第一篇：房屋拆遷評(píng)估報(bào)告法律實(shí)踐問題研究

房屋拆遷評(píng)估報(bào)告法律實(shí)踐問題研究

（二）——救濟(jì)途徑之行政訴訟

一、房屋評(píng)估報(bào)告的救濟(jì)途徑

法律明確規(guī)定：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果[1]。實(shí)際上，一些地方政府往往會(huì)指示和干預(yù)地方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)壓低被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)值，雖然《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議，申請(qǐng)復(fù)核，申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定等?？梢?，當(dāng)前對(duì)評(píng)估報(bào)告的救濟(jì)途徑主要是申請(qǐng)復(fù)核和專家鑒定兩種。但是，在拆遷或者征收活動(dòng)中，被拆遷人本身就處于被動(dòng)地位，如此短的時(shí)間之內(nèi)根本無法收集到相關(guān)材料和法律依據(jù)，不科學(xué)、缺乏公正的評(píng)估報(bào)告就很難得到救濟(jì)。如何才能實(shí)現(xiàn)被拆遷人對(duì)評(píng)估報(bào)告的權(quán)利，這在當(dāng)前法律環(huán)境下顯然是一種權(quán)利真空。

二、房屋評(píng)估報(bào)告的訴訟救濟(jì)方式

被拆遷房屋的評(píng)估報(bào)告是否具有可訴性呢？一般說來，評(píng)估報(bào)告是具有證據(jù)性質(zhì)的結(jié)論，在拆遷補(bǔ)償中僅僅作為參考依據(jù)之一，當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告不服，除了采取申請(qǐng)復(fù)核和專家鑒定之外，是否可以提起訴訟呢？法律上并沒有明確規(guī)定，在實(shí)踐中也是個(gè)值得探討的問題。

（一）評(píng)估報(bào)告如何進(jìn)入訴訟程序

提起行政訴訟不僅要有具體行政行為，還要屬于《行政訴訟法》規(guī)定的可訴范圍。評(píng)估報(bào)告由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)出具，估價(jià)機(jī)構(gòu)不是行政機(jī)關(guān)，評(píng)估報(bào)告也不是行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為的產(chǎn)物，因此如果當(dāng)事人對(duì)評(píng)估報(bào)告本身有異議是不能提起行政訴訟的。但是，被拆遷人可以采取對(duì)補(bǔ)償安置裁決提起行政訴訟的迂回方式將評(píng)估報(bào)告納入訴訟程序。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》規(guī)定，公民、法人或者其他組織，對(duì)人民政府或者城市房屋主管行政機(jī)關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為行政案件受理，因此，拆遷補(bǔ)償安置裁決是可以提起訴訟的。

一旦當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償安置裁決不服提起行政訴訟后，法院就應(yīng)當(dāng)對(duì)作出裁決的依據(jù)之一的房屋評(píng)估報(bào)告進(jìn)行程序上和實(shí)體上的審查。

（二）評(píng)估報(bào)告的證明力分析

律師在承辦案件時(shí)，需要從如下方面分析評(píng)估報(bào)告的證明力：（1）評(píng)估報(bào)告的做出是否合法

證據(jù)的合法性標(biāo)準(zhǔn)是指證據(jù)的主體、取得證據(jù)的程序、方式以及證據(jù)的形式是否符合法律的規(guī)定。如果是不具有鑒定資格的機(jī)構(gòu)或不具有鑒定資格的人出具的評(píng)估報(bào)告，都屬于不具有合法性的證據(jù)。如果評(píng)估報(bào)告所記載的鑒定的提起人不合格、鑒定人與案件鑒定雙方當(dāng)事人有利害關(guān)系、鑒定機(jī)構(gòu)、鑒定過程等操作規(guī)范不符合規(guī)定等，則該評(píng)估報(bào)告的取得不符合法律規(guī)定的程序和要求。如評(píng)估報(bào)告未寫明參加鑒定人員的姓名、職業(yè)、所依據(jù)的材料、分析過程，缺少參加鑒定的鑒定人簽名并加蓋鑒定機(jī)構(gòu)印章等，都是不符合法律規(guī)定，也是不能作為定案的依據(jù)的。

（2）評(píng)估報(bào)告的價(jià)格審查

在評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性審查方面，主要注意的是評(píng)估報(bào)告中的價(jià)格構(gòu)成。房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)以及被拆遷的房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。如果評(píng)估報(bào)告將被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格和其他補(bǔ)償金額混淆在一起，則該評(píng)估報(bào)告不能采信。

（3）審查評(píng)估報(bào)告所考慮的因素和所參考的依據(jù)

