第一篇：城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償若干問題研究

城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償若干問題研究

隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補(bǔ)償事宜，拆遷人與被拆遷人之間因補(bǔ)償安置的方式和標(biāo)準(zhǔn)很難達(dá)到統(tǒng)一，致糾紛不止，拆遷裁決部門處理起來難度越來越大，以至訴到法院和申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的案件增多。據(jù)近五年的統(tǒng)計，因不服拆遷裁決向我院提起行政訴訟的案件27件；拆遷裁決生效后，被拆遷人拒絕履行，拆遷行政主管部門申請強(qiáng)制執(zhí)行的36件；補(bǔ)償引起爭議提起民事訴訟的77件。對上述爭議的原因，筆者進(jìn)行認(rèn)真分析，并走訪了縣拆遷辦公室。據(jù)了解，就拆遷補(bǔ)償安置問題，我縣與本市其他三縣三區(qū)比較操作程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)是到位的，并在政策范圍內(nèi)對被拆遷人給予一定的補(bǔ)償優(yōu)惠。僅管如此，往往仍不能滿足部分被拆遷人的愿望。

舉一例說明，如四川省合江縣拆遷辦公室申請執(zhí)行韋代芳房屋拆遷案，韋代芳居住在合江鎮(zhèn)復(fù)興路廣東街9號，地處縣城五類區(qū)，該房建筑面積59.52平方米，另有臨時建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木結(jié)構(gòu)，該房評估價為270.29元/平方米，房屋及附屬物作價補(bǔ)償款為17787.58元。但被拆遷人韋代芳向拆遷人提出給予50000元的現(xiàn)金補(bǔ)償，否則不予搬遷，拆遷人表示在更好的地段給付一套90余平方米的新建預(yù)制房屋不補(bǔ)差價的條件后，仍不滿足，拒絕搬遷。筆者針對案件中反映出的諸多問題，結(jié)合有關(guān)拆遷補(bǔ)償法律、法規(guī)和政策，提出幾點(diǎn)處理意見，僅供參考。

對被拆遷人補(bǔ)償安置應(yīng)當(dāng)考慮的因素。在2001年《條例》實(shí)施前后，拆遷補(bǔ)償安置時需要考慮的主體、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等因素是不同的，主要包括：

（1）對被拆遷人給予補(bǔ)償。1991年《條例》關(guān)于對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償、對房屋使用人進(jìn)行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，拆遷人往往不征求被拆遷房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議；一些城市實(shí)行的貨幣安置，將大部分補(bǔ)償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿，與所有權(quán)法律制度朋顯相悖。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進(jìn)行調(diào)整，而不應(yīng)當(dāng)由拆遷入在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張來調(diào)整。根據(jù)這一新情況和問題，2001年《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償”。

（2）補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。1991年《條例》實(shí)施以來，許多地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，先后推行了貨幣化安置，拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積確定貨幣補(bǔ)償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實(shí)踐證明，采取貨幣補(bǔ)償方式，有利于被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標(biāo)準(zhǔn)、地點(diǎn)，滿足不同住房消費(fèi)群體的不同消費(fèi)需求，有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，消化閑置商品房。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當(dāng)事人的監(jiān)督。貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑沟帽徊疬w人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人長期過渡的現(xiàn)象。因此，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”中國人普遍有一種本土觀念，特別是舊城改 1

造，被拆遷人世世代代居住的人文環(huán)境已經(jīng)銘刻在骨子里，其希望“回遷”，也即實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在實(shí)踐中容易出現(xiàn)的問題是：在個案中，到底是實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？（我們認(rèn)為，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)是體現(xiàn)在多方面，在補(bǔ)償方式上應(yīng)當(dāng)滿足被拆遷人的選擇，其兩種方式應(yīng)當(dāng)以貨幣補(bǔ)償方式為原則，以正當(dāng)排除產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為例外，只有在被拆遷人明確放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的前提下，才可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，如果拆遷人的拆遷不是以房地產(chǎn)開發(fā)為目的，而且沒有提供安置用房的，只能進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

（3）實(shí)行足額補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。1991年《條例》規(guī)定“拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補(bǔ)償相結(jié)合的形式”，“作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算”。這一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在房屋商品化程度不高的情況下是能夠被接受的，但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實(shí)踐中被拆遷人所獲得的補(bǔ)償也不足以在市場中購買相應(yīng)的房屋。在實(shí)際工作中，為了切實(shí)推進(jìn)拆遷，客觀上已經(jīng)不按重置價格補(bǔ)償被拆遷人。所以，2001年《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。”《城市房屋拆遷補(bǔ)償裁決操作規(guī)程》已經(jīng)明確了拆遷補(bǔ)償實(shí)行足額補(bǔ)償，包括等額補(bǔ)償和超額補(bǔ)償，但不能低額補(bǔ)償。補(bǔ)償協(xié)議或者裁決都必須建立在科學(xué)、合理的市場評估的基礎(chǔ)上。

