第一篇：被拆遷房屋評估的正當程序

被拆遷房屋評估的正當程序

新浪房產 |2004年11月18日15:08

評估價格能否真實，符合實際，需要有正當的程序作為保障。對被拆遷房屋的評估屬于房地產評估的范圍，應當遵循相關的國家標準。然而國家雖然早已頒發《房地產估價規范》，但在建設部出臺《城市房屋拆遷估價指導意見》之前，授權各省、市、自治區人民政府制定具體被拆遷房屋的估價辦法。于是，八仙過海，各顯神通。有的地方的估價辦法完全背離實事求是原則，目的只有一個，即千方百計降低價格。有的地方則規定得過于原則，無法操作。為解決這一矛盾，作者在建設部規章出臺之前，便將自己研究的成果在本書初版時就提供給讀者參考。建設部的指導意見出臺后，我將之作了對比，感覺并無原則性的差別，倒是我的意見更具體一些。故再版時，基本無

二、估價開始前的工作內容 對被拆遷房屋的估價程序的評估前步驟主要包括以下內容： 一 明確估價基本事項

1.明確估價目的：關于被拆遷房屋估價目的，各地的規定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結果的期望用途。估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

2.明確估價對象：2004年1月1日起施行的建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：1 擬拆除房屋的區位、用途、建筑面積的市場價格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設施的市場價格；3 擬拆除房屋的院落空地應給被拆遷人的土地補償價。

3.明確估價時點：估價時點是估價結果對應的日期，它是根據估價目的所確定的。房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。估價結論具有很強的時間相關性，同時又具有很強的時效性。此外，估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應征得委托方認可。二 擬定估價作業方案 1.確定估價技術路線：房地產估價的技術路線，也就是確定房地產價格形成過程和形成方式。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

2.確定估價方法：房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程的形成方式的認識，而房地產估價方法本身反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結果，應當正確確定估價方法。

估價人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法并在實際操作中規范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。

3.明確應該調查收集的資料及其來源渠道：估價所需的資料包括1 對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；3 相關房地產交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。作為專業機構，估價機構與估價人員應經常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應在平時收集資料的基礎上，擬定所需調查收集的資料及其來源渠道。

4.預計所需的時間、人力、經費：根據所需估價的對象情況，應初步預計完成該項估價任務所需的時間、人力、經費，在保證估價按時、按質完成的前提下，應力求達到人力、經費最省的目標。

5.擬定作業步驟和作業進度：在以上工作的基礎上，應對所承擔的房地產估價任務擬定作業步驟和作業進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數。三 收集估價所需的資料

在平時收集估價資料的基礎上，估價人員應著重收集反映可能拆遷地區狀況的資料，如該地區房屋的環境、坐落、四至、面積、產權等資料，以及與具體估價對象相關的其他背景資料。四 實地查看估價對象

估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置，周圍環境，察看該房屋的外觀、建筑結構、裝修水平、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

以上四個步驟，是接受評估委托后、開始估價之前應做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。估價中的工作內容

完成了估價的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括5個步驟，其工作內容是： 一 選定估價方法計算：對于估價對象可選用合適的估價方法進行計算，計算的成敗，關鍵在于嚴謹，防止發生不必要的人為的或技術差錯。

二 確定估價結果：對不同估價方法計算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。對不同估價方法估算出的結果，通常應做以下檢查：1 估價過程是否有誤；2 基礎數據是否準確；3 參數選擇是否合理；4 評估項目是否遺漏或重復；5 是否符合估價原則；6 公式選用是否恰當；7 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

在確認估算結果無誤之后，應根據具體情況計算出一個綜合結果。在計算出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結晶進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。

確定估價結果，要實行估價師負責制，要堅持實事求是的原則。估價師對自己的計算結果承擔責任，絕不可出借資質，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。三 撰寫估價報告 1.撰寫估價報告的要求

(1)全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文的內容和附件資料應齊全、配套。

(2)公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據。

(3)準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對估價結果可能產生的影響。

(4)概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

2.估價報告的框架結構：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

對于成片多宗被拆遷房屋的同時估價，且單宗房屋的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。3.估價報告應記載的事項：1別估價項目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價方(房地產估價機構)姓名和住所；4 估價對象；5 估價目的；6 估價時點；7 價值定義；8 估價依據；9 估價原則；10 估價技術路線、方法和測算過程；11 估價結果及其確定的理由；12 估價作業日期；13 估價報告應用的有效期；14 估價人員；15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；16 估價的假設和限制條件；17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。

4.估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況：1對土地的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況，剩余的土地使用權年限。其中，對院落空地的相關情況亦仔細描述，不可遺漏。2 對建筑物的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設備設施、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、地基的穩定性、公共設施完備程度、利用現狀、權屬狀況、保修期限以及產權證的情況。3 對估價依據中的土地基準價、區位價等政府公布的文件要注明文號和發布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價依據。

