第一篇：房屋拆遷被認定危房該怎么辦

眾所周知，房屋拆遷是國家為了社會建設需要而進行的征收行為，需要政府拆遷部門按照既有的程序進行，保障拆遷戶的合法權益。但是在現實生活中，各式各樣的非法拆遷手段卻層出不窮，甚至一些本意是好的規定也被別有用心之人用在了非法拆遷上，其中以“排危拆房”最為突出。本文，在明律師將結合法律規定為您解析此種套路中常見的違法問題。

顧名思義，“排危拆房”本意乃是為了避免人民群眾的生命財產安全受到損失，而現實生活中許多拆遷部門的行為卻是借“排?！敝?，行“強拆”之實。來勢洶洶且冠冕堂皇的“拆危”背后，是原本安居樂業卻在一夕之間就無家可歸的老百姓。這種作為不僅讓被征拆居民寒心，而且早已觸犯了法律。

要點一：拆遷部門無權直接委托進行危房鑒定

根據《城市危險房屋管理規定》第七條的規定，房屋所有人或使用人向當地鑒定機構提供鑒定申請時，必須持有證明其具備相關民事權利的合法證件。第十二條第二款規定，房屋所有人和使用人都可以提出鑒定申請。經鑒定為危險房屋的，鑒定費用由所有人承擔；經鑒定為非危險房屋的鑒定費由申請人承擔。據此，有資格提出危房鑒定申請的主體應當為房屋所有人或使用人?，F實生活中拆遷部門單方面委托鑒定機構出具的鑒定報告，由于其申請、委托的主體資格不適格而不具備法律效力。

要點二：鑒定過程不合法，應由符合法定人數的鑒定人員進行現場查勘 第十條之規定，進行安全鑒定，必須有兩名以上鑒定人員參加。對特殊復雜的鑒定項目，鑒定機構可另外聘請專業人員或邀請有關部門派員參與鑒定。

對于這個問題，許多地方法規也有規定，如《天津市房屋安全使用管理條例》第十九條規定，因自然災害或者爆炸、火災等事故危及房屋安全的，房屋安全鑒定機構應當及時對事故所涉及的房屋進行緊急查勘，為政府處理事故提供依據。相關房屋所有人委托房屋安全鑒定機構對房屋的使用安全進行鑒定，經鑒定不影響房屋使用安全的，方可繼續使用。被拆房主如果未見到有鑒定人員現場查勘，更沒有見到鑒定機構等的查勘記錄，這樣得出的房屋安全鑒定結論，又如何能夠讓人接受呢？

要點三：名為排危實為強拆，不允許重建違法

如果是正規的拆危行為，緊隨其后的本應是規劃重建，而借“排危”為名的拆遷行為卻往往將重建拋諸腦后。例如《天津市危險房屋管理辦法》第十九條規定，需要整體拆除的單體危險房屋，具有合法權屬證明的可以按照原占地面積、原建設規模、原建筑高度進行恢復性重建。危險房屋的重建應當符合本市規劃要求，用地性質不得改變，土地使用年限不得重新計算或者延期。而借“排危”之名行拆遷之實的拆遷部門，表現出來的卻是二話不說就對房屋進行了強制拆除，其心昭昭，這顯然與其所稱的“排危行為”自相矛盾。

要點四：政府部門無權直接實施拆除行為 根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條之規定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。《行政強制法》第十三條規定，行政強制執行由法律設定。法律沒有規定行政機關強制執行的，作出行政決定的行政機關應當申請人民法院強制執行。據此，已列入了征收范圍內的房屋，如果該房屋要強制拆除的話也應當是由區人民政府申請法院來強制執行，而政府拆遷部門無權對被征收的房屋進行直接拆除。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，在依法治國的大背景下，行政機關本應帶頭守法，卻在房屋征收拆遷過程中急于求成、慌不擇路選擇了違法手段，細細推敲之下常常是法律破綻百出。其根源就在于，政府作出此類行政行為的目的缺乏正當性，在此情況下，普通百姓如果能盡快尋求專業律師的幫助，維權之路就會事半功倍了。

第二篇：危房拆遷申請書

尊敬的區人民政府：

我是鎮居委會號的居民，家中共有五人，母親已近90歲高齡，我和妻子都近65歲，女兒單身帶著17歲的孫女。由于家境不富裕，在外沒有另外購臵房產，居委會號房屋是我們四代人唯一居住之所。房屋于1986年春建成后居住使用的情況一直非常好。