（4）拆遷人對房屋承租人一般不直接進(jìn)行補(bǔ)償安置。租賃住房的拆遷補(bǔ)償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關(guān)系，情況比較復(fù)雜，1991年《條例》既要對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，又要考慮社會安定對房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般屬于福利性分配住房，進(jìn)行房改其產(chǎn)權(quán)人就是承租人，這是我國歷史所造成的，對公有住房承租人的權(quán)益必須進(jìn)行保護(hù)。為了保護(hù)房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”那么，對于商品房的承租人，其合法權(quán)益也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)，但這種保護(hù)不是直接進(jìn)行干預(yù)，因拆遷引發(fā)的民事爭議是拆遷人和被拆遷人的爭議，是主法律關(guān)系；而被拆遷人和承租人的爭議屬于從法律關(guān)系，拆遷人應(yīng)當(dāng)直接對被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，被拆遷人同時應(yīng)當(dāng)妥善解決承租合同的問題，如果承租人就承租合同糾紛問題提起訴訟，而且還申請財產(chǎn)保全，人民法院可以裁定凍結(jié)拆遷人應(yīng)當(dāng)給付的補(bǔ)償款。拆遷人和拆遷管理部門不能將補(bǔ)償款直接給付承租人。補(bǔ)償安置協(xié)商和補(bǔ)償安置裁決必須滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置的問題，拆遷當(dāng)事人可以以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法律保護(hù)。補(bǔ)償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣補(bǔ)償，被拆遷人對補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇，否則，補(bǔ)償安置協(xié)議無效。

當(dāng)拆遷當(dāng)事人就補(bǔ)償安置問題不能達(dá)成協(xié)議，經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，拆遷管理部門可以作出補(bǔ)償安置裁決，裁決必需滿足被拆遷人對補(bǔ)償安置方式的選擇；特別是舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷，必需滿足被拆遷人對“回遷”的選擇，人們普遍有一種“本土觀念”，世代居住形成了心理上的情感。在具體操作上，沒有法律明確做出規(guī)定，但保護(hù)被拆遷人利益是貫穿于整個拆遷法律的指導(dǎo)思想，可以在裁決前的調(diào)解中制作筆錄，以確定被拆遷人對補(bǔ)償方式的選擇。在實(shí)際裁決中還有一種情況，被拆遷人對拆遷有一種抵觸情緒，與拆遷管理部門不作任何配合，既不明確選擇貨幣補(bǔ)償也不明確選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這時只能推定按照貨幣補(bǔ)償進(jìn)行裁決。需要說明的是，無論采取哪種補(bǔ)償方式。都必需體現(xiàn)等價有償原則，被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋都必需實(shí)行市場評估價進(jìn)行差價結(jié)算。而且都以頒發(fā)拆遷許可證時為估價時點(diǎn)進(jìn)行估價，此時進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋可能是期房，對于期房也可以根據(jù)工程設(shè)計資料進(jìn)行估價，否則，目前房價總體是上漲趨勢，對期房不以同一時點(diǎn)進(jìn)行估價進(jìn)行差價結(jié)算，就不能體現(xiàn)等價有償原則。

拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，拆除未超過批準(zhǔn)期跟的臨時建筑，是否給予補(bǔ)償應(yīng)因事而論。違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；

（4）擅自將臨時建筑建設(shè)成為永久性的建筑。《城市規(guī)劃法》還規(guī)定：“限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處罰款。”根據(jù)上述規(guī)定，違章建筑屬于必須拆除的建筑或必須經(jīng)過改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認(rèn)定權(quán)利，也沒必要自行認(rèn)定。評估機(jī)構(gòu)作出評估報告時也無權(quán)認(rèn)定是否是違章建筑。臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。按照《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除”。超過了批準(zhǔn)期限的臨時建筑，都必須無條件拆除，且不予補(bǔ)償。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，這種適當(dāng)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮臨時建筑的剩余年限，肯定不是全額補(bǔ)償。

拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補(bǔ)償與租賃的關(guān)系。《條例》第二十七條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”拆遷租賃房屋應(yīng)當(dāng)考慮兩個因素：一是保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當(dāng)說，拆遷租賃房屋涉及補(bǔ)償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨(dú)立的，但實(shí)際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個法律關(guān)系時應(yīng)當(dāng)一并考慮。依法拆遷是合法行為、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護(hù)，被拆遷人有權(quán)獲得補(bǔ)償，承租人有權(quán)獲得因?yàn)榻獬贤斐蓳p失的賠償，為了達(dá)到良好的社會效果，對拆遷補(bǔ)償和解除合同的補(bǔ)

償應(yīng)當(dāng)一并考慮，因此《條例》對被拆遷人獲得補(bǔ)償設(shè)置了限定條件，在獲得貨幣補(bǔ)償之前必須先對承租人進(jìn)行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達(dá)成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進(jìn)行飲食經(jīng)營，承租人對房屋進(jìn)行了裝修，在拆遷時補(bǔ)償中，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給付這種裝修的損失進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷入對被拆遷房屋補(bǔ)償兩份；二是被拆遷人承擔(dān)了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人的相應(yīng)補(bǔ)償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