5.估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見；4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和房屋拆遷法律、法規的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告；5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地勘查，并應列出對估價對象進行了實地勘查的估價人員的姓名；6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外、應說明提供重要專業幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項。

估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論應負責任。

四 將估價報告送達委托人 一般情況下，各地對被拆遷房屋的評估無法有時間上的要求，但拆遷活動是有期限的。因此，評估機構在完成了估價報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響拆遷進度，損害當事人利益。五 將估價報告送達給被拆遷人

對估價報告是否送達給被拆遷人，由誰送達？各地規定不一，因此也產生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評估的利害關系人，應當享有知情權，有權獲得評估報告，以便表明態度。因此，應按照有關規定，估價報告由評估機構或評估機構送達拆遷人后由拆遷人及時送達給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

至此，被拆遷人房屋的評估活動也完成了最主要的部分。評估的修訂歸檔工作

在估價報告送達給當事人后，評估活動并未結束。當事人特別是被拆遷人有權提出異議，申請復議或重新鑒定。一 聽取反饋意見

當評估機構把估價報告送達給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應及時將報告(或復印件)送達給被拆遷人。評估機構有義務聽取當事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業務水平。口頭反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價人員對此作出判斷。二 作出解釋或修訂意見

對當事人的異議，評估機構應予重視，認真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。

如當事人出于誤解的，評估機構有義務作出口頭或書面的答復，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構應作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構應本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，并后來者優于先者。三 估價資料歸檔

估價報告應及時歸檔，以便日后有關部門、人員進行查閱、審核。對于估價機構，將估價報告整理歸檔也是積累了一批評估資料，對今后的評估可起到借鑒、參考的作用。當然，在遇到爭議、糾紛時，也可作為供有關部門審閱、評判的依據。實踐中亦有丟失評估資料而給訴訟質證帶來困難的案例。

第二篇：被拆遷房屋價值由評估決定

被拆遷房屋價值由評估決定

北京京益律師事務所 德凱征地拆遷律師團 唐棟梁

很多當事人常常問這樣一個問題：政府說給我們多少就多少，我們拿他們沒辦法。那么，拆遷補償中，究竟應該如何確定被拆遷房屋的價值補償標準呢？德凱征地拆遷律師團就以最高人民法院十大拆遷典型案例“艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋征收補償決定案”來為大家解讀這個問題。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山區人民政府發布雨城征[2012]2號《雨山區人民政府征收決定》及《采石古鎮舊城改造項目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區采石九華街22號房屋位于征收范圍內，其房產證證載房屋建筑面積774.59平方米；房屋產別：私產；設計用途：商業。土地證記載使用權面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權類型：出讓。

2012年12月，雨山區房屋征收部門在司法工作人員全程見證和監督下，抽簽確定雨山區采石九華街22號房屋的房地產價格評估機構為安徽民生房地產評估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地產評估有限公司向雨山區房屋征收部門提交了對艾正云、沙德芳名下房屋作出的市場價值估價報告。

2013 年1月16日，雨山區人民政府對被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征補[2013]21號《房屋征收補償決定書》。艾正云、沙德芳認為，被告作出補償決定前 沒有向原告送達房屋評估結果，剝奪了原告依法享有的權利，故提起行政訴訟，請求依法撤銷該《房屋征收補償決定書》。

（二）裁判結果

馬鞍山市中級人民法院認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定，被征收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

根據住房和城鄉建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規定，房屋征收部門應當將房屋分戶初步評估結果在征 收范圍內向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。被征收人對評估結果有異議的，自收到評估報告10日內，向房地產評估 機構申請復核評估。對復核結果有異議的，自收到復核結果10日內，向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

從本案現有證據看，雨山區房屋征收部門在安徽民生房地產評估有限公司對采石九華街22號作出的商業房地產市場價值評估報告后，未將該報告內容及時送達艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失，屬于違反法定程序。據此，判決撤銷雨 山區人民政府作出的雨政征補〔2013〕21號《房屋征收補償決定書》。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：通過嚴格的程序審查，在評估報告是否送達這一細節上，彰顯了司法對被征收人獲得公平補償權的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關作出 補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未及時送達，會導致被征收人申請復估和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。

本案判決敏銳地把握住了程序問題與實體權益保障的重要關聯性，果斷撤銷了補償決定，保障是充分到位的。

德凱說案：

從本案我們可以看出，在征地拆遷活動中，被拆遷房屋的價值由評估確定，而房屋價值的評估有一套嚴格的法定程序，政府必須嚴格按照法定流程進行評估、公示、送達等。而整個過程中，被拆遷人享有法律規定的選擇評估單位，對評估結果申請復核、鑒定等權利。

