積。還有，為了保障農村獨生子女國策的長效實施，住房置換也應體現某種優惠等等。另一方面對村中那些生活有特殊困難的被拆迂戶要采取一些特殊的優惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬不要動不動用法律法規嚇唬人，要以一個平常心進行換位思考。在建立被拆迂房屋農民基本生活保障制度的同時，規定對被拆迂房屋農民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地己安置和保養的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關規定申辦和享受最低生活保障。同時可設立住房保障線，對被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規定被拆迂農民獲得的貨幣補償款金額低于本市當年最小戶型的經濟適用房總價，拆遷人應當將其拆遷補償款補足到這一標準，保證每一戶被拆遷農民至少都能得到一套最小戶 型的經濟適用住房。三是對于土地征用拆遷房屋的補償，可以采用 “分年補貼” 建立 “以土地換社保”的新機制，建立起以土地經營權為中心的 股份合作制，讓農民拆遷戶以土地入股的方式，使農民成為集體資產或股份有限公司的一個股民，賦予了農民長久擁有集體資產 股權和分紅權利，而不至于有些農民用完補償費，使日后的生活 失去了經濟來源，成為 “貧民”。這種“分年補貼”的長久保障 方式，有效地保障了農民生活。總之，農村房屋拆迂補償應遵循 公平的原則，公平地補償符合市場經濟的要求，有利于社會的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個方面 ：一是政府必須從商業性的拆遷活動中完全退出，要轉變觀念，改變直接進行房屋拆遷或者代替拆遷人進行房屋拆遷的錯誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實轉變職能，依法行政。拆遷管 理部門要與拆迂單位、拆遷評估機構分離，確保拆遷管理部門獨 立、公正地履行行政管理職責。即使是農村基礎設施、農村公益 事業建設項目，也應當成立項目法人或委托具有獨立法人資格的 企業去承擔，主管部門決不能直接充當拆遷人或者接受委托拆遷。總之，村中房屋拆遷時，本地政府都要以正規程序來進行，有相應部門管理。二是對于大旺本地政府轉授權行政方面，要嚴格根據立法法 的規定，被授權機關應當嚴格按照授權目的和范圍行使該項權力，被授權機關不得將該項權力轉授給其他行政機關。按照 《立法法》第八條規定，涉及對民事基本權利及財產權利的調整只能由基本法律調整。《憲法》第六十二條規定，基本法律的制定主體只能為全國人民代表大會。因此，從法理上說，拆遷房屋應由憲法等相關的上位法作出規定，并符合嚴格的法定條件三是地方得到行政授權行政中，可以建立起法治化的利益表達機制，把農民的利益表達行為納入法治化軌道，提高部分執法人員的素質，對于上訪的農民要耐心積極對待，使農民的利益能夠得到充分的表達，又能使政府行為受到嚴格規范。總之，完善局面房屋拆遷工作，保護被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社會、人人共同努力。

第三篇：淺析房屋拆遷評估工作中的問題及對策

淺析房屋拆遷評估工作中的問題及對策

房屋拆遷工作是城市建設中的一個重要方面和重要環節。房屋拆遷工作的平穩進行，對推動地區的經濟社會發展和城市建設，改善城鄉環境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項重點建設工程的順利實施等各方面均做出了積極貢獻。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評估工作又是此項工作中不可或缺的一個重要環節。房屋拆遷評估包括對被拆遷房屋的分類評估和分戶評估。分類評估是指估價機構對拆遷范圍內的被拆遷房屋，按照區位、結構、用途等分類進行的房地產市場平均價格的評估。分戶評估是指估價機構對被拆遷房屋，按戶根據房屋的區位、用途、結構和建筑面積，結合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進行的房地產市場價格的評估。按照相關規定，“拆遷分類評估價格可用以指導拆遷人與被拆遷人協商確定被拆遷房屋補償金額??”;“房屋拆遷管理部門在行政裁決時，對逾期不申請復估和評估技術鑒定的，應當根據分戶評估報告確定對被拆遷房屋補償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》湘建房（2004）264號第七條、第二十八條）。由此可見，房屋拆遷評估的結果與拆遷當事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關。

通過評估確定補償價格，科學合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準確、合理得到補償的最好辦法。如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷補償談判無法達成一致，進而影響到整個拆遷工作的進展。