拆遷裁決中，必須反映出被拆遷人對補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。《拆遷條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”條例之所以規(guī)定被拆遷人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)，是基于以下考慮：一是更有利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料，房屋被拆除，勢必會對居民的生活帶來不便，允許被拆遷人根據(jù)自己的實(shí)際需要選擇補(bǔ)償形式，實(shí)質(zhì)是保護(hù)了被拆遷入對自己財產(chǎn)的處置權(quán)力；二是有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人與被拆遷入在拆遷過程中是一對矛盾主體，按照原《條例》的規(guī)定，租賃房屋只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人給被拆遷入提供的房屋，無論被拆遷人對地點(diǎn)、質(zhì)量等多么不滿意，但只能被動地接受。新《條例》增加了被拆遷人可以選擇的內(nèi)容，拆遷人提供的調(diào)換房屋滿意就接受，不滿意可以選擇貨幣補(bǔ)償。三是有利于促進(jìn)拆遷人提供更好的調(diào)換房屋。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋滿意就選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不滿意就實(shí)行貨幣補(bǔ)償。拆遷人為了減少項(xiàng)目的前期投入，也為了使拆遷后建設(shè)的項(xiàng)目早日銷售，必然會提供更多的、被拆遷人滿意的調(diào)換房屋；四是有利于社會穩(wěn)定。但實(shí)踐中，被拆遷人無論是與拆遷人平等協(xié)商過程中，還是在拆遷裁決程序中，均不明確表示選擇何種補(bǔ)償方式，有的地方在裁決時直接按貨幣補(bǔ)償方式裁決，有的直接按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式裁決，有的在裁決書中將兩種方式一并明確。

毫無疑問，前二種方式有侵犯被拆遷入補(bǔ)償選擇權(quán)之嫌。但后一種方式，雖考慮到尊重選擇權(quán)的問題，也存在弊端：一是此種裁決方式增加了拆遷人的負(fù)擔(dān)，即拆遷人既要準(zhǔn)備貨幣，又要準(zhǔn)備安置房；二是將來難以執(zhí)行，房屋拆遷管理機(jī)關(guān)或拆遷人申請非訴強(qiáng)制執(zhí)行時，人民法院因裁決主文具有不確定性而致無法執(zhí)行。為了既尊重被拆遷人的選擇權(quán)，又不增加拆遷人的負(fù)擔(dān)，也便于將來的執(zhí)行，可以考慮在拆遷裁決過程中，裁決機(jī)關(guān)首先應(yīng)告知被拆遷人有選擇權(quán)，應(yīng)明確補(bǔ)償方式，若其拒絕表態(tài)應(yīng)告知其視為放棄選擇權(quán)，而由裁決機(jī)關(guān)徑行確定。這樣，裁決書中可裁決一種補(bǔ)償方式。具體告知形式可書面通知或形成談話筆錄。

第二篇：長沙市房屋拆遷補(bǔ)償問題的研究

長沙市房屋拆遷補(bǔ)償問題的研究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆遷規(guī)模過大的現(xiàn)象,使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢頭。圍繞著土地使用產(chǎn)生的矛盾也越來越多，矛盾的焦點(diǎn)集中在房屋拆遷補(bǔ)償問題上。房屋和土地是城市居民的生存之本，處理不好就會激化矛盾，影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的大局。因此我們著力與對房屋拆遷補(bǔ)償問題的研究。來解決政府與人民在拆遷中可能遇到的各種情況

第一，拆遷評估方法的完善當(dāng)前我國城市房屋拆遷評估方法比較

單一,不夠完善。我們用科學(xué)的方法，結(jié)合實(shí)際對房屋拆遷補(bǔ)償問題有一個更深入的，更加全面的了解，也能使人們更好得了解自己得價值所在。

第二，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一我國城市拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一主要表

現(xiàn)在部分地區(qū)拆遷補(bǔ)償款較低,即使是同一地區(qū)，也存在著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的怪現(xiàn)狀。我國由于在拆遷評估階段,對房屋的評估不完善、不合理以及拆遷機(jī)構(gòu)不獨(dú)立,造成被拆除房屋的評估錯誤,因而拆遷補(bǔ)償費(fèi)也相應(yīng)較低。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,普遍偏低造成被拆遷人購買新房有困難,又返回來影響拆遷工作,使其不能順利完成拆遷工作。因此對房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究，能夠更好得了解政府所需與百姓所急，能夠避免在拆遷過程與拆遷協(xié)議中所遇到的各種問題，預(yù)防不必要的事故發(fā)生。第三，拆遷之后的安排政府在拆遷中，盡量避免事故與事件的發(fā)

生，卻往往忽略了大量人口的拆遷與轉(zhuǎn)移對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)與各種社會活動造成的壓力。我們致力于研究在拆遷過程中與拆遷之后我們能遇到的各種問題與解決辦法，使得政府在拆遷之中能做到人民的滿意與自己形象的豐滿