但是自從2007年A5（嘉金）高速公路全線建成投入使用后，因為房屋緊鄰A5（嘉金）高速公路實際距離只有三米，所以我家的房屋開始出現損壞并且越來越嚴重。因為距離高速公路很近，每當大型集裝箱車子行駛經過時房屋會跟隨著震動，特別是接連有大型車駛過時房屋的震動猶如波浪搖擺狀（如果這時正好睡在床上就好似房子和床像搖籃一樣晃動）。由于房屋頻繁被震動，致使屋面瓦片滑落、墻面和天花板開裂，特別是近三年，房屋損壞程度日趨嚴重。雖然每年我們都會請人上房頂把震碎的瓦片清理換上新的瓦片，但是每到下大雨屋頂還是會出現漏雨。每間房間的墻面和天花板的裂縫越來越大，屋頂漏雨、墻面滲水、墻面粉刷物大塊滑落的情況也越來越嚴重。陽臺頂棚的情況更糟糕，因為頂棚開裂嚴重出現下墜導致原本開關順暢的塑鋼窗沒法正常開啟，下雨時陽臺上到處漏雨的聲音滴答可聞。馬上又要進入漫長的梅雨季節和汛期了，住在這樣的“危房”內真不知道該怎么辦。

因為高速公路上車輛頻繁的經過，我們每天好比呆在大馬路上一樣。噪音大到電視機的聲音要開至非常大（音量要開至55）才能聽清。因為噪聲大而且持續存在，家里的成員都不同程度的患上了失眠癥和聽覺疲勞癥。噪音大到晚上雖然緊閉窗戶但還是難以入眠。好不容易入眠，半夜突然又被接連駛過的大型車子發出的噪音、房屋和床的搖動驚醒 1

（以為發生地震了），長期以來已經嚴重影響到正常休息。想到長期在噪音環境里會造成很多疾病的產生，全家老小就如坐針氈。我、我妻子和我母親三人都患有高血壓和冠心病，妻子因為夜晚休息不好曾多次發生血壓突然升高，就在上個月妻子血壓達到240/120mmHg急癥入院。明年孫女又要面臨高考，卻還要在這噪音充斥的環境里生活學習，真是一籌莫展。我們需要一個安靜的環境，能讓我們三位老人安度晚年，孩子能安心迎接高考。

懇請居委會及鎮人民政府能及時核查情況，幫助我們向上級有關部門反映情況，幫助我們申請合理的解決方案。幫我們想想辦法，讓我們能正常生活！特此申請。

此致

敬禮！

申請人：

2012年6月15日

第三篇：被拆遷房屋評估的正當程序

被拆遷房屋評估的正當程序

新浪房產 |2004年11月18日15:08

評估價格能否真實，符合實際，需要有正當的程序作為保障。對被拆遷房屋的評估屬于房地產評估的范圍，應當遵循相關的國家標準。然而國家雖然早已頒發《房地產估價規范》，但在建設部出臺《城市房屋拆遷估價指導意見》之前，授權各省、市、自治區人民政府制定具體被拆遷房屋的估價辦法。于是，八仙過海，各顯神通。有的地方的估價辦法完全背離實事求是原則，目的只有一個，即千方百計降低價格。有的地方則規定得過于原則，無法操作。為解決這一矛盾，作者在建設部規章出臺之前，便將自己研究的成果在本書初版時就提供給讀者參考。建設部的指導意見出臺后，我將之作了對比，感覺并無原則性的差別，倒是我的意見更具體一些。故再版時，基本無

二、估價開始前的工作內容 對被拆遷房屋的估價程序的評估前步驟主要包括以下內容： 一 明確估價基本事項

1.明確估價目的：關于被拆遷房屋估價目的，各地的規定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結果的期望用途。估價目的決定了價格內涵，進而決定了估價技術路線。

2.明確估價對象：2004年1月1日起施行的建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：1 擬拆除房屋的區位、用途、建筑面積的市場價格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設施的市場價格；3 擬拆除房屋的院落空地應給被拆遷人的土地補償價。

3.明確估價時點：估價時點是估價結果對應的日期，它是根據估價目的所確定的。房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相關。估價結論具有很強的時間相關性，同時又具有很強的時效性。此外，估價對象在不同的估價時點的狀態是不同的，相應就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應征得委托方認可。二 擬定估價作業方案 1.確定估價技術路線：房地產估價的技術路線，也就是確定房地產價格形成過程和形成方式。確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

2.確定估價方法：房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程的形成方式的認識，而房地產估價方法本身反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結果，應當正確確定估價方法。

估價人員應正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法并在實際操作中規范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應選用兩種以上的估價方法進行估價。

3.明確應該調查收集的資料及其來源渠道：估價所需的資料包括1 對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；3 相關房地產交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。作為專業機構，估價機構與估價人員應經常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應在平時收集資料的基礎上，擬定所需調查收集的資料及其來源渠道。

4.預計所需的時間、人力、經費：根據所需估價的對象情況，應初步預計完成該項估價任務所需的時間、人力、經費，在保證估價按時、按質完成的前提下，應力求達到人力、經費最省的目標。