房屋拆遷因土地性質的不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對此，筆者作為一名從事房屋拆遷評估的工作人員，結合自身體會，將在上述兩類房屋拆遷評估工作過程中遇見的問題及對策簡述如下……

一、對已建項目性質、用途、權屬、面積、結構、成新（建筑年代）、層高等因素的認定及對策

在城市房屋拆遷中，相關文件有明確規定：《湖南省實施《城市房屋拆遷管理條例》辦法》（湖南省人民政府令第157號）第七條：“被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途以房屋權屬證書為準;權屬

1證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準;已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。”《湖南省建設廳湖南省城市房屋拆遷評估管理規定》（湘建房（2004）264號）第十四條進一步明確了：“被拆遷房屋的性質、用途、面積，以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準;已經改變用途的，以規劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。當事人對被拆遷房屋性質、用途存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認;當事人對被拆遷房屋面積、權屬存在分歧的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質也是拆遷當事人雙方關注的焦點。筆者認為在進行房屋估價時應綜合考慮被拆遷房屋的實際用途而不應僅看其房產證或其他檔案記錄文件。因為產權證明等文件記錄中標明的用途不能對抗實際用途。既然房屋所有人對房屋的所有權表現在對該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當然可以改變對該房屋用途。這是對私有財產權利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現。當然實際用途的是終認定，還需要管理部門制定相應統一的認定標準，如對需要認定為“商業用途”的房屋，須由被拆遷人提供營業執照、稅務登記證明及完稅憑證等相關資料作為實際用途認定的依據等等，至于經營年限要求等細節方面要求可由相關部門根據各地實際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質等關鍵因素確定后，其他如結構、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應由估價人員在項目外勘時與產權文件一一核實查證，以上因素都應在評估中予以考慮。評估過程中，除估價人員應用日常經驗數據進行評估修正以外，相關管理部門亦應組織制定統一的調整修正系數供估價人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評估結果。

以上可見房屋產權資料在拆遷評估中的重要意義。它是估價時必須掌握的重要資料，是確認房地產的房屋所有權、土地使用權等權益的有效法律憑證。它包括房地產產權證及土地使用權證，土地出讓（轉讓）合同，建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。理清房地產產權狀況，既是估價工作中的難點，又是正確估價的基礎，也是估價師首先要解決的問題。

但是，在進行集體土地上的農村房屋的拆遷評估過程中，筆者發現它們中的大部分都未發房屋所有權證等相關產權資料證明，那么相關因素的認定問題較之城市房屋拆遷來說又進一步凸顯出來。比如：用途問題，評估時會碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡易工棚，面積從幾個平方米至幾百平方米不等，內置一些基本生產工具等，或作為加工場地等，被拆遷人往往要求按非住宅評估，這必然會使評估結果發生偏差。對此類問題，應由估價人員在現場將實際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關人員見證簽名，同時向有關部門反映并協助有關部門制定行政規章，以求在本地區的拆遷評估有據可依;結構問題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結構為磚混而非承重部位為木結構；有的下部為混合結構上部為木結構，評估時簡單地用磚混或磚木結構來評都會使結果發生偏差。在評估時碰到主體結構而非承重部位為木結構或簡易結構時，可采取房屋重置價分項進行評估。在估價中一般看主體結構所占比例。對橫豎各半的兩種結構可采取分開估價，再合二為一作為該房屋評估價;建成年份問題，由于多數集體土地上的房屋缺少房產證也無建房資料，而在評估時被拆遷人從本位出發一般都回避或瞞報建成年份，極少會如實相告，同時由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對房屋內外墻重新進行貼飾和粉刷，這又進一步加大了估價人員對房屋成新認定的難度。因此，評估人員在現場查勘時除詢問相關人員外還需作更詳細的觀察以排除內外裝飾給房屋評估成新帶來的偏差，另外在正式出報告前打印一份被拆遷人名單，上列對被拆遷人房屋實勘所判定的結構、估計成新率（建筑年代）、重置價等內容，召集村長、書記及群眾代表進行預審，排除評估中偏高偏低現象，以求對房屋有一個正確的估價;其他問題，在評估時還會碰到諸如層高不同，如有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把工作做細，評估結果都會發生偏差。從理論上講層高不一樣造價就不一樣，按不同地區文件，層高每增加數厘米房屋價值就會按該結構價增加數個百分點。實際評估中，大梁、圈梁及底層架空層問題可套用重置價分項結構價，對于平套結構價，那么高出結構價部分的操作可按“結構問題”中所列進行操作。