總之城市房屋行政拆遷補(bǔ)償制度關(guān)系到百姓的住房問題，住房問題是百姓生活的頭等大事。拆遷補(bǔ)償工作做的不好，會直接影響百姓的生活條件，不利于百姓安居樂業(yè)，不利于樹立政府威信，不利于維護(hù)社會的安定團(tuán)結(jié)。房屋拆遷補(bǔ)償問題的研究在當(dāng)今城市建設(shè)與發(fā)展之中是刻不容緩的，是真正的利國利民的事情。

第三篇：關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討

關(guān)于房屋拆遷及補(bǔ)償問題的探討

摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設(shè)過程中的熱點(diǎn)問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷

補(bǔ)償政策

政府工作等

正文：

近年來，隨著城市發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，有關(guān)于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補(bǔ)償這部分有一些相關(guān)的規(guī)定，但大多都是一些原則性的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的具體內(nèi)容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現(xiàn)強(qiáng)制拆遷和釘子戶的問題，導(dǎo)致在拆遷糾紛日漸增多的同時，道德標(biāo)準(zhǔn)也在經(jīng)受一定程度上的考驗(yàn)。下面就上述狀況結(jié)合我國目前的相關(guān)政策背景做出一些思考。

關(guān)于城市房屋拆遷首先要明確兩個概念：

一、什么是房屋拆遷；

二、什么是房屋拆遷補(bǔ)償；

三、什么是房屋拆遷補(bǔ)償政策。第一，拆遷是指為城市建設(shè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補(bǔ)償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補(bǔ)償，是指城市建設(shè)和發(fā)展過程中拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人一定程度范圍內(nèi)的補(bǔ)償。其核心問題是補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)以及補(bǔ)償?shù)男问健７课莶疬w補(bǔ)償?shù)姆秶ǔＵJ(rèn)為包括房屋所有權(quán)、附屬物品所有權(quán)和收益權(quán)。而關(guān)于補(bǔ)償形式方面，目前比較通用的是貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。第三，房屋拆遷補(bǔ)償政策是政府為實(shí)現(xiàn)一定的公共利益或公眾需要，對城鎮(zhèn)用地進(jìn)行重新規(guī)劃配置而做出的規(guī)定。房屋拆遷政策是一個系統(tǒng)的動態(tài)的過程，所要解決的問題以及提出的對策都必須在政策過程中才能實(shí)現(xiàn)其價值，拆遷政策的公益性要求必須體現(xiàn)全體公民的利益。

目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權(quán)力過于強(qiáng)大，房屋所有權(quán)人的權(quán)力相對弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導(dǎo)致主客體錯位，政府依賴它的權(quán)力對拆遷工作進(jìn)行強(qiáng)制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權(quán)人的利益。同時，鑒于我國政府部門的工作人員素質(zhì)參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導(dǎo)致強(qiáng)制拆遷與釘子戶的矛盾越發(fā)激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現(xiàn)為：

1、拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔(dān)具體的拆遷任務(wù)，在房屋所有權(quán)人有意見時，又以主管部門的權(quán)威進(jìn)行壓制，政企不分、政事不分。

2、拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內(nèi)容不具體、透明度不夠。

3、拆遷前也不聽取房屋所有權(quán)人的意見，拆遷補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)不公開，房屋所有權(quán)人有異議時，不認(rèn)真解釋，強(qiáng)制剝奪拆遷戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。

4、部分執(zhí)法人員的素質(zhì)不高，法律意識淡薄，法律常識缺乏，違背拆遷執(zhí)法程序，采用暴力、野蠻方式強(qiáng)制拆遷房屋所有權(quán)人的房屋并破壞其所有物品，甚至進(jìn)行暗地里的人身傷害，從而引發(fā)矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補(bǔ)償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點(diǎn)放在拆遷這個問題上，房屋所有權(quán)人如果屬于妥協(xié)型的，就給予一定的補(bǔ)償進(jìn)行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強(qiáng)制拆遷，或者是變向強(qiáng)制拆遷。而對于事后的補(bǔ)償多采取不聞不問的態(tài)度，補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)程度也相對較低。結(jié)合目前中國的國情分析，出現(xiàn)以上問題的原因大致有以下幾點(diǎn)。

第一，政府相關(guān)工作人員的素質(zhì)并不完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。所謂標(biāo)準(zhǔn)，是指一個合格的執(zhí)法人員、政府工作人員所應(yīng)該具有的素質(zhì)和工作態(tài)度。這在一定程度上與我國的公務(wù)員考取制度息息相關(guān)。雖然目前我國的公務(wù)員考試出現(xiàn)過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實(shí)際考取人員的素質(zhì)并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現(xiàn)一個公務(wù)員的素質(zhì)。同時，缺乏比較完善的對于從政人員以及公務(wù)員的監(jiān)管機(jī)制也是一個顯著的問題。雖然有相關(guān)規(guī)定對于相關(guān)人員的工作進(jìn)行監(jiān)督，但是最終的執(zhí)行力卻因地方而各異，官官相護(hù)，政商勾結(jié)的情況也并不是不存在。