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。區(qū)位主要考慮交通狀況、配套設(shè)施、人文環(huán)境所占用的面積等因素品；用途主要考慮是住宅用房、商業(yè)用房還用工業(yè)用房；建筑面積主要考慮是主建筑和附屬建筑。被拆遷房屋的估價(jià)還應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋所在地的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。另外還應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向、采光、通風(fēng)等，否則該評(píng)估報(bào)告就不科學(xué)、不準(zhǔn)確、不客觀。

（4）審查評(píng)估報(bào)告是否考慮了不相關(guān)因素

被拆遷房屋的估價(jià)主要從被拆遷房屋的自然屬性進(jìn)行判斷，至于其他社會(huì)屬性等不相關(guān)因素就不應(yīng)該考慮。例如，被拆遷房屋是否是違章建筑就不必考慮，因?yàn)榕袛嗍欠駥龠`章建筑有諸多復(fù)雜的因素，按照職權(quán)法定化原則，是否違章建筑只能由城市規(guī)劃部門認(rèn)定。在實(shí)踐中同一評(píng)估對(duì)象中可能有部分合法建筑，部分建章建筑，如果委托人有特別明示和要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以分別作出評(píng)估，但是不需要評(píng)估直接認(rèn)定，而是應(yīng)留給補(bǔ)償安置裁決機(jī)關(guān)去裁決。再如，評(píng)估時(shí)考慮了被拆遷房屋的“人”的因素，造成拆除同一類房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致被拆遷房屋估價(jià)上的差異，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)考慮了此類不相關(guān)因素，則該評(píng)估報(bào)告就不能夠采信。（5）審查評(píng)估報(bào)告是否告知了救濟(jì)權(quán)

評(píng)估報(bào)告對(duì)補(bǔ)償數(shù)額起到?jīng)Q定性作用，為了保證公正、客觀和真實(shí)，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)告知拆遷當(dāng)事人的救濟(jì)權(quán)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。由此可見，如果在評(píng)估報(bào)告做出過程中沒有告訴被拆遷人相應(yīng)的救濟(jì)權(quán)，則該估價(jià)報(bào)告不能采信。

第二篇：城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

城市房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板(2009-02-08 13:46:33)標(biāo)簽：城市房屋拆遷 評(píng)估實(shí)踐 分類：規(guī)范和模板

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估

受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

委托估價(jià)單位：****公司

估 價(jià) 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對(duì)朝陽區(qū)德外****宿舍拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：

一、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，確定本次估價(jià)對(duì)象為朝陽區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

四、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

2008年**月**日

第二部分 估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。

參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。

2、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。

3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。

5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。

6、本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價(jià)對(duì)象

根據(jù)《房屋拆遷許可證》（****號(hào)）及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象確定為朝陽區(qū)德外****宿舍1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價(jià)目的

為委托方依法實(shí)施房屋拆遷提供補(bǔ)償價(jià)值參考。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

為《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日，即2008年**月**日。

六、價(jià)值定義

根據(jù)估價(jià)目的，本次房地產(chǎn)價(jià)值為房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)，以下簡稱《拆遷評(píng)估規(guī)則》）以及北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號(hào)，以下簡稱808號(hào)文件)，本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值由區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)和房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。

1、區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)。由基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成，基準(zhǔn)地價(jià)是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房價(jià)是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額?！恫疬w評(píng)估規(guī)則》還規(guī)定：住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級(jí)別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價(jià)。是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格，808號(hào)文件對(duì)如何確定房屋重置成新價(jià)作了詳細(xì)規(guī)定。

本次房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。

七、估價(jià)依據(jù)

（一）主要法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號(hào)）；

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第29號(hào)）；

3、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）；

4、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）；

5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）；

7、《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號(hào)）；

8、《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號(hào)）；

9、《市國土房管局關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號(hào)）;

10、北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國土房管拆[2003]808號(hào))；

11、《北京市建筑工程預(yù)算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價(jià)信息》（北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

（略）

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)

=區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)+房屋重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×建筑面積+樓房重置成新價(jià)

=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×建筑面積+（樓房基本價(jià)格×樓房折余率+∑增項(xiàng)價(jià)格×增項(xiàng)折余率）×建筑面積×區(qū)域系數(shù)+裝修及附屬物重置成新價(jià)

1、基準(zhǔn)地價(jià)。是指在一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平。根據(jù)《北京市國土資源和房屋管理局〈關(guān)于本市城市房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)有關(guān)問題的批復(fù)〉》（京國土房管拆字[2002]1167號(hào)），《拆遷評(píng)估規(guī)則》有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)水平的規(guī)定與《北京市人民政府〈關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知〉》（京政發(fā)[2002]32號(hào)）所確定的《北京市基準(zhǔn)價(jià)格表》是基于同一時(shí)期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)水平，是在同一時(shí)期居住類型國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)地價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的?？梢?，具體到某個(gè)拆遷評(píng)估項(xiàng)目中的基準(zhǔn)地價(jià)需參照《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)表》，按照規(guī)定的程序，使用合理的評(píng)估方法確定。本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法綜合確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)。