二、對突擊建房、突擊裝修、搶種補種問題的認定及對策

在評估過程中還會碰到被拆遷人在拆遷公告發布后突擊建房、突擊裝修的問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產權證就很簡單，因為拆遷公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規劃等有關部門暫停辦理房屋的新建改建擴建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關手續。”（《長沙市城市房屋拆遷管理條例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產權證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認定。又根據“拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。違章建筑和超過批準時限的臨時建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進行的房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償”的政策，對此類突建房屋及突擊裝修部分的價值是不予評估且不予補償的。

而上述突擊建房、突擊裝修的問題在農村集體土地上房屋權屬管理不完善。所有權證資料本身不齊備的情況下，在進行評估時即使估價人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡單將其定性為違章、臨時建筑或突擊裝修的部分。解決此類問題一是要作好政策宣傳，二是由有關部門在拆遷公告公布后盡快地對各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項情況及時查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據當地有關部門對村民居住房屋的標準面積和超標準后怎樣處理的文件，由估價人員按實情記錄評估，對超標部分交由有關行政部門處理。還沒有制定相應規范文件的須向有關部門反映并協助有關部門制定相應評估補償標準的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補償，在耕地里搶種、補種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評他明天移，防不勝防。對于要求估價人員對此進行現場清點估價的，解決此類問題最好的辦法是在拆遷公告公布后請村里的有關人員盡快地配合估價人員進行現場清點，在清單上請被拆遷人及村有關人簽字，這樣做才會有據可查并收到事半功倍的效果。

三、對在建工程項目的補償問題

對于城市居民或農村集體土地上村民的正在建造的房子，當房子造到一半土地被征用了的情況應如何評估補償價格呢？在實踐中，新房在建工程補償一般是以實際完成工程量的重置評估價格進行協商補償。當然，被補償的在建工程必須是已通過了規劃報批手續，持有建房許可證等合法的在建項目。

四、宅基地范圍內的副業棚舍、附屬物的補償問題

宅基地上的副業棚舍和其他附屬物，按有關國家建設征地財物補償標準規定補償。補償標準是根據國土資源部、建設部的有關規定和參照建設工程分類的預算定額標準并結合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農田基礎設施、非居住房屋及附屬設施、畜禽類、水產品（養殖業）、種植業、苗木花卉等。對未列入補償標準范圍的產業或物品，則采取雙方協商形式，這些補償不計土地使用權基價和

價格補貼的補償因素。

五、改制企業房屋的評估補償問題

改制企業在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業改制后，其房屋所占用的土地使用性質繁雜多樣，有出讓、轉為租賃、保留劃撥、土地使用權剝離或部分剝離等多種形式。對不同土地使用性質的房屋評估補償，現行政策沒有明確規定。

解決改制企業的房屋評估補償問題，要按改制企業占有的合法權益與主張補償權利相一致的原則，在拆遷評估時，應依據改制時所付出的改制成本取得的完全權益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進行。凡改制企業所使用的被拆遷房屋，在改制時包括所使用的國有土地一并進行資產評估列入改制成本的，就可享有完全的房地產權益，按市場評估價全額補償給改制企業。對企業在改制中，僅對房屋建筑物作為資產評估，未將土地資產列入改制評估范圍的，因其占有的房地產權益不完全，補償不應包含地價因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評估時，可按照完全的房地產權益進行市場評估，然后在評估額中參照土地出讓的標準作適當比例扣減后，再全部補償給改制企業。

筆者在近期所做的拆遷評估工作中發現，在改制企業的補償評估中，許多評估人員忽視了該項重要因素，未能細致調查各被拆遷的改制企業的相關改制資料，其評估報告中對各被拆遷單位所適用的評估標準（如在確定改制企業的土地類型、界定土地用途及對土地評估結論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評估價值與實際情況相偏離，而評估結論的準確性將直接影響到當事人雙方的利益，如果拆遷補償估價結果不夠客觀公正，或者不夠完整準確，會使拆遷人或被拆遷人喪失對估價機構客觀公正性的信任。

總之，拆遷評估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關部門的充分重視及積極配合，相關部門應針對拆遷中出現的問題也進行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評估體系的建議，制定并進一步完善與拆遷工作息息相關的各項拆遷評估工作的指導性意見、管理規定，如文中所提及的“改制企業拆遷評估指導性意見”、“集體土地上房屋及附屬物評估管理規定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標準及相應的調節系數標準進行公示，并進行裝修評估指導價、房屋重置價、區域房屋市場價、基準地價標準的適時更新……