第二，商業(yè)拆遷中，從商者的素質(zhì)不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團(tuán)的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關(guān)利益從某種程度上也是對自身形象的損壞。但很多商人在權(quán)衡利益之后都會將被拆遷戶的利益放在相對弱化的位置。從而導(dǎo)致各種糾紛問題的產(chǎn)生。

第三，缺乏一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對于所有的房屋拆遷進(jìn)行評估和監(jiān)管。目前之所以房屋開發(fā)商可以肆無忌憚地進(jìn)行暴力拆遷或者是變向地強(qiáng)制拆遷，其原因在于，在與政府部門達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線之后，已經(jīng)沒有部門可以對它的行為進(jìn)行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發(fā)生特殊事件的前提下，開發(fā)商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權(quán)力而又缺乏反抗的資本，都會進(jìn)行妥協(xié)。

鑒于以上的問題及其相關(guān)的部分原因，在此提出一些這方面的相關(guān)建議。

第一，建議一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認(rèn)同的中立組織機(jī)構(gòu)對于所有的房屋拆遷進(jìn)行評估和監(jiān)管。這是一個效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨(dú)立生存并履行職能的中立機(jī)構(gòu)，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個機(jī)構(gòu)，并妥善管理，將會使房屋拆遷問題變得相對簡單。同時，需要政府在政策上作出一定的規(guī)定，賦予這個機(jī)構(gòu)一個職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個部門而展開。這個部門在一個拆遷過程中可以履行評估和監(jiān)督的職能。評估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關(guān)于補(bǔ)償方式的選擇和補(bǔ)償金的多少。并在實(shí)施過程中全程監(jiān)督。當(dāng)然，作為一個獨(dú)立的中立機(jī)構(gòu)一定會存在它運(yùn)行的成本，這方面除了政府的補(bǔ)貼支持外，也可從每個項(xiàng)目中收取一定的報酬以維持其正常工作運(yùn)行。

第二，完善拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)政策。對于目前拆遷所出現(xiàn)的情況，某種意義上也是由于相關(guān)政策規(guī)定不明確和執(zhí)行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關(guān)方面做出的改進(jìn)作為例子。09-10年，廈門市曾多次發(fā)布關(guān)于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額計算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償公式中的補(bǔ)貼金額計算公式系數(shù)，由45%調(diào)整為80%，計算公式不改變等。這些都是對于補(bǔ)償政策的合理性的提高，也是從另一個角度對于補(bǔ)償政策執(zhí)行力的加強(qiáng)。

第三，應(yīng)暢通被拆遷人的權(quán)利救濟(jì)渠道。現(xiàn)實(shí)中，被拆遷人權(quán)利救濟(jì)渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應(yīng)當(dāng)受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機(jī)關(guān)的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應(yīng)組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機(jī)構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

第四，逐步實(shí)現(xiàn)“等價有償”的市場化運(yùn)作。一方面，全面實(shí)現(xiàn)拆遷補(bǔ)償市場化，實(shí)現(xiàn)補(bǔ)償由政府定價向市場定價的轉(zhuǎn)型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實(shí)行最低單價保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。

總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發(fā)商以及群眾三個部門。調(diào)節(jié)三個利益群體的相對制衡關(guān)系，在不破壞相對平衡的前提下，使各自的利益達(dá)到最大化。推動城市房屋拆遷補(bǔ)償工作，構(gòu)建和諧社會。

附錄： 參考文獻(xiàn)：

1、《淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償政策問題》——

施志平

2、《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在的問題及其對策》 —— 王蕾

3、《我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度概述》 ——林光

第四篇：海南省城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

拆遷人（以下簡稱甲方）：_________

單位名稱：_________

電話：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________

注冊地：_________

地址及郵編：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

電話：_________

地址及郵編：_________

被拆遷人（以下簡稱乙方）：_________

姓名（單位名稱）：_________

電話：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

【身份證號】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_________

地址及郵編：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

電話：_________

地址及郵編：_________

房屋承租人（使用人）（以下簡稱丙方）：_________

姓名（單位名稱）：_________電話：_________

法定代表人：_________

職務(wù)：_________

【身份證號】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_________

地址及郵編：_________

委托代理人：_________

姓名：_________

電話：_________

地址及郵編：_________

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及海南省有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷的法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定，甲方_________拆遷項(xiàng)目已經(jīng)海南省建設(shè)廳和海南省發(fā)展與改革廳批準(zhǔn)（瓊建住房函[20_________]_________號文附件第_________項(xiàng)），已列入海南省20_________拆遷計劃，并取得《海南省城鎮(zhèn)房屋拆遷許可證》（_________拆許字第_________號），對乙方的房屋進(jìn)行拆遷，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙_________方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就房屋拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成如下協(xié)議：