但從我們長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，很多當事人在面對政府咄咄逼人的態勢時，往往不知所措，錯失了維護自己合法權益的機會。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯系。

第三篇：房屋拆遷評估流程

城市房屋拆遷評估流程

1、公示評估機構名單，供拆遷當事人選擇。

2、確定評估機構：采取被拆遷人投票或者當事人抽簽的方式確定。

3、拆遷人與評估機構簽訂委托評估協議。

4、評估機構負責收集被拆遷房屋資料，包括房屋產權證、土地使用權證、建筑面積、房屋結構、裝璜、附屬物等。

應具有：反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像照片資料、實地勘察測量記錄、評估對象登記清單，工作人員記錄，被拆遷人簽名；被拆遷人拒絕簽名的，應當附有現場證人簽名。

5、公示初步估價結論，公示時間7天。

6、估價機構向委托人提供被拆遷房屋整體估價報告和分戶估價報告。

7、委托人向被拆遷人轉交分戶估價報告。

8、拆遷當事人對估價報告有異議的，在收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核，原估價機構應當在收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復，并出具書面意見。

9、另行委托估價機構評估的，受托估價機構應在10日內出具估價報告。

針對不同房屋制定相應的估價方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采用幾種方法進行綜合評估。

一、拆遷當事人共同選擇評估機構。

市、縣房地產管理部門應當向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。

二、拆遷人出資委托評估機構。

拆遷估價機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。

三、評估機構勘察測量。

1、拆遷當事人向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協助估價機構進行實地查勘。

2、受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。

3、對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。

4、實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

四、初步估價報告公示。

估價機構應當將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日，并進行現場說明，聽取有關意見。公示期滿后，估價機構應當向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應當向被拆遷人轉交分戶估價報告。

五、復核申請。

拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

第四篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷 評估實踐 分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估 價 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

目錄

（略）

第一部分 致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分 估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分 估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分 估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定。現狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分 附件

第五篇：宅基地房屋拆遷評估報告

宅基地房屋拆遷評估報告模板

來源： 作者： 日期：10-01-24

9、《北京市建筑工程預算定額》(2001年);

10、《北京工程造價信息》(北京市建設工程造價管理處主辦2008)。

(二)委托方提供的資料

(略)

(三)受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

(略)

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的，本次采用成本法進行評估。

1、宅基地房屋拆遷補償價計算公式：

宅基地房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價

(1)宅基地區位補償價確定

宅基地區位補償價=(當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價)×戶均安置面積÷戶均宅基地面積

宅基地區位補償價一般由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;也可以由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內，根據被拆遷房屋宅基地的實際情況確定。

(2)宅基地面積確定

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規定了認定宅基地面積及補償原則：①認定的宅基地面積應當經過合法批準，且不超過控制標準。②未經合法批準的宅基地，不予認定。③經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，不予補償;但1982年以前經合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。

《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條規定了宅基地面積控制標準：①近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村，最高不得超過0.25畝(折合167平方米)。②其他地區最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。③1982年以前劃定的宅基地，多余前款規定的標準，每戶最高不得超過0.4畝(折合267平方米)。

(3)房屋及其附屬物重置成新價確定

根據北京市國土房管局《關于印發〈北京市宅基地房屋拆遷補償規則〉的通知》及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》規定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價采用成本法測算。計算公式為：

①磚木結構房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率] ×標準間數×成新折余率+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率}×分值+附屬物據實估價

②磚混結構房屋

房屋及其附屬物重置成新價={[屋面分數+屋架分數+頂棚分數+地面分數+(墻身分數+門窗分數)×柱高差率] ×標準間數×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分數×成新折余率+設備分數×成新折余率+附屬物分數×成新折余率}×分值+附屬物據實估價

2、村集體所有房屋拆遷補償價計算公式：

村集體所有房屋拆遷補償價=重置全價×成新率

(1)對已包含在《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的房屋及其附屬物，可按該技術標準評估。

(2)對尚未列入《北京市房屋重置成新價評估技術標準》的附屬物，如設備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據實評估。

首先編制工程造價。按照北京市2001年預算定額及計算規則、費用標準和2008年**月市場價格水平編制附屬物工程造價，設備購置費=設備原價+設備運雜費，建安工程費=直接費+間接費+利潤+稅金。

然后計算重置全價。對于價值量較小、建設周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價;對于價值量較大、建設周期較長的附屬物工程還應在工程造價的基礎上，加上前期工程費、資金成本等費用后得出重置全價。

根據附屬物工程建成時間及使用維護狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價。

十、估價結果

于估價時點2008年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

其中，村民個人所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

村集體所有的房屋及其附屬物總價為：人民幣****元

以上分別見《****宅基地房屋拆遷補償匯總表》、《****集體地上物拆遷補償匯總表》。

十一、估價人員

(略)

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《拆遷許可證》簽發之日起1年。