房屋拆遷管理部門要充分認識到做好拆遷工作對于促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫性、責任感，認真研究拆遷當

事人關心的熱點和難點問題，尋求解決老百姓反映強烈、矛盾突出問題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進行各項拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當事人及被拆遷當地的居委會、街道辦事處或者是村委會、集體經濟組織等均能在拆遷過程中積極配合拆遷評估工作人員做好項目查勘，數據認證等各項工作，使評估工作能更加細致到位，因為只有拆遷當事人才最了解估價對象的細節特征和獨到之處。估價人員只有仔細聽取拆遷當事人的意見，檢查自己估價報告的完整性和準確性，才能發現問題及時糾正或通知測繪機構重新查丈，作出客觀公證的評估報告。一份客觀公正、準確完整的評估報告，也是拆遷工作順利進行有力保證，拆遷工作順利進行又將為經濟社會發展和城市建設做出積極貢獻。

以上為筆者在拆遷評估工作中的數點淺見，未盡不足之處，望予批評指正。

第四篇：拆遷問題研究

拆遷問題研究

拆遷是城市建設進程中不可回避的一個事實，必要的拆遷既可以改善人們居住質量，優化人居環境，還可以提高城市品位乃至促進城市經濟建設的進步。應該說廈門的拆遷環境是好的，相關的拆遷法規也是較完善合理的，這一點從當前的一個交易實情可以看出：哪里有拆遷，人們并不是急著賣房子，那里的房子反而成為購房者青睞的對象。但是毫無疑問，拆遷總會給人們的生活帶來這樣那樣的影響，比如家庭內部長期累積的隱性矛盾因此顯現，對新住區生活的不適應等等，加上拆遷過程中的個別不當行為，種種因素疊加在一起，就容易產生這樣那樣的問題。廈門新一輪跨越式發展以及構建和諧社會的深入推進需要有更加完善的拆遷環境，而拆遷環境的完善又需要拆遷各方當事人更加理智的思考與積極配合。

補償標準是否向被拆遷人傾斜？

考慮到被拆遷人在拆遷過程中處于相對弱勢和被動的地位，我市城市房屋拆遷法規在補償標準方面向被拆遷人做了哪些傾斜？

解答：我市賦予了被拆遷人在補償方式、安置房地點等方面的選擇權，這是嚴格依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定的。除此之外，廈門拆遷補償上還有許多優惠措施。比如說，被拆遷人在搬遷期限內完成搬遷的，無論是選擇貨幣補償還是產權調換的，都可獲得區位房屋補償價10%的獎勵。實行異地安置的，即安置房屋距拆遷房屋直線距離在5公里以上的，當被拆遷房屋的市場評估單價低于所調換房屋市場評估單價（不含樓層調節價）的，同等面積部分不結算差價。為鼓勵貨幣補償，凡選擇貨幣補償的，相對于選擇產權調換的，除市場評估價較高的房屋外，均可享有一定數量的補貼金額。此外，對于低收入經濟困難家庭，設置了基本保障建筑面積，且對超面積購房款給予緩交或適當減免。

問題2

拆遷補償能否討價還價？

城市房屋拆遷按市場評估價補償，在多數人看來，市場評估價就意味著可以討價還價，是這樣的嗎？

解答：按照國務院發布的《城市房屋拆遷管理條例》規定，被拆遷房屋的補償金額，是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。如拆遷當事人對評估結果有異議，應通過書面申請，要求評估單位重新復核。對復核結果仍有異議，可以向專家委員會申請鑒定來解決。經法定程序產生的評估報告所確定的評估價格是法定的補償價格，拆遷當事人雙方不得擅自提高或降低，也不能將其作為協商補償價格的參考。因此，拆遷補償并不適用民事活動中的討價還價。

問題3

不同項目的拆遷補償標準是否一致？

目前，與市政公益事業項目相比較，房地產開發項目拆遷難度較大，被拆遷人漫天要價、不配合拆遷的現象比較多。那么房地產開發項目的拆遷補償標準是否高于市政公益事業項目？

解答：國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷補償標準為被拆遷房屋的房地產市場評估價格。市政公益事業項目及房地產開發項目在補償標準上并沒有區別。如果二者的補償標準存在區別，那么對因市政公益項目而被拆遷的居民而言，是顯失公平的。因此，從立法角度上看，二者的補償標準應保持一致。