5.擬定作業步驟和作業進度：在以上工作的基礎上，應對所承擔的房地產估價任務擬定作業步驟和作業進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數。三 收集估價所需的資料

在平時收集估價資料的基礎上，估價人員應著重收集反映可能拆遷地區狀況的資料，如該地區房屋的環境、坐落、四至、面積、產權等資料，以及與具體估價對象相關的其他背景資料。四 實地查看估價對象

估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置，周圍環境，察看該房屋的外觀、建筑結構、裝修水平、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

以上四個步驟，是接受評估委托后、開始估價之前應做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。估價中的工作內容

完成了估價的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括5個步驟，其工作內容是： 一 選定估價方法計算：對于估價對象可選用合適的估價方法進行計算，計算的成敗，關鍵在于嚴謹，防止發生不必要的人為的或技術差錯。

二 確定估價結果：對不同估價方法計算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。對不同估價方法估算出的結果，通常應做以下檢查：1 估價過程是否有誤；2 基礎數據是否準確；3 參數選擇是否合理；4 評估項目是否遺漏或重復；5 是否符合估價原則；6 公式選用是否恰當；7 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

在確認估算結果無誤之后，應根據具體情況計算出一個綜合結果。在計算出一個綜合結果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結晶進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。

確定估價結果，要實行估價師負責制，要堅持實事求是的原則。估價師對自己的計算結果承擔責任，絕不可出借資質，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。三 撰寫估價報告 1.撰寫估價報告的要求

(1)全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文的內容和附件資料應齊全、配套。

(2)公正情況和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據。

(3)準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描寫其對估價結果可能產生的影響。

(4)概括性：應用簡潔的文字對所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。

2.估價報告的框架結構：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。

對于成片多宗被拆遷房屋的同時估價，且單宗房屋的價值較低時，估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告，應采用文字說明的形式。3.估價報告應記載的事項：1別估價項目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價方(房地產估價機構)姓名和住所；4 估價對象；5 估價目的；6 估價時點；7 價值定義；8 估價依據；9 估價原則；10 估價技術路線、方法和測算過程；11 估價結果及其確定的理由；12 估價作業日期；13 估價報告應用的有效期；14 估價人員；15注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；16 估價的假設和限制條件；17 附件，應包括反映估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的圖片，估價對象的產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明。

4.估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質實體狀況和權益狀況：1對土地的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況，剩余的土地使用權年限。其中，對院落空地的相關情況亦仔細描述，不可遺漏。2 對建筑物的描述說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設備設施、平面布置、工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況、地基的穩定性、公共設施完備程度、利用現狀、權屬狀況、保修期限以及產權證的情況。3 對估價依據中的土地基準價、區位價等政府公布的文件要注明文號和發布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價依據。

5.估價報告中注冊房地產估價師聲明應包括下列內容，并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2 估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關系，也與有關當事人沒有(或有已載明的)個人利害關系或偏見；4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和房屋拆遷法律、法規的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告；5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地勘查，并應列出對估價對象進行了實地勘查的估價人員的姓名；6 沒有人對估價報告提供了重要專業幫助(若有例外、應說明提供重要專業幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項。

估價報告應由注冊房地產估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論應負責任。

四 將估價報告送達委托人 一般情況下，各地對被拆遷房屋的評估無法有時間上的要求，但拆遷活動是有期限的。因此，評估機構在完成了估價報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響拆遷進度，損害當事人利益。五 將估價報告送達給被拆遷人

對估價報告是否送達給被拆遷人，由誰送達？各地規定不一，因此也產生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評估的利害關系人，應當享有知情權，有權獲得評估報告，以便表明態度。因此，應按照有關規定，估價報告由評估機構或評估機構送達拆遷人后由拆遷人及時送達給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

至此，被拆遷人房屋的評估活動也完成了最主要的部分。評估的修訂歸檔工作

在估價報告送達給當事人后，評估活動并未結束。當事人特別是被拆遷人有權提出異議，申請復議或重新鑒定。一 聽取反饋意見

當評估機構把估價報告送達給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應及時將報告(或復印件)送達給被拆遷人。評估機構有義務聽取當事人的意見，以不斷地修正錯誤，提高業務水平?？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價人員對此作出判斷。二 作出解釋或修訂意見

對當事人的異議，評估機構應予重視，認真對待每一位客戶的意見，本著有則改之，無則加勉的原則，及時作出決策。

如當事人出于誤解的，評估機構有義務作出口頭或書面的答復，以澄清是非，消除誤解。如評估報告確有不完善之處，評估機構應作出書面的補充意見，使原評估報告更為完善、準確。如評估報告確有錯誤之處，評估機構應本著實事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評估機構的解釋、補充、修訂意見在書面作出時，是原評估報告的組成部分，并后來者優于先者。三 估價資料歸檔