第一條　被拆除房屋基本情況

（一）房屋所在地點(diǎn)，建筑面積_________平方米（其中有產(chǎn)權(quán)證的建筑面積_________平方米，房屋使用面積_________，房屋產(chǎn)權(quán)證號_________），房屋的用途_________，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)_________，房屋的結(jié)構(gòu)_________，房屋的總樓層數(shù)_________，房屋所在的樓層數(shù)_________。

（二）房屋內(nèi)部設(shè)施及裝潢情況：_________

（三）房屋的附屬物及構(gòu)筑物情況：_________

（四）機(jī)械設(shè)備情況：_________

（五）其他情況：_________

第二條　乙方或丙方基本情況

（一）被拆除房屋為住宅：

1．乙方有正式戶口_________人（其中常住人口_________人），分別是：

┌───┬──┬───┬───┬──────┬───────┐

│序號　│姓名│性別　│年齡　│與戶主關(guān)系　│身份證號碼│

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│07││││││

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2．丙方有正式戶口_________人，分別：

┌───┬──┬───┬───┬──────┬───────┐

│序號　│姓名│性別　│年齡　│與戶主關(guān)系　│身份證號碼│

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│06││││││

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│07││││││

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（二）被拆除房屋是非住宅：

1．乙方情況：_________

2．丙方情況：_________

第三條　房屋拆遷補(bǔ)償選擇第_________種方式：

1．貨幣補(bǔ)償；

2．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

3．貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合。

第四條　貨幣補(bǔ)償

（一）貨幣補(bǔ)償金額的確定選擇第_________種方式：

1．根據(jù)當(dāng)事人共同推薦的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果確定；

2．當(dāng)事人約定的其他作價方式。

（二）被拆遷房屋補(bǔ)償金額（大寫）：人民幣_________元整。

1．房屋貨幣補(bǔ)償金額。被拆遷房屋建筑面積_________平方米，按建筑面積每平方米_________元計價，小計_________元。

2．土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償金額。被拆遷房屋占地面積_________平方米，按占地面積每平方米_________元計價，小計_________元（若房屋貨幣補(bǔ)償金額含土地使用權(quán)貨幣補(bǔ)償，此項(xiàng)可不另行計算）。

3．房屋裝潢作價方式：_________，補(bǔ)償金額_________元（若房屋貨幣補(bǔ)償金額含房屋裝潢補(bǔ)償，此項(xiàng)可不另行計算）。

4．房屋內(nèi)的電話、有線電視、煤氣、互聯(lián)網(wǎng)等配套設(shè)施、設(shè)備的遷移費(fèi)或者初裝費(fèi)，補(bǔ)償金額_________元。

5．附屬物及構(gòu)筑物補(bǔ)償金額_________元。

（三）補(bǔ)償款由甲方于_________年_________月_________日前支付給乙方，支付方式：_________。

（四）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模追綄Ρ讲辉俪袚?dān)安置責(zé)任，由乙方對丙方進(jìn)行安置。

第五條　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償

（一）甲方提供位于_________，結(jié)構(gòu)為_________，用途為_________，房屋號_________，建筑面積_________平方米的【現(xiàn)房】【期房】【土地】。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的樓層、房號、土地的確定方法：_________。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

1．甲方提供給乙方的安置房屋，應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)；

2．房屋內(nèi)應(yīng)當(dāng)有以下設(shè)施：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________；

（4）_________；

（5）_________。

3．房屋裝飾與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)詳見附件4。

4．新建房屋竣工后質(zhì)量應(yīng)經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門登記備案。

5．甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋所有權(quán)證書。

（三）被拆遷的房屋及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價格均按本協(xié)議第四條第（一）、（二）、（三）款統(tǒng)一方式進(jìn)行確定，并結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。

（四）按被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價格結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。差價金額_________。

（五）差價由_________方于_________年_________月_________日前向_________方支付；支付方式：_________。

第六條　房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡安置

（一）過渡方式按以下第_________方式確定。

1．【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置；

2．由甲方提供周轉(zhuǎn)房過渡安置。

（二）【乙方】【丙方】過渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

（三）【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置的，甲方應(yīng)當(dāng)按本協(xié)議第七條的約定向【乙方】【丙方】支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；【乙方】【丙方】選擇由甲方提供周轉(zhuǎn)房過渡安置的，其周轉(zhuǎn)房的地址為_________，戶型為_________，建筑面積_________平方米。

（四）甲方保證【乙方】【丙方】在過渡期限內(nèi)按本協(xié)議第五條規(guī)定進(jìn)行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的臨時過渡周轉(zhuǎn)房的，應(yīng)當(dāng)在得到安置房后_________日內(nèi)騰出周轉(zhuǎn)房。

（五）【乙方】【丙方】在臨時過渡期內(nèi)，收到甲方安置通知（通知方式為_________）之日起3個月內(nèi)，應(yīng)到甲方辦理安置手續(xù)；甲方應(yīng)從發(fā)出安置通知后再支付【乙方】【丙方】三個月臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；逾期不到甲方辦理安置手續(xù)的，不再享受各種補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償費(fèi)。