問題4 拆遷法規對拆遷人、拆遷公司有什么基本要求？

在拆遷過程中，與被拆遷人接觸最多的是拆遷人、拆遷公司。被拆遷人的合法權益是否受到侵害、拆遷工作能否順利進行與他們的工作態度、政策水平、方式方法息息相關。

解答：拆遷法規要求拆遷人、拆遷公司應做到誠信、公正、文明、依法從事房屋拆遷工作。具體地說，第一，要學會換位思考。在工作中，從“假如我是被拆遷人”的角度思考問題，尊重被拆遷人。做到以情動遷、以理服人。第二，確實做到公開、公平、公正拆遷。要做到拆遷法律、法規面前人人平等，拆遷補償標準前后一致，拆遷過程公開透明。第三、對被拆遷戶要做認真、細致的思想工作。特別是對于經濟困難的弱勢群體應多給予一些關心和理解。第四、必須持證上崗，充分理解掌握拆遷法規、政策。在與被拆遷人商談時必須做到實質性協商，對于拆遷補償安置協議示范文本所涉及到的內容都要面面俱到，不能走過場。

問題5

評估機構應如何規范評估業務？

城市房屋拆遷按市場評估價補償，如果評估機構評估的補償價格高于正常市場價，拆遷人的利益將受到損害；反之，被拆遷人的利益也會受到損害。因而評估機構的評估行為成為拆遷當事人雙方關注的焦點。

解答：拆遷補償價格原來由政府定價，現在轉為由評估機構根據市場行情定價，這就要求評估機構在評估過程中要切實做到獨立、客觀、公正，否則就會侵害到拆遷當事人雙方的利益。在拆遷的評估過程中，首選市場比較法，因此案例的選取是關鍵，評估機構要認真對待，必要的時候要到現場調查、取證，以確保選取案例的準確性。同時，在選取二手房交易案例時，還應考慮剔除因合理避稅而低報交易價格及交易價格包含裝修費用的情況，避免影響評估結果的準確性。此外，評估機構對拆遷當事人雙方提出的復核申請應認真對待，不能偏袒任何一方。

問題6

行政裁決在拆遷中有什么作用？

目前，部分被拆遷人對行政裁決的抵觸情緒較大。能否對行政裁決在房屋拆遷過程中的作用作個說明？

解答：拆遷當事人雙方經協商達不成協議的，任何一方均可以向拆遷主管部門申請行政裁決。拆遷裁決是拆遷主管部門以居中者的角色做出的，如果當事人雙方對裁決書不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院提起行政訴訟。如果拆遷當事人超過三個月的起訴期沒有提起行政訴訟的話，表明他們接受并已認同裁決。這時裁決書與簽訂的拆遷協議具有同等的法律效力。

問題7

為什么要進行強制拆遷？

隨著全市房屋拆遷項目的不斷增多，強制拆遷量也隨之增多。從表面上看，這與構建和諧社會似乎是相矛盾的。

解答：這是個比較敏感又難以回避的問題。大多數人認為，強制拆遷與構建和諧社會相抵觸。其實，構建和諧社會的實質是為了維護社會的公平與正義，而拆遷裁決與強制只要是依法實施的，其目的是為了確保拆遷補償標準在所有被拆遷人面前人人平等，讓積極配合拆遷、早簽協議早搬遷的被拆遷人不吃虧，讓漫天要價、無理取鬧、不配合拆遷的少數被拆遷人占不到便宜。因此，拆遷裁決和依法強制拆遷是為了維護整個拆遷項目的公平與正義，這與構建和諧社會的本質是一致的。

問題8

拆遷涉及家庭成員內部糾紛如何處理？

房屋拆遷讓一些家庭內部長期累積的隱性矛盾顯現出來，對此類家庭成員內部糾紛的處理，往往影響到拆遷的順利與否。

解答：有些被拆遷房屋業主已過世，但是繼承人較多，在拆遷過程中繼承人相互之間爭奪房屋使用權現象較普遍。對此類家庭成員內部糾紛的處理原則是，被拆遷房屋與產權調換的安置房屋保持“三不變”原則：一是保持所有權人不變；二是保持使用權人不變；三是保持代理人或代管人不變。具體的說，被拆遷房屋產權證上寫誰的名字，安置房產權證上就寫誰的名字，被拆遷房屋的鑰匙歸誰持有，安置房的鑰匙就歸誰持有。對家庭糾紛的處理只能通過家庭成員之間協商或通過司法訴訟途徑解決，拆遷人、拆遷公司、拆遷主管部門均無權改變其現狀。