估價報告應及時歸檔，以便日后有關部門、人員進行查閱、審核。對于估價機構，將估價報告整理歸檔也是積累了一批評估資料，對今后的評估可起到借鑒、參考的作用。當然，在遇到爭議、糾紛時，也可作為供有關部門審閱、評判的依據。實踐中亦有丟失評估資料而給訴訟質證帶來困難的案例。

第四篇：危房拆遷安置申請

危房拆遷安置申請

尊敬的馬衙街道辦事處領導：

我系馬衙街道楊安社區志成村民組村民劉金富，家里共有五口人；其本人患有重病并動過手術，不能從事重體力勞動。

現居住的房屋為磚木結構，是上世紀八十年代修建的，實屬危房。面積約為120平米，因長久失修，隨時都有倒塌的可能，會給家人造成生命危險。其子女均已長大并急需住房結婚成家。望各級領導視我家實際困難，在拆遷安置項目中安排我戶一套面積約為100平米的住房，以解決本戶燃眉之急。懇請領導安排為盼！謝謝！！

申請人：劉金富 2014年10月12日

第五篇：被拆遷房屋價值由評估決定

被拆遷房屋價值由評估決定

北京京益律師事務所 德凱征地拆遷律師團 唐棟梁

很多當事人常常問這樣一個問題：政府說給我們多少就多少，我們拿他們沒辦法。那么，拆遷補償中，究竟應該如何確定被拆遷房屋的價值補償標準呢？德凱征地拆遷律師團就以最高人民法院十大拆遷典型案例“艾正云、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋征收補償決定案”來為大家解讀這個問題。

（一）基本案情

2012年3月20日，雨山區人民政府發布雨城征[2012]2號《雨山區人民政府征收決定》及《采石古鎮舊城改造項目房屋征收公告》。艾正云、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區采石九華街22號房屋位于征收范圍內，其房產證證載房屋建筑面積774.59平方米；房屋產別：私產；設計用途：商業。土地證記載使用權面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權類型：出讓。

2012年12月，雨山區房屋征收部門在司法工作人員全程見證和監督下，抽簽確定雨山區采石九華街22號房屋的房地產價格評估機構為安徽民生房地產評估有限公司。2012年12月12日，安徽民生房地產評估有限公司向雨山區房屋征收部門提交了對艾正云、沙德芳名下房屋作出的市場價值估價報告。

2013 年1月16日，雨山區人民政府對被征收人艾正云、沙德芳作出雨政征補[2013]21號《房屋征收補償決定書》。艾正云、沙德芳認為，被告作出補償決定前 沒有向原告送達房屋評估結果，剝奪了原告依法享有的權利，故提起行政訴訟，請求依法撤銷該《房屋征收補償決定書》。

（二）裁判結果

馬鞍山市中級人民法院認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規定，被征收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

根據住房和城鄉建設部頒發的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條、第十七條、第二十條、第二十二條的規定，房屋征收部門應當將房屋分戶初步評估結果在征 收范圍內向被征收人公示。公示期滿后，房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。被征收人對評估結果有異議的，自收到評估報告10日內，向房地產評估 機構申請復核評估。對復核結果有異議的，自收到復核結果10日內，向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

從本案現有證據看，雨山區房屋征收部門在安徽民生房地產評估有限公司對采石九華街22號作出的商業房地產市場價值評估報告后，未將該報告內容及時送達艾正 云、沙德芳并公告，致使艾正云、沙德芳對其房產評估價格申請復核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑒定的權利喪失，屬于違反法定程序。據此，判決撤銷雨 山區人民政府作出的雨政征補〔2013〕21號《房屋征收補償決定書》。宣判后，各方當事人均未提出上訴。

（三）典型意義

本案典型意義在于：通過嚴格的程序審查，在評估報告是否送達這一細節上，彰顯了司法對被征收人獲得公平補償權的全方位保護。房屋價值評估報告是行政機關作出 補償決定最重要的依據之一，如果評估報告未及時送達，會導致被征收人申請復估和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。

本案判決敏銳地把握住了程序問題與實體權益保障的重要關聯性，果斷撤銷了補償決定，保障是充分到位的。

德凱說案：

從本案我們可以看出，在征地拆遷活動中，被拆遷房屋的價值由評估確定，而房屋價值的評估有一套嚴格的法定程序，政府必須嚴格按照法定流程進行評估、公示、送達等。而整個過程中，被拆遷人享有法律規定的選擇評估單位，對評估結果申請復核、鑒定等權利。

但從我們長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，很多當事人在面對政府咄咄逼人的態勢時，往往不知所措，錯失了維護自己合法權益的機會。因此，當事人在遇到被征地拆遷問題時，一定要及時與律師取得聯系。