第七條　房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)

（一）甲方按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，支付【乙方】【丙方】搬遷補(bǔ)助費(fèi)_________元，臨時安置補(bǔ)助費(fèi)_________元，提前搬家獎勵費(fèi)_________元；其他補(bǔ)助費(fèi)_________元，共計人民幣（大寫）：_________元整。

（二）拆遷非住宅房屋，甲方按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，支付【乙方】【丙方】設(shè)備搬遷和安裝補(bǔ)助費(fèi)_________元，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)_________元，提前搬家獎勵_________元；其他補(bǔ)助費(fèi)_________元，共計人民幣（大寫）：_________元整。

（三）甲方應(yīng)于_________年_________月_________日前，將房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)支付給【乙方】【丙方】，支付方式：_________。

第八條　【乙方】【丙方】在_________年_________月_________日前應(yīng)將被拆遷房屋騰空，并交甲方拆除。

第九條　【乙方】【丙方】的違章建筑及其附屬設(shè)施應(yīng)在_________年_________月_________日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方將依法實(shí)施拆除。

第十條　逾期安置的違約責(zé)任。

甲方應(yīng)在本協(xié)議第六條第（二）項(xiàng)約定的臨時過渡期期滿前，保證【乙方】【丙方】按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應(yīng)在臨時過渡期滿_________天前通知【乙方】【丙方】，按下列約定處理：

1．甲方應(yīng)按本協(xié)議第七條約定的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)的2倍向【乙方】【丙方】支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

2．逾期_________個月內(nèi)，甲方應(yīng)按本協(xié)議第七條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的_________%，向【乙方】【丙方】加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；逾期超過_________個月，甲方應(yīng)按本協(xié)議第七條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的_________%，向【乙方】【丙方】加付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

3．逾期18個月的，【乙方】【乙方在征得丙方同意的情況下】有權(quán)要求重新選擇貨幣補(bǔ)償或另行選擇安置房。

4．_________。

5．_________。

第十一條　特殊情況下安置逾期的處理

如果出現(xiàn)下列情況，乙方同意甲方逾期提供安置房屋：

（一）因不可抗力造成安置房屋建設(shè)延期的；

（二）因拆遷戶搬遷遲延造成安置房屋建設(shè)延期；

（三）_________。

出現(xiàn)上述情況，甲方應(yīng)當(dāng)在情況發(fā)生的_________天內(nèi)通知乙方。

因以上情況造成或安置延期時，逾期安置時期的臨時過渡費(fèi)按以下方法處理：_________。

第十二條　甲方關(guān)于安置房標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。

（一）甲方交付的安置房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合第五條第（一）項(xiàng)及附件4標(biāo)準(zhǔn)的約定。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方按約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，并賠償人民幣_________元。

（二）安置房屋面積確認(rèn)及面積差處置方式：

本款規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處置。

本協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)登記中面積記載不明確的，應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)登記部門重新確認(rèn)。

安置房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與本協(xié)議約定面積發(fā)生差異，甲、乙雙方同意按_________種方式進(jìn)行處置：

1．雙方自行約定：

（1）_________；

（2）_________；

（3）_________。

2．雙方同意按以下原則處置：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，按第五條規(guī)定原則據(jù)實(shí)結(jié)算差價；

（2）面積誤差比絕對值超出3%的，當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積大于本協(xié)議約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款按第五條規(guī)定原則據(jù)實(shí)結(jié)算差價；超出3%部分的房屋價款，不找差價，由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸屬乙方。

（3）面積誤差比絕對值超出3%的，當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積小于本協(xié)議約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款按第五條規(guī)定原則據(jù)實(shí)結(jié)算差價；超出3%部分的房屋價款，由甲方按超出3%部分的房屋價款的雙倍返還乙方。

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－協(xié)議約定面積）/協(xié)議約定面積×100%

（三）安置土地面積誤差參照本條第（二）項(xiàng)處理。

第十三條　甲方逾期支付拆遷補(bǔ)償資金（貨幣補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備搬遷安裝補(bǔ)助及損失費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)）的違約責(zé)任。

甲方如未按本協(xié)議規(guī)定的時間付款，按下列第_________種方式處理：

（一）按逾期時間，分別處理（不實(shí)行累加制）

1．逾期在_________日之內(nèi)，自本協(xié)議約定的應(yīng)付款期之第2天起，至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期應(yīng)付款的千分之_________的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行；

2．逾期超過_________日后，自本協(xié)議約定的應(yīng)付款之第2天起，至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期應(yīng)付款的千分之_________（該比率應(yīng)不小于前款中的比率）的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。

本條中的逾期應(yīng)付款指依本協(xié)議規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

（二）_________。

第十四條　其他違約責(zé)任：

（一）_________；

（二）_________。

第十五條　乙方安置屬于臨時過渡的，應(yīng)在收到甲方正式安置通知_________日內(nèi)遷入安置住房內(nèi)。逾期不搬遷的，不再享受各種補(bǔ)助費(fèi)，并每逾期1天罰款_________元。