問題9

被拆遷人如何保護自身的合法權益？

對許多市民而言，拆遷是影響生活的大事，市民應如何理性地應對城市拆遷，維護自身的合法權益。

解答：被拆遷人應提高依法要求拆遷補償的意識，學會依法維護自身的合法權益。特別是對拆遷的評估報告，如果認為不合理，應主動書面申請復核或提請專家委員會鑒定。而不要采取不讓丈量、不讓評估、不參加協商等回避方式或采用極端的手段來阻礙房屋拆遷的進程。否則，超過最后搬遷期限仍未搬遷的被拆遷人將被取消搬遷獎勵。

問題10

今后我市房屋拆遷的工作重點是什么？

歸納起來，房屋拆遷工作的重點一是政策，二是執行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重點在于執行，要確實做到有法必依，執法必嚴。

解答：重點在于加大對拆遷的監督與管理。監督方面，將加大對拆遷人的補償行為及拆遷公正性、透明性的監督。管理方面，要嚴把拆遷許可證的審批關，通過拆遷許可聽證充分聽取拆遷當事人雙方的意見，對合理的要求給予充分考慮。

為確保被拆遷人在拆遷補償標準面前人人平等，拆遷主管部門還將加大行政裁決的力度，不讓依法配合拆遷的被拆遷戶吃虧。我們正在積極探索新的獎勵激勵機制，以扭轉目前某些被拆遷人爭后恐先的被動局面，鼓勵所有被拆遷人爭先恐后簽訂拆遷補償協議，縮短拆遷期限，以適應我市跨越式發展的需要。此外，今后我市的舊城改造項目將逐步考慮部分就地返遷，同時還要加強安置房配套設施的建設，多建設一些小戶型安置房，以緩解部分經濟困難的被拆遷人因拆遷造成被迫提前進入房產消費的壓力。

第五篇：長沙市房屋拆遷補償問題的研究

長沙市房屋拆遷補償問題的研究

隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆遷規模過大的現象,使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢頭。圍繞著土地使用產生的矛盾也越來越多，矛盾的焦點集中在房屋拆遷補償問題上。房屋和土地是城市居民的生存之本，處理不好就會激化矛盾，影響社會穩定和發展的大局。因此我們著力與對房屋拆遷補償問題的研究。來解決政府與人民在拆遷中可能遇到的各種情況

第一，拆遷評估方法的完善當前我國城市房屋拆遷評估方法比較

單一,不夠完善。我們用科學的方法，結合實際對房屋拆遷補償問題有一個更深入的，更加全面的了解，也能使人們更好得了解自己得價值所在。

第二，拆遷補償標準的統一我國城市拆遷補償的標準不一主要表

現在部分地區拆遷補償款較低,即使是同一地區，也存在著補償標準不統一的怪現狀。我國由于在拆遷評估階段,對房屋的評估不完善、不合理以及拆遷機構不獨立,造成被拆除房屋的評估錯誤,因而拆遷補償費也相應較低。拆遷補償標準不統一,普遍偏低造成被拆遷人購買新房有困難,又返回來影響拆遷工作,使其不能順利完成拆遷工作。因此對房屋拆遷補償標準的研究，能夠更好得了解政府所需與百姓所急，能夠避免在拆遷過程與拆遷協議中所遇到的各種問題，預防不必要的事故發生。第三，拆遷之后的安排政府在拆遷中，盡量避免事故與事件的發

生，卻往往忽略了大量人口的拆遷與轉移對當地就業與各種社會活動造成的壓力。我們致力于研究在拆遷過程中與拆遷之后我們能遇到的各種問題與解決辦法，使得政府在拆遷之中能做到人民的滿意與自己形象的豐滿

總之城市房屋行政拆遷補償制度關系到百姓的住房問題，住房問題是百姓生活的頭等大事。拆遷補償工作做的不好，會直接影響百姓的生活條件，不利于百姓安居樂業，不利于樹立政府威信，不利于維護社會的安定團結。房屋拆遷補償問題的研究在當今城市建設與發展之中是刻不容緩的，是真正的利國利民的事情。