2、基準(zhǔn)房價(jià)。是指一定時(shí)間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。先根據(jù)《住宅房屋拆遷評(píng)估土地級(jí)別范圍》確定估價(jià)對(duì)象土地級(jí)別，然后在《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)表》中查取估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)房價(jià)。

3、K。為容積率修正系數(shù)，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)（K）表》確定?，F(xiàn)狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測(cè)繪部門實(shí)際測(cè)量的數(shù)據(jù)計(jì)算。規(guī)劃容積率r′根據(jù)《審定設(shè)計(jì)方案通知書》等相關(guān)規(guī)劃文件確定。

4、建筑面積。應(yīng)依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權(quán)證》的，按標(biāo)明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標(biāo)明使用面積的，根據(jù)北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關(guān)于印發(fā)〈北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補(bǔ)充規(guī)定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號(hào)），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計(jì)算，也可以按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，涉及房屋公用面積分?jǐn)偟?，?jì)算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分?jǐn)傁禂?shù)+居室面積

其中，分?jǐn)傁禂?shù)=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權(quán)屬證明文件的，按實(shí)際測(cè)量的建筑面積計(jì)算，方法同上。

5、樓房基本價(jià)格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內(nèi)裝修，根據(jù)808號(hào)文件中的《住宅樓房基本價(jià)格表》確定。

6、樓房折余率。根據(jù)808號(hào)文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數(shù)說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術(shù)平均值作為樓房折余率。

7、增項(xiàng)價(jià)格。增項(xiàng)是指由產(chǎn)權(quán)人統(tǒng)一安裝或修建的項(xiàng)目，包括暖氣、中央空調(diào)、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項(xiàng)價(jià)格在808號(hào)文件中的《增項(xiàng)價(jià)格表》中查取。

8、增項(xiàng)折余率。按808號(hào)文件中的《增項(xiàng)成新評(píng)定說明》執(zhí)行。

9、區(qū)域系數(shù)。東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)八個(gè)城近郊區(qū)按1.0，其他遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價(jià)。參照平房的裝修及附屬物評(píng)估方法，也可以根據(jù)定額據(jù)實(shí)估價(jià)。

11、對(duì)于在實(shí)際估價(jià)過程中與808號(hào)文件規(guī)定價(jià)格嚴(yán)重偏離的實(shí)物，由產(chǎn)權(quán)人或使用權(quán)人提供相應(yīng)票據(jù)，估價(jià)人員按照市場價(jià)格結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行作價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)**年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

詳見《拆遷補(bǔ)償評(píng)估匯總表》及《拆遷補(bǔ)償評(píng)估明細(xì)表》。

十一、估價(jià)人員

（略）

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第五部分 附件

第三篇：宅基地房屋拆遷評(píng)估報(bào)告

宅基地房屋拆遷評(píng)估報(bào)告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預(yù)算定額》(2001年);

10、《北京工程造價(jià)信息》(北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。

(略)

八、估價(jià)原則

本次評(píng)估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。

3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。

4、公平原則

房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。

5、替代原則

在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

總之，在評(píng)估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。

九、估價(jià)方法

根據(jù)估價(jià)目的，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估。

1、宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：

宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)

(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評(píng)估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補(bǔ)償原則：①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。②未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。③經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。

《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)：①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區(qū)最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定

根據(jù)北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測(cè)算。計(jì)算公式為：

①磚木結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)

②磚混結(jié)構(gòu)房屋

房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)

2、村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式：

村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)×成新率

(1)對(duì)已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。

(2)對(duì)尚未列入《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實(shí)評(píng)估。

首先編制工程造價(jià)。按照北京市2001年預(yù)算定額及計(jì)算規(guī)則、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和2008年**月市場價(jià)格水平編制附屬物工程造價(jià)，設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金。

然后計(jì)算重置全價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價(jià);對(duì)于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得出重置全價(jià)。

根據(jù)附屬物工程建成時(shí)間及使用維護(hù)狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價(jià)。

十、估價(jià)結(jié)果

于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元

其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。

十一、估價(jià)人員

(略)

十二、估價(jià)作業(yè)日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。

第四篇：房屋拆遷評(píng)估流程

城市房屋拆遷評(píng)估流程

1、公示評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，供拆遷當(dāng)事人選擇。

2、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)：采取被拆遷人投票或者當(dāng)事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂委托評(píng)估協(xié)議。

4、評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收集被拆遷房屋資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝璜、附屬物等。