第十六條　本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商或調(diào)解不成的，按下述第_________種方式解決：

（一）向_________仲裁委員會申請仲裁。

（二）依法向人民法院起訴。

第十七條　本協(xié)議未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件1）。

第十八條　協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十九條　本協(xié)議自合同當(dāng)事人簽字蓋章之日起生效。

第二十條　本協(xié)議一式_________份，甲、【乙】、【丙】方各持1份。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

委托代理人：_________委托代理人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

丙方（簽章）：_________

委托代理人：_________

_________年____月____日

附件

1．合同補(bǔ)充協(xié)議□

2．被拆遷房屋平面圖□

3．安置房屋平面圖□

4．安置房裝飾、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)□

（1）外墻：_________

（2）內(nèi)墻：_________

（3）頂棚：_________

（4）地面：_________

（5）門窗：_________

（6）廚房：_________

（7）衛(wèi)生間：_________

（8）陽臺：_________

（9）電梯：_________

（10）其他：_________

城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議說明

一、本協(xié)議文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，城鎮(zhèn)房屋拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本協(xié)議內(nèi)容，對協(xié)議條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)厥锌h城鎮(zhèn)房屋拆遷管理部門咨詢。

二、為體現(xiàn)房屋拆遷當(dāng)事人的自愿原則，本協(xié)議文本中相關(guān)條款后都有空白行，供城鎮(zhèn)房屋拆遷當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。城鎮(zhèn)房屋拆遷當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)修改、增補(bǔ)或刪減。協(xié)議簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

三、對協(xié)議文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，城鎮(zhèn)房屋拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實(shí)際情況未發(fā)生或當(dāng)事人不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

四、本協(xié)議文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先。

五、本協(xié)議未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議作為協(xié)議附件。協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。

六、本協(xié)議正文（不含說明）共十頁，二十條。

七、本協(xié)議條款由海南省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第五篇：北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題

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北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題

本文中法學(xué)教授將對北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題進(jìn)行深入分析，希望經(jīng)過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題。北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補(bǔ)償政策問題包括沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、城鄉(xiāng)差別烙印等。

國家行政學(xué)院法學(xué)部副主任楊小軍教授今天接受采訪時表示，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。

他建議，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。

沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

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從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。

楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計算標(biāo)準(zhǔn)。但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補(bǔ)償政策。”

他認(rèn)為，城市房屋的拆遷問題，經(jīng)過多年的發(fā)展、規(guī)范，實(shí)際上已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，無論是項(xiàng)目立項(xiàng)、拆遷程序還是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也與市場標(biāo)準(zhǔn)相差無幾。

實(shí)際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實(shí)際操作上，更需要及時提上議事日程嚴(yán)肅對待。”他說。

城鄉(xiāng)差別烙印

兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇。”

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他覺得，這個現(xiàn)象反映了我們對集體土地房屋財產(chǎn)獨(dú)立性質(zhì)的認(rèn)識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉(xiāng)差別觀念的一個表現(xiàn)和延續(xù)。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，一些過去的認(rèn)識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。

從縮小城鄉(xiāng)差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應(yīng)當(dāng)逐步地統(tǒng)一起來。至少從現(xiàn)在起，就應(yīng)該利用立法更新的機(jī)會，朝著這個方向完善，實(shí)現(xiàn)法律公平和財產(chǎn)獨(dú)立。

增加一個條文

解決集體土地拆遷問題，是制度建設(shè)的重大法律問題。楊小軍認(rèn)為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復(fù)雜，需要一個過程。因此，當(dāng)務(wù)之急是在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償，參照適用國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)等。

他說，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實(shí)際上嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個問題要解決，必

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須把集體土地上的房屋作為獨(dú)立的財產(chǎn)或拆遷補(bǔ)償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。

集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補(bǔ)償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強(qiáng)，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這迫切需要在法律上統(tǒng)一補(bǔ)償計算標(biāo)準(zhǔn)、方法和原則，約束地方政府的行為。”

心有兩個擔(dān)憂

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已進(jìn)入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔(dān)心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問題。”

下一頁

擔(dān)憂一，現(xiàn)在是開發(fā)商面對拆遷戶，盡管開發(fā)商顯強(qiáng)勢，但開發(fā)

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商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強(qiáng)者，而且是公權(quán)力強(qiáng)者。在這種強(qiáng)者更強(qiáng)的關(guān)系中，會不會出現(xiàn)更不利于拆遷戶的局面是值得擔(dān)憂的。

擔(dān)憂二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開發(fā)商立項(xiàng)，后有拆遷補(bǔ)償。由政府直接征收房屋后，可能是無項(xiàng)征收。無項(xiàng)征收房屋，哪里還談得上項(xiàng)目是商業(yè)項(xiàng)目還是公共利益項(xiàng)目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔(dān)憂。

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