應(yīng)具有：反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像照片資料、實(shí)地勘察測(cè)量記錄、評(píng)估對(duì)象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應(yīng)當(dāng)附有現(xiàn)場證人簽名。

5、公示初步估價(jià)結(jié)論，公示時(shí)間7天。

6、估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提供被拆遷房屋整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。

7、委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

8、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)報(bào)告有異議的，在收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核，原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)，并出具書面意見。

9、另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

針對(duì)不同房屋制定相應(yīng)的估價(jià)方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進(jìn)行評(píng)估，又可同時(shí)采用幾種方法進(jìn)行綜合評(píng)估。

一、拆遷當(dāng)事人共同選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。

市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評(píng)估機(jī)構(gòu)。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)勘察測(cè)量。

1、拆遷當(dāng)事人向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

2、受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)允許查閱。

3、對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

4、實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

四、初步估價(jià)報(bào)告公示。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。

五、復(fù)核申請(qǐng)。

拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第五篇：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策

淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問題及對(duì)策

房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行，對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)，改善城鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分類評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進(jìn)行的房地產(chǎn)市場平均價(jià)格的評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場價(jià)格的評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定，“拆遷分類評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”;“房屋拆遷管理部門在行政裁決時(shí)，對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可見，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。

通過評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無法達(dá)成一致，進(jìn)而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。

房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人員，結(jié)合自身體會(huì)，將在上述兩類房屋拆遷評(píng)估工作過程中遇見的問題及對(duì)策簡述如下……

一、對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策

在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定：《湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條：“被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn);權(quán)屬

1證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！薄逗鲜〗ㄔO(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了：“被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn);當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。既然房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現(xiàn)。當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋，須由被拆遷人提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為實(shí)際用途認(rèn)定的依據(jù)等等，至于經(jīng)營年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相關(guān)部門根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后，其他如結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán)文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過程中，除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外，相關(guān)管理部門亦應(yīng)組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評(píng)估結(jié)果。

以上可見房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。它是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問題。

但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過程中，筆者發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明，那么相關(guān)因素的認(rèn)定問題較之城市房屋拆遷來說又進(jìn)一步凸顯出來。比如：用途問題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡易工棚，面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等，內(nèi)置一些基本生產(chǎn)工具等，或作為加工場地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。對(duì)此類問題，應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場將實(shí)際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見證簽名，同時(shí)向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依;結(jié)構(gòu)問題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)；有的下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià);建成年份問題，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少房產(chǎn)證也無建房資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì)房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷，這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋成新認(rèn)定的難度。因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場查勘時(shí)除詢問相關(guān)人員外還需作更詳細(xì)的觀察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長、書記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審，排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià);其他問題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，如有無圈梁、底層有無架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件，層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際評(píng)估中，大梁、圈梁及底層架空層問題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按“結(jié)構(gòu)問題”中所列進(jìn)行操作。

二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問題的認(rèn)定及對(duì)策

在評(píng)估過程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、突擊裝修的問題，該問題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡單，因?yàn)椴疬w公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規(guī)劃等有關(guān)部門暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關(guān)手續(xù)?！保ā堕L沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

而上述突擊建房、突擊裝修的問題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡單將其定性為違章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類問題一是要作好政策宣傳，二是由有關(guān)部門在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部門處理。還沒有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場清點(diǎn)估價(jià)的，解決此類問題最好的辦法是在拆遷公告公布后請(qǐng)村里的有關(guān)人員盡快地配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。

三、對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問題

對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。

四、宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問題

宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和

價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。

五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問題

改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問題，由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定。

解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循“誰投入、誰占有、誰受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所使用的國有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中，僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場評(píng)估，然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。

筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素，未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類型、界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié)論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任。

總之，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關(guān)部門的充分重視及積極配合，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問題也進(jìn)行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng)拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè)拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見”、“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)更新……

房屋拆遷管理部門要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)

事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈、矛盾突出問題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進(jìn)行各項(xiàng)拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當(dāng)事人及被拆遷當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、街道辦事處或者是村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織等均能在拆遷過程中積極配合拆遷評(píng)估工作人員做好項(xiàng)目查勘，數(shù)據(jù)認(rèn)證等各項(xiàng)工作，使評(píng)估工作能更加細(xì)致到位，因?yàn)橹挥胁疬w當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處。估價(jià)人員只有仔細(xì)聽取拆遷當(dāng)事人的意見，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，才能發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈，作出客觀公證的評(píng)估報(bào)告。一份客觀公正、準(zhǔn)確完整的評(píng)估報(bào)告，也是拆遷工作順利進(jìn)行有力保證，拆遷工作順利進(jìn)行又將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。

以上為筆者在拆遷評(píng)估工作中的數(shù)點(diǎn)淺見，未盡不足之處，望予批評(píng)指正。